物业法律法规知识学习-心得.ppt

1、物业法律法规学习,学习物业管理法规的好处,？,对自己,对公司,对业主,法律,物业管理法规学习思路,什么是物业管理？ 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 物业管理可理解为： 人通过对物的管理实现对人的有偿 服务 所有操作运行在法律轨迹上,人：物业服务参与主体及相互关系,财：物业相关财务,物业服务费 专项维修资金 代收代缴费用 特约服务费用 经营收益,物：物业管理内容,房屋建筑：装修/使用/养护/小修/中修/大修/翻修 设施设备：使用/养护/小修/大修

2、/改造/更新 环境管理：保洁，绿化，禁止违章搭建 安全管理：公共安全，消防，车辆,法：物业法律法规文件,宪法 民法通则1987.1.1/2009.8.27 法律 物权法 2007.10.1 合同法 1999.10.1 消防法 2009.5.1 行政法规 物业管理条例 2003.9.1/2007.10.1 特种设备安全检查条例 2009.5.1 部委规章 物业承接查验管理办法 2011.1.1 物业服务收费管理办法 2004.1.1 物业管理企业资质管理办法 2004.5.1 住宅专项维修资金管理办法2008.2.1 业主大会和业主委员会指导规则2009.12.1 地方法规 江苏省物业管理条例2

3、015版 司法解释 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的具体应用法律若干问题的解释2009.10.1 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释2009.10.1,法：物业服务主要法律文件,物业（前期）服务合同 管理（临时）规约 业主大会议事规则 业主大会决议 业主委员会决议 其他物业服务相关协议,物业管理纠纷,1、物业管理纠纷类型,2、物业管理纠纷处理方式： 1）、协商 2）、调解 3）、投诉 4）、诉讼 5）、仲裁,3、物业管理纠纷处理原则,1）、及时原则 无论是民事争议还是行政争议，由于物业管理纠纷涉及面广，行政机关和司法机关在处理这一类纠纷时应当及时，不宜让矛盾长期存在，日益

4、激化。 2）、合法原则 在处理物业管理纠纷时，要注意法律的正确适用，特别是物业管理有关的法律、法规变化较快，处理物业管理纠纷不能与新的法律、法规相悖。 3）、公平合理原则 在处理物业管理纠纷时，要分清是非和责任，要使责任的承担适当，使责任人心服口服。,第二部分 法律法规及案例学习,物业服务合同 物权法（概念及框架、不动产登记制度、建筑物区分所有权、相邻关系、业主及业主大会） 物业服务费 住宅专项维修资金 物业装饰装修管理,物业服务合同,1、合同签订 前期物业服务合同、物业服务合同（业主大会的分界线）、业主大会议事规则、管理规约 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务

5、合同的组成部分。 专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。 物权法两个司法解释,1）、不得一并委托给其他单位，统一物业管理区域选用一家物业服务企业；2）、物业服务合同采用格式条款，要求权利与义务相对等，不得存在权利义务不对等情况； 3）、竣工备案后30日内，物业服务企业办理交接验收手续，分期开发的分期验收；依据承接查验管理办法；,16,2、合同的效力 合同的生效合同成立、有效、生效 附条件的合同、附期限的合同 合同生效的条件： 主体合格 内容合法 意思表示真实 不违反法律法规和社会公共

6、利益（如形式要件）,3、合同权利义务的终止 第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 预收费用退还、移交场地、资料 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,1、概念及框架 物权：权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权 利，包括所有权、用益物权和担保物权。,物权法,2、不动产登记制度 1）、主管机关：房地产行政主管部门 2）、登记类型：所有权登记（初始登记、所有权转移登记、所有权变更登记、所有

7、权注销登记）、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记（更正登记、异议登记） 3）、不予登记的情形：房屋权属证书：房屋所有权证（共有房屋，注明“共有”） 、房屋他项权证 物权法,3、业主的建筑物区分所有权 概念：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权（权益：占有、使用、收益和处分的权利，不得以放弃权利不履行义务（除非另有协议），对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。,建筑区划内共有部分包括：道路、绿地、车位和车库、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等。 权益：共同使用、管理、维护、修缮，不得以放弃权利不履行义务（除非另有协议）,共有部分,22,第三条除法律、行政法

8、规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,案例1 全国首例小区车库之争一审落槌：南京鼓楼区法院一审判决：星汉城市花园小区开发商

9、将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。,位于南京水佐岗的星汉城市花园小区共有个地下车位，开发商以至少万元的单价卖掉了个，其余的被物业公司以每月元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。03年月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。,判决理由：1、南京市规划局要求开发商按每户0.2个车位的标准建车库，这就明确了车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。（地方性法规） 2. 小区实有土地使用面积为7697.60平方米，公摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全

10、体业主，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计入商品房的成本，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上车库。,车位、车库,第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 收益的归属：由所有权决定,物权法,1.屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有； 2.外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益归开发商所有； 3.小区及其附着物的广告

11、收益归开发商所有； 4.小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施（含地下停车 场、会所等）的经营管理权归开发商所有。,深圳经济特区房地产转让条例第13条规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。 小区共用部位，产权到底归谁 南方周末2004.8.12,4、相邻关系,是两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。,处理相邻关系的原则,第84条规定： 在处理相邻关系时，应注意如下原则: 1）、依据法律法

12、规和习惯处理相邻关系 2）、团结互助、兼顾各方的利益 3）、有利生产、方便生活 4）、公平合理 5）、依法给予补偿 物权法,总结：业主纠纷,邻里纠纷或者业主之间的纠纷未得以满意解决（漏水、违规建筑、营业经商） （1）妨害物业管理秩序，损害公共利益行为：业主委员会、有利害关系业主及物业公司均可起诉。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 物权法 第四条业主大会或者

13、业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会指导规则,理解要点与启示： 1、住改商的条件：合法、利害关系业主同意。物权法第77条。 2、对于“利害关系业主的同意”的理解： （1）必须经全体有利害关系的业主一致同意。通俗地说，实行的是“一票否决制”。（高院司法解释第10条） （2）界定什么是“有利害关系的业主”：一是本栋建筑物内的其他业主，二是本栋建筑物以外的其他业主，但必须能够举证出受到影响。（高院司法解释第11条）,物业服务费,3）、实操：结合物业服务成本的核算结果定价。,企业资质与收费标准的关系,第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，

14、物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。,2、催收物业费的策略 （提高物业服务质量是根本） 1）、讲究良好的沟通方式；真诚、两个满意 2）、做出点闪光的事来，宣传物业的贡献：保安抓小偷的报道； 3）、了解业主的动态。比如登录网站，作些解答等； 4）、作物业管理及房屋买卖方面的法律知识宣传，特别是对那些有房屋质量及法律认识误区的业主。 5）、知已知彼（对业主的自然情况有熟悉），尽量收集业主的准确信息。 6）、运用外部力量（比如律师介入） 7）、示范效应（对于无正当理

15、由拒不交费的应该采取法律手段。 8）、可以有条件的进行一下利益交换（比如尽快解决一下业主反映的问题，但不能无原则妥协，对于低降物业费或者打折收取要有理） 9）、各个击破，避免抱团。,法律规定由业主交纳的，专项用于住宅共用部位、共用设施设施设备的保修期满后维修、更新和改造的资金。 购买国债：一级市场，持有到期。 管理原则：专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。 法律依据：住宅专项维修基金管理办法建设部、财政部,住宅专项维修资金,1、开工前应向物业管理企业申报登记 2、签订住宅室内装饰装修管理协议 3、严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染 4、物业管理单位应当按照

16、装饰装修管理服务协议进行现场检查 以住宅室内装饰装修管理服务协议为准 住宅室内装饰装修管理办法,物业装饰装修管理,物品损毁被盗,（1）物业公司与业主之间没有就该物品形成保管合同关系，更不存在有偿保管问题。按照合同法的规定：保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，俣保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。 （2）物业公司对小区安全负有保安义务，但这种义务只是综合性的，适当的，物业公司不可能对小区的每个角落都能行使安保。 （3）业主作为具有完全民事行为人，没有对自己的物品妥善保管，甚至违规乱停乱放，本身有过错。 （4）关于小区收费车辆丢

17、失、毁损的责任问题：可以按照合同的约定主张只收场地使用费，而不是保管费，但法院在审理案件是，如果认为费用收取的偏高，会认定为保管费用。物业公司对车辆保管要尽量尽到义务，比如安装小区的摄像头等，可适当减轻责任。,案例6 2007年9月30日，苏州某办公楼24楼的一块幕墙玻璃坠落，造成楼下两轿车不同程度的损坏。随即车主起诉了开发商与物业公司。 法院认为，该栋楼已售出，开发商不再是所有者，要求原告撤销对开发商的起诉。同时认为，物业公司与业委会的物业服务合同中约定由物业公司负责外墙面的维修、维护与管理，而物业公司又没有足够的证据证明自己不存在管理上的过错。,最后法院调解，由物业公司承担车主6000元的

18、损失，其余由车主自行承担。,（1）物业公司的“制止”义务是否到位，决定物业公司是否需要承担连带责任。物业管理条例第46条。,（2）类似伤害在法律上的责任依据： 特殊侵权行为，指行为人虽无过错，但根据法律规定强制使其承担民事责任的行为。 中华人民共和国民法通则第126条。,理解要点与启示：,高空抛物与高空坠物的不同人为与非人为的区别,高空抛物,高空坠物,中华人民共和国侵权责任法第85、87条,总结,加强现场管理，提升业务能力 1）、加强施工现场管理。物业管理企业或其聘请的施工人员在维修施工时，遵守施工规章制度，设置明示标志或采取其他安全措施，避免业主人身或财产损害。2）、加强员工管理。重视员工的服务意识培养，物业管理企业避免员工在履行职务中给业主人身或