“巴黎世家”项目初步方案.ppt

1、“巴黎世家”项目初步提案 2007年4月,谨呈：现代置业,. .,第一部分市场分析,第二部分项目定位,第三部分产品规划,第四部分营销建议,提案构成,第一部分 市场分析,邵东总体概况,邵东县位于邵阳市东郊，东连双峰、衡阳，南邻祁东，西接邵阳县、邵阳市双清区，北交新邵、涟源 。南北长59公里，东西宽56.7公里，总面积1768.75平方公里，人口118万 。邵东素以“百工之乡”“商贸之城”而名闻全国 。县内交通便利，通信发达。 娄邵铁路横贯东西，国道320线、1814线、潭邵高速贯通全境，洛湛铁路邵东段、怀邵衡铁路、邵衡高速公路和邵东新火车站即将修建或正在申报等筹建中 。,邵东发展规划,“十一五”

2、期间重点建设项目个，概算投资万元 。其中：农、林、水产业发展项目个，概算投资万元，占总投资的 ，十一五”期间完成投资万元 。工业发展项目个，概算投资万元，占概算投资. ， “十一五”期间完成投资万元。基础设施建设项目个，概算投资万元，占总投资.，“十一五期间完成投资万元。社会发展项目个，概算投资万元，占总投资，“十一五”期间完成投资万元。旅游项目个，概算投资万元，占投资，“十一五”期间完成投资万元。综合项目个，概算投资万元，占总投资.，“十一五”期间完成投资万元。市场建设项目个，概算投资万元，占总投资，“十一五”期间完成投资万元。,一系列的数据不是罗列而是在表明邵东政府的决心，对发展的支持。,

3、数据说话,通过分析，邵东这三年来经济发展平稳，消费没有太大的变化，固定资产投资呈梯级上升，两者的平和导致收入停滞不前。,2006年全县经济回顾,2006年全县实现生产总值81.08亿元，比上年增长10.8 %，其中：第一产业增加值19.22亿元，增长5.1%,第二产业增加值32.82亿元，增长14.8%,第三产业增加值29.04亿元, 增长10.5%。人均GDP为6715元，比上年增长11.5%。第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为23.7%、40.5%和35.8%。 全年居民消费价格总水平上涨1.7%，商品零售价格上涨2.4%，工业品出厂价格上涨4.0%，固定资产投资价格上涨2.

4、7%。 全年出口总值为10200万美元，比上年增长32.8%，其中；自营出口2916万美元，增长18.6%。加工贸易进口267万美元，出口622万美元。,2006年，全县全社会固定资产投资累计完成27.70亿元，同比增长23.41%,全县实现社会消费品零售总额34.8亿元，比上年增长13.3%。其中县城市场零售额18.2亿元，增长18.2/%，县以下农村市场零售额16.6亿元，增长12.2%。 分行业看，批发零售贸易业零售额32.3亿元，增长13.7%，餐饮业2.5亿元，增长38.9%。 全社会建筑业完成增加值3.56亿元，增长15.5%。房屋建筑施工面积159.34万平方米，增长22.7%,

5、具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业总产值6.8亿元，房屋建筑竣工产值60516万元。 全县城镇居民人均可支配收入8230元，比上年增长9.1%。 年末全县金融机构各项存款余额80.09亿元，增长16.0%，其中城乡居民储蓄存款71.04亿元，增长15.5%。全县金融机构各项贷款余额19.37亿元，增长5.4%，从贷款投向看：短期贷款17.2亿元，增长8.0%；中长期贷款1.9亿元，增长5.5%；贷款占存款的比例为24.0%。 年末全县人口数为120.74万人，城镇人口39.19万人，农村人口81.55万人，全年出生人口12462人，出生率为10.4，自然增长率4.68，比上年提高3.8个千

6、分点。,结论,回顾2006年，邵东在经济发展过程中呈以下特点： 国民经济较快的发展，物价小幅的上涨。 投资规模提增，投资总量进一步加大，但建筑业发展平稳。 “三稳”人口稳步增加，居民的收入稳步增长，金融存贷稳步提高。,如何看待邵东房地产市场？,看待一个市场须持谨慎认真的态度，对于邵东市场而言，我们更加要谨慎，应客观与主观结合，定量与定性分析结合。,综观邵东经济、市场，邵东经济、市场对邵东房地产有利有弊。,有利 政府坚定的决心，大力的支持。 投资力度的加大，投资规模的增加，表明了开发商、投资商的投资信心。 收入增加，储蓄的增多，以及人口的增多为房地产的发展打下了基础。,不利 投资规模太大，在短期

7、形成了积压，难以释盘，给销售带来不利。 邵东的收入有所上升，但仍然比较低。 基础设施比较差，同时在一些地方缺乏人气,竞争楼盘分析,分析结论,从整个邵东房地产市场来看，邵东的房地产项目并不多，品质不高，市场处于不成熟状态。 所有的楼盘在销售过程中利用活动造人气，忽略了项目的包装，人们消费观念的引导。 户型一般以120-160平米的三房为主,积极引进先进的思想。 多数楼盘的代理公司、设计公司来自长沙、深圳等大城市，带来了先进的销售理念和设计理念，为以后邵东房地产产生了一定影响。,2007年邵东房地产的发展预测,2007年将是邵东楼盘竞争之年，多数楼盘将于今年进入销售状态，规模较大，给销售带来压力，

8、可能这一现象将会延续到明年。 房地产开发商将更加趋向打造品质产品，引导消费者观念。 邵东房地产价格今年上升的可能性不大，最好平稳定价。 今年可能是消费者转变对楼市看法的一年，也是持币观望的一年。,对 策,抓住销售时机，创造亮点，控制好销售节奏。 大规模分期开发，强调差异化，个性化，走品质路线。 平稳定价，逐步升价。 先造势后卖，先聚人气后开盘，积极引导消费观念,社会环境,“一是命案全破。今年全县发命案8起（其中3起涉及精神病人作案）均已全部告破。二是重点整治“两抢一盗”，连续开展了“天网”行动、打击“两抢一盗”专项行动，共破案415起，打掉34个抢劫、抢夺、盗窃团伙，查扣无牌无证车辆112台、

9、“两摩”605台。三是重拳打击黑恶势力，摧毁了10个黑恶势力团伙，抓获涉案人员126人。四是打击涉毒违法犯罪，破获涉毒案件83起，打掉贩毒团伙10个，抓获贩毒人员38人，强制戒毒579人，劳教164人。五是打击破案力度加大，18月全县破刑事案件1192起，破案率上升41.57%”。,从上面的数据中我们到了邵东警察的功劳，但也看到了这个城市治安较差，人们居住不安全。,分析,： 环境好 规模比较大 开发商有一定的实力,： 周边配套设施差 人气不足 交通不便,： 政府搞好经济坚定的决心。 其他开发商的引导。 邵东经济的好转。,： 消费观念的陈旧。 竞争比较强。,综合结论,通过市场分析，我们可知邵东的

10、情况： 邵东经济趋于缓步向前发展过程中，处于转型的过程中。 邵东人们消费观念比较落后，特别在居住消费上。 房地产市场处于起步阶段，需要加以引导。 社会治安差。,第二部分 定位分析,发展商的目标,实现利润最大化。 树立自己的形象，为未来再开发埋下伏笔。,消费者的需求,满足基本的生活居住功能。 经济又实惠，有好的生活环境，配套设施，有安全感。 邻里的身份、文化、素质与自己相同。 教育配套设施要好，地段有一定的升值前景。,客户关键词描述 要求价格、户型合适 、比较时尚 小区安全、物管、教育配套设施齐全 地段有升值的前景，邻里的和睦相处,项目定位背景综述,本项目定位是基于项目自身条件和外在因素的结合，

11、即由自身条件和外在因素所决定的。,项目定位背景分析图,根据前面综合分析，项目定位背景如下： 邵东房地产市场还处于刚起步时期，人们还没能接受规模化小区，但随着社会经济的发展，人们 的居住观念将得到改变，市场将有一定的发展前提。 邵东大多数是些不安全、不美观的自建房，现有的几个楼盘是一种中档型楼盘，称的上高档型楼盘的还没有。高档型住宅发展空间很大。 目前在市场上多层住宅比较受客户的喜欢，特别是大户型的产品比较受人亲睐。 安全问题一直以来受邵东人们所关注，但是在邵东没有一个小区能够给人们充分安全感。 虽然说邵东的年均收入不是很高，但是邵东存在一批经济实力雄厚的爆发户，同时还有些公务员、经商人成为高端

12、群体，享受生活，都追求品质生活。 邵东房地产市场现有住宅大多以现代式风格为主，通过消费者心理研究 中国人喜欢崇洋，特别是洋式风格更能够衬托高档性。,鉴于上述市场形势，本项目定位时必须考虑如下问题： 充分考虑消费者的需求，建立相对差异化、个性化的市场形象与特 征，从而与现有项目形成鲜明差别，利于项目品牌建立及开发利润获取； 并保障实现“降低风险，快速开发、销售”与“获取相对最高开发收益”的双重目标；,决策,走高档产品路线。在该县只有做高档路线，才能卖到期望价格，占领市场。 打造欧式风格小区，迎合消费者“崇洋”心理，同时弥补时常空缺，引导消费者的消费观念。 重点强调安全。邵东的混乱给了我们一个机会

13、。 以大户型为住，穿插小户型。,客户定位,城市富人阶层,50、60年代末，70年代初出生的 知识与学历水平虽不相同，但都拥有较高智慧，把握机遇，创造个人财富 希望个人成就得到社会认可，骨子里有种光宗耀祖的情节 追求高品质居家、邻里氛围，享受其带来的成就感，尊贵感 要求社区人文氛围较好，向往和谐、舒适的居家文化环境 圈内口碑传播影响其购买决策,客户共性特点,1、大都是中、高收入阶层，他们基本上是邵东的富人； 2、年龄特征大都在3050岁左右，三口之家居多； 3、部分私营业主、经商人士已经在这里长期生活工作对该城市的生活环境比较认同； 4、生活相对比较低调，喜欢在离工作地点较近，环境景观又好的位置

14、购房； 5、对居住品质、建筑品质、园林环境和物业管理非常重视； 6、对创新产品的接受度都比较高，喜欢居住在宽敞、舒适的生活空间中。,客户构成,1、私营业主 (1) 个人社会和经济特征：这部份人年龄一般在3050岁，主要是邵东各类批发市场、门店经营者。 (2) 消费心理和消费特征：理智型的消费群，对生活品位要求高，希望与家人生活在一起，喜欢宁静与高尚的生活，基本都是多次置业； (3) 生活基本态度和观念：事业心很重，对家庭的责任心很强，由于在周边生活很多年，对该区域比较依恋； (4) 产品需求描述：一般喜欢大户型的高端产品，追求好的朝向、景观面及间距大的产品。,2、经商人士 (1) 个人社会和经

15、济特征：这部份人年龄一般在3045岁，收入比较高； (2) 消费心理和消费特征：由于该人群个性比较张扬，同时又追求高生活品质和敢于超前消费的心理； (3) 生活基本态度和观念：整天忙于工作，大都处于事业上升期，对工作倾注了满腔热情，对未来充满信心； (4) 产品需求描述：由于自有经济实力很强，对创新、舒适型户型比较钟情。,、公务员 (1) 个人社会和经济特征：这部份人年龄一般在30岁，主要是长住邵东。 (2) 消费心理和消费特征：理智型的消费群，对生活品位要求高，会享受生活，喜欢激情浪漫的生活，基本都是一次置业； (3) 生活基本态度和观念：责任心很强，由于工作原因可能要长期呆在这里； (4)

16、 产品需求描述：一般喜欢时尚的产品，追求好的朝向、景观面及间距大的产品。,项目物业定位,30万平米欧洲风情成熟社区,释义： 30万：邵东大规模社区 欧洲风情：在市场上是唯一的，具有区别性 成熟社区：规模化社区 完善的配套 惬意的生活,形象定位,释义： 邵东立足片区 辐射全县 首席唯一性 欧洲生活体现异国风情，也体现了产品的差异性、高档性,邵东首席欧洲生活社区,主推广语,贵族领地 世家享受,案名建议,巴黎世家,释义： 一种欧洲风情。诠释宁静、惬意、舒适的生活，洋气地集合了欧洲各国经典建筑，洋溢浓郁国际风情生活气息的小镇。 世家,体现一种高贵.,参考案名,颐和美地 凯旋门 英伦华府 康桥郡府 现代

17、欧洲城,主要卖点,引领时尚的领跑者，具有7大卖点； 理念。为邵东首席异国风情的生活方式，以优质居住空间引领时尚，倡导新的生活方式和居住模式。 规模。本项目为邵东最大的房地产项目，居住空间和环境空间广阔。 价格。本项目为一种高档产品，但定位于中档价格，实现本项目物超所值。 环境。本项目营造一种欧洲生活，勾勒一幅异国风情美丽画面。 产品。由著名的设计公司设计，名师手笔，打造世纪经典，创造邵东前所未有的产品。 配套设施。配有幼儿园、超市、诊所、会所、运动设施等。营造小城环境，做到足不出户，一切无忧。 管理服务。聘请著名的物业管理公司，实行星级管理。 安全至上。全天侯的监控器，保安的地面巡逻，方便的报

18、警器。 风水。有山有水，乃天然风水宝地。,广告设计方向,主题内涵：位置 规模 生活配套 星级管理园林景观 欧式生活 主题外延：空间 绿化 居住氛围 升值前景 成熟度 关键词简约 亲和 文化 个性,形象的诠释社区的生活的快乐的！,可以很轻松！,形象的诠释尊贵的高雅的时尚的！,可以很浪漫！,1.形象表现宣传物料（话语霸权）,强化项目星级管理、独特的生活风情、优美的园林，积极引 导消费者。 宣扬该地的风水，但不要太张扬，通过楼书来说明。 对比“农民新村”和“小区生活”，突出小区的优越性。可邀请 客户到中航物业管理的长沙大盘实地考察,提前感受未来生 活,体会品牌物业管理和大型园林社区的魅力。,强化星级

19、管理、生活方式、配套设施，进行热点炒做； 售楼中心设计 发挥昭示性优势，大力改善外围环境，提高项目形象。 占领交通要道，外围导视全覆盖发布 组织各类社区活动，推进老客户营销。 老带新优惠 组织参观活动，推行体验式营销。 免费参观活动,2.形象延展具体销售举措,3.开发商品牌互动传播,强化开发商的知名度，在销售过程中，售楼书要介绍开发商的开发情况，售楼也要讲明开发商的实力，以及承诺。 开发商开展一些社会活动，公关活动，如捐助希望工程、获得一些最佳居住小区称号、免费参观长沙、广东的一些楼盘等。 在邵东乃至邵阳地区首次引进全国品牌物业管理公司，如深圳中航和华天物业。举办隆重的签约仪式，邀请地方领导和

20、建设厅相关领导出席，组织客户考察中航或华天长沙管理项目。物业管理提前介入设计，施工和销售环节，派出保安保洁，着装上岗。,策略分解一：社区价值展示,1.卖场包装树立高尚社区形象； 用一些精美的广告横幅包装工地，用广告窗帘装饰售楼部。 2.通道传播扩大片区知名度。 在通往项目的道路两边树立广告旗杆、广告横幅。,通道决定出路！导视全覆盖发布，扩大项目知名度！,一剑出鞘天下知,在县城主要的路口、进城口、车站等繁华地段树立路牌广告，人员发放广告宣传单。,策略分解二：产品价值展示1.售楼处 / 样板房 / 看楼通道 / 架空花园/会所等配套完美展示；,耳听为虚、眼见为实 体验营销:带领客户来长沙体验成熟社

21、区感觉.,展示攻略之售楼部展示,关于售楼部设计风格,豪华 富贵豪华、富贵是欧洲的表现,展示攻略之售楼部展示,关于售楼部设计风格,华贵、自然华贵融入才是生活的本质,展示攻略之通道展示,关于通道设计风格,简单、充实、美丽简单充实是人们追求的,展示攻略之会所展示,豪华身份的体现,关于会所设计风格,（简约少即是多的风格永远流行）,展示攻略之产品展示,关于样板房设计风格,展示攻略之产品展示,关键词：优雅、和谐、舒适、居家,关于样板房设计风格 （优雅格调 家居 生活）,展示攻略之产品展示,无遮挡和非家具装饰，使其宽敞、明亮、通透。,关于样板房设计风格 别致的符号造型强化识别记忆,展示攻略之产品展示,简约是

22、一种美德，然而每个人心目都隐藏着奢华的梦想、欲望与冲动，华丽、奢侈、挥霍,关于样板房设计风格 （奢华媚惑蔓延中）,参考楼盘:鼎太风华,独特的空间处理，厅-琴房-主卧连通。,策略分解三：附加价值展示1.知名商家引入提前纳入营销；2.引进国际知名物管全面形象提升,. 超市，银行引入事宜尽快确定；,星级物管服务；,管家式服务；,策略分解四：客户资源网络1、关系户纳入营销；2.乔迁之喜客户资源充分利用,. 编制开发商关系户名单；,.开展活动，实行带客拿提成；,. 充分利用公司关系，扩张客源流,.使用多种营销手段，如网络营销、电话营销，关系营销,极具竞争力的产品定位：,满足不同消费者群体，实行多种产品组

23、合，实现利润最大化，风险最小化 以三房为主力户型，主力面积区间为120150平方米，穿插二房和四房。 充分利用地块资源，以及空间资源，发挥出最大的利润。 合理布局舒适型户型+豪华型户型,如何定价？,一般来说房价是年收入的倍，而邵东的远远不止，因此邵东的房价从理论来说，不容乐观。但是看问题必须从实际出发，结合我们项目的情况，我们项目的成本要高于其他项目，为了不影响销售，利润的回收，我们将采用淡化价格、平价高档产品手段，重点突出项目优点。,第三部分产品规划,规划原则,充分发挥地块优势，实现地块的最大价值，合理布局； 加强景观与建筑的共融，充分发挥中心园林的价值，实现价值最大化；体现欧式风格； 依地

24、就势，在规划上以保证居家的私密性，并最大程度地解决景观空间和公共活动范围的狭小和局促； 规划过程要与自然环境相适应，并且要考虑停车的方便,人车分流以及安全措施的实施； 采用恒温材料； 合理布局，规划好休闲场地。,建筑设计建议,外立面设计建议 大气、富贵的现代欧式建筑。 外立面使用涂料，以暖色为主，增强建筑物的昭示性。,户型设计,设计原则： 经济型与舒适型户型进行合理搭配； 户型功能齐全、面积实用、布局合理： 首先是整体布局的科学性，包括在一个平面内的户型分隔、通风采光设计、功能区划分和联结的合理性等，这满足了人基本的生理需求。其次是具体房间的人性化设计，这已上升到居家生活舒适度，即精神享受的层

25、面。在不影响总体布局的情况下，对某个房间或细节的突破常规的设计，往往带来新鲜体验。至于对一些辅助功能的强调和奢华的配套，更是带来了自我实现等心理体验 以满足观景性为第一原则。,设计要点： 南北通透，全明设计，阳光鲜氧自由穿梭。 实行“三明主义”，做到全明房，采光好：明厅、明室、明厨，双阳台分区设计，精巧雅致，配以超宽的楼间距，使每个户型拥有上佳的采光通风，真正做到了明厨、明厅、明卧。第二、户型结构方正实用；室内空间利用最大化，使用率可达到88%。第三、功能设计更加合理，动静隔离、干湿分区。分区明确，互不干扰，南北朝向，不见西晒。 朝向景观处设飘窗，双阳台，宽屏宽景宽视界 采用入户花园，做到家家

26、有花园，但花园做到可组可合,户型展示,园林规划,充分利用可营造园林的空间，营造以可观赏性的园林景观为主，尽量减少硬地面积，车库美化、陆地花园、入户花园、室内景观和项目的自然环境相互渗透；构筑温馨空间。 植物配置形成以乔灌木为主，花草相结合的复层混交绿化模式，变平面型绿化为立体型绿化，构造多层次绿化格局。,园林景观,道路规划,实行人车分流，减低机动车对人们居住的影响。 设计好步道，用麻石铺好路面，隔一段距离安装一张椅子，以供休息。 规划好休闲路径，有利于晨跑。,小品设计,小品设计原则 体量小、新颖。 整体性、美观性、昭示性 烘托性、象征性。 小品设计 中心广场塑造一个石雕，石雕周围设立小喷泉。中

27、心广场周围摆些石凳。 多设置桌椅、亭子、并引以牵牵细水。 可休闲的秋千、摇椅，在一些细水流过处架小铁索桥。 垃圾桶可爱化，背景音乐。,小品展示,溪流,喷泉+雕塑,垃圾桶,椅 子,社区文化精神配套,只要是有人的地方就会有体育运动，有体育运动的地方就会有体育的精神。 设计一些体育健身器材，置立于广场四周。 设计部分小孩子的娱乐设施，如秋千等。 可以适当设立乒乓球台、羽毛球场等。 设计一个比较宽大的游泳池，采取收费方式，供社区人群使用。,社区安全配套,根据本地的一些社会治安情况，安全问题也成为了我们安定生活的要素之一。 建立一只非常优秀的社区安全管理团队，全天24小时值班，红外线远程监控。 在社区出

28、入口，以及社区内设置相当数量的监控器。 在电梯内、楼道内安装监控摄相头。 在每一个家庭里安装一个适时报警器。 启用防盗门等安全装置。 其他维护人身安全的一些装置。,安全第一,社区生活配套,学校：设立正规幼儿园（当地有许多的不合格的幼儿园） 生活医疗：设立医药店、门诊部 购物超市：设立中型超市和规划一个农贸市场 休闲娱乐：设立有规范的棋牌室；游乐器材；露天跳舞广场等 金融银行：设立自动取款机或引进农村信用基金合作社 通过这些良好条件的设立来吸引更多的人群，并为第二、三期开发做好准备,社区能源资源配套,社区屋顶统一安装太阳能热水器 设置一个统一油烟排放管道,社区物业管理,引进一支有先进管理模式的物业管理队伍。 实行星级酒店管理。 大力开展社区文化建设。,第四部分 营销建议,跳出邵东做营销 据不完全统计,现在分散在全国各地乃至东南亚地区的”邵商”总人数达到30万之众,他们在外吃苦耐劳,抱团拼搏,积累不菲的财富.拿出20-30万元为家乡的父母、子女买一套环境优美，配套设施齐全的小区住宅，是完