商品价值分析

净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分1妥善保存第二部分商品价值分析目录一、商品价值概述1、商品价值分析；2、方案综述；3、销售准备工作的布置；二、项目面市单位确定1、具体面市单位确定；2、面市单位确定理由；三、项目面市价格确定1、项目的面市价格确定；2、确定面市价格的依据；四、价格支撑点分析1、选取参照物类比项目价格；2、产品分类比较项目价格；五、销售控制1、销售目标确定及销售阶段划分；2、销售价格对照表；3、销售折扣界定范围与执行情况；六、总结净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分2妥善保存一、商品价值概述1、商品价值分析所谓商品价值包含两个层次上的含义，一是商品自身具有的价值；二是商品的附加价值。本部分将重点对商品的自身价值进行分析，通过对其自身价值的提炼发掘项目的实际利益点，将项目的真实有效的实际信息传达出去，在配合完善的管理服务，在服务中体现价值。2、方案综述净月香墅街项目现已经进入实质性的销售阶段，本方案发掘商品的自身价值开始作为切入点，重点对项目定价原则、价格定位策略、销售控制、价格销售控制表等方面进行了详细的分析与阐述。同时对面市单位、面市价格进行明确并对价格的构成因素及支撑要点等方面进行细化，同时也将作为二期项目开始销售的准备工作当中最为重要的组成部分。现在项目处于预售阶段，根据现阶段所拟订的销售价格为整个销售周期的基础价格，价格会随着工程进度的加快和销售阶段的调整，市场情况的变化和根据各阶段销售情况，酌情对价格进行上调。3、销售准备工作布置31、项目销售前期准备工作（1）、销售物料准备项目开始销售前期，我司对进场销售的前期准备工作从细节着手，凭借着已经掌握的操盘经验，对销售物料做了详细的准备。销售物料包括销售用品类、办公用品类、销售资料类、宣传用品类、具体如下所显净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分3妥善保存示的明细A、销售用品类销售人员服装、胸卡、名片、笔（圆珠笔、中性笔、荧光笔、铅笔）、笔记本、计算器、文件夹、壁纸刀、钉书器、胶带、胶水。B、办公用品类电脑、打印机、复印机、传真机、音响设备、饮水机、纸杯、办公桌椅。C、宣传资料类楼书、户型图、宣传单页、手袋、DM单、看板、条幅、锦旗、指示牌。D、销售资料类来电客户登记本、来访客户登记本、意向客户登记本、证书复印件（五证）、业务轮流接待表、上报业绩报告、管理业绩报告、住宅销控价格表、商业销控价格表、车库/仓库销控价格表、合同样本、客户承诺书、客户保证书、客户优惠审批单、客户换房申请单、房屋面积秕邻表、图纸（总平面图和个体单位工程图纸）。（2）、项目销售的手续办理在项目2005年的销售周期来临之际，我司希望项目抢占销售时机，以最快的速度面市销售，更好的完成市场认同，也为开发公司方面缓解资金压力，尽快实现资金回笼。（3）、销售准备工作安排、销售中心工作步入正常轨道，所有销售人员统一着装上岗。作好二期项目销售资料的准备工作。、实行销售前的统一培训工作，将对现场说辞统一、业务知识培训并做定期考核。净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分4妥善保存、销售道具的准备工作，现场沙盘的重新制作，销售中心的环境包装及卫生清洁工作。、现场宣传资料的准备工作。二、项目面市单位确定1、具体面市单位确定根据市场的状况和每个开发企业的实际情况，也考虑到别墅产品的特殊性，为了加大客户的购买欲望和购买空间，我司对本项目的面市单位确定准备对所有项目不作保留。除在销售当中多个体产品适当的做销控以外，整体全部面市销售。2、面市单位确定理由（1）、从开发公司的投资风险考虑，为了更快的实现资金回笼，降低投资风险，缩短销售周期和建设周期。（2）、从别墅产品的高端消费和特殊性质确定面市单位的数量。（3）、从市场需求状况，确定面市单位，增大客户的选择空间和范围。（4）、从市场的状况和竞争的激烈程度确定。三、项目面市价格确定确定项目面市单位以后对项目价格的确定是项目中比较敏感的部分，它直接与企业的经济效益相连。在确定项目价格的同时将在第四项对价格的支撑点做详细的分析，明确定价的理由和依据。1、项目面市价格确定（1）、我司通过对项目的实际了解以后，根据别墅项目的特殊性与普通住宅项目的差异性。充分发掘个体产品的优势与卖点并充分演变成价格因素和经济利益因素。决定对项目实行一房一价的价格定位策略。（2）、从市场的大环境出发，在详细了解竞争对手的竞争策略以后，明确我项目的各项利净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分5妥善保存益点。本着实现我司与开发公司双赢的策略，根据市场情况我司争取在现阶段为项目实现3900元/平方米的项目均价。以后随着市场情况的变化，区域升值潜力的增加、施工建设速度的加快、价格随着实际情况另行再做调整。（3）、项目销售指标分析A、确定均价4151元/平方米。B、可实现总销售额11902万元。C、最高单价4500元/平方米D、最低单价3900元/平方米。2、确定面市价格的依据（1）、根据每个单位的自身位置的差异程度所反映出的不同价值确定；（2）、根据个体单位景观的均好程度确定个体产品的附加价值，明确价格；（3）、根据个体产品的通风、视野的均好性明确价格；（4）、根据采光程度在北方气候当中占有的重要位置决定价格的高与低；（5）、根据个体产品的建筑类别和其所产生的不同价值确定个体产品价格；四、价格支撑点分析1、选取参照物类比项目价格（1）、依据市场大环境为参照物进行价格类比A、周边项目价格明细表项目名称面积户型价格市场反应森林华墅300600三五室45006600价格较高蕴城别墅200360四室4500价格适中美印溪谷220320四、五室23803580价格较低净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分6妥善保存三星映月酒店3001880元（出租）租金较高A1、价格分析B、同类产品价格明细表项目名称面积户型价格市场反应天安第一城180360三室350010000价格较高鸿城国际120230三室37004300价格低面积小长春明珠140225三室32603900销售情况好富苑华城89400四室4900地段欠佳2、产品分类比较项目价格作为确定价格的内部细分程序，分析对比个体产品之间的优劣势来确定项目的价格比从大环境分析项目的价格更加准确，依据更加充分。我司对项目所有房院进行了详细的分析与对比，依据坐落的位置，景观的差异、楼间距的大小、通风、采光情况各个方面的性能来对比分析项目的价格。产品分类详见附件一。五、销售控制1、销售目标确定及销售阶段划分（1）、销售目标确定根据市场的情况和我司已经拥有的资源，项目的销售周期一共为14个月，从项目进场销售开始到2005年12月30日前，8个月的销售周期，我司争取实现项目总套数（107套）净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分7妥善保存的70暨75套，平均每月10套的销售目标。（2）、销售阶段划分根据市场的供求现状，整个销售周期一共由4个阶段组成，根据每个销售阶段的性质不同、时间不同、季节不同，销售策略也不相同。A、预热期（内部认购）时间划分发售前1个月，30天。推广思路推广思路以形象促销为主，有效传达项目的概念信息。销售目标10套。B、加温期（准现房促销）时间划分时间2个月，60天。推广思路推广思路以形象促销为主，有效传达项目的真实信息。销售目标30套。C、沸腾期（准现房促销）时间划分时间10个月，300天左右。推广思路推广思路完成实际销售为主，有效传达项目的真实信息和实际利益点。销售目标80套。D、恒温期（现房发售）时间划分时间4个月，120天左右。推广思路推广思路以传达品牌概念为主，有效传达项目的品牌价值传达出去。销售目标37套。2、销售价格对照表（见附件二）3、销售折扣界定范围与执行情况净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分8妥善保存（1）、一次性付款092折优惠；（2）、按揭贷款/分期付款094折优惠；六、总结本部分主要对商品价值进行细分和阐述，同时对产品的价格做了分析，从市场的大环境分析和项目所在地周边项目的价格分析，本项目的价格定位处于中档、偏上的层次上，通过对价格的拟订来体现商品价值。对产品进行了分类的对比分析，对价格的支撑要点，定价的理由和主要依据等方面进行了分析，从结果分析各方面的优势和产品自身的品质，支撑项目的高价格，确实存在一定程度的困难度，但是可以从形象、包装上对本项目重新定位包装以后是可以通过结果来实现其商品的自身价值的。净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分9妥善保存附件一项目利益点与优缺点分析栋号面积单价元/）总价（万元）购买力购买利益点价格支撑点促销点优点缺点缺点克服方式4栋A324344004500143月收入16万元左右紧邻绿化带，临近园区次景观，视野非常开阔，户型好采光极好，通风、景观好，视野非常开阔能看见园区次景区，视野非常开阔，空气清新，户型为7S2T1C3W采光极好、通风好、景观极好、临近绿化带，视野非常开阔楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高使用率，并且庭院面积达100多平方米5栋B3695944504500165月收入18万元左右紧邻园区次景观，视野开阔，双车库采光、通风、景观极好，视野开阔，双车库能看见园区的次景区，视野开阔，双车库采光好、通风好、北面景观极好，视野开阔楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率6栋A3034942004300127月收入14万元左右紧邻绿化带，临近园区的小型花园，视野非常开阔，户型好通风、景观较好，视野非常开阔视野非常开阔，空气清新，户型好，总价低通风好、北面景观极好，视野非常开阔采光差、楼与楼间距小由于经纬度、四季日照时间的不同，采光差些，但二层有阳光，并且间距小可以提高使用率6栋B3034942004300127月收入14万元左右临近绿化带及与园区的小型花园相邻，户型好，视野开阔通风好，景观较好，视野开阔视野开阔，空气清新，户型好，总价低通风好、北面景观较好，视野非常开阔采光差、楼与楼间距小由于经纬度、四季日照时间的不同，采光差些，但二层有阳光，并且间距小可以提高使用率双拼别墅7栋A3034942004300127月收入13万元左右距园区景观和绿化带较近，与小型花园相邻，视野较开阔，户型好通风好，视野较开阔视野较开阔，空气清新，户型好，总价低通风好，视野较开阔采光差、无景观、楼与楼间距小由于经纬度、四季日照时间的不同，采光差些，但二层有阳光，景观可以通过自家花园环境改善，间距小可以提高使用率净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分10妥善保存7栋B3034942004300127月收入13万元左右与园区景观相距较近，与园区小型花园相邻，视野较开阔，户型好通风好，视野较开阔视野较开阔，户型好，总价低通风好，视野较开阔采光差、无景观、楼与楼间距小由于经纬度、四季日照时间的不同，采光差些，但二层有阳光，景观可以通过自家花园环境改善，间距小可以提高使用率12栋A3695945004600166月收入19万元左右紧邻园区景观，视野开阔采光、通风、景观极好，视野开阔能看见全部园区次景区，及部分园区主景区，视野开阔采光好、通风好、景观极好，视野开阔楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率12栋B3695944004500163月收入19万元左右临近园区景观，视野开阔采光、通风、景观好，视野开阔能看见全部园区次景区，视野开阔采光好、通风好、景观好，视野开阔楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率栋号面积单价元/）总价（万元）购买力购买利益点价格支撑点促销点优点缺点缺点克服方式双拼别墅16栋B324345004600146月收入16万元左右临近园区景观，视野较开阔，紧邻园区街道，户型好采光、通风、景观好，视野较开阔能看见部分园区次景区、园区主景区，视野较开阔，临近小区河流，户型好，总价低采光好、通风好、景观极好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率9栋B3109339004000122月收入12万元左右双面临街，户型好采光较好，通风好能感受街道所带来的丹麦风情，户型好，总价低采光较好、通风好无景观、楼与楼间距小景观可以通过自家花园的环境改善，间距小可以提高使用率联排别墅10栋A220074200430095月收入11万元左右与园区景观相距较近，紧邻园区小型花园，视野开阔，户型好采光、通风、景观好，视野开阔能看见部分园区次景观，户型好，总价很低采光好、通风好、景观较好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分11妥善保存10栋B2859441004200117月收入12万元左右与园区景观相距较近，临近园区小型花园，视野较开阔采光、通风、景观好，视野较开阔能看见小部分园区次景观采光好、通风好、景观较好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率10栋C3154140004100126月收入13万元左右与园区景观相距较近，临近园区小型花园通风、景观好，采光较好能看见小部分园区次景观采光较好、通风好、景观较好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率10栋D2859440004100114月收入12万元左右临近园区小型花园，户型好通风、景观好，采光较好能感受花园带来的温新感觉，户型好，总价低采光较好、通风好、景观较好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率10栋E220074000410088月收入1万元左右临近园区小型花园，户型好采光、通风、景观较好能感受花园带来的温新感觉，户型好，总价低采光好、通风好、景观较好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率11栋A230444200430097月收入11万元左右临近园区景观及小型花园，户型好，视野较开阔采光、通风、景观好能看见小部分园区次景观，户型好，总价低采光好、通风好、景观好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率11栋B2949741004200121月收入14万元左右临近园区景观及小型花园采光、通风好，景观较好能看见小部分园区次景观，感受到花园带来的温新感觉通风好、景观较好采光差、楼与楼间距小由于经纬度、四季日照时间的不同，采光差些，但二层有阳光，并且间距小可以提高使用率栋号面积单价元/）总价（万元）购买力购买利益点价格支撑点促销点优点缺点缺点克服方式净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分12妥善保存11栋C2949740004100118月收入12万元左右与园区景观相距较近，临近园区小型花园，户型好通风好能感受花园带来的温新感觉，户型好，总价低通风好采光差、无景观、楼与楼间距小由于经纬度、四季日照时间的不同，采光差些，但二层有阳光，景观可以通过自家花园环境改善，间距小可以提高使用率11栋D230444000410092月收入1万元左右临近园区小型花园，户型好采光、通风好能感受花园带来的温新感觉，户型好，总价低采光较好、通风好无景观、楼与楼间距小景观可以通过自家花园的环境改善，间距小可以提高使用率13栋B2949741004200120月收入13万元左右临近园区景观采光、通风好能看到园区次景观采光好、通风好无景观、楼与楼间距小景观可以通过自家花园的环境改善，间距小可以提高使用率13栋C2949741004200120月收入13万元左右与园区景观相距较近采光、通风好能看到小部分的园区次景观采光较好、通风好无景观、楼与楼间距小景观可以通过自家花园的环境改善，间距小可以提高使用率13栋D230444100420095月收入1万元左右与园区景观相距较近，紧邻园区街道，户型好采光、通风好能看到小部分的园区次景观，感受街道带来的丹麦风情，户型好，总价低采光好、通风好无景观、楼与楼间距小景观可以通过自家花园的环境改善，间距小可以提高使用率15栋A230444200430097月收入11万元左右临近园区景观，户型好采光、通风、景观好能看到园区次景观及园区内的河流，户型好，总价低采光较好、通风好、北面景观好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率联排别墅15栋B2949741004200120月收入13万元左右临近园区景观采光较好，通风、景观好能看到园区次景观及园区内的河流采光较好、通风好、北面景观好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分13妥善保存15栋C2949741004200120月收入12万元左右与园区景观相距较近采光较好，通风好，景观较好能看到小部分的园区次景观及园区内的河流采光较好、通风好、景观较好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率15栋D230444100420094月收入1万元左右与园区景观相距较近，户型好采光、通风好，景观较好能看到小部分的园区次景观及园区内的河流，户型好，总价低采光好、通风好、景观较好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率栋号面积单价元/）总价（万元）购买力购买利益点价格支撑点促销点优点缺点缺点克服方式17栋B3229142004300136月收入16万元左右临近园区景观采光较好，通风好，景观较好能看到园区内的河流及小部分的园区主景观采光较好、通风好、景观较好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率17栋C3229141004200132月收入15万元左右与园区景观相距较近采光、通风好，景观较好能看到小部分的园区主景观及园区内的河流采光好、通风好、景观较好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率17栋D224984100420092月收入11万元左右与园区景观相距较近，户型好采光、通风好，景观较好能看到小部分的园区主景观及园区内的河流，户型好，总价低采光好、通风好、景观较好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率19栋A224984300440096月收入11万元左右临近园区景观通风、景观好能看到园区主景观，及园区内河流通过此地，景观优美通风好、景观较好、楼与楼间距大采光差由于四季的日照时间不同，经纬度的不同，一层的采光差些，但二层有阳光联排别墅19栋B3229143004400139月收入16万元左右临近园区景观通风、景观好能看到园区主景观及园区内的河流通过此地，景观优美通风好、景观较好、楼与楼间距大采光差由于四季的日照时间不同，经纬度的不同，一层的采光差些，但二层有阳光净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分14妥善保存19栋C3229142004300136月收入16万元左右与园区景观相距较近通风好，景观较好能看到部分园区主景观及园区内的河流通过此地，景观优美通风好、景观较好、楼与楼间距大采光差由于四季的日照时间不同，经纬度的不同，一层的采光差些，但二层有阳光19栋D224984200430094月收入1万元左右与园区景观相距较近通风好，景观较好能看到部分园区主景观及园区内的河流通过此地，景观优美通风好、景观较好、楼与楼间距大采光差由于四季的日照时间不同，经纬度的不同，一层的采光差些，但二层有阳光20栋C3229142004300136月收入15万元左右与园区景观相距较近采光、通风好园区内的河流通过此地景观优美景观、采光较好、通风好、楼与楼间距大20栋D224984200430094月收入1万元左右与园区景观相距较近，户型好采光、通风好园区内的河流通过此地景观优美，户型好，总价低景观、采光较好、通风好、楼与楼间距大21栋A224984400450099月收入11万元左右紧邻园区景观采光、通风、景观极好能看见园区主景观采光较好、通风好、景观极好、楼与楼间距大21栋B3229144004500142月收入16万元左右紧邻园区景观采光、通风、景观极好能看见园区主景观采光较好、通风好、景观极好、楼与楼间距大栋号面积单价元/）总价（万元）购买力购买利益点价格支撑点促销点优点缺点缺点克服方式21栋C3229141004200132月收入16万元左右临近园区景观采光、通风、景观好能看到园区部分主景观采光较好、通风好、景观较好、楼与楼间距大联排别墅21栋D224984100420092月收入11万元左右临近园区景观，户型好，总价低采光、通风、景观好能看到部分园区主景观，户型好，总价低采光较好、通风好、景观较好、楼与楼间距大净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分15妥善保存22栋B2666445004600120月收入12万元左右紧邻园区景观采光、通风、景观好能看到全部园区主景观采光较好、通风好、景观较好、楼与楼间距大22栋C2666444004500117月收入12万元左右临近园区景观，户型好采光、通风、景观好能看到园区主景观，户型好，总价低采光较好、通风好、景观较好、楼与楼间距大22栋D2666444004500117月收入12万元左右临近园区景观，户型好采光、通风、景观好能看到园区主景观，户型好，总价低采光较好、通风好、景观较好、楼与楼间距大22栋E2666443004400115月收入12万元左右与园区景观相距较近，户型好采光、通风、景观好能看到部分园区主景观，户型好，总价低采光较好、通风好、景观较好、楼与楼间距大22栋F2840343004400122月收入13万元左右与园区景观相距较近，户型好采光、通风、景观好能看到部分园区主景观，户型好，总价低采光较好、通风好、景观较好、楼与楼间距大23栋A2840340004100114月收入12万元左右紧邻园区小型花园，与园区内街道相邻，户型好采光、通风好，景观较好能感受花园带来的温新感觉，及街道带来的丹麦风情，户型好，总价低采光极好、通风好、景观较好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率23栋B2666440004100107月收入11万元左右紧邻园区小型花园，户型好采光、通风好，景观较好能感受花园带来的温新感觉，户型好，总价低采光好、通风好、景观较好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率23栋C2666440004100107月收入11万元左右紧邻园区小型花园，户型好采光、通风好，景观较好能感受花园带来的温新感觉，户型好，总价低采光好、通风好、景观较好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分16妥善保存23栋D2666440004100107月收入11万元左右紧邻园区小型花园，户型好采光、通风好，景观较好能感受花园带来的温新感觉，户型好，总价低采光好、通风好、景观较好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率栋号面积单价元/）总价（万元）购买力购买利益点价格支撑点促销点优点缺点缺点克服方式23栋E2666440004100107月收入11万元左右紧邻园区小型花园，与园区景观相距较近，户型好采光、通风、景观好能看到小部分园区中心景区，感受花园带来的温新感觉，户型好，总价低采光好、通风好、景观好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率23栋F2840343004400122月收入13万元左右紧邻园区小型花园，临近园区景观采光、通风好，景观极好能看到小部分园区中心景区，及感受花园带来的温新感觉采光极好、通风好、景观极好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率31栋A2505540004100100月收入11万元左右紧邻园区小型花园，户型好采光较好，通风好能感受到花园带来的温新感觉采光较好、通风好无景观、楼与楼间距小景观可以通过自家花园的环境改善，间距小可以提高使用率31栋B2538440004100102月收入11万元左右紧邻园区小型花园，户型好采光较好，通风好能感受到花园带来的温新感觉采光较好、通风好无景观、楼与楼间距小景观可以通过自家花园的环境改善，间距小可以提高使用率31栋C2568340004100103月收入11万元左右紧邻园区小型花园户型好采光较好，通风好能感受到花园带来的温新感觉，户型好，总价低采光较好、通风好无景观、楼与楼间距小景观可以通过自家花园的环境改善，间距小可以提高使用率联排别墅31栋D2568340004100103月收入11万元左右紧邻园区小型花园，户型好采光较好，通风好能感受到花园带来的温新感觉，户型好，总价低采光较好、通风好无景观、楼与楼间距小景观可以通过自家花园的环境改善，间距小可以提高使用率净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分17妥善保存31栋E2538440004100102月收入11万元左右紧邻园区小型花园，临近街道，户型好采光较好，通风好能感受到花园带来的温新感觉及街道带来的丹麦风情，户型好，总价低采光较好、通风好无景观、楼与楼间距小景观可以通过自家花园的环境改善，间距小可以提高使用率31栋F2505540004100100月收入11万元左右紧邻园区小型花园，紧邻街道，户型好采光较好，通风好能感受到花园带来的温新感觉及街道带来的丹麦风情，户型好，总价低采光较好、通风好无景观、楼与楼间距小景观可以通过自家花园的环境改善，间距小可以提高使用率32栋A2505542004300105月收入11万元左右紧邻园区小型花园，与园区景观相距较近采光好，通风好，景观较好能看到小部分园区中心景观，感受温新气氛采光好、通风好、景观较好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率栋号面积单价元/）总价（万元）购买力购买利益点价格支撑点促销点优点缺点缺点克服方式32栋B2538441004200104月收入11万元左右紧邻园区小型花园，与园区景观相距较近，户型好采光好，通风好，景观较好能看到小部分园区中心景观，户型好，总价低采光好、通风好、景观较好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率32栋C2568340004100103月收入11万元左右紧邻园区小型花园，户型好采光较好，通风好感受花园带来的温新气氛，户型好，总价低采光较好、通风好无景观、楼与楼间距小景观可以通过自家花园的环境改善，间距小可以提高使用率32栋D2568340004100103月收入11万元左右紧邻园区小型花园，户型好采光较好，通风好能感受花园带来的温新气氛，户型好，总价低采光较好、通风好无景观、楼与楼间距小景观可以通过自家花园的环境改善，间距小可以提高使用率联排别墅32栋E2538440004100102月收入11万元左右紧邻园区小型花园，户型好采光好，通风好能感受花园带来的温新气氛，户型好，总价低采光好、通风好无景观、楼与楼间距小景观可以通过自家花园的环境改善，间距小可以提高使用率净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分18妥善保存35栋B2538445004600114月收入11万元左右紧邻园区景观采光好，通风好，景观极好能看到全部的园区中心景观采光好、通风好、景观极好35栋C2568342004300108月收入11万元左右临近园区景观采光较好，通风好，景观好能看到园区中心景观采光较好、通风好、景观好35栋D2568342004300108月收入11万元左右临近园区景观采光较好，通风好，景观好能看到园区中心景观采光较好、通风好、景观好35栋E2538442004300107月收入11万元左右与园区景观相距较近采光好，通风好，景观较好能看到部分园区中心景观采光好、通风好、景观较好35栋F2505542004300106月收入11万元左右与园区景观相距较近，户型好采光好，通风好，景观较好能看到部分园区中心景观，户型好，总价低采光好、通风好、景观较好36栋A228624400450098月收入11万元左右临近园区景观，户型好通风、景观好能看见中心景观，风景优美，户型好，总价低通风好、景观好采光差、楼与楼间距小由于经纬度、四季日照时间的不同，采光差些，但二层有阳光，并且间距小可以提高使用率36栋B2877644004500120月收入14万元左右临近园区景观通风、景观好能看见园区中心景观，风景优美通风好、景观好采光差、楼与楼间距小由于经纬度、四季日照时间的不同，采光差些，但二层有阳光，并且间距小可以提高使用率栋号面积单价元/）总价（万元）购买力购买利益点价格支撑点促销点优点缺点缺点克服方式净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分19妥善保存36栋C2877645004600121月收入14万元左右紧邻园区景观通风好，景观极好在园区中心景观内，风景优美通风好、景观极好采光差、楼与楼间距小由于经纬度、四季日照时间的不同，采光差些，但二层有阳光，并且间距小可以提高使用率36栋D2286245004600100月收入1万元左右紧邻园区景观通风好，景观极好在园区中心景观内，风景优美通风好、景观极好采光差、楼与楼间距小由于经纬度、四季日照时间的不同，采光差些，但二层有阳光，并且间距小可以提高使用率37栋A2286245004600100月收入1万元左右紧邻园区景观采光、通风好，景观极好能看见全部园区中心景观，风景优美采光好、通风好、景观极好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率37栋B2877645004600121月收入14万元左右紧邻园区景观采光较好，通风好，景观极好能看见全部园区中心景观采光较好、通风好、景观极好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率37栋C2877644004500120月收入14万元左右临近园区景观采光较好，通风好，景观好能看见园区中心景观采光较好、通风好、景观较好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率37栋D228624400450098月收入1万元左右临近园区景观，户型好采光、通风好，景观好能看见园区中心景观，户型好，总价低采光好、通风好、景观较好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率38栋B2877644004500121月收入14万元左右临近园区景观，与小型园林相邻通风好，采光、景观较好能看见园区中心景观及感受花园带来的温新采光较好、通风好、景观较好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率联排别墅38栋C2877645004600121月收入14万元左右紧邻园区景观与小型园林相邻采光较好，通风好，景观极好能看见全部的中心景区及感受花园带来的温新采光较好、通风好、景观极好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分20妥善保存38栋D2286245004600100月收入1万元左右紧邻园区景观采光、通风好，景观极好在园区中心景观内，风景优美采光好、通风好、景观极好楼与楼间距小虽然楼与楼间距小，但并不影响采光，而且提高了使用率39栋A230573200330074月收入8000元左右临近园区景观，户型好采光、通风、景观好能看见部分园区中心景观，总价低采光好、通风好、景观好无车库，楼与楼间距小在4号会馆楼下有地下停车库，间距小可以提高使用率叠加别墅39栋B228883200330073月收入8000元左右临近园区景观，户型好采光、通风、景观好能看见部分园区中心景观，总价低采光好、通风好、景观好无车库，楼与楼间距小虽然无自己的车库，但是在4号会馆楼下有地下车库，间距小可以提高使用率栋号面积单价元/）总价（万元）购买力购买利益点价格支撑点促销点优点缺点缺点克服方式39栋C28193160320089月收入9000元左右与园区景观相距较近，户型好采光、通风好，景观较好能看见全部园区中心景观，户型好，总价低采光好、通风好、景观较好无车库，没有自己的花园，楼与楼间距小在4号会馆楼下有地下车库，房屋的顶层有花园，间距小可以提高使用率叠加别墅39栋D278513160320088月收入9000元左右与园区景观相距较近，户型好采光、通风好，景观较好能看见全部园区中心景观，户型好，总价低采光好、通风好、景观较好无车库，没有自己的花园，楼与楼间距小在4号会馆楼下有地下车库，房屋的顶层有花园，间距小可以提高使用率净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分21妥善保存40栋A230573300340076月收入8000元左右紧邻园区景观，户型好采光、通风好，景观极好能看见全部园区中心景观，风景优美，户型好，总价低采光好、通风好、景观极好无车库，楼与楼间距小虽然无自己的车库，但是在4号会馆楼下有地下车库，间距小可以提高使用率40栋B228883300340076月收入8000元左右紧邻园区景观，户型好采光、通风好，景观极好能看见全部园区中心景观，户型好，总价低采光好、通风好、景观极好无车库，楼与楼间距小虽然无自己的车库，但是在4号会馆楼下有地下车库，间距小可以提高使用率40栋C28193260330092月收入1万元左右紧邻园区景观采光极好，通风好，景观好能看见全部园区中心景观，风景优美采光极好、通风好、景观较好无车库，没有自己的花园，楼与楼间距小在4号会馆楼下有地下车库，房屋的顶层有花园，间距小可以提高使用率40栋D278513260330091月收入1万元左右紧邻园区景观采光极好，通风好，景观好能看见全部园区中心景观，感受优美的风景采光极好、通风好、景观较好无车库，没有自己的花园，楼与楼间距小在4号会馆楼下有地下车库，房屋的顶层有花园，间距小可以提高使用率41栋A230573300340076月收入8000元左右紧邻园区景观，临近园区主入口，户型好采光、通风好，景观极好能看见全部园区中心景观，交通较便利，户型好，总价低采光好、通风好、景观极好无车库，楼与楼间距小虽然无自己的车库，但是在4号会馆楼下有地下车库，间距小可以提高使用率41栋B228883300340076月收入8000元左右紧邻园区景观，紧邻园区主入口，户型好采光、通风好，景观极好能看见全部园区中心景观，交通便利，户型好，总价低采光好、通风好、景观极好无车库，楼与楼间距小虽然无自己的车库，但是在4号会馆楼下有地下车库，间距小可以提高使用率净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分22妥善保存栋号面积单价元/）总价（万元）购买力购买利益点价格支撑点促销点优点缺点缺点克服方式43栋A230573200330074月收入8000元左右与园区景观相距较近，户型好通风好，采光、景观较好能看见部分园区中心景观，户型好，总价低采光较好、通风好、景观较好无车库，楼与楼间距小虽然无自己的车库，但是在4号会馆楼下有地下车库，间距小可以提高使用率43栋B228883200330073月收入8000元左右与园区景观相距较近，户型好通风好，采光、景观较好能看见小部分园区中心景观，户型好，总价低采光较好、通风好、景观较好无车库，楼与楼间距小虽然无自己的车库，但是在4号会馆楼下有地下车库，间距小可以提高使用率43栋C28193160320089月收入9000元左右与园区景观相距较近通风好，采光好，景观较好能看见部分园区中心景观，总价低采光好、通风好、景观较好无车库，没有自己的花园，楼与楼间距小在4号会馆楼下有地下车库，房屋的顶层有花园，间距小可以提高使用率43栋D278513160320088月收入9000元左右与园区景观相距较近采光、通风好，景观较好能看见部分园区中心景观，总价低采光好、通风好、景观较好无车库，没有自己的花园，楼与楼间距小在4号会馆楼下有地下车库，房屋的顶层有花园，间距小可以提高使用率叠加别墅42栋A230573300340076月收入8000元左右紧邻园区景观采光、通风好，景观极好能看见园区中心景观，空气好采光好、通风好、景观极好无车库，楼与楼间距小虽然无自己的车库，但是在4号会馆楼下有地下车库，间距小可以提高使用率净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分23妥善保存42栋B228883300340076月收入8000元左右紧邻园区景观采光、通风好，景观极好能看见园区中心景观，风景优美采光好、通风好、景观极好无车库，楼与楼间距小虽然无自己的车库，但是在4号会馆楼下有地下车库，间距小可以提高使用率42栋C28193260330092月收入1万元左右紧邻园区景观采光极好，通风好，景观极好能看见全部园区中心景观，屋顶花园洋房面积大采光极好、通风好、景观极好无车库，没有自己的花园，楼与楼间距小在4号会馆楼下有地下车库，房屋的顶层有花园，间距小可以提高使用率42栋D279593260330092月收入1万元左右紧邻园区景观采光极好，通风好，景观极好能看见全部园区中心景观，风景优美采光极好、通风好、景观极好无车库，没有自己的花园，楼与楼间距小在4号会馆楼下有地下车库，房屋的顶层有花园，间距小可以提高使用率栋号面积单价元/）总价（万元）购买力购买利益点价格支撑点促销点优点缺点缺点克服方式42栋A230573300340076月收入8000元左右紧邻园区景观采光、通风好，景观极好能看见园区中心景观，空气好采光好、通风好、景观极好无车库，楼与楼间距小虽然无自己的车库，但是在4号会馆楼下有地下车库，间距小可以提高使用率叠加别墅42栋B228883300340076月收入8000元左右紧邻园区景观采光、通风好，景观极好能看见园区中心景观，风景优美采光好、通风好、景观极好无车库，楼与楼间距小虽然无自己的车库，但是在4号会馆楼下有地下车库，间距小可以提高使用率净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分24妥善保存42栋C28193260330092月收入1万元左右紧邻园区景观采光极好，通风好，景观极好能看见全部园区中心景观，屋顶花园洋房面积大采光极好、通风好、景观极好无车库，没有自己的花园，楼与楼间距小在4号会馆楼下有地下车库，房屋的顶层有花园，间距小可以提高使用率42栋D279593260330092月收入1万元左右紧邻园区景观采光极好，通风好，景观极好能看见全部园区中心景观，风景优美采光极好、通风好、景观极好无车库，没有自己的花园，楼与楼间距小在4号会馆楼下有地下车库，房屋的顶层有花园，间距小可以提高使用率44栋A230573200330074月收入8000元左右紧邻园区小型园林，与街道相邻，视野开阔采光、通风好，景观较好能看到全部园区中心景观及净月潭风景，感受街道带来的丹麦风情，总价低采光好、通风好、景观较好无车库，楼与楼间距小虽然无自己的车库，但是在4号会馆楼下有地下车库，间距小可以提高使用率44栋B228883200330073月收入8000元左右紧邻园区小型园林，视野开阔采光、通风好，景观较好能看到全部园区中心景观及净月潭风景，总价低采光好、通风好、景观较好无车库，楼与楼间距小虽然无自己的车库，但是在4号会馆楼下有地下车库，间距小可以提高使用率44栋C28193160320089月收入9000元左右紧邻园区小型园林，视野开阔采光极好，通风好，景观较好能看到全部园区中心景观及净月潭风景，风景优美采光极好、通风好、景观较好无车库，没有自己的花园，楼与楼间距小在4号会馆楼下有地下车库，房屋的顶层有花园，间距小可以提高使用率净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分25妥善保存44栋D279593160320088月收入9000元左右紧邻园区小型园林，视野开阔采光极好，通风好，景观较好能看到全部园区中心景观及净月潭风景采光极好、通风好、景观较好无车库，没有自己的花园，楼与楼间距小在4号会馆楼下有地下车库，房屋的顶层有花园，间距小可以提高使用率栋号面积单价元/）总价（万元）购买力购买利益点价格支撑点促销点优点缺点缺点克服方式44栋A230573200330074月收入8000元左右紧邻园区小型园林，视野开阔采光好，通风好，景观较好能看到园区中心景观及净月潭风景，总价低采光好、通风好、景观较好无车库，楼与楼间距小虽然无自己的车库，但是在4号会馆楼下有地下车库，间距小可以提高使用率44栋B228883200330073月收入8000元左右紧邻园区小型园林，视野开阔采光好，通风好，景观较好能看到园区中心景观及净月潭风景，风景优美，总价低采光好、通风好、景观较好无车库，楼与楼间距小虽然无自己的车库，但是在4号会馆楼下有地下车库，间距小可以提高使用率44栋C28193160320089月收入9000元左右紧邻园区小型园林，视野开阔采光极好，通风好，景观较好能看到园区中心景观及净月潭风景，风景优美采光极好、通风好、景观较好无车库，没有自己的花园，楼与楼间距小在4号会馆楼下有地下车库，房屋的顶层有花园，间距小可以提高使用率叠加别墅44栋D279593160320088月收入9000元左右紧邻园区小型园林，与街道相邻，视野开阔采光极好，通风好，景观较好能看到园区中心景观及净月潭风景，感受街道带来的丹麦风情，总价低采光极好、通风好、景观较好无车库，没有自己的花园，楼与楼间距小在4号会馆楼下有地下车库，房屋的顶层有花园，间距小可以提高使用率净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分26妥善保存附件二1楼类别单元层数户型面积（）价格（元/）A2层七室二厅一厨三卫324304500双拼别墅B2层七室二厅一厨三卫324304500总面积6486本栋均价4500元/。注由于1楼已经售出，在此价格不做调整与分析。2楼类别单元层数户型面积（）价格（元/）双拼别墅A2层七室二厅一厨三卫324304500净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分27妥善保存B2层七室二厅一厨三卫324304500总面积6486本栋均价4500元/。注由于2楼已经售出，在此价格不做调整与分析。总面积6486本栋均价4500元/。注由于3楼已经售出，在此价格不做调整与分析。3楼类别单元层数户型面积（）价格（元/）A2层七室二厅一厨三卫324304500双拼别墅B2层七室二厅一厨三卫324304600净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分28妥善保存4楼类别单元层数户型面积（）价格（元/）A2层七室二厅一厨三卫324304400双拼别墅B2层七室二厅一厨三卫324304500总面积6846本栋均价4450元/。价格为预售期面市价格。有效期至现房发售日止，以后根据销售情况对价格另行做出相应调整。注4楼在整个园区的位置位于园区东南方向，从景观和视野的角度分析，可以直接取景观与净月潭。景观支持价格，所以4楼的价格较高。4楼分两个单元即A与B，B单元由于临近园区自身景观，景观好于A单元，所以B单元的价格高于A单元200元/平方米。4楼中B单元已售。净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分29妥善保存5楼类别单元层数户型面积（）价格（元/）A2层五室二厅一厨三卫369594500双拼别墅B2层五室二厅一厨三卫369594450总面积73918本栋均价4475元/。价格为预售期面市价格。有效期至现房发售日止，以后根据销售情况对价格另行做出相应调整。注5楼在景观视野上可以看到净月潭景观，占有景观优势。A单元价格高于4楼单元200元/平方米，整体均价高于4楼100元平方米。5楼在园区自身位置上占有位置优势，位置支撑5楼的整体价格。5楼分两个单元即A与B，B单元与A单元景观同样好，所以B单元的价格与A单元价格相同。净月香墅街项目商品价值分析集美组文件部分30妥善保存5楼中A单元已售。6楼类别单元层数户型面积（）价格（元/）A2层五室二厅一厨三