房地产企业工作流程及管理制度手册(121页[详细]

1、 工作流程及管理制度手册 *置业有限公司二0一三年一月目 录一、前期工作流程项目决策管理工作流程3项目立项管理工作流程4项目可行性研究管理办法5二、工程部工作流程施工管理流程.10质量管理流程.11工程部职责.12工程施工控制制度.14工程验收管理办法.17工程竣工验收管理办法. .18工程质量管理实施办法.20工程质量管理实施细则.23工程安全管理措施. .35工程资金管理措施. .39签证控制制度.40收方管理制度.41施工图管理制度.42三、成本控制部工作流程预算编制流程.44结算编制流程.45造价管理制度.46预算编制管理规范.49结算管理细则.51四、材设部工作流程材料设备管理工作流

2、程.53材料设备采购细则.54材料设备物资管理细则.62重要设备招标采购制度.69指定材料采购细则.72仪器设备档案管理.74五、销售部工作流程销售部工作流程.76销售部工作制度.87六、财务部工作流程财务预算管理流程.89财务管理制度.90七、行政与人力资源部工作流程员工培训管理流程.101行政事务管理制度.102考核管理制度.105八、物业服务工作流程物业服务工作流程.107物业服务工作制度.111物业人员考核标准.119前期工作流程 项目决策管理工作流程可行性分析前期调查项目决策总经理副总经理工程开发部各职能部主办部门工程开发部流程名称项目决策管理工作流程编修部门签 发 人签发日期10.

3、项目立项8.选定项目6.编制项目可行性报告3.市场定位2.市场调查1.设定项目目标开 始审批审批结束参与定位、分析4.项目提议5.项目可行性分析参与可行性分析7.组织项目可行性报告讨论参与讨论9.编制项目立项报告项目立项管理工作流程参加土地招拍挂摘牌成功后办理土地手续签订国有土地出让合同缴纳契税和印花税后办理土地证做项目科研报告、环评报告、节能报告规划报批地质勘探拆迁项目立项申请建设用地规划许可证建筑方案审查、人防手续施工图设计及审查墙改备案申请建设工程规划许可证消防定点报建项目确立申请开发经营权证墙改基金交纳劳保统筹申请排水许可证绿化手续人防图纸审查消防图纸审查监理招标及备案建设招标建设标准

4、与造价管理签订档案移交协议质监手续安监手续综合开发管理申请建筑工程施工许可证办理预售许可证(主体竣工后、内墙抹灰前)墙改验收及节能认定申请墙改基金返还环保验收竣工测量规划验收消防验收人防验收档案验收及移交竣工备案申请民工工资保证金返还项目可行性研究管理办法第1章 总则第1条 项目的可行性研究决定了 项目是否能够开展,为了 规范公司对项目可行性研究的管理,实现项目决策的科学化、标准化、民主化,避免房地产项目投资的失误,特制定本办法.第2条 对开发项目进行整体论证、研究的相关事项均遵循本办法.第3条 可行性研究是在项目工程投资决策前,对与项目有关的社会、经济、技术、风险等方面进行研究、分析和论证,

5、对拟定的各种项目相关的方案进行全面的分析,评估项目的可行性,确定项目是否应该投资和怎样投资,为公司对开发项目的决策提供可靠、科学的依据.第2章 可行性研究步骤第4条 筹备.可行性研究的筹备工作包括提出项目开发的设想、组建研究小组、制订研究计划、编制工作大纲等.第5条 调查.可行性调查分为市场调查与资源调查.1市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等,以便确定项目的经济规模和项目构成.2资源调查应包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面的调查,为下一步规划方案设计、进行技术经济分析提供资料.第6条 方案的制订与选择.研究小组在收集资料和数据的

6、基础上,拟出若干方案,将这些方案进行反复比较与论证后,挑选出科学性、经济性、实用性最优的一个方案.第7条 财务评价与不确定性分析.对挑选出的最优方案估算项目投资、成本、价格、收入等基础上,对方案进行详细的财务评价和不确定性分析,以此论证项目的盈利能力.第8条 编写可行性研究报告书.经上述分析与评价,即可编写详细的可行性研究报告,推荐一个以上的可行方案和实施计划,提出结论性意见、措施和建议,供领导决策.报告书至少包括以下6部分内容.1封面:要能反映评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告写作时间.2报告摘要:用简洁的语言介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论.文字要

7、字斟句酌、言必达意,字数以不超过1 000字为宜.3目录.4正文:这是可行性研究报告的主体,要按照逻辑顺序,从总体到细节循序进行,具体包括项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等12个方面.5附表:正文中不便插入的较大型表格可作为附表,一般包括项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表等.6附图:一般包括项

8、目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等.第3章 可行性研究的内容第9条 研究项目概况1项目名称.2项目的地理位置:包括项目所在地城市、区和街道,项目周围主要建筑物等.3项目所在地的周围环境状况.主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性.4项目的性质及主要特点.第10条 开发项目用地的现状调查及动迁安置1土地调查,包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位.2人口调查,包括开发项目用地范围内总人口数、总户数,需动迁的人口数、户数等.3调查开发项目用地范围内建筑物的种类,各种建筑物的数量及面积,需要拆迁的建筑物种类、数

9、量和面积等.4各种市政管线,主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及目标和其可能实现的时间.5其他地下、地上物现状.开发项目用地范围内地下物调查了 解的内容,包括水井、人防工程、各种管线等;地上物包括各种树木、植物等.开发项目用地现状要附平面示意图.6如需要进行拆迁的,要制订动迁计划,确定安置方案.第11条 确定市场分析和建设规模.1市场供给、需求现状分析及预测.2市场需求现状分析及预测.3市场交易的数量与价格.4服务对象分析、制订租售计划.5拟建项目建设规模的确定.第12条 选择规划设计方案.1选择市政规划方案.市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布

10、置、来源、去路和走向,大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等.2项目构成及平面布置.3选择建筑规划方案.建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量等.附规划设计方案详图.第13条 资源供给情况分析.1建筑材料的需用量、采购方式和供应计划.2项目施工的组织计划.3项目施工期间的动力、水等供应.4项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通信等供应条件.第14条 项目开发组织机构和管理费用研究.1开发项目的管理体制、机构设置,管理人员的配备方案.2人员培训计划、年管理费用估算等.第15条 制订开发建设计划.1前期开发计划,包括项

11、目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作计划.2工程建设计划,包括各个单项工程的开工、竣工时间,进度安排,市政工程的配套建设计划等.3建设场地的布置、施工队伍的选择.第16条 项目经济及社会效益分析.1项目总投资估算,包括开发建设投资和经营资金两部分.2项目投资来源、筹措方式的确定.3开发成本、销售成本、经营成本估算.4销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算.5财务评估,即运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标,对项目进行财务评价.6风险分析:一方面采用盈亏平衡分析

12、、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析;另一方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化,进行定性风险分析.7项目环境效益、社会效益及综合效益评价.8结论及建议,即运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性,提出存在的问题及相应的建议,并推荐最佳方案.第4章 可行性研究的管理第17条 公司的房地产开发项目不论规模的大小都必须编制可行性研究报告.一般规模的由项目组组织人员进行研究,大规模与超大规模的开发项目必须委托专门的咨询机构承担项目可行性的研究.第18条 公司项目部组织的项目可行性研究一般由总工程师总体负责,成控部、销售部、财务部、工程

13、部等部门派出人员组成研究小组.第19条 公司自行组织的小组所编制的项目开发可行性研究报告首页加盖公司的印章,签署公司总经理及成员名单,末页签署报告撰写人的姓名.第20条 外部咨询机构所提供的可行性研究报告由项目组组织人员进行初审,审议通过后方可报董事会审议.第21条 可行性研究报告属于公司的集体智慧或是公司花钱购买的产品,关系到公司的投资方向与投资策略,凡接触可行性研究报告的人员必须遵守保密原则,不得向外泄露,否则将严厉追究当事人的责任.第22条 项目可行研究报告与决策结果应当作公司的技术档案资料放在一起由专人负责保存.第23条 开发项目竣工验收结束后,曾参与过项目可行性研究的部门、人员应开会

14、进行总结,将研究的方法、测算、结论、建议等与实际情况相比较,从中找出成功经验和教训,以不断提高可行性研究的科学水平和定性、定量分析的准确性.工程部工作流程项目施工管理工作流程施工过程管理进度管理开工准备分管经理工程部各职能部门主办部门工程部流程名称项目施工管理工作流程编修部门签 发 人签发日期监理单位施工单位2.组织技术交底会参加技术交底会3.接受图纸4.技术交底工程开工5.编制年度、季度、月度计划6.编制月统计报表月统计报表签认7.月统计报表签认8.编制进度报表审核9.进度管理10.工程调度工程测量11工程质量、工程造价管理12.监理控制13.定期召开工地例会14.现场管理施工安全管理15.

15、编制监理月报审核审阅结 束开始1 提名项目负责人质量管理工作流程纠正措施否9.查找原因分析偏差10.确定对策处理偏差发现偏差4.实施质量监控1.确定质量监控对象2.制订质量监控实施计划3.确定保证措施及标准8.跟踪、观测、检查、验证开 始是偏差分析改进质量监控实施项目负责人工程部监理单位主办部门工程部流程名称工程质量管理工作流程编修部门签 发 人签发日期相关职能部门材设部11.质量监控记录审阅12.存档结 束5.工程测量质量监控 6.特殊技术过程质量监控7.工程材料、施工设备质量监控纠正措施纠正措施工程部职责一、开工前1、负责土地手续、规划手续、建设手续的办理.2、由公司协调各有关方组织选择施

16、工企业及项目部,在成本控制部根据实际情况拟定的施工协议经充分谈判并签订后,完成相关工程招标工作,并签定备案总包施工合同.负责分包(配套)队伍的招标、确定分包(配套)队伍及配合成本控制部签署合同.3、负责施工现场“三通一平”和场地封闭,为工程开工提供一切便利.4、审查监理规划和监理实施细则,并签定监理合同,组织监理单位进场并开展工作.5、协调和配合规划部门对工程定位及放线,组织三方验线及开槽.6、组织设计单位、监理部、施工方相关人员完成图纸会审,并由施工单位汇总会审提出的问题填写图纸会审记录各方签字,发给各相关单位.7、组织有关人员(成本控制部、监理等)审查施工组织设计、施工方案和进度计划等.8

17、、组织召开工程第一次工地例会,对工程的实施计划进行交底,介绍监理单位、建设单位、施工单位等人员及职能.9、对各项施工设备、仪器进行检查,特别是校准各种仪器、仪表,保证在测量、计量方面不出现严重误差.二、开工后1、质量控制:1)对工程的主要材料、主要部位、主要环节及技术复杂工艺跟踪监督、检查,发现问题及时纠偏.工程使用的主要原材料、半成品材料、设备,进场时必须由施工单位填写“材料报验单”,经工程部门验证及取样送检合格后,方可使用.2)负责组织、参加工程基槽、基础、主体及竣工的验收、评定.3)参加重要材料、设备的考察,督促材料的供应工作.4)定期组织工程质量检查并召开质量检查会议,指出目前工程质量

18、中存在的主要问题,并提出改进措施,5)及时发现 、处理施工中出现的质量事故或质量隐患,对质量事故,必须向公司领导反映,妥善处理.6） 所有工程项目相关人员必须坚决贯彻执行各种质量管理文件、规程、规范和标准,树立“质量第一”的思想.7） 施工现场工程质量管理必须按施工规范要求抓落实,保证每道工序和施工质量符合验收标准.8） 施工中坚持技术复核,其主要工作有熟悉图纸和所用标准图、放线大样、轴线、标高、尺寸、材料试化验、合格证等.9） 根据工程项目的施工质量管理标准对项目施工实施监控,及时、准确地解决施工过程中出现的各种质量问题,定期组织对各工程项目的质量检查和最终质量验收,确保工程质量符合要求.1

19、0） 项目实行专业检查和班组自查相结合的办法,坚持施工班组自检、互检、工序交接检.11） 互检、工序交接检、分项质量检查必须有书面的记录,并签字齐全.12） 对钢筋工程进行检查时,重点检查规格、型号、数量、搭接长度、搭接位置、锚固长度、弯起点、钢筋根数、加密区域尺寸、焊接情况,负弯筋支垫情况及保护层的厚度必须符合规范要求.13） 模板工程重点检查轴线、尺寸、标高、支撑能力、平整度、垂直度、预埋件的个数、位置,未经检查合格的不得施工.14） 混凝土施工重点检查配合比、水灰比、砂、石子等材料是否符合要求,浇筑程序、振捣方法、抹平方法、接茬部位、浇筑后的养护.制定砼试块制作、养护和试压等管理制度,并

20、有专人监督执行;试块应妥善保存,以便将来进行强度检验.在浇筑砼前,应当有专职人员检查挖方、定位、支模和钢筋绑扎等施工过程的正确性. 15） 对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法,以保证质量符合合同中规定的技术要求. 16） 组织施工前的图纸会审,审核施工单位的施工组织设计.17） 协助施工单位解决现场的特殊困难.18） 督促施工单位对竣工验收时提出的问题及时完成,督促施工单位对在合同保修期内出现的因施工质量引起的问题及时予以处理.19) 工程技术人员应加强对施工现场进行巡视、检查,保证对整个施工过程的质量实施控制. (20)、工程部应随时对施工单位的质保体系进行

21、检查,保证质量体系运行的有效性. (21)、对进场的材料和设备,相关技术人员应和监理及时全面进行检查和验证.对不符合投标要求和设计要求的,应要求施工单位及时清理出场. (22)、对重要的分项分部工程,应要求施工单位制定施工方案,并对施工方案进行审查,将审查意见以书面形式反馈给施工单位,对需要修改的应要求施工单位限期修改,并重新报审. (23)、工程部应有专人负责将每月的工程质量、安全、文明施工等情况写成书面总结报告.24、 严格执行国家现行规范、落实经营管理方针、上级部门有效文件要求,对工程质量进行事先指导,事中监督检查,事后总结经验教训.25、 对公司所有项目的工程质量和安全每月进行一次综合

22、检查.并将检查中存在的问题下发隐患整改通知单给项目部,并限期整改落实;同时针对重点项目、关键部位采取不定期巡查、指导.每次检查针对存在的问题及时提出整改意见和建议,并落实整改情况.对重点创优工程、管理薄弱工程项目增加巡检次数.26、根据质量目标计划,对各项目细化分解,做到有计划有检查,并附检查记录存档,形成“上面有人抓、中间有人管、下面有人干”的管理网络,认真完成公司年度质量和安全目标.27 、督责监理单位严格控制隐蔽工程质量,严格工序质量检查,验收过程中力求做到细、先、全、严的原则.工程施工控制制度第1章 总则第1条 为了 加强对施工工程的整体控制,确保工程施工的顺利进行,保证工程建设进度和

23、质量目标的顺利实现,特制定本制度.第2条 本制度适用于对管理公司施工工程的各个阶段.第3条 工程施工控制中的相关职责如下.1项目负责人负责工程施工进度的总控制并协调各方关系、事项及下发、实施重大变更,审批监理公司提交的项目监理实施办法及项目监理规划.2各专业技术人员熟悉图纸、参与图纸的审样与技术交底,负责施工现场的协调工作,监察监理公司的监理工作,保存相关的记录与技术资料.第2章 工程施工准备控制第4条 监理公司在工程施工前应制定监理大纲、监理规划及监理的实施办法,由项目经理负责审批.第5条 监理公司在工程施工前审核施工单位提供的施工组织设计,签署意见后交工程部审核.第6条 工程部审核施工单位

24、相关资料时的关键点如下.1施工计划的安排是否符合公司的整体进度要求.2施工的部署与办法是否可行、施工平面的布置是否合理.3施工中的质量管理措施是否能够保证质量目标的实现.4恶劣天气下的施工措施是否能够保证工程的顺利进行.5对工程安全薄弱环节的措施能否保证安全目标的实现.6施工中所采取的措施能够满足验收要求.第7条 工程部应组织施工单位、设计单位、监理单位等进行图纸的会审与技术交底的工作.第8条 项目负责人应组织现场的技术人员进行施工现场的准备工作,向施工单位提供施工场地的地下、地上管网线路资料,并将水准点与坐标控制点以书面形式交施工单位,并现场交验.第9条 工程部组织施工单位、监理单位等召开开

25、工前的沟通会议,检查各项准备工作的完成情况,确定联络方式.第3章 工程施工的进度控制第10条 分管经理组织工程部与监理单位审核施工单位所提供的工程总进度计划、分项工程工期安排、施工总平面图等资料,审核其是否合理、有序,是否能够满足公司对施工项目的进度要求.第11条 对审核中发现的问题要及时通知施工单位在规定时间内进行整改,以免影响工程的总进度.第12条 工程部与监理单位要审核施工单位的材料设备的采购计划是否与施工进度计划相吻合,一般采购计划要比施工进度计划提前两天以上,对不符合要求的计划要限其在规定时间内进行整改.第13条 项目负责人应组织监理单位对施工方的人工进场情况、施工机械配置情况、其他

26、的工具材料的进场情况进行监督、记录,确保其满足施工计划的进度需要.第4章 施工过程的质量控制第14条 工程部组织监理单位严格监督施工单位按设计图纸进行施工,施工的标准要符合国家相关的规范、标准,对重要的分项工程要监督施工单位制订可行的施工方案,经三方共同讨论通过后监督其实行.第15条 工程部应密切关注施工单位与监理单位,确定监理单位的监理工作及施工单位使用经检验合格的材料设备等.第16条 工程部要督促监理单位做好施工中的质量检查,并与监理单位一起督察施工单位对质量问题的处理情况.第17条 工程部应组织人员在施工现场进行巡视,发现施工过程中的质量问题要做好记录,并通知项目经理对问题进行整改.第1

27、8条 在每周召开的工程例会上,监理单位要对工程的质量状况进行总结,提出存在的问题,由责任房共同制定措施,并形成文字存档以便监督施工单位执行.第19条 对关键的施工程序和设备安装,工程部需要进行重点、连续的监控,以保证工程的质量和出现问题时的及时处理.第20条 施工单位与监理单位报送的与施工工程相关的各种资料,由项目部指定专人进行收集、整理存档.第5章 对施工安全的控制第21条 分管经理组织工程部会同监理单位不定期的检查施工方是否建立、健全了 安全文明施工的各种规章制度与执行情况.第22条 监理单位与施工方的代表不定期地检查施工现场的安全状况,记录检查中发现的问题,并限令施工方定期整改,工程部监

28、督这两方的工作.第23条 工程部对安全问题应保持时刻警惕的姿态,发现问题隐患及苗头应及时处理,对已发生的安全事故应严肃处理并做好补救措施.第6章 对工程验收的控制第24条 工程部依据分部分项工程验收管理办法、隐蔽工程验收管理办法、工程竣工验收管理办法的规定,监督监理单位、施工单位进行分部、分项、单位、隐蔽工程及竣工验收工作.未经验收,施工单位不得进入下一道工序施工.第25条 工程部组织设计单位、监理单位、施工单位及时到质检部门办理阶段性验收和工程竣工验收.工程验收管理办法第1条 为了 规范公司对项目工程的验收行为,规定验收的程序,确保经过验收后的项目工程质量达到规范设计要求,结合公司实际情况,

29、特制定本管理办法.第2条 本办法适用于公司进行项目工程验收时对分项工程、隐蔽工程与竣工验收的相关事宜.第3条 工程验收工作一般由公司工程部组织相关技术人员进行工程量、工程质量以及工程技术资料的验收.第4条 为保证工程竣工验收的顺利完成,在竣工验收前应对项目工程的分项工程与隐蔽工程进行提前验收.第5条 隐蔽工程的验收必须在下一道工序开始前进行.施工单位应上报工地工程师及监理公司的相关人员对隐蔽工程进行验收并做好监控、验收记录.第6条 对隐蔽工程不符合设计要求与施工规范的地方工程部会同监理公司以书面的形式通知施工单位,限期整改,整改后在进行验收.第7条 施工单位对隐蔽工程中的重要部分的整改应留下证

30、据(如照片)作为验收的依据之一.第8条 对于完工及重要的分项、分部工程,工程部与监理工程师要按照施工规范严格验收,务必保证完成一项、验收一项、合格一项,对施工中的各个关键点加强控制.第9条 对普通项目应不定期进行抽检、验收,一经发现有不合格的工程应立即作出整改、返工等处理意见,并将记录保存.第10条 工程完工后,施工单位人员应整理竣工资料并安排人员进行自检,填报竣工验收报告送交监理公司审核.第11条 本公司项目经理收到监理公司送交的竣工验收报告后,应在2个工作日内通知监理公司进行验收.第12条 监理公司组织相关的工程师根据工程质量验收评定标准中的相关规范对工程进行全面检查.有不合格的地方,工程

31、师傅填写质量处理通知单并督导施工单位在限定的时间内整改.整改完成,工程师及时进行复查.第13条 监理公司、施工单位对施工工程及竣工资料全面检查合格后,由施工单位报送质量监管部门,等待竣工验收.第14条 工程部进行竣工验收过程中就出现的问题填写质量处理通知单,督促施工单位限期整改并报送整改报告,直至竣工验收通过.工程竣工验收管理制度第1章 总则第1条 为了 加强严格工程项目质量管理,搞好工作竣工验收工作,确保工程质量满足设计要求,根据国家的相关法律法规,结合本公司实际情况,特制定本制度.第2条 本公司所有工程项目均按本制度进行质量控制和考核,按批准的设计文件规定内容完成并符合验收条件的工程必须按

32、本制度组织验收,验收完毕后办理竣工验收移交手续.第2章 管理职责与分工第3条 公司工程质量管理、验收领导小组负责工程项目考核和竣工验收的组织、工程质量的确认和对不合格质量的处罚.第4条 工程部负责日常工程质量的控制及编制竣工验收计划和工程整改计划.第5条 物业管理部参与景观、绿化工程的竣工验收.第6条 施工单位负责施工全过程质量控制及竣工验收文件的管理、立卷和对不合格工程的整改.第7条 监理单位负责施工全过程监理及竣工验收文件的审查和竣工工程的预验.第3章 工程竣工验收第8条 达到下面4个条件的工程方可申请竣工验收.1设计文件和合同约定的各项施工内容均已施工完毕.2有完整并经核定的工程竣工资料

33、.3有工程使用的主要建设材料、构配件和设备进场证明及实验报告.4有勘察、设计、施工、监理等单位签署确认的工程质量合格文件.第9条 工程竣工验收的依据主要包括下列4个方面的文件.1上级主管部门对该项目批准的相关文件,包括可行性报告、规划定点、初步设计、施工许可等与项目建设有关的各种文件.2工程设计文件,包括施工图纸及说明、设备技术说明书等.3国家最新颁布的现行有效的建筑工程施工质量验收规范、建筑工程质量检验评定标准等.4合同文件,包括施工承包的工作内容和应达到的标准以及施工过程中的设计变更通知书等.第10条 单位工程完工后,施工单位应自行组织有关人员进行检查评定,达到本制度的第8条要求后,向监理

34、单位提交单位工程竣工验收报告.第11条 监理单位总监理工程师组织专业监理工程师对施工单位报送的竣工资料的完整性、准确性进行审查,并对工程进行预验;对存在的问题,要求施工单位及时整改,整改合格后由监理总工程师签署工程竣工报验单,明确意见后报工程部.第12条 公司工程部接到报告后,应全面审查竣工图等竣工验收资料和施工单位签署的工程保修书.第13条 工程部经理对竣工验收资料全部审查合格后,组织施工(含分包单位)、监理、设计等单位的主管人员进行工程实体竣工初验,发现不合格的情况按不合格控制程序处理.第14条 竣工初验合格后,工程部提请城建档案管理机构对工程档案进行预验收.第15条 取得城建档案管理机构

35、出具的工程档案验收的认可文件后,报请质量监督站进行竣工验收,或由公司工程质量管理、验收领导小组组织设计、勘察、施工、监理单位及公司相关部门负责人进行竣工验收.1对工程进行核查后作出验收结论,并形成工程竣工验收报告,参与验收的各方负责人在验收报告上签字并加盖公章.2对不合格项按不合格品控制程序执行,工程质量管理、验收领导小组责令监理单位监督施工单位进行整改,整改合格后再次组织验收,直至合格.3当参加验收各方对工程质量验收的意见不一致时,可请当地建设行政主管部门或工程质量监督施工机构协调处理.第16条 工程竣工验收合格后3个月内,工程部或公司档案室向市城建档案馆移交一套符合规定的工程档案.第4章

36、附则第17条 工程项目竣工验收全部通过后,由工程部负责整理全部技术文件、竣工资料送交公司办公室存档.第18条 已竣工验收的工程,由工程部按工程交接管理办法向物业管理部办理移交.工程质量管理实施办法第1章 总则第1条 为了 规范公司在工程质量管理中的行为,贯彻公司在工程质量管理中的宗旨,实现公司的工程质量管理目标,结合国家相关的法律法规及我公司的实际情况,特制定本办法.第2条 公司在工程管理中凡涉及质量管理的相关方面均按本办法中的条款执行.第3条 工程质量管理的程序由执行质量管理相关制度、监督检查、发现问题、提出解决措施、总结提高、改进质量相关制度、再次检查这7个步骤循环进行,从而不断提高工程的

37、质量.第4条 工程质量管理主要包括但不限于以下11个方面的工作.1施工队伍的选择.2施工组织设计与施工方案.3施工人员和机、物、料具能力的审查.4施工材料的审查与材料的试验、化验.5施工工序的审查.6施工资料的审查.7施工成品的审查.8安装工程及配套功能的审查.9工程的分部、分项验评.10工程质量的整体核查.11工程的竣工验收.第2章 工程开工前的质量管理第5条 施工前的队伍选择必须进行技术论证、资格审核、证件审核等工作,不得使用未进行资格评定施工队伍,否则由项目负责人承担擅自使用所造成的后果.第6条 施工队伍的分项审核由工程部共同进行,将审核结果报总工程师批准,并建立业务联系手续.第7条 工

38、程开工前必须编制好施工组织设计或施工方案,重大或关键性工程由工程部完成,一般工程由工程部完成并报工程部批准备案.其中,施工组织设计文件必须包括施工程序及施工布置、主要技术方法、安全技术措施、临建平面布置、质量控制要求,并符合生产和图纸要求.第8条 工程开工前,必须进行工程图纸的会审,否则不得开工.1图纸会审的内容包括图纸会审、重点会审、标高尺寸、细部大样与建筑有无矛盾;水暖电线路走向是否明确、有无与土建冲突之处;所需标准图是否符合国家和本地要求;新材料、新工艺、是否交代明确、是否符合施工要求等.2图纸会审时应按专业进行会审记录,由工程部技术负责人负责整理,报工程部核实后组织监理单位、施工单位进

39、行三方会审.第9条 工程开工前的主材料试检验.1开工前由工程质量负责人按图纸提前出具主材料试化验明细,交材设部按单从确定的采购厂家处取样,报工程部进行技术资料核审后,交工地进行委托试化验,合格后按审定的材料样品组织进料.2需做理化实验的产品应有出厂合格证,其质量证书要齐全、,生产厂家要为国家所认可,且其样品须经过审核,否则不得使用.需检验的产品包括水、暖、电、灯具、承运工具、成品门窗、强度构件、防水材料、装饰材料等.第3章 工程进程中的质量管理第10条 施工过程中,所有基础工程均须在进行技术复核后方可进行下道工序.技术复核由工程部技术负责人、工程质量负责人、工长共同进行,主要内容包括对轴线、标

40、高、尺寸、配合比、材料等的检验.第11条 结构吊装工程,必须有可靠的技术方案和安全方案,并有详细的技术交底.所有吊装构件做全方位的检查,特别是构件的强度、尺寸、胡子筋、板缝筋、板缝细石砼的浇筑、压墙、长度应作施工重点检查.第12条 施工中应坚持程序跟踪检查,其中包括上道工序的质量评定、施工配合比、施工模板、钢筋、埋件、孔洞、电、暖、水埋管料、脚手架养护、成品保护、安全网、所用材料、回填夯实、化验数据等.具体内容如下.1基槽开挖后必须进行地质验收,同时做2米斜探,是否有孔洞、孔穴、地实层次、地质状态应符合地质报告要求,承载能力应符合设计要求,重点工程应做地质试验,有人工及夯实的应以干容重进行取样

41、分层试验.2桩基础一律做全方位检查,包括桩距、数据偏正贯入度、入土深度、泥浆护壁比重度、打桩记录、全部打桩完毕合,应做不少于3%的单桩承载力试验,并报设计单位认可后方再进行上部工程.3所有回填,一律夯实,并按分层取样即每100米2不少于3个点,每人台班也不少于3个取样点,各层均取样试验,填写记录,上道工序合格后才可进行下道工序.4所有强度砼、砂浆一律进行重量配合比,过秤计量,否则不得施工.5钢筋工程必须按规格进行全部物理试验,凡不合格有异常者一律不得使用.对钢筋工程进行检查时,重点检查搭接长度、搭接部位、锚固长度、弯起点、钢筋根数、加密区域尺寸、焊接情况,负弯筋支垫情况及保护层的厚度.6模板工

42、程重点检查轴线、尺寸、标高、支撑能力、平整度、垂直度、预埋件的个数、位置,未经检查合格的不得施工.7所有大梁、挑梁均做宽度、强度、长度、交叉等重要检查.8混凝土施工应重点检查后台配比、水灰比、石子、沙子等材料状态是否符合要求,浇筑程序、振捣方法、抹平方法、接槎部位、浇筑后的养护等.9所有砌体必须立皮数杆,作皮数杆复核、抗震拉结筋留槎、门窗洞口垂直平整、灰缝大小等做重点检查并坚持人名上榜.第13条 地基基础、主体分部工程完成后,由项目经理组织项目技术负责人、质检员等相关人员按规范标准进行质量自检.1进行自检时,应按工程的分部、分项及施工流水段进行,填报数字必须真实、可靠、取样部位必须合理,由质检员主管,并及时报技术负责人,出现问题时应及时通知施工方的负责人限期整改.2自检合格后,向监理单位提交验收申请报告,由总监理工程师组织项目负责人、项目技术负责人及施工单位质量、工程部门负责人及设计单位项目负责人共同分部工程的检查验收.第14条 施工中坚持技术参数和保证资料同时复核.其主要工作有熟读图纸和所用标准图、放线大样、轴线、标高、尺寸、材料试化验、合格证、各种配合比、焊接试验、回填密实度,接零、接地、打压、灌水、防水、渗漏实验等.第15条 施工中的任务书和暂划拨的形象进度款,必须进行质量认可核实,无核实和质量认可的,不得转入财务进行结算.第