2008年湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告

中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241目录第一章总论1一、项目概况1二、项目背景1三、可行性研究的依据及范围2四、项目建设单位基本情况2五、项目位置及周边情况3六、主要技术经济指标5七、研究结论及建议6第二章市场研究8一、城市经济发展概况8二、城市发展规划8三、湘乡房地产市场发展总体统计分析9四、湘乡市房地产市场总体分析10五、湘乡市房地产市场后市展望13六、项目区域房地产优劣势分析16七、项目附近区域2008年楼盘销售情况17八、可能的目标客户分析17第三章建设地点及建设条件19一、建设地点19二、建设条件19中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241第四章建设内容与建设规模24一、建设规模24二、宗地状况24第五章专业技术方案26一、总体规划26二、建筑、结构方案29三、电力工程30四、弱电工程30五、给排水工程31六、消防32第六章环境保护与节能34一、环境保护34二、绿化34三、节能34第七章项目实施进度36一、建设工期36二、项目招标方案38第八章投资估算及资金筹措39一、投资估算39二、资金筹措40第九章财务评价42中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241一、销售收入及销售税金估算42二、财务效益分析44三、风险分析45四、财务评价结论47附件1企业法人营业执照2中华人民共和国组织机构代码证3中华人民共和国房地产开发企业资质证书附图1总规区位分析图2总规用地规划图3项目位置图4项目修建性详细规划图湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院1总论项目概况1、项目名称湘乡市博雅苑住宅小区2、承办单位湖南省湘乡市东山建设投资房地产开发有限公司3、报告编制单位编制单位湖南省农林勘察设计研究总院证书编号国家发展和改革委员会甲12220070037号项目背景为盘活城市存量资产及对欧家港河进行综合治理改选，改善联盟村、壕塘村一带居民区居住条件，根据湘乡市的城市整体规划，成立湘乡市东山建设投资开发有限公司，由公司负责湘乡市云门商贸步行街项目的开发。随着这一带基础设施的逐步完善，云门商贸步行街的日趋繁荣，顺应湘乡火车站的改造升级，火车站片区土地规划性质的转变，东山建设投资房地产开发有限公司征收了原华博电子厂和回收公司的土地，进行建设开发。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院2可行性研究的依据及范围1可行性研究的依据1）项目修建性详细规划图；2）湘乡市国民经济和社会发展“十一五”规划；3）国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参考（第三版）；4）工业与民用建筑可行性研究深度要求；5）各专业技术规范；6）建设单位提供的各项基础资料。2可行性研究的范围依据国家有关政策、法规，对项目建设的必要性、建设内外部条件、市场研究、建设内容与规模、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。项目建设单位基本情况湘乡市东山建设投资房地产开发有限公司成立于二四年十月，注册资本800万元。公司主营房地产开发经营，开发资质为肆级房地产开发企业。公司现有员工期25人，其中高级工程师2人，高级会计师3人，结构、经济、统计等其他相关专业人员12人，大学学历15人。曾获2006、2007、2008年度房地产开发先进单位，2007年度先进纳税人等荣誉称号。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院3公司前期开发了湘乡市云门商贸步行街项目，占地面积79万平方米，投资金额11599万元，开发建筑面积118万平方米。公司为进一步优化步行街项目周边环境，对周边地块开发的项目有安居楼项目、永康家园项目、桂花苑项目和博雅苑项目。项目位置及周边情况1项目地理位置本项目位于湘乡市火车站南侧，东临城市主干道东风北路，西接市城乡客运中心和云门寺商城，北倚漂亮繁华的云门商业步行街，南靠湘乡市教育局和文化旅游局。项目中央有一条连接火车站与城乡客运中心的城市支路通过。项目地块地下无管线、电缆、暗渠等城市基础配套设施，也没有历史文物古迹和名贵树木。2周边环境（1）空气状况地块紧邻新建火车站大型绿化广场，周围绿化情况良好，项目周边没有污染环境的工厂，空气质量良好。（2）噪音情况项目周边没有产生噪音的工厂。（3）污染情况项目周围3公里范围内没有工业污染源。（4）危险源情况湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院4项目附近没有高压线通过，周围5公里内没有放射源和易燃、易爆的生产间和储存间。（5）周边景观项目周边有充满时代气息、景观别致的商业步行街，有新建火车站大型绿化广场。（6）交通状况经过项目的公交路线有1路、5路、8路，离项目仅100米远的城乡客运中心有2路和6路等开往湘乡各个区域的公交路线，项目往北有云门商业步行街、新建火车站商业中心，商业比较繁华；建设银行、农业银行、邮政储蓄、湘乡市二医院等金融和医疗机构都在1公里辐射范围内；项目500米内有望春中学、联盟农贸市场、云门商贸市场。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院5主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注1总用地面积1161915合1743亩2规划总建筑面积30182551住宅建筑面积23264872商业建筑面积2646223大型商场建筑面积3000004物管建筑面积296145车库建筑面积974923容积率2604建筑密度38145绿地率35206建设总工期月167建设投资万元3767808销售收入万元5439349总成本费用万元40397610利润总额万元7538911税后利润万元5654112投资利润率2001湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院613净利润率150114全部投资财务内部收益率1470税后15全部投资回收期年243税后研究结论及建议1）本项目为湘乡市东山建设投资房地产开发有限公司投资建设的中档房地产项目，对完善湘乡市火车站周边环境建设和加快老城区提质改造，及为广大农村入城务工、经商人员提供高品质住宅均有积极意义，通过项目建设，也将有利的提升湘乡市东山建设投资房地产开发有限公司在湘乡市的形象和地位。2）本项目位于湘乡市新建火车站南侧，总用地面积1161915（合1743亩），总建筑面积3018255，其中住宅面积2326487，商业面积264622，大型商场面积3000，物管用房29614，并配有相应的车库97492。是一个地理位置好、功能齐全、配套设施完善的住宅小区。3）工程估算投资总额376780万元，其中土地费用87144万元，工程费用213555万元，其它费用42711万元，预备费17170万元，建设期利息162万元。本项目资金来源主要来自以下几个方面1）公司自筹资金约22678万元。2）项目中期开发贷款1500万元。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院73）本工程为中高档房地产开发项目，参照目前市场价位定价，据此进行的财务分析，项目所得税后全部投资财务内部收益率为1470，全部投资回收期为243年，税后净利润56541万元。项目盈利可观，财务上是可行的。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院8市场研究城市经济发展概况湘乡是近代“湘军”文化的起源地，也是是长株潭城市群经济辐射圈内最近的县级市之一；下辖3乡15镇4个城区办事处，其中城区有望春门、新湘路、昆仑桥、东山4个办事处；现全市总面积2012平方公里；2007年年末总人口913万人，城市化率为138。城市发展规划进入新世纪后，湘乡制定了城市发展总体规划方案。该方案的指导思想是按照高超点规划、高标准建设、高效能管理的原则，以加快城镇化建设为龙头，现有工业为基础，高新科技产业为依托，文化旅游为导向，专业市场为载体，把湘乡建设成为城镇协调发展，布局合理，工业兴旺，市场繁荣，文化旅游发达，环境优美，现代化程度高的长株潭次中心城市。到2015年城市建成区面积达30万平方公里，城市人口达30万，镇区人口达15万。开发城市四区，南部把东山建成全市政治、文化、生活中心区；东部东郊皮革工业区；北部红仑高新技术区；中部完善工贸新区。健全城市交通网络，拉通东台路、起凤路、滨河南路、滨河北路、车站路、红仑路、高速公路连接线、望春路等八路，架通湘乡大桥、公园桥、望新桥、杨金桥，建好汽湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院9车北站、西站、南站。建设特色街道，南正街的商业步行街，壕塘的小吃一条街。建设好九个专业市场，建材、农贸、烟酒、交电、副食、汽配、服饰、电脑、皮革市场。加强环境保护，建成一个日处理5万吨的污水处理厂和能够容纳500万吨垃圾的垃圾消纳场；配套建设好一批教育、卫生、文化体育、供水、通讯等社区基础设施；维护、恢复好云门寺、褚公祠、洗笔池、伏虎井等文化古迹；建好三个广场，一个中心，即云门寺广场、东山名人广场和水府旅游广场，建设一个文化旅游中心。从而建设出一个经济繁荣、环境优美、富有历史人文精神的青山绿水之城湘乡房地产市场发展总体统计分析年份20042005200620072008序号指标总量增速总量增速总量增速总量增速总量增速1房地产投资总量（亿元）151263179102251404275944165152全年施工面积（万）15816314932143401818542721901253全年竣工面积（万）991282915894711912392961381144商品房销售面积（万）924317283249321482122881、自2004年以来，湘乡房地产投资总量呈快速增长趋湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院10势。07年受国家宏观调控的影响，投资量增速趋缓，说明国家宏观政策调控略有成效。但08年增速回升，达到515，投资总量为416亿元，说明湘乡房地产市场需求旺盛，发展存在很大空间。2、商品房交易面积在最近几年内整体也是呈快速增长趋势，其中2006年受国内大环境和2008年受宏观经济政策影响，增幅最大，在50左右。2007年股市效应显现，大量民间资本涌入股市，交易面积增速明显减少，降为了214。2008年，因为大量资本回归常态，商品房成交明显增大，市民购买力凸显，市场供需两旺的格局逐步形成。湘乡市房地产市场总体分析1湘乡房地产发展起步较晚，商品住宅市场相对需求大。自从1998年放宽房地产开发政策以来，湘乡市房地产业发展一直强劲不衰。2008年，全市房地产开发完成投资416亿元，同比增长515。其中住宅投资完成271亿元，同比增长465，土地开发投资041亿元，同比增长276，土地开发面积1757万平方米，同比增长258，商品房建筑面积8212万平方米，同比增长288，商品房竣工面积3005万平方米，同比增长548，商品房销售面积294万平方米，同比增长179。2农业人口众多，城市化水平进程正在大力推进。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院11根据2008年统计数据表明，全市总人口913万多人，其中非农业人口仅126万人，城市化水平较低。我市城镇可以转移的就业人员有3万多，农村可以转移的劳动力有30多万，每年城镇新增劳动力约2000人，农村新增劳动力约8000人。全市外出务工人数11万多人，域内就地就近务工人数约46万人，合计转移农村劳动力1564万人。随着湘乡经济的迅猛发展，各个工业园区建设日臻完善，入园企业的不断增加，就业岗位的不断增长，必然会吸引一大批外出经商、务工人员回乡创业、就业，同时还可以转移一批新的农村劳动力。城区人口将大大增加，城市化水平将不断提高，房地产需求将不断提高。3近年来，房地产市场价格出现逐年上涨趋势。根据湘潭湘乡市2007年国民经济和社会发展统计公报的数据显示，2007年，全市房地开发完成投资275亿元，同比增长94，比上年下降31个百分点。其中住宅投资完成185亿元，同比增长03，土地开发投资完成018亿元，同比下降536，土地开发面积1396万平方米，同比增长179，商品房销售面积2493万平方米，同比下降214，商品房空置面积177万平方米，同比下降426，空置率66。据调查我市在2003年以来，商品房价格一直处在呈逐年上涨状态，且平均增幅为92，这一趋势不可避免。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院12据中国社会科学院发布的2008年经济蓝皮书指出，2007年国内部分城市房地产价格上涨过快、过高。虽然2008年一系列调控措施将继续执行，房地产市场供应紧张的状况将得到一定程度的缓解，但我国房价上涨趋势不可避免。4作为三四线城市，房价涨幅可能赶超大城市。2008年元月国家发改委公布了最新统计数据，去年12月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨105，涨幅与11月持平；同比上涨02，涨幅比11月降低06个百分点。数据显示，2007年12月70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨114，涨幅比11月低08个百分点；同比上涨03，涨幅比11月低07个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨39、121和118，同比分别上涨00、03和02。虽然新房售价涨幅有所放缓，但一些二三线城市的房价却在12月出现了较大的涨幅。分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括乌鲁木齐253、北海193、惠州190、北京175、南宁174、宁波173、兰州167、重庆159和长沙151等。而湘乡地处三四线城市，房价就目前分析比较，比长沙、湘潭的涨幅空间更为巨大。对投资商来说，来三四线城市投资所产生的回报率将远远超出沿海城市及其它大中城市。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院135城乡居民储蓄存款量大，投资置业热情。统计数据显示，2008年湘乡市居民储蓄存款余额7614亿元，比年初增加1559亿元，同比增长26。城乡居民相对富裕，有充足的投资消费潜力。随着国内物价的上涨，居民对投资商业房产、购买门面的热情高涨。湘乡市房地产市场后市展望房地产供给面临土地瓶颈（1）土地稀缺，房地产市场将受土地制约严重随着2004年严格土地出让、收紧地根的调控政策陆续出台，使得全国当年土地开发面积从高速增长变为同比下降11，并导致了2005年住宅供给套数的负增长。我们可以看到发现，05年以来我国商品房销竣比一直大于1，呈现供不应求的状况，可以说从2004年开始的土地调控政策成为2005年以后住房供给偏紧的诱因。地少人多是我国的国情，而保证粮食自给自足是我国的基本国策。根据国务院最新土地规划，到2020年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩，而截至06年末全国耕地总面积仅剩1831亿亩其中还有6000多万亩20度以上的陡坡耕地。这意味着随后十五年我国年均减少耕地面积不能超过200万亩，仅为06年的一半。因此，湖南作全国的农业大省，湘乡市作为全省农业大县，城市用地与耕地的矛盾局面将长期存在，房地产市场将永久受制于稀缺的土地资源。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院14（2）占有土地，占有市场土地成了地产商必争的资源。可以说，谁占有了土地资源，谁就占有了市场。住房需求仍将快速增长（1）经济发展促生住房需求国民经济加速发展，经济结构稳步调整。2008年，全市生产总值首次突破百亿元大关，达到12008亿元，同比增长133，年均递增（以1978年为基数，下同）97，其中一产业3581亿元，同比增长51，二产业4455亿元，同比增长214，三产业3971亿元，同比增长118。人均GDP达到14423元（按常住人口计算），同比增长129，是1978年的145倍。居民收入快速增长，人民生活水平不断提高。2008年，全市农民人均纯收入5334元，同比增长151，农民人均消费支出4795元，同比增长259；城镇居民人均可支配收入13780元，同比增长151，人均消费性支出11432元，同比增长115经济的发展，城镇居民生活水平的提高，居民有更多余款用于改善生活空间，购房需求及改善性购房需求不断上升。（2）人口增长增加住房需求湘乡市房地产市场在城市人口不断快速增长的前提下，湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院15仍未达到相对饱和的阶段，刚处于快速发展期。2008年以后近68年的阶段性人口增长与居民收入积累，促进置业需求在近年集中释放。随着湘乡市经济的发展，长株潭卫星城市地位进一步巩固，工业园区建设的进一步完善发展，城市对人口的吸引力进一步增强，将会有更多的就业人口投入湘乡城区，从而产生大量的住宅需求。住宅房价将继续上涨（1）经济社会发展推动住宅房价上涨经济与社会发展周期、居民收入的阶段性积累，导致住房市场需求尤其是占市场主体的自住型购房需求集中释放，对房价上升影响较大。（2）市场供不应求推动住宅房价上涨虽然目前受国际金融危机的影响，但在每年农民进城务工、经商人口持续增长和人均收入水平不断提高的背景下，2009年房地产市场需求仍将呈现增长势头。在未来几年内住宅需求将进一步增加，而湘乡的住宅供给有限，供需矛盾的加剧将推动住宅房价进一步上涨。（3）资源稀缺推动房价上涨近年来，中央政府严格控制商品房用地的政策，使得土地报批更艰难，储备土地进一步被消化，开发商可用的土地资源越来越紧缺，土地二级市场的交易将变得更加活跃，不湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院16少手中有土地但实力不济的开发商将出售其手中的土地，同时房地产市场也将开始新一轮的洗牌。在这种大背景下，房价上涨成为必然趋势。项目区域房地产优劣势分析借鉴与本项目位置及条件相近的商业性房产案例，着重分析附近公共设施的核心拉动作用，的工贸新区和云门商业步行街的房地产市场。1火车站商贸物流中心优势明显，该周边片区依托火车站的辐射功能，商贾云集，宾馆、旅游、餐馆等服务性商业兴旺。2步行街商业氛围浓厚，设施齐全。各种国内外知名品牌服装都汇聚于此，同时，娱乐休闲业也很兴旺。区内住宅楼入住户数近千户，这里环境优雅别致，业主都认为这里是安家兴业的好住处。3城乡客运中心带来了熙熙攘攘人流、车流，是湘乡市城乡交流的主要门户。城乡之间各种人流、物流、信息流都主要在此聚集、分散。4上世纪兴建的云门商贸城，虽然房屋有些陈旧，但这里一直是城乡居民购物的优选之处，商业气息一片繁荣。该片区的房地产市场主要是以火车站为中心，城乡客运中心相呼应，构成了这一带密集、繁荣的宾馆、餐饮、娱乐、购物为主的商业中心和居住中心。由此可见，在这里投资兴湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院17业具有很大的市场前景和发展空间。项目附近区域2008年楼盘销售情况楼盘名称商业门面价格（元/）商业住宅价格（元/）蓉瑾家园220040001200鼎龙家园350050001200万佳丽4200起1128华府大世界380045001168永康家园380050001250可能的目标客户分析1进城务工、经商人员湘乡市属农业大市，有大量的农村剩余劳动力转移到城市，从事经商或务工活动。他们在城市经过多年奋斗打拼后，取得了一定的积累，为了长足的个人和家庭发展，他们一直梦想着在城市置业安家、落脚生根，甚至还拥有自己产权的商业门面。这部分人将成为本项目的主力客户。2适婚青年群体目前我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在2540岁，而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期，既有首次置业需求的，也有改善住房需求的，这些人处于事业的黄金期，具备一定的经济实力，且多半即将成立了家庭，是购买湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院18商品住房的主力军。3目前居住在火车站周边的租客火车站商业中心人流密集，这里有相当一部分人在打拼发展，在创业阶段他们只是租房居住，经过多年的积累发展，这部分人有了闲置的资金来置业安家，他们将成为本项目的潜在购房者。4在本项目周单位上班的白领本项目周边单位有市教育局、文化旅游局、市审计局、人保公司、市第二医院、市供水处等，这部分上班群体具有收入较高、工作稳定、发展空间较大，要求住址离工作地点近而且生活方便。5投资者本项目因为地处火车站商业中心南侧，人流、商流、物流日夜不息，地段繁华、人气兴旺。从商品住宅、特别是商业门面方面来分析，其升值潜力巨大，预计将会有相当数量的投资者成为本项目的主流客户。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院19建设地点及建设条件建设地点本项目位于湘乡市火车站南侧，东临城市主干道东风北路，西接市城乡客运中心和云门寺商城，北倚漂亮繁华的云门商业步行街，南靠湘乡市教育局和文化旅游局。项目中央有一条连接火车站与城乡客运中心的城市支路通过。建设条件1地形地貌气象条件（1）地形地貌项目位于湘乡火车站南侧，云门商贸步行街旁。用地分为两块，其中临步行街的地块是从无线电厂购入的1325亩地，临教育局的地块是从回收公司购入的418亩地。用地内原有少量建筑，但建筑设施陈旧，区内地势相当平坦。规划建筑包括住宅和公建两部分。（2）气候条件湘乡市属于中亚热带季风湿润气候区，四季分明，冬冷夏热，雨量充沛，日照较长，近年内年平均气温173左右，最冷的一月平均气温5左右，最热的七月平均气温295左右。年降雨量为11001400毫米，多集中在春夏两季。全年日照数在1300小时以上。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院20（3）水文条件涟水河流经湘乡市最高水位为1954年黄海高程4853米，最低水位为1972年黄海高程3937米，最大流量每秒7100立方米，最小流量每秒014立方米，韶山灌渠从城北经过，常年流量每秒40立方米。涟水防洪堤堤顶高程504米，防浪墙顶高程5142米。全市主要水系为涟水汇入的一级支流有13条。涟水最大年径流量为6143亿平方米，最少年径流量1680亿立方米。2工程地质条件湘乡市地形属亚热带丘陵地带，大部分处在华南褶皱系，地表出露了由元古界到新生界的一整套沉积地层，东南角马家河有少量上泥盆统石灰岩外，全市均处在红岩山间盆地，盆地由早白垩统一套紫红色岩系、即砂砾岩、砂岩、粉砂岩、砂页岩、页岩、泥岩等构成。盆地海拔高一般在500米以下。相对高差3050M，城区地势平坦，海拔一般在4070M之间，最低3424米，地表无喀斯特和滑坡现象。湘乡市位于亚欧板块中部，岩浆活动弱，是弱震区，风灾、冰雹、水旱灾频率小。据历史记载，没有发生过破坏性地震，根据国家质量技术监督局出版的中国地震动参数区划图（GB183062001），湘乡市的地震动峰值加速度为G005M/S2。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院213基础设施条件（1）项目与城市规划的关系湘乡人文历史悠久，文化底蕴深厚，是“湘军”文化的起源地，在文化教育事业上有着良好的历史传统影响和现实优势。湘乡是长株潭城市群经济辐射圈内最近的县级市，有着得天独厚的交通条件，距长沙黄花国际机场仅90多公里，320国道、上瑞高速公路、湘黔铁路、洛湛铁路横跨全市。一方面作为长株潭城市群的卫星城，区位优势明显；另一方面依托大都市的经济辐射作用，经济社会的发展前景良好。本项目相邻位置正在开工建设的湘乡火车站，已设计升格为国家二级站。拟建设的沪昆高速铁路客运专线途经湖南的第二个客运站，初步规划在湘乡市区北面境内。依据湘乡市总体规划20022020发展方向，湘乡火车站片区将发展成为湘乡商贸、物流的中心区。特别是沪昆高速铁路客运专线韶山南站正在申报立项，湘乡有望发展成为湖南省中部一个新型的中心城市，在西部大开发中将起到承东启西的战略位置作用。（2）公用设施条件本项目周边基础设施完备，现有水、电供应充分，满足本项目的建设与使用。1）交通本项目紧临城市主干道东风北路，贯通火车站和市区湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院22中心；项目区内的城市支路连接火车站和城乡客运中心；项目北面的车站南路西通工贸新区、红仑工业园和上瑞高速公路出口，东接望春路通东山新区、韶山；项目南面的320国道东通湘潭、株洲，南达邵阳怀化。与本项目相邻的湘乡火车站地处湘黔铁路，正在建设成为国家二级站，大部分过境列车将在此停靠。本项目地理位置十分优越。同时，交通条件也十分便利，人流、商流、物流密集，商业繁华，居民出行方便。2）电力东风北路布置有10KV电力线路东城2回火车站支路，该线路通过车站南路与梅城2回构成了电网回路，电力供应充足，完全可保证本项目建设和使用用电的需要。3）供水项目区水源丰富，目前饮用水来自湘乡市自来水厂，旁边的东风北路有一条D600的城市主供水管，可确保项目用水。4）通讯湘乡通信系统功能完善，移动、联通、电信小灵能覆盖全市各个角落，电信、铁通、网通等通讯主次干遍布全市，可提供移动通信、数字传输、程控电话、无线寻呼等多种通信服务，并建立了宽带网络，与全国及世界各地联系快捷通畅。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院235）公共设施项目周边方便人们日常生活的公共配套设施齐全主要有医院、小型商业网点、文化娱乐场地、学校、托幼所、车站等。4服务配套本项目往西500米处是湘乡市政务中心，提供从咨询、立项到审批、落户的“一条龙”服务；还负责落户项目单位在建设及生产、生活过程中的经常性服务。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院24建设内容与建设规模建设规模根据项目规划，总用地面积11619（合1743亩），规划总建筑面积约3018255，其中住宅建筑面积为2326487，商业面积264662，商务大厅建筑面积3000，物业管理用房面积29614，并配有相应的底层车库面积为97492。建设内容包括多层住宅、商业建筑、底层车库及小区公用服务设施。项目两个地块同期一次进行开发、发展。宗地状况根据湘乡市规划管理局“建筑面积复核面积报告书”的要求，用地类别为R2C2，用地面积约1161915，建筑面积约3018255。建筑面积分析一览表项目名称博雅苑序号项目数值（平方米）占总建筑的面积备注1建筑基底面积4432152地上面积3018255100其中住宅建筑面积23264877708湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院25商业建筑面积264622877大型商场面积3000994物管面积29614098车库面积974923233总建筑面积3018255100备注表中面积单位均为平方米。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院26专业技术方案总体规划1规划原则和目标确立“以人为本、为人服务”的指导思想，致力于创造人与自然相和谐的生活空间。突出“可持续发展”原则，充分利用周边条件，整体设计和安排外部的空间环境，精心布局，因势利导，充分利用地区内的自然环境，并通过新型社区生态绿化系统的形成，提高住区内的环境质量标准。强调绿脉与居民活动的融合，以点状的宅前绿地，带状的绿带和集中面状的中心绿地形成居住区绿化系统，最大限度的发挥绿地的功效，将住宅组群与绿色空间融为一体，体现居住区生态化规划设计的原则。根据基地的区位和现状，加强与周边建筑环境的融洽，充分利用火车站商业中心、云门商业步行街、云门商城的商业氛围，在区内临街面适合建设一些商业建筑和商业设施，使小区功能与城市功能相协调。合理确定小区的功能布局与发展规模，做到“适用、经济、有艺术感和现代感”。2、总体设计规划总体结构顺应基地地块形状，对于地块形状作出了良好的回应。总体布局分为两个级团，分别采用两排围合空湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院27间，采用景观轴线进行串联,形成良好的景观效果。东风北路设置形象主入口，及车行入口，形成人车分流。沿街设置沿街商业，商业主要对内，少量部分对外，充分利用商业的价值带动居住生活的品质。整体的空间形态丰富，富有变化，并收放有致，采用曲线自由的线形，形成活泼的建筑空间形式。3、交通组织A）出入口基地在东风北路上设置小区主要出入口和车行次入口。沿街商业广场、商铺直接面向城市道路设出入口，结合地形沿街建筑布置方式与地形形成有机的结合，强调整体空间形态。B）道路规划区内采用“人车分流”模式，主要道路外环设置。小区内道路分三级规划，一级道路宽6M，由小区入口贯穿整个地块，为小区主道，并局部放宽做地面停车；二级道路宽4M，为小区宅间次道；三级道路宽25M，为各单元入户小道。主要道路和消防道路最大坡度1/205。C）交通组织机动车经城市支路由小区车行入口进入，沿小区主道动线展开或直接进入底层停车库，再经区内次道连接至各单元的地面临时停车场和底层车库。行人可由入口步行进入小区，经区内人行系统连接至各单元或地下车库停车后就近出地面进入步行道至各单元。D停车方式湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院281汽车采用两种停车方式地面临时停车场和底层架空停车。2自行车底层车库停放。4、景观设计景观设计充分考虑了不同层次的景观环境，强调小区的景观均好性主次性，营造人性化的生态自然的特色环境小区内一切空坪隙地全部进行绿化，营造出大面积的连续一体的中心步行景观系统，从东风北路主入口一直连续到小区中心开放空间，使每户都能享受到生态自然的景观环境，使景观渗透到每个组团，强调景观的均好性。每个组团都有集中绿化，同时注重宅间绿地的营造使住户能充分感受到出门见绿，移步换景，使绿化“占地不多环境美”，体现住宅的均好性。利用集中绿化和宅前绿化相融合的方式，极大的拓展了集中绿地的视野。5、建筑设计本案建筑类型有沿街门面、公建、多层住宅、底层车库等，设计有机地组织各种功能空间A东风北路的商业以一种全新的“参与”模式，内外渗透、空间流动，最大限度地营造商业的购物环境及合理的流线。以一种兼并蓄的姿态体现成熟的商业氛围，为湘乡火车商业区街道营造一道清新亮丽的风景线，同时都可以满足对内对外的使用。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院29B住宅设计以区位定产品，布局有效利用资源，注重多种户型的差异性，使住宅与环境有机结合，在立面造型上着力打造一种新颖的典雅的建筑风格，简洁稳重高档，创造符合人性需求的、具有城市人文特色的现代化住宅。C建筑立面采用底部二三层采用深色石材,中间层采用暖色面砖,顶部用米白色涂料收头建筑屋顶利用平屋面结合构架的形式，点缀建筑形体。增强建筑典雅，庄重的立面形式。D隔层设置叠加的线角，及铁艺栏杆等多种同一体系的建筑语言的运用。建筑、结构方案1）建筑方案项目以住宅建筑为主，户型设计有二室二厅、三室二厅和四室二厅等多种形式，共有各类户型200套，其中90105的两房户型32户，占总户数的16；120140M2的三房户型152户，占总户数的76；以及140M2180M2的四户型共16户占总户数的8，满足不同家庭对户型的选择要求。以满足不同层次住户的需要，全部为南北向条状排列，厨卫设施齐全，具有良好的日照、通风、与采光。建筑外观设计丰富多彩、形体各异、富于变化。2）结构方案小区内建筑物全部为多层建筑，除临街商业建筑底层采湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院30用框架结构外，其余均采用用砖混结构体系。电力工程1）小区电力，由东风北路上电网电缆引入。接10KV电源至高压配电室，配电采用杆上变的形式，向小区内所有建筑及路灯供电。2）小区内道路采用庭院式路灯照明，小区电力线路采用电缆沟敷设方式，所有建筑物均按相应防雷建筑物等级采取防雷措施。3）低压线路均采用三相五线制供电方式以确保安全供电，正常情况下，不带电的用电设备金属外壳均应与PE保护线相连。4）变压器均采用节能变压器，荧光灯均采用菲利浦节能荧光灯管，住宅楼内楼梯间照明开关均采用触摸式延时节能开关。5）小区内暂不考虑集中供热供冷设施，所有住户和公建场所按家用电力空调留足用电容量。弱电工程1）小区内所有电话均考虑市话，由市电信局统一负责安装，只预留电话线路接头。2）在小区内有线电视由东风北路干网上牵入，沿小区电缆沟敷设，再由支线引入各用户。每住户预留有线电视讯号湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院31插头2个。3）小区内公共区域内设电子探头保安系统，与各住户单元门禁保安系统联网。给排水工程项目区目前已有市政上下水设施，只需增容和铺设管线即可投入使用。1、用水量1）居民住宅生活用水居住区商住总面积为2326487，总户数约为200户，居住总人口预计可达700人。按居民生活用水标准300L/日人，总计用水量为210M3/D。2）公用建筑用水按10平方米一个工作人员，用水标准50L/日人。3）浇洒道路、场所用地浇洒道路用水指标为10L/平方米日。4）绿化用水绿化用水标准15L/平方米日。5）未预见水量未预见水量考虑为总用水量的20。6）总日用水量考虑日变化系数K日12。7）消防用水量以区域室外消火栓30L/S，火灾延续时间按3小时计。2、给水系统区域给水由市政管网供给，给水干管用一条DN200管湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院32从东风北路引入，引入管设水表计量，区域管网沿干道布置，管径DN200保证安全供水。区域内所有住宅引入支管自区域干管引出，呈枝状至各幢建筑物，管径据各幢用水量而定，取DN32DN150不等。3、排水系统区内采用雨水、污水分流制排水系统。该市已有污水处理厂，区内排水干管自南向北沿纵贯区中部干道布置，汇集区域内主干管排至市政污水干管，最后送至污水处理厂，区域内排水干管采用D500钢筋混凝土管。小区内排水支管从主干管南北两边往中间沿区内支路铺设，汇集各建筑物污水，道路地面雨水排至雨水干管，区内排水支管管径取D200D400不等。小区内各建筑物排水采用雨水、污水分流排出，污水经各幢化粪池处理后排至区域污水支管，建筑物排水管径取DN50DN200不等。消防消防包括水消防、灭火器消防。1、水消防区域室外消防采用给水消防栓，沿区内道路120M范围内设一个，消防管网与生活管网分开设置。2、灭火器在区域各建筑物内适当位置配备手提式或推车式灭火湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院33器，灭火器的数量据各幢建筑物灭火等级要求分别采用配置基准A类，15平方米/A；B类，75平方米/B。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院34环境保护与节能环境保护地属湘乡市老城区北部，附近有优美别致的商业步行街和大型的火车站绿广场，是湘乡的窗口和门户位置，应严格控制小区内的废气、废水排放，确保周边环境不受废气、废水的污染。生活垃圾统一集中处理，生活及生产污水经适当处理后排入城市污水道，至城市污水处理厂集中处理后统一排放。绿化地处火车站大型绿化广场南侧，在总平面规划中宜采用按组团分散布局的绿地规划手法，以便于居民就近享用大型绿化广场优美的环境进行休憩、交往、文化娱乐。小区内拟规划两处集中成片的小型绿地，各片绿地应各具特色。点缀以风格迥异的小型公建以充分体现各个区域的标识感与归属感。全区注重宅前宅后小块绿化的建设，多层住宅均设有住户花园，片状、线状、点状绿化以及外围的绿化互相渗透、统一，形成火车站商业中心完整的绿化系统。节能1、优先选用高效率水泵和电机；湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院352、优先选用高效节能的照明灯具；3、变压器均采用节能变压器；4、路灯均采用节能荧光灯管；5、住宅楼内楼梯间照明开关均采用触摸式延时节能开关。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院36项目实施进度建设工期根据项目特点，在统一规划、统一要求的基础上周密安排，各项准备、施工工作交替进行，尽量缩短工期，以确保高效率地开展工程建设的全面工作和按时竣工，发挥作用。初步拟定项目总工期为16个月，其中前期工作3个月，项目施工期13个月。项目进度控制为A前期工作2009年4月2008年6月；B地基施工2009年7月2009年9月；C主体工程2009年9月2010年5月；D配套设施2010年6月2010年7月；湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院37项目进度安排2009年2010年工程编号工作时间（月）4567891011121234567891011121前期工作32基础工程43主体工程84装修工程35配套设施工程6湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院38项目招标方案根据中华人民共和国招标投标法及湖南发展计划委员会制定的湖南工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定，本项目的设计、施工、监理以及设备、重要材料等采购活动均以招标形式进行。项目的招标均采用公开招标的方式。鉴于建设单位的实际情况，对照湖南省发展计划委员会印发的湖南省工程建设项目自行招标试行办法中对自行招标作出的规定A）具有项目法人资格（或者法人资格）；B）具有与招标项目规模和复杂程度相适合的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面的专业技术力量；C）有从事同类工程建设项目招标的经验；D）设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；E）熟悉和掌握中华人民共和国招标投标法及有关法规规章。本项目的设计、建筑工程、安装工程、监理及设备、重要材料采购宜采用委托招标的组织形式。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院39投资估算及资金筹措投资估算1）依据土建工程依据湘乡市近期竣工的类似工程竣工结算指标或初步设计概算指标进行估算，并参照湖南省建筑工程概算定额。设备安装基本上采用设备厂家现行设备价格，少量型号不明的参照类似设备厂价进行估算，并相应计取了设备运杂费。安装工程利用设计单位的扩大估算指标或类似工程实际进行估算。其他费用包括土建费用、水电增容费、勘察设计费，按实际发生额和国家相关规定进行估算。2）估算结果整个工程估算投资总额为376780万元，其中土地费用87144万元，工程费用213555万元，其它费用42711万元，预备费17170万元，建设期利息16200万元，详见工程投资估算表。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院40工程投资估算表单位万元序号项目内容数量单位单位估价单位金额一土地费用1743亩50万元/亩87144二工程费用2135551土建工程302万600元/1810952土方及基础配套工程3245921水、电、路等配套工程1122173122平整场地093万方18元方167323绿化、环卫159055三其他费用427111项目单位管理费二121362规划、设计、勘察费二1532033招标代理费二364074工程监理费二2553395开办费二242716报建及审查费二1021355四项目预备费一二三517170五贷款利息150000万元542年16200六总投资一二三四五376780资金筹措本项目资金来源主要来自以下几个方面1、公司首期投资1000万元。2、公司回收其他项目收入后，二期投资1270万元。3、项目启动后申请银行贷款1500万元。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院41表82资金来源及使用计划表位单位万元序号项目第1年第2年第3年1资金来源25000040105526965911住宅建筑收入00016052816052812商业建筑收入000714484763213大型商场建筑收入000384005760014车库建筑收入0003900390015出租房出租收入16土地出租收入17自营收入18其它收入19自有资金10000012678011长期借款150000000000111流动资金借款112短期借款113固定资产折旧114无形资产及摊销115回收固定资产余值116回收经营资金2资金运用2319623255217694921开发建设投资223862145679171722经营资金当年增加额23销售运营资金0005486539324贷款利息8100810000025经营税金及附加000162571600326土地增值税3400127所得税1983428应付利润29借款本金偿还1500003盈余资金18038755341927104累计盈余资金1803893572286282湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院42财务评价本次分析计算的项目总建筑面积为3018255平方米，计划在16个月内全部竣工。财务评价的主要依据1、建设项目经济评价方法与参数第三版；2、房地产开发项目经济评价方法；3、项目设计方案；4、房地产市场调查。销售收入及销售税金估算1、销售价格通过对湘乡市房地产市场情况的调查与分析研究，结合本项目规划方案、所在位置的周边条件及房地产销售价格情况，本次效益分析按住宅平均销售价1380元/M2、商业建筑平均销售价4500元/M2、大型商场建筑平均销售价3200元/M2、车库平均销售价800元/的标准进行测算。根据项目的区位条件和环境优势，结合湘乡市当前房地产市场的实际销售情况，本次财务分析将可以对外销售的住宅23265M2、商业建筑2646M2、大型商场建筑3000M2、车库97492，按100销售计算。2、销售收入湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院43项目的开发及销售周期为3年（其中施工期