北京王府井烂尾楼项目汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第1页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告目录一、项目产权关系4二、项目基本情况41、区域位置42、占地面积43、交通环境44、周边配套45、工程进度46、原物业规划情况57、项目相关的批文6三、项目拟转让情况6四、项目竞买价测算7一测算对象7二测算时点7三竞买价含义的定义7四估价对象市场定位7五估价对象规划7六估价方法的选用81、假设开发法计算公式82、技术路线83、测算依据9七续建工程开发周期9八物业销售经营计划9九物业租售单价的确定10一住宅物业销售单价确定101、当前销售单价确定102、本物业销售期间销售单价确定11二裙楼物业租赁单价确定111、一层租赁单价确定112、二至四层租赁单价的确定11三办公物业租赁单价确定111、比较实例选择112、比较因素选择123、比较因数条件说明124、比较因数条件指数135、比较因数修正136、待估物业租赁比准价格13四车位物业租赁单价确定13五物业租售单价汇总一览表142008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第2页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告十测算过程14一测算估价对象开发完成后的房地产价值141、确定开发完成后销售部分物业的净收入142、确定开发完成后租赁部分物业的收益价格14【1】确定年租金总收入14【2】确定年出租总费用15【3】确定年净收益16【4】确定资本化率161确定求取资本化率的方法和步骤162选择可类比交易案例163计算过程161求取交易案例每建筑平方米物业的年纯收益162求取交易案例的资本化率173求取待估物业的资本化率17【5】确定收益年期17【6】确定开发完成后租赁部分物业的收益价格173、确定估价对象开发完成后的房地产价值18二续建成本18三管理费用18四买方竞买该续建工程应负担的契税18五投资总收益19六求取竞买最高价19七求取合理竞买价20【1】汇通大厦地价现值估算201选择比较实例202比较因素选择213比较因素指数211交易情况修正212交易日期修正213土地用途修正214土地级别修正215容积率修正216区域因数、个别因数修正217土地剩余使用年期修正228修正系数一览表224比较因数修正225待估宗地比准价格22【2】新增用地地价估算22【3】汇通大厦地上建筑物重值价格估算23【4】汇通大厦地上建筑物重值所需管理费用估算23【5】汇通大厦地上建筑物重值所需财务费用估算23【6】购买对象在估价时点合理的市场价值23【7】合理竞买价23五、附件242008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第3页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告附件一中国人民银行成都分行公告25附件二汇通大厦土地使用证26附件三汇通综合业务大楼投资许可证27附件四汇通综合业务建设用地规划许可证28附件五汇通综合业务成都市建设工程规划许可证29附件六汇通综合业务成都市建设工程施工许可证30附件七汇通综合业务成都市工程建设许可证31附件八关于加快汇通大厦复工建设的通知32附件九汇通大厦建安工程成本估算表33附件十新征用地待建大厦建安工程成本估算表33附件十一已付款购买的各种设备和材料清单342008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第4页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告一、项目产权关系汇通大厦原系成都汇通城市合作银行自行投资修建的集银行办公、餐饮、商务和酒店多功能为一体的综合楼。由于成都市汇通城市银行在经营过程中发生流动性支付困难，经四川省人民政府同意，中国人民银行批准，成都市汇通城市银行于2000年1月31日被依法撤消，其资产和相关负债由成都市商业银行承接，因成都市商业银行已在成都天仙桥北街修建了自用办公大厦，故该项目停工注合法文件见附件一中国人民银行成都分行公告。二、项目基本情况1、区域位置该项目位于成都锦江大桥府南河边，东、南临成都气象学院，西临人民南路，北临临江中路。2、占地面积该项目总占地面积838亩，净用地面积762042亩。3、交通环境该项目西临城市交通主动脉的人民南路，有16路、45路、99路、303路、78路、82路等多路公交车通达，未来城市地铁南北主干线也将从此经过，交通系统覆盖城市主要区域。4、周边配套该项目周边有成都气象学院、华西医科大学、四川省教育学院、四川省经济干部管理学院、成都锦江宾馆、成都岷山饭店、成都索菲特万达大饭店、开行国际广场等多所院校、星级酒店和商务大厦。5、工程进度该项目1992年立项，1994年底开始拆迁，1996年12月动工建设，1998年6月主体封顶，1999年停工。2003年底，成都市政府大规模清理市区烂尾楼，并要求成都市商业2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第5页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告银行对汇通大厦尽快恢复施工。2004年11月，成都市商业银行开始恢复了汇通大厦的外墙施工，目前基本完成。6、原物业规划情况汇通大厦原各类物业规划一览表单位平方米分区楼层楼层细项原设计用途建筑面积备注一区地下室12226负4层部分为车库,部分为金库、保险库3089负3层车库3089负2层车库3089负1层设备层2959裙楼99691层银行及宾馆大堂20312层银行办公及宾馆商务16573层餐厅21494层娱乐大厅2149夹层1983塔楼363455层美容健身21496至14层写字间10539共9层，每层1171平方米。15层避难层117116至27层宾馆14052共12层，每层1171平方米。28层避难层117129至33层银行办公5855共5层，每层1171平方米。34层俱乐部62335层俱乐部785一区面积合计58540二区地下室1598负2层发电机房及浴室799负1层洗衣房及值班人员宿舍799裙楼33621层餐厅7302层餐厅6583层多功能厅6584层娱乐大厅658夹层658塔楼45845至14层住宅4120每套206平米，每层两套，共10层。15至16层464每套116平米，每层两套，共2层。二区面积合计95442008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第6页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告备注以上每层建筑面积数值来源于成都商业银行提供的汇通大厦文件，其数据可能与实际建筑面积有一定出入，从而可能影响到最后的测算结果。续表汇通大厦各类物业面积规划一览表项目建筑面积平方米备注总建筑面积68084其中地上部分54260地下部分13824一层裙楼2761二层裙楼2315三层裙楼2807四层裙楼2807夹层裙楼2641不可售、不可租。避难层2342不可售、不可租。办公物业34003含原定位为宾馆、美容健身、俱乐部、银行办公、写字间部分。住宅物业4584地下车库7723估算值，约可停220辆车。7、项目相关的批文该项目目前了解到的获得的主要有关证照文件如下序号名称说明1土地使用证原土地出让合同号为成国土府1994出让合同第11号，业主为成都汇通城市合作银行，2005年12月28日过户至成都市商业银行。其土地使用面积为508028平方米7621亩，土地出让类型为出让，批准使用年限为50年，起算日期为1999年8月16日，终止日期为2049年8月15日，土地用途为综合用地，土地使用者为成都市商业银行，土地座落为成都市武侯区人民南路三段1号。2投资许可证许可证编号为成固许证集基字第NO0003461号，项目名称为汇通综合业务大楼，发证时间为1996年11月25日，竣工时间为1999年12月，建设规模为645万平方米。3建设用地规划许可证成都市规划管理局1995年5月8日签发，证号成规建编号1995511号，用地面积8389亩含代征0768。4成都市建设工程规划许可证成都市规划管理局1997年7月4日签发，证号97编号317。5成都市建设工程施工许可证许可证编号为成建施建字19970174号，框筒结构，总造价10172亿元。6成都市工程建设许可证成都市建设管理委员会建筑业管理处1996年12月6日签发，证号成建管96第478号，建设规模为645万平方米，开工、竣工时间为1996年12月、1999年12月。7关于加快汇通大厦复工建设的通知成都市清理停工工程项目领导小组办公室2001年10月26日8中国人民银行成都分行公告2000年1月31日发布备注以上各个证照文件的复印件见附件。三、项目拟转让情况2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第7页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告据商业银行负责处置该项目的有关人员介绍，该项目初步定于今年7月底至8月初进行公开拍卖，具体拍卖的相关情况及资料现正在准备中，暂不便对外公布。通过了解，商业银行拟收购位于大学路紧临气象学院的约89201亩地净用地为73865亩，并与成都气象学院达成土地置换的共识，即待气象学院拆迁完毕后，用该块土地与气象学院紧临汇通大厦一侧的土地进行等量置换，置换后的土地作为汇通大厦的配套用地，并在本次公开拍卖中与汇通大厦进行打包拍卖。但截止目前为止成都市商业银行还尚未与该置换土地的两家业主单位签定正式的土地合同。四、项目竞买价测算一测算对象本次测算对象为汇通大厦现状物业及紧邻汇通大厦南侧待置换待拆迁的73865亩新增商业地块。汇通大厦为停工工程，测算时假定其无债权债务，剩余土地使用年期为43年；同时，假定新增地块为商业用地可兼容50的公寓，土地使用年限为40年，自2006年8月1日起至2046年7月31日止，假定容积率50，建筑密度50，绿地率25，主体建筑高度40米。二测算时点设定本次测算的时点为2006年8月1日，设定在测算时点时一次性付清竞买该宗物业的价款，设定在测算时点下新增地块土地利用状况为宗地红线外达到“七通”，宗地红线内达到场地平整，设定在测算时点下土地未进行抵押及其他他项权利，设定测算时点下汇通大厦用地剩余土地使用年限为43年，新增地块剩余土地使用年限为40年。三竞买价含义的定义设定本次测算物业的竞买价为在测算时点2006年8月1日，汇通大厦为现状停工待建物业，剩余土地使用年限为43年，新增地块宗地红线外达到“七通”，宗地红线内达到场地平整的开发条件，剩余土地使用年限为40年，同时并满足上述设定的其它规划限制条件与达到投资者预期设定的最低的投资回报年收益率即年复利利率的物业最高竞买价。四估价对象市场定位经初步市场调查，拟将汇通大厦定位为甲级写字楼。其外装修基本维持不变，内装修按成都市区甲级写字楼标准设置。其转让时配套的73865亩新增净用地，本方案设定为裙楼商业加酒店式公寓方案。五估价对象规划汇通大厦楼层范围一区二区新增用地待建大厦2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第8页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告地下室主要为车库，部分为设备区部分为发电机房、部分待定车库、设备1至4层商业、办公、娱乐、餐饮5至11层办公住宅公寓12至14层、16至27层、29至35层办公无无续表新增用地待建大厦规划一览表项目名称建筑面积平方米备注1至4层100005至11层14000地下室两层5000可停140辆车。总建筑面积29000其中地上部分24000地下部分5000备注新增用地净地面积为73865亩，其容积率为487，建筑密度为50。六估价方法的选用通过对估价对象的权属关系和相关资料的初步审核及分析，根据估价对象的具体现状，在对其进行实地勘察包括但不限于对估价对象位置、周围环境、工程进度及物业外观形象等和对类似物业市场的调查后，本案认为现状下的估价对象之一的汇通大厦还不能完全体现其作为商业办公用房的商业价值，只有在完成室内分割、装修、设备安装、室外绿化景观，以及完成其配套的新增用地等后续工程后，才能更大的发挥其商业效用，在当前具有投资和再开发的潜力。故本次测算拟采用假设开发法为本次竞买价估价的主要方法，并考虑到估价对象的特殊性，同时引用市场比较法和收益法的有关结果来进行估价。其计算公式和技术路线如下1、假设开发法计算公式竞买最高价开发完成后的房地产价值续建成本管理费用投资总收益购买物业买方应负担的税费其中开发完成后的房地产价值销售部分物业的净销售收入租赁部分物业的收益价格销售部分物业的销售收入销售税费租赁部分物业的收益价格续建成本汇通大厦尚需投入的建安工程成本新增用地待建大厦的建安工程成本投资总收益银行资金的利息收益除银行资金以外的投入资金的收益2、技术路线因为估价对象开发完成后主要为具有收益性质的商业办公物业，通过调查得知，在该类物业交易市场上，以长期租赁成交的形式为主，故采用市场比较法将选取的租赁实例与估价对象在诸多方面进行比较分析后予以修正，估算出本次估价对象租赁部分在估2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第9页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告价时点下客观的租赁比准价格，再根据市场情况预测出未来各个时点的租赁价格，然后运用在若干年内有变化情况下的有限年期的收益法公式得出其开发完成后的租赁物业部分的价值。同时，亦运用市场比较法估算出本次估价对象销售部分在估价时点客观的销售比准价格，再根据市场年上涨幅度预测出销售期内的销售价格，然后减去销售税费，得出其开发完成后的销售物业部分的价值。这两部分合起来即为估价对象开发完成后的总价值。最后，根据假设开发法计算公式，减去未来的正常的开发成本、费用和合理的收益等，以此得出估价对象在投资者要求的最低年收益率下的最高可承受的竞买价格。3、测算依据本次测算方法依据的法律、法规、文件和相关资料有中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例、中华人民共和国城市房地产管理法、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、四川省人民政府和四川省国土资源厅颁发的有关文件、成都市人民政府和成都市国土资源局颁发的有关文件、国土资源部颁发的城镇土地估价规程以及自行收集的与测算宗地相关的其它资料。需要特别说明的是，本次计算将利息和利润合在一起，采用统一的年复利率计算口径，以投资总收益的形式体现一般情况，投资收益是通过开发利润和投资利息两项来体现的，但开发利润是按总比率，而投资利息是按年收益率，两者计算方式有所区别，难以展开项目间及项目内各种资金收益的比较。为了更好地估算本物业的客观价值，在本测算方案的投资收益率的计算中，不管是开发利润，还是投资利息，都算成是各种性质不同的资金在开发过程中创造的剩余价值，体现为总资本收益。七续建工程开发周期整个工程开发周期设定为两年开发完毕，自2006年8月起至2008年7月止。其中，准备期为2006年8月至2007年1月，汇通大厦后续项目施工期为2007年2月至2008年1月，新增用地待建大厦项目施工期为2007年2月至2008年7月，销售期为2007年8月至2008年7月。续建工程分类准备期周期施工期周期租售起始期汇通大厦后续项目06年8月至07年1月6个月07年2月至08年1月12个月自07年8月起新增用地待建大厦项目06年8月至07年1月6个月07年2月至08年7月18个月自07年8月起备注2006年8月至2007年7月为开发经营期第一年，2007年8月至2008年7月为第二年，依次类推。以下第一年、第二年为此概念。八物业销售经营计划根据成都市目前市场上同类物业租售情况现状，预计本项目的住宅、公寓部分能实现100销售，其裙楼、办公物业和车库自租赁起始之年起，头三年空置率尚不稳定，预计三年后租赁物业面积稳定下来。其具体经营计划如下2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第10页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告物业出租、出售计划序号物业分类建筑面积平方米/个拟出租或出售1一层5261出租2二层4815出租3三层5307出租4四层5307出租5办公楼34003出租6住宅4584出售7酒店式公寓14000出售8地下车库360出租备注以上物业含汇通大厦和新增用地待建大厦两部分。续表分年度物业预计销售计划序号销售物业分类第一年第二年1住宅部分01002酒店式公寓部分0100续表分年度物业预计租赁比例序号租赁物业分类第二年第三年第四年自第五年起以后每年1一至四层部分607080902办公楼部分508085953地下车库部分40859095九物业租售单价的确定一住宅物业销售单价确定1、当前销售单价确定用市场比较法确定本住宅物业含公寓销售价格，取本物业可类比楼盘予以分析，见表如下本物业可类比楼盘情况销售价格单位元/平方米项目名称位置销售价格土地剩余年期开发商备注黉门公馆一环路内国学巷560068年成都博华建川房屋开发公司紧邻浆洗街商区，处华西商圈繁华的商业地带，位置优越，交通便利，周边名校云集。摩卡筑一环路内川音旁530069年成都市上普置地有限公司紧邻四川音乐学院、四川大学。伊顿社区一环路内林荫街540069年成都蜀信项目开发有限公司紧邻华西医大、成都七中。续表本住宅物业含公寓价格市场比较法系数修正表项目名称标准价元/平方米交易日期配套环境繁华程度品质开发商品牌土地年期修正比准售价元/平方米黉门公馆5600100100110100100994749162008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第11页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告摩卡筑530010010011010010099514651伊顿社区540010010010010010099515213备注目前汇通大厦土地剩余使用年期为43年，新增地块土地剩余使用年期为40年。为便于计算，统一设定其土地剩余使用年期为42年。假设以无限期土地使用年限指数为100，土地还原率为8，则本住宅物业土地年期修正系数为96051001118429605，黉门公馆、摩卡筑、伊顿社区土地年期修正系数分别为99471001118689947、99511001118699951和9951。续表本住宅物业价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称住宅比准价格元/平方米销售状况权重销售率加权后的相对价格元/平方米本项目住宅销售平均标准基价元/平方米黉门公馆4916904425摩卡筑4651602791伊顿社区5213904691240119074961备注各项目销售进度系调查估计。根据实际情况，结合以上结果，建议本住宅物业当前销售单价为每平方米4900元2006年8月2、本物业销售期间销售单价确定根据成都市场的情况，设定本住宅物业年销售价格上涨幅度为6，则本物业销售期间销售单价为每平方米5200元。二裙楼物业租赁单价确定1、一层租赁单价确定鉴于本项目一楼周边人气较差，商业不发达，物业规划一般，结合本项目周边门面租赁情况，预计本项目一楼租赁平均单价为每平方米160元。考虑到近几年成都类似物业租赁情况，以及计算的方便，设定其以后各年的租赁价格不再上浮下同。本物业可类比门面租赁情况项目名称位置每平方米租金备注气象大厦一楼门面气象学院139元处于大学路与人民南路交汇处，人气一般，规划较差。黉门公馆一楼铺面一环路内国学巷240元紧邻浆洗街商区，处华西商圈繁华的商业地带，人气浓厚。待估物业锦江大桥府南河边，临气象学院临人民南路，人气较差，商业不发达，规划一般。2、二至四层租赁单价的确定根据本项目裙楼的规划现状和市场情况，预计二至四层租赁单价每平方米分别为140元、130元和120元。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第12页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告三办公物业租赁单价确定办公物业租赁单价由市场比较法求得，其求取过程如下1、比较实例选择为确定办公物业租赁价格，根据替代原则，选取三个处于同一物业供需圈层的比较实例。通过对成都市人民南路两边纯写字楼租赁市场的调查，对选择实例进行剔除后，取得下列三个交易案例作为比较实例待估物业案例A案例B案例C项目名称汇通大厦川信大厦城市之心威斯顿联邦位置人民南路二段1号人民南路二段18号人民南路一段18号成都领事馆路2号项目类型纯写字楼纯写字楼纯写字楼纯写字楼总楼层35层38层25层23层停车位地下约220个地下148个地下180个，地面100个近300个建筑结构框筒结构框架式框架式框架式建成时间待建1999年2001年2003年建筑面积约54万平方米地上65749平方米52000平方米54191平方米标准面积待定179至470平方米5735至1555平方米90至1500平方米物业公司待定四川川信物业管理有限公司成都奥莱物业服务有限公司威斯顿物业管理香港公司消防自动喷淋，烟感系统自动消防系统，各层配备有自动喷淋装置、烟温感探测器、应急灯自动喷淋，烟感系统自动喷淋系统电梯13部多快，裙楼扶梯2部，2部观光电梯6台三菱、2台LG豪华6部客梯、1部消防电梯DOVER8部，裙楼扶梯8部空调特灵空调美国约克智能冷暖空调，每座次配备美国霍尼维尔温控调节器，可任意调节室温全中央空调，电制冷分层式空调通讯设施待定设定为甲级标准国ATT智能综合布线系统，每12平米设置一个信息点光纤和进口6类综合布线电话，采用LUCENT公司综合布线装修情况待定设定为甲级标准中高等装修高级地砖、乳胶漆墙面、屋顶扣板中高等装修2、比较因素选择根据待估物业以租赁形式交易的实际情况，其比较因素的选择定为交易情况、交易期日、区域因素和个别因素。其中，区域因素设定为商服繁华、道路通达度、公交便捷度、公用设施、环境质量，个别因数设定为建筑年代、面积、建筑结构、硬件状况、物业管理。3、比较因数条件说明将以上比较实例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因数条件说明。比较因数待估物业案例A案例B案例C2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第13页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告交易情况正常，设定为现房正常正常正常交易期日设定为近期近期近期近期商服繁华商服繁华好商服繁华较好商服繁华很好商服繁华较好道路通达度临人民南路临人民南路、红照壁街临人民南路、西御街临人民南路、领事馆路公交便捷度距公交站点500米左右距公交站点500米左右距公交站点200米左右，公交线路多紧临公交站点，公交线路一般公用设施距各类公用设施较近，质量优距各类公用设施较近，质量较优距各类公用设施很近，质量很优距各类公用设施较近，质量较优环境质量很优较好一般较好建筑年代待建1999年2001年2003年面积面积适中面积适中面积适中面积适中建筑结构框筒结构框架式框架式框架式硬件状况设定为甲级甲级甲级甲级物业管理设定为知名品牌物业四川川信物业管理有限公司成都奥莱物业服务有限公司威斯顿物业管理香港有限公司4、比较因数条件指数因数待估物业案例A案例B案例C交易情况100100110100交易期日100100100100商服繁华100105110105道路通达度100105105105公交便捷度100100110100公用设施100103105103环境质量100979597区域因数修正系数合计100110125110建筑年代100969798面积100100100100建筑结构100100100100硬件状况100100100105物业管理10095100100个别因数修正系数合计10091971035、比较因数修正分析项目案例A案例B案例C实际租赁价格100元100元130元交易情况修正100/100100/100100/100交易期日修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/125100/110个别因素修正100/91100/97100/103修正后比准租赁价格100元82元115元备注案例A的租赁价格为每租赁面积95元，折算为建筑面积约为100元。6、待估物业租赁比准价格2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第14页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告待估物业租赁比准价格案例A比准租赁价格案例B比准租赁价格案例C比准租赁价格3100元/平方米82元/平方米115元/平方米399元/平方米因此，根据实际情况，结合以上结果，建议办公物业租赁单价为每月每建筑平方米100元，且考虑到近几年成都类似物业租赁情况，以及计算的方便，设定其以后各年的租赁价格不再上浮。四车位物业租赁单价确定根据替代原则，选取三个处于同一物业供需圈层的比较实例。通过对成都市人民南路两边纯写字楼租赁市场的调查，对选择实例进行剔除后，取得川信大厦、城市之心和威斯顿联邦三个交易案例作为比较实例，其每个车位每月租赁价格分别为400至500元、400至450元、350至450元。根据本物业的实际情况，结合比较实例租赁价格，建议本物业每个车位租赁价格为每月400元。五物业租售单价汇总一览表项目名称租售面积平方米或个每平方米销售单价或月租赁单价备注住宅部分185845200元设定在销售期内价格不变。裙楼一层部分5261160元设定在租赁期内租赁价格不变。裙楼二层部分4815140元同上。裙楼三层部分5307130元同上。裙楼四层部分5307120元同上。办公楼部分34003100元同上。车位部分360400元同上。十测算过程一测算估价对象开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值销售部分物业的净销售收入租赁部分物业的收益价格销售部分物业的销售收入销售税费租赁部分物业的收益价格1、确定开发完成后销售部分物业的净收入销售物业为汇通大厦二区的22套住宅4584平方米和新增地块待建大厦的公寓14000平方米，销售时间为开发经营期的第二年，销售价格为每平方米5200元。经计算，开发完成后该部分物业的销售净收入为08830亿元。其计算表格及过程如下序号项目数值亿元备注2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第15页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告销售收入09664销售税金及附加00544营业税00483销售收入的5。城市维护建设税00034营业税的7。教育费附加00014营业税的3。交易印花税00003销售收入的003。副食品调控基金00010销售收入的01。销售费用00290按销售收入的3计算。销售净收入08830。2、确定开发完成后租赁部分物业的收益价格【1】确定年租金总收入租赁物业包括裙楼一层5261平方米、二层4815平方米、三层5307平方米、四层5307平方米和办公楼部分34003平方米及360个车位，租赁时间自开发经营期的第二年开始，预计裙楼一层每平方米每月的租金为160元、二层为140元、三层为130元、四层为120元，办公楼每平方米每月的租金预计为100元，车位每个每月租金为400元。预计裙楼一至四层第二年空置率为40、第三年为30、第四年为20，自第五年起以后每年空置率将稳定在10；预计办公楼第二年空置率为50、第三年为20、第四年为15，自第五年起以后每年空置率将稳定在5；预计车位第二年空置率为60、第三年为15、第四年为10，自第五年起以后每年空置率将稳定在5。经计算，第二年该部分物业的年租金收入为04156亿元，第三年为05799亿元，第四年为06353亿元，自第五年起以后每年为07111亿元。其计算表格及过程如下年租金收入情况单位亿元序号项目名称细项第一年第二年第三年第四年自第五年起以后每年1裙楼部分一层00606007070080800909二层00485005660064700728三层00497005800066200745四层004590053500611006882办公物业020400326403468038763车位部分00069001470015600164合计04156057990635307111【2】确定年出租总费用年出租总费用包括年管理费、年维修费、年保险费和年租赁税金。其中，年管理费按年租金收入的3计算，年维修费按年租金收入的15计算，年保险费按建筑物重置价的02计算，年应交纳的租赁税金包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易印花税、副食品调控基金和房产税综合为年租金收入的1763。经调查，该类物业重置价格为每建筑平方米4000元。经计算，第二年该部分物业的年出租总费用为00997亿元，2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第16页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告第三年为01361亿元，第四年为01484亿元，自第五年起以后每年为01651亿元。其计算表格及过程如下序号项目名称第一年第二年第三年第四年自第五年起以后每年备注年管理费00125001740019100213按年租金收入的3计算。年维修费00062000870009500107按年租金收入的15计算。年保险费00078000780007800078按建筑物重置价的02计算。年租赁税金00733010220112001254营业税00208002900031800356按年租金收入的5计算。城市维护建设税00015000200002200025按营业税的7计算。教育费附加00006000090001000011按营业税的3计算。交易印花税00001000020000200002按年租金收入的003计算。副食品调控基金00004000060000600007按年租金收入的01计算。房产税00499006960076200853按年租金收入的12计算。年出租总费用00997013610148401651。【3】确定年净收益年净收益A年租金收入年出租总费用。经计算，第二年该部分物业的年净收益A1为03159亿元，第三年A2为04438亿元，第四年A3为04869亿元，自第五年起以后每年净收益A为05459亿元。其计算表格及过程如下序号项目名称第一年第二年第三年第四年自第五年起以后每年备注年租金收入04156057990635307111年出租总费用00997013610148401651年纯收益03159044380486905459。【4】确定资本化率1确定求取资本化率的方法和步骤资本化率又称还原率、收益率。它与银行利率一样也是一种利率，前者是把货币存入银行产生利息的能力即利息率，后者是把资本投入到不动产所带来的收益率。资本化率就是一种投资的收益率，它是投资房地产所带来的收益能力的一个重要经济指标，它等同于等风险资本的收益率。根据投资理论，收益与风险是成正比关系。资本化率的确定方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法和投资收益率排序插入法等。本报告拟采用市场提取法。具体步骤如下收集同一供需圈、同类房地产近期交易的几例物业销售价格和租金，选用相应的无限年期资本化率求取公式ARP，然后采用逐渐趋近迭代法求取有限年资本化率计算公式RAP111RN。其中R为资本化率，A为不动产纯收益，P为不动产收益价格，N为估价对象土地使用权剩余年期。2选择可类比交易案例根据替代原则，选取三个处于同一物业供需圈层的比较实例。通过对成都市人民南2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第17页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告路两边纯写字楼租赁市场的调查，对选择实例进行剔除后，取得川信大厦、城市之心和威斯顿联邦三个交易案例作为比较实例。其物业情况调查如下序号项目名称川信大厦城市之心威斯顿联邦1每平方米销售价格9000元11500元9800元2每平方米租赁价格100元100元130元3租赁物业空置率估计5503至待估物业起租年时交易案例土地剩余使用年限39年33年38年备注物业其余情况见上述办公物业租赁单价确定部分。3计算过程1求取交易案例每建筑平方米物业的年纯收益年净收益年租金收入年出租总费用。经计算，川信大厦每建筑平方米物业的年纯收益为978718元、城市之心每建筑平方米物业的年纯收益为879718元、威斯顿联邦每建筑平方米物业的年纯收益为1206772元。具体计算表格及过程如下序号项目名称川信大厦城市之心威斯顿联邦年租金收入114011401560年出租总费用26028260282353228年管理费342342468按年租金收入的3计算。年维修费171171234按年租金收入的15计算。年保险费888按建筑物重置价的02计算。租赁税金200982200982275028营业税575778按年租金收入的5计算。城市维护建设税399399546按营业税的7计算。教育费附加171171234按营业税的3计算。交易印花税034203420468按年租金收入的003计算。副食品调控基金114114156按年租金收入的01计算。房产税136813681872按年租金收入的12计算。年纯收益87971887971812067722求取交易案例的资本化率川信大厦无限年期的资本化率R11AP8797189000977。R12AP111R11N879718900011197739952R13AP111R12N879718900011195239949由于R13与R12相差002个百分点，两次迭代计算精度已相当高了，所以确定R1R13949。同理，可以计算出城市之心资本化率R2682，威斯顿联邦资本化率R31216。序号项目名称川信大厦城市之心威斯顿联邦1R197776512312R295269812162008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第18页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告3R394968212164R3R20020150013求取待估物业的资本化率综合以上的分析结果可得同区域三个案例川信大厦、城市之心、威斯顿联邦的资本化率分别为949、682和1216。综合以上因数，采用简单算术平均法得出的结果可以作为待估物业的近似资本化率，即RR1R2R39496821216949。考虑到裙楼商业物业的风险较大，而回报率有所下降，因此，确定本项目租赁物业总体资本化率为10。【5】确定收益年期目前汇通大厦土地剩余使用年期为43年，新增地块土地剩余使用年期为40年，至租赁起算年时，其土地剩余使用年期分别为42年和39年。为便于计算，至租赁起算年时，统一设定其土地剩余使用年期为41年，即物业的收益年期。【6】确定开发完成后租赁部分物业的收益价格根据以上的假设，该物业为至租赁起算年时，前三年包括第三年年纯收益有变化，其值分别为A103159亿元，A204438亿元，A304869亿元，自开发经营期第五年即自租赁起算年计的第四年起以后每年净收益为A05459亿元。根据在若干年内有变化的净收益计算公式，可得开发完成后租赁部分物业的收益价格VA11R1A21R2A31R3AR1R3111R4130315911010443811020486911030545910110311110413028714489103667754760365830574214318628523407亿元3、确定估价对象开发完成后的房地产价值根据以上测算得知，该物业开发完成后其销售部分物业的净销售收入为08830亿元，其租赁部分物业的收益价格为523407亿元，因此，估价对象开发完成后的房地产价值为611707亿元。其计算如下开发完成后的房地产价值销售部分物业的净销售收入租赁部分物业的收益价格08830亿元523407亿元611707亿元二续建成本续建成本包括汇通大厦尚需投入的建安工程成本和新增用地待建大厦的建安工程成2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第19页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告本。经计算，汇通大厦尚需投入的建安工程成本为14701亿元，新增用地待建大厦的建安工程成本为112195亿元具体细项见附件九汇通大厦建安工程成本估算表、附件十新征用地待建大厦建安工程成本估算表。由此，可得续建成本汇通大厦尚需投入的建安工程成本新增用地待建大厦的建安工程成本14701亿元112195亿元25921亿元三管理费用管理费用按续建成本的4估算，则管理费用25921亿元401037亿元。四买方竞买该续建工程应负担的契税设竞买该续建工程含汇通大厦及新征73865亩净用地的最高价为X，买方竞买该续建工程应负担的契税为竞买价的3，则应负担的契税X3。五投资总收益投资总收益包含银行资金的利息收益和除银行资金以外的投入资金的收益。根据人民币贷款一至三年的基准利率，结合本项目续建工程开发周期为两年，确定本项目贷款部分资金的年利息率为603，设定除银行资金以外的投入资金所要求的最低的投资回报年收益率为Y，则本项目所有资金要求的最低的投资回报年收益率即年复利利率为603Y。应计息的项目有投资者购买待开发物业应负担的契税、待开发物业的购置价、开发成本和管理费用，计息的起点为估价时点，计息的终点为待开发物业开发完毕。假设开发成本和管理费用在开发建设期间均匀投入，即视同发生在开发建设期的期中，则本项目续建成本和管理费用的计息期为1年，而投资者购买待开发物业应负担的契税和待开发物业的购置价假定为在估价时点一次性支付，因此，其计息期为2年，则有本项目投资总收益银行资金的利息收益除银行资金以外的投入资金的收益XX31603Y21续建成本管理费用1603Y11六求取竞买最高价由于竞买最高价开发完成后的房地产价值续建成本管理费用投资者要求的最低投资总收益购买物业买方应负担的税费，则有2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第20页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告X开发完成后的房地产价值续建成本管理费用XX31603Y21续建成本管理费用1603Y11X3由此，可算出竞买该物业的最高价X开发完成后的房地产价值续建成本管理费用1603Y1031031603Y21把数据带入公式，可以算出投资者在要求其年投资收益率在银行一至三年期的年利率603到10时所能接受最高竞买价。序号项目值1投资者所要求的最低年投资收益率不含银行部分60370080090010002投资者所要求的最低年投资收益率含银行部分120613031403150316033投资者所能接受的最高竞买价亿元2393823330227212213021556续表投资者所要求的最低年投资收益率不含银行部分000100200300400500600投资者所要求的最低年投资收益率含银行部分603703803903100311031203投资者所能接受的最高竞买价亿元28142273902666125954252682460323957七求取合理竞买价根据投资者预期设定的最低的投资回报年收益率即年复利利率所能接受的物业最高竞买价，结合购买对象在估价时点合理的市场价值，最终求取购买该物业的合理价格。【1】汇通大厦地价现值估算1选择比较实例根据替代原则，选取三个比较实例如下比较因数待估宗地实例一实例二实例三位置锦江大桥府南河边锦江区东大街12号地块锦江区东大街以北、较场坝中街以南东大街14号锦江区东大街以南、水井街以北东大街11号地块交易情况设定为正常正常正常正常交易时间设定为2006年8月2006年3月10日2005年5月12日2005年7月28日土地用途商业用地商业、金融用地商业用地商业、金融业、城镇混合住宅用地土地剩余使用年期商业剩余43年商业40年商业40年商业40年、住宅70年土地级别商业级商业级商业级商业级、住宅级容积率暂按7估算地块一10，地块二407A地块70，B地块40繁华程度一般一般一般一般区域因数交通条件道路状况较好，但通达度一般道路状况和通达度较好道路状况和通达度较好道路状况和通达度较好2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第21页共45页汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告基础设施七通一平七通一平七通一平七通一平公用服务设施距各类公用设施较近，质量优距各类公用设施较近，质量优距各类公用设施较近，质量优距各类公用设施较近，质量优环境质量很优,临河较好较好很优,临河距市中心距离很近很近很近很近宗地在区域内的位置较好较好较好较好临路状况临交通性主干道人民