天津市空港物流加工区高档住宅项目市场调查分析及项目产品定位

天津空港物流加工区高档住宅项目市场调查分析及项目产品定位分析报告委托单位天津天保建设发展有限公司执行单位深圳金砖国投商业地产机构总负责人穆健玮执行负责人庞建辉执行调研人员穆健玮、庞建辉、徐渊明、黄文学、刘洋、宁勇波、张红霞、宋庆锋、周紫梅调研时间2008年9月9日2008年10月9日排版设计周紫梅审订韩蒙、穆健玮、黄文学、刘洋深圳市金砖国投资咨询有限公司中国开张网天津空港物流加工区高档住宅项目市场调查分析及项目产品定位分析报告前言本次调查的主要目的是为天津空港物流加工区高档住宅项目的整体定位提供依据，反映有效需求的市场空间。因此，需要三个方面的依据天津空港物流加工区的用地规划及招商配套政策要点；入驻企业住宅置业特点及区域市场需求、客户选择偏好；竞争性开发项目及市场供需分析。本次调查的结论需要直接调查和个案经验借鉴相结合，因此，对区域内入驻企业的中高层干部问卷调查是重点，同时，需要配合天保建设公司组成外埠成功案例的直接学习和借鉴，为项目定位提出符合土地价值最大化、资源利用最大化，具备前瞻性和独创性的定位分析意见。最终，通过结合业主建设指导思想和调查实际，论证确定本项目定位、产品组合及布局的建议。报告总成需要把握要点（1）侧重以直接调查和市场分析为主，在分析中得出结论；（2）围绕发展商和项目直接需求进行，为项目的市场定位和建设计划提供依据；（3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。第一部分项目条件分析PART1ANALYSISOFTHEPROPOSEDPROJECT一、项目位置本项目坐落于空港加工区商务中心区及空港居住用地内，属于商贸D区XXXX地块，位于空港加工区中环东路东侧，东五道以南、东六道以北。1、项目位置示意图2、项目四至图中环东路本案规划支路东六道东五道SNWE二、宗地现状1、土地使用权状况该用地已通过国有土地使用权有偿出让,见XXX地块国有土地出让合同，于年月日由天津天保建设发展有限公司受让并摘牌。项目总用地面积1183138平方米（坐标及面积以定桩书为准，见项目用地红线图）。其中包括白领公寓（暂定名）用地607461平方米，规划用途为白领公寓。住宅项目用地575677平方米，规划用途为纯住宅。2、项目开发状况天津空港物流加工区现状用地主要为盐碱地、荒地、水面、村庄用地和有关单位用地，用地中部现状为滨海高尔夫球场占地63公顷，于规划用地中部和西南部有少量企业用地。空港物流加工区自2002年10月批准成立以来，已经按照区域总体规划的要求，分期进行了开工建设，到目前为止，区域中心大道西侧的道路、排水、照明等市政基础设施工程已建成，东侧的市政设施工程正在抓紧建设中。区域内已有部分企业开工建设。区域西侧的沿京津塘高速公路和区域北侧的沿津汉公路一侧河道绿化工程也已经完成。该用地开发项目已列入天津空港物流加工区一期总部经济带建设计划重点配套居住项目，见天津保税区建设管理委员会天津保税区发展规划。项目建设计划应于2009年内开工。天津物流开工区规划建设局已进行控制性规划要求，见居住项目规划设计要求。该用地地块呈不规则多边形，场地内基本平整，附着杂草等植被。宗地外已实现六通（通路、给水、排水、通电、通气、通讯），宗地四面临路。三、区域整体规划概况（一）天津空港物流加工区的发展定位和功能定位天津空港物流加工区（TAIP）地理位置优越，地处天津滨海国际机场东北侧，距市区3公里，距港口30公里，距北京110公里，是天津市中心城区进入滨海新区的门户，衔接天津城区、滨海新区重要的结合点。天津空港物流加工区位于天津市东南部东丽区界内，用地西部为天津滨海国际机场，用地东北部为集居住、商业、旅游为一体的东丽湖。天津空港物流加工区总体规划总用地面积为74平方公里，分为三期开发建设。其中一期建设用地由北侧津汉公路、西南侧京津塘高速公路、东侧规划的津汕高速公路围合，占地235平方公里，现在已规划开发建设。二期建设用地由北侧津汉公路、西侧规划的津汕高速公路、南侧京津塘高速公路和东侧东金公路围合，占地185平方公里。三期发展用地由北侧津汉公路、西侧东金公路、南侧京津塘高速公路和东侧汉港公路围合，占地13平方公里。该区域为天津临空产业区（航空城）核心建设区域，与民航科技产业化基地（IBCA）、滨海国际机场、空中客车（AURBUS）天津总装厂、空港物流区、中国民航学院，构成天津航空城富于高新技术企业总部聚集的发展空间。空港物流加工区作为天津临空产业区（航空城）的重要组成部分，截至目前，已经累计完成固定资产投资131亿元，600多家中外企业在加工区注册，100多个项目竣工投产，70多个项目正在紧张建设。目前，一期基础设施已经完成，累计基础设施和企业固定资产投资130亿元，注册企业600多家，其中外资企业200家，每平方米投资密度超过500美元。随着天津滨海新区开发开放纳入国家总体规划和空客A320项目的带动，越来越多国内外航空企业慕名而来，已经注册落户11家航空制造企业，30个航空产业项目正在进行洽谈，其中10个是空客A320的配套项目。天津空港物流加工区初步形成航空产业的聚集势头。此外，加拿大的麦格纳、日本的丰田合成、意大利的高利尔和金威啤酒等103个项目竣工投产，意大利的扎努西、中兴通信等80多个项目正在建设。市政府与国家民航总局共建的国家民航产业化基地，与中科院合作的工业生物研发转化基地已全面启动建设。按天津空港物流加工区建设发展规划，其发展定位为依托空港区位优势，大力发展空运物流及其相关加工制造产业、建设空港国际物流及相关工业为主，商务、居住协调发展，功能齐全，具有高质量的生态环境、高品位的商住环境和高质量的文化环境，体现现代化、高科技、人为本的特点，创造出和谐、美观、健康、高效的“生态工业园区”。其功能定位为“航空产业特色的现代化制造业和高新技术产业研发、转化基地，会展、总部经济及配套生活服务设施完备的现代化、生态型临空产业聚集区。”（二）天津空港物流加工区一期区域规划建设的主要任务和目标1、经济发展目标本区域是国家目前唯一批准的大型航空科技产业化平台，重点发展航空运输、加工物流民航科教、研发与产业化、航空设备制造和维修。规划入区企业以跨国公司和大型集团为主，项目建设以大、中型规模为主；一期规划入区项目平均投资1000万美元以上、每平方米平均投资强度700800美元；规划2010年每平方公里工业产值达到55亿元。2、区域基础设施建设发展的目标（见附件一、空港加工区区域一、二、三期总体规划）到2010年，一期区域内（235平方公里）全部基础设施配套项目包括各类基础设施站和管网的建设将全部建成投产。一期规划区235平方公里中可规划用地为2127平方公里，外围道路用地095平方公里，防护绿带132平方公里。在可规划用地范围规划要点1保税物流仓储加工区（规划于该区北入口设置一个占地111公顷的办公用地，作为保税仓储物流加工区的海关监管区及其它公共服务设施）。2高新技术工业加工区该区域规划占地1041公顷。该区规划设置四个功能分区。该区域规划分别于工业用地中部和南部设置为各园区配套的小型服务设施区。3商务中介管理服务区该区位于天津空港物流加工区中心大道的入口处，总占地约425公顷。主要设施为行政办公、商务中介、商业设施、研发、会议展览、金融服务、文化娱乐等，是空港加工区的一个对外展示窗口区域。本次规划中商务中介管理服务不但要考虑本区企业、员工的工作生活需要，还要考虑到本区是天津市的一个对外窗口作用。因此规划选址于全区主入口处。于本区西部设置工业研发及科研用地。4商住生活配套区该区位于空港物流加工区的东北部，总占地面积约350公顷。区内主要建设中、低密度居住区，商务型居住区以及商务花园等。该区主要是为区内企业业主和员工配套的居住生活区。为方便居民生活，同时保证居住环境，该区设置于规划中心绿地东侧及东北侧。其求。东北部弹性发展用地结合发展需求主要作为居住及工业中该区中部用地规划为低层公寓用地，规划用地北侧及南部住宅用地规划设置为多层及中高层公寓。规划于规划用地东北部设置一个九年制国际学校。规划于各规划居住地块中心控制公共绿地。规划用地为312公顷。5二期约6平方公里范围内的道路、景观和绿化工程全部完成，区内的基础设施配套项目包括道路、给水、排水、供电、燃气、供热等管网和站点的建设将全部建成投产。3、企业建设的目标在空港保税区内的企业要求投资强度大于4500万元/公顷，土地利用强度大于06；其它地区的企业要求投资强度大于2500万元/公顷，土地利用强度大于05。十一五期间，区域一期范围内的企业将全面开工建设，并投产创出效益。4、区域人口规划目标根据规划，至2010年，园区内企事业单位将满足25万人就业需求，常住人口将超过13万人。5、本项目所在区位的建设目标项目所在区位于天津空港物流加工区中心大道的入口处，为商务中心区，总占地约120公顷。主要设施为行政办公、商务中介、商业设施、会议展览、金融服务、文化娱乐等，是空港加工区的一个对外展示窗口区域。6、本项目比邻生活区的建设目标项目比邻空港物流加工区东北部的生活区，该区总占地面积约350公顷。区内主要建设中、低密度居住区，商务型居住区以及商务花园等。四、交通优劣势本项目总体交通组织评价路网较发达，形成了与京津塘、津滨高速、津汉快速路相贯通的两环六纵十二射的交通网络，但目前公共交通不便，有良好的规划前景。（1）优势项目位于天津滨海机场覆盖区域，又与天津保税区港务通道连接，具有“立体交通”的显著优势，是天津连接世界各地的最近地点。同时，京津塘高速公路、津汉公路、津汕高速公路规划围成的区域内，形成相对独立的封闭区域，对外联系依靠津汉公路、杨北公路以及津汕高速公路规划。地形呈口袋状，规划将主出入口设在北侧的津汉公路上，解决对外的交通联系。区内规划道路自成系统，解决区内各分区交通联系。空港物流加工区交通条件方便快捷，驱车往返均十分顺畅；未来的京津半小时城际快车以及地铁二号线、轻轨等均要在此链接，将极大方便与市中心的快速交通，轨道交通将对地块土地价值有巨大提升。（2）劣势离市中心较远，公交线路尚不发达，班车次数少，易返难至是很多人的对空港加工区的感觉，去的时候找公交很难，只得乘出租车，回市区的时候在园区内乘公交线路。五、区位优劣势本项目总体区位评价本项目所在天津空港物流加工区是地处市中心与滨海新区中间产业带中央位置，为临空产业港总部经济规划带，是天津市的重要对外窗口和门户。优势、本案位于空港加工区内，地处天津滨海国际机场东北侧，距市区3公里，距港口30公里，距北京110公里，交通优势、物流优势明显；、空港物流加工区是天津市中心城区进入滨海新区的门户，衔接天津城区、滨海新区重要的结合点；、空港加工区是天津市重点规划、发展的城市功能版块之一，世界五百强企业、中国五百强企业将纷纷落户园区，空港加工区已经成为天津市最具投资价值得的热土之一，成为颇具战略意义的“兵家必争之地”。劣势、商业配套、社区配套尚不到位，学校、医院、体育馆等设施都在规划发展之内，但现阶段还没有动工实施；、公交线路不发达，大多数加工区内员工只能乘有限的几路公交往返，也有部分企业有班车接送员工；、地理位置离市中心较远。六、大市政及社区配套天津港保税区及空港物流加工区基础设施完善，区内建设用地均已达到“七通一平”，可为投资者提供低价、质优的产业、办公用地。1、路网齐备，交通畅通无阻天津港保税区、空港加工区已完成高等级道路建设30公里，区域内外交通便捷。2、供电设施完善，生产保障得力为用户提供高质量的可靠电力供应。天津港保税区目前已建成2座35KV变电站，运行方式为环网电缆供电，加工区一期用地内规划建设一座220KV变电站、一座110KV变电站、六座35KV变电站，总供电能力600兆伏安，采用入地电缆供电。3、供热系统科学，服务日趋个性化天津港保税区区内全面采取集中供热、制冷，可向区内用户提供不低于06MPA的饱和蒸汽以及9575的采暖热水和60及713的冷、热空调用水。4、通讯系统发达，信息沟通无极限天津港保税区、空港加工区拥有国内先进的有线及移动通讯网络设备，通讯线路已覆盖全区，并设有小灵通基站，更直接地为客户提供优质的通信服务。5、供排水设施先进，适应企业需求天津港保税区区内采用水源环网供水技术，供水性能安全可靠，水量充分，水质符合国家饮用水标准；先进的雨污水泵站和完善的雨污水管网系统高效保证了区域雨污水的及时排放。6、燃气布网合理，供气可靠安全天津港保税区目前采用瓶装液化石油气和管道供气两种形式为用户提供燃气供应。空港加工区规划建设一座天然气调压站、燃气主干管长度42公里，气源为陕气，供气能力5万立方米/小时，输送压力为01045MPA，燃气热值34333894兆焦/立方米。七、项目PEST环境分析（1）政治因素、政策因素空港物流加工区是天津市重点开发建设的城市功能版块之一，政府未来将大力发展“枢纽经济”、“口岸经济”、“临空经济”。15年内，空港物流加工区将全面完成产业升级，形成以国际贸易、现代物流、高新技术产业为主体，以总部经济、商贸会展、航运服务等现代服务业为支撑，具有临港、保税、开放特色的多功能现代化产业集聚区。（2）经济因素本案所在区域天津空港物流加工区是滨海新区的重要经济功能区，是临空产业区的核心区，是先进制造业和高新技术研发转化基地、现代服务业的示范区。以制造、研发、总部经济为主，建设临空产业区的核心集聚区，形成区域特色鲜明、功能优势突出、产业关联互动的经济区域。优越的区位优势和保税区的综合优势相叠加，使空港物流加工区成为环渤海地区最具竞争力的投资热点。（3）社会要素天津空港物流加工区随着规划发展、日臻完善后，区域人口主要为从事以制造、研发、高科技产业及物流运输等行业的从业人员，是年龄集中在2545岁之间的高效劳动力。据悉，空港物流加工区随着发展，区域内将有常驻人13万，且高度集中对住房有中高端需求的客户群体，这些客群收入能力高，价值观、鉴赏力、个性化需求都较强，以此类客群为主流的居住消费意识，将成为空港区域内住宅发展的重要特征。（4）科学技术要素高科技产业密集将是空港物流加工区发展的大方向，以航空航天、高科技工业、科技研发、国际物流为主的产业将占据空港物流加工内的主导地位。产业特点与区域特点相辅相成，互为优化。园区科学技术环境具备优良的发展基础、广阔的发展前景和乐观的发展趋势。八、区域中长期规划及城市功能分析（一）中长期规划空港物流加工区一、二、三期总规划面积74平方公里，首期开发235平方公里，划分为保税仓储加工区、高新技术工业区、商务中介服务区和商住生活配套区。根据产业布局规划，区域设有电子信息工业园、生命科学工业园、汽车零配件工业园、新材料工业园和高科技创业园。空港国际物流区面积1平方公里，分为物流分拨区、仓储服务区、加工增值区、展览展销区、管理办公区及配套服务区六大功能区。为空港公司、航空货代企业、现代物流企业、临空港加工企业及外贸进出口企业搭建新的物流发展平台，实现国际货物的快速流转和迅速增值。空港物流加工区的建设依托滨海国际机场和天津港码头，将会构筑大口岸、大通关、大流通、大辐射的现代物流服务平台，形成高新技术、制造、服务等产业链配套体系。外资占主体的制造业，在天津经济发展中起着重要作用。天津重点发展制造也是一种客观的选择。但从人口数量和结构看，服务产业也是支橕城市经济运行和发展的重要方面。空港物流加工区重点应发展制造业，并促进服务业与之协调发展。（二）城市功能分析天津是环渤海地区的经济中心、中国北方最大的综合性港口城市以及全国四个直辖市之一。天津地处华北平原东北部、环渤海湾的中心，距北京120公里。天津对内腹地辽阔，辐射华北、东北、西北13个省市自治区，对外面向东北亚，是中国北方最大的沿海开放城市。1、天津市辖区广阔，将以市区、环城区、滨海区、郊县四大板块构筑“海马天津”天津市辖区、县共18个，其中市辖区15个市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县3个静海县、宁河县、蓟县。到2007年底，全市常住人口为1100万人。根据规划，至2010年，天津常住人口将达到1200万人，年均增长幅度为3。2、市内六区以和平区为中心，经济发展“由北向南”以和平区为中心，其他五区环绕形成的区域是天津市的中心城区，这一区域是天津市最早发展的区域。中心城区经济发展是“由北向南”推进，因此，和平区、河西区以及南开区是天津中心城区发展程度较高的三个区。其中，和平区是天津市的老城区，天津的商业中心滨江道商业区以及金融中心“天津街”都位于和平区内。未来还将建设小白楼和南市商业繁华区。天津市市内六区功能分布城区名称地理位置主要功能和平区天津市中心全市的政治、商贸、金融、信息和文化中心河西区中心城区西部，海河以西天津传统工业基地、比较发达的文化区南开区中心城区西南部高教科研基地、高新技术产业区、商贸区、民俗文化旅游区河北区中心城区东北部，海河以北老居民区、都市型工业区、商贸服务区、文化旅游区河东区中心城区东部，海河以东冶金、纺织、轻工、机械等工业区、古文化旅游居住区红桥区中心城区西北部小商品批发集散地、华北民族工业区、教育科研区、历史文化旅游区3、滨海三区濒临渤海，发展临海工业，天津工业中心滨海三区濒临渤海，依托丰富的自然资源和优越的地理位置，成为天津市经济发展的新增长点，也是国家发展环渤海战略的重要部分。其中，塘沽区为滨海三区的核心区域，著名的泰达经济开发区就坐落其中，区内以电子通信、生物医药、机械制造和轻工食品作为支柱产业。另外，保税区和天津港也位于塘沽区内。天津市滨海三区功能分布城区名称地理位置主要功能塘沽区滨海新区的中心地带现代化港口城市标志区、综合服务功能区、外向型经济和新兴产业聚集区汉沽区天津市东部、通往东北三省的门户农业生产区、海洋化工工业区、海洋渔业区大港区天津市东南，东临渤海湾农业生产区、临海石化工业区4、天津空港物流加工区的城市功能地位“十一五”期间，天津空港物流加工区将坚持做好服务，立足天津，面向“三北”地区，增强服务辐射带动作用，促进东中西互动、共同发展，成为高标准的国际物流中心和最能体现天津城市竞争力的经济功能区。目前，天津滨海新区纳入国家整体发展战略，为空港物流加工区、保税区及国际物流区提供了百年难得的发展机遇。由于天津空港物流加工区独特的区位和功能，地处滨海国际机场，规划景观轴线与机场跑道平行，更增添了优美的空中俯视效果，突出展示了新区第五立面。其城市功能定位明确为天津市对外展示窗口区域。空港物流加工区作为连接市区和滨海、天津和北京的重要纽带，拥有非常优越的地理位置优势，它位于京津塘高速公路东北，津汉公路以南、津歧公路延长线以西，距天津市区3公里，距天津港30公里，距北京110公里。天津铁路北环线，京津塘、津滨、唐津等高速公路均与空港加工区直通。另外，由于空港紧邻京津塘高速公路沿线，与北京开发区、廊坊开发区、武清开发区、天津开发区和保税区等区域连线，形成了沿京津塘高速公路的高科技产业带。未来从空港物流加工区出发如果车程顺利的话，到达天津市中心大概仅用时2030分钟，这就相当于天津的三环的位置。从城市功能发展上分析，空港的位置即相当于北京的燕莎和上海的陆家嘴两条京津唐高速公路在此汇合，加工区内直接有出口通往天津机场，未来的京津半小时城际快车以及地铁二号线、轻轨等均要在此链接。天津空港物流加工区应是有时代精神、现代气息、设施齐全、生活方便、环境优美以及符合生态标准的现代化园区，体现天津市高新技术产业及园区发展水平的最高水平，具有唯一性和独特性的城市国际化功能，全区域基础设施、景观功能和服务体系都按国际化城市产业园区的最高水准进行规划和要求，并结合天津市整体城市规划要求与全国类似区域新区形成差异化特征，保持一定的先进性和前瞻性功能配套目标要求。九、项目开发背景及状况分析天津空港物流加工区于2002年10月设立。自2002年开发以来，土地地价已经翻了几番。随着空港的日益发展，该区域对于写字楼、酒店式公寓、住宅以及相关生活配套有着越发迫切的需要。本项目由天津天保投资控股股份有限公司所属全资子公司“天津天保建设发展有限公司”负责投资开发建设任务，2008年初确定项目建设计划初步目标为，总建筑面积共计150000平方米，建设住房2400户，将分为两个阶段完成。全部工程完工后，将基本满足保税区内白领、外籍人员等高级人才的居住需求。目前已进入前期市场调查、项目定位、控制性规划报建、概念性规划设计阶段，预计在2008年内完成项目规划设计招投标，项目动工预计在2009年9月前，预计建设开发周期为25年。十、发展商分析（1）投资商简介天保投资控股股份有限公司天津天保控股有限公司（简称天保控股）是经天津市人民政府批准，于1999年1月28日在保税区国有企业实施产业重组基础上注册成立的，代表天津港保税区管委会对天津港保税区直属企业国有资产进行经营管理，具有国家授权投资机构职能的国有独资公司，对国有资产承担保值增值责任。现有注册资金15亿元人民币，资产总额47亿元人民币。天保控股是天津保税区管委会投资成立的大型国有控股公司，承担天津保税区基础设施开发建设任务，在天津保税区开发建设领域具有较大的竞争优势。天保控股公司实行经营专业化、运作规范化、投资多元化、业务国际化的运营方式。本部内设办公室、计划财务部、投资发展部、企业管理部和资产管理部；下设天保公用设施有限公司、天保建设有限公司、天保国际物流集团有限公司、天保服务发展有限公司、天津天保国际酒店有限公司五大集团性公司及天保房地产开发公司、天保冈谷物流、天保科技发展、空港汽车园等六十余家全资、控股、合资合作企业。天保控股公司控股“天保基建000965”。天保控股公司成立六年来，按照市场经济的要求，不断加大改革力度,不失时机地推进公司内部各项改革，特别是通过对企业的资产进行了结构调整和大规模重组，逐步形成了独具特色的四大主营业务，即公用服务、现代物流、国际贸易、现代房地产等主导产业，完成了一批重点投资建设项目，资产规模不断壮大，资产质量不断改善，企业核心竞争力和盈利能力显著增强，有效保障了区域功能配套服务。年营业收入突破419亿元,主要经营指标连续三年以30的速度快速增长。同时建设了一批重点项目及投资项目，拓展了区域服务功能，形成新的利润增长点，使企业的资产规模迅速扩大、实现利润成倍增长、核心竞争力明显增强。（2）开发商简介天津天保房地产开发有限公司天津天保房地产开发有限公司成立于1993年，是天津天保控股有限公司旗下全资国有房地产开发公司，是集房地产开发、经营、销售、物业管理等于一身的具有二级开发资质的大型综合性房地产开发企业。2006年11月28日，公司增资至三亿元人民币，至2006年底资产总额五亿元人民币。公司具备雄厚的人员实力和资源实力，目前拥有员工80余人，其中具有专科学历的人员占全体管理人员的90以上，中、高级专业技术人员占全体管理人员的80以上。经过几年的发展，天保房地产公司产业规模进一步扩大，效益质量大幅提升，经营指标呈快速攀升态势，企业综合实力和竞争力显著增强。随着公司日益发展壮大，公司将不断吸收最先进的经营理念，完善自我、拓展市场，永远为客户着想，致力于建设更多质量高、功能全、环境优、服务好的房地产项目，打造高品质楼盘，竭诚为“建设宜居滨海”添砖加瓦，再筑宜居风景。十一、区域开发政策对项目的影响（一）天津市构筑“一轴两带三区”空间布局，保障区域联动、和谐发展一轴京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，与北京城市总体规划确定的东部发展带对接，促进产业分工与协作；两带东部滨海发展带和西部城镇发展带，在发展轴和发展带交汇处重点建设滨海新区；三区在市域北部、中部和南部，规划三个生态环境建设和保护区，把宜居的生态城市作为未来城市发展重点。（二）滨海新区确立城市发展副中心地位，明确现代制造和研发转化基地、国际港口职能规划确定天津滨海新区构建“一轴、一带、三城区”的城市空间结构，以科技研发转化为重点，大力发展高新技术产业和现代制造业，增强为港口服务的职能；发展商务、金融、物流、中介服务等现代服务业，提升城市的综合功能；规划到2020年滨海新区核心区人口规模为160万人。（三）四级道路系统改善中心城市交通现状，轨道和快速公交形成中心城市交通骨架规划确定天津中心城区形成以“两横、两纵、两环、两条联络线”快速路网为主骨架的环放式路网，在中心城区外环线外围地区，形成由环外快速环路及20条放射状快速路和高速公路联络线组成的环外快速路系统；规划中心城区由9条线形成环放式轨道交通线网结构；中心城区及滨海新区核心区内轨道系统以大运量地铁系统为主、中运量快轨系统为辅。滨海新区核心区以地面轨道为主，作为市域轨道交通补充。中心城市各组团及新城之间规划形成16条轨道线；在武清预留北京主城区至首都第二机场的轨道线路，在京津之间的北京中心城、通州、宝坻、京津新城、宁河新城的密集城镇走廊上预留轨道交通的通道。（四）政策环境综合影响分析政策规划对天津房地产市场的发展整体趋于利好。本项目地块隶属于空港物流加工区内，区域内开发政策为区域经济的大发展铺平了道路、创造了百年不遇的大发展机会；高科技行业企业的纷纷进入，会极大地促进园区内的发展与繁荣。本案的建立，正是为了满足区域发展中对高档住宅形成的需求，反过来讲，区域的大发展，是本案成功的关键，为本案的成功奠定了实质性基础。1、政策方面房地产市场政策仍维持了趋紧的趋势，中央政府力图进一步控制房地产投资、投机倾向的意图并没有发生改变。但是，刺激天津市发展，城市地位提高的一系列政策弱化了房地产紧缩政策对天津市房地产市场的负面影响，整体经济的发展及由此带来的外来人口增加等一系列利好将是天津市未来房地产市场发展的最坚实基础。2、规划方面滨海新区的发展及交通的规划将最有利于本报告涉及的天津空港物流加工区的发展，但这一有利条件在短期内仍将受规划尚未成形等因素的制约。此外，轨道交通、公路交通的规划发展将是项目板块较大的利好。政策类型主要内容影响关于滨海新区五项扶持政策国家将滨海新区作为综合改革试验区设立东疆保税港区进行金融改革试点扩大建设用地供应将区内高新技术产业的所得税税率降为15提升滨海区地位与能级，改善滨海区产业结构，促进房地产业发展天津市土地与房管局全市经营性用地6月起统一实施公开出让土地自4月1日起，东丽、津南、西青、北辰、塘沽、汉沽、大港区经营性开发项目用地实行集中交易；6月1日起，全市范围内所有经营性用地全部实行集中交易。进一步加强土地有偿使用管理，规范、培育土地市场，避免土地市场分散竞争和政府收益流失财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知土地从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费征收等别划分不变，各等别征收标准在原有基础上提高倍。新增建设用地土地有偿使用费提高标准后，仍实行中央与地方3070分成体制。加大土地成本，倡导土地集约化使用原则制定三项土地政策加强房地产市场调控土地采取限套型、限面积、竞房价形式，优先安排经济适用房项目用地；限制低密度、大套型高档住房用地供应；继续停止别墅类房地产开发项目用地供应。低密度别墅类物业供应稀缺，中小面积户型供应量增大国家税务总局房地产预售收入所得税上调5税收按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15提高到不得低于20。对房地产企业征税过程中可能出现的漏洞进行了弥补，提高房地产行业准入门槛天津市地税局、国土和房管局个人住房转让个税细则税收个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税；出售现住房1年内按市场价重新购房的，按重新购房金额占原住房销售额比例部分先征后退；出售住房前1年内已按市场价格购房的，按已购房金额占原住房销售额比例部分征收1个人所得税；出售住房前超过1年按市场价格购房的，按其转让住房收入的1征收个人所得税。天津实施细则较为宽松，有利于三级市场稳定建立“数字房管”，推动购房实名制销售实行商品房网上销售购房实名制遏制房屋预售阶段的内部认购、囤积房源、哄抬房价等炒房行为，打击投机需求天津市公寓项目建设管理暂行办法地方居住型、混合型公寓建筑标准层层高应控制在36米以内。当标准层层高大于36米且小于等于48米时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的15倍计算；当标准层层高大于48米且小于等于54米时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。严格控制住房实际使用面积，显示天津政府坚决执行中央政策的决心。国家工商总局天津市工商行政管理局关于促进滨海新区开发开放的意见国家支持创新登记注册制度，支持放宽市场准入条件，支持提升行政服务效能极大加快吸引了天津空港物流加工区的招商引资进程十二、规划控制要点本项目总用地面积为1183138平方米，包括东地块575677平方米和东地块607461平方米，项目位置及四至红线图，详见天津空港物流加工区规划建设管理局规划控制设计条件（一）“居住部分（东地块）”1、建设地点东五道以南、东六道以北，东侧、西侧为规划支路。2、用地性质居住3、总用地面积575677平方米4、容积率205、建筑密度206、限高43米7、用地性质居住用地8、规划用途住宅9、绿地率4010、出入口西侧及中间规划支路11、退红沿东五道退15米，沿东六道、东侧规划路退6米，其它退4米（二）“公寓部分西地块”1、建设地点空港加工区中环东路西侧，东五道以南、东六道以北，东临居住部分规划支路。2、用地性质居住3、总用地面积607461平方米4、容积率16185、建筑密度256、限高43米7、用地性质公共设施用地、商业金融业用地8、规划用途白领公寓9、绿地率3510、出入口中间规划支路11、退红沿东五道、中环东路退15米，沿中间规划支路退4米，与医院相邻一侧退15米十三、土地价格及政策性风险评估（一）土地价格评估本案土地单位地价为540元/，配套300元/。据了解，目前天津市市内及滨海新区土地成交价格分别在1500元/（如“津西青海挂”1611元/）和900元/水平。按2006年2007年本区内已成交土地价格比较，本案土地价格及区内已成交土地价格均远远低于天津市其他区域土地成交价格，以目前天津空港物流加工区土地限制供应及定向摘牌政策下，本项目预计土地效益应无用地价格风险。地块名称位置用地面积（平米）容积率土地用途中标单位成交价格（万元）楼面地价（元/平方米）土地交易时间津空加（挂）20065号63319平方米0512商业（汽车4S店）天津雅华汽车销售有限公司190万元250元/平方米2007年4月13日津空港挂20067东至规划道路，南至拟出让地块，西至中环西路，北至西二路32261平方米2535商业天津凯华房地产开发有限公司510万元45167元/平方米2006年11月16日津空港挂20066东至规划支路二，南至现状道路，西至现状4S店，北至环河北路13993平方米0912商业（汽车4S店）天津天宝汽车销售服务有限公司420万元25013元/平方米2006年11月16日津空港挂20064东至拟出让地块，南至拟出让地块，西至现状4S店，北至环河北路66408平方米0512商业（汽车4S店）中冀斯巴鲁天津汽车销售有限公司200万元25097元/平方米2006年11月16日津空加（挂）200621354377五星级酒店天津空港加工区圣光会展开发有限公司1500万元282万/亩（地价）2006年4月津空加（挂）200622424375酒店式公寓天津空港加工区圣光会展开发有限公司2300万元361万/亩（地价）2006年4月津空加（挂）200631677763商务、办公中远房地产开发有限公司28300万元2783万元/亩（地价）2006年6月津空加挂2007192中环东路以西1495656居住天津中兴国际投资有限公司与另挂191工业地块，共9712370平方米，成交价格133天津中兴国际投资有限公司亿元（二）政策性风险评估依据天津空港物流加工区产业发展政策，可以看出整个区域现阶段处于发展的伊始状态，发展后劲十足，发展前景广阔。空港物流加工区是天津市重点扶持的功能版块之一，政府必定大力发展“枢纽经济”、“口岸经济”、“临空经济”，各项政策都为区域的发展铺平道路、奠定基础；从政策性风险的角度分析空港物流加工区从长远发展的角度上讲，政府给予的产业扶持政府不会发生方向性的变动，区域的大发展已成必然之势，作为政府规划确定的总部经济带配套服务项目，其建设资金可以按需筹措，所以，本案的政策性风险发生的几率也极低。十四、结论分析天津市空港物流加工区，以服务环渤海区域、服务中国北方为宗旨，国际贸易、现代物流、出口加工三大主导产业迅猛发展，探索了中国特色自由贸易区之路。作为天津港保税区的拓展区，空港物流加工区区位及功能优势明显，是保税区十一五乃至更长时间内的关键增长点。其保税功能的国际航空物流园区定位具有国家经济战略布局的重要意义。随着天津机场新航楼启用后，航线的增加、运力的投放也已提上议事日程，这些都为空港物流加工区的“空港经济”发展提供了基础。空港的产业开放政策，使天津市对外开放程度进一步提高；使天津市融入世界经济一体的步伐进一步加快；方便企业产品出口，降低出口成本；进一步改善投资环境，尤其是加快物流速度。建设空港物流加工区配套成熟的以居住为主要功能的商务性质居住小区，可以缓解区内企业居住需求的迫切要求，并有利于区内调整用地，集中服务入驻企业分散的居住需求，有利以后招商引资的优惠配套安排。综合分析，空港物流加工区的大发展是大势所趋，是政府重点开发扶持的必然方向。这都为位于空港物流加工区内的本案提供了良好的经济基础和市场前景。第二部分区域房地产市场分析PART2ANALYSISOFTHELOCALMARKET一、区域市场发展状态1、天津市城市房地产发展状态天津市近期经济发展稳定，但相对于国内其他同规模的城市来说，天津市的总体经济略处于较低水平；从人均GDP指标来看，天津将步入一个新的城市发展时期，将会形成一个产业转型期，未来现代服务业将得到充分发展，从而提高人均收入，促进消费，提升消费结构；天津市产业结构维持以第二产业为主，以工业带动其他产业的发展是天津市经济发展的总体思路；天津市的固定资产投资是拉动经济增长的主要动力，其中以城市基础设施投资和房地产投资为主，房地产投资市场发展健康。天津房地产投资额始终保持快速增长的趋势，尤其是2003年之后，房地产投资额始终以20以上的增幅递增；天津房地产投资始终保持着旺盛的增长势头，主要依靠于天津城市基础设施的不断建设、完善，随着天津城市功能定位的转型，未来天津房地产市场将更加受到市场的广泛关注；天津市居民的生活水平逐渐提高，有利于当地房地产的发展，居民的住房需求也将由刚性住房需求转变为改善型需求；从天津未来的人口规划来看，天津未来几年的房地产发展将进入一个快速发展阶段。其居住特点按天津市显著的产业集群和轨道交通分化区域，部分高端客群出现向近郊和滨海新区外溢的积极因素，是一个必然趋势。20072010年，天津市将推出住房用地供应5108公顷，其中普通商品住房2763公顷，其他类商品住房1533公顷，经济试用房790公顷，廉租房22公顷。未来几年住房用地供应一览表时间住房用地供应（公顷）普通商品住房（公顷）其他商品住房（公顷）经济试用房（公顷）廉租房（公顷）2007148075044428062008201036282013108951016随城市中心土地有限，价格上升，客流外溢明显，推动外围项目价格的上涨。在此市场条件下，拥有一定配套的城市次级中心区项目性价比放大，的客群辐射能力最大程度加强，除周边居民外，还可截流外溢客群。在今年春季房交会上，坐落于近郊和城市周边区域的楼盘数量远远超过市区，成为住宅市场的绝对主流供给。据此次房交会公布的参展明细统计，参加此次房交会的新建项目中，坐落于市内六区的项目共有30个，共有期房2427万平方米，现房661万平方米。位于滨海地区的7个新建项目，共有期房2723万平方米，而位于其他近郊地区的项目共30个，合计期房5201万平方米，现房21万平方米。也就是说，市区住宅在所有上市新建项目中，其开发面积仅占1/3左右，周边住宅的主力军地位已经完全确立。随着新家园计划的逐步实施，以及交通网络的不断完善，天津商品住宅市场开始从城市中心聚集型全面过渡到向城市周边扩散，城市挤出效应出现明显特征，天津远郊住宅将逐渐成为天津商品住宅市场上的主流。从天津在售项目的环线分布来看，外环外区域正在成为房产市场的开发和供应热点，项目数量比重达到38；其次为中外环和内中环区域，分布比例分别为31和21；内环内区域由于土地供应有限，分布比重最低，仅占10的比例。2、天津空港物流加工区房地产市场发展状态本区域地处天津市近郊，处于市区及滨海新区中间，作为临空产业港、西区开发区、滨海新天津在售项目环线分布图内环内10内中环21中外环31外环外38区等区域的产业走廊中心位置，具有重要地理优势。本区域住宅市场无论是从长期市场还是短期市场，都表现为供大于求的态势，但基于滨海新区的大力开发、西区开发区的建设完成及东丽湖区域第一居所的成功转型，未来区域需求量会有进一步的释放，供大于求态势会有所改善。从区域及周边竞争性项目产品分析来看，东丽湖在售楼盘目前仍以别墅产品为主，混合型产品为辅，建筑规模不等，万科东丽湖成为区域供应市场支柱；户型以经济型独栋别墅为主，二房为辅，但随着新城镇规划的深入进行，第一居所的逐步转变，二房、三房等经济户型会愈加成为供应市场主流（见附件二天津市近期住宅销售调查）板块内在售项目较少，目前，空港加工区内商品住宅还没有进入到交付阶段，并且所开发的楼盘也仅有远洋新干线一家对外销售住宅，产品为“小高层花园洋房”，总供应量为45万平米。就空港发展规划前景来分析，住宅的供应量还不能满足空港园区内日后的居住需求，区域市场发展正处于起始阶段，有待进一步向前迈进。但周边有东丽湖万科城190万平米的体量，尽管目前仅推出60万平米左右，因其配套商业设施和景观条件较好，对选择“第一居所”的高端客群具有较大吸引力，因其主要是以别墅产品为主，混合型产品为辅，不会给本项目带来较大压力。从客户来源看本项目客户群体以本地消费为主，占比90以上，作为第二居所用途占据比重将比较大。少部分外地客户。可以预计未来随着区域内的各项配套产业建设的逐步完善，空港区域的整体价值将会得到一个非常显著的提升。届时区域内的写字楼、酒店式公寓、住宅以及相关物业类型将会有更大的价值提升。从土地市场看区域内现土地供应较少，均集中在空港物流加工区内，其土地用途均为厂区建设及配套完善。但随着加工区建设的不断深入与完善，将局部形成总部经济带配套项目的独特人气及就近住宅、公寓需求。天津经济技术开发区目前基本已无可开发的商住土地储备，因此，天津空港物流加工区的项目土地储备具有一定稀缺性。目前，空中客车总装厂的顺利开业，空港、西区开发区及滨海新区的大力发展势必会吸引一大批产业化大型企业导入，大量的生活、商务、休闲等需求也随之产生。本项目将为这些企业提供直接的“第二居所”优势的居住与生活服务，具有其他周边项目无法比拟的优势。二、区域市场发展特点及板块发展状态本案所处地区为空港加工区，离市中心距离较远，政府的意见导向是主要的风向标，所开发的楼盘必须符合区域的性质，需结合区域的环境特征与园区内企业相辅相成。在园区内开发的楼盘所面对的主要消费群体主要是在园区内的工作人群，故园区内目标消费客群的刚性需求特点将成为区域房地产的发展特点。空港物流加工区内，高科研发、航空航天、制造业等企业云集，这些企业的明显特点是知识密集型、技术密集型企业，员工在教育水平、专业技术、个人素质、收入能力、价值取向等方面都明显高于一般社会团体，对住宅需求的特点也体现在中高端消费层次上，这个需求层次特点将明显地成为空港物流加工区房地产发展的特点。目前本区及其周边竞争性板块调查如下表所示楼盘名称远洋新干线空港国际贸易中心空港皇冠国际东丽万科城五夏阳溪韵郎钜维尔蓝堤社区类型普通住宅、公寓、商务办公独栋商务写字楼酒店式公寓花园洋房别墅花园洋房东丽湖板块住宅建筑形态分布小高层1多层5别墅94楼盘形态写字楼、别墅、住宅包括小高层及高层框剪高层框架剪力墙结构、框架小高层多层洋房独栋别墅,双拼别墅,联排别墅框架小高层,框架多层项目位置东丽区空港加工区中心大道与东七道交口位于空港物流加工区西二道与中心大道交口东丽区空港物流加工区中心大道与东四道交口东东丽区茶金路（卫国道直行,津汉路左转茶金路）东丽湖东丽之光大道北侧东丽之光大道北侧占地面积322亩60700平方米5316亩465亩160亩54222平方米总建面积450000平方米60000平方米151321平方米550000平米55000平方米817223平方米总户数2756套344套400余套262套694套绿化率403028404540容积率2321177051296建筑组团商务办公独栋3层；联排写字楼5层；住宅6、9、11、14层海关大厦主体8层，国际贸易中心主体11层首度推出的五星级商务建筑集群精装瞰景洋房与情景花园洋房完美融合独栋别墅,双拼别墅,联排别墅5层情景洋房、7层电梯公寓、11层电梯洋房为主楼盘卖点联排写字楼、动感欧式街区、花园式景观群租售并举、方便灵活、多重选择、适应不同需求、尽享升值空间优越的区位、俊朗的建筑外延、纯正的酒店式服务秉承以人为本的设计理念，生态技术与景观视觉完美结合，形成一个极为适宜人居的生态家园。区内中央水系辐射至各家各户房前屋后，做到户户临水，自然人文景观得天独厚55层洋房前庭后院的设计、7层电梯洋房入户花园的设计，顶层阁楼的半赠送、露台、欧式观景阳台的赠送建筑特色在滨海新区投资建设的首座商务、住宅、商业综合大盘整体布局、实用空间、任意拆分、创意组合皇冠假日酒店主体为10层；写字楼主体通过错落布局构建成了一条起伏的波浪形天际线，建筑的立面上采用了面砖及涂料形成了极为简洁、明快的立面效果以地中海西班牙风情建筑为载体，依托东丽湖稀缺而绝佳的自然景观资源和生态系统10米进深的革命性设计、采用了大露台、花园、退台和卓越的户型设计销售形态现房现房现房现房新房新房销售状态半滞销销240余套销70余套半滞销半滞销半滞销楼盘名称远洋新干线空港国际贸易中心空港皇冠国际东丽万科城五夏阳溪韵郎钜维尔蓝堤主力户型70、80、9015018060、110、15018层、27层的精装瞰景洋房170300122129开盘时间20083152007121520084262008126SEP0620071117入住时间20089152008523MAY09200911102008331MAY09楼盘均价7500元/平方米8100元/平方米12000元/平方米6600元/平方米联排均价10000/平方米，双拼均价14000/平方米6200元/平方米费用2元/平方米/月6元/平方米/月46元/平方米/月2528元/平方米/月。2528元/平方米/月1215元/平方米/月优惠方式一次性付款优惠2，贷款优惠1，总价优惠10一次性优惠2，贷款优惠1一次性优惠2，贷款优惠1一次性优惠3，贷款优惠1130平方米洋房638万起，9月购洋房一室减1万，两室减2万，3室减3