房地产投资市场分析(市场供给量和需求量)[详细]

1、第 三 章 房 地 产 投 资 市 场 分 析,学习目标,通过本章的学习，学生应掌握房地产投资市场分析的内容，重点掌握市场供给量和需求量的决定因素；熟悉市场调查和综合分析的方法；了解市场预测方法。,一、房地产投资市场分析的必要性 市场分析，首先要进行的工作是市场调查，通过缜密的调查，经由一定的渠道，尽可能多地收集到确凿的市场资料和工程相关资料，进而运用科学的方法进行详尽分析。,第一节 房地产投资市场分析概述,市场分析具有以下三个方面的作用： 可以掌握房地产市场需求变化的态势，减少投资盲目性，增强经营管理的主动性。 有利于做好投资决策 可为房地产价格确定乃至营销策略的制定提供基础和依据,二、房地

2、产投资市场分析的限度,市场分析的数量有一个限度。在投资分析中如何把握这个度？可以运用经济学的知识分析这个问题。如下图。,市场分析包含调查和预测两个方面 市场调查是市场预测的基础，预测是在调查的基础上所作的科学分析。房地产市场调查是依据一定的原则和科学方法，有计划、有目的、有步骤、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，为预测分析工作提供基础和依据。,第二节 房地产投资市场调查,一、房地产投资市场调查的内容 房地产投资项目基本情况调查 房地产投资建设用地情况调查 规划设计方案的调查,1.拟投资开发区域内待拆迁安置的居民情况 2.拟投资开发区域内待拆迁安置的单位情况 3.拟投资开发区域的市政设施情

3、况 4.地下基础设施情况,1.用地面积指标 2.主要建筑面积指标 3.规划要点,房地产投资项目外部环境调查 住宅需求调查 当地居民住房状况的调查 社会购买力调查 住房消费水平调查 房价调查,土地使用情况调查 住宅供应量调查 金融状况调查 竞争情况调查 税费种类及交纳标准调查,房地产投资项目内部条件调查 包括调查投资项目的资金来源，业务技术力量，企业开发能力等。 其中资金来源调查是内部条件调查的主要内容。,二、房地产投资市场调查的程序 市场调查程序大体上有调查准备、正式调查、结果分析、撰写调查报告四个阶段 调查准备阶段 确定调查目标 初步情况分析 制定调查计划 非正式调查（试探性调查）,正式调查

4、 确定资料来源 确定收集资料的方法 调查表及问卷设计 抽样设计 现场实地调查,结果分析阶段 资料编辑整理 资料编辑整理的一般程序为： 汇总、分类、初审、筛选、统计 调查资料的综合分析 市场调查结果有两种分析方法： 定性分析法、定量分析法,编撰调查报告阶段 调查报告的主要目的是为房地产投资决策提供参考依据。一般有两种形式：一种是专门报告，内容详尽明确; 另一种是一般调查报告，内容简单明了。,询问法 观察法 实验法,1.访谈调查 2.电话调查 3.信函调查 4.留置问卷调查,1.直接观察 2.间接观察,1.实验求证法 2.随即尝试法,三、房地产投资市场调查的方法与技术 市场调查的方法,房地产投资市

5、场调查技术 调查表的设计 设计要求 主题明确、重点突出、设问具体 可接受性、简明扼要、可分析性 抽样调查 随机抽样法 非随机抽样法,简单随机抽样法 分层随机抽样法 分群随机抽样法,配额抽样法 任意抽样法 判断抽样法,房地产市场预测是借助历史统计资料和市场调查，运用科学的方法和手段，对房地产未来经营状况及发展趋势等作出的预计、测算和判断。 市场预测是房地产投资分析的重要内容，预测的好坏，不仅关系到房地产企业的经营成果，甚至关系到房地产企业的兴衰存亡。,第三节 房地产投资市场预测,一、房地产投资市场预测的内容 宏观经济发展趋势预测 产业政策所带来的影响预测 市场需求预测 技术发展预测 营销前景预测

6、 产品供给能力预测 市场价格趋势预测 市场竞争情况预测,二、房地产投资市场预测的方法 德尔菲法 这一预测方法需要多轮反复完成具体步骤如下： 1.挑选专家 根据预测问题的性质，挑选一定数量的专家。值得注意的是人数应适当，不宜太多或太少。在整个函询过程中，尽可能的不让专家彼此发生联系，让每位专家充分发挥自己的见解。,专家权威性 匿名真实性 省费实用性,2.实施 第一轮：预测小组将预测目标及有关资料函寄给选定的专家，请其据此提出预测意见，预测小组根据反馈的意见分析归纳，提出初步预测结果； 第二轮：预测小组将初步预测结果及补充的有关资料再函寄给专家，专家据此对自己第一次预测意见补充修正，阐明理由。预测

7、小组再统计归纳结果。 第三轮：请专家再次修改，补充完善其第二轮预测意见，并申述理由，预测小组统计预测结果。 第四轮：在前三轮征询专家的基础上，再次请专家全面审查、补充、修改、核实预测意见，预测小组作出最后统计预测结果。,专家的预测经多次反复可能趋向一致，但不会完全一致，预测小组可采用各种方法处理，如“四分位法”、“评分法”等，最后得出预测的结论。,时间序列法 时间序列是指对事物观察统计的数据按时间顺序排列的数据列。 时间序列法是运用数理统计方法寻找数据随时间变化的规律，按此规律推测未来。,简单移动平均法 预测公式,式中 Ft第t期预测值 Xi第I期已知数据 n移动平均数组中数据个数，人为选择。

8、一般地，反映较长时期因素对预测值影响，n取大些。反之，则取小些。,加权移动平均法 预测公式,式中 Wi移动平均数组中各期数据的权数,指数平滑法 预测公式 Vt-1=aVt+(1-a) . Vt (0 a1) 式中 Vt本期实际数 Vt 本期预测数 Vt-1下期预测数 a平滑系数（ 由预测人员判断选定，通常可以选用若干个a值做实验，计算出不同a值的预测误差加以比较，选取误差较小的a值用于预测。）,回归分析法 回归分析法是一种数理统计方法，它是建立在大量实际数据的基础上，寻找随机现象的统计规律。在采用回归分析法进行预测时，预测对象和影响因素之间一定要存在因果关系，且样本数据量足够（1520个以上）

9、；预测对象和影响因果的样本数据之间存在某种统计规律，且能够反映未来发展状态；样本数据的分布若存在着线性趋势，则可采用线性回归分析法进行预测。,当影响预测指标Y的因素为X时，可建立一元线性回归模型： Y=a+bX+u (u为随机误差） 当影响预测指标Y的因素为X1,X2,X3,Xn时，须建立多元线 性回归模型： Y=b0+b1X1+b2X2+bnXn+u 当影响预测指标Y的因素可以与Y用一元二次曲线方程来描述 的话，即可建立一元二次回归模型： Y=a+bX+cX2,三、房地产投资市场预测的工作程序 确立预测目标 即明确预测目标和对象，了解为什么预测和预测什么。预测目标须清楚、准确而具体。 拟定预

10、测工作计划 内容包括预测工作各阶段的详细安排。,收集和整理资料 资料是预测的前提与基础，资料的多寡及可靠程度对预测结果有着直接影响。 选择预测方法 根据预测的目标，房地产市场供求形态和掌握资料的情况等，选择适当的预测方法。,预测分析 在预测过程中，要十分注意资料的样式是否发生变化，一旦发生变化，对预测就要加以修正。 预测结果评价 预测结果评价的核心是审核预测数字与实际数值误差程度。短期预测误差在5%以内，中期为10%，长期为20%。 编制预测报告 报告宜简洁明了，并对预测过程、指标、资料来源等作出简明的阐释和论证。,一、项目概况 （一）开发单位 名仕家园住宅小区由北京宜佳房地产开发有限责任公司

11、和北京万和总公司合作开发。 （二）项目背景 拟建的名仕家园住宅小区项目是北京市危改项目之一，该项目已经取得了用地许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证。,第四节 房地产投资市场分析案例,（三）地理位置及现状 名仕家园住宅小区位于北京市西二环和西三环之间。小区北靠莲花池东路，西与西客站相望，东隔手帕口北街与天宁寺相邻，南距广安门外大街约300米。小区由手帕口北街向南可达广外大街，向北经过莲花池东街直达复兴门外大街，向东直接到达西二环天宁寺和广安门桥，向西可方便直达西客站并直通西三环，天宁寺、白云观、莲花池公园等名胜古迹分布小区四周。该地段具有十分优越的地理位置和极为便

12、利的交通条件，是作为居住小区的理想位置。,（四）项目建设规模及建设内容 按照市规划局下达的规划设计条件，拟建的名仕家园住宅小区规划建设用地面积5.3公顷，总建筑面积91022平方米，总占地面积7625平方米，绿化率33，停车泊位约275个，主要包括3栋高层住宅塔楼。,（五）配套市政设施情况 名仕家园住宅小区为危改小区。该地块原有建筑多为20世纪50年代逐步建成的居民民宅，自1994年宣武区实施广安门内外大街道路拓宽工程后，周边陆续铺设了供电、电信、自来水、污水、雨水、燃气、热力等配套市政管网，小区开发已经具备了有利的市政配套条件。其中，接入广外雨污水干管工程业已完成，燃气、电信、电力、给排水市

13、政工程正在设施之中，均可从周边距离100米左右的广外大街市政管网中方便接入和接出。,二、投资市场分析,1.北京市房地产市场状况 北京作为全国的经济、政治、文化中心，不仅吸引着国内外机构、企业入驻，也是外地个人投资者置业的首选之地，为北京市房地产市场带来了大量商机。为了进一步提高市民的生活质量，住宅建设一直是北京市近年来城市建设的重点。据统计，2000年北京市住宅投资372.5亿元，比上年增长5.3；住宅竣工面积1499.7万平方米。其中，经济适用住宅竣工176万平方米，拆除危旧房屋63万平方米，动迁居民2.5万户。据统计，“九五”期间北京累计完成住宅投资1422亿元，累计竣工住宅5979.9平

14、方米，分别比“八五”期间增长了1.6倍和61.3。,北京市的住宅价格与地段有关。总体来看，住宅价格沿环线由里向外逐渐降低，二环路以内住宅平均价格为7760元平方米左右，二三环路之间为6000元平方米8000元平方米，三四环路之间为4000元平方米6000元平方米。此外，北部住宅通常比南部住宅价格高1000元平方米。,从住宅数量分布来看，亚运村、望京地区、中关村地区、京西地区、京东及市政交通良好的城乡结合部和近郊区，是住宅相对集中分布的几个区域，这几个区域各有利弊。,亚运村地区是亚运会之后发展起来的商务、居住、娱乐为主的高档商住区域。由于上风上水的观念及基础配套设施的相对完备，亚运村地区是北京早

15、期外销住宅比较集中的区域。然而，自近期以来，亚运村地区作为北京高房价地区的位置已经开始动摇，一方面是由于亚北经济适用房项目的低价冲击，另一方面则是因为市场供应量增大，加之新楼盘采用的低价冲市做法，使亚运村地区竞争加剧。,中关村地区积淀了深厚的历史文化、人文景观，高校云集；同时，因其高科技园区的定位带来了大量的市政投入，极具升值潜力，其市场在销项目的销售势头也都不错。但由于中关村地区不再审批新的项目，市场供应不会放量，因而住宅价格普遍较高，且消费者购房时很难有选择的余地。此外，该地区虽然很重视市政设施的改造并为此投入了大量的人力物力，但是交通拥挤的情况并未得到显著改善。,京东地区有着长期形成的商

16、务氛围和高消费水平，是众多高档项目的首选之地，其目标客户一般为外国公司的驻华代表或是该地区的高档写字楼内工作的高级白领。由于该地区高昂的地价，普通住宅只能向其周边扩展，如望京地区就已发展成为规模成熟的大型社区。该地区的显著优点是交通便捷，配套设施比较完善。但其缺点也是致命的，对于大部分人而言，该地区亦商亦住气氛太浓，上班时紧绷的神经即使下班后也得不到放松；另一方面，该地区高楼林立，缺少绿地和开敞空间，空气质量差，噪音严重，不能形成健康的生活环境。,城乡结合部和近郊区因住宅郊区化概念的深入，对郊区低密度花园式住宅的向往以及市政配套设施、交通道路的改善而引起人们的关注，它同时也是经济适用房项目和别

17、墅项目的热点地区。超低的地价是这一区域的优势。然而，对于每天需要挤公交车上下班的人来讲，从公司到家里的路程无疑是可怕的噩梦。而且对于居家过日子而言，这一区域也不是好的选择，它的周边过于荒凉，配套设施也不齐全，一切仍待改善。,2.本项目所在地区市场分析 本项目为于宣武区。老北京有句顺口溜：“东城富，西城贵，崇文穷，宣武破”。崇文和宣武之所以落得个“穷”和“破”，很大程度上缘于住房。从历史看，南城多为贫民的生活区，基础设施较差，污染、扰民企业多，环境脏乱，治安欠佳。北京城位于燕山东南部的永定河冲击扇上，南城位于冲击扇的下部，地下水质量较差；而北部区域受盛行风气影响为北京市的上风上水，空气质量好，基

18、础设施配套齐全，人气也比南部旺。,然而，这一切都将在近几年得到改善。北京市“十五”计划明确提出：到2005年基本完成城区现有的危旧房改造；以危旧房改造和市政设施建设为突破口，加快相对落后的南部城区的建设步伐，逐步实现南部城区与其它区域协调发展。实施适当倾斜政策，建设一批关系南部城区发展的重大项目，使南部城区基础设施相对落后的状况明显改善。 此外，南城将成为今后经济适用房建设的重点地区，西红门、南苑、次渠等地将建为经济适用房的重点小区。由于房地产市场发展最直接的因素是市政基础设施的建设，我们不难预料，危旧房改造和市政设施建设将使北京南城的方地产市场火起来。,投资开发南城的房地产发展商看中这里的因

19、素除了政策上的鼓励与优惠外，还由于南城的空地多地价低路况好，可以从容的做出具有一定品质和特色的楼盘，用心良苦的开发商为房子添加了更多的绿地、增加了更多人性化设计。有些项目采用“拿来主义”方式，与著名院校、医院、商业集团合作，使住宅的配套设施既全又好。而在这一系列变化和运作中，越来越多的购房置业者亦会转变传统观念，以新奇的眼光关注这个不断生动起来的崭新的南城。这一方面是由于年轻一代几乎不受传统观念的影响，喜欢就好；另一方面，南城工业区少，污染指数低，空气质量好，对于幢景绿色生态环境、需要面积较大户型的自用型住户尤为适合。,3.竞争对手与竞争楼盘分析 竞争楼盘的位置与价格,竞争楼盘的户型面积与特点

20、,在以上项目中，距离名仕家园最近的是广华轩。而广华轩已于去年竣工入住，现仅有少数户型还有现房发售，几乎没有可供选择的余地。其他项目均距名仕家园较远，其中似海怡家项目价格较低，但是以45平方米120平方米的小户型为主。博望园、莲花苑、中盛大厦、西华经典和陶然居的户型面积大，价格也高。广信嘉园的绿化率较低，仅为25%。立恒名苑的户型89%为跃层复式结构，面积较大，而且容积率偏高。凌云居的绿化率为48%，容积率仅为2.5，然而却是用超高的价格换来的。,（三）项目竟争优势分析 1.区位优势。从大的区位看，本项目位于被北京市“十五”计划列入重点发展地区的宣武区。由于历史原因，宣武区的城市建设发展比较缓慢

21、，房地产项目的数量远不如海淀、朝阳等区，也没有浓厚的商业或是居住氛围。然而，这些因素如今反而成为宣武区的优势所在。由于北京市政府已将宣武区的城建工作列入工作日程，可以预见其在今后几年将有很大改善，这也吸引不少房地产商在此投资。随着危旧房的拆除、改建，宣武区将有大量城区土地可用于住宅开发和配套设施的建设，而不是像其他地区那样，只能向郊外发展。 从具体位置看，本项目距二环路仅300米，与长安街、金融街紧密相连，是西二环路中部的黄金地段。这样既可充分享受干道的交通畅达和繁华便利，又因处于干道间临街繁华区域后面而相对封闭和宁静，周边除了街区内次要道路就是住宅区，正是一个闹中取静的理想居住之所。,位于广

22、安门外的天宁寺距本项目咫尺之遥。天宁寺建于北魏孝文帝时期，初名光林寺，是北京地区最古老的佛寺。隋、唐、金诸朝历改弘业寺、天王寺、大万安寺，元末毁于兵火。明重建寺院，宣德时改称天宁寺。现存殿宇为清代重修。天宁寺塔为辽天庆九年（公元1119年）建，是北京现存古典建筑中最古老的一个，也是中国现存的密檐式砖塔中比较典型的一座。这个塔经过900多年风霜雨雪的考验，依旧完整美丽，实为今日北京最珍贵的建筑艺术遗产之一。,此外，项目还紧邻有道教全真派“北方第一丛林”之称的明代道教宫观白云观。白云观始建于唐玄宗开元二十七年（公元739年），名长春观，金大定七年（公元1167年）重建，正大四年（公元1227年）正式更名白云观。白云观是典型的道教胜地，虽然规模不大，但建筑格局精美，保存完好。白云观庙会则是北京著名主名庙会之一