第1章 城市土地评估概述(1-2).ppt

1、Urban Land Valuation,城市土地评估,武汉大学资源与环境科学学院,主讲人： 唐旭,课程综述,实践意义： 土地评价是我国土地管理的一项基本制度，与国土整治、区域规划、土地利用规划和管理等并列的一项重要基础工作。具有鲜明的生产实践意义。 课程性质：土地管理的专业课程 学习要求： (1)系统了解土地评价的经济理论，掌握城镇土地分等定级、基准地价与宗地评估的技术方法，了解城市土地评估成果的应用以及土地评估信息系统建立思想。 (2)融会贯通掌握其他类型的土地评价。 考核方式：平时作业20%，上课10%，考试70%，未上课时 间超过1/3，取消考试资格。,1 城市土地评估概述 2 宗地地

2、价评估方法 3 城市土地定级 4 城市土地基准地价评估 5 城市土地分等 6 城市土地评估成果管理应用 7 城市土地评估信息系统 8 城市土地评估中数学方法应用,课程内容,1.1 基本概念 1.2 城市土地及特征 1.3 城市土地评估的基础简介 1.4 城市土地评估的内容体系 1.5 城市土地评估的理论基础 1.6 城市土地评估的方法技术 1.7 城市土地评估的研究意义,1 城市土地评估概述,1.1 基本概念,一、土地 二、土地资源与土地资本 三、土地价值与使用价值 四、土地收益、地租与地价 五、地产、房地产和不动产,一、土地,1.自然科学意义上 地球表层及其空间由土壤、水分、沙砾、岩石、矿藏

3、等自然物构成的自然综合体或自然历史综合体 广义概念等同于自然（气候） 狭义概念地球表面的陆地 2.经济科学意义上（自然-经济综合体） 生产和生活的经济资财，（Economic Goods）,由土地资源与资产所构成的自然-经济综合体 与劳动、资本构成生产三要素。,（一）土地概念,一、土地,（二）土地的特点,1.自然属性 永久性 固定性 2.经济属性 具有价值和使用价值 3.商品属性 可以在让渡或买卖过程中实现价值 4.法律属性 占有和利用土地的权利或产权关系,二、土地资源与土地资本,（三）土地二元构成论,1.土地资源（土地物质） 未经过人类劳动加工的自然土地，为自然所创造，不具备劳动价值 2.土

4、地资本（土地资产） 广义：凡是与土地结合的固定资产 狭义：人类对土地进行开发、改造所形成的固定资产,土地是由作为自然物的土地物质和作为人工物的土地资本构成。,三、土地的使用价值与价值,（一）土地使用价值,1.按土地使用价值的形式（功能相关） 基础作用：承载价值； 土地用途：耕种价值、建筑价值、生态价值、观赏价值等。 2.按土地使用价值的存在状况 现实价值现实能够利用的土地 直接使用价值（直接作为生产资料） 简介使用价值（指生态、环保价值） 潜在价值 将来能够利用的土地,土地使用价值指土地作为实物的土地用途。,三、土地的使用价值与价值,（二）土地价值,1.劳动价值 凝结在商品中的社会平均劳动量

5、2.土地价值构成二元论 土地的价值可由人类劳动投入而形成的土地资本价值和土地资源所具有的潜在价值所构成。 土地资源价值（虚幻土地垄断，供求决定） 土地资本价值（真实社会必要劳动量决定） 3.土地价值的表现形式 地租和地价,三、土地的使用价值与价值,土地资本价值特征,（1）土地资源具有使用价值但不具有劳动价值。 （2）可凭借对土地权利（所有权、使用权）的垄断，向土地的需要者索取劳动价值（地租、地价）。这是以劳动价值为零的物品为基础而取得的垄断价值，可以称之为“零垄断价值”。（不可缺性、稀缺性和可被垄断性决定）。 （3）土地资源的价值随其供求关系而变动，在土地供应不足时，主要甚至完全随需求的增长而

6、增长。,三、土地价值与使用价值,土地资产价值特征,（1）与普通商品一样，是以其中凝结的人类抽象劳动作为价值实体的，其价值量则以凝结在其中的社会必要劳动量来计算。 （2）土地资产价值的形成具有持续性、积累性。同一土地上可以持续多次、多种投资，从而形成多种土地资产并使土地资产的价值得以积累而不断增加。 （3）大型土地资产的效益具有扩散性（或辐射性），从而形成“土地资产收益场”。大型土地资产其效益并不局限于土地资产所在的狭小地块内，具有外溢性。 （4）大型附着物的效益同样具有扩散性。,四、土地收益、地租与地价,（一）土地收益,1.按用途分类 生产类型用地收益 经营消费用地收益 2.按表现特征 物质收

7、益 生产用地 非物质收益居住用地 有形货币收益经营类型用地 无形货币收益居住用地 3.按时间特征 现实收益 未来收益,四、土地收益、地租与地价,1. 地租的概念 地租是所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地所有者向土地使用者让出土地使用权时每年所获得的单位面积收益，是土地所有权借以实现的形式，其本质是收益权 （地租存在与土地利用方式无关，地租量与土地利用方式有关）。 2. 地租的发生的前提 职业、社会分工是地租经济和技术上的绝对前提。 土地所有权的确立及土地分配不均,（二）地租,地租是土地收益的最典型的形态，是土地价值的表现形式之一，是决定地价的最基本的因素。,四、土地收益、地租与地价,3.

8、地租的表现形式 绝对地租土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租。 级差地租由于土地区位差异所产生的超额利润形成的地租。 级差地租：等量资本投入在不同自然条件下的相同面积的土地上，所产生的超额利润而形成的地租； 级差地租：由于在同一块土地上连续追加资本的生产率不同而产生的超额利润转化而形成的级差地租。,（二）地租,四、土地收益、地租与地价,4. 地租的二元构成 真正地租 真正地租是又对土地所有权的垄断所决定的，由绝对地租和级差地租构成。 特点： 与土地的资本完全无关；绝对地租是条件最差的土地所必需缴纳的最低限度地租；级差地租则是土质和位置较优的土地所必需缴纳的高于绝对地租的、有差别的地租。,

9、（二）地租,与土地二元构成论相对应，自然存在地租的二元构成论，即地租整体是由土地物质所要求的真正的地租和土地资本所要求的租金性地租所构成。,四、土地收益、地租与地价,土地资本地租（属于级差地租） 1）本身土地资本地租 直接投资于本宗地而产生超额利润形成的地租。 2）外部辐射地租 宗地以外的一切单体或群体基本建设（如道路、商场等），对宗地产生的辐射作用，使宗地的外部环境产生积极或消极的变化，从而使宗地可能获取的超额利润增加或减少，产生正的或负的外部辐射地租。,（二）地租,四、土地收益、地租与地价,（二）地租,土地价值,土地资源价值,真正地租,绝对地租,级差地租,土地资产价值,土地价值构成的租金化

10、,土地资本地租,级差地租,1、土地资产折旧 2、土地资产投资利息,四、土地收益、地租与地价,1. 地价内涵 地价是土地价值的表现形式之一. 土地价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，其实质是按一定利率还原的地租，即：地租的资本化。 地租是地价的函数，互为映射： 地价地租/利息率。 2. 地价二元构成论 土地、地租的二元构成，必然带来地价的二元构成，即地价由土地物质价格和土地资本价格构成。,（三）地价,四、土地收益、地租与地价,土地物质价格 土地物质价格是由对土地所有权的垄断所决定的真正的地租的资本化，而且与绝对地租和级差地租相对应,由与绝对地价和级差地价构成 。 土地物质价格

11、的理论公式： P= Pa 1+（1+ Rg ）n Ru Rb Pa 绝对地价是最差城市土地要求的最低限度的地价， 由最差 的城市土地所提供的最低收益决定。 Rg 相邻土地级差地价的差幅 Ru 土地用途差价系数 Rb 土地供求平衡度系数 n 土地级别,（三）地价,四、土地收益、地租与地价,土地资本价格 与地租相对应，土地资本价格为级差地价，由本身土地资本价格和外部辐射价格所构成。 （1）本身土地资本价格 本身土地资本价格=土地资本积累价格贬值系数磨损系数+最近一次或几次的土地资本（假定未磨损）+负价格（拆除土地资本及拆除费用） （2）外部辐射价格 外部辐射价格=外部辐射正地价之和+外部辐射负地价

12、之和。,（三）地价,四、土地收益、地租与地价,土地整体价格 土地整体价格=土地物质价格+土地资本价格 3. 土地价格形成,（三）地价,土地,土地收益,地租,地价,土地利用,土地所有权垄断 所有权与使用权分离,资本化还原,五、地产、房地产和不动产,（一）地产,1.几种主要观点： （1）地产是土地所有制的体现，地产是财产。 （2）法律上认可的土地和土地上的定着物。 （3）法律上有明确权属关系的，经过开发并能给所有者和经营者、使用者带来相应经济利益的土地。 （4）地产是指土地资产或土地财产，在法律上既指实物又指财产。 （5）地产是指土地所有权及依法取得的使用权。 2.地产定义： 地产是法律上认可的土

13、地产权（权利）和资产（实物）的总称； 土地作为产权和资产在商品经济活动中体现其全部价值后，土地被认定为地产。由于我国土地所有制，地产指投入了土地资本，可以实现商品化的这部分土地资产。,五、地产、房地产和不动产,（二）房地产,1. 从物的角度：房地产即房屋和土地。 2. 从法律角度：房地产是指人们对房屋和土地的权利。房屋和土地这种物质本身是行使这些权利的基础和物质。权力不仅包括所有权，还包括它项权利如房屋出租等。房地产的价格实际上是房地产权利的价格。 3. 从结构或物理形态：房屋不能离开土地单独存在，土地可以离开房屋独立存在。 4. 从经济属性：地产与房产可以分离，计算 5. 从产权方面：产权分

14、离，地产所有权属于国家和集体，而房产可以属于其他任何人，房产所有者只享有土地使用权，土地使用权转让，其他附着物也随之转让。,房地产指土地和其相连的、并且在空间上紧密结合在一起的房产和地产的结合体，是房和地的产权和资产的总称 。,五、地产、房地产和不动产,（三）不动产,不动产是指不能移动位置或移动后会引起性质、性状改变而造成经济损失的财产，如土地及其房屋、篱笆、森林、道路等土地附着物。 土地附着物的特点： 1）与土地的分离会使土地发生变更，或花费相当大的劳动和费用； 2）土地附着物中的附属设施如：房屋、电缆、通讯设备、水管等是劳动产品，其价格形成机理不同于土地，存在折旧报废。 不动产包含土地、地

15、产、房地产。,五、地产、房地产和不动产,（四）土地、地产、房地产与不动产关系,土地,房产,地产,土地资源,土地资产,可以实现商品化部分的土地资产,其他定着物,房地产,不动产,土地、地产、房地产与不动产关系如下：,1.2 城市土地及特征,一、城市土地的形成 二、城市土地价格的特征 三、城市土地价格的影响因素,一、城市土地的形成,城市化定义为人口向城市集中的过程，其中包含了社会、人口、空间、经济转换等多方面的内容。城市土地的形成与扩张是城市化的空间表现形式。 1.人类学: 认为城市化是人类生活方式的转变过程，即由乡村生活转为城市生活； 2.经济学: 认为城市化市不同地区的经济结构转换过程，即农业生

16、活向非农业活动的转换，特别注重生产要素流动，及资本流、劳力流在城市化中的作用； 3.地理学:主要研究地域与人类活动之间的关系，非常注重经济、社会、政治和文化等人文因素在地域上的分布状况，认为城市化的过程是一个地域空间过程。,城市土地的产生是社会生产力发展水平所决定的，是社会分工规律、资本有机构成规律、生产集聚规律共同作用的结果。,（一） 城市土地形成与城市化（Urbanization）,一、城市土地的形成,1.城市土地利用 城市土地利用主要是在其地表或地下进行城市建筑群和各类工程构筑物（包括各种工程管线）的建造。 2.城市土地利用类型分化 城市土地利用类型是人们在城市建设过程中遵循经济规律、适

17、应自然景观，对不同土地利用区位条件的优化选择,进行空间竞争的结果，是土地使用功能划分具体表现，受规划控制影响。 根本原因是生产力发展，社会劳动分工深化，产生了劳动地域分工的具体表现。 3.我国目前的城市土地利用分类 涉及城市用地的主要包括：商服用地、工矿仓储用地、公共设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地等8大类。（具体分类参见全国土地分类） 土地市场与经济主体用地：商业用地、住宅用地、工业用地,（二）城市土地利用类型,一、城市土地的形成,1.单核心同心圆式 2.星状扩张模式。 3. 带形生长模式 4.跳跃式生长模式,（三）城市土地形成的空间特征,二、城市土地价

18、格的特征,（一）市场性,我国房地产的开发主要是城市土地的开发和利用，市场力量在城市建设和城市土地资源配置中越来越起到重要的作用。 城市土地价格水平由城市土地市场供求情况决定。 城市发展快，城市用地需求旺盛，需求量大于供给量，城市土地价格趋于上升；反之，如果城市发展缓慢，甚至出现衰退，城市用地需求减少，城市土地供给大于城市用地需要，城市土地价格就会出现下降。 城市土地市场是一个区域市场 ，具有地方性 城市土地市场供给属于土地经济供给范畴，决定于城市对其周围地区的经济辐射能力和服务功能，受土地区位条件、城市水源供给条件和城市环境污染净化能力等方面的制约。,二、城市土地价格的特征,（二）非成本性,地

19、价变化和土地开发成本没有固定的联系。 地租产生的直接原因是由于土地资产所有权或者使用权的垄断，其价格高低不由成本决定。 城市土地价格的决定性的影响因素是区位。 土地固有的不可移动的空间特性，各种自然、经济、社会要素相互联系、相互作用，在不同的地域空间上形成优劣差异的区域，使得同类行业在不同的区域上获得的经济收益会有显著差异，不同行业在同一位置上的经济收益也会相差很大，这种差异性反映了城镇不同土地类型的使用价值和收益水平。 城镇地价几乎完全取决于土地的宏观、中观、微观区位条件。,二、城市土地价格的特征,（三）外部性,受到周围区域土地利用环境的制约。 受城市区域的发展潜力影响 受周围地区竞争性项目

20、，或可替代性土地用途的地价影响。 受土地交易环境影响 受城市土地配置不合理，或者城市土地收益分配不当、土地资产产权不明确等因素影响,二、城市土地价格的特征,（四）可增值性,1、土地集约利用增值 对土地进行直接投资所形成的劳动价值量增加而产生的土地增值，属于土地资本增值的范畴。（容积率） 2、区位环境优化增值 经济效率提高，人流、物流和信息流增加区位优化 3、土地合理规划增值 土地用途改变、提高土地的集约化利用水平 4、土地供给调控增值 建设用地供应计划来控制土地市场的土地供应总量，也可以通过税收、财政和金融手段来调节用地需求。,三、城市土地价格的影响因素,一般因素（宏观） 行政因素 人口因素

21、社会因素 心理因素 国际因素 经济因素,区域因素（中观） 商业繁华因素 交通条件因素 基础公用设施因素 环境因素 人口因素 规划因素,个别因素（微观） 位置 地形地势 面积形状 日照通风 温度湿度 容积率 建筑密度 环境因素,1.3 城市土地评估基础简介,一、土地评价概念 二、土地评价的类型 三、土地评价的方法 四、土地评价的发展概况,一、土地评价概念,土地评价是在土地资源调查、土地类型划分的基础上，在对土地各构成因素及综合体特征认识的基础上，以土地合理利用为目标（经济、社会、生态效益最佳结合），根据特定的目的或针对一定的土地用途来对土地的属性（自然、经济、社会）进行质量鉴定，从而阐明土地的适

22、宜程度、生产潜力、经济效益和对环境有利或不利的后果，确定土地的价值。其基本特征是比较土地利用的要求和土地质量的水平。（适宜程度）,二、土地评价的类型,（一）按评价对象分为：农用土地评价和非农用地评价。 农用土地评价主要是对耕地、林地、草地、园地等农用土地生产力、效益差异、级差收益分布状况的评价； 非农用地评价是对城镇住宅用地、工业用地、商业用地等非农用土地利用效益的差别、级差收益的评价。 （二）按评价目的和任务分为：土地适宜性评价和土地经济评价两类。 土地适宜性评价是通过对土地的自然属性和社会经济因素的鉴定，评价土地对一定用途的适宜程度与限制性程度。 土地经济评价是利用经济的可比指标，对土地投

23、入产出的经济效果进行评定。,二、土地评价的类型,（三）从评价时间特性看可分为：现状评价和预测（潜力）评价。 现状评价是对当前土地利用现状的适宜性或生产力等进行评价，土地质量高低的现实状况是评价依据；评价结果是制订当前管理和利用土地的政策和方法的基础； 预测（潜力）评价是土地在将来经某种改良、开发后，或某种土地特性、环境条件变化后，预期的土地质量的高低。评价结果是土地利用规划、布局，评估土地开发、利用的预收益等工作的依据。 （四）按土地划分和描述方法：则有定性评价和定量评价 定性评价是用定性的术语来描述土地质量的好坏和进行评级，一般适用于较小比例尺土地评价； 定量评价以量的指标去评定土地对一定用

24、途的适宜性和效益的大小，一般适于大比例尺的土地评价,二、土地评价的类型,（五）按评价服务对象：综合土地评价和单项性土地评价。 综合性土地评价（多项土地评价）指在土地评价中同时评价或估计土地评价地区的土地资源对多种用途的适宜情况，从而找出该地区的某种土地类型对哪一种用途更合适。 单项性土地评价是相对与多项土地评价而言的，其核心就是土地资源评价的过程中，只考虑一种土地利用。如建设用地的选址的土地评价等。 （六）按评价途径不同：分为直接评价和间接评价 土地直接评价是指用测定最终反映土地生产力的产量或经济产出效益、级差收益等指标，直接评定土地的质量优劣，并划分土地的等级的方法。（系统论、土地=黑箱系统

25、，只考虑主要投入和产出结果分析，忽略过程与机理） 土地间接评价是根据土地的特性与土地生产力之间的关系，从土地鉴定指标推论土地质量的优劣，并划分等级的方法。（土地=各构成因素与社会、经济、技术条件等共同作用的综合体，考虑机理）,三、土地评价的方法,（一）主导因子法 决定性作用的主导因子作为评价或土地分等定级的依据 （二）最低限制因子评判法 选取多个限制因子为评判标准，以限制因子评定的最低级别来确定被评对象的级别。 （三）综合指标评判法 选取公认的能反映土地资源质量的综合性指标，依照其变化的幅度确定土地的等级标准再根据土地评价单元该项指标的特征值确定土地评价的等级优劣。 多属于按照土地产出结果来进

26、行评价的，其结果直观，易于接受掌握。往往比较粗略对土地的质量缺乏深入理解。,三、土地评价的方法,（四）多因子综合评判法 根据土地评价的目的，选取有关的土地特性和其他的社会经济要素特征，并根据在其内部或相互之间的重要性给出数量化值，以数量化值代替评价要素。然后按照数学规律将这些量化值加以综合，并考虑到各要素之间的相互关系和相互作用，产生最后的性能指数；最后将这种指数用于按值的次序对土地进行分等，用以反映土地质量的高低。 因素值之间的关系和计算方法有三种： （1）累加型：P=a+b+c+d （等权与非等权） （2）乘积型：P=abcd （3）复合型：,三、土地评价的方法,（五）标准值对照评判法 按

27、照国家或者国际上规定的质量标准，或科学界公认质量分级标准，将它与被评的土地单元质量特征实际值对照，确定其土地评价的结果。 （六）投入产出分析法 土地具有生产能力，好的土地投入少，产出多，通过投入物质能量与产出物质能量（或收入）进行比较，利用投入产出效率来对土地质量进行评价是方法的核心。 农用地（能量焦耳为单位）城市用地（元/平方米） （七）供需平衡分析法 按照土地具体用途对土地质量的要求(需)，然后对某一土地类型或土地质量相应的实际指标（供）进行实际比较，即匹配，最后得出土地评价的结论,三、土地评价的方法,（八）机制法 根据生产力形成的机制和规律，理论推算生产潜力。机制法在土地评价中多用于土地

28、生产潜力评价。 （九）历史波动分析法 好的土地，其质量优，效益佳，产量高，产出值的波动小。因此，对一定土地资源的历史产出资料进行趋势分析，并扣除技术进步对土地产出的影响，然后，再对各种作物的产量波动进行分析，获取土地适宜性评价的结果。,四、土地评价的发展概况,(一)国外土地评价的研究简史 1国外早期的土地评价研究主要是为土地征税而发展。 英国学者R.波纳（Bourne）：区域调查和大英帝国农业资源估计的关系，提出自然界存在三种等级不同的土地单位。 1931 德国学者S.帕萨格（Passarge）：比较景观学等著作，从综合观点把景观划分为大小不同的等级。（19211930年发表） 法国财政部：农

29、地评价条例 1934 美国：“斯托利指数分等”（STR）和康乃尔评价系统（Cornell system） 1933 德国：在30年代提出的土地指数分等 美国农业部土壤保持局：为水土保持而提出的土地潜力分类。 1936 美国农垦局：试拟的以发展灌溉为目的的土地评价方法。 1903,四、土地评价的发展概况,2. 70年代开始从一般目的土地评价向有针对性的专门性土地评价过渡,为更好地满足土地利用规划的要求。 美国农业部土壤保持局：颁布的土地潜力分类系统，是世界上第一个较为全面的土地评价系统。 前苏联：应用于地籍工作的“全苏土地评价方法” 1961 联合国粮农组织 ：土地评价纲要， 1972荷兰瓦格列

30、根国际专家会议初稿，1976年颁布 联合国粮农组织 ： 雨耕农业土地评价纲要、灌溉农业土地评价和土地分类纲要、林业土地评价等 3近20年来国外土地评价进一步朝综合方向发展。 特纳：从土地的生态条件评价、财政与经济分析、社会条件评价等方面论述了土地评价这一综合分析过程。1985 斯密特（Smit） ：把各种特定地区土地利用要求的土地条件、土地现状属性、土地利用目的、对特定地区土地利用效益的估价等内容贯穿在一起，通过分析自然、经济和社会条件建立了综合土地评价模型，包括数据处理、建模、求解、评价和制图。其优点是能进行土地利用和产量的预测。,四、土地评价的发展概况,（二）我国土地评价的研究简史 1古代 古代土地分等定级主要用以制定田赋等级标准和作为确定地租的依据。 禹贡篇 将九州土地的自然肥力估计为上、中、下三等，每等又分上、中下三级，共九级，共按土地等级规定田赋标准。 管子地员篇 世界上最早的土地分类和土地评级的著作 将土地