20160601中国物流地产行业研究简报-仲量联行(v2)

1、仲量联行中国物流地产行业研究简报企业评估及咨询部2016年6月仲量联行对于国有物流仓储物业管理的有效帮助 作为专业性机构协助委托企业完善国有物流仓储物业管理仲量联行在物流地产领域丰富的专业经验能够有效帮助客户完善物业管理体制，挖掘资产的最大价值。1. 协助客户制定物流仓储物业管理发展战略；2. 尽职调查及委托方物业情况梳理；3. 各类型的专业服务，包括：基于对市场的深入了解和专业的市场研究，准确定位低效物流仓储物业的用途并制定改造方案，充分发挥其潜在价值；闲置物业及不良贷款的价值评估等；. 协助客户进行具体项目的节能及绿色能源改造；. 整合我们的资源优势，协助客户在未来物业管理领域中形成核心竞

2、争力。2 1. 中国物流地产市场宏观概览 2. 中国物流地产竞争格局及发展趋势 3. 中国物流地产经营管理模式研究 4. 物流地产典型企业研究以普洛斯为例 5. 物流地产物业管理案例简介6.物流地产发展方向列举3中国物流地产发展现状政策、供需等外因结合行业本身由传统的粗放式向专业化方向转变的内因，中国物流地产迎来黄金发展机遇：0 0 0 0 0政策支撑需求上升供给不足资本涌入标准化发展 “一带一路”和长江 网络零售、跨境电商、 总体体量不足，难以经济带等国家战略推农资流通3个万亿级应对市场巨大仓储需动物流升级；市场带动需求扩容；求； 物流业发展中长期 制造业转型升级以及 结构性缺失，高标准规划

3、（2014-2020年）C2B等模式带动智能仓储设施占比微小，；化仓储设施增量需求；无法适应现代化仓储鼓励发展跨境电商、物流发展需要；农村电商、智慧物流等系列政策； 以黑石、凯雷、RRJ 以重仓储、轻服务、资本等为代表的海外 收益单一的传统物流资本，以及中国平安、 仓储向标准化开发、中国人寿等国内资本功能多样化、盈利多加紧与物流地产商合元化的现代物流仓储作，谋取投资收益；发展；4政策利好推动物流仓储需求中国政府近年来持续出台多项政策利好，支持物流行业发展：1、跨境电商的发展：自2014年3月海关总署准许对跨境电商征收行邮税后，跨境电商发展进入了加速期，多个试点城市出现了保税仓库“一库难求”的现

4、象。2、一带一路政策推动：中国通过“一带一路”的战略帮助沿线国家的基础设施建设，带动国内产能“走出去”。2014年5月，首个实体平台“中国-哈萨克斯坦连云港物流合作基地”启用；2014年11月，中国宣布出资400亿美元提供项目投融资支持。3、一系列物流政策支持：2014年9月，商务部出台关于促进商贸物流发展的实施意见，明确规定仓储用地税收政策；2014年10月，国务院印发物流业发展中长期规划； 2015年5月， 商务部等10部门发布全国流通节点城市布局规划（2015-2020年），提出完善城市共同配送网络、发展国家电子商务示范基地； 2015年11月， 国务院办公厅发布国务院办公厅关于加快发展

5、生活性服务业促进消费结构升级的指导意见， 鼓励发展商品储备设施、大型物流（仓储）配送中心等农村物流仓储设施。5电子商务及全渠道零售提振物流仓储需求物流仓储是目前中国商业地产领域中最不发达的细分市场之一，但却拥有强劲的长期增长前景。在昆山、天津、沈阳等地租用超传统零售配送依然是物流需求的主要支撑，然而过 300,000平方米仓储面积电子商务的发展逐步成为其新的增长引擎。中国网民群体居全球首位，宽带的增加，3G网络在嘉兴和苏州租用超过 100,000的覆盖以及移动设备的广泛普及，大大助推了网络购物的发展。此外，政府已明确将电子商务作平方米仓储面积为拉动内需的关键产业之一，预计会进一步出台在上海租用

6、超过100,000 平方相关政策措施，以支持电子商务的发展。阿里巴巴、京东及一号店等电商企业及第三方物米仓储面积流运营商的强劲需求，很好地互补了其他领域疲软的需求。电商企业正积极建设自用仓储设备或从大型物流仓储开发商处租赁仓储物业，电商租户承租的稳定性，加速了开发商对物流地产的投资，从政府竞得物流用地也更加容易。6中国物流仓储供应不足，结构性发展失衡仓储面积每千人拥有面积中国现有的5.5亿平方米的物流仓储设施中，（百万平方米）（平方米）甲级物流仓储总量仅为2,900万平方米，这一数字与中国的经济规模相比仍然很小，且因产能限制，未来实际能够建成的仓储总量依然有限。同时，中国甲级非业主自用的物流仓

7、储总量与美国1.55亿平方米的同类物业市美国美国场总量相比，仍然相对匮乏。中国中国中国甲级物流仓储设施存量仅相当于美国波士顿一个城市的水平，且其中超过60%位于一二线核心城市，目前国内如天津、无锡等城市已经出现了短期供应过剩的现象。备注：1、以上均指非自用仓库存量2、中国主要摘录60强城市，美国主要摘录前50强城市7各路资本纷纷涌入物流仓储行业 由于物流仓储物业收购难度大，目前市场交易多为企业层面投资。以下为仲量联行整理的近年物流仓储投资案例例举：交易时间开发商投资者投资额2011年易商华平共同创始人2011年上海宇培普洛斯49% 股权(5360万美元)2013年年初LOGOS黑石集团5亿美元

8、2013年6月盖世理布鲁克菲尔德资产管理30% 股权2013年6月嘉民加拿大养老保险基金投资理事会增加5亿美元2013年7月红木集团PGGM2.8亿美元2013年7月安博HIP China (阿布扎比投资局)5亿美元2013年8月上海宇培凯雷、 Townsend Group2亿美元2013年10月易商高盛1.2亿美元上市前投资2014年2月普洛斯中银投资、厚朴基金、中国人寿25.1亿美元2014年4月上海宇培RRJ Capital、淡马锡2.5亿美元2014年5月易商傲品国际公司6.5亿美元2014年8月中储普洛斯（合资经营）20亿人民币(3.24亿美元)2014年9月五洲国际平安地产、 太盟

9、21亿人民币(3.4亿人民币)2014年9月北京建设三井、三菱11.5亿港元(1.5亿美元)2014年11月嘉民加拿大养老保险基金投资理事会增加5亿美元2015年初安必信控股LIM3,600万美元2015年6月LOGOS亿万豪剑桥，世邦魏理仕全球投资4亿美元2015年8月易商荷兰汇盈资产管理公司2.85亿美元2016年1月红木集团 (与易商集团合并)PGGM1.6亿美元8物流仓储行业由传统向现代化方向发展现代物流仓储设施呈现标准化开发、功能多样化、盈利多样化的新型发展特点：传统仓库重仓储轻服务、收益较单一包装加仓传统工储仓库配送 传统物流仓储设施松散式发展，功能以仓储为主，具备少量的包装、加工

10、、配送等功能，收益来源主要依靠仓库租金收入，盈利模式较为单一现代仓库仓储与服务并重，多元化盈利金融信息功能功能现代仓储仓库功能O2O办公功能功能 现代化物流仓储设施标准化发展，除了核心仓储功能外，借助互联网信息技术，信息化功能凸显。同时围绕仓储，创新拓展金融功能，商务办公及一定的商业服务功能，收益来源多元化，盈利模式多样化9 1. 中国物流地产市场宏观概览 2. 中国物流地产竞争格局及发展趋势 3. 中国物流地产经营管理模式研究 4. 物流地产典型企业研究以普洛斯为例 5. 物流地产物业管理案例简介6.物流地产发展方向列举10中国物流仓储行业竞争格局：以外资为主的多元化开发主体 目前中国物流地

11、产市场主要开发商由外资企业、民营企业、基金及国企等四大类开发商组成，其中以普洛斯为首的外资物流地产开发商是占绝对主导地位的强大势力，市场份额约占80%以上。此外，除以上四类典型开发商外，如京东、阿里巴巴等电商企业及顺丰等物流企业也逐步成为中国物流仓储地产行业生力军。典型企业类别典型企业典型企业特征安博安博在中国市场一直是不徐不疾地发展。保守而谨慎的作风，一方面让安博的发展步伐相对迟缓，但另一方面，则没有遇到前两者易主、低谷的问题普洛斯2003年进入中国，在中国的总土地储备已经高达2000万平方米外资类嘉民2005年进入中国，2012年与加拿大养老金计划投资委员会合作，从而在中国物流地产领域更加

12、活跃，也大有追赶普洛斯的强劲势头盖世理其高品质的环保仓储做得很有一套，然而2015年全球最大的地产巨头之一Brookfield又从迪拜世界集团手中收购了盖世理约30%的权益，由于连续易主，让盖世理也始终不能进入加速的正常轨道中丰树丰树近期在物流地产方面动作不小，除了在各地落子外，还联合海航集团，希望整合其旗下的物流资源进行物流地产的扩张，其未来的发展值得注意宇培位于上海，目前的仓储物业总面积超过140万平方米，产品均为注重品质和普适性的高标准仓库，拥有伊藤忠和顶新等忠实客户民营类易商仓储物业总面积超过150万平方米,产品均为注重品质和普适性的高标准仓库,是京东除自建外最大的物业提供方万科在20

13、14拿了四块物流用地（廊坊、贵阳、东莞、武汉），并且联系外资基金蠢蠢欲动，暂无实质性的产品和清晰战略百利威定位于第三方物流，其主要客户是凡客这样的电商，业务除了高标准仓储外，还有复杂的链条式的物流全程服务。已获得黑石等海外资本的垂青，未来的发展势头也值得期待平安不动产通过物流领域、物流园这样一个硬件平台，将综合金融产品自然地深入供应链的下游万通控股以普洛斯模式为范本，第一支20亿元的工业地产基金已经投完，在全国收购了不少物流仓储物业基金类复星复星物流地产方面主要集中在三个领域：与阿里巴巴、银泰合作的”菜鸟”，与国药控股合作的“药网”物流计划以及主攻商贸物流、模式接近华南城、毅德控股的“星泓天茂

14、城”天赋资本预计将投资50亿来打造一个全国范围的农产品物流园网络，在自己的农产品O2O交易平台“天御农业”的基础上，将旗下投资的农业物联网、农产品冷链物流整合起来，再进一步围绕这个平台来投资上下游农产品企业宝湾物流为深圳赤湾石油基地股份有限公司旗下的物流平台，是拥有核心仓储资产的全程物流服务商，湾物流目前的主要客户分为三类：第三方物流企业、生产制造型企业和电子商务企业。中储股份国企类中储股份的物流地产总计约480万平米，其中拥有土地使用权的超过210万平米，这些土地一旦释放出来，价值十分可观北京建设母公司为北京控股集团旗下有多家香港上市公司，在资本运作方面的基因是根深蒂固的。北京建设的物流地产

15、也同样是贯彻这个思路，产品和标准都是与普洛斯、嘉民等看齐的，做的就是一种实质上的金融产品。海航集团2014年6月底，海航旗下的上市公司亿城投资宣布与新加坡丰树合作，共同合作收购、投资和开发物流仓储项目，预计目标为在未来3年内投资超过100万平方米物流仓储项目，总规模不低于50亿元电商、物流京东在全国50个城市拥有213个仓库，总面积接近400万平方米企业顺丰在全国拥有超过九十个仓库，总面积约为100万平米，基本覆盖全国，主要是集中在华南、华中、华东、华北等电商比较发达的区域。2015年起重点布局仓储业务，补齐仓储这块短板11中国主要城市非保税仓库存量 随着物流仓储开发商纷纷转向二级市场寻找优质

16、土地，由此带来的新一波开发热潮将使中国主要城市优质非保税仓库总量在2018年达到4,700万平方米。sqm)投资 (millions级别仓储 Stock设施存 Logistics量（百万 grade平方 -米 Investment）50454035302520151050Total Modern Stock, Major Cities主要城市非保税仓库存量备注：自经济危机后，中国非保税仓储设施占据了仓储总量的绝大部分，因此本文中将针对非保税仓储设施进行阐述12中国主要城市非保税仓库空置情况 中国非保税仓储设施在近期内可能受到供应量增加的影响而呈现空置率上升的情况，但从中长期发展角度来看，当供应

17、高峰过去后国内非保税仓库空置率将逐步下降。主要城市非保税仓库空置情况仓储设施存量（百万平方米）空置率占用量空置量13中国主要城市非保税仓库租金情况 由于开发商在非核心城市的项目大量入市，导致全国层面非保税仓储设施租金增长率下降，至2016年第一季度，中国主要城市非保税仓库年均租金为363元平方米。主要城市非保税仓库租金情况租金（元/平方米/年）租金年增长率14中国物流仓储发展趋势：市场版图日趋形成中国内陆城市物流产业增长： 随着制造业活动向中国中部及西部城市持续转移，西部、中部以及中国东北部城市的物流市场发展迅速，增速也创新高，而大规模的高速公路基础设施投资建设，也带动了内部和低梯队城市的零售

18、市场发展。 中国内陆的甲级物流仓储总量已经由2011年的380万平方米增至2014年的880万平方米，增长超过两倍。成都、重庆、沈阳和武汉已经成为在区域内主要的物流中心，而西安、郑州、长沙和合肥逐步发展成为次级物流中心。中国超级城市区域供应链愈加复杂：人口密集的超级城市区域长三角、珠三角和环渤海地区，拥有的现代物流仓储面积占全国总量的三分之二，这些超级城市区域的物流网络也日益复杂：上海甲级物流市场总量达到520万平方米且增长势头强正在形成的中国物流市场体系劲，但一系列的政策出台及高租金因素正驱使物流市场活动从上海向邻近的卫星城市转移。区域型物流配送产能正移向如苏州、无锡等其他长三角城市，同时也

19、逐步向如昆山、常熟的专业物流中心转移。环渤海区域，北京政府长期以来对物流市场发展并不重视，其物流仓储总量（低于170万平方米）相对其城市规模来说很低。相比之下天津物流市场致力于树立起自身作为区域内次级物流中心的地位。有益于毗邻北京和天津的优越地理位置，廊坊的物流市场发展良好，普洛斯、嘉民、安博中国和宇培均在廊坊设立了物流基地。深圳和广州分别以300万平方米和190万平方米甲级存量占据珠三角物流体系的主导地位。附近的东莞、佛山和惠州也正在建设各自的物流基础设施，以支撑它们作为重要的制造业中心的角色。15 1. 中国物流地产市场宏观概览 2. 中国物流地产竞争格局及发展趋势 3. 中国物流地产经营

20、管理模式研究 4. 物流地产典型企业研究以普洛斯为例 5. 物流地产物业管理案例简介6.物流地产发展方向列举16中国物流地产典型经营管理模式综述1单一物流仓储设施产品模式物流地产的经营管理模式可以根据不同的分析视角划分出不同的类别。根据项目产品组合的不同，可以划分为单一物2多元综合业态组合产品模式流仓储设施产品模式和多元综合业态组合产品模式；根据物流仓储设施投资、3开发、运营和租赁等角色分工细化程度中自建自用自营传统模式的不同，可以划分为自建自用自营传统国模式和投资开发运营使用分工模式；根典4投资开发运营使用分工模式据物流仓储设施增量和存量的不同，划型分出了存量物流仓储设施改造出租模式；物根据

21、物流地产项目独立开发和合作开发流的不同，划分出了企业间合作开发模式；地5存量物流仓储设施改造后出租模式根据第一方物流（物流服务供给方）、产经企业间合作开发模式第二物流（物流服务需求方）和第三方营物流（第三方物流企业）的分类逻辑，管划分出了第四方物流模式与物流超市模理式；根据服务对象的不同，专门划分出模第四方物流模式与物流超市模式式了电商物流仓储设施模式等。基于委托方企业及产品性质，本文中将电商物流仓储设施模式针对目前发展较为普遍的投资开发运营使用分工模式进行详细阐述。17投资开发运营使用分工模式综述 现代物流地产将会是投资商、开发商、运营商和最终的租赁使用者相互分工合作的模式。这种模式既不同于

22、政府主导的物流园区模式，也不同于具有物流仓储设施需求的制造企业、流通企业和第三方物流企业的自建自用自营模式，更不同于过去那种低品质的传统物流地产开发模式，而是以市场为发展导向，以满足客户需求为宗旨，为制造企业、流通企业和第三方物流企业客户提供物流仓储设施的规模化、专业化、现代化的经营管理模式。物流地产项目投资商、开发商、运营商、租赁者特征概述主体角色典型企业典型案例备注丰树物流房地产投资基金会收购上海浦东空港的欧罗丰树、安博、嘉民、物流项目；安博置业有限公司收购上海松江九亭物流独立的投资商角色目前在物投资商麦格理、平安不动产、地产项目；嘉民国际收购易初莲花上海奉贤一处配送流仓储设施的收购行为中

23、得普洛斯等中心；麦格理亚洲基金会公司收购上海奉贤一处配送以凸现中心；平安不动产收购成都一处物流仓储设施普洛斯、安博、新熙普洛斯上海洋山深水港项目、大连大窑湾港项目、深在目前我国物流地产投资开开发商圳盐田港项目等；安博的上海九亭物流中心、上海青发建设实践中，开发商与投地等浦物流中心等资商的角色往往合二为一在目前我国物流地产投资建丰树、安博、嘉民、普洛斯等专业物流地产商采用的“收购回租”模式设与运营管理实践中，运营运营商麦格理、平安不动产、商或与投资商角色合二为一，投资和运营物流仓储设施等普洛斯、新熙地等或与投资商和开发商角色三者合一DHL、NAGEL等全球丰树、安博、嘉民、麦格理、平安不动产、普

24、洛斯等通过租赁来满足自身对于物高端物流企业；亚马国内外专业的物流地产投资建设和运营管理的物流仓流仓储设施的需求，将会是租赁者逊、1号店、京东等大储设施绝大多数都是为制造业、流通企业、第三方物大型先进企业和第三方企业型电商企业自建物流流企业客户需求服务的的重要选择仓储体系外的需求18投资开发运营使用分工模式：投资者角色 投资商的独立角色在物流仓储设施的收购行为中得以凸现。具体而言，一些投资商对现有物流仓储设施进行收购，收购之后或者经过改造后出租，或者收购之后直接出租，亦或是投资商收购带着租约的物流仓储设施。 2005年底，丰树物流房地产投资基金会收购了位于上海浦东空港的欧罗物流园项目。2006年

25、2月，安博置业有限公司收购了上海松江九亭的一个物流地产项目。2007年3月，嘉民国际收购了易初莲花位于奉贤区的配送中心。同年，麦格理亚洲基金公司1.2亿元人民币收购了上海奉贤4.8万平方米配送中心。2014年4月，平安不动产收购位于成都的一处总建筑面积约9万平方米的物流仓储设施。 占据中国物流地产行业重要份额的普洛斯采用了“收购-回租”模式，即普洛斯收购制造企业、流通企业、第三方物流企业自有自用自营的物流仓储设施，收购之后按照要求改造提升后再回租给该物流仓储设施原来的所有者。显而易见，在普洛斯采用的“收购-回租”模式中，物流地产投资商和开发商的角色在一定程度上实现了分离，具体而言，投资商脱离了

26、开发商角色而在一定程度上得以独立存在。19投资开发运营使用分工模式：开发商角色 无论是在理论上还是实践中，物流地产开发商都有可能脱离投资商角色而获得独立的地位，发挥独立的作用。投资商与开发商角色相互分离的投资开发模式也被称为“美国模式”，或者被称为“代开发”模式。但是，在目前我国物流地产投资开发建设的实践中，投资商和开发商的角色往往是合二为一的。例如，普洛斯、安博、新熙地、麦格里佳文基本都属此类。 普洛斯往往是先进行项目选址，再开展投资建设，最后将建成的物流仓储设施租赁给制造企业、流通企业、第三方物流企业等客户。与普洛斯大同小异，安博、新熙地、麦格里佳文、盖世理是先对接和确定客户，再按照客户的

27、要求开展项目选址、规划设计、投资建设，最后将物流仓储设施租赁给客户。可见，无论是普洛斯，还是其他市场参与者都脱离了物流仓储设施自建自用的模式，而是实现了物流地产的供给者和需求者之间的分离，同时兼具物流地产投资、开发双重角色于一身。20投资开发运营使用分工模式：运营商角色 专业物流地产商尤其是外资专业物流地产商为了快速完成在中国主要物流节点城市的项目布点，构建全国性的物流体系，不仅自建物流仓储设施，也会通过向其他物流仓储设施进行品牌输出和管理输出，千方百计抢占市场。 在进行品牌输出和管理输出的过程中，物流地产运营商、投资商、开发商角色在一定程度上实现了分离，即运营商脱离了投资商和开发商角色而有望

28、得以独立存在。普洛斯采用的“收购-回租”模式，即收购制造企业、流通企业、第三方物流企业现有自有自用物流仓储设施，收购之后按照要求改造提升后再回租给该物流仓储设施原来的所有者，同时普洛斯负责该项目的运营管理。在该类案例中，普洛斯的运营商角色得以凸显，虽然没有与其投资商角色实现分离，但是运营商角色在“收购-回租”模式中得以格外彰显。21投资开发运营使用分工模式：租赁者角色 仓储、配送等物流活动外包已渐成趋势，通过租赁来满足自身对于物流仓储设施的需求，将会是大型先进制造企业、流通企业和第三方物流企业的重要选择。标准化的通用仓库、个性化的定制仓库和灵活的租赁方案能够满足客户的差异化需求。 具体来说，物

29、流仓储设施的租赁者包括Fedex、UPS、DHL、NAGEL等全球高端物流企业；亚马逊、1号店、京东等大型电商企业自建物流仓储体系外的需求；拜耳、辉瑞、罗氏、默克、强生等医药企业；上海医药、西诺迪斯、强生医药等冷链类客户；通用汽车、大众、雀巢、宝洁、丰田、三星、本田等制造企业等。22 1. 中国物流地产市场宏观概览 2. 中国物流地产竞争格局及发展趋势 3. 中国物流地产经营管理模式研究 4. 物流地产典型企业研究以普洛斯为例 5. 物流地产物业管理案例简介6.物流地产发展方向列举23物流地产典型企业研究普洛斯企业简介普洛斯为世界领先的工业物流地产投资开发商，管理全球20个国家，2600多个项

30、目，约44.9平方公里，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4,700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。2003年4月进入中国，经过多年发展，在国内38个城市投资了218个物流园。备注：以上包括截至2015年12月31日在建、已完工、重新规划开发的物业，以及为将来开发预留的土地24物流地产典型企业研究普洛斯产品开发 普洛斯的产品开发模式包括了标准设施开发、定制开发和收购返租三种模式：业务1：标准设施开发业务：定制开发业务：收购返租开发项目开发体量列举地块总面积211,700平方米，仓北京空港物库建筑面积130,000平方米，分两期开发建设，包括2栋双层仓流园库、3栋单层

31、仓库和1栋独栋办公楼占地565亩，规划建设仓储面积湖南金洲物达20万平方米，一期建设8栋单流园层标准仓库，总仓储面积11.3万平方米一期由栋物流设施组成，占地面积近16万平方米，建筑面上海临港国积74万平方米，保税区块包括际物流园两 栋 单 面 收 货 仓 库 ， 面 积23,500平方米，非保税区块面积491,600平方米 唯品会华东物流配送中心基地多库连接的“巨型库”：仓库北侧设置了收货区，南侧设置了发货区，收发区每个柱跨都设置了货物升降平台及提升门，仓库之间通过叉车来流通，形成快进快出的周转模式； 宝马上海新零部件配送中心为适应汽车零部件配送需求的定制库，即大面积单体库房、特别层高设计、

32、收货区配备可调节伸缩式升降平台，库区内有三层可上人阁楼式货架，适合各种小型汽车零部件的分类存放和分拣。客户出接售收物流业程收购物业普洛斯支付租金租赁协议拥有管理25物流地产典型企业研究普洛斯商业模式1、定制开发模式下，当物业出租率达到60%，转入物业管理部门物业开物业管发部门理部门(基金投(基金投资规模的2、旗下成熟资规模的15-30%)15-20%)物业委托管理基金管4、置入基金，提前兑理部门3、开发物业出租率达现开发收入和开发利润（基金投90%以上后置入基金资规模的10%)6、获取基金管理费、租赁费、物业5、基金发起、物业管理、投资管理、收益分配管理费、基金投资等多元收益基金1基金2基金N

33、 依托REITS资本支撑：普洛斯旗下管理着14只总规模达80亿美元的基金，加上银行信贷方面的支持，资金得到保障； 基金模式运作：地产开发部、物业管理部、基金管理部形成联动运作： 地产开发部：物流仓储的选址、拿地、开发； 物业管理部：通过财务体系的完善和系列招商举措进一步提升出租率； 基金管理部：接盘成熟运营物业、提升资产周转率； 联盟本土企业：加强本土化运作、突破土地资金等限制： 与苏州物流中心、中储股份、中粮集团、海尔集团、中国银行、金杯汽车、五洲国际等达成合作。26物流地产典型企业研究普洛斯增值服务信息服务融资租赁方案咨询联合营销 信息服务：依托CRM平台，通过对客户的全程跟踪，挖掘并适应

34、客户需求，实现对客户的系统化管理。积极研发基于微信的信息服务平台，为各类用户提供便捷工具（如服务申请、协作执行、评估等）； 融资租赁：成立融资租赁公司，依据客户需求，借助自身资源与租金优势，提供货架、叉车等融资租赁业务，整合各级优质设备供应商，为客户提供集采价格； 物流方案咨询：供应链及采购优化方案，计算新增仓库最优选址，优化仓库库存配置等； 联合营销：整合优质资源，达成客户间资源互补，使客户以较少费用获得较大营销效果。27物流地产典型企业研究普洛斯租户简介 2015年普洛斯按面积划分排名前十位租户承租面积增长率高达26，总体运营情况良好：2013年2015年租户产业租赁面积租户产业租赁面积(

35、平方米)(平方米)亚马逊零售275,400京东零售358,000德邦第三方物流237,600德邦第三方物流358,000礼才物流第三方物流113,400百世物流第三方物流348,300Nice TalentBest Logistics唯品会零售108,000亚马逊零售290,300DHL第三方物流91,800礼才物流第三方物流183,800Nice Talent拓领TOLL第三方物流91,800唯品会零售164,500Schenker第三方物流86,400日日顺Goodaymart第三方物流135,500凡客零售75,600中国外运Sinotrans第三方物流135,500山九株式会社第三方物

36、流70,200Schenker第三方物流125,800Sankyu Logistics山九株式会社京东零售64,800第三方物流116,100Sankyu Logistics28 1. 中国物流地产市场宏观概览 2. 中国物流地产竞争格局及发展趋势 3. 中国物流地产经营管理模式研究 4. 物流地产典型企业研究以普洛斯为例 5. 物流地产物业管理案例简介6.物流地产发展方向列举29案例一：普洛斯上海虹桥物流园（西区）改造普洛斯虹桥物流园（西区） 普洛斯虹桥物流园(西区)坐落于上海西南的青浦区徐泾镇，位于青浦，徐汇，长宁，松江以及嘉定的交界处，紧邻上海虹桥机场以及虹桥综合交通枢纽。 本项目改建自

37、原来停工废弃的旧厂房，占地约20万平方米，总建筑面积约117,000平方米，已建成1栋办公楼和4栋双层仓库。项目于2007年8月开工，总投资额为5,960万美元，整体项目于2009年年底完成。 经过普洛斯高标准经营运作，将原先造成环境问题的闲置工业用地和厂房改造为清洁、环保、高质量的物流配送设施，绿化覆盖率达到25左右。经项目人员市场调研得出，目前该项目满租，日租金均价约为1.6元/平方米，远高于当地物流园的平均水平，实现了原有资产升值。（截至2015年第四季度，上海市青浦区非保税仓库空置率约为8%，日租金均价约为1.29元平方米）30案例二：东莞南方物流电商总部综合体改造 2013年12月1

38、3日，南方物流有限公司改建项目在东莞市南城区宏图片区开工，该项目占地2万余平方米，综合投资达8亿，由一栋170米超高层物流办公大厦、一栋电子商务大厦、一栋接待与培训中心大楼以及项目配套购物中心组成。该项目预计2016年底完工。 项目改造地块位于城市中心区，原有用地性质为仓储用地，且建筑等级低、环境差，所以采用了全面改造模式，改变建设用地用途，拆除了不具有保留价值的原有建筑。 改建完成后，南方物流将发挥资源、经营等优势，构建现代物流、电子商务、采购分销、大型商品交易与物流信息交易“五位一体”的完善生态圈，实现以全程供应链为核心支撑的商流、物流、资金流、信息流结合，打造立足东莞、面向珠三角、辐射全

39、国乃至全球的现代物流电商总部基地。31 1. 中国物流地产市场宏观概览 2. 中国物流地产竞争格局及发展趋势 3. 中国物流地产经营管理模式研究 4. 物流地产典型企业研究以普洛斯为例 5. 物流地产物业管理案例简介6.物流地产发展方向列举32物流地产发展方向冷链物流仓储设施太古冷链物流太古冷链物流不仅是开发商，更是第三方物流运营商 致力于开发自有冷藏库。 仓库容纳有专为B2B客户设计的大型隔间。 提供一体化的冷链物流服务，包括仓储和第三方物流，但不独立提供第三方物流服务。第一阶段在中国的发展 三座现有设施分别位于廊坊，上海和广州。 三座在建工程分别位于成都，南京和宁波。 在第一阶段的开发中，

40、太古的目标是将业务扩展到全国GDP排名前20的城市中1。拓展方案已运营仓库在建仓库Guangzhou 太古在厦门开发一个仓库具有优先级。 厦门独特的地理优势成为中国最大的水果进口地之一，正因如此，太古制定了厦门拓展1GDP前20的城市包含：上海，北京，广州，深圳，苏州，天津，重庆，杭州，无锡青岛，佛山，武汉，成都，宁波，大连，南京，沈阳，长沙，唐山和烟台.方案。33物流地产发展方向冷链物流仓储设施太古冷链物流34物流地产发展方向冷链物流仓储设施广德物流Grand Logistics中国区城市覆盖位于上海、沈阳、北京、广州和成都的5个低温仓库。位于厦门、西安和武汉的3个拟建设项目。 2015年，广德物流建成了位于厦门的4,000平方米低温仓储设施。冷冻仓库建设广德物流与一家开发商合作，以回租的方式建设Xian位于沈阳的低温仓库。广德物流与台湾大型冷冻产品生产商海霸王公司以合资公司的形式建立位于成都的低温仓库。广德物流其余的仓库也是从传统的、标准化的普通仓库改造而成的低温仓库。通过标准化的仓储设施建设而非新建低温仓库，广德物流得以控制成本。在中国的计划已运营仓库广德物流将会与海尔进行战略合作，以利用海尔在建仓库现有的工业土地与物流网络扩大其业务规模。35物流地产发展方向冷链物流仓储