合肥城市庭院项目市场调研报告.ppt

1、徽商城市庭院项目市场调研报告,市场调研工作思路,工作内容,收集的数据,进行的分析,当地条件及地位,项目各分部市场分析,项目目标与地块资料 合肥市宏观经济情况 合肥城市发展现状 城市总体规划 合肥市房地产市场状况,宏观经济背景分析 消费者价值取向 投资趋势分析,住宅市场情况 小区商业市场情况 调查当前在售楼盘,住宅、社区商业市场研究分析 终端消费者价值取向 项目整体实现的可能性分析,基础资料结构导图,宏观经济分析,市场供需分析,最终分析结论,并由此得出的 分析结论,并由此得出的 分析结论,结构导图,宏观经济分析,市场供需分析,最终分析结论,宏观经济分析,合肥市城市总体布局以老城区为核心，向东、北

2、、西南三翼伸展，保持“多中心、组团式”的规划布局形态,西南： 居住、工业、科研、教育、旅游功能；,行政划分为四个区 土地面积596平方公里 城市建成区面积148.3平方公里,庐 阳 区,瑶 海 区,蜀 山 区,包 河 区,老城区： 行政、商贸金融中心；,东城 对外交通、居住、工业及商贸区 重点开发新火车站综合区及龙岗工业区,北区： 居住、工业、建材、仓库功能的综合区,合肥城市发展方向和区域的未来发展策略为本项目带来利好影响,二环,一环,西南区,东区,合肥经济开发区,北区,老城区,城市的发展-从中心向西南方向发展区域的发展-科教兴区、工业强区、三产富区、环境靓区”，是四个市级副中心之一的多元结构

3、中的组成部分,宏观经济经济快速发展能够支持房地产市场快速发展,2003年合肥市477.78亿元，同比增长13.25%,2003年合肥市人均GDP为10562元（1277美元） 房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段；,合肥的房地产业处于高速度发展期 合肥的人均GDP为1277美元，其房地产市场处于快速发展期,资源来源：合肥统计年鉴,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,人均GDP与房地产发展关系,合肥城市经济增长、人口

4、的增加、城市化进程的加快，带动了房地产需求,综合经济实力不断增强人均GDP从1995年4118元到2003年增长为10562元，2004预计可达到17770元，增长率为13.9% 城市建设面积从2004年170平方公里到2010年目标的280平方公里，发展空间很大 人口从2004年10万，2010年将达到300万；经验表明1人可以消化1平米/年，每年将有万的需求量增幅。 城市化进程为45%，低于60%的中国城市化水平,结构导图,宏观经济分析,市场供需分析,最终分析结论,市场供需分析,合肥市房地产总体特征 合肥市在售楼盘概况,合肥房地产历年投资统计,合肥市房地产自2002年下半年起，市场供应量开

5、始放大，开发商竞相推出楼盘，以消化前期储备的土地，使市场竞争加剧；,合肥房地产发展周期,93、94年，国家进行宏观经济调控，压缩基本建设投资,98、99年，开发商利润达到高峰，并储备了大量的土地,99年下半年，合肥市对土地市场清理。2000年，房地产降温,2002年下半年，政府89号令、47号文件，房地产市场趋于规范，同时住宅供应开始放量。,93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06,目前合肥市房地产投资周期为成长期高速上升期，,房地产市场的各项数字指标保持稳步攀升,合肥市2004年住宅开发总投资约106.84亿元，同比上涨53.86% 新开工面积614

6、.18万平方米，同比上涨29.74% 商品房竣工面339.4万平方米，同比上涨54.83% 销售面积269.38万平方米，同比上涨40.66%,图中2004均为前11月量,数据来源：合肥市开发办公室,商品房市场十分活跃，商品房销售建筑面积为494.624万平米，比之2003年增长138.43%,2004年住宅供需两旺，保持上升的良好势态，商品房销售面积较2003年成倍增长 建筑面积为80150平米的商品房销售势头良好，是合肥市市场主流,数据来源：安徽商报,合肥房地产市场小区规模、产品的形态得到不断的创新和进步 ,建筑类型格局突变，高层住宅占比上升,在2004年1月份合肥市多层住宅的供应面积仍然

7、是以近60%的占有率位于合肥市第一位，而至12月份多层住宅的占比明显下降，其供应面积的占有率由原来的60%左右下滑了约20个百分点，而小高层、高层住宅的供应面积则得到了大幅度的提高，特别是高层住宅的面积比率提高了近一倍多,2004年1月12月各类型建筑面积比较,2002年至2004年连续三年来，合肥市的商品住宅平均销售价格显著增长, 价格区间较大，区域差距明显,2002年至2004年连续三年来，合肥市的商品住宅平均销售价格一路攀升，上涨幅度分别达16.3%和26.3 目前新建楼盘中房价在每平方米4000元以上的约占12%；每平方米30004000元的约占52%；每平方米2000元左右的占8%,

8、多层是合肥消费者最受欢迎的建筑类型,从合肥住宅的发展来看，多层住宅却依然占据着市场的主导地位 ,占总量的60%左右，然后是小高层、高层、别墅 数量众多的综合型多层楼盘，是目前合肥市小高层楼盘的现状 2004年各建筑类型的均价每平方米单价上涨基本都在400元左右，增长幅度的差距并不大。其中，多层的均价增长率最高，依次分别是高层、小高层和别墅,房地产宏观判定分析的启示,1、合肥市房地产步入快速发展阶段，市场需求为数量与质量并重，大量不成熟发展商及产品出现，房地产市场处于群雄混战的时代。 2、房地产发展周期正处于上升期，住宅价格与投资猛增。 我们应抓住发展机会，尽快占领市场 3、西南区是未来土地市场

9、供应的集中区域，仍将是未来竞争的热点区域。在竞争激烈的热点区域开发楼盘,我们面临巨大机会和挑战.,市场供需分析,合肥市房地产总体特征 合肥市在售楼盘概况,区域在售楼盘分布,金色池塘,新加坡花园城,和庄,园景天下,梦园小区,绿城,维多利亚别墅,大溪地,本项目,新华学府花园,蜀山名筑,华润项目,发展商:中谷粮油集团公司下属的中谷房地产开发公司,其他,均价4800元/平米,价格,从180到280 平米,主力户型,简洁的现代风格，整体感觉比较稳重 优越的地理位置，景观好 注重营造内部环境 大客厅，大卧室 窗户采用双层中空玻璃 自身配套齐全，有高档会所和一所幼儿园,优劣势,一期占地100亩，总建面积大约

10、4万,共100多套高档联排别墅高档纯联排社区；建筑容积率：0.6,规模,以合肥本地人为主（土生土长占60%) ，少量外地人。 企业高层 80%；私营业主占18%、投资客占2%行业看：外贸占 50%左右。,高新技术产业开发区,区域,已售80%,销售率,大蜀山下，海关大道（梦园小区和园景天下之间的大道）与人工湖路交汇处,地址,蜀山名筑,楼盘 名称,客户,城市庭院,华润地块,650米,430米,发展商:合肥欣辉房地产开发有限公司,其他,目前在售小高层均价 4000元/平方米.,价格,三房两厅, 两房两厅,主力户型,大规模社区,紧邻董家铺水库,400亩生态园,高尔夫练习场. 临近高新技术开发区.,优劣

11、势,总占地约50万平方米,的大型社区 由多层,小高层和别墅组成, 容积率1.5.,规模,政府公务员, 私营企业主及企业中高层管理人员.,客户,高新技术产业开发区,区域,一期销售完, 二期在售价4栋,销售率,合肥市长江西路898号,地址,新加坡花园城,楼盘 名称,经过对周边在售典型楼盘的实地考察，我们比较它们特点，得出以下结论,通过对楼盘销售人员和有关专业人士的访谈，市场销售情况一般为：,房地产区域市场分析的启示,区域形象与档次：高新区由于具备了大蜀山、人工湖、董铺水库等众多的自然景观资源，以及较大的社区规模，从而成为高档住宅、别墅集中的区域 成功关键因素：与全市相比，西部楼盘成功关键因素仍为：资源环境+产品 营销水平：从营销的系统