20160923-东北证券-新华联-000620-公司深度报告文旅航母扬帆起航地产与金融持续助力

1、新华联（000620）房地产开发/房地产 发布时间：2016-09-23请务必阅读正文后的声明及说明 证券研究报告 / 公司深度报告 文旅航母扬帆起航，地产与金融持续助力股票数据 2016/9/22收盘价（元） 9.3612 个月股价区间（元） 6.0612.80总市值（百万元） 17,753总股本（百万股） 1,897A 股（百万股） 1,897B 股/H 股（百万股） 0/0日均成交量（百万股） 11历史收益率曲线 新华联 沪深300 报告摘要：公司正由综合地产开发商向文化旅游产业运营商积极转型，旗下知名项目包括已经开业的芜湖度假区，正在筹建的长沙铜官窑和韩国济州岛度假区，有望成为海内外布

2、局的文旅产业先驱。 由地产向文旅的全面战略转型坚定：公司自上市之初就开始布局“文定信心。前期大量积累的不动产开发经验和旅游目的地的精准布局体现了公司在综合业态开发上的核心竞争力。 买入上次评级：买入 金融板块的优质投资贡献充足投资收益：长沙银行业绩增长迅猛， 首次公开发行稳步推进。作为第二大股东，公司对长沙银行的长期股权投资持续贡献丰厚回报。对于亚太再保险的参与设立与新安金融的投资则体现了公司对多元化金融服务的布局。公司涉足金融领域为过渡期业绩稳健增长提供了坚实基础。 背靠新华联集团，海内外布局实力强劲：新华联集团作为国内前五十强的大型民营企业集团，涉及各个产业的投资布局，拥有深厚的资源储备。

3、管理层目光长远，持续加码海外扩张。公司作为新华联 23%10%-3%-16%-29%2015/92015/122016/32016/6涨跌幅（%）1M3M12M绝对收益-9%3%1%集团在 A 股的主要上市平台，在资本运作、战略投资方面持续走在相对收益-8%-2%3%市场前列，项目开发运作实力强劲。 投资建议：公司地产向文旅的转型中，战略资源将不断倾向于旅游项目开发，紧密跟随周边度假游兴起的大趋势。其海内外项目定位精准契合消费升级需求，将有效推进新华联文旅品牌的全国布局。暂不考虑本次非公开发行计划，预计 2015-2018 年的 EPS 复合增速为 51.94%，维持买入评级。 风险提示：1.

4、海外投资受地方政策影响， 业开发或存不确定性2016E671344.46%57386.84%2.三四线城市地产去化周期或放缓 相关报告 新华联（000620）与众信旅游签订全面战略合作协议点评 -战略合作加速孵化， 2016-9-21休闲服务行业第三十四周周报 - 消费形态逐渐转变，自由行趋势向好 2016-08-21证券分析师：高建财务摘要（百万元）2014A2015A2017E2018E营业收入3501464787479822(+/-)%34.59%32.72%30.31%12.29%归属母公司净利润4213078281076(+/-)%-17.12%-27.22%44.51%29.91%

5、每股收益（元）0.260.170.300.440.57市盈率41.5457.0730.5521.1416.27市净率4.982.962.702.392.09净资产收益率(%)12.00%5.18%8.83%11.31%12.82%股息收益率(%)0.00%0.99%0.00%0.00%0.00%总股本 (百万股)15981897189718971897执业证书编号： S0550511020011 研究助理：刘乐文执业证书编号：S0550115110045 (21) 20361154新华联/公司深度报告目 录1. 投资要点41.1. 由地产向文旅的全面战略转型坚定41.2

6、. 金融板块的优质投资贡献充足投资收益41.3. 背靠新华联集团，海内外布局实力强劲42. 新华联简介43. 海内外全面布局，打造文旅产业巨头53.1. 芜湖新华联文化旅游度假区-打造古镇+海洋公园业态73.1.1. 芜湖旅游持续发力，打造东方奥兰多73.1.2. 鸠兹古镇93.1.3. 大白鲸海洋公园103.1.4. 项目测算113.2. 长沙新华联铜官窑国际文化旅游度假区123.2.1. 项目测算143.3. 新华联济州岛锦绣山庄国际文化旅游度假区153.3.1. 赴韩旅游不断开放，携手众信加速孵化目的地项目153.3.2. 收购韩国黄金海岸，牌照体现稀缺性173.3.3. 项目测算173

7、.4. 北京房山区十渡国际旅游度假区183.4.1. 周边游古镇需求旺盛，京津冀市场潜力充分183.5. 加速全国性布局，全面转向文旅产业193.5.1. 炎陵神农谷国家文化旅游度假区193.5.2. 广元市文化旅游项目203.5.3. 三亚奥林匹克广场项目204. 加码金融布局，构建多元化金融平台214.1. 参股长沙银行，投资收益持续释放214.2. 参股新安金融及新安资本，布局多元化金融服务224.3. 参与筹建亚太再保险公司234.4. 集团公司布局长线投资，频获市场关注245. 地产业务聚焦一二线城市，积极推进海外布局245.1. 土地储备充足，集中一二线城市245.2. 新项目陆续

8、入市，持续贡献业绩255.3. 加快海外房地产布局，瞄准高端市场265.3.1. 澳大利亚悉尼麦考瑞大街 71 号项目265.3.2. 马来西亚新华联南洋国际度假中心项目265.4. 公司现有地产项目的估值测算27请务必阅读正文后的声明及说明2 / 32 新华联/公司深度报告6. 非公开发行计划获核准，铜官窑及济州岛项目静待支持277. 财务分析及预测287.1. 公司价值评估287.2. 公司财务分析297.2.1. 盈利及成长能力分析297.2.2. 资本结构与现金流量308. 风险提示30请务必阅读正文后的声明及说明3 / 32 新华联/公司深度报告1. 投资要点1.1. 由地产向文旅的

9、全面战略转型坚定公司自上市之初就开始布局“文旅+金融+地产”的长期战略，无论是芜湖的古镇+海洋公园还是济州岛的 +高端度假产品，在投资规模和项目规划上都体现了公司文旅布局的坚定信心。前期大量积累的住宅、商业物业、酒店、度假村开发经验和旅游目的地的精准布局体现了公司在综合业态开发上的核心竞争力。 1.2. 金融板块的优质投资贡献充足投资收益长沙银行业绩增长迅猛，首次公开发行稳步推进。作为第二大股东，公司对长沙银 行的长期股权投资持续贡献丰厚回报。对于亚太再保险的参与设立与新安金融的投资则体现了公司对多元化金融服务的布局。公司涉足金融领域为过渡期业绩稳健增长提供了坚实基础。 1.3. 背靠新华联集

10、团，海内外布局实力强劲新华联集团作为国内前五十强的大型民营企业集团，涉及各个产业的投资布局，拥 有深厚的资源储备。管理层目光长远，持续加码海外扩张。公司作为新华联集团在A 股的主要上市平台，在资本运作、战略投资方面持续走在市场前列，项目开发运作实力强劲。 2. 新华联简介公司控股股东新华联集团（Marcolink Group）由集团总裁傅军先生创立于 1990 年10 月 28 日，拥有全资、控股、参股企业 80 余家，拥有控股及参股上市公司 11 家， 遍布地产、矿业、石油、化工、金融、陶瓷、新能源、酒业等多个产业板块。目前， 企业总资产超过 700 亿元，2015 年营业收入超过 605

11、亿元，连续 12 年跻身中国企 业 500 强和中国民营企业 100 强。根据 8 月 27 日举办的中国 500 强企业高峰论坛榜单，集团在“2016 中国企业 500 强”排名第 224 位，“2016 中国民营企业 100 强” 排名第 46 位。 新华联于 2011 年 7 月 8 日在深交所借壳 ST 圣方上市，是集团公司在国内市场上市 值最大的公司，上市初期以房地产业务为核心。公司自上市之后即积极进行战略转变， 确定了“文旅+金融+地产”的战略布局、由单一的地产“开发商”向“开发商 运营商服务商”的角色转变。公司的业务范围包括文化旅游、景区管理、酒店管理、金融、房地产等。 公司于

12、2016 年 8 月 12 日完成工商变更登记手续，公司名称由“新华联不动产股份有限公司”正式变更为“新华联文化旅游发展股份有限公司”，进一步明确了公司的战略转型和未来的发展方向“文旅+金融+房地产”，未来公司将会把 60%的 资源投入文化旅游项目。文旅产业将是公司未来的核心竞争优势，金融产业是未来重点产业之一，房地产将聚焦一线城市及热点二线城市，实施深耕和精耕，积极布 局海外市场。 请务必阅读正文后的声明及说明32 / 32 表 1：新华联集团控股参股上市公司持股比例公司名称代码主营业务2015 年营收(亿元)2015 净利润(亿元)新华联000620.SZ59.79%房地产 46.473.

13、07宏达股份600331.SH9.84%化工、冶金 43.690.39清水源300437.SZ9.46%水处理剂 3.980.39北京银行601169.SH4.93%金融服务 440.81168.39东方 002755.SZ1.68%工程、勘察 2.780.19泛海控股000046.SZ1.18%房地产 94.4020.20唐山港601000.SH1.01%水上运输 51.5712.00新丝路文旅0472.HK36.72%酒业 2.43-0.35东岳集团00189.HK28.78%制冷、新材料 70.495.76拓新股份831508.OC14.26%化学医药 3.640.18新安金融83439

14、7.OC10%类金融 8.104.13皇城集团7203(吉隆坡)化妆棉 科瑞资源CRHL(英国)矿业 数据来源：东北证券 图 1：新华联集团控股参股上市公司情况数据来源：东北证券，Wind3. 海内外全面布局，打造文旅产业巨头公司的文旅开发模式为“古镇（古街、古城、古村）+”，依托项目所在地的文化底蕴，恢复建设古镇建筑，同时建设一系列配套设施，打造完善的旅游度假区。从商业模式而言，公司前期凭借地产开发的深厚基础，出租和出售配套物业和商铺来实现资金回流，滚动开发；中后期则主要是以盈利相对稳定的“古镇运营”、“文化演艺”、“旅游物业运营”为核心业务，同时在度假区开展旅游服务、艺术教育培训、旅游商品

15、开发等， 实行多元业务组合协作发展模式。 图 2：公司文旅产业的业务模式古镇经营收益 文艺演出收益 其他边际收益 数据来源：东北证券 物业经营收益 可售物业收益 公司现有的文旅项目包括安徽芜湖新华联文化旅游度假区、长沙铜官窑国际文化旅游度假区、十渡国际旅游度假区及韩国济州岛锦绣山庄等。根据公司公告，公司正在考察调研和洽谈其他具有历史、地域和民俗文化特色的旅游项目，通过自主开发或者与地方政府合作两种方式，对文旅产业进行全面布局，加速公司战略转型。公司董事兼总经理苏波先生是中国旅游协会副会长，协会成员包括了万达、华侨城、中青旅、国旅、携程等二十余家大型旅游类企业，新华联作为主业是不动产的企业 （上

16、市公司现已更名为新华联文化旅游发展股份有限公司）能够在其中占据一席之地也体现了公司在旅业资源布局的深厚基础。 数据来源：东北证券，百度地图背景 图 3：新华联文旅项目布局图除了国内布局，公司在海外市场也进行了积极的筹备。新华联全资子公司新华联国际臵地已于 2015 年 5 月 28 日完成收购金六福（00472.HK）50.41%股权，并将其更名为新丝路文旅有限公司，以港股市场为跳板拓展新华联海布局外文旅产业布局。 新丝路文旅在完成定向增发 6 亿股后，新华联国际投资持股比例为 9.43%，新华联国际臵地持股比例约 36.72%，并布局济州岛锦绣山庄国际文化旅游度假区项目。 3.1. 芜湖新华

17、联文化旅游度假区-打造古镇+海洋公园业态作为公司首个已投入运营的文旅项目，芜湖鸠兹古镇度假区位于安徽省芜湖市扁担 河沿岸，总占地面积约 70 万平方米，规划建筑面积 40 万平方米，度假区主要由鸠兹古镇和大白鲸海洋公园项目构成。目前鸠兹古镇的招商已经全部完成，一期项目已于 2016 年 7 月 30 日投入运营，第二条徽街预计 12 月 30 日开街。大白鲸海洋公 园项目已封顶，预计 2016 年 9 月 22 日正式开业，将对未来公司业绩带来积极贡献。 3.1.1. 芜湖旅游持续发力，打造东方奥兰多芜湖是安徽第二大城市，是徽商发源地，是安徽“小城市，大旅游”的旅游目的地城市的代表。芜湖旅游景

18、区众多，有丫山花海石林、镜湖公园、马仁奇峰森林公园、 广济寺等。2015 年芜湖市共接待国内外游客 3368.8 万人次，同比增长 19.83%；实 现旅游业总收入 388.70 亿元，同比增长 23.90%。同时，芜湖是华强方特最早也是 最成功的布局点，目前已经运营欢乐世界、梦幻王国、东方神画、水上乐园共四个大型主题公园，每年吸引游客超过 200 万人次。密集但差异化的项目布局使得芜湖成为安徽地区的旅游价值洼地。 类比美国佛罗里达奥兰多市，其市区人口仅二十余万人，但迪士尼、 影城、探险岛等多家主题公园扎堆布局于此，成为全球知名的旅游目的地，每年游客接待量过亿。凭借其当地人口完全无法支撑如此密

19、集的旅游资源，奥兰多的成功之处在于 让各个特色的内容和服务汇聚于此，实现全客层的大旅游闭环生态。芜湖政府积极促进旅游资源开发和多元化布局，着力于打造“东方奥兰多”。芜湖方特对于安徽省内主题公园游客的吸附效应已经比较明显，未来各业态的文旅项目有望进一步扩大芜湖旅游的覆盖范围，形成互相促进的良性生态。芜湖新华联文化旅游度假区与方特乐园二三四期毗邻，而周边又正好缺乏海洋公园和古镇项目，可以和周边旅游资源配合新城大型旅游生态聚落，有效延长游客的逗 留时间进而促进二次、三次消费。（一般而言，过夜游客的旅游消费总额可达到一日游游客的四到五倍）。根据鸠江区政府预计，新华联鸠兹古镇、海洋公园全部建成后，将与方

20、特主题公园一起实现年接待量超过 600 万人次。 数据来源：东北证券，百度地图 图 4：鸠兹古镇地理位臵以及附近景区 数据来源：东北证券，安徽省图 5：安徽省和芜湖市年接待游客情况数据来源：东北证券，安徽省 图 6：安徽省和芜湖市年旅游收入情况3.1.2. 鸠兹古镇鸠兹古镇景区位于万春中路以南、徽州路以西，项目总占地约 53 万平方米，规划建筑面积约 25 万平方米，按照 5A 级旅游景区标准建设，主要打造传统徽派建筑群。 一期东街项目占地 30 万平米，梦想美食街、文创街、古镇文化体验街等七条街区贯穿其中；还包括贾儒堂、空中戏楼、邮局等 12 个极具地方特色的文化景点、10 个老字号自营店和

21、餐馆、酒吧及情景剧表演点等。据报道，鸠兹古镇开街两天（7 月 30 日-31 日）游客量即达 3.1 万人次。 项目测算不同于乌镇的恬静生活之美，鸠兹古镇的建设在徽派建筑的风格之上更多的融入了传统与现代结合的娱乐项目，体现了热闹繁华之景。白天古镇内有蹴鞠、捏糖、投壶等各类民俗活动供游客体验，同时可观赏到展现徽商发展历程的实景演艺项目； 夜间沿扁担河 的梦幻临水区域，茶吧、书吧、咖啡吧等零落其间，游客还可乘游船、赏古镇、放河灯，体验水上古镇的乐趣。 鸠兹古镇目前采取通票模式，初始运营期及重点节假日有优惠价格，标准门票价格为 80 元，预计正式运营期门票价格达到 150 元。夜间还有花灯会专场另外

22、收取门票，考虑到游客一日行程中的特殊娱乐活动、餐饮休闲、停车住宿消费等，预计平均客单价在 350-400 元之间。考虑到一般古镇项目的培育期较长，预计至 2020 年客流量可达到 187 万人，对应营收 7.57 亿，净利润 1.23 亿。（不考虑相关的地产及商铺出租收入） 表 2：鸠兹古镇项目现金流量测算单位：万元年份2016.082017201820192020营业收入7,75041,36052,73464,54675,713营业税金及附加2601,3901,7722,1692,544成本费用5,81231,02039,55048,41056,784利润总额1,6778,95011,412

23、13,96816,384所得税4192,2382,8533,4924,096税后利润1,2586,7138,55910,47612,288数据来源：东北证券 3.1.3. 大白鲸海洋公园公司与大连圣亚合作，在景区建造大白鲸海洋公园中国第一座第五代海洋极地馆，项目占地面积 8.2 万平方米，建筑面积超过 3.2 万平方米（其中海洋极地馆 2.4 万平方米），水体体量近 1.12 万吨（其中海洋极地馆 6780 吨）。涵盖第五代海洋极地馆、海洋动物秀场、室外海洋生物伴游区、轻餐饮、商业街区等多种业态。海洋公园由极地馆、深海馆、5D 体验区和魔幻动物表演秀等部分组成，同时配套五星级酒店、奥特莱斯、中

24、江书院及高端住宅等。场馆建成后将引入白鲸、海豚、南极企鹅等 100 头（只）以上的大型海洋极地动物和 10000 尾以上的珍稀鱼类在此繁衍生息并建成华东地区最大的企鹅繁殖基地。 图 7：鸠兹古镇一期项目图 8：大白鲸海洋公园效果图数据来源：东北证券，互联网 数据来源：东北证券，互联网 大连圣亚作为国内在驯养繁育技术和动物储备上领先的海洋场馆经营者，芜湖大白鲸海洋公园是其第一个在南方地区布局的场馆。不同于第四代海洋馆，该场馆以故事线为主轴，在参观过程中注重互动参与和观众感受，运用高科技等多媒体手段， 将淡水王国、海底世界、南北极大陆冰海的原生态环境展现出来，并独创了冰海鳐鱼秀、水下白鲸秀以及大型

25、剧场表演人鱼童话（暂定名）等三场精彩绝伦的海洋动物表演，突出第五代海洋馆的独特魅力。 相比之下，原有的六安海底大世界、蚌埠海贝海洋乐园、合肥海洋世界、南京海底世界等都规模较小，部分经营年限较长。整个安徽、江苏地区都没有能够在性价比上与之竞争的产品，因而芜湖大白鲸海洋公园有望进一步增强芜湖的聚敛效应。 海洋馆票价占地建筑面积开馆（元/人）（万平方米）(万平方米)时间芜湖大白鲸海洋公园1508.23.22016 年 09 月 六安海底大世界1051.01.32015 年 08 月 表 3：安徽及周边主要海洋公园蚌埠海贝海洋乐园800.62012 年 05 月 合肥海洋世界1602.11.02008

26、 年 09 月 无锡海洋馆801.02014 年 10 月 常州金鹰海洋世界800.542014 年 01 月 苏州海洋馆1308.05.22009 年 10 月 南京海底世界1503.21.61996 年 12 月 上海海昌极地海洋公园 29.719预计 2017 年 上海海洋水族馆1601.32.052002 年 02 月 上海长风海洋世界160191.01999 年 04 月 数据来源：东北证券 图 9：芜湖大白鲸海洋公园地理位臵以及附近景区数据来源：东北证券 3.1.4. 项目测算与芜湖大白鲸海洋公园同处惠州路的另一主题公园方特梦幻王国 2011 至 2013 年合计客流约 453 万

27、人次，每年接待量占当地国内旅游人数的 4%以上。考虑到方特梦幻王国面临同城类似主题的方特欢乐世界直接竞争，而大白鲸场馆在皖南 1 小时车程圈内不存在同类园区竞争，距离较近的合肥汉海极地海洋世界以及南京海底世界规模均不及芜湖项目的一半。此外，芜湖目前仅 7 处 4A 级景区，无 5A 级景区，预计芜湖项目投入运营后的游客转换率将不低于方特场馆，项目成熟后的客流量将达到200 万人次以上。 芜湖海洋馆目前的票价在 160 元，考虑到年票及其他消费，预计人均客单价在 200 元左右。由于海洋公园业态本身特点即培育期短，业绩见效快，因此假设运营后第二至五年客流量按芜湖游客年均 12%的预期自然增长率计

28、算，芜湖项目预计 2020年成熟后年游客接待量为 207 万人次，营业收入 3.98 亿元，净利润 0.64 亿元。 表 4：芜湖大白鲸海洋公园项目现金流量测算单位：万元年份2016.092017201820192020营业收入5,82729,10832,30935,86339,808营业税金及附加1969781,0861,2051,338成本费用4,25421,24823,58626,18029,060利润总额1,3786,8817,6388,4789,411所得税3441,7201,9092,1202,353税后利润1,0335,1615,7286,3597,058股权换算后净现金流量*9

29、304,6455,1565,7236,352数据来源：东北证券 *新华联与大连圣亚合作，新华联在项目权益占比为 90%3.2. 长沙新华联铜官窑国际文化旅游度假区20 世纪五十年代，在长沙铜官镇意外发现大型唐代窑遗址和大量瓷器，釉色以青釉 为主，青釉带黄者居多，但在历史文献上没有过任何记载，其发现直接 了中国瓷器史。1983 年 1 月 14 日长沙铜官窑被公布为重点文物保护单位，是湖南省古遗址中唯一的文物保护单位。该窑目前共出土了两千余件精美瓷器，代表了盛唐瓷器业的巅峰，具有丰厚的历史文化底蕴。 项目位于长沙市望城区铜官窑国家考古遗址公园以南，北与闻名遐迩的铜官陶城相连，总占地面积约 300

30、0 亩，规划总建筑面积约 82 万平米，总投资 100 亿元。项目作为公司“一号工程”，预计 2016 年底可完成主体建筑封顶并可于 2018 年正式开业。该项目 2015 年被国家旅游局评为全国旅游优选项目，同时被评为“湖南省重点工程”、“长沙市重点工程”。 数据来源：东北证券，互联网 数据来源：东北证券，互联网 图 10：长沙新华联铜官窑整体效果图图 11：长沙新华联铜官窑街景一角长沙本地具有较好的旅游潜在需求，但历史原因导致旅游资源供给并不充分。近年来华强方特、宋城演艺、海昌海洋公园等多家大型旅企纷纷布局长沙，为当地旅游 资源的大生态开发做好提前准备。新华联项目依托长沙市望城区铜官窑遗址

31、，计划恢复一批长沙古城的历史街巷、楼堂庙宇、园林宅院以及盛唐时期的陶瓷交易区 “石渚湖”，将打造以历史文物景观及文化活动观光为主的景区。同时，公司将开发高端酒店群、博物馆群、文化演艺中心、5D 影院、儿童游乐场、书院以及水上运动、陶瓷论坛等配套业态丰富娱乐特色并延长游客逗留时间。 数据来源：东北证券，百度地图背景 图 12：铜官窑地理位臵以及附近景区数据来源：东北证券，湖南省 图 13：湖南省和长沙市年接待游客情况数据来源：东北证券，湖南省 图 14：湖南省和长沙市年旅游收入情况3.2.1. 项目测算长沙地区旅游经济基础好，2015 年长沙经济总量跃居全国省会城市第六位，“十二五”期间，长沙市

32、经济年均增长 11.9%，经济发展强劲。长沙在省会城市中房地产价格处于较低水平，当地消费支出占比高于全国平均水平，本地居民的文娱消费需求旺盛，第三产业得以有效开发。长沙的旅游业可覆盖长株潭区域 70008000 万人口，对外辐射广东、江西、湖北、贵州等人口大省。2015 年长沙接待国内外游客1.17 亿人次，同比增长 10.50%；旅游收入 1351 亿元，同比增长 13.33%，2015 年旅游收入占全省旅游收入的 36%。 根据公司项目可行性分析，预计铜官窑项目的培育期为 2018-2022 年，在培育期内主要以沿江商业区、商业物业销售作为现金流支撑，收入来源主要是经营性收入和门票演艺收入

33、。成熟期以门票、小交通、演艺表演、餐饮住宿等收入为主，预计成熟期年接待游客 500 万人次。公司预计项目在未来 25 年运营期间，将累计实现销售收入 207.9 亿元，实现净利润 69.8 亿元。项目投资内部收益率约 7.89%，投资回收期约 12.34 年。 表 5：长沙铜官窑项目现金流测算*单位：万元年份20182019202020212022营业收入31,75960,24279,91960,83868,146营业税金及附加2,6444,2395,5593,6164,025营业成本46,23969,51877,62356,88358,175利润总额-14,480-9,2762,2963,9

34、569,972所得税-税后利润-14,480-9,2762,2963,9569,972数据来源：东北证券，公司公告 *根据公司非公开发行反馈意见回复内容的可行性分析，营业收入包括物业销售与租赁。 3.3. 新华联济州岛锦绣山庄国际文化旅游度假区韩国锦绣山庄项目位于济州岛翰林邑今岳里，交通便利，距离济州机场约 30 分钟 车程。项目总开发面积约 100 万平方米，预计总投资约 51.8 亿元。锦绣山庄旅游度假区将建成为以休养为主题的综合性休闲度假区，包括五星级旅游酒店、度假公寓、餐饮、主题花园、购物中心、娱乐中心、整形美容医院、水疗度假村等配套休闲娱乐设施。目前已基本完成土地获取，预计可以于 2

35、019 年整体完工，2020 年全面开业运营。 新华联收购新丝路文旅之后，于 2015 年 7 月 29 日，和韩国新华联锦绣山庄开发株式会社、黑石度假村株式会社在韩国济州岛正式签署协议，新丝路文旅以增资形式入主新华联锦绣山庄开发株式会社，股份占比 55%，成为控股股东。公司合计控制韩国新华联 90%股权。 图 15：韩国项目股权结构图数据来源：东北证券，公司公告 3.3.1. 赴韩旅游不断开放，携手众信加速孵化目的地项目济州岛是国际知名的旅游目的地，韩国为了积极促进地区观光度假产业发展，针对济州岛地区的发展推出了多项优惠政策。济州岛是韩国唯一允许中国、日本、马来西亚、新加坡等 180 个国家

36、的旅客免入境的地区，自 2008 年 2 月起，中国公民前往济州岛可享受长达 30 天的免签政策。从 2016 年 4 月 20 日起，韩国进 一步放宽，新办理的多次往返延长至 5 年，不再签发一至三年的多次往返， 同时增加青岛、广州申请中心；团队旅游可以申请电子（韩国 2013 年实行电子，以前只针对访韩专家人员）。由上海和北京出发的航班分别仅需 1.5 小 时和 2.5 小时即可到达济州岛机场。 图 16：济州岛旅游景点数据来源：东北证券，百度地图背景 近年来，伴随日韩游的火爆行情，中国游客已经赴韩国外国游客的 50%以上。韩国旅游发展局数据显示，2016 年 7 月赴韩外国游客 170

37、万人次，其中东亚及太平洋地区游客 147 万人次，中国游客就达到 91.8 万人次，占外国游客总数比例的 54%。韩国旅游虽然在 2015 年因为 MERS 而出现客流的短暂下滑，但长期增长的大趋势依旧不变。2014 年度济州岛全年游客数量突破 1200 万人次，中国游客达到 286 万人次，是中国访韩游客的第二大旅游目的地。锦绣山庄度假区距离中文旅游区约15 分钟车程，建成后将在每年至少 400 万中国游客的市场上分得一杯羹。 图 17：韩国济州岛中国游客数量单位：万人图 18：赴韩外国游客情况单位：万人数据来源：东北证券，韩国旅游发展局数据来源：东北证券，韩国旅游发展局 新华联锦绣山庄国际

38、文化旅游度假区，相较国内的度假区项目，将主打整形美容医院和业。韩国医疗整形产业发达，济州岛作为免签旅游目的地，两要素相结合能够打造“医美+旅游”的综合产品，满足特定客户需求。同时，新华联在项目中寻求 优质可靠的医院方合作，能够有效规避信息不对称风险，更好地保证服务质量。 2016 年 9 月，新华联与众信旅游（002707.SZ）签订了全面战略合作协议，合作内容包括共同开展出境游产业链上游资源的布局、开发，同时拓展出境服务业务， 在完善众信旅游出境游产业链和出境服务业务，宣传推广众信旅游品牌的同时，提升新华联文化旅游品牌知名度，促进新华联文旅项目的健康发展。同时，协议着重提出了：1.新华联可适

39、时参股众信旅游、众信旅游亦可适时投资参股新华联旗下的新丝路文旅。2.重点支持新华联锦绣山庄的旅游宣传推广、客源市场开发、产品开发、投资经营等。众信旅游立足于批发端，持续布局出境游目的地资源，凭借其深 厚的市场基础将有效促进锦绣山庄项目的孵化。 3.3.2. 收购韩国黄金海岸，牌照体现稀缺性韩国 业已经有 40 多年的发展历史，作为亚洲主要的市场之一，济州岛是国际公认继拉斯维加斯、大西洋城、蒙特卡罗和澳门之后的第五大 胜地，2014 年韩国业总收益约 24 亿美元。 公司除开发锦绣山庄项目之外，2015 年 7 月公司通过港股平台新丝路文旅与黑石株式会社签约，以 385 亿韩元收购韩国黄金海岸株

40、式会社 51.5%的股权，从而持有由年起正式经营业务，旗下拥有济州岛 KAL 。除了 KAL 外，济州岛还有圆山 GRAND 、黄金维加斯 、新罗、凯悦、华美达、皇宫ORIENTAL 、乐天乐园，总共有且只有八张经营牌照。 2016 年 2 月和 4 月，新丝路文旅进一步收购自然人股东持有黄金海岸的股权。目前， 新丝路文旅合计持有黄金海岸 72%的股权，为黄金海岸的控股股东。同时，公司与新濠国际签订娱乐合作全面协议，锦绣山庄文旅项目中的娱乐业务由新濠国际全面提供技术、运营、设计和品牌服务。新濠国际是全球知名的娱乐管理公司，在澳门、海参崴、菲律宾都经营娱乐文化业务。新濠韩国的顾问服务费用分为初步

41、技术服务期和延长技术服务期。初步技术服务期约 500 万美元，将通过新丝路文旅发行股份支付，发行完成后约占新丝路文旅总股本的 1%；延长技术服务期费用为每季度 50 万美元。 3.3.3. 项目测算该项目的前期收入主要来自地产开发。成熟期综合娱乐设施将全面运营，收入来源主要是、商铺租赁、酒店、餐饮、整形美容医院、高尔夫球场、酒店等相关业务。公司预计项目在 25 年运营期间将累计实现销售收入约合人民币 170 亿元，实现净利润约合人民币 48 亿元。项目资本金投资净利率为 12.08%，项目投资内部收益率约 11.45%，投资回收期约 10.70 年。 新华联锦绣山庄开发株式会社股权结构为公司全

42、资子公司新华联国际臵地、其控股子公司新丝路文旅以及黑石度假村株式会社各持股 35%、55%、10%。新华联国际臵地持有新丝路文旅 36.72%的股权，假设持股比例在未来不变，那么济州岛锦绣山庄项目测算如下:表 6：济州岛锦绣山庄项目投资测算*单位：万元年份20202021202220232024营业收入162,970198,04096,10440,45346,791营业成本86,589104,17461,86531,58433,157所得税16,08020,6507,5321,7743,000利润总额76,38193,86634,2398,86913,634税后利润60,30173,21626

43、,7077,09510,634数据来源：东北证券，公司公告 *预计该项目将于 2019 年底全面营业，前三年将包括地产销售，前期建设成本不在此罗列。 3.4. 北京房山区十渡国际旅游度假区2016 年 6 月 22 日，公司与北京市房山区人民政府共同签署合作协议，双方拟以共 同成立合资公司方式推动十渡风景名胜区经营管理及整体发展的转型升级，努力将该区域打造成国家 5A 级景区和世界级旅游目的地，项目计划总投资约 150 亿元。 十渡风景名胜区位于北京市房山区西南，距市区仅 70 多公里，总面积约为 301 平方公里，是北方唯一一处大规模喀斯特岩溶地貌，华北唯一以岩溶峰林、峰丛、河谷地貌为特色的

44、自然风景区。景区内有蹦极、攀岩、拒马河漂流等 36 个旅游项目， 18 处水面娱乐中心。 2015 年底，房山区 A 级及以上旅游景区（点）22 家，全区实现旅游总收入 41.3 亿元，同比增长 6.80%；全年接待游客 725 万，同比增长 0.20%。十渡风景区内的文物古迹众多，如古炮台、古建筑、古战场、摩崖石刻、近代革命活动遗址、纪念馆等，2015 年游客接待量超过 300 万人次。 3.4.1. 周边游古镇需求旺盛，京津冀市场潜力充分在 2015 住房城乡建设部、国家旅游局组织的全国特色景观旅游名镇名村示范评选中，房山十渡镇在第二批 中当选，与古北水镇、潭柘寺镇、 县八达岭、庞各庄等并

45、称为“北京十大古镇”。 由于华北地区缺乏江南水乡样式的旅游资源，京津冀区域过亿人口的休闲游市场存在巨大的供给缺口。以中青旅与 IDG 合作打造的古北水镇为例，自 2010 年开始培育以来，这座北京周边唯一的水乡古镇已成为周末自驾游的重要目的地。2015 年古北水镇接待游客 147 万人次，实现营收 4.62 亿元；2016 年上半年接待游客 93.51 万人次，同比增长 89.53%，实现营收 3.04 亿元，同比增长 93.60%，客单价达到 325 元，经过五年多的培育，古北水镇景区正式步入高速增长期，也侧面体现了华北地区对于古镇类休闲游的巨大潜在需求。 图 19：北京市规划的十大古镇项目

46、布局图数据来源：东北证券，互联网 区别于古水北镇“观光+休闲+会议”的模式，十渡景区主要为自然景区，以景区门票和项目收入为主，但其所覆盖的水系资源亦具有稀缺性，能够受益于不断增长的自驾游和周边游需求，项目前景值得看好。由于项目尚处于合作协议阶段，并未开始投入建设，暂不做项目测算。 3.5. 加速全国性布局，全面转向文旅产业公司在文旅产业的投资上遍布各个类型的人工和自然景区，除上述项目外，还布局 了炎陵神农谷国家文化旅游度假区、广元市文化旅游项目、三亚奥林匹克广场、棠棣文化体育生态旅游观光园、奥林匹克国际旅游公园项目等。 3.5.1. 炎陵神农谷国家文化旅游度假区2012 年 12 月，新华联等

47、公司在长沙签约，合作开发炎陵神农谷国家文化旅游度假区。项目由新华联集团携手科瑞集团、德力西集团、南翔集团、星牌集团联合打造， 选址炎陵县神农谷、大院、梨树洲等旅游景区内，开发建设含原生态酒店、神农炎帝文化博物馆、艺术家创作基地等系列高端文化旅游观光、休闲度假、健康养生综合项目。项目总投资约 100 亿元，建设用地约 2400 亩。 数据来源：东北证券,炎陵旅游局 数据来源：东北证券，公司官网 图 20：梨树洲景区图 21：神农谷效果图3.5.2. 广元市文化旅游项目2015 年 12 月 10 日，公司公告与广元市人民政府签署协议，拟以共同投资设立合资公司方式进行投资、建设和运营广元市文化旅游

48、项目，将广元市打造成集山水景观与民俗风情于一体的国家级旅游目的地。 双方合作的范围包括但不限于：剑门蜀道 5A 级旅游区（含剑门关景区和翠云廊景区）和剑门关古镇；曾家山 4A 级景区（含石笋坪景区和川洞庵景区），包括但不限于汉王洞、吊滩河、昭化古城景区等。 3.5.3. 三亚奥林匹克广场项目2016 年 8 月 12 日，公司公告与海南奥林匹克花园有限公司、海南国际奥林匹克俱乐部有限公司、海南帆船投资控股有限公司签署了框架协议，通过股权投资、合资设立公司等方式，共同建设奥林匹克广场项目、棠棣文化体育生态旅游观光园项目及奥林匹克国际旅游公园项目。 其中奥林匹克广场项目、棠棣文化体育生态旅游观光园

49、项目由公司分别收购三亚优居房产臵业有限公司、棠棣庄园投资有限公司的 51%股权获得，具体转让价格由公司尽调完成后协商；奥林匹克国际旅游公园项目由相关各方共同设立合资公司参与该项目的开发建设。项目拟建设涵盖酒店式公寓、住宅、商业、养生养老、休闲度假、生态旅游、体育公园等文化旅游休闲娱乐度假产品。 表7：三亚奥林匹克广场等项目合作方式项目合作方式建设内容收购三亚优居房产臵业有限公司 51%股权，另一股东持股 49%。目前海南国际奥 奥林匹克广场棠棣文化体育生态旅游观光园林匹克俱乐部持股 51%，海南国际奥林匹 克持股 49%。 收购棠棣庄园投资有限公司 51%股权，另一股东持股 49%；目前三亚南

50、国奥林匹克花园持股 75%，海南帆船投资控股持股25%。 总面积为 393.19 公顷，将建成以“山、海、湖、林”资源和专业休闲疗养为特色的高端 山地度假旅游区。 奥林匹克国际旅游公园由相关各方共同设立合资公司（新华联控股）参与项目的开发建设 总面积约为 1178.5 公顷，将建 成集养生度假、娱乐休闲、专 科医疗、教育培训、户外运动、 民族风情、热带农林体验为一 体的综合度假旅游区。 数据来源：东北证券，公司公告 4. 加码金融布局，构建多元化金融平台公司不仅着重打造文旅板块，而且通过参股长沙银行、新安资本和新安金融、筹建亚太再保险公司，持续布局金融领域。根据公司规划，未来将依托新华联控股多

51、元化发展的优势，适时臵入其他优质金融资产。在由地产开发向文化旅游转型的过程中，金融业务还可以提供持续的资金和利润支持，维持公司整体业绩的平稳发展。 4.1. 参股长沙银行，投资收益持续释放公司于 2014 年 11 月 9 日收购新华联控股和长石投资持有的湖南新华联建设工程有 限公司 100%股权，湖建持有长沙银行 3.51%的股份，自此新华联开始参股长沙银行。随后经过一次定向增发和两次股权转让，新华联间接持有长沙银行 9.40%的股份，成为第二大股东。 表 8：新华联持股长沙银行股份变动情况日期交易内容持股比例20121109收购湖建 100%股份 3.51%2014120820150730认购长沙银行定向增资扩股 4,550 万股，认购价 4.42 元/股 收购新华联石油持有长沙银行的 7,000 万股，交易价格 4.90 元/股 5.70%8.22%2015120120160617长沙银行引入战略投资 3.5 亿元，湖建持有长沙银行 7.29%股份 收购新华联石油持有长沙银行的 6,500 万股，交易价格 5.80 元/股 7.29%9.40%数据来源：东北证券，公司公告 注：新华联控股持有新华联石油 90%股权，其他自然人共持有 10%，交易完成后新华联石油仍持有长沙银行是 5253 万股，持股比例约 1.71%。 长沙银行成立