《解读物业税》PPT课件.ppt

1、,物业税的开征 国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知,【意见原文】 全面实施增值税转型改革；统一内外资企业和个人城建税、教育费附加等税收制度；研究推进综合和分类相结合的个人所得税制度；研究制订并择机出台资源税改革方案；加快理顺环境税费制度，研究开征环境税；深化房地产税制改革，研究开征物业税（财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责）。,【何为物业税（不动产税、地产税）】 所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格

2、就会随之提高，相应地，物业税也要提高。 从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。 目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。,我国目前保有的狭义房地产税种： 1、房产税以城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房屋为征税对象，按房产余值或租金收入为计

3、税依据，向产权所有人征收的一种税（此税不适用外商投资企业、外国企业和外籍个人）。其税率分为两类：按照房产余值计算应纳税额的，适用税率为1.2%；按照房产租金收入计算应纳税额的，适用税率为12%，但个人按市场价格出租的居民住房，减按4%的税率征收。房产税按年征收、分期缴纳。 2、城市房地产税现仅对外商投资企业、外国企业和外籍个人的房产征收。其税率分为两类：按照房产余值计算应纳税额的，适用税率为1.2%；按照房产租金收入计算应纳税额的，适用税率为18%.城市房地产税按季或按半年分期缴纳，具体期限由主管税务机关核定。 3、城镇土地使用税以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用

4、的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收。其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米0.6元至30元之间。土地使用税按年计算、分期缴纳。,房地产税、城市房产税的缺陷 房产税是针对国民个人和国内企业所拥有的经营性质的房产征收的一种税，体现了对非经营性质的产权所有者的公平性； 城市房产税是针对外商投资企业、外国企业和外籍个人所拥有的房产征收的税种，是对我国国内企业和国民个人公平性的体现,二者都未能体现产权所有者对公共资源的占用的多少和质量,物业税的征收原因 1、物业税的征收是对产权所有者之间占用政府提供的公共物品的数量和质量的公平性体现，是对产

5、权所有者之间利益公平性的平衡。 2、近几年投机性的炒房对房地产市场影响很大，造成了市场一方面一部分人买不起、买不到房子，而另一部分人却拥有几套、几十套房子，使市场资源出现严重的分配失衡现象，物业税的征收增加了保有环节的成本，从而调节市场分配。,【物业税提出过程】 最早提出物业税概念的官方文件是2003年10月中共十六届三中全会的会议公报：在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税。物业税的概念由此进入国人的视野，3年多来一直是官记与民间持续关注的一个话题。 在2005中国财税论坛上，财政部部长金人庆提出，“十一五”将大力推进税制改革，完善税收制度体系，其中一项任务即是：逐步出台消费税和物业税

6、。财政部税政司司长史耀斌就此阐述说，构建和谐社会，税收政策要调节收入分配，维护社会公平。税收政策在维护社会公平方面的重要作用在于，参与个人和财产的分配。他说，我国开征个人所得税、车船税，以及今后推进物业税的改革等等，将会直接或者间接地起到维护公平的作用。 全国最早提出愿意开展物业税试点的是广州市。紧跟广州之后，深圳、上海、温州等地也先后提出愿意开展物业税改革试点。,2006年，北京、深圳、重庆、南京等六城市开始物业税空转实验。2007年10月，物权法生效为物业税开征提供了法理基础。07年又批准河南、安徽、福建、大连四个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。 截至07年，物业税已经在北京、

7、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连这10个省市进行房地产模拟评税试点。 2008年，包括北京在内的多个城市向国家税务总局和财政部递交了物业税“空转实”的申请方案，但未申请并未通过。,关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知 提出研究物业税开征的问题，应该说是对上述10各省市试点评税的肯定，应该说我国目前已经具备开征物业税的基本条件，虽然说物业税的开征还存在很多的细节性问题，但应该离正式开征的期限已经为时不远。,物业税开征需要解决的问题 1、界定清楚物业税与现有房地产税种之间的关系。如有冲突可能造成双重收税的问题，加重消费者负担，于情于理不合。 2、物业税的税负确定问题，一

8、则确定评税价值，二则确定税率。只有准确的解决上述两个问题才能确定出公平的税负。 3、需要权衡土地出让金是否纳入物业税的征收内容以及对个人自住房屋的征税问题。,物业税开征的时间问题 2003年物业税开始进入国人的视线，2006年6个省市物业税开始“空转”实施，到2007年扩大到10个省市的“空转”施行，可以看到我国对于开征物业税的决心，2008年以北京为首的几个城市申请物业税由“空转实”，但是未得到国家税务总局和财政局的同意，表明国家决策层对于当时的时机并不认可，如今发改委又将物业税的开征写入到了09年的深化经济体制改革的意见当中，表明中央已认可物业税开征的时机，考虑到短期对房地产市场景气度的降

9、低作用、目前房地产所处较为不景气的环境，以及开征前所需要解决的一系列重要问题的难度，开征的时间应该在未来的2-3年左右房地产市场较为景气之时。,物业税的开征对房地产市场的影响 1、对于房地产整体环境，短期来看，增加了房产投资者的投资成本，可能会使市场上的投资意愿下降，面对目前房地产行业景气度差的情况，可能会增加市场不景气的程度，长期来看，通过抑制炒房来稳定房价，从而降低房地产泡沫风险的产生，自住型的消费会逐渐抬头，房地产市场进入健康景气空间。 2、对于房地产开发，短期开看，征税环节由开发过程转到最终的保有过程，降低了开发商的开发成本，使其投资开发意愿上升，长期来看，市场的逐渐健康发展，会排挤出

10、部分开发商脱离此行业，从而使行业集中度上升。 3、对于一手房市场，抑制过度炒房，减少个人住房消费盲目扩张；将增加屯房捂盘者的持房成本，这样有利于平衡市场供需关系。从长期看，开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机者的收入预期，从而抑制对房市的过度炒作。 4、对于二手房市场，较高的保有税率可以避免业主空置或低效率使用房产，以盘活现有房产存量，刺激存量房的流动，促进三级市场的发展，从而更好地实现住房“经济适用房二手房商品房”的梯级消费，满足不同收入阶层家庭的住房消费。,物业税征收预估（1） 1、征收原则以鼓励正当住房消费为主，抑制炒房投机行为。2008年提出了对“改善型”住房的首

11、付和贷款利率放松，因此在物业税的征收上应该能够与此保持相对的一致，对于自住性质的人均住宅面积低于当地平均水平首套房，应该免于征收物业税，而对改善型的二套房会征收低税率的物业税，对于拥有非改善型二套房、三套房、豪宅的所有者，征收高比率的物业税。 2、评税价值和税率的确定。物业税的征收缘由就是对于政府提供公共物品占用公平性的权衡，因此对于其评税的价值会仿效城市内土地价值的方式，每年由政府制定出指导单位价值，然后根据房屋面积大小和建筑类型确定上浮百分比，三者综合计算评税价值，税率的确定倾向于参考增值税的累计税率，不同的类型和组别征收不同的税率标准的税。,物业税的征收预估（2） 3、目前实行的是70年土地出让金一次性由开发商交上，而后分摊到房价当中，如果改革为按照物业税征收，分70年向产权所有者征收，对于税收的征收者来说需要逐个收取，与目前实行的一次性缴纳相比，征收成本太高且征收时间跨度拉长、难度加大，目前看来，土地出让金不能改革成物业税的形式征收，但是可以尝试将部