房地产项目地块项目可行性研究报告-模板

附件二项目可行性研究报告模板XX地块项目可行性研究报告荣盛房地产发展股份有限公司发展部二X年XX月XX日荣盛房地产发展股份有限公司1目录第一部分项目总论3一、项目可行性研究报告编制背景3（一）、可行性研究报告名称3（二）、可行性报告编制单位3（三）、可行性研究报告编制依据3二、项目地块概况3三、可行性研究的结论3第二部分项目宏观投资环境和市场研究4一、项目所在城市的宏观投资背景4（一）、城市基本背景4（二）、城市宏观经济概况4二、XX市房地产市场概况5（一）、房地产投资情况5（二）、土地市场相对疲软5（三）、商品房市场价格6（四）、市场供需分析6（五）、市场特征分析6三、项目周边市场状况6第三部分项目的市场定位8一、主力消费群定位与分析8（二）、目标客户主要特点8（三）、目标客户群购买力分析8（四）、综述8二、产品定位8三、户型定位8荣盛房地产发展股份有限公司2四、项目方案评估意见8第四部分项目的经济分析9一、项目总体经济技术指标9二、项目开发建设的组织与实施计划9（一）、建设方式9（二）、开发方案设想与分析9（三）、开发进度9三、项目成本明细9四、项目收入10（一）、项目销售价格的确定10（二）、项目收入10五、项目利润10六、资金来源与支出10七、现金流量分析11八、盈亏平衡分析11九、敏感性分析11第五部分可行性研究的结论12一、经济效益分析12二、拟投资理由及潜在风险12（一）、拟投资理由12（二）、潜在风险12三、社会效益分析12荣盛房地产发展股份有限公司3第一部分项目总论一、项目可行性研究报告编制背景（一）、可行性研究报告名称XX地块可行性研究报告（二）、可行性报告编制单位荣盛房地产发展股份有限公司发展部（三）、可行性研究报告编制依据1、国家相关政策、法规2、XX市地块整理信息土地招商3、走访记录，市场调研数据、资料4、XX市土地交易部门（如天津土地交易中心、石家庄地产交易市场）信息5、XX市政府网站二、项目地块概况XX地块所处的地理位置介绍（包括四至范围），所属区域在城市的地位或是否是未来重点发展区域等，附上地理位置图。阐述所了解到的土地拟上市时间、土地出让金起价。说明地块目前现状（是否存在未拆迁、是否有其他纠纷等问题）。地块规划指标要求（土地出让面积、用地性质、各类物业建筑规模要求或容积率、建筑密度、绿地率等。土地获取结论性陈述，包括有预计该地块合理成交价（其中土地出让金、契税和其它土地费用分项金额）和其折合的楼面价格，以及拟定公司取得该土地最高价地价和其折合的楼面地。三、可行性研究的结论预计地块合理地价时的项目总成本、项目销售收入、项目利润、项目销售利润率、项目内部收益率、财务净现值、动态投资回收期等指标。简短对项目的整体经济项的目评价，一般是评估项目风险大小、投资汇报率荣盛房地产发展股份有限公司4高低、投资回收期长短、项目规模符是否合适，以及总体项目可行性程度如何。荣盛房地产发展股份有限公司5第二部分项目宏观投资环境和市场研究一、项目所在城市的宏观投资背景（一）、城市基本背景概述性介绍项目所属城市的基本背景（由于项目投资意向书已经做过详细介绍），一般介绍城市的国内或省内基本地位、行政区域划分、人口规模（含城市人口规模）和城市交通系统状况。如果城市存在中长期重大发展战略规划的，可加以陈述。如天津2006年3月份国务院常务会议原则通过天津城市总体规划（20052020年），明确了天津建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位。城市当期或下期五年发展规划目标，如2006年陈述“十一五”期间规划发展目标。（二）、城市宏观经济概况1、经济总量当年或上一年度国民经济运营状况，一般包括GDP及同比增长率、财政税收等指标或经济计划目标等。可附图（图示要求柱状表示当期数值、折线表示增长率，且图示中必须明示数值，图示格式参考下图）。天津20002005年GDP及增长率202260238694293188182667366386163936145157145125120108010002000300040002000年2001年2002年2003年2004年2005年亿元80100120140160180200天津GDP增长率2、购买力和消费水平城市居民收入和支出状况，一般指人均可支配收入、人均消费型支出、恩格尔系数和居住类支出金额等指标。可对近5年人均可支配收入及增长情况做图示，图示格式要求同上。荣盛房地产发展股份有限公司63、城市居民居住水平当年度或上一年度城市居民人均居住建筑面积，同比增长情况，以及其中长期关于城市居民居住水平目标。4、固定资产投资当年固定资产计划投资额或上一年度固定资产投资执行情况，也可对城市近五年来固定资产投资做以比较分析，可采用图示的形式，图示格式要求同上。5、200X年城市主要预期目标200X年全市经济社会发展的主要预期目标，一般包括有生产总值增长、财政收入增长、全社会固定资产投资增长、城市居民人均可支配收入增长等计划目标。6、城市规划描述城市的总体发展规划以及阐述城市中长期的交通系统规划（铁路、高速、航空、海运以及城市公交、轻轨、地铁等交通系统）、重大基础设施建设规划、大型经济项目引入计划以及城市发展规划（含旧城区改造、新城区假设）等。以图文相结合的方式描述城市房地产板块划分（如天津分梅江板块、奥运板块、西南板块、老城厢板块、东部版本和中心城区板块。），重点分析项目地块所属区域未来发展对其影响。二、XX市房地产市场概况上一年度或本年度房地产市场总体描述。（要求语言简短）（一）、房地产投资情况描述近年防地产投资及增长情况，及附图（图示要求如上）。（二）、土地市场相对疲软上一年度及当年土地市场供给和价格，且提供详细EXCEL制作附件，附件格式如下行政区地块名称土地规模（）容积率用地属性建筑规模（）成交价格（万元）单价（万元/亩）楼面价（元/）受让单位成交日期100052213商住住XX荣盛房地产发展股份有限公司7商XX注所有数值保留2位小数；附件仅记录用地属性为居住或商住类用地；（三）、商品房市场价格描述城市近两年来商品房市场价格及走势（原则上要求提供图示），尤其是当年份的商品房市场整体价格和项目所在行政区价格情况，重点分析价格走势。（四）、市场供需分析阐述市场近两年需求情况，以图示形式对比上一年份和当年份月度（市场成交情况若是当年份初出具报告，可对比上两个年份的月度市场成交情况），图示板式要求以折线的形式，折点要求显示数值，图示板式参考下图。重点分析意向项目所在区域市场需求，包括现有市场需求状况和潜在市场需求。天津04与05年月份商品房成交面积对比示意图10961227311221193210152845582910913135991212310329048300780082008400866790076957299836510244512610059050100150一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月万04年成交面积05年成交面积描述市场供给情况，重点分析意向项目所属区域和能影响项目所属区域市场需求的其他区域（含典型性项目）的市场供给。（五）、市场特征分析1、产品特征分析区域市场的产品特征一般包括有区域市场的产品面积区间概况、商品住宅主流建筑形式、建筑风格、消费群体概况等方面。2、竞争特征分析意向项目所属区域的市场竞争程度、竞争形式和区域市场竞争格局等。荣盛房地产发展股份有限公司8三、项目周边市场状况项目周边区域的城市房地产发展规划（是否设计规模集中居住区的建设或旧城区大规模改造等）、城市交通系统重大规划等根据天津的未来城市发展规划。项目周边商品房市场基本状况，整体供需状况、在售典型性楼盘和未来竞争楼盘情况（价格、供应量、面积区间、套型比例、销售率、主打卖点等）、区域客户群体分析，特别是区域商品房市场现有价格水平、区域市场需求状况，以及未来的价格走势。要求典型性和竞争性楼盘以EXCEL表格的形式，具体表格形式参考“项目汇总表”。荣盛房地产发展股份有限公司9第三部分项目的市场定位一、主力消费群定位与分析（一）、目标客户主要构成根据客户群体的特征分类，一般有年龄结构、家庭组成结构、置业目的、客户群所属区域、职业收入水平状况等因素，多以职业收入状况和置业目的划分。（二）、目标客户主要特点目标客户群体的家庭收入水平状况和购房目的整体分析；（三）、目标客户群购买力分析根据项目总体户型面积区间和拟定的价格水平，测算拟定目标客户群体要求的支付能力，同时以数据为支撑，说明目标客户群体购买力高于要求购买本项目的支付能力。（四）、综述简短对本项目目标客户群体分析总结。二、产品定位产品定位及产品定位的支撑点分析；三、户型定位结合城市的房地产政策情况、房地产供求状况、区域内楼盘状况，并考虑目标客户群的需求状况，分析本项目的户型定位要求，拟户型面积区间和套型配比如下表四、项目方案评估意见根据项目区域价格水平、楼盘档次和目标客户群体的消费状况，以及项目的产品定位，拟定项目的产品的建筑形态、建筑风格和景观规划风格等。户型面积80以下809090100100110110120120以上比例户型荣盛房地产发展股份有限公司10第四部分项目的经济分析一、项目总体经济技术指标描述地块净出让面积面积、用地性质、建筑密度、容积率、绿地率，以及根据本地块经济技术指标要求，本项目拟建各项物业如下表物业类型建筑规模备注住宅XX二、项目开发建设的组织与实施计划（一）、建设方式建议采用的建筑施工、监理等单位及要去；（二）、开发方案设想与分析结合市场情况、项目地块地形、项目的规划以及项目后期开发销售需求等因素，拟定分期开发计划和其他要求。（三）、开发进度描述项目的开发期，以及前期规划、设计、勘察、测量、手续办理、招投标等前期计划时间，以及后期建设施工计划和销售计划。一般要求单列排定项目施工进度计划，同时附上详见的开发进度表，开发进度表参考“项目汇总表”。三、项目成本明细除土地成本以外的成本明细见下表项目名称总成本（万元）单位成本（元/M2）备注1、建筑工程成本住宅电梯2、项目前期费用规划设计费住宅设计费地质勘探放线测量费监理费荣盛房地产发展股份有限公司113、政府规费431442727XX费4、安装工程水暖电5、环境配套景观绿化室外道路6、管理费7、销售费用8、财务费用必须与现金流量表对应9、不可预见费总计土地获取结论性陈述，包括有预计该地块合理成交价（其中土地出让金、契税和其它土地费用分项金额）和其折合的楼面价格。结合本项目的成本和利润的基本测算结果，要求以表格的形式明确（附表三（1）土地成本测算表，具体见项目汇总表）。同时拟定公司取得该土地最高价地价。四、项目收入（一）、项目销售价格的确定拟定各类物业销售价格，及其价格拟定的支持点分析；（二）、项目收入物业类型数量均价总价住宅XXXX元/XX万元销售收入合计税金4,83028万元销售净收入82,20172万元五、项目利润项目销售收入及销售利润率经济计算；荣盛房地产发展股份有限公司12六、资金来源与支出资金来源及支出情况，具体到各批次的金额，要求以附件形式提供资金来源及支出测算表（详细见项目汇总表）。七、现金流量分析以公司通常采用8的基准收益率条件下的项目财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期，要求以附件形式提供现金流量表，详细见“项目汇总表”。八、盈亏平衡分析1、销售率100时，盈亏平衡点时住宅销售均价；2、销售均价为5,500元/时，盈亏平衡点时销售率；九、敏感性分析在规划方案基本确定的情