当前房地产市场形势分析与展望报告中指.ppt

1、1,当前房地产市场形势分析与展望,中国指数研究院 中国房地产指数系统,2,全国市场运行状况 重点城市市场运行状况 未来走势展望,目 录,3,“二次调控”降临，10月各类政策频出,多个城市限购 9月底以来，上海、厦门等地方政府密集出台调控细则，加上4月30日出台细则的北京，已有14个城市公布“限购”政策。具体来看，深圳暂停有两套房的户籍家庭、有一套房的非户籍家庭新购买住房，南京暂停有两套房的家庭购买住房，政策较为严厉，其他城市（北京、上海、厦门、宁波等）则不论已有几套住房，只能新买一套住房。 三年来首次加息，标志货币政策将逐步由“宽松”转为“中性” 此次加息标志着货币政策将逐步由目前的“宽松”转

2、为“中性”，（去年三季度后从绝对宽松转为适度宽松，目前可视为转为中性），将对整体的宏观环境和供需双方的资金压力带来实质性影响。 另一方面，目前经济增速正处于回调当中（前三季度GDP累计增长率分别为11.9%、11.1%、10.6%），CPI接近4%（与07年的5%以上仍有差距），未来一年内持续、多次加息的可能性不大。 预售监管细则出台，加大企业资金压力 10月22日，北京市商品房预售资金监督管理暂行办法出台，此办法将加大开发企业的资金压力，促进开发企业加快推盘，防止囤地捂盘和烂尾楼，增加市场的供应，促使开发企业降价促销以回笼资金，与其他调控政策一起叠加发生作用，将有效遏制房价进一步上涨。,4,

3、土地市场供应：10月105个城市住宅用地推出量环比下降，十大城市中7个城市下降,2010年10月，全国105个城市推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）556宗，环比减少16%，同比减少5%；推出土地面积3556万平方米，环比减少6%，同比减少16%。 十大城市中除广州、重庆、成都以外，其他城市住宅用地供应量环比均有所下降。,数据来源：CREIS中指数据、,5,土地市场需求：10月105个城市住宅用地成交宗数同比、环比均下降，十大城市环比下降40.4%,10月全国105个重点城市住宅用地成交387宗，环比减少20%，同比减少26%；成交面积2620万平方米，环比减少12%，同比

4、上升7%。 十大城市10月共成交住宅用地499万平方米，环比下降40.4%。,数据来源：CREIS中指数据、,6,土地市场价格：10月住宅用地楼面地价环比下降近3成，溢价率低于去年同期,105个城市住宅用地平均地价在9月达到今年以来的最高水平2661元/平方米，10月回落到1732元/平方米，环比下降29%，同比上升7%。 10月105个城市住宅用地平均溢价率为39%，比9月提高12个百分点，与去年同期相比，下降11个百分点（今年6月以来溢价率即低于去年同期）。,数据来源：CREIS中指数据、,7,开发投资：同比增速略有上升，绝对水平超过去年全年,2010年1-10月，全国完成房地产开发投资额

5、3.8万亿元，超过2009年全年投资总额（3.6万亿元），同比增长36.5%，增速较1-9月提高0.1个百分点，继续高位运行。 10月单月完成投资4558亿元，环比下降11.6%。,图：2007年至今房地产累计开发投资及其同比增速,数据来源：CREIS中指数据、,表：全国房地产和住宅开发投资增长率,8,供应：累计新开工面积和施工面积均超2009年全年，同比增速处于均历史高位,1-10月，全国房屋新开工面积达13.2亿平方米，较2009年全年高出1.64亿平方米；同比增长61.9%，显著高于历史水平； 1-10月施工面积同比增长28.3%，增速较1-9月提高0.2个百分点，绝对水平较2009年全

6、年高出5.02亿平方米。,图：2008年至今全国房屋施工和新开工面积及其增速,数据来源：CREIS中指数据、,表：历年全国房屋施工和新开工面积增长率,9,全国需求：1-10月商品房销售面积和销售额分别同比增长9.1%和17.3%，延续上月反弹趋势,1-10月，全国商品房销售面积和销售额分别同比增长9.1%和17.3%，较上月分别提高0.9和1.4个百分点。 从单月水平来看，10月全国商品房销售面积同比增长16.0%，延续9月的增长趋势，而5-8月销售面积均同比下降。,图：2007年至今全国商品房和住宅销售面积以及销售额增速,数据来源：CREIS中指数据、,表：历年全国商品房和住宅销售面积和销售

7、额增长率,10,价格：10月百城价格指数,全国100个城市住宅平均价格为8148元/平方米，较上月上涨0.66%：76个城市价格环比上涨，24个城市环比下跌。价格上涨的城市中，宝鸡上涨幅度最大，为3.48%；价格下跌的城市中，下跌幅度最大的无锡跌幅为1.51%；涨跌幅在1%以内的城市数量共有55个。 十大城市平均价格为15345元/平方米，环比上涨0.56%：广州环比涨幅超过2%，天津环比下跌0.95%，其它城市价格环比上涨，涨幅皆低于1%。,表：2010年6-10月百城价格指数,数据来源：CREIS中指数据、,11,企业：万科、恒大、保利业绩最为突出，近几个月连续刷新纪录,万科凭借合理的推盘

8、节奏和销售定价，真正实现了金九银十。9月实现销售金额142.1亿元，销售面积为113.6万平方米，环比增幅分别为18.5% 和24.2%，创下了国内房地产企业单月销售的新纪录；10月再次刷新记录，单月销售额155.1亿元，销售面积130.7万平米，同比增幅分别为114.9% 和137.3%。2010年1-10月累计实现销售面积731.8万平方米，销售金额869.3亿元。,图：2010年至今代表房企销售额变化情况,数据来源：中国房地产指数系统整理,图：2010年至今代表房企销售面积变化情况,保利地产、恒大前十月也实现了良好的销售业绩，其中恒大销售面积659万平方米，仅次于万科（732万平方米）位

9、居第二位。,12,全国市场运行状况 重点城市市场运行状况 未来走势展望,目 录,13,新房成交：主要城市10月成交量环比涨跌各半，同比以降为主,20个重点城市中，10月住宅成交面积环比涨跌各半（而9月17个城市环比增长，仅3个城市下降），十大城市涨跌亦各半（9月全部增长），其中北京、杭州降幅超过30%，上海下降8%，而广州则逆市上涨64%，主要源于亚运城项目集中签约，该项目10月签约3332套，占全市总成交量约20%。成都、南京、天津、武汉环比增长接近20%，而青岛、杭州、苏州的成交量均出现大幅度下降。 同比来看，20个城市中有14个城市下降，其中北京、上海、杭州等7个城市降幅超过30%。同比

10、增长的城市中，除广州因为亚运城项目增长达80%外，其他城市同比增幅普遍低于10%。,图：2010年9-10月主要城市成交面积增长率,数据来源：CREIS中指数据、,14,近两周多数城市成交量持续下滑,图：2008年至今重点城市周成交水平走势,数据来源：CREIS中指数据、,2008年10大城市平均周成交13.7万平方米,2009年10大、20大城市周均成交水平分别为27.2和22.0万平方米,2010年至今10大、20大城市周均成交水平分别为19.9和15.3万平方米,最近两周（11.1-11.14），10大城市和20大城市周成交面积分别为20.6和26.5平方米，比去年同期分别下降33%和1

11、5%，较10月前两周（10.4-10.17）分别下降43%和14%。最新一周20大城市中有14个城市成交量下降，10大城市中有8个城市下降。 2010年至今，十大及20大城市周均成交面积分别为19.9和15.3平方米，比2009年周度平均水平分别下降26.8%和30.5%。,15,北京：最新一周成交量有所下降,最新一周（11.8-11.14），北京住宅成交26万平方米，环比下降23%，略高于10月平均水平22万平方米，但低于9月平均水平29万平方米。,数据来源：CREIS中指数据、,2008-2010年北京住宅周成交面积走势,2008年周均成交17.2万平方米,2009年周均成交26.9万平方

12、米,2010年至今周均成交20.8万平方米,16,上海：10月以来成交面积持续下行，最新一周环比下降5%,10月第二周（10.11-10.17）以来，上海住宅成交面积持续下行，从最高的50万平方米，下降至目前的30万平方米左右；最新一周（11.8-11.14），上海住宅成交33万平方米，环比下降5%。,数据来源：CREIS中指数据、,2008-2010年上海住宅周成交面积走势,2008年周均成交29万平方米,2009年周均成交50万平方米,2010年至今周均成交28万平方米,17,新房供应：多数城市10月新增供应量环比下降，但同比以增长为主,10月，多数城市住宅新批准上市面积环比下降，其中深圳

13、环比降幅最高，为74%，其次是重庆和武汉，环比降幅超过50%，苏州、北京、上海降幅在30%-40%之间。仅有成都、杭州、南京分别小幅增长21%、11%和7%。但同比来看，6个城市增长，仅3个城市下降。 前10月累计来看，供应涨跌参半，武汉同比增长最高，为106.9%，重庆、杭州、成都同比小幅增长。北京、上海、深圳、苏州同比下降，降幅在30%以下。 近两周（11.1-11.14），北京新批上市14个项目，较10月有所上升。,数据来源：CREIS中指数据、,2010年10月9个城市住宅新批准上市面积及累计增速,18,供求对比：销供比普遍低于2009年，6个城市销供比低于1,从销供比来看，8个城市1

14、-10月份的销供比普遍低于去年，表明市场消化速度显著下降，其中6个城市销供比小于1，仅有两个城市北京和重庆大于1，均为1.2.,重点城市2007年以来销供比,数据来源：CREIS中指数据、,19,供求对比：多数城市今年以来可售面积有所上升,截至10月底，8个城市中，北京、上海、广州、杭州等6个城市的可售面积高于2009年末水平。,重点城市2007年以来商品住宅可售面积,数据来源：CREIS中指数据、,20,供求对比：各城市今年以来出清周期均有所上升,截至10月底，各城市出清周期较2009年底均有所上升，其中北京、武汉超过15个月，杭州、南京在8-10个月之间。,重点城市2007年以来商品住宅出

15、清周期,数据来源：CREIS中指数据、,21,新房价格指数：6-8月下跌，9-10月则多数上涨,表：主要城市住宅价格指数走势,4-5月，十大城市住宅价格指数渐趋平稳，环比涨幅从之前的普遍超过2%下滑到0.5%左右； 6-8月，多个城市价格指数由上涨转为下跌，累计跌幅约3-5%；9月，十大城市指数则均上涨。 10月十大城市仅天津环比微幅下降0.1%，其余城市均上涨，北京、上海、广州环比涨幅超过2%。,数据来源：CREIS中指数据、,22,二手房成交：10月多数城市成交量回落,2010年10月，多数城市二手房成交套数环比下降，上海降幅最大，为34%，北京、广州、杭州、武汉环比降幅超过20%。 同比

16、看，上海、杭州同比降幅超过50%，武汉降幅超过4成。广州、南京、北京同比降幅在10%-30%之间，成都降幅最低，为3%。,数据来源：CREIS中指数据、,23,二手房成交：多数城市二手房占当地住宅市场的比重继续提高，对当地住宅市场的影响继续扩大,2010年1-10月，9个城市中有6个城市的二手房成交套数超过新房。其中北京和深圳的二手房与新房成交套数比值分别为2.4和3.5，较09年全年明显提高，广州、南京、杭州的二手房与新房成交比值也高于1，且较2009年有所上升，仅天津、成都、武汉低于1。,图：2007年至今各城市二手房与新房成交套数比值,数据来源：CREIS中指数据、,24,二手房价格：9

17、-10月多数城市价格小幅上涨,2010年10月，11个城市二手房价格指数平均环比上涨1.98%，较9月缩小0.05个百分点，11个城市的指数均不同程度上涨，涨幅在0.8%-4.5%之间。 同比来看，11个城市平均上涨34.55%，较9月扩大0.08个百分点，其中北京涨幅达54.59%，为11个城市中最高。南京同比涨幅也超过40%；成都、深圳、武汉涨幅均未超过30%，涨幅相对较低；其余6个城市涨幅在30%-40%之间。,数据来源：CREIS中指数据、,25,全国市场运行状况 重点城市市场运行状况 未来走势展望,目 录,26,政策走势展望,房价不稳，政策不止 9月下半月调控政策接踵而至，比4月“新

18、国十条”更加具体、明确，部分条款更加严厉，充分表明了中央的调控决心。相关细则的密集出台，给市场带来显著影响。预计四季度中央政府将继续“相机决策”：房价不稳，政策不止。若房价出现快速上涨迹象，新一轮调控如房地产税或更严格的“限购”等政策将会不期而至。 坚定不移地加快保障性住房建设是调控政策的核心手段之一 正如“新国十条”所言，房价过高、上涨过快，基本住房需求难以得到满足，不利于社会和谐稳定发展。此次调控政策更加支持保障性住房建设，在税收、土地及信贷政策上给予大力支持，这将大大提高保障性住房的供应，缓解供求矛盾，有利于抑制高房价，对社会和谐发展意义深远。 本轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继

19、续扭转商品房投资功能，使其回归居住属性 从政府而言，如果商品房的投资性需求无法得到有效抑制，各路资金流入房地产的情况就难以得到改变，因此在本轮调控中政府不得不从抑制投机性需求入手防止这种情况的继续恶化。跳出房地产，从经济发展的未来趋势判断，我们认为本轮调控中打击投机行为和规范房地产市场秩序的措施还将在未来将得到部分保留，成为常态政策。 房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变 本轮房地产调控以来，上海、重庆等地先后传出要对房产保有环节进行征税的消息，在9月下半月政府密集出台更多调控政策后，“房产税”可能成为调控“最后杀手锏”的预期更加强烈。我们认为无论近期房产税（物业税）是否真正开征

20、，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。但房产税（物业税）的开征并不意味着现有的土地出让金制度会有所改变，土地出让金制度对地方政府的重要意义在较长时间内都将难以削弱。,27,市场走势预判,短期波动幅度加大，不同城市、区域、企业、项目的分化更加显著 随着9月底以来相关政策（限购、加息等）的具体落实，预计未来一段时间，房地产市场将与5-7月类似，市场观望情绪显著，成交量再次步入下降通道，但不同城市、区域、企业、项目的分化更加显著（10月重点城市市场即呈现出以上特征。 价格方面，由于不同城市和项目在新政后的量价表现

21、存在差异，预计四季度走势将有所不同：二三季度价格调整显著的城市（项目），四季度价格可能趋稳；而前期调整幅度较小的城市（项目），四季度可能受新政的影响更大，价格下调的可能性较大。 企业方面，万科、恒大等目前业绩完成较好的企业，四季度在推盘和价格调整上将有更多主动性，价格平稳甚至低开高走的可能性较大，而多数业绩和项目品质较差的中小企业，四季度可能面临更多困难，主动降价促销的可能性较大。,28,房地产中长期发展动态模型：影响中国房地产市场的主要因素,根据“房地产中长期发展动态模型”，影响中国房地产市场的主要因素可分为政府政策、外部环境、房地产市场内部因素三个方面，分别能够解释47%、31%、22%的

22、市场变化，其中政府政策对房地产市场的影响最大。,注：GDP、储蓄存款也是外部环境中影响房地产市场的重要因素，但模型显示，这两个指标并非影响房地产市场的直接因素，而是通过影响居民可支配收入等直接因素来影响房地产市场的。,29,09年全国房价绝对水平和增速均创新高，但近五年累计涨幅不及GDP、人均可支配收入,2009年，全国住宅销售均价达4474元/平方米，同比上涨25.1%，是1995年来的最高涨幅，比2007年高出近9个百分点。而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入等增速均低于10%，但居民储蓄存款同比增长21.5%，达到26万亿的历史高位，M2增速达27.7%，是1996年来的最高水平。,

23、图：1978年来GDP等指标增长率（统一为名义增长率，不考虑物价通胀因素）,1998年-2009年，全国住宅均价累计上涨141%，而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均超过2倍，居民储蓄存款增长3.5倍，M2增长4.8倍。 1998-2004年，全国住宅均价累计上涨37%，低于同期GDP等指标涨幅，而2004-2009年，全国住宅均价累计上涨76%，与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。 2010年前三季度，全国住宅均价同比上涨5.1%，涨幅显著低于2009年，同期GDP、人均可支配收入、储蓄存款的名义增长率均超过10%，M2增幅达19%。,1988

24、-1999年，全国住宅均价增速波动显著，1994和1999年两次触底。,2008年，全国住宅均价下跌1.9%，是近十年来首次下跌。,表：不同时期房价、GDP等指标累计涨幅（统一为名义增长率，不考虑物价通胀因素）,数据来源：CREIS中指数据、,30,长期趋势：人口结构和城市化保证了房地产市场未来的高成长性,据预测，由于特殊的人口结构和城市化进程，预计中国城镇购房适龄人口（25-45岁之间人群）将持续保持增长至2023年（也就是说至少还有约15年的增长）。 由于城市化进程的加快（过去十年平均每年提高约1个百分点，到2020年达到约60%）和人均居住水平的稳步提升（预计2020年人均达到35平方米

25、） ，将为房地产市场提供约120亿平方米的新增住房需求（每年约11-12亿平方米，远高于2009年的8.5亿平方米）。 据此测算，未来十年商品房销售额有望保持15%的平均增长水平（其中销售面积和均价的增长率分别为10%和5%，过去十年这两者的复合增长率分别为15.6%和6.5%，表明该预测相对保守，但仍可从中可以看出房地产市场的巨大成长性）。,图：1990-2009年城市化率与住宅销售面积,数据来源：CREIS中指数据、,31,谢谢！ 详情请查询搜房产业网 ,32,当前房地产市场形势分析与展望,中国指数研究院 中国房地产指数系统 2010年10月,33,33,市场运行状况 政策环境变化 未来走

26、势展望,目录,34,三季度房地产市场呈现明显的“低位回调”态势,土地市场供求两旺，地价水平在5-7月有所回落，但8-9月又有所回升。 2010年1-9月，全国105个城市住宅用地累计供应和成交面积分别同比增加59%和49%，但前三季度仅完成全年供应计划的约50%，四季度落实计划仍有较大压力。 从地价水平来看，105个城市住宅用地平均地价在7月达到今年以来的最低水平1504元/平方米，但8-9月连续攀升，9月达到今年以来的最高水平2661元/平方米，同时有多个城市出现高总价和高单价“地王”。 4月“新国十条”出台后商品房需求显著萎缩，三季度持续回升，但仍低于去年同期。 2010年前三季度，北京等

27、十大城市住宅成交面积平均同比下降38%，其中北京、上海、深圳、杭州等多个城市降幅接近或超过50%。从不同月份来看，十大城市的住宅成交量在5-6月下降（平均降幅约50%）后持续回升，7-9月平均成交量分别环比增长16%、41%和33%。同比来看，十大城市5-6月的成交量同比下降超过50%，而7-8月降幅缩小至49%和32%，9月进一步缩小至10%。 5-8月房价快速上涨势头得到遏制，部分城市出现下调，但9月有所上涨。 据中国房地产指数系统百城价格指数调查数据，全国100个城市住宅（新房）平均价格在7月和8月分别环比下跌1.32%和0.03%，北京等十大城市在新政出台后的5-8月，价格指数累计降幅

28、在3%-5%之间。9月，100个城市住宅平均价格环比上涨0.7%，上涨的城市数从8月的58个增加到86个，北京等十大城市平均涨幅为0.83%。,35,土地供应：前三季度全国105个城市住宅用地累计供应量同比增加59%,前三季度1-9月全国105个城市住宅用地累计供应量同比增加59%，但4月以后渐趋平稳，同比增幅大幅下降。,图：2010年1-9月全国105个城市住宅用地月度供应量,数据来源：CREIS中指数据、,36,实际成交：前三季度全国105个城市住宅用地实际成交量同比增长49%,前三季度全国105个城市住宅用地累计成交量同比增加49%，但4月起成交量低位徘徊，8-9月低于去年同期,图：20

29、10年1-9月全国105个城市住宅用地月度成交量,数据来源：CREIS中指数据、,37,1-4月，全国105个城市住宅用地楼面均价持续下降，由2175元/平方米下降到1461元/平方米，5月开始略微走高，从而导致4月成为一个“谷底”；在5、6两月的短暂“回暖”之后，时值新政“百日之期”的7月再次沦为“谷底”，楼面均价仅达到1507元/平方米，而8、9两月则连续冲高，分别达到1777元/平方米和2661元/平方米。,图：2010年1-9月全国住宅用地楼面均价走势,数据来源：CREIS中指数据土地版、,地价：土地价格稳中有降，但8-9月有所抬头,38,除8月微有上扬以外，各月溢价率逐月下降的趋势十

30、分明显。从同比变化看，前三个月溢价率分别是去年同期的21.7倍、16.1倍和6.3倍，4月则仅为去年的1.8倍，5月较去年增长6%，而6-9月低于上年同期。,溢价水平：4月后低位运行，8-9月有所回升，但低于去年同期,数据来源：CREIS中指数据、,表： 2010年1-9月全国105个城市月度住宅用地溢价水平及其同比增长率,39,9月部分城市再现“地王”,新政后总价地王以底价或小幅溢价成交为主，而新政前地王溢价超过100%，最高接近200%。,数据来源：CREIS中指数据-土地库,表：2010年1-9月全国成交住宅用地总价前十排行榜,表：9月份新诞生的“地王”列表,40,全国需求：前三季度商品

31、房销售面积和销售额增速持续下行，9月有所反弹,1-9月，全国商品房销售面积和销售额分别同比增长8.2%和15.9%，较上月分别提高1.5和3.3个百分点。 9月，全国商品房销售面积和销售额同比增长16.6%，是今年5月以来首次增长。 1-4月，全国商品房销售面积增长32.8%，但5-8月同比下降7.9%，其中7月和8月分别同比下降15.4%和10.1%，而5月和6月降幅分别为3.4%和2.7%。,图：2007年至今全国商品房和住宅销售面积以及销售额增速,数据来源：CREIS中指数据、,表：历年全国商品房和住宅销售面积和销售额增长率,41,全国开发投资：投资额同比增速持续放缓，但仍处于历史高位,

32、2010年1-9月，全国完成房地产开发投资额33511亿元，同比增长36.4%，增速较1-8月份回落0.3个百分点。其中，全国完成住宅开发投资额23512亿元，同比增长33.8%。 9月单月房地产开发投资同比增长35%。,图：2007年至今房地产累计开发投资及其同比增速,数据来源：CREIS中指数据、,表：全国房地产和住宅开发投资增长率,42,全国供应：新开工面积和施工面积同比增速小幅下降，但仍处于历史高位,1-9月，全国房屋新开工面积达11.94亿平方米，同比增长63.1%；增速较1-8月减小3个百分点，但较2009年全年高出50.6个百分点；施工面积增长28.1%，增速较1-8月回落1个百

33、分点，较2009年全年高出15.3个百分点。,图：2008年至今全国房屋施工和新开工面积及其增速,数据来源：CREIS中指数据、,表：历年全国房屋施工和新开工面积增长率,43,新房成交：7-9月成交量持续回升，但多数仍低于新政前和去年同期,2010年前三季度，主要城市成交面积相比09年同期全线下跌。重点城市中，深圳、杭州、南京成交面积同比09年同期下跌幅度超过50%；武汉、重庆前三季度成交量同比下跌幅度相对较小。青岛前三季度成交量与09年同期基本持平，市场表现较为乐观。 具体到不同月份，三季度各城市成交量逐步回升，单月成交量虽然低于去年同期水平，但同比降幅逐步缩小。如一线城市降幅从7月的63.

34、0%缩小至8月的51.7%，9月进一步缩小至1.3%；二线城市降幅从7月的50.9%缩小至8月的27.7%，9月进一步缩小至1.2%。表明一线城市的成交量在5-8月的降幅高于二线城市，受新政的影响更大，但到9月，两类城市的成交量均已接近去年同期。,注：一线城市（北上广深）和二线城市（天津、重庆、武汉等10个城市）,数据来源：CREIS中指数据、,44,供求对比：销供比普遍低于2009年，6个城市销供比低于1,从销供比来看，8个城市前三季度的销供比普遍低于去年，表明市场消化速度显著下降；除北京、重庆略高于1外，上海、深圳等6个城市均低于1。,重点城市2007年以来销供比,数据来源：CREIS中指

35、数据、,45,供求对比：多数城市今年以来可售面积有所上升,截至9月底，8个城市中，北京、上海、武汉、杭州等6个城市的可售面积高于2009年末水平。,重点城市2007年以来商品住宅可售面积,数据来源：CREIS中指数据、,46,供求对比：出清周期普遍增加,数据来源：CREIS中指数据、,重点城市2007年以来出清周期,从出清周期（可售量/过去6个月平均成交量）来看，截止9月底，武汉、北京、深圳都超过10个月；南京和青岛则接近10个月。和2009年年底相比，多数城市出清周期都有所上升，其中北京、南京、武汉分别上升7个月、5个月、6个月。,47,二手房成交：前三季度多数城市累计成交量同比显著下降，8

36、-9月明显回升,2010年前三季度上海、南京和杭州的成交套数分别为11.54万套、4万套和1.8万套左右，同比降幅分别为44%、42%和40%；天津、成都和北京降幅在20%-30%之间；广州、深圳和武汉减幅相对较小，均不到15%。 从各月数据来看，各城市二手房成交量在5-6月持续下降后，三季度持续回升。9月，各城市二手房成交套数纷纷高过5-6月，其中北京、上海、南京、杭州的成交套数比5-6月增长超过50%，广州、深圳、天津增长超过30%。,2008年至今各城市二手房成交量季度走势图,数据来源：CREIS中指数据、,48,二手房成交：多数城市二手房占当地住宅市场的比重继续提高，对当地住宅市场的影

37、响继续扩大,2010年1-9月，9个城市中有6个城市的二手房成交套数超过新房。其中北京和深圳的二手房与新房成交套数比值分别为2.4和3.7，较09年全年明显提高，广州、南京、杭州的二手房与新房成交比值也高于1，且较2009年有所上升，仅天津、成都、武汉低于1。,图：2007年至今各城市二手房与新房成交套数比值,数据来源：CREIS中指数据、,49,价格：9月百城价格指数,全国100个城市住宅平均价格为8363元/平方米，较上月上涨0.70%：86个城市价格环比上涨，14个城市环比下跌。价格上涨的城市中，吴江上涨幅度最大，为4.50%；价格下跌的城市中，下跌幅度最大的嘉兴跌幅为2.85%；涨跌幅

38、在1%以内的城市数量共有42个。（8月环比下跌0.03%，其中58个上涨，42个下跌）。 十大城市平均价格为15260元/平方米，环比上涨0.83%：深圳、杭州环比涨幅超过2%，北京、南京涨幅超过1%，广州等6个城市低于0.5%；同比来看，十大城市平均价格上涨43.52%，较上月缩小1.56个百分点。其中，北京涨幅最大，同比上涨59.03%，杭州上涨57.71%位居其次，上海、南京、天津、深圳、重庆5个城市的涨幅介于30-50%之间，广州、成都、武汉介于20-30%之间，其中武汉涨幅最小，为21.42%。,50,价格：十大城市住宅价格,2010年9月十大城市住宅价格涨跌幅（按环比涨跌幅排序）,

39、51,2010年9月百城住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）,数据来源：CREIS中指数据、,52,新房价格：5-8月中房指数有所下跌，9月止跌上涨,表：主要城市住宅价格指数走势,4-5月，十大城市住宅价格指数渐趋平稳，环比涨幅从之前的普遍超过2%下滑到0.5%左右； 6-8月，多个城市价格指数由上涨转为下跌，累计跌幅约3-5%； 9月，十大城市指数均上涨。,数据来源：CREIS中指数据、,53,二手房价格：7-8月多数城市价格高位盘整,2010年三季度，各城市二手房价格指数上涨的势头得到明显遏制，11个城市的累积涨幅均低于6%，平均涨幅为2.71%。其中杭州不到1%，为所有城市中最小，北京和南京

40、次之，均不到1.5%；广州和重庆的累计涨幅相对较大，也仅为5.67%和5.20%；其余城市的累积涨幅均在2-3%之间。 2010年前三季度，北京二手房价格指数累计上涨36.76%，为所有城市中最高；深圳、武汉、成都累计涨幅均不到20%，涨幅相对较小；其余城市的涨幅均在20%-30%之间。,数据来源：CREIS中指数据、,54,企业：万科、恒大、保利业绩最为突出，8-9月连续刷新纪录,万科凭借合理的推盘节奏和销售定价，2010年8月企业实现销售金额119.9亿元，同比增加149.0%，销售面积为91.5万平方米，创下了国内房地产企业单月销售的新纪录，2010年9月再次刷新记录，单月销售额142.

41、1亿元，销售面积113.6万平米，环比增幅分别为18.5% 和24.2%。,图：2009年至今代表房企销售额变化情况,数据来源：中国房地产指数系统整理,图：2009年至今代表房企销售面积变化情况,保利地产、恒大前三季度也实现了良好的销售业绩，其中恒大销售面积569.8万平方米，仅次于万科位居第二位。,55,资金：银行和公开资本市场融资难度加大，企业资金压力日益明显,数据显示，今年以来上市公司负债水平明显上升，净借贷比率中值从2009年末的24.4%上升到46.6%，负债率提高了3个百分点，尽管上市公司现金持有量仍较高（2010年中期现金占资产比率为13.6%，是近五年来的较高水平），但净负债比

42、率显著上升带来的短期财务风险不容忽视。 值得注意的是，由于银行和公开资本市场融资难度的加大，部分企业积极拓展多元化投资途径，其中，债券、信托、票据、基金等融资方式受到广泛应用。,表：2010年3季度部分房地产企业融资情况,数据来源：中国房地产TOP10研究组整理,表：2006年至今房地产企业资产负债率与净借贷比中值,56,56,市场运行状况 政策环境变化 未来走势展望,目录,57,前期报告观点总结,2009年，中国指数研究院与住建部政策研究中心联合成立“中国房地产动态政策设计研究组”。截止目前，研究组已发布多篇研究报告，政策建议相关部门采纳，对市场的分析也得到了印证。,58,出台背景,部分政策

43、落实不严，媒体舆论频繁造势 三季度，伴随着市场的回升，多套房贷政策落实不严、地方细则出台不及时等现象时有发生，影响了“新国十条”相关政策的效果的持续发挥。8-9月，包括人民日报、中央电视台在内的多家中央媒体及统计局等政府机构频繁表示，调控不会也不应松动，“二次调控”预期强烈。 市场回暖，房价、地价又有抬头之势 如前所述，在4月“新国十条”发布后，全国房地产市场在4-6月显著下滑，但在三季度特别是8-9月，重点城市成交量环比增长显著，市场呈明显回升态势。中国房地产指数系统百城价格指数显示：9月全国100个城市住宅价格环比上涨0.7%，北京等十大城市普遍上涨，平均涨幅为0.84%。此外，在全国房地

44、产市场迅速升温的同时，一些重点城市地价也开始明显回升，8、9月土地溢价率有所上升，上海、广州、南京等地出现多个总价或单价“地王”，表明开发企业对房价未来上涨存在较强的预期。 国内外经济形势复杂，资产价格存在上涨压力 8月宏观经济数据显示，宏观经济总体形势良好。8月全国规模以上工业增加值同比增长13.9%，比上月回升0.5个百分点，扭转前期连续下滑的趋势；城镇固定资产投资2.1万亿，同比增长23.9%，增速较上月份上升1.6个百分点，房地产投资新开工面积和在建面积也环比增长； 2010年8月末，M2同比分别增长19.2%，增幅比上月提高1.6个百分点。不过，由于宏观经济尚未明显走出低谷，宽松的货

45、币政策短期内还难以改变。,59,政策要点：部分政策严于“新国十条”,更精准：此次政策针对市场新问题和新趋势做出了更精准的调整 一是补充了各商业银行要禁止将消费性贷款用于购买住房的规定，商业银行基于自身利益而采取的迂回贷款购房难以实施，及时弥补了政策的漏洞；二是在对首次贷款购房的首付款比例调整到30%及以上的同时，大幅度地把个人购买唯一住房的契税减半，并对是购90平方米以下的契税降低到1%，体现了适当收紧信贷政策，而保持积极财政政策不变，反映了调控政策的灵活性和针对性，既对首次购房支付能力影响不大，也符合国家宏观调控总的政策方向。 更强调新“国十条”政策的贯彻和落实 深化落实“国十条”的政策意图

46、明显，一是要求地方立即制定实施细则，并严格实行问责制；二是要求差别化的信贷购房政策全面实施，取消了各地政策执行的弹性空间，政策效果将更加显现；三是要求加大对住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量，加大保障性住房落实政策力度；四是在政府责任和市场秩序监管方面再次重申，将有效控制房价的不合理上涨。 部分条款更严厉，更具操作性 4月“新政”首套首付套型建筑面积90平方米以下不得低于20%，面积90平方米以上不得低于30%，9月政策要求不分户型首付款比例调整到30%及以上；再者，暂停发放第三套及以上住房贷款方面；4月“新政”内容部分地区可根据

47、实际情况选择是否执行，9月政策要求全国范围都要执行；另外，对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。,60,政策要点：部分政策严于“新国十条”,表：2010年4月和9月房地产调控政策对比,61,14城市限购令一览,表：2010年”限购令”一览,62,中国人民银行2010年10月19日宣布，自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。 住建部20日发布通知，对住房公积金存贷款利率进行调整：10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%；五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.1

48、7和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。,人民币存贷款基准利率和公积金贷款利率双双上调,表：住房公积金存贷款利率调整表,63,二次调控下，黄金周未能给楼市交易带来量的突破,图：一线城市国庆假期日均成交量对比图,数据来源：CREIS中指数据、,图：二线城市国庆假期日均成交量对比图,注：杭州为商品房数据，其余城市为商品住宅数据。,国庆期间，北京等十大城市住宅日均成交面积与9月相比普遍下滑。 一线城市中，北京、上海分别下跌64%和52%；二线城市中，南京、重庆、成都、武汉下滑幅度超过50%,64,楼市成交量对限购令反应不一,图：

49、14个“限购”城市近一周（10.18-10.24）成交对比,数据来源：CREIS中指数据、,于10月19日出台限购令的大连，在上周（10.18-10.24）成交逆市上扬，涨幅高达163%；其次为三亚，涨幅近70%。 广州、福州上周（10.18-10.24）成交下挫明显，跌幅近70%。 其余10个城市的成交涨跌不一，但幅跌度均不大。,65,楼市成交量普遍下跌 重点城市跌幅较大,图：2008年至今重点城市周成交水平走势,数据来源：CREIS中指数据、,2008年10大城市平均周成交13.7万平方米,最新一周（10.18-10.24），监测的35个城市中，20个城市成交量环比下跌。其中，15个城市跌

50、幅超过10%。而10个重点城市中，广州位居跌幅之首，跌幅达69.61%，南京、武汉和北京紧随其后，跌幅分别为36.85%、 32.11%和27.24%；仅重庆、深圳、杭州和成都成交量上涨。,10城市：北京、上海、天津、广州、深圳、杭州、南京、武汉、重庆、成都 20城市：10城市和苏州、青岛、宁波、厦门、福州、长沙、合肥、哈尔滨、海口、大连,66,政策影响解析,对需求的影响 将一定程度上抑制刚性需求及改善性需求，减少住房投资与投机行为，使购房者更趋理性 一定程度上减轻刚性需求家庭购房成本，继续支持居民首套房购买，但由于观望情绪渐浓，需求下降可能性较大 对供给的影响更精准：此次政策针对市场新问题和

51、新趋势做出了更精准的调整 中短期内市场供给量将会增加，保障性住房供应也将增加 中长期，中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性住房有望较大幅度增加 从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻，房价调整将不可避免。 对房地产企业的影响 房地产企业行为将受到进一步规范，有严重违规行为的企业将面临经营困境； 房地产企业拿地将趋谨慎，实力雄厚的大企业将在房地产调控风浪中经受住考验，市场占有率将会大大增加。 对银行的影响 新政可能减少银行的房贷业务量，造成银行业绩下降 银行信贷资产风险更容易受到房地产市场调整的影响,67,67,市场运行状况 政策环境变化 未

52、来走势展望,目录,68,2009年商品房销售面积“超常”增长与信贷超额投放、降息、减税等政策密切相关,根据“房地产中长期发展动态模型”，我们对2007年以来销售面积的波动进行了分析。2007年，全国商品房销售面积增长25.1%，增速超过模型预测的正常增长率（11.5%），即当年商品房销售面积多售出约0.8亿平方米，2008年全国商品房销售面积下降14.7%（核实后数据），又比正常水平低1.1亿平方米，其中0.8亿平方米在2007年售出，另有0.3亿平方米正常需求未能释放。 2009年，全国商品房销售面积达9.37亿平方米，同比大幅增长42.1%，模型显示，正常增长率约为11.5%，另有18%的

53、增长率来自08年抑制需求的释放，而各类政策的影响分别为：信贷超额投放对增长率的贡献为6%，降息为4% ，减税为2%，分别使得销售面积“超常”增长约0.4、0.24、0.16亿平方米。,图：1999-2009年全国商品房销售面积及其增长率,图：不同政策对2009年商品房销售面积“超常”增长的贡献,数据来源：根据中国房地产业中长期发展动态模型测算,69,09年全国房价绝对水平和增速均创新高，但近五年累计涨幅不及GDP、人均可支配收入,2009年，全国住宅销售均价达4474元/平方米，同比上涨25.1%，是1995年来的最高涨幅，比2007年高出近9个百分点。而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入

54、等增速均低于10%，但居民储蓄存款同比增长21.5%，达到26万亿的历史高位，M2增速达27.7%，是1996年来的最高水平。,图：1978年来GDP等指标增长率（统一为名义增长率，不考虑物价通胀因素）,1998年-2009年，全国住宅均价累计上涨141%，而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均超过2倍，居民储蓄存款增长3.5倍，M2增长4.8倍。 1998-2004年，全国住宅均价累计上涨37%，低于同期GDP等指标涨幅，而2004-2009年，全国住宅均价累计上涨76%，与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。 2010年上半年，全国住宅均价同比上

55、涨6.7%，涨幅显著低于2009年，同期GDP、人均可支配收入、储蓄存款的名义增长率均超过10%，M2增幅达18.5%。,1988-1999年，全国住宅均价增速波动显著，1994和1999年两次触底。,2008年，全国住宅均价下跌1.9%，是近十年来首次下跌。,表：不同时期房价、GDP等指标累计涨幅（统一为名义增长率，不考虑物价通胀因素）,数据来源：CREIS中指数据、,70,重点城市1998-2009年房价涨幅普遍低于同期GDP和居民储蓄存款，但多个城市高于同期人均可支配收入,1998年-2009年，8个重点城市中，除上海外房价涨幅均低于同期GDP和居民储蓄存款累计增幅，如北京住房均价累计上

56、涨337%，但GDP和居民储蓄存款分别增长399%和339%；深圳住房均价累计上涨202%，但GDP和居民储蓄存款分别累计434%和560%。 但与人均可支配收入和人均GDP相比，8个重点城市中，有6个城市的房价涨幅超过同期人均可支配收入，3个城市涨幅高于人均GDP，如上海住宅均价涨幅达309%，而人均可支配收入增幅仅为229%。天津、武汉、重庆的住宅均价涨幅也略高于同期人均可支配收入。,1998-2009年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅,数据来源：CREIS中指数据、,不同城市2009年宏观指标情况（划分标准）,71,一线城市2004-2009年房价累计涨幅超出同期宏观经济指标，二线城市涨幅相对较小,2004年-2009年，重点城市的住房均价增速加快，其中北京的累计涨幅达到179%，而同期GDP、人均GDP等指标累计增幅均低于100%，仅有居民储蓄存款累计增长101%；上海、广州、深圳的住宅均价涨幅也高于同期GDP、人均GDP等宏观指标。 天津、武汉、重庆等二线城市住房均价涨幅低于同期GDP（南京基本持平），但均高于同期人均可支配收入。以哈尔滨、昆明为代表的三线城市房价涨幅明显低于GDP等指标涨幅。,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,2004-2009年北京等重点城市住宅均价等指标累计增幅,72,房地产中