上海七宝万科广场项目复盘报告【优质荟萃】

1、,上海七宝万科广场项目 复盘报告,2016.12,复盘 纲要,基本概况 核心结论 专业复盘 组织复盘 改进建议,目 录,设计复盘：规划方案的调整历程、建筑方案设计单位的选择及更换原因,规范方案调整原因：1. 市场环境：百货的收入、利润及收入增速逐年下降，传统百货模式已不能照搬,设计复盘：规划方案的调整历程、建筑方案设计单位的选择及更换原因,规范方案调整原因：2. 产品本身缺陷,Callison,书吧,客梯*2,客梯*3,客梯*3,客梯*2,宝盒,树屋、树桥,水晶顶,ECE,客梯*2,客梯*2,客梯*5,扶梯,儿童广场,快速梯,扶梯,产品缺陷： 1. 原水平动线采用十字动线，顾客容易迷路； 原有

2、callison的平面采用十字动线，端头大铺进深极深，人在平面中定位困难。由于现场土建已经施工，考虑开业时间节点，ECE保留此动线。 2. 原大中庭中间设有五层书吧，遮挡视线，不利于商铺展示面； Callison设计的书吧几乎占据整个中庭，对店铺的基本全遮挡，而ECE采用局部挑台和玻璃宝盒的特色kios空间，考虑后期招商需求和整体空间效果； 3. 室内风格一致，辨识度低； ECE每个中庭设置一个特色，增加记忆点 4. 垂直动线逻辑不清晰； 垂直梯和手扶梯交通组织不明晰，没有明确的快速通道和慢通道。ECE区分慢速梯、快速梯，归拢客梯，梳理出简单明晰的垂直动线原则。,设计复盘：规划方案的调整历程、

3、建筑方案设计单位的选择及更换原因,规范方案调整原因：3. 整体风格与“万象城”体系类似，与万科广场“为家而建”的社区家庭体验型定位有较大偏差。,亮点： 成本平衡与立面：减少北立面的成本（水泥纤维板材料使用）投入，将资金更多地花费在沿街主立面。 地标性与话题：通过特殊的材料及形体在主入口处形成强烈的视觉标识。 采光天窗：采光天窗将自然光大面积引入室内，使室内空间非常“透气”。 难点： 雷锋帽材料：幻彩版的难点在幻彩漆以及幻彩漆的喷涂工艺，且此种工艺在国内没用大面积使用过。53通过实验室实验、工厂实验、幕墙样板段实测及后期采购施工管控克服了万科广场最大工艺上的难点。 采光顶：采光顶玻璃规格和开启扇

4、多，通过BIM模型优化玻璃规格；通过多厂家比选及模型、实体样板确定开启方式。 反思： 材料和成本先行：方案阶段将难点（炫彩版、采光窗及石材矿源）提前研究，确保方案的落地性，避免后期反复。 资源管理：多借助于市场资源研究各项技术的可实施性。,设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况,5,专业分享,设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况,LINE 9,LINE 9,规划中 LINE 20,漕 宝 路,七 莘 路,社区广场,活力广场,生态广场,传奇广场,设计亮点：增加记忆点，掩盖十字动线缺陷； 多中庭，无柱化，层叠退台，保证大体量商业空间前提下，商场仍然视野开阔，各租户展示面可视性强；,绿色 Gree

5、n,动感 Energetic,艺术 Art,活力 Vibrant,社区广场 亮点： 模糊了室内外界限: 社区广场是一个的有着优雅的形状的匀称的空间； 给空间体检创造其他可能：四个曲线造型的平台在二层到四层之间，提供了绝佳的悬挑空间，便于观看音乐会，舞台剧，或者流行市场；五层的“咖啡街”和侧翼的电影院将成为吸引人们注意的关键。 沿着栏杆的咖啡厅座位将会提供美好的视角去观赏下方广场上的活动； 用遮阳环节约能耗：大的椭圆形的天窗将保证社区广场里不同空间里充足的日照。日光经过一系列的堆砌起来的椭圆环状，将提供一定程度的阴影，同时也将一些未经过滤的日光从天窗引入社区广场； 社区广场的地面设计于很大的灵活

6、性，可以实现后期运营其他功能。大事件，零售以及节日市场，展示或者活动不一定局限于被定义的“活动区域”，也可以在更大的区域内通过简单的移动家具或者景观来实现； 难点： 铝板上贴墙纸工艺不成熟，给后续维保带来一定难度； 地面砖现场切割，拼花施工有一定难度； 大量弧线灯带安装，需调整到位，增加卡口； 大量弧面夹胶玻璃现场放样和安装有一定难度； 反思： 设计阶段征求后端使用部门需求，充分交圈；,设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况,7,专业分享,自然 Natural,生机 Vivid,温暖 Warm,优雅 Elegance,设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况,活力广场 亮点： 树屋创造灵活空间：

7、可以提供容纳不同人数的的活动需要，例如从优雅的休息室变成零售区域，展示区 或者交互体验区. ； 树桥在顶层，把注意力向上吸引，引导人流往上 用遮阳条节约能耗：大的椭圆形的天窗将保证社区广场里不同空间里充足的日照。日光经过一系列的堆砌起来的椭圆环状，将提供一定程度的阴影，同时也将一些未经过滤的日光从天窗引入社区广场； 难点： 非常规做法，设计图纸到现场落实有一定难度。 特殊造型的工艺做法都是首次尝试，花大量时间研究工艺做法； 树屋、树桥上的地面往上照的灯考虑防止炫光。 反思： 对于第一次尝试的东西，样板先行；,8,专业分享,钢架焊接,外表皮贴膜,白铁皮打磨,设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况

8、,树桥难点： 钢结构尺寸和位置在立体空间比较难把控，用激光测量等现代科技手段做定位； 通过模型模拟，样板来确定可实施性；,9,专业分享,树屋难点： 钢结构尺寸和位置在立体空间比较难把控，用激光测量等现代科技手段做定位； 树干顾客可以触及到的，材料选择考虑到耐久性；,设计效果,设计图纸,施工现场钢结构高度复核,树干颜色试样,钢结构施工,设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况,10,专业分享,聚焦 Focus,生机 Vivid,温暖 Warm,优雅 Elegance,Show Space 活动空间,设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况,传奇广场 亮点： 模糊地面铺装的图案是结合了“光云”产生的同

9、心圆形成的，并可以广泛的运用于各种灵活的事件； 位于中心位置的传奇大厅，将从事举办各类节日活动，以及时装表演和产品发布会等季节性活动； 用遮阳环节约能耗：大的椭圆形的天窗将保证社区广场里不同空间里充足的日照。日光经过一系列的堆砌起来的椭圆环状，将提供一定程度的阴影，同时也将一些未经过滤的日光从天窗引入社区广场； 难点： LED屏幕和装修席工单位界面需提前明确清楚； 大量弧面夹胶玻璃现场放样和安装有一定难度； 遮阳环结构需满足上人，结构需轻盈； 反思： LED屏幕实际比较小，室内为P6像素。但当初考虑投入成本，选型较小； 大中庭灯光满足需活动需要； 电葫芦荷载预留到位；,11,专业分享,The

10、Crystal Ceiling 水晶顶,自然 Nature,儿童 KIDS,欢乐 Fun,休闲 Casual,设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况,生态广场 亮点： 顶部采用变换灯光膜结构吸引人流； 地面木纹材质和墙面绿色墙纸，纹理和材料都选自与自然环境； 设计呼应万科的承诺，生态与人和谐可持续发展； 难点： 顶部膜结构灯光无阴影，维护有困难； 扶梯侧面需考虑玻璃扶手安装； 膜结构有高有底，保证低点不遮挡店铺门头； 反思： 膜结构能作为装饰照明，但是无法满足功能性照明；,12,专业分享,Kids Area 儿童游戏平台,色彩 Clourful,亲子 Kidout,欢乐 Fun,童趣 Fair

11、ytale,设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况,老公寄存室、vip室、母婴室、彩虹楼梯 亮点： 一个多彩灯光的楼梯连接了游乐区的两层，同时增强了垂直交叉的购物体验； 两层空间在设计上都有意留出一定的灵活区域可供扩展，使商家可以在他们的租赁区域里面策划不同的活动，例如艺术和手工作坊，游戏，课程，或者交互体验设施例如服装道具照相亭或者超大拼图； 儿童游乐区的天花部分由一系列生动的有机形状和彩色的灯光元素，将明显的区别于低层和邻近区域； 难点： 彩虹楼梯玻璃安装有一定难度； 反思： 灯槽的宽窄考虑维修；,13,专业分享,设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况,运动主题区 亮点： 轮滑、篮球、攀岩

12、主题场馆，在8米的层高里做出特色，带动运动零售品牌销售； 难点： 篮球场地、轮滑场地专业性较强，耐磨性等需要有专业运营商提资； 反思： 钢结构、材料、设计、运营需要充分交圈；,14,专业分享,设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况,地下室 亮点： 有机的流畅的线条定义了该项目作为建筑的整体性，并体现在连续的铺地和天花细节中； 一个生动的充满活力的美食广场为地下一层的中心位置提供了强大的吸引力，吸引顾客向下移动； 由于没有日光，将有机会在地下一层用特别的方式使用创造性的，戏剧性的人工照明； 高效的标志和路标使地下一层很容易被找到和利用； 小食铺的统一设计，保证商场入口区域的品质感。 难点： 地下

13、室吊顶完成面控制标高比较困难； 反思： 煤气管道规范比较低，需要提前协调沟通,15,专业分享,设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况,电梯厅 亮点： 每个电梯厅颜色图案不同； 难点： 电梯厂家和装修单位配合容易出差，按钮层显最好包给电梯厂家来做； 反思： 走道墙纸容易脏；,16,专业分享,卫生间 考虑人性化服务功能 亮点： 每个电梯厅颜色图案不同； 隔断门为抗倍特不锈钢包边。没人时，铰链限30度角度自然开启，让顾客比较好分辨； 马桶后面置物台方便放包； 每个卫生间保证一处儿童座椅； 每个隔间内设置消毒液，垃圾桶，大卷盘抽纸盒； 感应式水龙头、感应皂液器，避免手触； 洗手盆采用台下盆； 皂液盒与

14、水龙头相邻布置，防止滴撒到台面； 特地为儿童设置的洗手台； 镜前灯柔和照明，使洗手照镜子有一定舒适性； 台下柜子，满足一定清洁用品收纳、垃圾桶、电热水器； 化妆台并带有座位设置，增加舒适性； 速干大功率烘手器，比嵌墙烘手器快干时间更短；,设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况,17,专业分享,屋顶花园 亮点： 城市公共空间：屋顶花园成为周边市民的社区公共活动空间。 屋顶花园运营导向是关键：在城市公共空间中植入o2o餐饮、花鸟市集、攀岩，使屋顶花园突破了以往屋顶花园没用运营不能长久的弊病。 难点： 条件预留充足：53项目结构荷载、机电条件、防水等基础条件预留是屋顶花园设计的前提条件，比如采光窗周

15、边没有结构条件覆土、大树只能放在柱位上等。 机械设备空间尽可能缩小：屋顶花园导致机电设备空间压缩，只能通过钢平台、设备叠加等方式解决。 反思： 提前考虑机电管线排布：53屋顶设备未做BIM研究，导致施工中、完成后，有许多设备区域极难到达，最后只能通过钢爬梯、踏步等方式翻越。应通过BIM预留出维修通路。 预留花园条件：如确定做屋顶花园，需将屋顶花园的方案时间提前，确保土建施工图完成已屋顶花园的提资为前提。,设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况,18,专业分享,设计复盘：设计管理（与顾问单位合作过程中遇到的问题描述）,顾问间工作界面管理需划分清晰，是施工界面清晰前提 建筑、室内、幕墙、灯光、结构

16、、加固、钢结构、景观、机电（包含弱电、电梯、LED等专项）、燃气、人防、标识、AV、防火门卷帘配合单位、人防等 各顾问工作内容管理需严密交圈 主体合同需约定相关内容，并在方案完成后，通过界面梳理，完成对各顾问单位工作内容边界的详细界定，以保证各专业之间的严密交圈。 同时设计界面需与合约分判施工界面紧密结合。 设计例会制度能保证信息对称 通过每周的全顾问参与的设计例会，保证所有顾问之间信息对称，明确各供方成果交接标准，明确文件交换窗口，建立交接流程（提交、交底、意见反馈、确认）,顾问管理要点：,19,专业分享,设计复盘：设计管理（与顾问单位合作过程中遇到的问题描述）,总括LDI合同关注付款阶段、

17、驻场费用、惩处机制、奖项申报、配合盖章服务、LDI全专业统筹服务 付款条款做到分阶段、分比例，分业态。预判项目可能的进度和发展方向，甚至分区域、分地块细分付款； 合同中应明确约定因重大设计失误缺陷导致业主损失的，业主有权对设计单位设计费予以扣除，具体金额视后果由双方商定；明确供方配合模式及应承担的配合义务，明确例会制度，考虑在合同报价中；应约定驻场时间、费用；商业项目设计顾问后期阶段性全职驻场非常有必要，不建议在此上节约成本； 商定专业领域奖项报奖目标； LDI合同中应包含门窗、钢结构、弱电、燃气施工图出图盖章服务、BIM、钢结构深化盖章服务服务； LDI合同中应包含整合室内、幕墙、景观等其他

18、专项设计内容； 结构LDI合同中需包含加固设计、钢结构设计部分 LDI设计合同除了主体结构设计合同之外，应包含钢结构深化盖章服务内容（主要是钢结构主体的深化设计图纸需套设计院图框，并对其深化图纸对于主体结构的安全性，节点可靠性，施工的便利性进行审核）； 对于涉及结构超限的项目，应注明总体设计阶段的完成应以超限审查通过作为标准。 对于涉及加固改造可能的项目，应增加加固设计深化单位服务相关内容。 加固设计及施工一体化，供方由项目部牵头，设计部共同审核把控设计方的能力、资质及相关资源，设计配合审核其深化设计； 景观景观设计单位需包含图签服务，若无水景&垂直绿化等专项深化设计能力，提供供方、景观招标时

19、，包含绿化率验收 如由无出图资质景观设计公司出方案，建议签订合同长期合作合作，景观供方设计负责人必须有国内景观施工图设计经验； 景观设计合同应包含景观施工图盖章； 包含水景深化、垂直绿植墙深化；如无能力，后期协调采购提供合适供方； 由于商业项目绿化率一般做不足，交圈项目部景观施工招标要求包验收；,合同管理,20,专业分享,设计复盘：设计管理（与顾问单位合作过程中遇到的问题描述）,机电机电全专业整合服务、管综审核服务、弱电、燃气、电梯、AV(LED)等 机电系统方案、扩初须有丰富商办经验的机电顾问完成，并控制施工图落地； 弱电智能化设计尽可能包含在机电顾问设计中，明确出所有的功能模块，且应包含弱

20、电施工图设计阶段。 燃气方案、扩初设计应包含在机电顾问合同，规划出合理的管线路径、阀间、管井，并提资土建要求。 机电顾问合同服务应包含对其他机电相关专业交接面预留条件、审核提资、出具界面意见，各专业成果统一归口的内容。 机电顾问合同应包含精装修阶段 机电顾问应包含燃气施工图审图工作（主要为项目功能性及与其他专业交接问题）。 机电顾问服务范围应包括电梯、扶梯 电梯扶梯技术参数、流量由机电顾问或协调采购提供电梯厂家进行； LED屏幕技术参数、检测等可引入专业AV顾问提供技术支持； 幕墙泛光防雷&插窗机&室内幕墙相关等服务、灯光招标图中接线图服务 幕墙顾问合同中包含防雷、擦窗机等服务内容；应包含室内玻璃幕墙、薄膜结构。 泛光照明设计合同中应约定包含接电电路图、电气平面、系统等完整招标图。 BIMLDI对BIM模型的责任、管综 LDI设计合同应包含初步设计及施工图阶段BIM，很大程度上解决图纸的错漏碰缺问题。 BIM建议有第三方顾问进行建模、出校核报告；设计院有义务配合调整，反馈在施工图中。 BIM顾问合同应明确配合模式，技术要求，成果精度。 人防与平时院的配合 人防设计合同应包含与平时设计院配合； 人防平战转换手册及维护手册编制服务。,合同管理,21,专业分享,设计复盘：设计管理（对现行万科设计体系、流程的启示）,方案,扩初,施工图,深化图,土建施工图 土建、机电招标 幕墙