常州项目住宅调研报告(最终版)0126.ppt

1、金三角青龙西项目住宅市场调研及定位报告,1,总纲,一、城市概述 二、常州市房地产市场分析 三、项目的基本情况 四、市场定位及营销方案,2,一、城市概述,1、常州市地理环境、人口、交通情况 2、常州市经济发展及产业发展状况 3、常州市产业、城市发展规划,3,城市的地理环境,常州，简称“常”，别称“龙城”，是一座具有两千五百多年悠久历史的文化古城，底蕴深厚，是江苏省13个省辖市之一。位居长江之南、太湖之滨，处于美丽富饶的长江三角洲中心地带。 现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区。 全市面积4385平方公里，户籍人口357万人。,4,常州市人口情况,外来人口 据公安部门

2、统计，截止2008年末，全市外来暂住人口达152.27万人，比上年末增加2.96万人，增长2.0%，其中市区132.70万人，比上年末增长2.3%，占全市外来人口的87.2%。 常住人口 截止2008年底，我市常住人口（含在常居住半年以上的外来人口，扣除本地户籍人口外出半年以上的人口）总量达440.71万人，比上年末增加5.48万人，增长1.3%，增幅比上年下降0.9个百分点。在当年新增常住人口中，流动人口增加4.9万人，比重达89.4%。,5,常州市人口情况,人口密度 据按照面积和人口总数测算，常州市的人口密度为约8181人/平方公里。,天宁区面积约67平方千米，钟楼区面积约71平方千米，戚

3、墅堰区面积约31平方千米，新北区 面积约439平方千米，武进区 面积约1061平方千米，金坛市面积约976平方千米，溧阳市 面积约1535平方千米。,6,常州市交通状况,交通总体情况 常州水陆空交通便利，老京沪铁路（常州站为特等站）、京杭大运河、312国道和沪宁、宁杭、常宁，沿江高速（常苏），常澄，锡宜等高速公路，以及江苏第2大机场，4D级民航常州机场，构成了常州发达的水陆空交通网。此外在建的京沪高速铁路常州北站是沪宁线通过站中最大的车站，沪宁城际铁路常州站，以及总长近八十公里的城市高架快速内环路网和正在积极筹建的4条城市轨道交通线也给常州的交通增添亮色。 2008年1月1日开通了快速公交（B

4、RT），是江苏省内首个，也是国内最先进的快速公交系统。另外城市公共交通发达，市区内220余条公交车大多可以享受空调车1元刷卡6折的优惠。是继北京以后全国第二个给与市民公共交通优惠的城市。让常州人切实感受到了方便出行。,7,交通规划情况,构建小时交通圈： “一小时交通圈”，覆盖上海、南京等长三角北翼主要城市及周边相邻城市；“两小时交通圈”，覆盖杭州、宁波等长三角南翼主要城市。实现“1530”目标，即市区主要节点15分钟内驶入高速公路，市域乡镇30分钟内到达中心城市。,两小时交通圈,一小时交通圈,8,交通规划情况,形成“两纵四横一环”的高速公路网 两纵：扬溧高速公路、西绕城高速公路； 四横：沪宁高

5、速公路、联三高速公路、 锡宜高速公路、宁杭高速公路； 一环：由沪宁、联三、西绕城三条高速 公路共同构成常州市区的高速公路环。 规划建设“六纵八横一通道”的一级干线公路网： 六纵：镇广公路、金宜公路、新常溧线、常扬公路、新常漕公路、武澄公路 八横：沿江公路、常锡公路、常金公路、金武公路、沪宜公路、老明公路、 宁杭路、规划S122省道。 一通道：即在长江常州泰兴汽渡附近建设过江通道,9,交通规划情况,以京沪高速铁路、沪宁铁路为骨架，形成“一纵四横”的铁路运输网络 一纵：新长铁路 四横：镇南铁路，京沪高速铁路、沪宁铁路、宁杭铁路 以长江、京杭运河等国家水运主通道为基础，沟通长江三角洲江苏航道网，并与

6、各干线航道相通，实现内河航道网络化，形成“三纵两横一港”的水运主航道骨架。 三纵：锡溧漕河、德胜河接常宜运河、丹金溧漕河； 二横：京杭大运河、芜太运河 一港：长江常州港,10,城市概述,1、常州市地理环境、人口、交通情况 2、常州市经济发展及产业发展状况 3、常州市产业、城市发展规划,11,常州市经济状况分析,常州市经济及产业发展状况,常州市经济状况,人民收入及消费水平,主要产业的发展状况,12,常州市经济状况,国民经济平稳发展 2008年，全市实现地区生产总值（GDP）2202.2亿元，按可比价格计算增长12.4%，其中第一产业增加值68.3亿元，增长3.8%；第二产业增加值1297.5亿元

7、，增长12.1%；第三产业增加值836.4亿元，增长13.7%。产业结构继续优化，三次产业比重结构为3.158.938.0，其中第一、第二产业比重分别比上年下降0.3个、0.7个百分点，第三产业比重比上年提高1个百分点。全市按常住人口计算人均生产总值达50283元，按现行汇率折算超过7000美元。 财政收入稳步增长 全年实现地方一般预算收入185.2亿元，比上年增长17.2%；地方一般预算收入占GDP的比重为8.4%。财政公共服务和保障能力不断提高，财政支出结构进一步优化，对新农村建设、科技、教育、文化、卫生、环境保护和社会保障等领域的资金投入力度稳步加大，全年一般预算财政支出183.8亿元，

8、比上年增长18.8%，其中环境保护支出增长72.8%，科技支出增长10.1%，教育支出增长15%，社会保障和就业支出增长8.5%。,13,常州市经济状况分析,常州市经济及产业发展状况,常州市经济状况,人民收入及消费水平,主要产业的发展状况,14,人民收入及消费水平,消费：全年实现社会消费品零售总额758.2亿元，比上年增长24.1%，增速比上年提高5.7个百分点，高于全省平均水平0.8个百分点，其中批零贸易业实现零售额659亿元，增长23.6%；住宿餐饮业实现零售额90.6亿元，增长29%。 资产投入：全年完成全社会固定资产投资1448.2亿元，比上年增长20.3%，其中工业投入831.5亿元

9、，增长22.1%；服务业投入606亿元，增长17.4%。高新技术产业投资继续保持快速增长，全年完成投资231.7亿元，比上年增长48%，在全社会固定资产投资中所占比重由上年的13%提高到16%。 居民收入：城乡居民收入双双跨上新的台阶，城市居民人均可支配收入突破2万元，达到21592元，比上年增长13.1%；农民人均纯收入突破1万元大关，达到10171元，比上年增长12.6%。居民生活质量显著改善，城市居民恩格尔系数为33.8%，比上年下降1.2个百分点；农村居民恩格尔系数为37.7%，比上年下降0.3个百分点。,15,常州市经济状况分析,常州市经济及产业发展状况,常州市经济状况,人民收入及消

10、费水平,主要产业的发展状况,16,主要产业的发展状况,常州是近代中国民族工商业的发祥地之一，以经济发达、工商比翼而著称 上世纪八十年代初，常州成为闻名全国的工业明星城市，以乡镇工业发达为 时代特征创造了著名的“苏南模式”，是全国最早的“经济体制综合改革试点城 市”和“对外开放城市”。 如今，常州市以农机制造业、输变电设备制造业、汽车及配件制造业、新型 纺织服装业四大支柱产业为龙头，带动电子信息、新型材料工业、生物医药及精 细化工三大新兴产业的发展，着力打造先进制造业基地，规模和品牌效应逐步显 现。,17,城市概述,1、常州市地理环境、人口、交通情况 2、常州市经济发展及产业发展状况 3、常州市

11、产业、城市发展规划,18,常州市产业、城市发展规划,常州市产业、城市发展规划,常州2010年前产业规划,长江三角洲地区区域规划,常州市整体发展规划,19,常州2010年前产业规划,根据常州市“加快创新步伐、做强做优产业”的工作会议部署和坚持走新型工业化道路的要求，本市立足实施做强做优“装备制造业、电子信息、新能源及环保、新材料、生物医药”等五大重点产业和企业做强做大“8880”工程，推动产业结构调整，加快经济增长方式转变，促进全市工业经济持续创新和跨越发展。全市至2010年力争实现目标是： 总量目标 至2010年，全市规模以上工业销售收入达7000亿元以上，年均增长23.5%；其中，五大重点产

12、业销售收入达4330亿元，年均增长29.7%，占全市规模以上工业的61.8%，比“十五”末提升13.9个百分点。,20,常州2010年前产业规划,五大产业“十一五”发展目标 装备制造业。打造输变电设备、轨道交通设备、工程机械及车辆、新型农业机械、数控机械等产品群，力争销售收入2300亿元，年均增长26.5%。 电子信息产业。打造计算机及通讯设备、数字视听及电子元件等2大产品群，销售收入力争达到590亿元，年均增长30.15%； 新能源及环保产业。打造太阳能光伏产品群，销售收入力争达到300亿元，年均增长64.38%； 新材料产业。打造高分子材料产品群，销售收入力争达到1000亿元，年均增长32

13、.16%。 生物医药产业。打造生物工程及药品产品群，销售收入力争达到140亿元，年均增长29.8%。,21,常州市产业、城市发展规划,常州市产业、城市发展规划,常州2010年前产业规划,长江三角洲地区区域规划,常州市整体发展规划,22,长江三角洲地区区域规划,根据长江三角洲地区区域规划纲要，常州将与苏州、无锡、南通等城市以上海为龙头，形成上海都市区。常州与上海、苏州、无锡等的协作关系将更为紧密，经济联系进一步加强。,长江三角洲地区区域规划纲要（送审稿）中将整个地区划分为上海都市区、南京都市区、杭州都市区和宁波都市区。其中上海都市区将以上海为龙头，辐射城市范围为苏州、无锡、常州等。 常州作为上海

14、都市区的重要组成部分，将加强与苏州、无锡等的经济联系，重点发展电子信息和精细化工等行业。,23,常州市产业、城市发展规划,常州市产业、城市发展规划,常州2010年前产业规划,长江三角洲地区区域规划,常州市整体发展规划,24,常州市整体发展规划,常州主城区空间发展方向为“拓展南北，提升中心” 拓展南北 市区的南北两翼是常州市近期社会经济发展新的增长点，也是近期城市 发展的主要地区。北翼以国家级高新技术开发区为基础，以沿江开发为重点； 南翼以武进城区为基础，初步形成我市南部的新型工业区、生态居住区、观 光休闲区。 提升中心 通过控制、疏散、重构手段，大力发展现代服务业，大力发展现代服务 业，重组城

15、市中心功能，创造优美空间，提升中心城市形象。,25,常州市整体发展规划,主城区形成“一体两翼”分散组团式的空间结构 一体 即中心城区，范围为北至沪宁高速公路，东、南至联三高速公路，西至西绕城高速公路，为常州城市的本体，其主要功能为生活居住、公共服务、商业金融、旅游服务、科技教育和高新技术产业等。包括中心、高新、城西、湖塘、城东五个组团。重点规划建设“两圈”(市河和京杭运河文化景观圈)、“五区”(三个历史文化街区和城北现代旅游休闲区、淹城遗址公园和滆湖旅游休闲区)、“一城”(以高等职教为特色的高等职教基地)、“三园”(城北国家级常州高新技术产业园区、城西工业园区、城东工业园区)、“三中心”(公共

16、服务中心、商贸中心、文化中心)。,26,常州市整体发展规划,两翼：主城的南翼和北翼 南翼： 即武南组团。范围为联三高速公路以南，南至公路大外环南线。重点规划建设“一园”(武进高新技术产业南园)、“两区”(常州环滆湖和太湖休闲度假区)。 北翼： 包括新龙、新港二个组团。范围为北至长江，南至沪宁高速公路。重点规划建设“一港”(长江常州港)、“一区”(滨江工业区)、“一城”(新龙新城)、“二园”(电子工业园和环保产业园)。,27,总纲,一、城市概述 二、常州市房地产市场分析 三、项目的基本情况 四、市场定位及营销方案,28,二、常州市房地产市场分析,1、房地产开发整体状况 2、房地产销售状况分析 3

17、、房地产营销状况分析,29,1.1 房地产开发投资分析,近几年，常州市房地产开发投资增长迅速； 房地产开发投资占固定资产投资比例越来越重，房地产市场开发潜力巨大。,以上数据均来自常州房管局,30,1.2 施工、竣工及销售面积情况分析,2005年到2009年，房地产土地供应、销售面积、竣工面积总体上都处于上升态势; 在经历了08年全国房地产市场动荡大调整后，房地产市场现已日趋成熟。,数据来源：常州统计局,31,32,1.3 常州各区房地产市场分析,片 区 概 况,新北区,戚墅堰区,武进区,钟楼区,天宁区,天宁区,片区楼盘一览,典型楼盘调查,片 区 综 述,33,天宁区概况,片区特征： 天宁区位于

18、常州市中部，因天宁寺坐落其间而得名，东连戚墅堰区，西接钟楼区，南邻武进区，北靠新北区，京杭运河、沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道穿境而过。天宁区为常州市主城区及经济中心，区域内居住人口多，为常州五个片区中人口密度最大的片区。常州市核心商圈、火车站、长途汽车站、港口码头等主要的交通设施均坐落于该区。 功能定位： 天宁区的空间区位已经由城市边缘区向城市中心区转换。 片区规划： 天宁区在定位为城市中心区的基础上，对天宁区域进行了整体规划，对城市交通、绿化、公共实施建设都进行了详细规划。,天宁区在售楼盘一览表,34,天宁区在售楼盘一览表,35,36,典型楼盘详细调查,观澜彩虹城（四期）,楼盘地址：天

19、宁区永宁北路与龙城大道交汇处 开发商：常州钱江置业有限公司 建筑规划：华森建筑（深圳） 景观设计：老圃景观（上海） 营销策划：上海新远（上海） 总占地面积：13万平米 总建筑面积：30万平米 总户数：921户 绿化率：30% 容积率：2.22 使用率：80.8% 外立面：现代风格、面砖；淡褐色的凝练立面色彩,底层4.8米的超高架空,双层错阳台的标新设计 产品定位：中高档 客户群定位：自住 交房标准：毛坯 层高：2.9米 四期开盘时间：2009年9月6日 四期交房时间：2011年底 电梯设置：2梯4户,楼盘实景图,户型配比：,37,典型楼盘详细调查,观澜彩虹城（四期）,目前售价：约6000元/；

20、 营销模式：前期办卡，开盘当日根据卡号顺序进行选房； 管理费：0.78元/月； 电梯费：0.4元/月； 停车位：约550个；约8万元/个； 停车位租金：产权停车位350元/个/月；人防停车位230元/个/月； 人流动线设计：该楼盘在东、南、北三个方向各设置了一个小区入口； 景观、园林、休闲设施配置：6000平米内观湖、1000平米中庭绿化、300游泳池等； 交通状况：14路、31路、60路、10路、41路等公交车经过； 周边配套： 小区内部配套：幼儿园； 中小学：翠竹小学、翠竹中学； 周边配套：信特超市、苏果超市、欧尚超市（在建），银行；,小区内景,38,典型楼盘详细调查,常发永宁雅苑,楼盘地

21、址：天宁区永宁北路； 开发商：江苏常发置业集团有限公司； 景观设计：杭州明瑞（国际）； 总占地面积：59400平米； 总建筑面积：15万平米； 绿化率：45%； 容积率：2.5； 使用率：83.3% 外立面：现代风格、面砖；简单明快的立体线条将现代与传统统一起来，彰显时代气息； 楼盘定位：住宅； 产品定位：中高档； 客户群定位：自住； 交房标准：毛坯； 层高：2.9m； 楼间距：100m； 开盘时间： 2008年3月30日(一期)；2008年5月（二期）； 交房时间： 2010年1月28日(一期)；2011年（二期）； 电梯设置：二梯四户；,近期推出产品户型配比：,小区效果图,39,典型楼盘详

22、细调查,常发永宁雅苑,目前售价：约6500元/； 管理费：0.5元/月； 物管公司：常发公司 营销模式：前期办卡，开盘当日根据卡号顺序进行选铺； 停车位：售价：约8万元/个； 人流动线设计： 景观、园林、休闲设施配置： 小区中庭设有音乐喷泉广场；小区设有新风系统、三菱电梯、指纹密码锁、彩色对讲系统、电梯三方对讲系统等； 商业配套： 概述：该楼盘的商铺尚未正式对外招商销售。 商业与住宅建筑格局关系：一致； 商业与住宅人流动线关系：商业部分沿小区主入口两侧分布； 交通状况：14路、31路、231路、10路公交直达； 周边配套：中国邮政、华联超市、信特超市、翠竹菜场、外国语学校等；,小区内景,40,

23、典型楼盘详细调查,优品名筑2期,项目卖点： 区域位置/晋陵路、北环路枢纽地段，连接市中心与新区的新城市中心，享受中心区五大城市一级配套，更享有城市核心无可拟的升值空间； 交通便利/晋陵路已成为连接新区与市区的最主要的动脉干道，公交线路众多，出行极期方便； 高尚品质/鼎立于新行政中心一级辐射中央高尚生活区；一期现房实景呈现，高品质现房细腻体现； 典藏风景/视野的广度，生活的高度。独有25F高尚公寓，北塘河、市民广场、博物馆、大剧院、体育中心一览无余，远眺新行政中心，景观无遮挡。 精致户型/小户型、低总价，功能全，独有人性化双开间设计，部分复式产品组合自由，多重空间感受； 交通条件：32、33、4

24、2、47、19路；,实景图,41,典型楼盘详细调查,优品名筑2期,楼盘地址：晋陵北路与北环路交界处； 开发商：常州市房屋拆迁有限公司； 物管公司：常州市三合物业管理公司 营销策划：上海众盛； 总占地面积：14850平方米； 总建筑面积：3万余平方米； 总户数：237户； 绿化率：40%； 容积率：2.12； 使用率：约为80% 外立面：现代风格、面砖； 产品定位：中档； 客户群定位：自住为主，投资为辅； 交房标准：毛坯； 层高：2.9米； 交房时间：现房； 电梯设置：2梯9户或2梯10户； 目前售价：5500-5600元/； 楼层差价：25元/；,人流动线设计：小区只设置一个入口； 景观、园林

25、、休闲设施配置：小区中间为绿化花园，配套有老人康乐设施，景观水池等； 商业与住宅人流动线关系： 商业部分位于楼盘入口两侧； 周边配套：新怡华超市、欧尚超市、锦绣菜场、武进医院、银行，生活配套齐全；,户型配比：,42,天宁区综述,购买群体分析： 购买群体：本地居民、公务员、企事业单位工薪阶层、个体户、企业管理人员等 置业性质：1次或2次置业 置业目的：自住为主，少量投资 户型设计分析：区域内主要的户型为两房、三房户型，以自住型户型为主。 片区潜力：随着天宁区的规划建设和商圈效用的带动，区域内住宅急需升级 改造，区域市场发展潜力仍然巨大。,43,1.3 常州各区房地产市场分析,钟楼区,片 区 概

26、况,新北区,戚墅堰区,武进区,钟楼区,天宁区,片区楼盘一览,典型楼盘调查,片 区 综 述,44,钟楼区概况,片区特征：钟楼区位于常州市区西部，东与天宁区相传，西及西南与 郊区接壤，北与新区相邻，地处常州市的政治、商业、文 化中心，与天宁区组成了常州市的中心城区。 功能定位：常州的中心区域，是经济、文化、金融、商贸中心。 片区规划：依托该区良好的软硬件设施和资源，规划建设服务外包集 聚区。,45,钟楼区在售楼盘一览表,46,钟楼区在售楼盘一览表,47,钟楼区在售楼盘一览表,48,典型楼盘详细调查,泰盈八千里,实景图,道路与交通： BRT线路直达；5、22、221、310、328、517路公交线路

27、到达。 物业管理单位及费用:管理费：1 元/月 营销模式：先预付2000元诚意金办卡排号，待正是开盘后按照排号顺序选房。 项目主要卖点： 规模优势：小区总规模66万平米，在园林设计、小区配套方面均有很大优势。 居住环境：小区远离市中心，内部景观设计完善，绿化率达到50%，楼间距大，为业主创造出良好的居住环境； 交通优势：BRT开通大大提升了该项目的附加值； 户型设计齐全：户型设计从37-166，全面覆盖各种客户需求；,49,典型楼盘详细调查,泰盈八千里,公共配套设施： 教育配套：花园幼儿园、西林小学、花园一小、花园二小、城南小学、谭墅小学购物场所：信特超级市场、新怡华超市、新天市场、欧尚超市、

28、大润发超市（已奠基） 金融服务：中国银行、中国农业银行、交通银行 医疗保健：西林医院、星明医院、仁爱医院 餐饮娱乐：兆源大酒店、凯莱假日酒店、武夷山大酒店 绿地公园：西林公园（筹建中）、五星公园、荆川公园 其他配套：西森邮局、西林派出局、西郊加油站、凌家塘农副产品批发市场、花园市场、马公桥市场、陈渡农贸市场,项目地理位置：常州钟楼区怀德南路55号 开发商：荷兰GTC/香港泰盈 物业管理：高正物业(国家一级资质) 占地面积：200000 建筑面积：660000 总户数：4646户；二期即将推出140套 容积率： 2.8 停车位：地下停车场1：0.6 绿化率：50% 层高：2.9米 层数：28 实

29、用率：约80% 开盘时间：二期尚未确定 入伙时间：2011年底 产权： 70 年 电梯设置：两梯五户 交楼标准：毛坯 层差：10元/ 管理费：1.09元/月,50,典型楼盘详细调查,枫逸人家3期,小区景观设置：小区总建筑面积约17.52万平方米，规划建设住宅及配套公建楼宇共计28幢，建筑密度为21.6%。另有占地8630平方米的幼儿园及沿街酒店式公寓，小区在规划上布局新颖，主体建筑间距开阔，地下车库，人车分流，部分建筑底层架空，景观、绿地空间充足，是都市人理想的安家栖息地。 项目主要卖点：北临星港大道，东接玉龙路，南接香樟路，西为童子东路。东边是未来常州市最大的开放式公园青枫公园，南面有建设中

30、的北港小学，与钟楼区政府隔路相望，是入驻常州市钟楼经济开发区的第一个中高档商品房楼盘，占尽天时、地利，必将成为钟楼经济开发区的经济文化中心。,实景图,51,典型楼盘详细调查,枫逸人家3期,项目地理位置：枫逸人家位于钟楼区钟楼经济开发区工区旁。北临星港大道，东接玉龙路，南接香樟路，西为童子东路。 开发商：常州金茂置业有限公司 物业管理：常州金谷物业管理公司 占地面积：8.58万平方米 建筑面积：17.52万平方米 总户数：436 容积率： 2.0 停车位： 地下停车位231个 绿化率：45% 层高：2.9米 层数： 11层 实用率： 85% 开盘时间： 09年6月 入伙时间：2011年6月 产权

31、： 70 年 均价：4300元 层差：30-40元/,电梯设置：1梯两户 交楼标准：毛坯 管理费：0.7元/月 配套设施： 小区内部配套：幼儿园、酒店式公寓 中小学：北港小学、北港中学 幼儿园：小区内双语幼儿园 综合商场：大型超市 邮局：勤业邮局 银行：中国银行，工商银行，农业银行 医院：拟建中医院分院 其他：青枫公园、星港花园内大型菜场和超市 外立面风格：现代主义风格 道路与交通： 北临星港大道，东接玉龙路，南接香樟路，西为童子东路 229路、225、259路到梅花路下车,52,钟楼区综述,购买群体分析： 购买群体：本地居民、公务员、企事业单位工薪阶层、个体户、青年人员、首 次置业者等。 置

32、业性质：1-2置业及以上。 置业目的：自住为主。 户型设计分析：三房为主，自住型户型。 片区潜力：钟楼区为常州市商业中心，随市政配套的进一步建设，区域 内老式住宅急需改造升级，房地产市场有一定的发展潜力。,53,1.3 常州各区房地产市场分析,新北区,片 区 概 况,新北区,戚墅堰区,武进区,钟楼区,天宁区,片区楼盘一览,典型楼盘调查,片 区 综 述,54,新北区概况,片区特征：常州新北区位于常州市城北,北濒长江,南至沪宁铁路， 东靠上海,西邻南京,与苏州、无锡、 镇江连袂成片。区 域内地广人稀，房地产发展迅猛，新楼盘众多。 功能定位：常州新的行政、经济、文化中心区，高新技术产业聚集 区，沿江

33、的港口、重化工经济区和现代化新城区。 片区规划：常州城市空间发展战略为“完善东西、发展南北、重点 向北、开发江边”，常州新区是常州城市L形规划布局 形态的向北发展带，是实现“以港兴市、连江通海、三 区一线，再造常州”发展目标的空间载体。,新北区在售楼盘一览表,55,56,新北区在售楼盘一览表,57,新北区在售楼盘一览表,58,典型楼盘详细调查,阳光福地,项目主要卖点： 城市中心地段优势 地处新北区城市中心，常州市政府旁、市政建筑群、写字楼、高科技工业园区、高档住宅、完善的商业生活设施、区域发展潜力和地段价值优势明显； 通江大道景观路中心位置，BRT快速公交、多条公交线路环绕，出行方便。 周边配

34、套齐全 周边公共配套设施：临近市民广场、规划馆、博物馆、大剧院、体育中心。 商业配套：每家玛超市、麦德龙、太阳城、香格里拉酒店等 其他便民公共配套：三井医院、规划建设妇幼保健院； 河畔景观 项目高层可看到三井河畔风光； 项目劣势： 在该项目“3号楼与4号楼”两栋32层高的建筑中间，增建一栋20层的楼宇，使3栋楼连为一体，外形上成“凹”形，有损项目整体外观形象。 项目自身园林景观有限，同时与小区外部仅用围栏割开，小区私密性与安全性有所限制。,实景图,59,典型楼盘详细调查,阳光福地,项目地理位置：新北区通江大道与太湖路交汇处 开发商： 常州福地置业有限公司 物业管理：江苏高正物业 占地面积：20

35、920平米 建筑面积：10万平米 容积率：4.2 停车位：1：0.7 绿化率：30% 层高：2.9米 层数：32 套数：本期推出64套 售价：64006700元/ 实用率：80% 开盘时间： 2008年5月 入伙时间：2010年12月底 产权： 70 年 层差/朝向差：30元/ 300元/ 交楼标准：毛坯,公共配套设施：临近市博物馆、规划馆、大剧院、体育中心及市民广场等城市级配套。 商业配套：每家玛超市、华联吉买盛超市、 麦德龙超市、太阳城铜锣湾、新世界商业广场，太湖路商业街； 银行：中国建设银行、中国农业银行、交通银行、中国银行、中国工商银行； 医院：高新区妇幼保健中心、华山医院； 酒店：中

36、天凤凰大酒店、金陵江南大饭店、锦江国际、 香格里拉大酒店； 学校：河海大学、三井小学。 外立面风格：现代主义风格 道路与交通： 交通：11路，13路，18路，36路等多条公交线路，BRT快速交通太湖路站 物业管理单位及费用: 物业管理单位：常州高正物业； 管理费：0.83元/平方米月。 营销模式：直接销售,60,典型楼盘详细调查,装修标准： 外墙：涂料或面砖； 内墙：厨房、卫生间水泥砂浆墙面，其他为7：3白水泥批嵌； 顶棚：7：3白水泥批嵌； 地面：水泥铺面 门窗：进户门：钢质防盗门或与其同等档次的进户门；内门：不安装；窗：铝合金窗； 厨房：预留上、下水接口，天然气管道接口，子母烟道； 卫生间

37、：预留上、下水接口； 阳台：阳台未封闭； 电梯：江南嘉捷或与其同等档次的电梯； 其他：（1）各楼梯单元入口设置电子对讲铸铁门或与其同等档次的单元门及对讲系统，对讲机配备到户；（2）公共通道和楼梯间：公共通道采用地砖铺贴、楼梯间为水泥地坪；天棚，内墙面普通内墙涂料； 有线电视：预留有线电视插孔。,效果图,天山花园2期,61,典型楼盘详细调查,天山花园2期,楼盘地址：新北区长江路与飞龙路交汇处（西邻潼子河、北邻飞龙路、南邻沪宁城际铁路、东邻昆仑路）； 开发商：金桥房地产开发股份有限公司； 物业管理：中州物业； 总占地面积：16.5065公顷； 总建筑面积：38万平方米； 总户数：9666户； 绿化

38、率：45%； 容积率：1.94； 使用率：约80%； 外立面：现代风格、涂料； 产品定位：中档； 客户群定位：自住为主，小部分投资； 层高：2.9米； 二期开盘时间：2009年12月12日； 二期交房时间：2011年； 电梯设置：2梯4户； 管理费：0.5元/月；,目前售价：3600-4200元/； 营销模式：前期办卡，开盘当日根据到场顺序进行排号选铺； 12月12日开盘，据了解，二房二厅一卫（建筑面积为85平米）户型最受欢迎，销售率达70%。 电梯费：0.4元/月； 停车位：地下车库3.57万平方米，其中机动车位6000个，非机动车泊位5850个； 人流动线设计：小区入口2个； 景观、园林、

39、休闲设施配置： 2.8万平米； 商业与住宅人流动线关系：商业部分与住宅分开，位于小区的东南两侧； 交通状况：50路、201路公交车，在建BRT3号线和绕城高速公路； 周边配套：在建的飞龙中心湿地公园；,62,新北区综述,购买群体分析： 购买群体：公务员、企事业单位工薪阶层、个体户、房地产投资者等。 置业性质：1-2置业及以上。 置业目的：投资为主，自住为辅。 物业管理水平：区域内住宅小区物业管理水平相对常州其他几个区物管水 平要高，管理费控制在0.81.8元/平米月之间。 户型设计分析：由于本区域大部分楼盘以均以投资性产品为主，故二房及 公寓户型较多。 片区潜力：新北区为常州市最新开发的片区，

40、随着常州市新政府的迁至， 新北区责无旁贷的成为常州市新的政治、文化中心，借助政府的规划建设，市政配套越发成熟，区域内住宅市场需求越来越大，区域住宅市场升值潜力较大。,63,1.3 常州各区房地产市场分析,武进区,片 区 概 况,新北区,戚墅堰区,武进区,钟楼区,天宁区,片区楼盘一览,典型楼盘调查,片 区 综 述,64,武进区概况,片区特征：武进位于长江三角洲太湖平原西北部，濒太湖，衔湖 （西太湖），东邻江阴、无锡，南接宜兴，西毗金坛、丹阳，北接常州城区、新北区。武进区由市改区，区域总面积及人口均为常州各分区之首，综合经济实力强。 功能定位：区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体 的城

41、市商务中心区 片区规划：以常州世贸中心为核心区域和核心项目的武进区CBD发 展目标，建设一个新概念型CBD。,武进区在售楼盘一览表,65,66,武进区在售楼盘一览表,67,武进区在售楼盘一览表,68,典型楼盘详细调查,万泽国际,项目主要卖点：该项目凭借良好的区位优势及酒店式小户型主要目标群体锁定以投资为目的的客户，主要强调项目的投资价值。 1.项目位于武进区CBD核心，周边市政配套齐全，潜在租赁客户众多。目前周边类似产品的月租金高达1500元,投资回报有保障。2. 通过外挑部分、阳台转换功能，使得赠送面积高达30%-40%；项目内部设有中庭，增加通风、采光面；LOFT公寓办公、自住皆可，买一层

42、送一层，5.4米挑高，舒适性更好，实用性更高。3.武进区唯一的高星级酒店+酒店式公寓的综合体项目，是武进区唯一真正意义上的酒店式公寓；硬件上依托高星级酒店的配套，软件上享受纯正的欧洲酒店式服务。让您365天，天天享受高星级酒店的服务。 项目劣势：武进区作为常州市新开发区，目前住房开发量大，在该项目周边就有旺府公寓、常发嘉园、新城公馆、御城等多个新建小区，区域内人流稀疏、房屋大量空置，区域要兴旺起来发挥项目的最大投资价值有待时日。,效果图,69,典型楼盘详细调查,万泽国际,项目地理位置：常州武进区延政东路与常武南路交汇处 开发商：常州市万泽天海置业有限公司 占地面积：11545 建筑面积：约6万

43、 容积率：3.8 绿化率：30% 层高：2.9米 层数：27 套数：约500多套 实用率：76% 开盘时间： 2009年12月12日 入伙时间：2011年12月底 产权： 70 年 均价：约6500元/ 层差：50元/ 朝向差：600元/（东西朝向差），项目为塔楼朝北方向房间采光很差 外立面风格：外立面采取波浪式建筑风格；,周边商业情况：斜对面为常州世贸中心； 停车位：负1、2层停车场，共车位280多个 小区平面布局，环境及园林： 项目为单体塔楼结构，1-3层为商业裙楼，内部设置有大堂、商场、展厅、餐饮、娱乐、商务会议等；四层为花园架空层；五十八层为平层酒店式公寓，十九二十八层左侧为高星级酒店

44、，右侧为挑高5.4米LOFT酒店式公寓。 项目的主要营销手段/策略： 价格在开盘前尚未确定，售楼处只提供项目区间价。在开盘当日公布各房价格。 营销模式：采取排号方式，客户交纳2000元牌号费，在开盘当然按照牌号顺序选房，未选中退还排好费用。 销售状况分析：项目正在打桩，只采取排号认购方式，调研时尚未销售。 目标客户：主要针对投资客户；部分年轻白领过度用房。,70,项目主要户型/及销售率估算：,楼盘概述： 该楼盘位于武进区商务中心区，当期住宅以小户型公寓为主，主要客户群为来自上海、南京、温州、深圳等地的投资客，主要看重该片区的未来发展潜力。,效果图,典型楼盘详细调查,莱蒙城铂晶,71,典型楼盘详

45、细调查,莱蒙城铂晶,楼盘地址：武进区延政中路区政府对面； 投资商：莱蒙鹏源国际集团有限公司； 开发商：常州莱蒙水榭花都房地产开发有限公司； 物业管理公司：莱蒙物业； 物业顾问公司：加拿大高力国际； 景观设计单位：杭州园林设计院； 建筑设计单位：加拿大森拓设计机构/江苏筑森设计有限公司； 整合推广：杭州远创营销； 总建筑面积：100万平米，目前销售的未独栋小户型公寓； 绿化率：50%； 容积率：2； 使用率：76%； 电梯设置：3梯18户； 层高：2.8米；,开盘时间：2009年9月； 交房时间：2011年底； 外立面：现代风格、面砖； 产品定位：中高档； 客户群定位：投资或资助； 目前售价：均

46、价5500元，目前5200-5600元/； 停车位：1：0.8 人流动线设计：该栋建筑的中间位置设置入户大堂； 景观、园林、休闲设施配置：五星级Holiday Inn酒店、国际双语幼儿园、莱蒙公园等丰富高端的生活配套； 商业配套：该栋住宅的1-2层为商铺，尚未对外招商销售，具体信息未对外公布； 交通状况：908路、921路公交； 周边配套：常州市文化艺术中心、常州二院、大学城；,72,项目主要卖点：项目户型设计主要为40-60平米的单身公寓，主要目标群体锁定为投资型客户；该项目主要倡导楼盘未来的升值价值。,典型楼盘详细调查,亚泰财富中心,层差：12元/；朝向差：600元/ 销售率：约35%,项

47、目主要户型及销售：,效果图,73,典型楼盘详细调查,亚泰财富中心,项目地理位置： 武进区花园街与滆湖中路交界处 开发商：常州市亚泰房地产开发有限公司 物业管理：常州天安物业 占地面积： 17000 建筑面积： 12万 容积率： 5.5 停车位： 1200个 绿化率：36% 层高： 3.2米；挑高5.2米； 层数： 42层 套数：共1112户 实用率：78% 开盘时间：2009年7月 入伙时间：2011年底 电梯设置：5梯40户 产权： 70 年,交楼标准：毛坯 公共配套设施： 地处大学城，对面为常州理工学院 外立面风格：现代主义风格 小区平面布局，环境及园林：1-4层商业，5层办公，6-9层酒

48、店，10-25层酒店式公寓，26-42层为复式结构住房。 道路与交通： BRT-B11号线路经过 营销模式：直接销售 项目劣势： 区域发展有待时日：区域内人迹罕至，商业配套、生活配套均有不便，要使该区域发展成熟，仍需要很长一段时间； 房间以环形布局，北向房间尽管价格便宜但采光仍是硬伤，同时北向户型数量众多，对项目整体销售造成一定压力。,74,武进区综述,购买群体分析： 购买群体：本地居民、公务员、企事业单位工薪阶层、个体户、二次置业者等。 置业性质：1-2置业及以上。 置业目的：自住及投资，相对常州市区投资性购房比例重。 物业管理水平：区域内住宅小区物业管理水平相对常州其他几个区物管水平要 低

49、，管理费控制在0.51元/平米月之间。 户型设计分析：一房一厅及单身公寓等投资性小户型为主。 片区潜力：武进区由市改区，片区总面积庞大，居住人口多，生活配套、市政配 套均较成熟，现已成为常州市房地产开发的热点区域之一，区域内住宅市场升值潜力大。,二、常州市房地产市场分析,1、房地产开发整体状况 2、房地产销售状况分析 3、房地产营销状况分析,75,2.1 常州市商品房住宅销售状况分析,2005年至2009年，常州市商品房住宅总销售面积总体上呈上升的态势； 2008年，由于全球金融危机的影响，整个房地产市场陷入最低谷，全年商品住宅销售 面积较上一年跌落幅度达21%，2009年随着全球经济的渐渐回

50、暖，全市房地产发展迅 猛，住宅市场井喷，全年商品房住宅销售面积约为08年的2倍，增长速度达99%。,以上数据均来自常州房管局,76,2.2 常州市商品住宅销售价格分析,市区商品房住宅历年销售均价走势,2006年至2009年，常州市区商品房住宅的销售均价呈持续上升的态势，房地产市 场较繁荣。 价格增长不够稳定，09年价格增长幅度较大。,数据来源：常州房管局,77,2.3 常州市商品房住宅销售价格分析,2009年各月度市区商品房住宅成交价格走势,2009年112月，市区商品房住宅成交价格总体呈上升的态势； 各月份推出的住宅产品质量及各楼盘的营销手段不一样，导致成交均价增长速度不够稳 定，由图可知，

51、2、6、10、12月份全市商品房住宅销售均价增长幅度较大，由此可见以 上月份为常州市商品房住宅销售旺季。,78,二、常州市房地产市场分析,1、房地产开发整体状况 2、房地产销售状况分析 3、房地产营销状况分析,79,3.1 常州现行营销策略,打折送礼,1、茂业泰富城：VIP卡登记，1000元抵11000元。 2、府河名居：乐居卡，现场签约“礼上礼”，当天签订，可额外享受10000元现金优惠 3、水岸丽舍：预交10万元意向金，即可优先认购房源 4、景瑞曦城：鸿运十倍金1000=10000，缴纳1000元购房诚意金，最高可抵1万元 5、吟枫苑：限量VIP卡，充一万抵两万。 6、文慧苑：5重大礼，一

52、重礼：A户型：94折+赠送负二层车位，E户型：95折+赠送30000元现金抵用券；其他户型95折；二重礼：老客户带薪客户，最高奖励5000元；三重礼：购买指定户型可享受豪华双飞游及品牌婚纱摄影一套；四重礼：教师、医生、拆迁户，在原优惠基础上在额外享受98折；五重礼：凭搜房网的“搜房卡”，在原优惠基础上在额外享受99折（B、E户型除外）。 7、朗诗国际街区：存2万抵5万，认筹大礼限时进行。 8、香江壹品：2万元“VIP”卡，VIP优惠一：办卡开盘100元/优惠；VIP优惠二：早一天办卡再享每天总价500元优惠，最高累计优惠达5000元，VIP优惠：凭卡可享受开盘当日其他额外优惠。,80,9、香江

53、壹品： 2万元VIP卡，最高优惠25000元，开盘当日凭VIP卡入场购房。 10、君悦缇香：总价30万起，最高优惠达3.8万。 11、晋陵公馆：三重豪礼，浓情酬宾：第一重：看房获赠2000元购房优惠全；第二重：选购全新房源，豪享5000元浓情大礼！第三重：选购全新房源，再享98折惠上加惠！ 12、茂业泰富城：首发特价3588元/平米起，VIP卡1000元抵9000元。 13、天润园：限量发售VIP诚意卡，10000抵20000。 14、中央花园：买206总价优惠18888元/套，买174总价优惠12888元/套，买130总价优惠8888元/套，开盘期间购房，赠英派斯健身卡一张。 15、景瑞曦城

54、：二期U+领域2000元能抵15000元。 16、中意宝第：三房送三万，四房送四万。 17、茂业豪园：1000元抵9000元VIP卡认购逐秒递减，开盘前高性价比豪宅最后机会。,3.1 常州现行营销策略,打折送礼,81,常州开发商在开盘推出打折送礼活动，在有效聚集人气之余对楼盘销售起促进作用； 对于新开楼盘，这种打折送礼活动对于促进楼盘销售的效果更为明显； 常州无论是开发商还是代理商运用该类营销手段较成熟； 直接折扣或优惠对于持币待构的刚性需求客户群有很大的吸引作用； 推出促销活动，不仅促进单个楼盘销售，而且会带动整个房地产市场的销售。,打折送礼活动之优势,82,绿地世纪城 携手常州媒体精英举办

55、“常州媒体绿地行”活动，对绿地在上海、昆山花桥镇等地项目进行考查，并且深入绿地21城、南郊别墅、新里崴廉公寓三个项目进行实地体验，充分领略到了绿地产品的魅力。,3.2 常州现行营销策略,举办SP活动,83,景瑞曦城 沙雕文化艺术节，专业沙雕大师现场雕塑，精彩魔术、异域舞蹈、搞怪小丑表演,君悦缇香 CCTV非常6+1香缇湾花园杯全国选拔赛常州站,常发豪庭国际 以顶级奢侈品展代言顶级豪宅生活主办顶级奢侈品展，金玉气质璀璨绽放,3.2 常州现行营销策略,举办SP活动,84,嘉城尚郡 在售楼中心举行了内部认购活动。,3.2 常州现行营销策略,举办SP活动,85,新城上街 在武进假日大酒店举行品牌商家进

56、驻签约盛典，商家及意向客户亲临现场。,3.2 常州现行营销策略,举办SP活动,86,SP活动一般是由区域各主力盘举行 SP活动目的是提升企业和项目的知名度和美誉度，从而对项目的销售起到促进作用； 从目前市场来看，整体市场回暖，成交节节攀升，市场销售策略上打折促销成为主流，举办SP活动少量上升。,SP活动总结,87,总纲,一、城市概述 二、常州市房地产市场分析 三、项目的基本情况 四、 市场定位及营销方案,88,三、项目基本情况,1、项目位置地段,2、项目规模及各项技术指标,项目位于常州市天宁区，位于青龙西路北侧，毗邻常州小商品老市场九龙市场，通过青洋路可以直上沪宁高速，交通地理位置优越。距离常

57、州市火车站及长途汽车站约2公里，距离常州市最繁华商圈“南大街商圈”约3公里。,89,三、项目基本情况,项目紧邻青龙西路，毗邻九龙小商品市场，项目地块原为常州随车工具厂，现为已拆迁后的平地，地块形状比较规整。,3、项目地块现状,地块现状图,90,西面：九龙小商品批发市场与金山角小商品批发市场。,4、项目四至,北面：金山角小商品批发市场的大户区和虹景花园,东面：金山角市场商户出租的民房仓库、常州市弹簧厂和常州康华龙业玻璃有限公司,南面：项目南面为天宁区青龙街道常青社区卫生服务站。,91,三、项目基本情况,5、项目周边交通状况,项目南面紧邻青龙西路，向北距竹林北路约600米，向东距虹景路约50米，向

58、西距飞龙东路约20米。项目南面正对常州市快速公交红梅新村中转站，通过青龙西路连通青洋路，直上沪宁高速，交通地理位置十分优越；项目周边的青龙路、竹林路、飞龙路、龙城大道都均至少为双向六车道，车流量大，道路通达性好，途径项目的公交线路多达11条。,92,项目周边交通状况,项目附近的公交系统相当完善，公交线路遍布了常州市各个管辖区中心、市区主要的住宅小区及大型商场，项目自身的公交直达性良好。,项目附近公共交通完善,93,三、项目基本情况,6、项目周边环境及配套（居住环境、商业环境）,项目位于常州市天宁区红梅生活圈内，周边商业、教育、市政配套齐全，项目周边住宅小区及居民生活区较多，区域内人口密集。,9

59、4,7、项目周边在售楼盘分布情况,95,项目周边可比楼盘解析,基本经济指标： 占地： 13万平方米； 建筑面积： 30万平方米； 建筑类型： 17层、18层、24层、28层； 停车位：1399；,开盘：2009.9 均价6000元/平米左右,彩虹城,产品分析： 目前状态： 销售率为90%左右； 目标客户构成： 公务员、教师、个体户、投资客； 梯户比：1梯2户； 周边配套：翠竹小学、翠竹中学、信特超市、苏果超市、欧尚超市（在建）、工行、建行、武进医院； 景观规划：中式园林； 管理费： 0.78元/平方米月,96,项目周边可比楼盘解析,基本经济指标： 占地： 12万平方米 建筑面积： 24.2万平方米 建筑类型： 24栋高层、4栋小高层、8栋联排别墅,开盘：2009.10 均价5500元/平米左右,水晶城,产品分析： 目前状态：销售率为80%左右； 园林景观：水晶生态； 建