以房养老可行性分析

1、以房养老可行性分析-工作报告以房养老可行性分析篇一:上海“以房养老”可行性分析报告上海“以房养老”可行性分析报告(x-10-12 16:13:00)文二手商品住宅，31%是房改房或经适房总资产）还有11%，资不抵债风险较小，抵押较为安全。如果以房价增长率5%为贴现率，这笔净资产折现到今天也有现值(pv)16.5万元。结论：总体而言，在合理的假定条件下，反向按揭贷款之后，这位老人将几乎损失掉全部房屋资产价值，剩余净资产不多。但好处是把这些“死”的资产套现成流动现金，在未来20年之内进行平滑消费。虽然按照贷款年利率6.86%的贴现率来看20年期间领受的养老金折现价值只有90万元，但如果从消费者角度

2、，按照3%年通胀率来贴现，那么这笔现金流的折现总价值可以达到124万元，20年后6902元的月现金收入可以应对相当于今天每月3790元的消费水平，应可以保障基本的生活水准。再加上参加社会统筹个人账户中的基本养老金，老年人的生活质量会得到较好保证。同时不依赖子女养老，生活上有独立性和主动性。当然，这里很关键的参数变量是贷款利率与房价增长率之间的对比关系。比如，如果房价年化增长率下降一个百分点（从5%降到4%）而贷款利率不变，那么20年后房产总价值才329万元，都还不如债务价值353万元高。实际上，从第18年起被抵押住房就已经成为负资产。这提示我们，一旦楼市突然暴跌，将让从事反向按揭的银行等金融机

3、构面临巨大的系统性金融风险。为此，世界各国的反向按揭业务必须要有保险公司的介入来防范这种不确定性。但不管怎么操作，如果预期房价将进入长期低迷通道，反向按揭将很难得到银行保险等金融机构支持。然而，从另外一方面，如果提供资产证券化等手段降低金融机构融资成本，贷款利率下降，银行贷款利率打个8.5折，从6.86%下降到5.83%，下调1个百分点，20年后贷款债务价值288万元，那么即使房价年化增长率为4%，20年后还清全部贷款之后仍然有一笔可观的净资产。反向按揭与其他以房养老方式比较将住房进行反向按揭套现与两个主要其他选项进行比较：1.当下就将住房卖掉，然后将钱存入银行吃定息。这样做的好处是20年之后

4、仍然有收入，但如果当下已经年纪较大，20年后的收入就意义不大。模拟测算一下，即使不考虑交易税费或“满五唯一”可免除税费（营业所得税dfzbx-10content_823514.htm以房养老可行性分析篇二:“以房养老”在中国是否可行？“以房养老”在中国是否可行？ (x-10-16 13:17:40)http:blog_4b1178260102dv5m.html标签：戴欣明 中国 凤凰卫视 社会科学院财智菁英汇 94期杂谈凤凰卫视采访戴欣明谈“以房养老”在中国是否可行？凤凰卫视，财智菁英汇94期，中国城市运营管理研究中心主任：戴欣明，广东社会科学院教授：郑梓桢谈以

5、房养老在中国是否可行？x年10月15日、16日凤凰卫视中文台、资讯台全球播出。戴欣明主要观点：“以房养老”在中国的障碍很多，尚没有可行的规则可循。南京“以房养老”模式只是探讨，老人归西后房产归养老院的做法，对是否让老人过早归西没有法理支持，也让人担心。作为中国的房地产市场政策指导性非常强，没有一个定价评估的可行性原则，房价不可以控制。新加坡“以房养老”的“泛亚洲模式”对于中国有借鉴意义，不能完全照搬美国“以房养老”模式，美国的“以房养老”模式是在非常明确的法律保障为前提的，过快地推广“以房养老”是对老年人群体的一种伤害，建议先完善法律法规再开展“以房养老”业务。“以房养老”只能是一个养老模式的

6、小小的补充，观念上在中国本身也是个障碍。 凤凰卫视，财智菁英汇94期，中国城市运营管理研究中心主任：戴欣明，广东社会科学院教授：郑梓桢谈以房养老在中国是否可行？x年10月15日、16日凤凰卫视中文台、资讯台全球播出。以房养老可行性分析篇三:夕阳红养老院可行性研究报告夕阳红养老院可行性研究报告前言在中国，老龄事业是由政府主办的、以老年人为对象的公共服务事业，是非赢利性的。本报告中的“养老产业”是以高龄者为对象，以满足高层次生活、文化需求为目标，向老年人提供商品和服务的相关民间营利事业活动的总称。到x年底，中国65岁以上老人所占比例已经达到9.1%，超过世界平均水平。养老产业所产生的巨大经济效益正

7、在吸引着全球的目光。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服

8、务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。第一部分：总论第一章：养老院项目背景第六次人口普查显示大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，0-14岁人口为222459737人，占

9、16.60%；15-59岁人口为939616410人，占70.14%；60岁及以上人口为177648705人，占13.26%，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。由数据我们可以清楚的了解到我国约有22%的老年人，我国已进入老龄化社会，而且老龄化现象还在加重，根据数据显示我国的老龄化现象还将延续至少25年以上。重庆地区将有很多的老年人需要供养。为了让老人们老有所养，老有所乐，老有所依，老有所学，我们将建立一个以为老年人提供住宿，娱乐，学习为主要目的的养老

10、院。第二章第二章：养老院项目现状分析当前，我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。据报道，到x年，重庆养老机构床位数应达到28800张。在已有床位的基础上，还需要新增1万张床位才能基本满足两年后老人入住养老的需要。除了国办养老机构和居家养老方式外，民办养老机构将成为养老床位缺口的最大补充者。近年来，党中央十分重视人口老龄化的快速增长对经济社会发展带来的影响。重庆市委、市政府也确立了“政府主导、社会行动、全民参与”的社会化养老基本方针，先后出台了27项优惠政策，对社会力量开办的养老院，从审批、土地、收费等多方

11、面予以大力扶持。第三章：项目投资必要性及意义 目前由于我国实施计划生育政策，我国421形式的家庭在不断的增加，年轻人的压力很大，很少有时间能够照顾老人，有些家庭的子女为了工作生活不得不到远离老人的地方生活工作，造成了空巢老人的现象。同时老人们面对的是城市高速建设带来的人情味淡漠的现象，导致大多数老人的生活失去意义，引发老人的不悦甚至是自杀。而由于经济能力的提高人们愿意出钱让老人进入养老院，观念的转变也使老人们能够接受这种做法。因此建一个养老院能够解决老人生活问题的同时给企业带来可观的经济利益。第四章：可行性研究工作的依据、范围和要求 养老院是微利行业，初期投资较大，项目周期较长，资金回笼较慢，

12、因此作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。按照目前老年人口所占的比例分析，不考虑其他因素影响下，对于老年人口的养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府出台不少举措鼓励老年福利事业的发展。综上所述我们认为建立一个养老院是个又能解决社会问题又能带来经济效益的双赢项目，因此我们认为建立一所养老院是可行的。第二部分：需求预测和拟建规模第一章：市场需求预测1、解决老龄化社会问题的需要 据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着设个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上，标志着这个国家或地区进入老年型。目前

13、，我国60岁以上老年人口已达1.7亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即没4个人中就有一位老人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已经成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。郑州市也和全国一样老龄化程度为10%以上，所以在郑州航空港区建立的敬老院也是为了能够解决老龄化社会问题的需要。2、构建和谐

14、社会的需要 党中央、国务院发出构建和谐社会的口号。郑州市委、市政府也是提出建设“和谐社会”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的光荣传统，新建的航空港区敬老院，将成为郑州市的弱势老人，孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也成为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。这必然对构建和谐社会起到积极地促进作用。3、加快社会福利事业发展的需要 重庆夕阳红养老院项目是时候，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差这一状况，将扩大收养、收治规模，

15、完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决郑州市港区弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好的履行“上为党和政府分忧，下位人民群众解愁“的服务宗旨”作为我区一所规模较大的综合性福利结构，将在社会保障体系中发挥较为重要的作用。第二章：现有工厂能力估计 社会制度不完善，空巢引发的老年人身心问题。空巢老人最容易感觉孤独寂寞，昔日工作繁忙，子女绕膝，而今子女离巢，自己退休后又无事可干、行动不便、身体不好、得不到以前所受的重视和尊敬，丧偶发生等老人当然会产生寂寞、孤独的心情。丧严重的甚至会产生老年精神障碍、老年痴呆症等疾病。心理健康日益成为老年人健康的重要部分4.养老院太少。目前,中国现有的各类养老机

16、构,大部分条件简陋,缺少完备的服务设施,即便如此,各类老年社会福利机构养老床位也仅有1x万张,平均每千名老人占有床位仅有816张,与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50至70张的水平相差甚远。面对人口的老龄化及养老中存在的诸多问题,传统养老方式已不能适应老龄化社会的要求我们必须采取有效的应对措施，所以我们的夕阳红养老院还是很有发展前景的。第三章：拟建项目的规模 夕阳红养老院现有地面积5000平方米，总建筑面积5000平方米，计划拆除危房1334平方米，新建房屋面积1400平方米，其中：新建1幢2层砖混结构居住房800m2，新建1幢2层办公服务用房600m2。维修原有住房1560m2，硬化道

17、路面积250m2，绿化面积为330m2。3、以夕阳红养老院为依托，做好分散五保供养工作。为做好分散供养五保的管理工作，实行院户挂钩制度，由夕阳红养老院工作人员定期走访分散五保，了解其生活及健康情况，帮助解决实际问题。（四）项目单位基本情况xxx民政所成立于1992年1月，设民政助理员编制1人，主要工作职责有：贯彻执行党和国家关于民政工作的方针、政策和法律、法规、研究和拟定具体实施办法，编制民政事业中，长期发展规划。组织协调区内防灾、抗灾。救灾工作，管理分配救灾款物，组织指导救灾捐赠。建立和实施城乡居民最低生活保障制度；对最低生活保障金的使用和管理情况进行督察；负责社会困难户和其他特殊对象的救助

18、救济；组织知道扶贫济困等社会互动活动。第三部分：资源、原材料、燃料及公用设施情况建设养老院所需的建筑材料从本地均可采购。还需购置床，柜子等生活用品，本地也均可采购。还需采购些必要的医疗用品，这些可以通过外地药厂购得，难度较小。养老院建在城市里，超市，医院，图书馆等公共设施和基础设施齐全。第四部分：具体实施方案（1）第一阶段：前期准备阶段 主要完成调查摸底、选址规划、项目论证、土地手续、 筹集建设资金、可研究性报告、地质勘探、项目开工手续办理等前期准备工作。调查当下老年人养老状况，本着实事求是、因地制宜、合理布局、资源有效利用的原则，合理选址，设计建设方案。通过向相关部门申请补贴、入股等方式，积

19、极筹集建设资金。在施工前，组织技术培训，明确建设项目的技术要求和质量标准，强化质量管理。（2）第二阶段：工程施工阶段 主要完成养老院主体工程及室内外粉刷、地下排水、电力设施、绿化等工程建设。此阶段必须考虑到各方面因素，符合当地精神文明建设情况。施工过程中，不定期组织进行实地检查，促进施工进度，加强工程材料的检查验收工作，确保施工进度和工程质量。（3）第三阶段：工程验收和其他配套设施阶段 在此阶段中，首先邀请相关部门人员严格审查、验收工程，评测工程质量，确保工程质量合格。最后，再进行其他配套设施建设，主要完成消防、餐厅、健身等配套设施建设，这些必须合理布局，迎合老年人的兴趣爱好，除此之外，还应具

20、有前瞻性，避免重复建设和低水平建设现象的发生。第五部分：环境保护第一章：环境条件调查 夕阳红养老院选址合理，所处的地理位置优越，不会给当地的环境带来污染，周围环境不会对中心造成污染，中心建设规划良好，总图布置重视生态建设，具有优美的环境，所产生的污染物均有适宜的处理措施，不会给周围环境带来不利的影响。第二章：影响环境因素分析 本项目在建设、运行中，可能对环境产生的污染主要有：（环境保护预评价夕阳红敬老院环境污染物主要是生活垃圾和污水，院内设有完善的排措施，所产生的噪音（过往车辆）一般短暂，分贝值不高，对环境干扰不大。环境保护项目污染源分析本项目在建设、运行中，可能对环境产生污染主要有：本项目建

21、设过程中对环境的影响主要是1、建筑粉尘、建筑垃圾和施工噪音；2、生活垃圾及生活污水；3活动产生的声响；4、过往车辆产生的噪音。第三章：环境保护措施1、项目建设期间施工企业应避免机械打桩和大功率的振动设备运行，以免造成对周边建筑物的损毁，及干扰正常的生产、生活秩序，严格性杜绝夜间机械作业。建筑施工场地设置临时安全围栏，建筑物设置安全网，施工机械注意防尘降噪。2、严格实行清污水分流，敷设暗管排污，生活污水经沉淀处理后排入街道排污管道。地面雨水用管道集中收集沉淀后排入雨水管道。3、居住人员入住后产生大量的包装物垃圾和生活垃圾，应分类集中收集。合理布局垃圾收集设置，当天垃圾当天交城市环卫站运往垃圾处理

22、场集中处理。4、设计中应安排适当的绿化树种和适宜当地气候特点的花卉，草坪，保证适当的绿化率，增强空气、噪音的净化能力。第六部分：企业组织、劳动定员、人员培训第一章：人员编制一、高管编制，共4人设总经理1名，享受a4级别待遇；设副总经理1名，享受b4级别待遇；设院长1名，享受b4级别待遇；设总经办主任1名，享受b4级别待遇；二、各中心、部门执行人员编制（1）财务中心人员编制，共4人。（2）融资组：设主管1人，享受e4级别待遇（3）会计：设主管1人，享受e4级别待遇；设主办1人，享受f5级别待遇（4）出纳：设主管1人，享受e4级别待遇业务发展中心人员编制，共17人（5）业务部：设经理1人，享受c6

23、级别待遇；业务代表3人，享受f5级别待遇（6）外联部：设经理1人，享受c6级别待遇；办事员2人，享受f5级别待遇（7）策划部：设项目策划主管1人，享受e4级别待遇；项目策划人员2人，享（8）受f5级别待遇；设活动主管1人，享受e4级别待遇，活动实施员2人享受，f6级别待遇（9）项目部：设项目经理1人，享受c4级别待遇；项目主管1人，享受d4级别待遇；项目实施人员2人，享受e6级别待遇第二章：人员培训1、首先我们需要对高管编制中的四位高管进行人员培训，需要让他们知道并且了解在养老院这个项目中的一些基本的知识，并对在此方面的一些基本管理有一定的了解。2、对各个部门的行政管理人员进行岗位前培训，在上

24、岗之后的每一个月需要进行一次集中的培训和工作总结，相互讨论并学习比较好的一些基本的管理观念和好一点的管理办法。3、对运营管理中心的人员进行详细的培训，其中需要包括餐厨工作单位里面的工作人员、康复中心、接待人员等等进行一些工作方面具体的培训学习，需要让他们能够在最短的时间内可以快速学习，也能够最短时间内可以掌握到最基本最使用的知识，整个培训时间为期7天。期间的培训内容见具体的培训方案。第七部分：项目实施计划第一步：兴办企业所在区（市）县民政部门向市政务服务中心民政局窗口提交申请材料，由窗口工作人员进行初审后受理；第二步：市民政局在规定的时限内派人对新办企业进行现场调查核实，符合条件的，在审批表上

25、签字盖章；第三步：市民政局将相关资料移交市税务部门审核签章后上报省民政厅；第四步：经省民政厅、国家税务局、地方税务局审批办证后返回市民政局，由市民政局转交区（市）县民政部门发给新办企业；第五步：筹集资金；第六步：开始建设养老院的项目部；第七步：开始对养老院进行人员组建；第八步：正式开始营业；第九步：对营业后进行一些工作补充；第八部分：养老院项目财务分析第一章：养老院项目资金筹措 （一）资金来源 公司注册资本1200万元，项目来源金额 权益资本风险投资950 创业团队投资50 债务资本银行贷款200 (二)资金筹措方式：在股本结构中，风险投资方面我们打算吸引一个或者多个大企业共同入股，资金为05

26、-万，大企业的资金充足，愿意支持公益事业，来提高企业名声，在日本这种模式很普遍，而且大企业也能从公益事业中获取到一些关联的受益，总之，这种投资是一本万利的。团队投资50万，充分考虑到我们大学生的资金来源有限。我们主要靠吸引大企业做公益事业这种在内地比较新的模式来创立夕阳红养老院，而我们创业团队作为管理者经营养老院。此外我们还需要以养老院房产作抵押从银行贷款200万元，为期2年（金融结构2年期的借款利率为6.65%）。第二章：项目总成本费用估算1、房建投入：考虑到经营的长久性，虽然可能投资回收期长些，但是是值得投资的，由于从事非营利事业，可邀有意愿回报社会的房地产企业赞助，控制在850万元以内。

27、2、绿化等基础设施：为改善养老环境，可栽种经济实用的树种，养殖花卉、草坪、水生动物以及设置路上休憩的木椅等，控制在80万元。3、基本设施配备：a、床、床头柜和一人一格的衣橱，约600元*200=12万元；b、床上用品400*200=8万元；c、室内一书桌、圈椅200*200=4万元；d、电视每房间一个600*200=12万元；e、活动室设施家庭影院一套，麻将桌20个，健身器材20件，约40万元。f、餐饮设施，灶具十套，餐具200套，消毒柜两个，冰箱若干台，控制在10万元（可争取政府和赞助单位的捐赠）。g、办公设备，电脑若干，打印机一台，面包车一部，最小投入20万元。h、医疗器械设备，预计投入8

28、0万元。i、洗衣、洗澡费用，预算10万元j、其他费用5万元。k、开业仪式和相关宣传费用，约10万元。4、职工工资：按服务管理人员20人计算，每人福利工资按24000人年，以300人计，年费用150万元，b、设备维修及折旧费，每年为8万元。c、其他不可预计费用5万元。根据问卷调查，住房及服务费标准：每人每月房间费900元，每人每月伙食费550，水电费50，护理费有0、500、1000、1300等收费标准。由于护理费用的不同，入住人数分别占20%、50%、20%、10%，假设每年入住率为90%。即；第一年主营业务收入=200*80%*12*（20%*1500+50%*2000+20%*2500+1

29、0%*2800）=399.36万元年第一年主营业务成本万元：员工工资+折旧费+伙食成本+水电成本+医用用品成本+其他费用+管理费用=280第二至五年主营业务成本万元：员工工资+折旧费+伙食成本+水电成本+医用用品+其他费用+管理费用=290第一年工资=兼顾员工+普通员工+医护员工+销售人员+管理人员=177第二至五年工资=兼顾员工+普通员工+医护员工+销售人员+管理人员=188第九部分 养老院项目财务效益、经济和社会效益评价第一章：财务评价：养老院位于合川区，占地5000平方米，按床位200个计算。为分析财务上的可行性，先考虑10年期内财务上的指标。（一）投资净现值：npv=（ci-co）t当

30、年现值） =51+（167.4财务费用第一年末第二年末第三年末第四年末第五年末 利息保障费用8.2211.98 由此可得公司的偿债能力较强，能轻松地换还上银行贷款。营运能力分析：流动资产周转率（次）=主营业务收入总资产年初数第一年末第二年末第三年末第四年末第五年末 总资产增长率0.330.002 由此可得总资产成长变化率较大，第一年购置200万元的固定资产，第二年偿还200万元的贷款。公司规模自第三年后逐年增加，在行业中发展较快，说明企业的成长能力比较好，总之，公司的财务方面可行。第二章：养老院项目不确定性分析根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感

31、性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。（一）盈亏平衡分析：此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%，办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。（二）敏

32、感性分析：敏感系数=目标值变动百分比 m2，总投资约5300万元，资金成本为年利率6%。养老院的规模按1000张床位计算，回收资金的主要收入来源是一次性设备购置费，人均收费约8000元，10年的周转率为3次，共计约2400万元；床位费每人每月500元，10年入住率按100%计算共计约6000万元；其他收入抵扣经营成本。这样养老院项目回收投资需要10年，而且没有盈利。而房地产项目的建筑成本约2170元 m2，回收资金约1.05亿元，包括建设期和销售期在内大概需要2年半到3年时间。结果房地产项目3年内不仅可以收回投资，还可获取约4000万元左右的利润。 2、租赁经营融资困难。由于经济利益的驱动，投

33、资兴建养老机构不符合我国现阶段投入产出的经济效益常规做法。那么，租赁房屋经营养老机构则是一个较为理想的选择。这可以把近期的巨大投资，转化为分期的租金支出。但是，如果是一个完整的房地产项目，他人又怎样会转租给别人呢？答案只有一个，那一定是多年的“烂尾楼”。要完成一个“烂尾楼”项目，仍然需要较大的投资。由于是租赁来的房屋，只有经营权，没有所有权，投入的资金必然被占压，不能通过抵押贷款等方式，将资金盘活，周转使用。因此，租赁经营融资困难是必然结果。我们以广州市良典养老院的经营情况为例。广州市良典养老院2002年承租了一栋94年的九层宾馆“烂尾楼”，建筑面积20000 m2，占地面积8000 m2，租

34、期20年。有200多个房间，可设养老床位650张，每月租金近20万元，改造、扩建总投资约1500万元，投资回收期需要6年以上。虽说目前该院经营状况良好，但是由于股东投资能力有限，不得不放弃原有经营的其他产业。由于经营权不能抵押贷款，为了筹措养老院的流动资金，股东只得向朋友借款，甚至将个人的住宅也做了银行抵押贷款。这就是养老机构在产业化进程的写照，是产业化进程中的融资难点问题。3、医护人才引进难大型养老机构的服务重点是医疗护理服务，而要引进有经验的、中高级专业医护人员难度较大。在医院有一套较为完整的专业技术职称晋升机制，如果某位专业医护人员到养老院的医疗康复室工作，要想从初级职称向中高级职称晋升

35、，这几乎是不可能。因此，大型养老机构不仅不能吸引专业医护人员加盟，也很难培养出自己的医护队伍。例如，广州市良典养老院引进一名主任医师出任院长，由于医疗卫生体制管理的原因，只得被迫辞去公职，放弃近30年的工龄和相应的福利待遇。 4、经营风险大。 随着人们的法律意识的逐步增强，粗放式的医疗护理已经不适合养老机构规模经营的发展需要。由于大型养老机构的企业规模较大，人们认为其有一定的经济实力和赔偿能力，因此对于医疗护理过程中的失误和不当，老年人的子女往往不容易包涵和谅解，甚至有意将矛盾激化，向医疗事故纠纷的法律程序方面推进，最终导致养老机构的赔偿。当然人们法律意识增强有其积极一面，但养老机构由于医疗条

36、件、人员素质的原因往往处于弱势状态。从主观角度来看，大型养老机构都愿意开办与之规模相配套的老年病医院，但卫生部门的规章制度、审批程序等并不能予以支持，客观上加大了大型养老机构的经营风险。第二章：项目风险分析（1）建设风险分析：养老院项目无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，会导致项目建设成本增加、项目贷款利息负担增加。(2)成本超支风险：项目成本形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行纠正发生的偏差。(3)老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可需要一段时间。(4)消费群体的特殊性和项目产权归属的敏感性导致项目具有较大风险（5）其他相关风险：质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。第三章：风险规避建议（1）在项目实施之前，必须事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。（2）公司利用不同形式的有固定价格固定工期的“交钥匙”合同和“实报实销”合同。（3）认真进行项目选址。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打造老年人公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老年人公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其它条件不可替代的。（4）本项目必须要做好总体规划，有了科学完整、统一的总体规划，项目就具有了“量身定做”的依据，更加有效的避免项