2008年济南房地产市场研究报告

2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789济南东部市场研究报告二零零八年八月2目录第一部分、宏观市场分析一、济南城市结构及城市规划1、济南城市结构042、济南城市规划063、济南城市规划发展目标114、小结12二、济南宏观经济背景1、经济增长及财富指标122、房地产投资分析16三、济南房地产政策因素分析1、近年房地产宏观调控历程192、宏观调控对房地产市场的影响20四、济南住宅市场特征1、住宅市场区域划分212、各区域市场特征分析2133、2007年市场总结254、2008年上半年市场总结265、住宅市场发展预测32第二部分、项目自身分析一、项目自身条件1、地块经济指标332、项目位置分析343、地块环境分析40二、项目环境分析1、区域范围界定432、区域交通配套443、区域商业配套454、区域教育医疗配套475、小结48三、项目区域市场分析1、板块划分482、板块分析4493、同期产品对比分析614、小结63四、项目SWOT分析1、SWOT矩阵632、交叉分析645项目市场研究报告第一部分宏观市场分析一、济南城市结构及城市规划1、济南城市结构（1）、地理位置济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南市地处中国东部沿海经济强省和人口第二大省份山东省的中部地带，连接京津（北京、天津）和沪宁（上海、南京）两大都市圈，腹靠广阔的中西部大市场（河南、河北、山西、陕西、甘肃等）。以济南市为中心，方圆500公里之内，涵盖北京、天津、河北、河南、山西、安徽、江苏和山东六省两直辖市的34座大中城市。济南市处于胶济铁路和京沪铁路的交汇点，处于中国为数不多的“一小时都市圈”（包括济南、淄博、德州、聊城、泰安、莱芜六个大中城市）之中心，20家世界500强在济南落户，5家全国500强总部所在地，拥有20所大学，130所科研机构，人口总量575万。（2）、行政区域划分6济南作为山东省省会，是全省政治、经济、文化、科技及教育中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市，共设54个街道办事处，65个镇，27个乡，487个居民委员会，4657个行政村。各行政区发展概况一览表区域面积万界定范围重点支持行业限制及禁止项目现状市中区275东邻历下区，西靠长清区、槐荫区，北倚天桥区，南接历城区高新技术产业、特色农业禁止发展有大气、水污染的重工业政治经济中心历下区109西邻市中区、北接历城区电子信息产业、生物制药、机械制造业、旅游业辖区内主要是科教文卫设施、禁止发展有污染的项目经济文化中心CBD7历城区1334东接章丘市、北为历下区、市中区，西为天桥机械制造、制药业、特色农业等禁止发展重大污染的工业项目经济中心之一槐荫区149南邻市中区、北为天桥区，东为历下区汽车改装及配件、建材业禁止发展高耗能及污染较重项目老城区之一、国有企业较多天桥区249南邻市中、历下，东为历城区汽车制造、商贸业辖区内河流较多、禁止发展对水资源污染较大的项目老城区之一、老工业区长清区1178南邻平阴县、东邻历城区特色农业、旅游业区内自然景观较好、禁止发展高污染、高耗能项目区内目前主要是大学城、高校较多数据来源济南市民政局及各区政府2、济南城市规划（1）、城市规划总体布局及发展战略资料来源济南市规划局济南市规划将城市核心区域打造成为辐射整个山东半岛的现代商务、商业中心；将其办公、教育等功能从城市中心区域向外疏解；同时，中心城区主要工业向东部产业带及西部工业带迁移，加强东部传统产业的改造和济南市高新科技开发的发展。8资料来源济南市规划局济南市中心城区将以主城区（玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间）为核心，形成“一城两区”的城市总体布局。一城指主城区；两区为西部新区和东部城区。城区发展重点方向为东、西向，着重发展东部区域。主城区主城区是指玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间的区域；由腊山、党家、老城、燕山、王舍人和贤文六个片区组成。规划重点是强化政治、经济、科技、文化和旅游中心功能，着重发展会展、体育、物流等新兴服务行业，建设腊山、燕山两个新区疏解老城区的中心功能。东部城区东部城区由郭店、孙村和彩石三个片区组成；人口规模控制在70万人，用地规模控制在70平方公里。东部城区规划的重点是发展高新技术产业、高附加值制造业和加工业，并完善生活居住、公共服务配套，形成现代化新城区。1）郭店片区位于东部城区北部。重点发展机械装备、环保新材料和现代物流等产业。2）孙村片区位于绕城高速公路东环线以东、胶济铁路和经十东路之间，以发展电子信息、汽车制造、食品药品等产业为主。在唐冶建设东部城区公共服务中心。3）彩石片区位于东部城区南部。片区西部以出口加工区为依托、重点发展电子信息、9汽车装备、新材料等产业；片区东部以科教、居住为主。西部城区西部城区由城关、平安和崮山三个片区组成。人口规模控制在50万人，用地规模控制在50平方公里。西部城区规划以发展高等教育、高科技产业、生活居住为主。1）城关片区位于西部城区西部，以原长清县城为基础，加强公共服务和居住配套建设，形成综合性片区。2）平安片区位于西部城区北部，以经济技术开发区建设为主导，并规划相关配套设施及生活居住用地。3）崮山片区位于西部城区东南部，以安排高等教育、科研机构为主导，配套完善城市公共设施、生活服务设施，在片区北部建设西部城区公共服务中心。（2）、城市重点建设片区万众期待的第十一届全国运动会将于2009年10月11日在济南举办。全运会是济南向全国和全世界展现自己的一次机遇，也是济南借力提升东部新区的契机。根据规划，全运会期间，向外界展示的绝不仅仅是东荷西柳的奥体中心以及相关比赛配套设施，而是一个充满生机、高档时尚、人文宜居的新城区。省委主要领导对筹备全运会的要求是“让世人和国人为之一振，让全省和济南人民眼睛一亮”。为了实现这一目标，2008年新春伊始，根据济南的城市建设按照“一体两翼”的总体思路“一体”指老城区，核心区域为泉城特色标志区；“两翼”为西部新区和东部新区，政府将集中力量围绕建设活力之都、魅力之城、宜居家园，打造奥体文博、特色标志区和西客站三大片区，引领省城在2008年这个关键之年破茧化蝶，以实现这一目标。“城市之魂”泉城特色标志区10济南市在泉城特色标志区范围内的重点推进项目共有7大项。其中，大明湖扩建改造、环城公园通航工程、恒隆广场、舜井街解放阁片区改造、省府前街改造工程5个项目都已启动或即将启动。处于泉城特色标志区核心范围的芙蓉街曲水亭街传统历史文化街区保护改造和将军庙街改造，目前尚处于前期筹划策划阶段。泉城特色标志区地处主城区中部，规划面积约70平方公里。风貌带南山北水，古城位于千佛山与鹊华九山所形成的三角形构图中央，黄河、小清河横亘城区北部，泉水巧妙地穿插于城区中间，城市与自然环境天造地设、相亲相融。在泉城特色标志区建设时，济南市还规划了环大明湖的航线，一期通航航线为琵琶桥至五龙潭东门，二期通航航线为五龙潭东门至大明湖，经小东湖和东护城河贯通，再驶入琵琶桥，一期航线和二期航线连在一起，组成了大明湖航线，全长6300米。“点睛之笔”奥体文博片区11东起高新区刘智远路、西至二环东路，南起龙洞风景区、北至工业南路，规划主要功能有体育、文化、卫生、金融、住宅及商务办公区域总面积达2100多公顷，寄托了全市甚至全省关于一个现代化新省城的全部梦想。“929”省委常委扩大会议也着重提出“要把以奥体中心为重点的东部新区建设成为集中展示济南现代韵律、富有时代气息的标志性建筑群和城市组团。”西翼“发动机”西客站片区西客站片区位于济南市主城区西部，槐荫区南部，距济南市中心区约10公里。规划范围东到二环西路，西至京福高速公路，北到小清河，南至腊山分洪道，规划面积约为26平方公里，规划居住人口约30万人。12西客站片区规划主要围绕京沪高铁济南站和张庄机场两大要素展开，力求打造成为“山东新门户，泉城新商埠，城市新中心”。3、济南城市规划发展目标按照“实现新跨越，建设新泉城”的总要求，发挥省城优势，到2020年把济南建成具有独特自然风貌、悠久历史文化底蕴、浓郁现代化气息、代表山东形象的区域中心城市和繁荣、和谐、宜居、魅力的泉城。（1）、繁荣的城市经济实力雄厚、物质财富充裕、综合服务功能完善的现代化城市。各项社会事业全面进步，率先全面实现小康社会，基本实现现代化。（2）、和谐的城市坚持科学发展，促进社会公平，构建平安有序、社会安定、公平正义的和谐济南。（3）、宜居的城市生态环境良好，城市布局合理，城乡协调发展，就业和创业机会充分，市政设施及服务完善，追求舒适享受，居民工作与生活条件优良。（4）、魅力的泉城彰显“山、泉、湖、河、城”融为一体的泉城特色风貌，传承历史文脉，并与现代都市文明相融合，成为举世闻名、特色鲜明、富有魅力的泉城和区域性旅游中心城市。1）、人口规模2020年市域城镇化水平将由2004年的62增至75以上。2020年市域户籍总人口将由2004年的5901万人增至700万人左右，城镇人口将由2004年的3667万人增至530万人左右。2020年全市暂住半年以上人口将由2004年的55万人增至140万人左右，计入城镇总人口规模。2020年全市总人口将达到840万人，城镇总人口为670万人。2020年市区总人口将达到550万人，城镇总人口为480万人。2020年中心城区人口规模将由2004年的280万人增至430万人。2）、用地规模根据国家规划建设用地标准的规定，本着集约用地、节约用地的原则，确定城市人均建设用地指标控制在95平方米，到2020年中心城区建设用地规模将由2004年的278平方公里增至410平方公里。近期规模2010年中心城区人口规模为340万人，建设用地规模控制在330平方公里以13内。4、小结济南作为半岛都市圈的核心城市，在城市功能定位上是综合性省会城市；全力打造“一小时生活圈”，在时间、空间上缩短周边城市距离，对资源重新整合利用；在济南城市规划中明确规划出“东拓、西进、南控、北跨、中疏”和“老城提升、两翼展开”的全面发展战略，力争在提升城市功能方面实现突破，最大化地放大承办全运会的效应，推进城市现代化建设跨越式发展。因此，从整个城市结构的发展趋势和政府规划前景来看，本项目所处位置是未来政府重点打造区域，发展前景乐观，区域知名度和消费者认可度将越来越高，这对本项目未来的发展奠定了良好的基础，但同时也意味着，未来项目区域将是房地产市场竞争的焦点。二、济南宏观经济背景1、经济增长及财富指标（1）、GDP增长情况济南历年GDP情况05000100001500020000250003000035000400000020406080100120140160180GDP（亿元）9441310579119012135215160027187661218512558人均GDP（元）1699918697208072336227293316063639439200GDP增长率121121132145156159157171人均GDP增长率72010001130123016801580151077120002001200220032004200520062007数据来源济南市统计年鉴及2007年统计公报近些年，济南市GDP和人均GDP均为高速增长，远高于全国7的经济增长。济南市经济的稳定及持续发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时济南市经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。142007年中国15副省级城市GDP对比10000200003000040000500006000070000800006080100120140160180200GDP亿元）305531312089243632754103320013752558370030007050676532001737累计同比177175170135181146117161171130156145147164135沈阳大连长春哈尔滨南京杭州宁波厦门济南青岛武汉广州深圳成都西安数据来源济南统计局及2007年各地统计公报2007年济南市GDP及人均GDP分别为2558亿元和39200元，增幅分别为171和71，增长速度快。2007年济南GDP在中国15个副省级城市中位居10，位次与2006年上升一位，GDP增幅171，居第四位，比去年上升一位，与杭州、南京等副省级城市相比仍有一定差距。（2）、产业机构发展情况02004006008001000120014000102030405060第一产业95019717987410331187132414511484第二产业4186443250915997739786410021154第三产业4386525859366247605880110381256第一产业所占比例10091827673716658第二产业所占比例439416424446459460459451第三产业所占比例46149349447846846947549120002001200220032004200520062007数据来源济南市统计局及2007年统计公报通过图表可以看出，济南产业结构日趋合理，第一产业比重逐渐下降，第三产业所占比例越来越大，说明济南市的城市功能越来越完善，城市吸引力不断增强。15（3）、常住人口情况济南历年常住人口情况5405505605705805906006100002040608101214年末常住人口562756957558265901597460346048人口增长率09011310613112912410002520002001200220032004200520062007数据来源济南市统计年鉴全市2007年末常住人口6048万人，比上年增长025，作为山东省政治、经济和文化中心，济南对外来企业、打工人口、外来求学者具有较大吸引力，上述各种原因使济南城市人口不断增加。受人口结构和相关政策变动影响，济南市已进入第四次人口出生高峰期，“十一五”期间，预计全市平均每年出生人口75万人左右，人口低增长率与高增长量并存的局面将长期存在。人口增长预示着济南市将吸引大批量的外来人口，将产生对济南市住宅和商业空间的新需求。（4）、城市人口情况16济南历年城市人口情况0200400600800550555560565570575580585590城市人口（万人）3172322532763348341734793523全市年末常住人口（万人）56275695755826590159746034城市人口所占比例5645675705755795825842000200120022003200420052006数据来源济南市统计年鉴（说明2007年城镇人口数量尚未公布）济南城市人口比重呈逐步增加趋势，城市人口的增加，将拉动城市住房需求的增加，城市人口的增加使得城市化进程加快，从而促进房地产的开发。（5）、城镇居民家庭恩格尔系数济南历年城镇恩格尔系数29303132333435城镇恩格尔系数3463313293113253331131520002001200220032004200520062007数据来源济南统计年鉴济南市城镇居民的恩格尔系数持续下降，综合消费能力逐年递增，2007年恩格尔系数降到315，表示济南城镇居民已经步入富裕阶段，这意味着济南高端收入阶层正大规模形成，对于高端项目而言具备客源基础，同时，居住需求将由满足居住为主的需求向享受型需求过渡。172、房地产投资分析（1）、固定资产投资情况济南历年固定资产投资情况020040060080010001200140005101520253035固定资产投资额30634424047504965138569101711517固定资产增长率13112517624829031618723220002001200220032004200520062007数据来源济南市统计局及2007年统计公报济南市固定资产投资额近几年增幅较快，其中20032005年增长幅度最快。固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济的持续增长，直接促进城市基础设施的完善，改进工农业生产能力，提高人民的生活水平，加大固定资产投资将是济南市较长时期内一贯政策。（2）、房地产投资情况济南历年房地产投资情况05010015020025005101520253035404550房地产投资额5056227659521102121116011932房地产投资增长率4302312292451579932220720002001200220032004200520062007数据来源济南市统计局及2007年统计公报从2000年到2007年济南市房地产开发投资保持了稳定增长的势头，2007年济南房地产18投资额达到1932亿元，增长207。房地产投资占固定资产投资比重02468101214161820占固定资产比重16518118918916914115716820002001200220032004200520062007数据来源济南市统计局及2007年统计公报近几年来济南房地产开发投资占固定资产投资比重基本集中在1519之间，但仍远落后于京沪穗等经济发达地区，北京为全国最高，达到了51，反映了济南房地产业与京沪穗的差距，同时也预示着济南房地产发展空间非常巨大。相对于一线城市，济南房地产仍有较大的发展空间，同时在拉动经济增长方面的作用日益重要。（3）、住宅投资情况济南住宅投资情况0501001502002500102030405060708090住宅投资额318447564274098737966712611625房地产投资额5056227659521102121116011932住宅投资额增长速度79650135215417910630429020002001200220032004200520062007数据来源济南市统计局及2007年统计公报济南市住宅开发投资额保持了逐年上涨的态势，2007年济南住宅投资额为1625亿元，19增长290，住宅投资占据房地产投资的比重达到84，住宅开发仍是济南房地产开发的主力。（4）、房屋竣工面积济南历年房屋施工面积02004006008001000120014005051015202530施工面积7129671888187289773903541071112189施工面积涨幅2740813997061851382001200220032004200520062007数据来源济南市统计局及2007年统计公报济南市房屋施工面积一直处于上升趋势，至2007年房屋施工面积达到12189万平方米，增长138。（5）、房屋竣工/销售面积济南历年房屋竣工/销售情况0501001502002503003500002040608101214161820房屋竣工面积2358819082625729539271862238925878310房屋销售面积1252413163194612562327012261252486632024房屋供需比191413121009101020002001200220032004200520062007数据来源济南市统计局及2007年统计公报自2000年以来，济南市房屋竣工和销售面积都保持了不断增长的趋势，说明市场供需都在不断的增加，从二者的比例来看，供需比呈现降低的趋势，到2004年以后，供需比例20基本持平。2007年济南施工面积310万平方米，销售面积32024万平方米，供需比例也接近11。三、济南房地产政策因素分析1、近年房地产宏观调控历程房地产业近年来突飞猛进，房价一路飘红，为使房地产业规范化、保持健康持续的发展，国家自2003年以来，通过土地、金融、税收等一系列政策法规加强宏观调控。2003年宏观调控重点在于土地市场。土地出让开始实行“招拍挂”，对于规范市场具有积极的作用，但由于地方政府执行力度不够，历史遗留性问题较多。2004年主要通过土地和金融政策进行宏观调控。当年国土资源部、监察部颁发了关于土地的77号令。这在一定程度上，规范了市场，造成了新一轮行业洗牌。2005年宏观政策频繁出台，旨在抑制房价上涨。特别是“国八条”出台之后，市场当即步入观望期，使得当年68月份房地产市场进入到历史冰点，许多拟将上市的楼盘延期推迟上市，此外，通过二手房营业税征收，加息、提高放贷首付比例等措施，重点打击投资和投机性客群。2006年宏观调控仍然重拳频出，调控效果初显，但是房价的依然上涨。2006年房地产宏观调控的重点转向住房结构的调整，特别是“90/70政策”的出台极大限制了中高档楼盘的产品供应。2007年房地产市场迎来了新一轮宏观调控大潮，从税收、金融、土地等各方面出台的政策体现了在2006年以来宏观调控的连续性，从年初国家税务总局发布清算土地增值税，到央行关于第二套房贷新政、物权法的通过，以及央行全年十次上调存款准备金率、六次加息等一系列紧缩银根政策。表明国家对房地产行业的政策调控力度进一步加强。2008年，宏观调控的阴影仍然挥之不去，已实施十年之久的“稳健的货币政策”被调整为“从紧的货币政策”，而今年财政政策将继续保持稳健，这样，自2005年以来“双稳健”的财政货币政策，在2008年变成一“稳”一“紧”相搭配。从1月份截止到现在（8月份），央行五次上调存款准备金率、一次加息，不仅开发商的资金链面临更大挑战，同时也极大打击了投资者的信心。另一方面，2008年政府再次加大土地管理的力度，对于部分闲置用地将征收土地闲置费。212、宏观调控对房地产市场的影响尽管中国房地产市场未来的长期景气依然被看好，但不得不承认，近期全国楼市的低迷状态已成定局。2008年以来国内外的不确定性因素正在急剧，国际上次贷危机、国际油价的持续高涨以及越南金融危机爆发等均对中国经济的发展敲响了警钟；国内的通胀、股市的下跌对经济的发展产生了阻碍作用，虽然中国经济仍在高位运行，但增速已开始放缓。与此同时，房地产市场的不确定性也在逐渐提高。（1）、全国楼市低迷买卖方双胶着近几年来，中央及各级政府加大了保障性住房供应并严格执行第二套房贷政策，影响了购房者对后市的心理预期，市场笼罩在浓厚的观望氛围之中，全国范围内房地产销售量持续低迷。2008年上半年各大主要城市住宅销售面积及销售金额更是大幅下降，市场萎靡不振无疑使开发商本已捉襟见肘的资金链雪上加霜。去年12月至今（8月份），在珠三角城市如广州、深圳的带领下，其他城市如北京、成都、上海等地的品牌开发商们相继采取了“降价”促销措施，不少新开盘房源均以低于周边房价1530的价格发售。短期来看，降价是较为快捷的回笼资金方式。但是由于信贷紧缩政策依然严厉执行，市场观望氛围更加浓厚，买卖双方胶着的态势全期内难以改变。（2）、开发商面临资金困境卖方市场终结楼市低迷，以前“有房不愁卖”的局面不复存在，开发商必须面对目前“有房不好卖”的局面。而恰恰此时，受到整个货币紧缩政策的影响，房地产开发商又陷入缺钱的困境，对销售进度的需求更加迫切，卖方市场终结，买房市场时代来临。然而，人们的经济行为直接地受制于对未来的预期，面对目前买卖双方的胶着状态，若开发商能够理性判断局势，合理调整开发商进度，审慎制定销售策略，调动市场正在积蓄起的新的动力，后市终将逐步回暖。四、济南住宅市场特征1、住宅市场区域划分22根据济南市传统的地域划分，结合楼盘的集中区域和集中程度，对济南市的楼盘区域进行划分东部西起山大路，东到绕城高速；北起胶济铁路，南至浆水泉；南部北起经十路，南到二环南路；西起建设路，郎茂山路，东至二环东路；西部东起大纬二路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路；北部南起胶济铁路、济齐路，北到绕城高速；西起二环西路，东至大辛河；中部东西南北区域围合部分为中部区域。2、各区域市场特征分析（1）、各区域特点区域配套区域区域特点交通商业医疗教育金融娱乐东部土地资源充沛，以住宅和写字楼为主，是济南房地产市场最具发展潜力的区域。道路系统比较完善、公交线路比较发达，出行比较方便。具备区域性商圈、能满足大多数人购物需求。大型医院和社区医院并存，能满足基本就医。大、中、小院校云集，并且集中了各级重点院校，文化氛围浓厚。银行、证券、保险等金融机构，基本能满足居民金融需求。具备一定数量的娱乐场所。南部自然环境优美，是高档住宅和别道路系统比较完善、公具备区域性商大型医院和社区医院并初级教育和高等教银行、证券、保险具备一定数量23墅的聚集地，区域消费能力强。交线路比较发达，出行比较方便。圈、能满足大多数人购物需求。存，能满足基本就医。育并存，具备一定文化氛围。等金融机构，基本能满足居民金融需求。的娱乐场所。西部区域大盘项目较多，此区域原来工厂搬迁，大规模的土地用来做房地产开发，以住宅为主。道路系统比较完善、公交线路比较发达，出行比较方便。具备区域性商圈、能满足大多数人购物需求。大型医院和社区医院并存，能满足基本就医。以初级教育为主，具备师资力量较强的学校。银行、证券、保险等金融机构，基本能满足居民金融需求。少量中小规模娱乐场所。北部相比于济南其他区域，北部基础设施比较差，以中档以下水平的住宅为主。道路系统比较完善、公交线路比较发达，出行比较方便。具备区域性商圈、能满足大多数人购物需求。以社区医院及诊所为主，能满足简单就医。以初级教育为主、师资力量不足。仅有中小储蓄机构，能满足居民简单金融需求。少量中小规模娱乐场所。中部济南市重要的商业和商务区，土地稀缺，以商业和写字楼为主。道路系统非常完善、公交线路很发达，出行非常方便。具备成熟商圈、零售业发达、购物非常方便。省立大型医院和中小型社区医院、诊所并存，就医非常方便。大、中、小院校云集，并且集中了各级重点院校，文化氛围浓厚。银行、证券、保险等金融机构，基本能满足居民金融需求。具备一定数量的娱乐场所，档次较高。数据来源市场调研分析（2）、区域住宅市场特点【东部区域】东部区域是济南市场在售规模最大，潜在供应量也最大的区域，可售面积在500万平方米以上，区域项目普遍规模较大，定位高端，在消费者中认可度较高，是济南高档楼盘集中的区域，特别是进入2007年以后，区域内土地大面积集中放量，占到了全市土地供应总体放量的70。由于对区域发展的看好，已有不少外来品牌开发商进入本区域，如南益地产、鑫苑置业、保利地产等，未来将会有大量高品质、高价格的楼盘逐渐上市。在售楼盘以小高层、高层为主，兼有部分花园洋房，热销户型为二室、三室，面积在90130之间，主要客户群为IT人士、教师、机关公务员、中小企业老板、高新区从业人员。东部区域在售楼盘主要以小高层和高层为主。热销户型为面积在85130之间的二24室、三室，主要客户群为IT人士、教师、机关公务员、中小企业老板、高新区从业人员。【南部区域】南部区域是济南的风景名胜地区，高山较多，且山体植被较好，加上人工绿化，使得本地区环境清洁，空气清新，是济南市适于居住的、环境最好的地区之一，深厚的文化底蕴使千佛山脚下的这片土地价值连城。这一系列因素使得南部区域成为了济南高档楼盘的聚集地，这里积聚了位于金字塔顶端的人群，从而使南部区域给人一种敬而远之的感觉。831大限后，南部区域早期成交的大规模的土地集中上市，2006年鲁能领秀城这一大规模、高品质的项目的上市带动了整个区域住宅房地产市场的发展进程，使南部区域成为今后几年济南房地产开发的热点区域。代表楼盘有国华东方美郡、天泰太阳树、鲁能领秀城、外海蝶泉山庄等。受南控限制，南部区域二环以内的土地十分稀缺，近几年上市项目较少，主要以别墅和花园洋房为主，户型较大，客户群以企事业单位的高层领导和成功个体老板为主。二环以外的土地也逐渐被开发利用，形成了一些超大规模型社区，如鲁能领秀城等，主要以中高档楼盘为主，客群范围较广。南部区域的楼盘形成了两极分化。距离市区较近且拥有得天独厚景观优势的千佛山板块，主要以别墅、花园洋房为主，价格达到了900010000元/平方米；而位于二环南路以外的楼盘，距离市中心相对较远，价格仅在5500元/平方米左右。南部区域热销户型为面积在90140。该区域客户群收入处于济南市消费者金字塔的顶端，以机关事业单位领导和私企老板为主。【西部区域】西部区域经济水平、消费水平及市政配套较为落后，同时受济南人“住东不住西”的影响，西部区域房地产起步相对较晚。随着政府“西进”战略的开展和道路改造的实施及阳光100、新世界阳光花园等许多大盘的上市，迅速提升了西部区域的居住价值，区域发展前景被广泛看好，成为近年来济南房价上涨速度最快的一个区域，如今西部新城区的雏形已逐渐形成，代表楼盘有凯旋新城、泉城花园、外海现代中央花园。楼盘楼体类型主要以小高层和高层为主，主力户型为两室90平方米左右，客群以工薪阶层为主。西部区域在售楼盘主要以小高层、高层为主，热销户型为80120平方米的两居室和三居室。该区域住宅项目的主力客群为济南市工薪阶层及周边居民。【北部区域】济南北部是小商品集散地，市政配套相对落后，长期以来以棚户区为主，但是随着近两25年基础设施的改善，高架桥延长至北绕城高速，北园大街、经一路、纬六路、清河北路、无影山北路等多条道路的拓宽修整，济南北部无论商业氛围还是居住氛围都有了很大的改善。由于土地运作的不规范性，北部长时间内以“野楼盘”供应为主。但是，随着一些品牌开发商的进驻，以及政府对棚户区改造力度的加大，大大带动了北部房地产市场的发展，代表性楼盘有重汽翡翠郡、湖光山色、巴黎花园等，未来会有发祥巷项目、欧洲城等大批中高档项目上市，北部脏乱差的形象将得以扭转。北部区域在售楼盘产品以中小户型为主，热销面积在70110之间，140平方米以上的户型销售速度相对较慢。【中部区域】受“中疏”政策引导和保护泉城古貌特色的战略定位，中部区域土地十分稀缺，供应量有限，主要以商业和写字楼开发为主。但是近几年随着济南市旧城改造和城市扩张力度的加大，中部区域出现了大量旧城改造片区，以及学校或企业迁出所产生的绝版土地，代表项目有诚基中心、保利芙蓉、明湖天地等。借助绝无仅有的地段优势，中部区域的价格也是全市最高，产品多以中小户型为主，兼顾投资和自住型客群，去化速度比较快。3、2007年市场总结2007年济南住宅市场呈现三大特点一是整体住宅价格及年度涨幅创历史新高；二是2007年房地产市场持续火热，颠覆以往的传统淡旺季，呈现供销两旺的局面；三是东部发展速度明显快于其他区域。（1）、新增供应分析07年济南的住宅新增供应总量为212万平方米，共有34个新增住宅项目，供应量主要集中在4月、6月、7月和10月，新增项目供应量比06年新增供应量增长57。其中东部的新增供应量最大，建筑类型以小高层、高层为主，户型设计呈现经济紧凑的特点。楼盘名称区位建筑面积（）开盘时间外海中央花园西部3万2007116盛世花城东部7万2007120黄金时代（三期）东部2万20072鑫苑城市之家三期北部31万200734雅致经典西部16万2007326锦绣泉城两栋小高层东部15万20073泉城花园西部7万200743鑫苑碧水尚景北部7万2007421领秀城山水华府二期南部4万2007428济南阳光100国际新城（三期）西部10万2007430居易香桔市西部85万2007526福润康城东部8万2007526水映丽山南部6万20076新世界阳光花园西区西部6万2007617汇展香格里拉东部23万2007630莱茵小镇东部10万2007630港澳花园东部37万200771外海蝶泉山庄小高层部分南部5万200776峰景鉴筑南部35万2007715碧水尚景二期北部4万2007721盛世花城东部15万2007727摩卡空间东部09万2007728群盛华城西部2万2007818普利利源花园南部2万20079中建文化城东部115万2007926彩石山庄东部35万20071015鑫苑国际城市花园东部29万20071222凯旋新城西部30万20071227数据来源市场调研2007年济南住宅新增供应总量为205万平方米，较2006年上涨56。2007年新增项目平均规模为7万平方米，较2006年新增项目平均规模4万平方米有较大增幅。27各月新增住宅供应量（万平米）0510152025303540451月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月住宅新增供应量（万平米）数据来源市场调研2007年济南住宅新增供应量主要集中在4、6、7、10月。6、7月份是济南住宅销售的传统淡季，但6月份济南新增住宅供应量为全年单月最高，为413万平方米。汇展香格里拉、金联居、新世界阳光花园等楼盘均在此月开盘上市。淡季不淡、旺季更火是2007年住宅市场的突出特点之一。（2）、住宅市场价格分析近年来济南住宅价格走势图300035004000450050005500600001020304050607080销售均价（元/平米）34584028417243765423与上年环比增长率16536492392003年2004年2005年2006年2007年28数据来源市场调研自2003年以来，济南住宅价格持续增长。在国家密集宏观调控政策的影响下，2005年、2006年两年济南住宅市场平稳发展，年涨幅环比上年在5以内；在旺盛购房需求的支撑下2004年、2007年两年住宅价格增长迅速，分别为165和239，2007年济南住宅价格年度涨幅达历史最高水平。2007年济南整体住宅价格走势图3600380040004200440046004800500052005400560058002007120072200732007、42007520076200772007820079200710200711200712整体价格东部西部北部南部数据来源市场调研2007年济南住宅价格快速上扬。从2007年1月至2007年12月份济南住宅整体均价由4377元/平方米涨至5423元/平方米，涨幅达239；从各区域住宅价格来看，至2007年12月，南部的住宅价格最高，达5645元/平方米；其次是西部区域，达5552元/平方米；排在第三位的是东部区域的价格，达5266元/平方米；位于价格走势线最低端的是北部区域，为5233元/平方米；从2007年各区域价格涨幅来看，市场调研数据显示北部的房价上升了388；西部涨幅为312；南部涨幅为224；东部涨幅为73。各区域的价格涨幅北部居首位。北部的自然资源、居住氛围在济南原属较差的区域，但北部交通系统的改善尤其是北园大街快速通道系统的建设为北部房地产的发展带来了勃勃生机，北园大街沿线中高档项目不断增多，且售价上涨迅速，如重汽翡翠郡自楼盘开始销售一年以来，销售均价上涨1000元/平方米。区域内的巴黎花园、鑫苑碧水尚景等楼盘的高价入市迅速拉升了区域价格。西部的房价涨幅排在第二位。2007年全年西部价格上涨312，上涨较快。一是29因为该区域新增项目较少，2007年全年本区域仅有外海现代中央花园、泉城花园、凯旋新城等较少项目开盘，新增供应量较少；二是因为在全市住宅价格快速上涨的带动下该区域在售楼盘价格也快速上涨；三是因为政府对西部各片区的合理规划及区域道路改造的实施，要把西部区域建设成为新的居住、商业、办公中心，增强了区域的凝聚力和号召力。南部房价上涨幅度大，为224。南部依托风景秀丽的自然环境和政府的南控政策，区域内的新增可供开发的土地将越来越稀缺。2007年全年鲁能领秀城、蝶泉山庄、京鲁山庄、白金瀚宫等楼盘价格快速上涨。2007年全年济南东部价格上涨73。东部是济南目前区域拓展能力最强、发展速度最快的区域。发达的交通、强有力的市政配套支持、优美的自然环境尤其是2009年的第十一届全运会更是促进了东部房地产的发展，使东部的范围越来越大。现在济南东部的东界址已发展至东部绕城高速以东。东部区域因受彩石山庄等郊区楼盘价格的影响上涨幅度较小。（3）、住宅成交情况分析济南历年商品房销售情况020004000600080001000012000140001600018000050100150200250销售套数（套）1646306654908886130691411116516销售面积（万平方米）378751558181109541758920414208612000200120022003200420062007数据来源济南市房管局2007年济南一手住宅成交面积达20816万平方米，成交16516套，商品住宅的成交面积环比2006年同期上涨9，成交套数环比2006年同期上涨17。4、2008年上半年市场总结302008年上半年各地楼市在新房市场低迷、二手房市场疲软的情况下，度过了2008年上半年，全国各主要城市商品住宅上半年成交量同比下降四五成为正常现象，开发商暗降房价也已不足为奇。与此相比，在2008年上半年济南虽然也出现了供需萎缩的现象，但存在着诸多客观因素，市场整体走势没有出现实质性的变动。（1）、房地产投资额大幅增长根据济南统计局数据显示，15月济南市房地产开发完成投资1022亿元，增长487，其中，住宅投资完成824亿元，增长545，占房地产开发投资的80。房地产投资额的大幅上涨一定程度上受城市建设力度加大的影响，同时，意味着未来济南楼市供应量将大幅增长。（2）、新增供应以后续开发为主从新增供应量来看，2008年上半年主要以在售楼盘的后续开发为主，大多数楼盘都只是加推新房源，鲜有新盘上市，从新推房源的销售情况来看，相对比较乐观，推盘当月即能消化60以上。其中，推盘速度较快楼盘的有鑫苑城市国际花园、鲁能领秀城、重汽翡翠郡和名士豪庭，同时，这部分也是相对消化速度最快的楼盘。2008年上半年新增房源列表所属区域项目名称推出时间上市方式新增规模1月6日开盘584套诚基中心4月19日加推新房源212套4月19日二期开盘212套5月底加推新房源4、7楼156户名士豪庭6月1日加推新房源约37万2月23日加推新房源18楼约81套4月1日加推新房源约3万平方米5月25日加推新房源8楼鑫苑国际城市花园6月1日加推新房源5楼御景山墅1月15日开盘28套蟠龙山水6月1日加推新房源20栋单体别墅东部鑫苑金座6月15日开盘约8万平方米5月25日加推新房源300余套鲁能领秀城6月1日加推新房源三栋高层南部舜耕名筑1月12日认购96套1月12日加推新房源288套3月中旬加推新房源7、15楼134套北部重汽翡翠郡4月底加推新房源171419三栋楼西部阳光100三期1月4日开盘10楼136套313月28日加推新房源8楼108套1月12日开盘195套群盛华城5月10日加推新房源410楼实力荣祥花园5月10日加推新房源8楼中单元32数据来源市场调研从新增供应量的区域分布来看，主要集中在东部区域，受全运会召开和政府迁入等利好消息的影响，东部城区正在加速扩张，土地放量加大，消化速度加快，因此，济南已经形成了以东部区域为主的新增供应趋势。新增供应区域分布图西部11南部20北部10东部59数据来源市场调研（3）、新盘集中蓄势2008年上半年济南房地产市场几乎没有新盘入市，主要以新盘亮相和蓄势推广为主。整个上半年，以4月份春季房展会大量新项目的亮相为起点，已经成为外来知名开发商品牌落地和大盘长时间蓄水的集中时期，无论是报广或户外，还是电台和分众传媒，都出现了楼盘广告扎堆的现象，大量楼盘集中做前期推广，以待下半年引爆入市。其中具有代表性项目有天鸿田园新城、保利芙蓉、保利花园、海那城等。（4）、成交量大幅萎缩2008年16月份住宅销售情况及同期对比用途成交套数成交面积年度2007年2008年2007年2008年住宅7975套6223套9392979M270965951M233同比增长率220244数据来源济南住宅与房地产信息网根据以上数据显示，济南市2008年上半年房地产成交较去年有较大幅度的下降。其中住宅成交套数同比下降220，成交面积同比下降244。从市场表现来看，不少在售项目表示，明显感到来访量较去年下降，4月份房展会的客户积累也较去年有明显减少，部分消费者出现持币观望现象。分析认为，造成济南楼市上半年成交量下降的原因主要有以下三方面一是上半年市场供应量大幅萎缩，长期以来，济南市房地产市场需求实现受到供应量的限制，2007年市场的火爆，也与市场供应集中放量紧密相关，今年15月份，入市项目较少，主要以项目后续推盘为主，因此，市场供给的萎缩是导致上半年市场成交走低的主要原因之一；二是2007年济南楼市的出现了需求井喷现象，集中消化了大量的购房消费群体，因此，相对而言，2008年上半年的需求量有所缓解；三是受到北京、深圳等一线城市的“降价寒流”的影响，济南消费者对未来房价的走势出现了一定怀疑态度，因此导致部分消费者持币观望。（5）、房价小幅上涨2008年上半年济南房价走势540054505500555056005650570000000111111整体551155515560560956275679涨幅0730160880320921月2月3月4月5月6月数据来源于市场调研由图可见，济南上半年房价涨幅始终保持着健康稳定的态势，月度涨幅均不超过1，上半年整体涨幅达到3，就涨幅而言，比较符合济南市场特征。2007年济南楼市呈现供需两旺的现象，房价也有大幅增长，进入2008年以后，房价涨幅逐渐趋缓，进入小幅、稳步上34涨阶段，但未出现部分一线城市的房价“拐点”现象。5、住宅市场发展预测对于中国房地产业内的共识是“1/3是宏观经济问题，1/3是金融问题，剩下1/3才是房地产的问题”。就宏观经济而言，近几年，济南GDP和人均GDP双双高速增长，均高于全国整体增长水平，经济的稳定及持续发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时为房地产市场的发展提供了消费支撑，为项目的最终成功提供了先决条件；就金融环境而言，中央经济工作会议透露出2008年货币政策由“稳健”转为“从紧”后，不少开发商将此看成利空，房地产是资本密集型行业，对银行资金依赖性较强，60以上的资金都来源于银行贷款，货币政策的紧缩势必会对房地产行业带来新的挑战。货币政策从紧意味着贷款将减少，无论是购房者还是开发商，都将不可避免地受到抑制，在整个信贷额度减少的情况下，投资、投机将肯定被抑制，从而影响市场供求关系。另一方面，开发商的资金链也将吃紧，开发商捂盘、屯地的现象将有所改善，一些资金链紧张的中小开发企业将面临被淘汰的危险，但整体发展势头不会改变，整个房地产业将朝更加健康、稳定的方向发展。就济南房地产市场而言，支撑济南房地产市场发展以及房价上涨的关键点一直是自住型需求，济南对外开放程度不高，消费相对保守，投机客比例非常少，而未来几年内，济南将加大旧城改造力度，加之全运会召开的利好影响，预计未来五年之内济南房地产市场会进入一个稳步发展时期，房价涨幅大约会保持在10左右。【棚户区改造启动购房需求激增】目前，济南市已启动31个棚户区改造项目，根据部署，2009年月底第十一届全运会召开之前，济南市将完成30个棚户片区的改造，三年内将有占地3330亩的38个棚户区得到改造，预计拆迁改