易居中国_苏州吴江_滨湖新城开发战略咨询报告.ppt

1、1,吴江滨湖新城开发战略咨询报告,易居中国决策咨询 E-HOUSE CHINA Consulting Division Sep.2009,一座承载“绿色城市”梦想的乐活城邦,箭指太湖，突出重围,2,How 如何做,What 做什么,逻辑步骤,Why 为什么,3、房地产市场研究,总体市场分析 土地市场分析 分物业市场分析,1、区域与城市发展研究,长三角城市群分析 吴江城市发展分析 城市空间格局分析 城市经济及产业分析,4、新城开发案例研究,开发模式借鉴 功能布局借鉴 物业发展借鉴 引擎建设借鉴,区域开发成功案例与专家访谈,运作模式 开发策略 功能规划 产业布局 区域开发策略 启动区,6、项目规划

2、建议,项目背景研究,项目开发运营,2、项目发展条件研究,区位条件分析 交通条件分析 建区用地评估 相关规划解读,5、项目定位建议,发展愿景 总体定位 产业定位 功能定位,总体规划结构 功能布局分区 核心设施设定和布局 道路交通组织 景观绿化系统,项目定位规划,8、开发时序安排,7、开发运营策略,土地开发战略 项目运营目标 项目运营原则 项目运营策略,土地开发时序 土地出让时序 项目建设时序,筛选条件： 城市竞争力 产业吸引力 市场需求量 要素支撑度 .,12、项目财务评价,9、启动区策略,启动区选择模型 启动区引擎项目 启动区公建设施,土地价格评估 土地出让收入估算 开发投资成本估算 动态财务

3、测算,10、招商推广策略,招商客户 招商目标 招商计划,可能性,可行性,可行性,可操作性,筛选条件： 目标客户 土地升值 招商能力 财务平衡 .,11、战略合作伙伴研究,战略合作伙伴类别 战略合作伙伴引进模式,3,谋局篇,吴江城市发展动因 吴江城市发展处境 吴江区域周边环境,4,“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。” 孙子兵法谋攻篇,注译： 在军事纷争中，既了解敌人，又了解自己，百战都不会有危险；不了解敌人而只了解自己，胜败的可能性各半；既不了解敌人，又不了解自己，那只有每战都有危险。,知己知彼、百战不殆,5,纵观吴江历史发展演变水是城市兴衰的命脉，太湖开发

4、给吴江带来新一轮历史发展机遇,运河时代,京杭大运河,1995年,铁路和公路时代,太湖时代,2000年,随着京杭大运河衰败，吴江发展滞后,吴江城市发展动因,6,分析吴江当前城市处境城市能级低缺乏集聚力，竞争力不足，城市提升势在必行,资源有一些，但特色不明显，小而分散，缺乏吸引力,区位四临特点，但易被周边吸附，城市集聚度低,经济运行良好，但处于同级城市中后游、消费带动不足,产业布局分散、层次低，缺乏强有力的龙头带动,房地产增长稳定，但目前供过于求，内部需求不足,空间格局分散，形象特色不足，城市品牌缺乏,吴江城市发展境况,7,放眼吴江所处周边局势环太湖地区是长三角的核心腹地，面对周边城市纷纷以太湖为

5、资源大作文章开发新城，而吴江起步已晚，太湖开发面对的更多是挑战,无锡太湖新城,苏州湖滨新城,宜兴东氿新城,常州太湖湾新区,吴江滨湖新城,环太湖 经济圈,吴江市,吴江区域周边环境,湖州滨湖新区,8,吴江自身城市能级低竞争力不强亟待提升，面对周边强劲对手，若不及时抓住滨太湖开发这一难得的时代机遇奋起直追，将被甩在后面边缘化。 ”不进则退“，面向长三角必须立足于环太湖，向太湖进军滨湖新城的开发将是“吴江崛起的龙头”！,9,谋略篇,区域关系解析 城市角色判断 项目发展条件分析,项目背景研究,10,“故为兵之事，在於顺详敌之意，并敌一向，千里杀将，此谓巧能成事者也。” 孙子兵法九地篇,注译： 所以说兵法

6、的道理，在于周详了解敌人的意图，知己知彼，然后集中优势兵力指向敌人的一点，即使长驱千里也可擒杀敌将，这就是以巧妙用兵而成就大事 。,集中优势、出奇制胜,11,随着滨湖新城的建设拉开序幕，吴江正式由“运河时代”走向“太湖时代” ,吴江崛起看“滨湖新城”.太湖给了吴江难得的机遇和平台，吴江有机会凭借四临优势，抓住滨湖开发这一时代机遇，迎头赶上，必须集中有效资源于滨湖新城建设，出奇制胜。,12,区域关系解析,吴江步入“太湖时代”，对于吴江的认知，也须跳出苏州，放眼长三角。这个过程中，重新审视吴江的角色，首先就要把握四大关系,13,吴江与太湖关系 吴江与苏州关系 吴江与上海关系 吴江与浙江关系,Par

7、t 1,区域关系解析,14,区域关系解析/吴江与太湖,太湖整治带来优美环境，环湖开发成主流 可开发优质地块较少 各市县各自为政、重复建设 水上旅游及水上旅游交通滞后 污染问题突出，治理困难 缺乏统一规划、龙头景观,太湖东山,常州武进滨湖开发区,无锡太湖新城,无锡蠡湖新城,苏州光福风景区,苏州西山风景区,苏州东山风景区,湖州东部新城,长兴环太湖开发区,植物奇观 湖湾渔港 高教文化,村落保留 生态开发 景观度假,湖岸景观 极限运动,观光居住 旅游度假,群岛风光 古村风貌 吴越文化,名镇风貌 花吴茶国 湖光山色,沿湖景观 新蠡湖十八景,行政会展中心 原生生态景观,太湖,启示一：吴江滨湖地区要实现“环

8、湖突围”，必须发挥生态优势、挖掘文化内涵、发展生态休闲旅游度假业,吴江虽临湖，但城市建设一直远离太湖 滨湖地区是整个东太湖沿岸仅剩的待开发处女地 环太湖新城同类型项目较多，竞争激烈,环太湖开发,吴江滨湖开发,面临太湖开发热潮的激烈竞争，吴江不被边缘化，必须采取错位竞争策略，打造特色和亮点,15,区域关系解析/吴江与苏州,吴江将与苏州“无缝对接”，城市地位和能级提升的同时，也面临苏州的强大吸附力的挑战,苏州都市区空间发展战略： 松陵将融入苏州中心城区，与吴中构成以地域性生态旅游服务、文化教育、居住为主要功能的城市组团 吴江与苏州市区、常熟、昆山四地整合，形成苏州未来最具区域影响力和活力、产业和城

9、镇空间密集的强力三角地区,空间融合,交通连接,空间融合,苏州交通发展规划： 吴江与苏州主城区实现无缝对接，苏嘉城际轨道、苏镇桃公路、苏嘉杭城际铁路的贯通， 交通的一体化产生双面效应，一方面吴江与苏州联系日趋紧密，合作加强，但人口、产业、消费均会出现溢出效应,启示二：吴江滨湖地区应接受辐射、融入苏州、补充功能，积极发展生态休闲度假和生态居住服务产业,苏州产业发展格局： 吴江位于苏嘉杭南北发展轴和沿太湖旅游休闲产业带 吴江与苏州共同打造国际著名的旅游度假胜地：以保护为主导，适度发展环境友好型产业、传统工艺以及旅游休闲及相关服务业,经济一体,16,区域关系解析/吴江与上海,吴江与上海水土相连，是上海

10、都市圈向长三角腹地和环太湖经济圈辐射的阵地前沿,启示三：吴江应依托上海、服务上海，突出环太湖生态环境优势，重点培育休闲度假产业和商务会展旅游业,上海,吴江,水土相连、文化相通、产业协作分工、交通一体化,水乡特色优势 生态环境优势优越 临沪重要制造业基地 土地、人力、生活成本低廉,城市辐射带动效应强大 产业集聚、市场广博 人才、信息、技术密集 商务交流频繁,居住、休闲度假,商贸、都市旅游,加速,上海中心区,虹桥枢纽,汾湖工业园,松陵城区,上海,吴江,17,区域关系解析/吴江与浙江,吴江被称“吴角越根”，半个市与浙江毗邻， 自古以来，两方土地相连，人文相融，经济相关,启示三：吴江与浙江的嘉兴和湖州

11、应在竞争中加强合作，协调互补，共同作强环太湖特色经济带和旅游区,民营经济,太湖之滨,水乡古镇,丝绸纺织,吴江,湖州,嘉兴,杭州,上海,苏南模式,温州模式,盛泽丝绸,湖州丝绸,东太湖,南太湖,吴江同里,嘉兴乌镇,苏州,浙江,18,区域关系解析/总结,通过上述三大关系的理解，新城在区域中适宜发展的方向是”旅游度假、休闲娱乐、生态居住“,发展商务旅游 共同作强环太湖旅游、水乡古镇旅游,吴江与浙江 竞合关系,对苏州生态休闲、娱乐度假的场所 发展生态居住服务功能,吴江与苏州 互补关系,滨湖开发竞争激烈，项目必须有自身特色和亮点 滨湖旅游、生态居住概念创新,吴江与太湖 竞争关系,浙江 ”好邻邦“,苏州 ”

12、南大门“,太湖 ”新明珠”,差异化,错位竞争,一体化,功能补充,特色化,区域协调,绿色经济,绿色居住,绿色旅游,人,提供休闲度假的场所 提供商务旅游的服务,吴江与上海 服务关系,上海 ”后花园“,多样化,服务完善,19,明确吴江的城市地位之后，走进吴江，深入理解吴江这个城市，将更有助于我们对滨湖新城发展的判断,20,吴江城市特点 吴江社会经济概况 吴江城市产业格局 吴江城市空间格局 吴江旅游业发展概况 吴江房地产市场研究,Part 2,城市角色判断,21,Document number,21,太湖之城,历史悠久吴文化,水乡古镇同里,东方绸都盛泽,太湖风光,河网水系,地热温泉,城市特色,资源禀赋

13、,区位特征临湖、临苏、临沪、临浙,城市角色研判/吴江城市特点,吴江目前城市形象不突出，新城必须要突出”吴文化之地、水乡之都，丝绸之都”的地方特色,22,吴江近年来经济运行情况良好，但在苏州县级市中处后游位置，人口增长缓慢，同时外来中高端人口比例不高，消费能力有待提高,吴江经济以20%增幅增长，人口增长缓慢，收入稳步增长，城市化率为56.98%，消费能力足； 根据房地产发展的历史经验，当一个城市的宏观经济增长速度超过8%时，房地产进入高速发展阶段；,*数据来源：各城市统计年鉴,吴江国内生产总值增长表(单位：亿元）,城市角色研判/ 吴江社会经济情况,吴江居民收入与消费情况（单位：元）,吴江户籍人口

14、增长情况（单位：人）,年均以4400人增长，速度缓慢 但松陵城区人口增速达到16%,23,城市角色研判/吴江经济产业格局,吴江产业以制造业为主，布局分散、技术含量较低，需要大力发展现代服务业促进产业升级,产业体系 五大支柱产业：丝绸、电缆、机械电子、精细化工、新型建材 四大特色区域经济：鱼米之乡、丝绸之府、电缆之都、电子之城 产业特征 “一镇一品”的产业分布特征 “民营外资” 的经济发展格局 “两头在外”的外向性经济模式,优先发展先进制造业，提高工业能级和水平 壮大三大支柱产业（电子信息、丝绸纺织、电缆光缆 ） 提升三大特色产业 （缝纫机、彩钢板、羊毛衫 ) 扶持八大成长型产业（电梯制造、汽车

15、配件、新型建材、生物医药、有色金属、日化、服装、制鞋 ） 大力培育新兴产业 加快发展现代服务业，强化城市综合服务功能 大力发展生产性服务业（纺织业、物流产业、金融保险服务业）、 优化提升消费性服务业（商贸服务业、旅游业、房地产业） 积极培育新兴服务业（旅游业、中介服务业、文化产业）,经济产业现状,产业发展规划,产业布局规划,经济发展水平 社会经济服务业发展相对滞后，第二产业仍以传统行业为主 规模企业的培育发展不足，缺乏自主知识产权和品牌优势的产品 资源与生态环境压力日趋增大，主要传统支柱产业的发展限 社会事业发展水平滞后，城市化落后于工业化，基础设施配套不强,24,南部新城已初具规模逐渐形成吴

16、江城市新的中心，是蓄势待发的滨湖区域直接竞争对手，寻找差异定位是项目发展的关键所在,城市角色研判/吴江城市空间格局,城北片区 工业拓展区,老城片区 传统居住、商业中心,南部新城 新兴行政、商务、文化中心,滨湖片区,？,东整,南拓,北融,西进,运东片区 工业改造区,25,南部新城以行政、公共配套为主发展各类物业，缺乏休闲娱乐及旅游度假功能，滨湖新城可凭借资源优势和区位优势重点发展旅游度假、高端居住、休闲娱乐等功能，走错位之路,城市角色研判/吴江城市空间格局/南部新城与滨湖新城,以行政办公、商务功能为 主要功能的新城,南部新城,滨湖新城,核心功能 商务功能 行政功能 居住功能 南部门户功能 社会配

17、套功能 集中商业功能,核心功能 旅游度假功能 休闲娱乐功能 生态居住功能 吴江门户功能 社会休闲功能 休闲商业功能,核心资源：汽车站、南门户,核心资源：太湖、轨道交通,利用太湖的旅游度假资源， 以度假旅游、休闲娱乐、 生态居住为主要功能的新城,南部新城核心区功能示意,VS,26,城市角色研判/旅游市场研究,吴江旅游人数增长较快，但游客停留时间短，人均消费不多，以观光旅游多，休闲度假旅游少,2003-2008年吴江旅游人数增长情况（单位：万人）,近年来市旅游收入和游客数量持续增长，游客增幅比周边发达城市大； 景点分散，缺乏有效的统一，游客人均消费仅832元/人，低于苏锡等城市。原因是缺乏休闲旅游

18、、服务设施水平低； 休闲娱乐度假旅游市场较为缺乏，游客中以上海客源最多，占48，短途游玩为主。,CGRY 苏州13.8% 无锡8.6% 常州16,4% 吴江23.8%,2008年吴江与苏锡常游客人均消费比较（单位：元/人）,2008年吴江旅游游客来源分布情况（单位：）,启示：当旅游向第三层次度假旅游发展的时候，大量的周边客源能满足吴江打造休闲娱乐度假产业一体化的需要，是滨湖新城发展的一大立足点,27,全市房地产业投资快速放大，表明投资商对吴江房地产市场的良好预期。 07年市场供应较少，主要是消化存量，进入08年，供过于求，09年市场受政策影响供应放大。,吴江房地产成交量在07年达到顶峰，09年

19、预计可逐步恢复，达到100万平方米。 近几年吴江市商品房价格稳步上扬，08年达到4822元/平米，年复合增长率达到19.1。,近几年吴江市土地价格逐步提升，05至08年复合增长率为24.5%，近两年增长较快，但相对于较低基数，价格仍有空间 主城区松陵城区土地价格的增长率达到16%，商办与住宅用地价格差异不大,城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场总体状况,吴江房地产市场总体保持平稳发展势头，商品房价格稳步上扬，供求基本平衡,28,吴江房地产市场位于房地产周期中的增长期，未来几年有望整体保持良好发展势头,城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场走势分析,房地产周期图,吴江处于复苏期（增长期）,

20、吴江房地产市场趋势研判,未来几年吴江房地产市场将整体保持旺盛需求,29,在历史数据的基础上，通过回归模型，我们对未来吴江市房地产的商品房销售量及成交价格进行了预测,Y=ax1+bx2+cx3+dx4+e,吴江商品房销售量预测（万）,X从GDP、固定资产投资、户籍人口、人均可支配收入四者中选取,商品房销售量和价格回归模型设定为：,吴江商品房价格预测（元/）,城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场预测,注：2009年上半年吴江商品房销售量为55万,年均104万,年均144万,年均增幅19%,年均增幅10.5%,30,选取多个影响因子，进行回归分析，增加回归显著性,房地产销售量及价格预测值,回归因

21、子预设未来增幅,y1=-0.365992*x1-1.334016*x2+0.018495*x3-13933，回归结果显著,y2=2.545443*x1+0.063305*x3+0.013381*x4-47813.61，回归结果显著,城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场预测,31,城市角色研判/结论,产业需求,功能需求,挖掘吴文化内涵 发挥生态资源优势,形象需求,塑造,空间需求,旅游需求,房地产需求,城市需求,补充休闲娱乐功能 促进消费升级,完善,积极发展现代服务业 鼓励产业创新研发,升级,新旧城延续 与其他功能组团错位互补,拓展,健全服务体系 发展休闲度假旅游项目,提升,完善生活配套服务设

22、施 发展生态居住项目,促进,滨湖新城,形象塑造,功能完善,产业升级,空间拓展,旅游提升,房地产促进,乐游,通过对城市的研究，我们认为，滨湖新城的角色定位应该是“乐居、乐业、乐游”,乐居,乐业,32,通过区域和城市的研究，明确了滨湖新城发展的方向和功能重点，再聚焦项目本身进行资源盘点，以寻找项目的发展机会,33,Part 3,区位、交通条件分析 用地、资源条件分析 上位规划解读 相关规划解读 项目发展机会分析,项目发展条件分析,34,项目发展条件分析/区位、交通条件分析,区位 吴江市东邻上海，西接太湖，南连浙江，北依苏州，地处长三角腹地，苏南门户，战略位置地理位置优越 新城毗邻太湖，西接主城区和

23、南部新城，遥望同里古镇，为吴江 “由运河时代走向太湖时代”的城市战略的重点发展区域,吴江位于长三角腹地、东临沪、南临浙、北临苏，区位优势明显。滨湖新城东临主城，西接太湖，苏震桃高速及苏嘉城际轨道均穿过新城，交通状况良好，是吴江重点发展区域,地块内建设中的高新路,苏震桃高速公路,学院路,高新路,人民路,轨道 交通,人民路南部新城段,苏震桃公路施工现场,至苏州,交通 苏震桃高速公路地下穿越新城，滨湖新城至苏州仅需15分钟 苏嘉城际轨道穿越区域，进一步促进新城与苏州间的一体化发展 内部三条横向城市道路高新路、人民路、学院路紧密连接主城区和南部新城,35,用地现状 基地地势平坦，用地状况简单。主要为湿

24、地、农田、鱼塘及少量农居用地，无已建城市道路 用地内原有太湖大堤规划西移 用地内水网密布，西临东太湖，南邻三船河，内外苏州河穿境而过，水资源丰富，可利用潜力大,项目所在区域用地状况较简单，水网密布，生态环境良好；区域自然资源与人文旅游资源均十分丰富，景观优势明显,项目发展条件分析/用地、资源条件分析,苏州河,区域内土地平整,区域生态环境良好,现有太湖堤坝防护林,现有湖堤及河流,基地内信号塔,历史悠久吴文化,水乡古镇同里,东方绸都盛泽,人文特色,自然资源,太湖,河网,地热温泉,资源 自然条件优越，景观优势明显。丰富的太湖资源，境内河道纵横成网，是江南典型的水乡泽国，被誉为太湖之滨著名的“鱼米之乡

25、” 人文旅游资源十分丰富。自古即有“上有天堂，下游苏杭，苏杭之间有吴江”的美誉，古镇同里为世界文化遗产,淤泥围垦区,零星未拆迁房屋,36,新城作为吴江 “由运河时代走向太湖时代”城市战略的重点发展区域，应依托自然景观优势，重点发展休闲度假和房地产业，突显滨湖城市景观风貌,项目发展条件条件/上位规划解读,吴江市总体规划 城市性质临沪重要的制造基地,著名绸都,太湖东岸江南水乡旅游城市 布局模式”一市双城”。南北分别以松陵、震泽城区为核心，统筹双城的功能定位、公共设施和重大基础设施设置,京杭大运河,太湖,苏州,南部新城,吴江经济开发区,临苏外向型经济区 吴江政治、文化、旅游、商业中心和产业基地,临湖

26、生态经济区 在保持原有自然风貌基础上。突出环湖旅游功能,七都横扇,临浙民营经济区 市域重要的经济中心和区域性纺织商贸中心,汾湖 开发区,临沪综合经济区 发展高新技术产业和生产性服务业 ，发挥旅游休闲度假功能,松陵主城区 总体布局以京杭大运河为界，形成东工西居的布局 发展战略由“运河城市”走向“滨湖城市” 城市主要发展方向向西向南 西进：利用太湖资源，由运河时代走向太湖时代，建设滨湖城市 南拓：是在南部城区现有建设基础上，生活用地顺应向南延展,旧城区,滨湖新城,松陵,盛泽,37,项目发展条件分析/相关规划分析,吴江南部新城规划设计 总体定位：吴江城市行政中心、文化中心、商务中心，形成充满活力的现

27、代化城市新区 建设现状：路网框架基本形成，公共建筑建成使用，新城面貌初现 对滨湖的影响：直接竞争对手，滨湖应与南部新城实现差异化定位、错位发展,吴江温泉度假区规划设计 发展目标：温泉旅游度假区、环太湖首选滨水休闲基地，长三角休闲旅游目的地 规划理念：以“绿水文人”为核心，体现文化性、生态性、景观性、休闲性、舒适性、康益性及安全性 规划原则：在保护修复前提下，有机整合、挖掘和提升当地生态文化资源，重点开发温泉度假、商务会务和生态休闲旅游产品。 对滨湖的影响：与新城度假有机融合，有利于两者相互促进，协同发展,东太湖综合整治规划 规划目标：保护湖泊形态，减缓湖泊自然沼泽化进程，维护东太湖健康，发挥综

28、合利用效益 功能分区：行洪供水通道区、水源保护区、围网养殖区、滨湖湿地与自然湖泊保护区；环湖大堤背湖侧形成景观生态林 对滨湖的影响：生态环境得以提升，为区域绿色旅游提供支撑,吴江轨道交通规划 与苏州轨道交通相同的制式。有利于促进吴江与苏州的城市一体化发展 总体布局：呈“L”布置，沿线串联大量大型居民区、商业中心、学校、汽车站及规划城际铁路站点 对滨湖的影响：为滨湖地区更快更多地导入苏州的人口和消费创造条件,东太湖,南部新城,温泉 度假区,轨道交通,滨湖新城,38,区位交通,上位规划,用地资源,战略位置优越 与外界交通联系便捷、紧密 环太湖众多新城，竞争激烈,地势平坦，用地状况简单 生态环境良好

29、 人文旅游资源丰富,相关规划,“运河时代”走向“太湖时代”的重点发展区域 处于苏州市向南发展轴线,生态环境提升，支撑绿色旅游 轨道交通导入更多苏州人口 与温泉度假相互促进，协同发展 应与南部新城错位发展,良好的生态资源优势 适宜打造生态休闲之地、宜居之所,项目发展条件分析/项目发展机会,39,39,吴江滨湖新城在区域中，适宜发展的方向是“绿色经济、绿色旅游、绿色居住” 吴江滨湖新城在城市中，角色定位应该是“乐居、乐业、乐游” 吴江滨湖新城项目具备打造“生态休闲之地、宜居之所”的禀赋资源,吴江滨湖新城不仅是区域开发项目，更是一个具有滨湖特点的新城，应该选择什么样的发展模式和功能组合来切入造城运动

30、？ ,总结前面的背景条件研究,然而本项目,40,谋策篇,开发模式研究 功能定位研究 功能定位 目标客群定位 形象定位 主题定位,项目发展定位研究,41,“他山之石可以攻玉，制胜之道可以互为借取 。” 诗经小雅鹤鸣 ,注译： 原意指本别的山上石头可以作为砺石，用来琢磨玉器，后喻指借鉴他人的方法或经验，能够帮助自己取得成功。,他山之石、可以攻玉,诗经说,42,关于城市滨水地区,滨水地区是一个城市非常珍贵的资源，也是对城市发展富有挑战性的一个机会，它是人们逃离拥挤的、压力锅式的城市生活的机会，也是人们在城市生活中获得呼吸清新空气的疆界的机会。 查尔斯 摩尔,重点策略滨水地带的开发,成功的滨水建设与开

31、发可以科学地配置资源、建立秩序、营造公共生活氛围，塑造有吸引力地城市形象，并对周边地区产生强大地带动作用，从而形成城市地整体发展格局。城市滨水区地建设还有利于吸引投资、提高市民的自豪感，改善城市生活质量，有效地提升城市的竞争力。,43,开发运作借鉴,项目发展设想,“滨湖新城模式” 案例研究,功能组合借鉴,开发模式研究,国内滨水新城项目,国外滨水区项目,44,温哥华Coal Harbour,巴尔的摩内港,多伦多维多利亚港,国外案例借鉴,旅游、游憩、零售为导向 保存几年意义的建筑物 营造公众自由进出空间 特色旅游项目体验,波士顿滨水区,查尔斯顿滨水区,多伦多滨水区,商业游憩为导向 临水布置商业、休

32、憩、旅游设施 注重滨水公共空间,滨水公园为节日活动提供场所 滨湖步行空间 滨水广场的设置,喷泉公园为人们提供游憩场所 标志性节点滨水公园 滨海人行道,公共亲水步道 雕塑公园 儿童活动场地,统一规划整体开发 建筑风格统一中求变化 景观朴素，水景贯穿始终 注重公共开放空间打造,国外案例借鉴,45,内部重组模式,复合开发模式,向外扩张模式,保留原有的空间割据, 通过内部空间重组与优化 ,重振港区工业和商业功能,原有工业与居住区迁出 引入商业与娱乐休闲产业 对滨水区进行彻底的改造,在城市空间整体开发的角度 内部与外部模式同时展开,协调发展,空间复合,巴尔的摩内港区,加拿大维多利亚港,通过对国外案例分析

33、发现，以休闲、游憩为主导打造现代化滨水游憩区的复合开发模式适合我国当今滨水城市建设的需要,采用两种不同的开发模式 小规模的改造与调整,水平重叠，营造面向水面的开阔空间 垂直重叠，立体化绿化与交通,功能复合,国外案例借鉴/开发模式,46,成功的滨水区开发不仅承担着重要的城市职能，易于打造鲜明的城市形象，同时还具有较高的开发价值，有创造较高经济价值的潜力,国外滨水区主要功能,有 无,五座城市滨水区经济效益比较,多种功能综合体 承担重要城市职能 特色鲜明的空间格局,芝加哥 会议展览中心,多伦多 城市文化中心,巴尔的摩 综合游憩商业区,维多利亚 多功能休闲消费场所,波士顿 大型综合性开发,以上案例表明

34、： 滨水区具有较高的开发价值，有创造较高的经济效益的潜质,国外案例借鉴/功能发展特点,47,通过多功能开发，将原本单一的滨水地区发展成为多功能综合区，从而进一步成为城市经济发展的催化剂，达到城市中心区更新改造和结构调整的目的,居住,商业,商务,休闲,较快收回成本 树立城市形象,最活跃部分 城市魅力体现 日常主要经济来源,提升房产价格 满足人与社会交流,丰富空间效果 联系不同功能组团,特色功能 区域核心位置 塑造标志性空间,城市经济贸易中心 与城市紧密联系,文化娱乐功能建设为主导,巴尔的摩内港公寓区,芝加哥林肯公园,巴尔的摩滨海步道,巴尔的摩港湾市场,芝加哥商务楼,芝加哥麦高美克展览中心,公共空

35、间,博览会展,以新公共空间原型为特色 提供符合现代生活的设施,发掘历史建筑的潜在资源,超大规模滨水建筑建设,发展趋势,多功能复合型综合区,国外案例借鉴/功能发展特点,48,滨水区公园 标志性的节点，与老城区之间建立起多种联系。 滨水广场 公共艺术展示 公共亲水步道 开放、充满生机的步行场所 滨水林荫道 城市绿化的自然延伸 休憩设施 遮阳设施、长椅、秋千和钓鱼平台 文化设施 利用原有工业设施改造,通过对滨水地区自然、社会、文化特征的挖掘，用一系列的公共空间把居住、商业、文化娱乐等功能组织起来，展示当地特有的生活场景，营造多样化的滨水空间,波士顿 滨水区,滨水广场。周围用草坪地带分隔，大部分空间被

36、抬高，为人们提供了更宽阔的视野,滨水公园。为节日活动和相关买卖提供场所。长满玫瑰的花格棚架连接人行道与公园地下空间,步行空间。满足潜在娱乐需要，提供观海望远镜等设施,查尔斯顿 滨水区,喷泉公园。位于步行区中心，三面由花格凉亭环绕，凉亭为游人观光提供了阴凉、休憩场所,滨水公园。标志性节点，与老城区间建立联系，设置遮阳设施、长椅、秋千和钓鱼平台,滨海人行道。旁种有一排排蒲葵棕搁树。,多伦多 滨水区,公共亲水步道。开放、充满生机、拥有漂亮景观,雕塑公园。城市公共艺术展示，设置长椅等休憩设施,小型儿童活动场地。以趣味设施、新奇形象吸引儿童游玩,国外案例借鉴/特色空间塑造,49,无锡太湖新城,无锡蠡湖新

37、城,杭州钱江新城,湖州滨湖新区,常州太湖湾度假区,宁波东部新城,苏州东太湖新城,“新蠡湖十八景” 吴越文化 大型沿湖开敞绿地、公园,多功能复合型 太湖生态博览园 太湖美术馆、无锡大剧院文化艺术中心,数字文化 “数字狂欢谷 “中华孝道园” “盘古中心”,宜兴东氿新城,“浮岛式”休闲体验岛 新江南水乡小镇 综合文化艺术中心,极限运动、帆船运动 超五星级旅游文化中心 郁金香主题公园,“贝壳主题概念 中心湿地公园 “绣品街又保留苏州老城中美好的日常性，将市民生活、自然环境和街道空间有机融合起来。,住宅区,住宅区,山林保育区,游湖水域,镇湖镇,度假区,别墅区,商业 复合区,行政中心,太湖缓冲带,新城中心

38、,发展主轴,次轴,次轴,次轴,国内案例借鉴/苏州东太湖滨湖新城,146,146,项目亮点 以生态湿地为契机着重打造区域生态环境特色，注重对当地刺绣文化的深度挖掘,项目亮点景观先行 东太湖大桥 吴江人往返苏州也将多了一条通途。更为重要的是，整个太湖南岸的自然风光将更加便捷的呈现在世人面前 湿地公园 以生态湿地为契机，延伸开放空间走廊，从而提升滨湖新区生态环境 刺绣文化打造 绣品街&刺绣艺术展示馆。结合当地刺绣文化，打造以刺绣为主题的研究、展示、商贸等多功能场所，提升区域个性,上：绣品街及刺绣艺术展示馆,中心湿地公园,国内案例借鉴/苏州东太湖滨湖新城,147,环境现行,错位发展,刺绣文化,项目借鉴

39、 在对行政中心、大型公建配套开发建设的同时，注重对生态环境，开放空间的营造，打造绿色城市中心,国内案例借鉴/苏州东太湖滨湖新城,148,148,湖州滨湖新区,国内案例借鉴/湖州滨湖新区,149,149,湖州滨湖新区 以”极限运动“为特色，通过对旅游休闲设施的重点开发，打造以”享受慢节奏“为主题的生态度假基地,地理位置：湖州市区北部，南太湖之滨 规划面积：220km 规划人口：12万 主要资源：自然条件优越，河道纵横 新城定位：集商贸金融、文化娱乐、居住创业、生态观光、休闲度假等功能于一体的现代化新城区 功能定位： “都市生态型”滨湖休闲度假胜地，休闲旅游、商务会议、康体运动、度假居住等功能复合

40、发展的城市特色版块,国内案例借鉴/湖州滨湖新区,150,150,功能布局&项目亮点 继续发展极限运动，通过对标志酒店、购物中心、主题公园等特色场所的打造集聚人气，带动开发,“享受慢节奏” 长三角滨湖生态度假基地（2007-2011重点实施项目） 太湖明珠 超五星级旅游文化中心（10年建成运营） 奥特莱斯华东旗舰中心 温泉高尔夫俱乐部 华东唯一山地高尔夫挑战型球场 郁金香主题公园 渔人码头 大型主题旅游休闲体验区 国际会议会展度假中心 极限运动之都、帆船运动基地,左：太湖明珠。喜来登大酒店 右：渔人码头,荷兰风情 郁金香主题公园,全国极限运动大塞 内湖帆船运动基地,国内案例借鉴/湖州滨湖新区,1

41、51,标志建筑,极限运动,多亮点、聚人气,项目借鉴 在对行政中心、大型公建配套开发建设的同时，注重对生态环境，开放空间的营造，打造绿色城市中心,国内案例借鉴/湖州滨湖新区,152,152,杭州钱江新城,国内案例借鉴/杭州钱江新城,153,153,钱江新城 以核心区中央商务区为发展重心，大力发展发展现代服务业和省会经济的主平台,地理位置：杭州市江干区东部，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里 规划面积：一期15.8km；二期：5.3km 规划人口：20万 新城定位：杭州市未来城市中心 发展历程：钱江新城以公建设施为启动的开发模式， 以杭州大剧院开工建设为标志，完善区域大型公建，进

42、而引导房地产项目开发,发展历程,国内案例借鉴/杭州钱江新城,154,154,核心区块规划为八个功能区 行政办公区 金融办公区 商务办公区 商贸会展区 文化休闲区 商业娱乐综合区 办公园区和滨江休闲游游憩区 核心商务发展轴 平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最繁华的景观大道,核心区布局,功能布局 分为二期，一期以核心区中央商务区为重点，中心核心区，两翼为住宅；二期以住宅为主，及部办公商业,国内案例借鉴/杭州钱江新城,155,155,在钱江新城大力推进的公建配套项目中，一批具有标志性意义的建筑促使区域认知度和价值快速提升，带动区域房地产市场发展，杭州大剧院、市民中心、国际会议

43、中心、波浪文化城、城市阳台、杭州棋院。,项目亮点 一批具有标志性意义的建筑，杭州大剧院、市民中心、国际会议中心、波浪文化城、城市阳台、杭州棋院等,杭州旗院,市民中心,杭州大剧院,国际会议中心,城市阳台,国内案例借鉴/杭州钱江新城,156,标志建筑,行政导入,特色景观,项目借鉴 在对行政中心、大型公建配套开发建设的同时，注重对生态环境，开放空间的营造，打造绿色城市中心,国内案例借鉴/杭州钱江新城,157,157,宁波东部新城,国内案例借鉴/宁波东部新城,158,158,宁波东部新城 集商务、会展、行政、文化、居住等多种功能于一体的宁波未来城市商业、金融中心,地理位置：宁波主城区东部 规划面积：1

44、6km，核心区8.45km 规划人口：15万 规划范围：西起世纪大道，南至铁路，北到通途路，东临东外环路 新城定位：集商务、会展、行政、文化、居住等多种功能于一体的重要地区，成为富有江南水乡特色、设施完备、生态良好的现代化新城区和新世纪宁波大都市的象征 功能定位：宁波商务市政中心，东部商业和金融中心,主城区,东部新城,宁波东部新城规划完成 总体规划和核心区城市设计框架基本确定,2002-2004,2005-2007,2008-2009,2010-2020,商务办公功能导入开发完成 到2010年左右，建成宁波国际金融服务中心，将成为宁波市的产业金融中心和金融创新中心,启动期,初期阶段,中期阶段,

45、成熟阶段,全面高强度开发阶段 东部新城核心区四横三纵道路建设完成,全面推动中央游憩商业区、国际贸易展览区、国际金融服务区等12大重点区块建设。,项目营运商招募完成 确定由台湾宏泰企业负责项目开发,国内案例借鉴/宁波东部新城,159,两轴双心九片区 “十字”双轴 城市轴线、生态轴线 “中央走廊”自西向东，串联区域各个重要功能区块，从商务区、行政办公综合区、居住生活区等，形成城市轴线。“生态走廊”由南至北，以大型自然水面、生态绿地，结合布置体育公园、中央公园等休闲、娱乐、体育设施新城生态轴线 双核心 以商务中心与市政中心双核心布局 九大功能片区中心商务区、市政中心区、中央走廊区、混合使用区、居住区

46、、生态走廊区、明湖住宅区、现状保留电子工业区、酒店、综合用地区,159,功能布局 重点发展商务办公、金融贸易服务、会议展览、行政管理、公共文化等城市商务功能,国内案例借鉴/宁波东部新城,160,160,项目亮点 通过国际航运服务中心等标志性建筑和NBA球场等特色场所的打造，聚集人气，提升区域认知度,宁波第一高商务楼 238米高的国际航运服务中心 国际高级精品购物中心 3万平米聚集15个世界奢侈品牌 东部新城地标性高星级酒店 台湾101开发商宏泰集团投资 NBA宁波球场 宁波综合演艺中心，AEG集团与NBA投资 开河成湖 开挖后塘河，引水成湖，形成开放型生态景观,国内案例借鉴/宁波东部新城,16

47、1,标志建筑,环境先行,特色场所,项目借鉴 在对行政中心、大型公建配套开发建设的同时，注重对生态环境，开放空间的营造，打造绿色城市中心,国内案例借鉴/宁波东部新城,162,国内案例借鉴,163,项目规划建议,规划总体结构 规划亮点引擎 功能分区布局 景观设计意向 道路交通建议 案例借鉴,Part 2,164,项目规划建议/规划总体结构,总结滨湖地区发展经验，结合吴江城市发展轨迹和地方特色形成“一廊、二心、三轴、四区”的总体发展格局,“一廊” 吴江城市文化长廊沿中央景观大道形成城市历史文化的展示长廊 “二心” 文化休闲中心 商业商贸中心 “三轴” 轨道交通发展轴沿轨道交通路线形成的城市中央发展轴

48、 环太湖生态发展以太湖堤岸形成城市景观生态轴 苏州河生态发展以苏州河形成城市景观生态轴 “四大功能区” 商业商务功能区通过滨湖及交通优势，带动商务商业，形成现代服务业聚集区 综合功能区通过创意街区、总部办公等核心功能的导入，形成具有当地特色的商住办综合区 居住社区结合规划主题以及区域地理属性等特征，布局多种主题风格的居住社区，形成富有特色的大型居住功能片区 旅游休憩区结合滨湖优势及自然地形，形成“南动北静”两大特色旅游休憩片区,总体规划结构,165,项目规划建议/规划亮点引擎,吴江历史文化长廊,通过对特色场所及大型标志建筑的打造，提升区域知名度，营造鲜明的门户形象，聚集人气,新城特色场所 吴江

49、历史文化长廊 城市特色商业水街 滨水创意街区 江南风情度假园林 滨湖市民广场 湿地公园 标志性建筑 标志性酒店 文化艺术中心&规划展示馆 高尔夫度假会所 特色shopping mall,滨水特色商业街,Shopping mall,文化艺术中心,滨水创意街,高尔夫度假会所,市民广场,江南风情度假园林,高星级标志酒店,湿地公园,166,项目规划建议/规划亮点引擎,吴江文化历史长廊通过对水环境的塑造和城市历史文化变迁的展示，成为滨湖新城特色景观大道，新城城市轴线,以水为线、亲水近水 步行景观大道中间引水成河，以水为主线，结合两侧功能，设置多处亲水休闲场所，营造新时代水乡特色 东西文化长廊展示 文化长

50、廊自东向西，起于苏州河、止于湖面标志性酒店，沿河设置反应吴江历史文化变迁的雕塑、小品，展示吴江自古至今的风貌特色,木质亲水栈桥,标志星级酒店,市民文化广场,文化艺术中心,滨水特色商业街,滨水创意街区,Shopping Mall,特色雕塑小品,167,临水特色shopping mall 以水为主线，打造时间性消费 旅游集散中心 吴江及周边旅游接待、集散场所 社区公园 开放式公园绿地，周边居民休闲、娱乐场所 特色历史雕塑小品 特色雕塑反应吴江历史文化,吴江文化历史长廊（东段）城市生活商业区（休闲、乐居） 以临水特色Shopping Mall为中心，辅以社区公园，打造吴江城市商业中心，旅游集散中心,

51、旅游集散中心,特色shopping mall,历史雕塑小品,社区公园,项目规划建议/吴江历史文化长廊,168,创意休闲街区 以创意用品专卖、休闲娱乐功能为主题，形成动感的休闲街区 水岸商业街 营造滨河休闲商业氛围 临水特色餐饮 特色时尚雕塑小品 时尚、动感的雕塑小品彰显现代吴江特色 渔人游憩码头 结合创意街区形成具有时代气息的休闲码头,吴江文化历史长廊（中段）滨水时尚休闲区（创意、时尚） 营造充满活力的滨水氛围，结合区域现状，打造创意产业街区及休闲商业街区,水岸商业街,特色餐饮,渔人码头,创意休闲街区,雕塑小品,项目规划建议/吴江历史文化长廊,169,高星级标志性酒店 展示无锡形象的名片 亲水

52、木栈道 连接标志性酒店，供人们亲水近水 精品太湖船菜 临湖特色餐饮 市民广场 市民、游人活动、休憩场所，亲水性体现 文化公园，特色演出，茶馆 江南文化展示基地 后现代雕塑景观小品 彰显吴江未来城市生活,吴江历史文化长廊（西段）临湖文化游憩区（缤纷、开放） 通过开放空间、标志建筑的打造，构筑现代新城市滨水中心，营造具有吴江特色的门户形象,标志酒店,亲水木栈道,精品船菜,市民广场,文化公园,文化艺术中心,项目规划建议/吴江历史文化长廊,170,项目规划建议/规划亮点引擎,水脉环绕通过对沿太湖和苏州河两条水轴的规划设计，体现不同分区的鲜明个性，展现吴江江南水乡特色,水轴展现城市特色 沿太湖和苏州河形

53、成新城两条重要水轴，是新城规划设计的重点，是体现吴江水乡风貌的特色空间 节点体现分区个性 沿水岸形成城市开放空间，通过一系列水节点的设置，体现各个分区的鲜明个性,湿地公园,滨水垂钓,园林风情度假村,市民文化广场,高尔夫会所,临水居住区,滨水步道,临水餐饮、商业,城市特色林带,171,项目规划建议/规划亮点引擎,印象江南 “水”为线索 “江南文化”为底蕴 营造传统韵味与时代气息并存的“新江南” 吴文化展示 呈现源远流长的吴江文化，成为展示吴江形象的名片 “水、园、茶、艺” 江南园林建筑的营造，“荷”“柳”等代表江南意向的绿化种植，体现地域特色,水,茶,艺,园,文化公园,江南文化公园以“水”为线索

54、，“江南文化”为底蕴，通过对曲艺剧苑、茶馆等设施的设置，园林绿化、景观小品的塑造，打造展示吴江文化底蕴的市民公园,172,项目规划建议/规划亮点建议,湿地生态游憩 强调原生态湿地景观和野生水禽保护 湿地探索世界 湿地科普教育探索基地，青少年快乐学习湿地和环境的理想场所 湿地探险运动基地 芦苇航道迷宫，湿地漂流，滑水中心，将运动与湿地结合，带动区域发展,生态游憩,湿地公园,生态湿地公园注重保护太湖生态环境，通过生态游憩、探索世界、探险运动基地的设置，打造原生态、高品质的湿地休闲、运动体验区,湿地生态游憩,湿地探索世界,湿地探险运动基地,173,项目规划建议/规划亮点引擎,青少年成长益智乐园面向青

55、少年的体验式主题公园，以角色扮演、拓展体验等多种青少年喜爱的主题场所，寓教于乐，成为区域开发亮点,Mini-Zone角色扮演乐园 按比例打造真实生活场景，包括街道和各种公共设施、各色商店与工厂，是任孩子体验、娱乐、创造、学习的小一号世界 青少年实践基地 设置滑草、露营、拓展等特色实践项目，使青少年通过具体情境中的活动获得体验，同时体验到学习的乐趣,飞行员,微生物观察,亲手做糖果,Q版F1赛车场,小警察,角色扮演,寓教于乐,实践基地,滑草运动,露营,拓展训练,Mine Zone,174,项目规划建议/规划亮点引擎,水游城体验型Shopping Mall。以水为主题，打造时间性消费，使商场不仅成为

56、消费者一站式购物目的地，同时成为休闲娱乐的好去处,打造“时间性消费” 满足一站式购物，同时通过建筑、景观以及丰富演出，不断更新消费空间，让消费者把这里当成消磨时间、休闲娱乐的好地方 以景观河为中心，寓购于乐 以人工景观河为中心，集中设置游艺、商店、餐饮、电影院、音乐厅以及饭店，河边不设栏杆，购物者可近距离享受水景,景观河 贯穿始终,水上舞台 特色表演,假日绚烂水景,Shopping mall,175,项目规划建议/功能分区布局/居住功能区,居住功能片区绿色、宜居、创意、时尚 结合规划主题以及区域地理属性等特征，布局多种主题风格的居住社区，形成各具特色的大型居住功能片区,水岸新城,田园社区,水巷

57、邻里,国际社区,智汇社区,国际学校,176,项目规划建议/功能分区布局/居住功能区,水巷邻里,田园社区,国际社区,智汇天地,水岸新城,水乡风情 临湖而居,田园风格 清新自然,国际风尚 简约现代,炫动时尚 个性创意,球场景观 典雅静谧,177,项目规划建议/功能分区布局/旅游休憩区,生态湿地公园,江南风情度假园林,高尔夫运动公园,高尔夫精品会所,养生会馆 水疗中心,休闲游憩区生态、休闲、游憩、特色 太湖、湿地景区结合湿地公园、江南园林风情度假区、高尔夫等主题功能，形成三大特色生态游憩片区,生态湿地公园,江南风情度假园林,高尔夫运动公园,178,项目规划建议/功能分区布局/旅游休憩区,生态湿地公园

58、,江南风情 度假园林,高尔夫 运动公园,度假养生,中医理疗,古典园林布局,原生态太湖风情,绿色休闲,环境教育,特色球场,顶级临湖会所,与南部温泉互动发展,179,项目规划建议/功能分区布局/商业商务功能区,高星级标志酒店,市民广场 （文化公园）,文化艺术中心,旅游集散中心,滨水商业休闲街,临水shopping mall,规划展示馆,商业商务功能区门户、多元、汇聚、繁华 吴江未来现代服务业聚集区，集商务办公、商业、酒店、文娱、休憩、居住等多种功能为一体,城市客厅,文化会馆,商业水街,购物中心,180,项目规划建议/功能分区布局/商业商务功能区,城市客厅,文化公园,滨水商业,Shopping Mall,亲水近水 文化广场 标志酒店 精品船菜,曲艺剧苑 茶馆 织造工坊,特色水街 亲水休闲 美食餐饮,水游城 一站式购物 时间性消费,181,项目规划建议/功能分区布局/综合