万达商业综合体设计的标准2007版

1、万达商业综合体设计标准（2007版）【讨论稿】万达商业规划研究院前言：我们知道，一个企业的核心竞争力是指企业在市场竞争中创造和产生的独特的、他人难以模仿的能力。企业要在市场竞争中持续保持优势就要不断创新，保持和提高企业自身的核心竞争优势。董事长在集团年度总结报告中提出，万达集团有三大核心竞争优势：订单地产与城市综合体开发；商业管理；文化产业。尤其是城市综合体的设计、建设、管理一条龙，作为全国独有的竞争优势已经更加明显地凸显出来。董事长指出，万达作为一个创新型的企业，作为全行业领先的企业，我们有责任为我们自己，也为行业建立产品和管理的标准化模块。万达集团进行商业地产、城市综合体的产品开发，经历了

2、从单店模式，组合店模式，到目前的第三代的城市综合体。无论是产品的规模、种类，功能以及对城市的贡献与影响等等各个方面都有了很大的更新与创新为了能够适应集团的快速发展，不断提高企业管理以及项目开发设计水平，根据董事长的指示，结合万达商业地产、城市综合体产品以及本行业产品的相关规划设计特点，汇总出作为城市综合体中的重要组成部分商业综合体的设计标准的初稿万达商业综合体的设计标准（2007版）。本标准主要内容有：总则，概述，基地与总平面，业态规划，结构设计，给排水设计，暖通设计，电气设计，弱电智能化设计，消防与疏散设计，景观设计，立面设计，泛光照明设计，广告设计，VI设计等。鉴于本设计标准是结合万达集团

3、进行城市综合体开发建设中有关产品设计方面的企业内部标准，集团各部门、各公司如发现需要修改和补充之处，请与集团商业规划研究院联系（地址：大连市中山区解放街9号8楼，邮编116001，传真），以便今后修订时参考。本设计标准由万达集团商业规划研究院负责编写整理，具体条文、技术内容的解释由万达商业规划研究院负责。本设计标准是万达城市综合体系列设计标准的一部分。本标准的主编单位：大连万达商业规划研究院。参编单位：主要编写人： 第一章 总 则1.1 总则1.1.1 为了能够在万达广场开发建设、管理中突出为城市做贡献的规划设计指导思想，更好地体现以人为本，体现国际万达，百年企业

4、的核心发展理念，实现企业效益与社会效益的高度统一，统一万达广场的规划设计方法，特制定本标准。1.1.2 本标准为万达集团企业内部设计标准，适用于万达广场开发建设、经营管理中指导商业综合体的项目报批、规划设计、工程施工、商业经营管理，以及改扩建工程等建设全过程的设计管理工作。1.1.3 万达商业综合体的建设应符合国家的相关方针政策法律法规，应考虑为城市、为市民提供舒适的商务服务、商业购物、休闲娱乐的富有特色的城市公共空间，推广节约能源、节约用地、保护环境，推广采用新材料、新技术、新产品、新工艺。1.1.4 本标准当与国家相关法律、法规抵触时，应按法律法规的规定执行。1.1.5 本标准自发布之日起

5、，在万达集团的所有项目中执行。1.2 术语1.2.1 城市综合体 将具有城市基本功能的商业、商务办公、酒店、展览、餐饮、会议、居住、文娱、体育文化和交通等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。1.2.2 商业综合体 以大型购物中心、商务办公、酒店等为主体的综合体，包含上部具有居住、办公功能的综合体（大底盘多塔楼的综合体“插蜡烛项目”）。一般来说，酒店、商务写字楼、购物中心等功能是最基本的组合。1.2.3 主力店 购物中心中规模较大的独立经营的商业业态。一般是百货店，连锁超市，家居建材，数码广场，电玩娱乐广场，K

6、TV，影城，大型酒楼，健身中心等。目前与万达集团签订了紧密型战略合作协议的7大主力店是：l 万千百货。l 万达国际影城。l 大歌星娱乐广场。l 神采飞扬电子游艺广场。l 国美电器数码广场。l 一兆韦德国际健身中心。l 运动100体育用品广场。以上主力店将进驻万达广场的所有商业综合体项目。因此包含有以上7大主力店在内的商业综合体又称为万达商业综合体。1.2.4 商业步行街万达商业综合体中通常布置有200300米长，30米宽，二三层，两侧布置有各类商业精品店铺、餐饮店，二层以上通过若干个34米宽的桥连接两侧商铺的具有采光顶的室内商业步行街，万达商业步行街一般在出入口、以及主要的节点布置有广场、中庭

7、。步行街有室内、室外之分。1.2.5 商业管理用房 万达商业综合体中由万达商业管理公司对持有型物业进行商业物业管理而单独设置的管理用房。销售型物业的物业管理用房根据有关法规另行设置。与持有型物业的商业管理用房产权分离。第二章 概 述2.1 万达商业综合体的概念、特点和优势2.1.1 万达商业综合体的概念万达商业综合体是大连万达集团股份有限公司集多年商业地产开发经验总结出来的一种商业建筑模式，是万达商业地产历经单店、组合店后的第三代产品城市综合体中的主要组成部分，是由多种商业业态通过建筑流线合理有机组织形成的一个大型综合性建筑群体。目前万达商业综合体中包含了与万达集团签订了紧密型战略合作协议的7

8、大主力店，以及其他主力店。2.1.2 万达商业综合体的特点总体而言，万达商业综合体具有对城市贡献大，有丰富的开放式城市公共空间，完善与补充城市功能，形成城市的新形象、新地标等外在宏观的特点，就具体内容而言，也具有规模大、多业态、订单式设计等特点。l 规模大：万达商业综合体建筑规模一般在1015万平米，是普通商业建筑的58倍，超大的规模可以容纳更多的业态，使各种业态可以互相补充，同时具有足够的公共空间，使其和城市空间有机联系，成为城市空间的有益补充。l 业态多：万达商业综合体一般均综合了十几个以上的业态，如酒店、商务办公，精品百货、数码广场、国际影城、大型超市、电玩游艺、KTV娱乐广场、大型餐饮

9、、运动健身、家居家饰、建材家具，文化图书、休闲娱乐、风味特色美食、风情酒吧街等等。多种业态由室内商业步行街联系组合在一起，形成了购物、饮食、文化、娱乐的商业综合体，人们可以足不出店就完成多种生活需求的同时感受到现代化购物空间给人们带来的温馨舒适感受。l 订单式：万达商业综合体是万达集团“订单地产”宗旨下的高端产品。万达商业综合体开始建筑设计前就已经确定了大多数商业业态，建筑设计是根据各确定业态的“订单”与主力店对接后先租后建来量身制作。2.1.3 订单式商业综合体的优势万达商业综合体在国内的商业建筑里是规模最大、业态最多的，其根本在于万达集团的“订单地产”理念，使万达商业综合体成为了一个“订单

10、式商业综合体”。“订单式商业综合体”的优势在于：l 采取先租后建的方式，基本实现满铺开业，不需要培育期，加快了资金回笼速度，大大降低了投资风险。l 可以合理组织业态，使各种业态能优势互补，避免同业态之间或相似业态间的不良竞争，使各业态都能健康发展。l 降低了整体经营成本，利用订单优势，形成了一个集体的商业形象，给市场一个强有力的冲击。l 降低了前期开发成本，避免了先建后租造成的重复改造，节约了资金，也节约了时间，减少了对自然资源的浪费。22万达商业综合体的业态构成、规模及空间要求2.2.1 万达商业综合体的基本业态构成：万达商业综合体的基本业态构成的模式是：主力店+次主力店+商业步行街+开放式

11、的公共空间。根据万达集团多年来商业地产的开发、经营，万达商业综合体中商业业态已经涵盖有十几个大的类别，包括百货、精品百货、超市、建材家居、数码广场、美食广场、餐饮酒楼、影城、书城、KTV娱乐广场、电子游艺广场、网吧、运动精品、国际健身、国际连锁快餐店及精品商业步行街。目前与万达集团签订了紧密型战略合作协议的已有6大商业主力业态。他们将进驻万达广场所有商业综合体的项目。2.2.2 万达商业综合体各个业态的通常规模万达商业综合体经与各个商业主力业态的对接与谈判，我们总结出基本业态通常在万达商业综合体中的规模需求：业态 面积规模 备 注百货 2万-3.5万平米 每层不宜小于5000平米，层数一般-1

12、5层不等。超市 1.8万-2.2万平米 最好为平层，最多2层，（可设在地下一层，首层另设1000平米左右的入口大堂）家居 0.8万-1万平米 每层不宜小于5000平米建材 1.5万-2.0万平米 每层不宜小于8000平米影城 0.5万-0.8万平米 不宜少于8厅，不宜设在第4层，观众数量为1500-2000人。KTV 0.4万平米左右电玩 0.4万-0.5万平米 数码 1.5万-2.0万平米 每层不宜小于5000平米酒楼 0.40.8万平米左右 考虑到排烟、降板等问题，可设在顶层。 首层应设大堂。步行街 2.0万-3.0万平米 层数为2-3F，长度一般不宜超过350米，23个中庭，34个出入口

13、，门前设有广场，2.2.3 万达商业综合体各个业态对建筑空间的总体要求业态 层高要求 柱网要求 货梯数量 客梯数量 扶梯（步道） 卫生间百货 5.1 -5.4米 8米以上 2-3部 2-4部 2组4部 每层2个超市 5.4 -6.0米 8米以上 2-3部 0-2部 1-2组 每层1个家居、建材6.5-8.5米 9米以上 2-4部 2-4部 1-2组 每层1个影城 8 -10米 8米以上 0-1部 2-3部 2 部 每层2个KTV 5.1 -5.4米 8米以上 0-1部 2-3部 2 部 每层1个电玩 5.1 -5.4米 8米以上 0-1部 2-3部 2 部 每层1个 数码 5.1 -5.4米

14、8米以上 1-3部 1-3部 2 部 每层1个酒楼 5.1 -5.4米 8米以上 1部 2-4部 - 每层2个步行街 5.1 -5.4米 8米以上 2-3部 2-4部 5-10组 每层2个第三章 基地与总平面3.1 总平面3.1.1 总平面功能分区l 万达城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区：酒店功能区，商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区，室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。l 项目必须依照集团提出的开发要求详细确定好各功能区的内容组成和规模，并根据地块的城市规划条件和成本技术条件考虑适合的建筑体量和

15、形状。l 确定综合体主次面、主要人行车行出入口和城市广场区的位置，必须符合城市规划的需求，对应地块周边情况和道路人流特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。l 各功能区规划应围绕室内步行街这一核心部分展开，首先确定符合城市商业人流规律的步行街走向和形式，然后根据其他功能区的使用特点沿步行街加以有机的组合衔接。l 酒店区与高级写字楼功能区，宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置，以突出其城市标志作用和物业的高档性；商业休闲购物餐饮文化娱乐区由多个主力店沿步行街组合而成，与步行街形成商业综合体的主体部分；公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现（插蜡烛），应尽量沿商业主体的边缘布局。l 各

16、个功能区的规划布局应符合万达成熟的商业综合体内在规律，有机联系、相辅相成，同时要考虑城市空间和建筑体量的合理搭配，形成科学、高效、协调的商业综合体。3.1.2 建筑退线要求l 商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。l 商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。l 应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。l 高层部分道路退线距离应多于多层部分，高层建筑退线最低不应少于8米，多层不应

17、少于5米。3.1.3商业交通流线设计外部交通动线的规划设计1、 “交通为先”，万达商业综合体以完善促进城市的交通流线需求为首要任务。各个功能区的外部流线设置必须考虑周边道路现状及远期规划需求，与城市交通节点，如地铁、公交站、人行天桥和路口等完美接合。2、 外部车行出入口在每条沿街面原则不超过两个，位置应符合当地交管部门的规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。3、 停车场的交通动线1) 出入口应设置于交通流量较少的非主要道路上。若一定要设置于较大车流量的道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出。2) 配合地块周边道路车行方向，车库口宜单进单出组织车流。3) 货车4、

18、商业综合体应设置足够的城市广场区作为人流的主要集散空间，广场一般结合城市道路路口和室内步行街的出入口设置，其规模以0.3万至1万平米为宜，可据需要设置多个。5、 各出入流线应独立设置，尽量避免相互干扰。货流客流及人流车流应区分有序，符合商业运营、办公酒店和公寓的日常使用要求。6、 消防应急的流线应符合国家及当地有关技术规范。内部交通动线的规划设计1、 入口及大堂的动线商业项目的出入口设置。商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合，实现内部交通动线与外部交通体系的沟通。1) 综合体步行街的主要出入口的外部，应该设置一定的缓冲空间，一般为10米10米以上的广场，以容纳从各个方向来的人流。2) 在步

19、行街主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。3) 入口大堂对购物中心而言是一项重要的空间形象指标，应能有明显易辨的特性，对外部环境要有一定的视觉形象冲击，再次要将购物中心的名称及图案标志进行显著的展现，以突出企业形象，表现其形象的视觉系统（VI），对外在环境而言，购物中心的人口应大而显著。2、 中庭的动线规划中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列高潮，这里人流集中、流量大，最有可能吸引人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃观光电梯等，能在中庭空间创造活力和动感。购物中心内，多会有中庭作为购物中心的焦点，中庭广场多位于各个道路形成的动线交汇点，

20、亦即人行活动最频繁处。它一方面提供场所供购物以外的活动使用，如流行展示，动态表演等，另一方面也是公共活动及休息的场所，在此应利用照明及装修等塑造空间张力，使其成为购物中心的意象焦点。在中庭设挑空及屋顶采光，具有将购物者的视线引导向上的效果，对于吸引购物者上楼选逛有良好的推动力。中庭挑空直达屋顶，人们在中庭留步，各楼层扶梯联系动线一览无余，很好的体现了动线交汇点的特征。3、 步行街的动线规划步行街是城市综合体中重要的组成部分，它负责联系综合体中丰富的主力店业态。步行街动线设计的目的是要使步行街的精品店铺在空间上得到充分的展示，引导购物者经过所有精品店的门口到达主力店。1) 主力店在步行街中的开口

21、位置。步行街中主力店的开口位置非常关键，如果将其设在入口附近，将损失后边商铺的人流到达率，所以应该将主力店开口位置设计在步行街的中后端，在人流的影响下将会极大的拉动前边商铺的价值，同时也不会使步行街中存在没人光顾的死铺。2) 步行街长度，购物中心人行直行距离应该不要太长，以免打消购物者由一端走到另外一端的念头，要有一定的变化。3) 步行街高度，主要平面各层次最好不要超过三层，而且各层次的联系通道动线要宽，要大于同层次的通道。4) 步行街动线设计的表现形式也要有多种方式，即可以设计成“十”型，也可以设计成“Y”或“T”形等，目的就是要使消费者视觉通透，尽量做到没有盲点，处在购物者盲点中的店铺是没

22、有商业价值的，其动线设计和上铺分隔也是不成功的。4、 楼层间水平动线规划平面交通在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作用。对于商业项目综合体项目而言，商业动线的规划是体现项目设计者对商业理解程度的标志，根据统计，好的动线将使得商业项目的客流增加15到20。1) 楼层间水平动线的设计应避免让顾客走重复的路，增加顾客视线内的商铺数量，避免商铺人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。2) 同层间主力店与步行街精品店的业态设置应有所联系，使得消费者购物有一定的延续性和目的性，促进购物行为的延伸。正所谓“店以类聚“。5、 楼层间垂直动线规划对于垂直交通而言，主要是指运输人流的电

23、梯设计，即扶梯和垂直电梯。一般而言，对于510万的人流，应设置1830部扶梯，410部垂直电梯来满足人流运输的要求。在楼层之间设立的台阶式手扶电梯，上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。3.1.4竖向设计l 竖向设计方案宜与总平面设计同时进行，应将商业综合体交通流线、地下层数、雨水排除及土石方量平衡等设计因素，结合洪（潮、涝）水位、水文、工程地质、地形地物及气象等自然条件综合确定。l 地块出入口道路路面标高，宜高于城市道路路面标高，连接平顺。商业综合体首层标高宜高出室外地坪0.15-0.20m，酒店、写字楼及公寓可高出室外地坪0.45-0.60m或根据需要更高。l

24、 根据地块坡度竖向设计可用平坡式或阶梯式。当建设场地较为平坦，自然地面横坡在3%以下时，宜采用平坡式。在3%-5%之间，工程地质较好，边坡较稳定，并以机械施工时，应作经济比较，以决定采用平坡式或阶梯式。当自然地面横坡大于5%，应作阶梯式布置。台阶的划分应与商业综合体功能分区一致。l 阶梯式竖向设计中，台阶的长边应平行地形等高线布置；台阶的宽度依建筑红线、道路、管线、绿化、地形、地质等因素综合确定；台阶的高度宜为3-6m，两台阶之间宜用挡土墙连接，避免自然放坡占地。l 地块内机动车道的纵坡不应小于0.2，亦不应大于8，其坡长不应大于200m，在个别情况可不大于11，其坡长不应大于80m；在多雪严

25、寒地区不应大于5，其坡长不应大于60m；横坡应为12。l 地块内步行道的纵坡不应小于0.2，亦不应大于8，多雪严寒地区不应大于4，横坡应为12，应设置无障碍人行设施。l 地块内应有排除地面雨水至城市排水系统的措施，排水方式应根据城市规划的要求确定，并应采取雨水回收利用措施。第四章 业态规划4.1商业业态的分类商业业态的主要分成以下几个大的类别：百货、精品百货、超市、建材家居、数码广场、美食广场、餐饮酒楼、影城、书城、KTV娱乐广场、电子游艺广场、网吧、运动精品、国际健身、国际连锁快餐店及精品商业步行街。具体如下：1) 百货：新世界百货，百盛百货，伊藤洋华堂，乐宾百货；万千百货，宝大祥儿童购物中

26、心。2) 精品百货：新世界精品百货，连卡佛，。3) 超市：沃尔玛，家乐福，乐购，华联。4) 建材家居：欧倍德，百安居，东方家园，乐华梅兰；HOLA，红星美凯隆。5) 数码广场：国美，苏宁。6) 美食广场：第一食品，快乐老家，巴西烤肉。7) 餐饮酒楼，石浦酒楼，8) 影城：万达国际影城。9) 电子游艺广场：神采飞扬电子游艺广场。10) KTV：大歌星量贩KTV。11) 运动健身：运动100，申格体育用品，一兆韦德国际健身，12) 其他：国际连锁快餐店：肯德基，必胜客，麦当劳，棒约翰。同样类别的主力店由于具体的定位与经营管理理念的差异，相关建筑设计的要求有所不同。4.2业态规划的基本设计原则4.2

27、.1业态组合原则4.2.1.1 基本业态的组合原则与方式：根据项目所在城市的级别不同，项目地块的不同，项目所在地消费市场情况的不同等等对上述基本商业业态有不同的组合方式，总体来说有以下几种组合方式：l 建筑平面组合：在万达商业综合体建筑的平面组合上是通过精品商业室内步行街和中庭以及其他建筑空间经过科学合理的动线设计将各不同功能不同规模的商业主力店有机地联系起来，商业主力店与步行街有多种多样的交流方式，使得主力店既有相对独立、便于自身经营管理的特点又与整个万达商业综合体有着紧密的联系，使得消费者可以很方便的出入各种商业业态；l 竖向功能组合：在万达商业综合体中的竖向功能组合时要综合考虑各种商业业

28、态各自商业经营的特点，营业的时间差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合。比如：将一些目标客流相近的业态可以布置在一起吸引相同需求的客流，形成聚留效应。例如家居、家具、家纺用品和建材布置在一起；将多厅影城和电子游艺广场及KTV娱乐广场，大型网吧、酒吧组合等文化娱乐设施等营业时间相近，目标消费群体类别相近的功能组合在一起等等；l 节点空间：还应注意利用不同的建筑设计手法将不同主题功能、不同室内设计风格（具有明显的识别性）的节点空间如中庭等公共空间有机地将万达商业综合体中的各个业态组合起来形成互相补充的有机整体。在主要节点布置休闲餐饮，咖啡酒吧，丰富建筑空间的商业感觉与价值。

29、l 地下停车场：万达商业综合体中所有主力店、商业步行街等的垂直交通系统均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合不同的功能分区，通过清晰的VI导视标识系统，极大地方便顾客的出入。l 重点考虑餐饮业态的调节作用：结合项目具体实际，在主力店、步行街的出入口区，中庭区，商业室内步行街的顶层，开放式的公共空间周围等区域，有计划的布置餐饮业态，将当地极富特色的风味餐饮，特色小吃等相对集中布置，另外还可结合广场、共享空间的周边布置餐饮业态。l 特别注意超市、建材家居店的卸货动线对项目的影响：因为这些商家经营的商品的规格尺寸较特殊，需要特殊的运输工具以及对建筑空间等有相对较为特别的要求，如：柱网、层高、荷载，特

30、定卸货区域、卸货收货通道等等。l 室内步行街：注重室内步行街竖向交通的易达性，创造便捷的多渠道垂直交通：设自电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层和三层，在与之紧邻的主力店商业物业间设出入口，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。建筑内尽可能设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动,又宜做休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音

31、乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位。并应在1F设立12个方便快餐、冷饮店以完善功能，但饮食比例不宜太多，以冷食为主。步行街内各种业态、业种面积占比应根据当地业态现状、竞争烈度和对项目招商前景的预测进行综合分析确定；选择观景休闲餐饮要考虑项目地周边环境是否具有景观价值，所在楼层是否具有良好的视野；除在步行街各层布点规划小型餐饮外，根据实际需要在步行街最高层（一般也是第三层）配置餐饮美食街。4.2.2.1 商场电梯布局的规划原则l 扶梯布局原则商场的电梯部数，布局位置，要以有效疏散运载人流作为出发点； 避免电梯口的人流堵塞，电梯与过道衔接处的空间宽于过道，或有交叉过道。引导顾客向上购物l 垂直

32、电梯的布局原则 货人分流 商场垂直电梯，货梯与载人梯分开设置，实行有效的货流与人流的分流。 专用通道设置 结合商场功能定位，避免行业经营冲突。 4.2.2.2 铺位布局规划原则：l 实用、利润、形象的统一 商场铺位布局必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性。 l 尊重消费者的行为 人性化设计，使消费者的消费过程显得更加自然顺畅和轻松愉快，购物方便且不易疲劳。 l 使用率适中 项目的使用率控制在58%65%之间。 4.2.2.3 商场内外部景观及商业小品设计原则l 以商场核心主题特色为基点，通过内外景观、小品的有效组合，与商场主题密切联系，保证内外景

33、观、空间及与商场主题特色的和谐性与均好性。室外有足够的广场，作为促销场所和消费者休闲的公共区域。商场小品注重观赏性，大众化与艺术有机组合。 4.2.2.4 商场停车规划设计原则l 与商场规模定位结合，停车位数适当； l 停车购物的方便性，安全性； l 人车分流。 l 引导人流。43业态设计具体要求4.3.1 室内步行街与精品店集团在全国抢滩推出订单模式的商业购物广场，在项目投入运营后兴隆做旺、大获全胜，在国内许多城市可谓皆见万达身影历经第一代单店、第二代组合店商业形态的发展，现在已进入第三代成熟的商业综合体模式（目前正在研发阶段第四代产品城市综合体模式），第三代商业模式规划的一个主要特征就是以

34、一条室内商业步行街为灵魂和纽带，将诸多有着内在联系和互补共存的主力店有机串连起来，由于用地条件、形状、大小的不同，室内步行街也可分为不同的形态：图例：分类如，宁波、成都、西安、无锡、南汇、南京、重庆、太原、青岛、北京、宝山、淮安、济南等。4.3.1.1 平面步行街的长度以280350米为宜，太长和太短都会给视觉效果和使用效果带来一定的影响，如宁波的步行街 700米，哈尔滨 110米。图例： 宁波 哈尔滨步行街的宽度： 其中首层1013米，二、三层1516米，柱网尺寸：8.48.4米。步行街楼板开口尺度：89米1620米为宜步行街走道及“桥”的宽度：3.54米在中庭周围走道可适当加宽至56米图例

35、：平面 剖面精品店基本单元进深12米16米，面宽8.4米，在面宽方向进行组合中庭的设置：根据步行街规划的形状不同，可分别设一个或两个中庭图例：一个 南京 南汇 青岛 二个 宁波 成都 太原 宝山 西安 二个中庭要有主次 中庭设置的位置： 一个 图例 二个 图例中庭的尺度： 6001000平方米中庭的间距： 80100米中庭的形状： 以圆形 椭圆 八角 六角形状较为规则为宜中庭的交通设置：一般以一组扶梯，23部观光梯组成垂直交通枢纽，垂直梯需通达地下停车场。图例：步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一般设35处卫生间，卫生间的间距80100米，面积70100平方米，可与主力店合用并作无障碍设

36、计。图例：主力店在步行街开口设置的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外原则上不容许在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为8米。图例：4.3.1.2 剖面步行街一般以二至三层为最佳，超过三层就会对招商和使用带来一定影响。步行街首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米。精品店的层高为：首层 5.4米，二、三层层高为5.1米。精品店除了餐饮区做吊顶其余部分不做吊顶，管线下净高保证3.8米、3

37、.5米。 步行街的采光廊和中庭的采光天棚根据不同的地域和室内装饰风格有不同的形态，有弧形 马鞍型 三角形 折线型等。步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件，要考虑电动遮阳装置，其中中庭的采光天棚在设计中要考虑12顿的荷载以方便安装LED电子屏。 4.3.1.3 立面 步行街的入口一般结合广场来设计，在立面设计上要突出整个万达商业广场的主入口，除了万达商业的LOGO及结合立面设计的LED电子屏外，不容许设置其他的店招和广告位。 步行街内部广告根据内装的效果不同适当考虑一些广告，但不应过多，可考虑设一些翻板式广告以增加广告的效率。小店铺的店招要统一设计，在一定的控制范围内，容

38、许其色彩形式有些变化。4.3.1.4 室内装饰设计 室内装饰设计一般以现代风格为主。要考虑小商户店招的统一性及可变性，地面石材以人造浅米黄石为主，局部配以深色装饰。石材规格600600。4.3.1.5 细部构造设计不行街走道开口边缘栏板一般以钢化夹胶玻璃为主，配以整体拉丝不锈钢扶手，夹胶玻璃88，扶手直径80。 4.3.1.4 步行街的交通设计： 步行街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在步行街的主入口10米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米70米之间，也就是我们说的在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设。观光梯在中庭设置，以23部为一组。步行街的货梯

39、一般间隔80100设一部，吨位为2吨。步行街内的扶梯最好有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街，观光梯也需通地下停车场。步行街扶梯、观光梯、货梯参数详见附表： 4.3.1.5 室内装饰设计 室内装饰设计一般以现代风格为主。要考虑小商户店招的统一性及可变性，地面石材以人造浅米黄石为主，局部配以深色装饰，卫生间台面的装饰一点要考虑便于清洁及耐久。图例：老板和商管认为较好的车展：由于多种经营的需要，往往在步行街内的中庭需要举行特殊的一些商业活动，如车展等，因此在设计中需要考虑车的行驶路线、地砖的承载荷载等因疏素。4.2.3 商业业态的分类超市类：如沃尔玛 家乐福 大润发 TESCO 百安居 家纺

40、等零售类：如万千百货 国美家电 运动100 图书城等娱乐类：如神采飞扬 大歌星KTV 影城 一兆韦德健身等其 它：酒楼等4.3.2 超市类 沃尔玛 家乐福 TESCO等 沃尔玛； 位置： 地下一层或地上二层三层， 规模： 18000平方米 买场不小于16000平方米 层高： 不小于5400，灯带下净高3700。由于有降板区，而主力店技术条件往往滞后，为保证施工可先预留300厚覆土层高度和荷载取值（需征得集团相关部门同意） 交通： 除卖场内设步道外，还需步道到停车场 入口： 宜与步行街主入口临近或合用 卫生间：尽量与步行街合用同时考虑员工卫生间 卸货区：沃尔玛首层室外需设40英尺货柜车位一个，货

41、柜车净高4500，地下设4辆小货车停车位，净高3000，卸货平台高1.21.3米，地下设仓储区。 设备用房：地下单独考虑制冷机房、变配电室、柴油发电机房、生活泵房等，水、电、燃气单独计量，其中供电要求高供高计并负责办理分户手续。 家乐福； 家乐福如在地下一层或地上二、三层，在首层入口处需留10001500平方米的入口展示区，首层对40英尺货柜车无严格要求，只要地面满足4辆小货车停靠即可，不设抬起式卸货平台，且地下不一定设仓储区（以上要求在组织交通设计时应充分考虑）。 设备用房：地下单独考虑制冷机房、变配电室、柴油发电机房、生活泵房等，水、电、燃气单独计量，其中供电要求高供高计并负责办理分户手续

42、。 4.3.3 零售类4.3.3.1万千百货 位置：独栋，临近城市主要干道 规模：2500035000平方米 层数：五层（地下一层），单层面积50006000平方米 层高：首层5400，净高3600；二层以上5100，净高3000（局部3200） 中庭：居中布置、大小占4个柱网 楼、电、扶梯设置原则： 楼梯 部，一般按剪刀梯的形式来设计 客梯2部，载重量1吨，靠近入口设置且直达地下停车场 货梯2部，载重量2吨，结合地下卸货区布置 由于百货楼通常为一类建筑，每层划分2个防火分区，客梯、货梯宜设在不同的分区，以兼消防电梯之用； 扶梯：2组，一般设在中庭两侧（靠内边），剪刀梯布置，运行方向平行主入口

43、入口：与城市干道相临的面均设对外开口（通常至少有两个面），与步行街相连的边均设连通口，位置宜结合步行街端部的楼、电梯及卫生间布置，向步行街的中庭开口卫生间：尽量与步行街合用。每层设员工卫生间。卸货区、库房：以地下卸货为主，条件允许时宜并设地面卸货口，通常考虑2辆小货车同时停靠，货车净高2500，不设抬起式卸货平台，要有一定面积的库房设备用房：地下单独考虑制冷机房、变配电室、生活泵房等，水、电、燃气单独计量，其中供电要求高供高计并负责办理分户手续。地上空调机房首层不设，二层以上每层设2处，分设于不同的防火分区中。垃圾房：在地下货梯附近设百货的专用垃圾房，面积 员工更衣：在地下室要安排员工更衣室4

44、.3.3.2 国美家电 运动100 图书城等 通常零售类的业态应组合在同一栋楼内进行水平分割，规模在35005000平方米 运动100；一般布置在首层，入口设计应与步行街入口结合一起统一考虑，与步行街开口每边最多一处国美电器； 一般布置在二层，一层入口处应留500平方米的入口展示区，与步行街开口应结合在公共区域内，其余不宜设开口。 一兆韦德健身； 一兆韦德健身按规模一般分18002500，25003500（需设12.525米游泳池）两种，在三楼（四楼其他业态）或四楼布置，入口设在首层步行街内公共区域内，与步行街开口也应在公共区域内，其余位置不开口，如设游泳池，游泳池应下降在下一楼层内，图示 交

45、通组织：楼梯设置， 在首层步行街的主入口处设一公共区域配以一组扶梯2部垂直电梯进行上下业态的连通，电梯要直通地下停车场，与步行街的开口需与公共区域结合 图列：4.3.3.3 娱乐类（神采飞扬、大歌星KTV、万达影城）娱乐类的业态在同一栋楼内进行水平分隔神采飞扬；神采飞扬一般设于时尚楼的首层，面积35004000平方米，入口与步行街入口结合统一设计，其余与步行街相连边最多设一处开口，需有独立的空调机房，卫生间可与步行街合用。大歌星KTV；大歌星KTV一般设于时尚楼的二层，面积35004000平方米，入口通过首层的公共空间垂直联系，二层通过与步行街相连的公共空间开口进入（与步行街只设一个开口），需

46、有独立的空调机房，卫生间的由大歌星确认位置并进行内部设计。网吧；网吧15002500平方米万达影城；万达影城一般设于时尚楼的三层或四层，45006000平方米（最少8个厅，根据不同的城市和地区考虑设一个I-MAX厅），入口通过首层、二、三层的公共空间垂直联系，如与步行街相连，只通过公共空间与之相连开口，其余部分不开口，卫生间在影院大堂和观众厅区域各设一处，规模分别为100平方米左右；影院大堂500600平方米为宜，两层通高，兼有售票、小卖、等候、休息、展览等功能。建筑构造要求，两个影厅各自的消火栓必须错位布置，所有墙体的留洞不能贯穿，图例 交通组织：在首层步行街的主入口处设一公共区域配以一组扶

47、梯2部垂直电梯进行上下业态的连通，电梯要直通地下停车场，与步行街的开口需与公共区域结合图例：4.3.3.4：其它酒楼 酒楼布置一般可分两种与其他业态组合 一般在顶层布置 在首层设独立大堂150200平方米，两层通高，四部垂直梯。要与步行街相连通图例：独栋设置 单层面积15002500平方米 首层设200平方米左右公共大堂，六部垂直梯。每层通过大堂与步行街连通44地下室及设备用房规模：1000辆机动车以上，并预留机械停车合理组织车流动线，尽可能做到客货流分离，巡视系统简洁、清晰合理分布垃圾收集站及垃圾处理间充分利用面积库房、员工更衣等优化构造节约成本设备用房的布置原则设备用房的分类设备用房占总建

48、筑面积的比例地下室一些典型的布置及构造做法45屋面设计4.5.1纯商业综合体项目：该分类为非插蜡烛项目，屋面以美化为主，统一规划整齐安放设备机组，设计为上人屋面，考虑布置活动花盆等屋面活荷载300kg/m2。4.5.2商业综合体插蜡烛项目：为保证上部塔楼公寓、写字间的相对居住、使用品质，为屋顶绿化等环境设计的上人屋面，保证适度的集中活动硬质铺地场所，考虑500厚大面积覆土，局部升起树池或坡地处理，以利少量植树（树高23米，宜与柱顶对位），荷载取值1000kg/m2。屋顶环境综合造价150元/平米（物面保温、防水等为土建造价，不含于此环境造价内）。（对设备安放的原则和要求）第五章 结构设计5.1

49、 综述.1.1 商业综合体项目结构设计特点 5.1.1.1 尽量少设变形缝 商业综合体项目一般建筑体量大，长度和宽度一般超过米，属于超长结构。按照现行规范要求，需要设置很多变形缝，但缝的设置又带来使用不便，在结构设计时，必须采取相应的构造措施，减少变形缝的数量，同时还需要兼顾结构设计经济性原则。5.1.1.2 减少施工的复杂性由于万达开发的城市综合体项目开发周期短，在结构设计时必须考虑的减少施工的复杂性，缩短施工周期的问题。5.1.1.3 局部大空间在商业综合体项目中的步行街、影城等业态都有大空间，这些区域内要求不出现柱子。 5.1.1.4结构体系及构件要尽量满足商业空间要求商业综合体项目的裙

50、房一般布置商业，裙房上部布置有公寓、写字楼、住宅等，两者的使用功能决定了对建筑空间的不同要求，商业要求大空间，而住宅要求小空间，两者对柱网的要求有很大差异，结构设计时必须解决好高层塔楼柱网对裙房商业的影响。5.2 结构柱网布置5.2.1 柱网布置原则5.2.1.1满足商业平面尺度要求原则5.2.1.2经济性原则5.2.1.3兼顾地下室停车位布置原则5.2.2 经济柱网5.2.2.1主力店柱网百货、超市、健身、电玩、娱乐、主题餐厅、数码等商业业态的经济柱网尺寸一般为8.4x8.4。5.2.2.2 步行街柱网步行街宽度一般占四跨，两边跨作为商铺，两边跨向内挑出米廊道，两廊道之间设置连桥，连桥的结构

51、跨度占两跨，一般为16.8米，步行街对应的地下室的中间两跨一般不抽柱，在步行街的地上部分，中间两跨抽掉一排柱，并在中间两夸区域挖空楼板，形成共享空间。步行街的转折处一般设置中庭，结构柱网的布置要求在中庭区域内不出现柱子，中庭柱网的布置必须满足中庭顶盖结构支承的需要。步行街是商业综合体设计的重点，该区域的柱网应首先保证步行街的要求，其次再考虑柱网对地下室停车的影响，必要时为了步行街的空间需要，该区域地下室车位布置需要做出让步。5.2.2.3电影城柱网电影城一般位于裙房的三层，放映大厅层高在10米以上，在放映大厅的某一侧设置放映夹层，其层高一般为4.85.1米。为了放映大厅建筑大空间的需要，一般需

52、要抽掉柱子，影城需要设置单独的大堂，大堂设置跨两层的共享空间，大堂区域内一般需要抽柱。5.2.2.4 建材店柱网 柱网一般为9x9。5.2.2.5 写字楼及公寓柱网写字楼及公寓标准层的柱网分塔式和板式两种.对于板式布置，开间一般在8.49m，进深按照两跨或三跨布置，总进深尺寸一般为20米，根据长度不同，核心筒的数量及位置均有所不同。对于塔式布置，核心筒居中，环核心筒布置走廊，一般在外墙边及环走廊外侧布置柱子，柱距8.411m米。5.2.2.6住宅柱网主要根据住宅平面方案而定，一般高层住宅采用剪力墙结构或框架剪力墙结构，由于其柱网尺寸与商业要求的柱网尺寸差异很大，当利用住宅的柱网不能兼顾商业使用

53、要求时，应该通过结构转换加以解决。5.3 基础选型5.3.1工程地质勘察基础选型必须在充分研究项目地质工程报告的条件下进行，为了使基础设计做到安全、经济，同时兼顾工期需要，项目公司应该重视工程地质勘察，选择技术实力强的勘察队伍。在地质勘察前，认真听取设计单位的意见，由设计单位根据项目方案确定工程地质勘察布点，确定钻探深度，确保工程地质勘察报告能最大限度地反映项目的实际地质情况，地质报告对地基承载力、地基变形、地下水位、不良地质状况、基础设计建议等必须做出准确的描述或陈述，抗浮设计水位、地基承载力、地基变形计算参数、桩端阻力和桩侧阻力是影响基础设计安全性和经济性的重要因素，地质勘察时必须引起高度

54、重视。5.3.2基础选型原则基础选型的基本原则：安全、工期省、成本合理。在地质条件允许的情况下，尽量采用天然基础。能用独立柱基础不用筏板基础，能用筏板基础不用桩基础，对于桩基础，必须结合项目地质情况、项目所在地的成熟施工经验选用桩型。5.3.3独立基础设计独立基础设计必须注意基础沉降对建筑的不利影响，设计时，尽量使各柱基下的基底附加应力接近。5.3.4筏板基础设计筏板基础，一般采用平板式加柱墩（板顶面平）的布置方式，筏板基础按照倒置无梁楼盖（柱墩作为柱帽）计算配筋，配筋分柱上板带和跨中板带，以通长筋加短钢筋的方式配置。明梁式筏板基础一般不予采用。5.3.5桩基础设计在地质情况满足沉桩的条件下，如果项目所在地有预应力管桩，应优先采用。当采用钻孔灌注桩时，可以采取桩端或（和）桩侧注浆方式提高单桩承载力。桩身直径 必须经过经济比较后确定。人工挖孔桩一般在基岩浅埋的条件下采用，为保证施工安全，其桩长尽量控制在15米以内，超过此长度应慎用。一般要求桩端做扩大头。夯扩桩由于施工质量难于控制，一般