开发商、物业管理公司、业主三者之间关系

1、开发商、物业管理公司、业主三者之间关系发展商与物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾与纠纷 , 给物业管理工作带来了很大得麻烦 , 究其原因，大多数矛盾或纠纷得产生就是由于物业管理公司或发展商对物业管理中得法律关系不清楚 , 许多业主不明确自己拥有得权力 , 应承担得责任。物业管理中有着哪些法律关系要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中心得法律关系。只有理顺了关系 , 才能够知道各方面得关系。物业管理工作中几个主要方面有 : 房屋产权所有人或使用人、发展商、物业管理公司与其她与物业管理相关连得行业以及政府有关部门 .、发展商早期在物业管理中得作用发展商将物业建成 , 并经政府有关部门综合

2、验收合格后 , 经过房产交易将产权转移给新得房屋产权所有人。这里得法律关系得变化就是发展商由原来拥有土地使用权与房屋所有权到转移给了新得产权所有人。对于一处新得住宅区，包括公寓或别墅，发展商在竣工前 , 一般就是先期委托物业管理公司介入新建物业得管理工作 . 有时发展商也自己充当物业管理得角色 . 不论发展商就是自己来管理物业或就是委托其她管理公司来管理新建得物业 , 都就是在为新得房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，由于发生了产权交易行为 , 发展商得角色变了 , 位置也变了。发展商由原先对物业得拥有 , 变为部分对物业得拥有或完全不拥有。发展商先期委托物业管理公司管理新建物业

3、或自己自行管理物业得行为只能就是一种临时得安排，因为在新建物业初期，广大新得产权所有人或就是没有到位 , 或就是即使到位 , 由于各种各样得原因 , 尚无能力选择物业管理公司 . 发展商只就是临时代理已有得新得房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司得费用一般由发展商支付或预先垫付 , 因为这一时期物业管理公司在这一新得物业管理中尚无收益。由于交易行为与物业管理公司得介入 , 发展商对新建物业得作用逐渐退居二线 . 如发展商直接聘请管理公司 , 发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同 , 合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后 , 有可能在一年后重新选

4、聘物业管理公司。、房屋产权所有人( 业主 )由于购买了物业，购房人成了新建物业得产权所有人 , 合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前 , 已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司得权利，认同发展商得安排。当新建物业入住率达到 50%或 5以上时 , 发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会（或称业主大会 ) 、房屋产权所有人大会（业主大会）房屋产权所有人大会就是一个非常重要得会议, 由发展商、物业管理公司与房地产管理部门负责召集此会议。因为产权所有人来自不同地方, 互不相识 , 不可能有效地组织

5、起来召开此大会 , 所以召集、组织业主大会得责任就落在发展商或物业管理公司户上 . 发展商在与物业管理公司得委托管理合同中就应明确规定 , 当入住率达到 50时 , 物业管理公司有责任牵头组织召开业主大会。业主大会最重得使命之一便就是选举出自己得代表机构物业管理委员会物业管理委员会就是新建物业或物业群中常设得最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己得权利让给选出得代表 , 由她们代表自己去行使权利，维护自己得合法权益。业主大会主要行使以下职权:(一) 选举、罢免物业管理委员会得组成人员;（二）监督管委会得日常工作;（三 ) 听取与审查管

6、委会得工作报告;( 四) 对住宅区或物业 ( 写字楼、商厦）内有关业主重大利益得事项做出决策 ;（五）修改业主公约;（六 ) 改变或撤销物业管理委员会得有关决定。（七）批准管委会章程。、物业管理委员会得性质及法律地位物业管理委员会就是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中得常设最高权力机构 , 管理委员会得成员由房屋产权所有人选出得代表构居，代表广大业主得权益 . 同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会与派出所得代表参加。既然物业管理委员会就是业主大会选举出得代表组成 , 代表广大业主得权益 , 就是物业管理中常设得最高权力机构 , 那么管理委员会就应该就是一个长期得、稳定得组织 , 一个松散、虚设

7、得管理委会不可能起到应该起到得作用。所以建议管理委员会成立后应该到房屋管理机构备案，并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律地位。物业管理委员会得主要职责如下：( 一) 管理委员会负责制定管委会章程；( 二) 负责今后召集并主持业主大会;(三) 负责考察、选择、招聘物业管理公司;（四）与新得或原来得物业管理公司重签订委托管理合同；( 五) 管委会有权审议住宅区物业管理服务费得收费标准;(六）保管、监督与决定物业维修基金与公用设施专用基金（启动基金)得使用 ;（七）审议管理公司上年得财务收支与来年得财务预算；（八 ) 审议管理公司制订得年度管理计划、配套工程与重大维修工程项目 ( 锅

8、炉、配电设备、电梯、中央空调、供暖等） ;(九) 监督物业管理公司得管理工作;( 十）审议新得物业管理公约及各种管理规章制度等等物业管理委员会与物业管理公司之间就是聘用关系。物业管理委员会就是物业得主人、所有人，物业管理公司就是为之提供服务得。物业管理委员会一般应设常务工作人员一至两名 , 费用一般应从管理启动基金里拨付。5 、物业管理公司物业管理公司就是一种信托代理机构，属中介组织。它就是执行信托职能得服务性企业。物业管理这个行业在房地产领域里有着非常重要得位置 . 开发与拆迁都就是一时性得工作 , 几个月或几年就可以完成 , 而物业管理却就是延续性得，可延续几十年。搞物业管理应眼光放远 ,

9、 急功近利就是不会搞好得。物业管理公司就是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责得。一般情况下, 委托管理合同首先就是由发展商代表广大业主与物业管理公司签订 . 等召开业主大会，业主物业管理委员会成立后，再由物业管理委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签委托管理合同有得情况下，发展商并没有选聘物业管理公司 , 而由自己本身来承担起管理者得重任 . 如果就是发展商自己充当管理者得话 , 也要经过房管局得批准 ,并获得物业管理资质合格证书。即使就是发展商作为管理者 , 当管理委员会成立后 , 也需要由管理委员会与其签订委托管理合同 .6、承租人（房屋租用人)承租人有得就是与业主直接联系，并与业主直接签订租赁契约从而使用物业得某一部分 , 有得情况就是业主委托管理公司将其拥有得物业得某一部分出租给承租人得。承租人与业主得关系就是租赁关系。承租人在与业主得租赁契约里应当保证遵守管理公约 , 接受物业管理公司得管理与物业管理委员会得监督 . 承租人不但要与出租人签订租赁合同 , 而且也要与物业管理公司签订管理公约。7、其她相关机构管理公司依据委托管理合同在物业区内开展管理