橡胶厂项目可行性说明-1128

1、开封橡胶厂项目可行性研究p开封开元龙盛置业有限公司ABCD市场环境及竞品概况产品定位与设计说明E目标成本与工期控制资金平衡计划F 报告结论及投资建议销售进度与回笼预测G风险综合提示A市场环境及竞品概况B产品定位与设计说明效果图表1.综合经济技术指标表（报规指标）单位（平米）可建设用地面积72499.6总建筑面积164435.59其中计容总建筑面积118818.69其中多层住宅建筑面积52385.49高层住宅建筑面积51875.48商业建筑面积12645商业建筑面积比例13.13%会所建筑面积1255.92物业用房建筑面积343社区用房建筑面积313.8不计容总建筑面积(首层及地下车库）4561

2、6.9综合容积率1.64综合建筑密度25%综合绿化率34%建筑层数1-16层建筑高度50米住宅总户数1056其中多层住宅户数448高层住宅户数608住宅总人数（按3.2人/户）3379其中多层住宅人数1434高层住宅人数1946机动车停车位1263其中住宅停车位（1辆/户）1056其中地上停车位0地下停车位1056公建停车位（1辆/百平方米）207其中地上停车位104地下停车位103自行车停车位1.5辆/户 1.2平米/辆3302自行车库面积3962平米* 125平米以内户型占92%，其中90平米以内户型占比为45%，其他占近47%.面积区间户型名称单户面积户数面积小计区间户数小计区间面积小计

3、面积比例75-85G1788364803192443724%G27416612274G38170568385-95A3 (顶层）891816102382113121%H19013812449H286695953H48613111995-125A959085504424820247%H397696716B111912815300D106282967B1120141679B2120445283A （首层）105181887B1(顶层）116273136B1 (顶层）1163350B2(顶层）11691052D(顶层）1046621D(首层）1106661125以上B1(首层/p>

4、80048%B2(首层）13491209B1 (首层）1353405C2（首层）1533460C2（顶层）1343401C2137141920TOTAL10581017741058101774100.0%C目标成本与工期控制分析目标成本目标成本：高层建安成本不高于1800元/平米，多层建安成本不高于1620元 /平米，景观成本不高于450元/平米，建筑成本不高于3400元/平米（扣除地下室）。偏差率：不高于5%。现行开发成本构成图单位：万元不可预见费, 2.7%开发间接费, 5.9%配套设施费, 0.1%土地成本 前期工程费基础设施费建筑安装费土地成本, 25.8%配套设施费开发间接费不可预见

5、费前期工程费, 5.8%建筑安装费, 52.1%基础设施费, 7.7%土地成本前期工程费基础设施费建筑安装费配套设施费开发间接费不可预见费合计19205.784343.935721.5638858.21404401200074570.4825.8%5.8%7.7%52.1%0.1%5.9%2.7%工期控制1期分两期开发，总开发周期为三年半，其中六个月为改造期。从2015年上半年开工到2018年年中交付。详见附件：2期D销售进度与回笼控制营销计划2015年上半年2015下半年2016年上半年2016年下半年2017年时间1月-3月4月-6月7月-9月10月-12月1月-3月4月-6月7月-9月1

6、0月-12月1月-6月6月-12月开工7月一期洋房达预售10月样板区开放， 高层达预售11月二期高层达预售商铺部分出形象竣工验收改造进行二期交房准备外架拆除， 扩展改造外立面呈现一期交房工程节点外围包装年底形象导入，蓄客阶段洋房开盘高层内部认购二批洋房开盘首批高层开盘洋房高层持续蓄客开盘持续蓄客， 多频次开 盘持续蓄客， 多频次开 盘持续蓄客， 多频次开 盘持续蓄客， 多频次开 盘持续蓄客， 多频次开 盘营销节点6号8号洋房7月首推1号高层10月首推7号9号洋房 推 出 外铺推出2号高层推出11号洋房推出车库推出13号洋房推出3号高层推出内铺推出4号高层年底推出15号16号洋房推出外铺二期10

7、号14号洋房推出5号高层4 月推出12号洋房推出车库推出尾盘促销部分房源提前锁定推盘重点备注借用上城展示中心移至新售楼处价格策略低开高走，以洋房带动形象，以高层快速去化，保障现金流。根据周边竞品及项目自身特点（周边竞品相对较少，户型经过优化，整体得房率及可拓展空间远高于在售其他楼盘，后期溢价空间大），高层均价5200元，洋房7200元/平米，外街商铺均价21000元/平米。收入预测及回笼控制p总销售收入约97618万元。预计销售周期为两年半。p回笼控制：除15年因项目入市时间晚，能提供约1.1亿元回款外，16-17年，年回款将不低于4亿元。物业类型销售均价（元/）指标（容积率1.64）可售面积

8、（）销售金额7层电梯洋房7,200.0052,385.4937,717.5515层高层5,200.0051,875.4826,975.25内街商铺8,000.004,275.813,420.65沿街商铺（含综合楼）21,000.009,625.1120,212.73小计118,161.8988,326.18车位110,000.001,056 *0.89,292.80合计118,161.8997,618.98E资金平衡计划资金平衡计划表项目2015年2016年2017年2018年上半年合计资金流出土地费用19,205.7819,205.78建设成本18,357.3026,584.842,448.928,147.1855,538.24税费支出795.303,811.973,844.24678.249,129.75其他支出614.701,407.531,350.26221.513,594.00合计38,973.0831,804.347,643.429,046.9387,467.77资金流入股东投入8,300.00-8,300.00银行贷款15,000.00-4,900.00-10,100.00销售回笼11,000.0045,000.0040,