2018年全国市场总结及2019年展望

1、 2018房地产市场总结慢周期调节市场预期再平衡重建地产生态2019市场展望合富研究院 联合发布保顾研究院2019年1月 分析结构Part 3全地产市场各地一/二级市场特性Part4未来展望中长期行业发展趋势2019年市场展望Part 2政策环境2018年政策特性与方向Part 1宏观环境当前面临的3大问题核心观点 Part1 宏观经济面临3大难题核心观点 Part2政策环境 评价与判断 核心观点Part3全地产市场 总结核心观点 Part4 (1) 中长期趋势核心观点Part4 (2) 2019年展望 Part1 宏观环境宏观经济面临3大难题 Part 1宏观环境宏观经济面临3大难题1经济下

2、滑与动力缺失说明2风险管控难度不断加大3经济的区域失衡与结构失衡 经济L型并未成立，下行压力较大1110.5109.598.587.576.562008200920102011201220132014201520162017 2018(f) 2017年1月2017年3月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9

3、月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2015年10月2016年1月2016年4月2016年7月2016年10月2017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月内需引擎：投资失速、消费增长速度放缓外需引擎：出口不确定性增加，顺差大幅收窄8.587.576.565.551110.5109.598.5870006000500040003000200010000100

4、贸易差额：累计值（亿美元） 贸易差额：累计值：同比%（右）302520151050500-50-100传统投资领域增长放缓2018年基建投资增速急剧下跌，对经济影响不容忽视 Part 1宏观环境宏观经济面临3大难题1经济下滑与动力缺失2风险管控难度不断加大说明3经济的区域失衡与结构失衡2017至2018年各种风险此起彼伏 管理层实施风险管控的难度不断加大 风险管控的3个维度【货币规模】增长对经济起关键作用2018年货币增长受抑，对经济表现产生拖累货币规模经济环境楼市环境1008060 40200-20-40投资（资本形成总额）出口（货物和服务净出口）-60 风险管控的3个维度货币规模经济环境楼

5、市环境货币效率下降及高杠杆情况突出是【货币规模】难增的根本原因，中央持续实施“去杠杆”之下，货币增速达至新低2001801601401201008060402002.22.01614121.8 1.61.4101.2861.0GDP总量(万亿元）M2总量(万亿元）【M2/GDP】（右轴）2015年1月2015年3月2015年5月2015年7月2015年9月2015年11月2016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7

6、月2018年9月 风险管控的3个维度货币规模【外围经济环境】恶化，未来2年或仍处下行态势经济环境楼市环境区域201820192020中国6.6%6.3%6.0%美国2.9%2.7%2.1%欧元区1.9%1.8%1.6%日本0.9%1.0%0.7%6.05.85.65.45.25.04.82017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-11 2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年

7、6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月风险管控的3个维度货币规模经济环境【国内经济】景气下降，企业周转恶化楼市环境535251504948 风险管控的3个维度货币规模2018年4次降准尚不足以刺激企业需求回升2018年中国央行共实施4次降准操作，释放流动性规模逐次上升。 从实际效果看，对比2014年货币宽松期，非金融企业中长期贷款并未显著提升（“同比多增”为负），显示【企业扩张】需求并未真正复苏，企业活跃度仍然疲软。 经济环境楼市环境2018年四次降准2018年金融机构存准率走势19 17 15 13 11 9 7 大型金融机构中小金融机构52014.1

8、0-2015.2货币宽松期居民与非金融企业贷款情况2018.6-2018.10居民与非金融企业贷款情况2500020000150001000050000-500025000居民部门非金融企业居民部门非金融企业200001500010000 5000票据短 短期中长期中长期0 期票据短中短期中长期-10000-5000同比多增合计多增本页资料来源：中国人民银行，合富研究院 2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月长期时间释放资金投放重点1月25日3000亿元发展普

9、惠金融4月25日4000亿元置换MLF，对冲企业缴税， 支持小微企业融资7月5日7000亿元支持“债转股”10月15日7500亿元置换MLF，对冲企业缴税， 支持小微、创新企业融资 风险管控的3个维度货币规模经济环境楼市环境【市场成交】增长几近尾声地产对经济的贡献率下降50%40%30%20%10%0% -10%-20%累计同比当月同比2015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-11 风险管控的3个维度货币规模过份依赖房

10、地产开发带动经济的发展逻辑需要打破经济环境楼市环境总结以上：当前风险管控面临难题无论“放”与“不放”均面临风险经济环境需要更多“输血”，但货币规模难再显升放开地产调控会使风险加剧，且提振效果不如以往 Part 1宏观环境宏观经济面临3大难题1经济下滑与动力缺失2风险管控难度不断加大3经济的区域失衡与结构失衡说明国内各区域经济发展失衡情况仍然明显 黑色金属冶炼和压延加工煤炭开采和洗选纺织服装、服饰非金属矿物制品有色金属冶炼和压延加工电气机械和器材制造皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋造纸和纸制品 金属制品 化学纤维制造橡胶和塑料制品黑 色金属矿采选农 副食品加工有色 金属矿采选育和娱乐用品制造文教、

11、工金属制品、机械和设备修理燃气生产和供应铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造木 材加工和木、竹、藤、棕、草制品其他制造石油和天然气开采废弃资源综合利用开采专业及辅助性活动投资收益烟草制品酒、饮料和精制茶制造水的生产和供应化学原料和化学制品制造非金属矿采选家具制造印刷和记录媒介复制仪器仪表制造通用设备制造石油、煤炭及其他燃料加工电力、热力、燃气及水生产和供应专用设备制造医药制造汽车制造计算机、通信和其他电子设备制造 不同产业间的规模与获利情况差距明显10001509008007006005004003002001000-1002017年1-10月2018年1-10月投资收益增减变化（右轴）10

12、0500-50-100不同规模企业相互间经营情况严重分化 56545250484644大型企业中型企业小型企业 300000250000200000150000100000500000一线城市2013年二线城市2016年三四线城市2018年2014年2015年2017年 Part1 宏观环境 总结 Part2 政策环境2018年政策特性与方向 经济下滑与动力缺失 风险管控难度不断加大经济的区域失衡与结构失衡2018 【金融】1) 大幅强化金融管控调2) 放宽外资准入控3) 鼓励资金进入租赁市场特【规划】征重点落子“后进”区域【】1)降低企业负担2) 加大对企业金融扶持3) 个税减征【楼市政策】

13、1) 推进长效机制2) 落实地方调控主体责任3) 加强预期管理3大难题 城乡发展 金融管控 对企业/个人“减负”2018年主要宏观政策列表 对个人“减负”税1月关于修改个人所得税法的决定费4月个人所得税专项附加扣除办法对企业“减负”4月继续阶段性降低社会保险费率4月改进住房公积金缴存机制进一步降低企业成本8月进一步做好信贷工作提升服务实体经济质效税费9月进一步落实好简政减税降负措施更好服务经济社会发展及有关工作管理9月降低部分商品进口关税的公告10月调整部分产品出口退税率11月聚焦企业关切进一步推动优化营商环境政策落实11月实施进一步支持和服务民营经济发展若干措施城乡发展1月关于关中平原城市展

14、规划的2月关于兰州西宁城市展规划的区2月关于呼包鄂榆城市展规划的域4月关于河北雄安新区规划纲要的规划10月关于汉江生态经济带发展规划的10月关于淮河生态经济带发展规划的11月关于支持中国（海南）自由贸易试验区建设的2月试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办城法市更2月关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务新10月常务会议：因地制宜调整完善棚改货币化安置政策农1月关于推进农业高新技术产业示范区建设发展的指导意见业4月农村公路建设管理办法农9月乡村振兴战略规划（20182022年）村10月促进乡村旅游发展提质升级行动方案(2018年-2020年) 金融政策1月关于进一步深化整治银行业市场乱

15、象金 4 月 资 管 新 规 ：融关于规范金融机构资产管理业务的指导意见管 8月 关于防范化解地方政府隐性债务风险的意见控9月理财新规：商业银行理财业务监督管理办法金4月推进住房租赁资产证券化相关工作4月保险资金参与长租市场有关事项融开4月进一步放宽外资银行市场准入有关事项放8月进一步做好信贷工作提升服务实体经济质效1月释放资金3000亿元降4月释放资金4000亿元准7月释放资金7000亿元10月释放资金7500亿元4月资管新规对市场融资能力形成较大打击2018年四次降准并未能有缓解“实际利率”上行 未来 棚改规模 及 货币化安置比例 将缩减或加大部分三四线城市楼市调整压力 楼市调控国家层面：

16、始终强调保持楼市健康发展三个关键词 1）长效机制；2）地方问责；3）预期管理 楼市调控地方层面：前三季度调控高压，四季度部分城市实施灵活调整 2018年各城政策趋势北京上海广州深圳更灵活 更灵活 更灵活 天津成都重庆杭州武汉南京青岛长沙 更灵活 珠海佛山东莞郑州济南合肥福州西安大连 （*） 更灵活 （*） 更灵活更灵活更灵活更灵活更灵活 石家庄沈阳南昌贵阳南宁太原中山惠州江门肇庆 更灵活 更灵活 Part2 政策环境 评价与判断 Part3 全地产市场各城一/二级市场特性 城市分类+市场分级城市房地产市场 分析雷达 1.80 1.60 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40

17、 2016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下 20181614121086420050010001500200025003000 2018年各城市场成交规模与网签价格60000500004000030000200001000000250500750100012501500175020002250250027502016-2018年各城市场成交规模变化趋势 350050%40%30%20%10%3000250020000%1500-10%-20%-30%-40%-50%1000 5000深圳北京上海广州南京长沙杭州重庆天津青岛武汉成都福州珠海大连东莞合肥郑州济南佛山西

18、安石家庄南昌肇庆太原中山南宁沈阳2016年2017年2018年1-11月2018前11月同比(右轴） Part3 全地产市场各地一/二级市场特性1I类 一线城市说明2II类强二线城市3III类 二线与强三线城市4IV类 发展空间仍大的其它重点城市类城市土地资源稀缺程度高，成交面积趋于下滑 2500200015001000 50002012201320142015201620172018.1-11月 市场容量与人口量级比对：I类城市 市场供求关系长期紧张300025002000150010005000050010001500200025003000 2018年调控政策重点指向土地管理与住房保障类

19、城市拍地政策持稳，土地市场遇冷 近郊：60-80% 近郊： 近郊： 近郊：20-40%(自持） 近郊：10-20%（自持） 近郊：40-60% 远郊： 远郊：40-60% 远郊： 远郊： 可售用地：40-60% 远郊：10-20%（自持） 中心区：100%以上 中心区：100%以上 中心区：60-80% 中心区：40-60% 近郊：100%以上 近郊：80-100% 近郊：60-80% 近郊：10-20% 近郊：40-60% 远郊：40-60% 远郊：80-100% 远郊：60-80% 远郊：40-60% 远郊：40-60% 远郊：40-60% 中心区：40-60% 中心区：60-80% 中心

20、区：- 中心区：- 中心区：- 中心区：40-60% 近郊：60-80% 近郊：80-100% 近郊：40-60% 近郊：60-80% 近郊：60-80% 近郊：40-60% 远郊：60-80% 远郊：20-40% 远郊：40-60% 远郊：40-60% 远郊：- 远郊：40-60% 中心区：80-100% 中心区：80-100% 中心区：60-80% 中心区：60-80% 中心区：40-60% 中心区：40-60% 近郊：60-80% 近郊：60-80% 近郊：40-60% 近郊：40-60% 近郊：20-40% 近郊：20-40% 远郊：40-60% 远郊：40-60% 远郊：40-60%

21、 远郊：40-60% 远郊：40-60% 远郊：40-60% 价高者得价高者得限地价+限房价+竞自持+竞方案、自住型商品房用地、共有产权房用地价高者得价高者得招挂复合、自住型商品房、租赁住房用地限地价+竞配建限地价+竞配建限地价+竞配建+竞自持（或+引入产业或+与村签协议）价高者得限地价+竞配建限地价+竞配建（规定部分需自持或附加销售条件）类城市广州土地流拍/终止宗数明显上升北京、上海、深圳略有上升 20162017201814121086420北京上海广州深圳类城市商品住宅网签供求整体持稳广州、深圳下半年成交走弱 新增供应网签成交500450400350300250200150100500

22、广州2017/1-2018/11供求价北京2017/1-2018/11供求价上海2017/1-2018/11供求价深圳2017/1-2018/11供求价20018016014012010080604020060000200180160140120100806040200700006000020018016014012010080604020025000200180160140120100806040200600005000050000200005000040000300004000040000150003000030000100002000020000200001000050001000010

23、0000000年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年 年月 月 月 月年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年 年 年月 月 月 月 月年 年 年 年 年 年年月年 年年 年 年 年 年 年年月年 年 年 年 年 年 年年月月 月 月 月 月月月 月 月月 月月 月 月 月 月月月月月月201811201892018720185201832018120171120179201772017520173201712018112018920182018752018320182017111201720179 7201720172017531201811

24、20189201872018520183201812017112017920177201752017320171201811201892018720185201832018120171120179201772017520173201712016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年2016年2016年2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年2017年2017年2018年1月2018年2月2018年3月2018年

25、4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年2018年类城市一线城市商品住宅库存略有增加 2016.12017.12018.12018.1116001400120010008006004002000北京上海广州深圳 类城市 4季度新货市场降价区域及措施： 城区价格相对坚挺远郊价格调整较普遍10%以上降价对成交刺激作用明显 类城市楼市景气度下行，市场偏冷1.801.801.601.601.401.401.201.201.001.000.800.800.600.600.400.402016上2016下2017上2017下2018上2018下2016上2016

26、下2017上2017下2018上2018下1.801.801.601.601.401.40 1.201.20 1.001.00 0.800.800.600.600.400.402016上2016下2017上2017下2018上2018下2016上2016下2017上2017下2018上2018下 Part3 全地产市场各地一/二级市场特性1I类 一线城市2II类 强二线城市说明3III类 二线与强三线城市4IV类 发展空间仍大的其它重点城市类城市土地供应及拍地方式保持稳定 2000015000 10000500002012201320142015201620172018.1-11月价高者得限地

27、价+竞自持、竞配建价高者得价高者得（部分限房价）价高者得限地价+竞配建+竞自持（远郊价高者得）价高者得限地价+摇号限地价+摇号限地价+竞配建、或+竞自持、或部分现房销售价高者得限地价+竞方案、或限地价+一次性报价取中间值、或限地价+竞配建价高者得价高者得限地价+竞配建+竞自持（远郊价高者得）限地价+竞配建、或价高者得限地价+竞自持限地价+竞配建、或价高者得限地价+竞配建+摇号、或限房价类城市土地市场景气由2018年上半年开始显著下降 中心区：20-40% 中心区：20-40% 中心区：20-40% 中心区：20-40% 中心区：20-40% 中心区：20-40% 近郊：20-40% 近郊：20

28、-40% 近郊：20-40% 近郊：20-40% 近郊：20-40% 近郊：20-40% 远郊：20-40% 远郊：20-40% 远郊：20-40% 远郊：20-40% 远郊：20-40% 远郊：20-40% 中心区：20-40% 中心区：40-60% 中心区：40-60% 中心区：40-60% 中心区：20-40% 中心区：20-40% 近郊：10-20% 近郊：20-40% 近郊：10-20% 近郊：20-40% 近郊：20-40% 近郊：20-40% 远郊：10-20% 远郊：10-20% 远郊：10-20% 远郊：20-40% 远郊：20-40% 远郊：20-40% 中心区：40-60

29、% 中心区：40-60% 中心区：40-60% 中心区：40-60% 中心区：20-40% 中心区：20-40% 近郊：20-40% 近郊：40-60% 近郊：40-60% 近郊：40-60% 近郊：20-40% 近郊：20-40% 远郊：10-20% 远郊：40-60% 远郊：40-60% 远郊：20-40% 远郊：20-40% 远郊：20-40% 中心区：20-40% 中心区：40-60% 中心区：60-80% 中心区：80-100% 中心区：60-80% 中心区：40-60% 中心区：40-60% 中心区：40-60% 中心区：60-80% 中心区：80-100% 中心区：60-80%

30、中心区：60-80% 近郊：20-40% 近郊：20-40% 近郊：60-80% 近郊：80-100% 近郊：40-60% 近郊：40-60% 远郊：20-40% 远郊：20-40% 远郊：20-40% 远郊：40-60% 远郊：40-60% 远郊：20-40% 中心区：40-60% 中心区：100%以上 中心区：80-100% 中心区：80-100% 中心区：40-60% 中心区：40-60% 近郊：80-100% 近郊：80-100% 近郊：60-80% 近郊：60-80% 近郊：60-80% 近郊：60-80% 远郊：20-40% 远郊：20-40% 远郊：100%以上 远郊：60-80

31、% 远郊：40-60% 远郊：40-60% 中心区：80-100% 中心区：80-100% 中心区：60-80% 中心区：60-80% 中心区：60-80% 中心区：20-40% 近郊：60-80% 近郊：60-80% 近郊：40-60% 近郊：40-60% 近郊：40-60% 近郊：10-20% 远郊：40-60% 远郊：40-60% 远郊：40-60% 远郊：40-60% 远郊：40-60% 远郊：0-10% 市内六区：80%-100% 市内六区：60%-80% 市内六区：100%以上 市内六区：80%-100% 市内六区：80-100% 市内六区：40%-60% 环城四区：40%-60%

32、 环城四区：100%以上 环城四区：80%-100% 环城四区：80%-100% 环城四区：60%-80% 环城四区：40%-60% 滨海新区：40%-60% 滨海新区：80%-100% 滨海新区：100%以上 滨海新区：60%-80% 滨海新区：40%-60% 滨海新区：40%-60% 远郊区县：40%-60% 远郊区县：40%-60% 远郊区县：60%-80% 远郊区县：60%-80% 远郊区县：40%-60% 远郊区县：40%-60% 类城市天津、长沙土地流拍/终止宗数明显上升 2016201720184035302520151050 天津重庆杭州南京武汉成都青岛长沙 2016年1月20

33、16年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月类城市商品住宅网签成交收缩，5月后供求关系逆转新增供应网签成交2000180016001400120010008

34、006004002000类城市2018年政策加码的城市成交下降较为明显 天津2017/1-2018/11供求价成都2017/1-2018/11供求价重庆2017/1-2018/11供求价武汉2017/1-2018/11供求价50045040035030025020015010050012000400350300250200150100500140003002000018000160001400012000100008000 6000 4000 2000 0 45040035030025020015010050012000120002501000010000100008000 20080008000600040002000 10040004000 20005020000000年 年 年 年 年月 月 月