广东恒丰集团（地产公司）项目管理矩阵

广东恒丰集团（地产公司）项目管理矩阵广东恒丰集团（地产公司）项目管理矩阵第一章总论编制原则对项目操作的全过程有一个系统的、有序的描述，在时间轴上看，一个项目从谈判到完成，都是由一系列事件来表达的，这些事件的结果可能是一个书面的概括、计划、方案、会议纪要，也可能是一项批文、合同、标书，还可能是产品生产过程中的一个阶段点，比如正负零、封顶，完成外立面装修。但无论如何，这些事件的结果都是确定的，可测量的，没有歧义的。它们构成了我对项目运作思考的元素。我们希望通过对这些事件的逻辑关系的描述和每一事件展开过程关键点的表达以及事件发生过程中数据记录使全体员工对一个项目的实际运作保持一个从宏观到微观指引，减少业务流程中的沟通成本时间。二、适用对象全体员工中层以上领导熟悉业务的全过程，加深对前后部门内的理解；业务部门员工了解自己岗位在业务链中的位置和贡献，站在一个更高的角度看问题；支持部门员工全面了解业务部门工作的需求，更好的为一线部门提供支持和服务。手册的结构1、项目的主要阶段；2、各阶段主要任务；3、各任务的输入输出资料；4、各任务的执行要点；5、各任务执行的检查表格；6、按时间次序排列的任务明细列表四、注意问题项目营运三条价值链的柔和价值链一条是开发生产价值链主要为客服增加价值；一条是全程的成本控制链为公司创造价值；一条是营销价值链为公司创造价值关系开发生产链是主线，成本控制链、营销价值链则穿插在主线之中。第二章项目操作管理工作一览表开发线黑色；营销线紫色；成本线红色；报建蓝色；里程碑加黑阶段编号主要任务牵头部门工作关键点所需准备资料、资源工作规范成果成果流向土地获取阶段1土地信息1、土地信息资料收集；1、红线图、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同；2、房地产证等；3、核资料准确度；公司发展规划土地获取与评价体系；开发部政府资料提交及配合工作流程（宗地图、规划设计要点、计划立项等）调查报告（红线图、用地规划许可证、土地合同、营业执照、税务登记证等作为附件）22、资料真实性、合法性调查；1、土地信息内容真实、合法、有效；2、开发部配合复核资料准确度；33、合作方、转让方信息收集；合作方工商登记信息真实、转让过程合法可操作、风险可控；项目情况与转让方提供信息相符、项目不存在其他或有债务、纠纷或瑕疵；4项目拓展1、现场踏勘位置/四至范围/地形地势/自然资源环境/交通/配套/拍照照相机/地图/交通工具策划流程和操作规范现场踏勘表总裁52、收集片区资料规划/环境/交通/配套/文化/民俗照相机/地图/交通工具现场踏勘表63、收集房地产市场行情资料供给/需求/价格/政策/法规/统计年鉴/各种机构研究报告市场环境分析报告74、收集典型代表楼盘资料规模/产品形态/档次/价格销售状况照相机/地图/交通工具楼盘调查表85、填写拓展建议表SWOT分析和建议项目拓展建议7D、建设工程工程量清单计价规范（GB505002003）招标文件及其会审单。1474、投标单位资格预审；发放施工图方便投标单位计算工程量；招标小组营业执照允许承接施工工作范围符合招标工程要求；资质等级达到或超过项目要求标准；财务状况通过开户银行的资信证明来体现；流动资金不少于预计合同价的百分比（例如5）；分包计划主体工程不能分包；履约情况其他工程项目没有毁约被驱逐的历史；投标单位营业执照、税务登记证等资质文件；近期工程业绩表资格预审表；考察报告；1485、召开发标会议，发放招标书，收取资料费或押金；招标小组会议组织时间、地点、议程、参加人员；会议签到表；资料费收据；招标文件资料1、工程招标工作指引；2、采购工作流程（监理、施工）（采购）；3、招投标工作流程（预算）；会议纪要、标书发放记录、投标保函141594、签订设计合同；经批示同意环境施工图设计合同；委托设计书；正式签订生效的环境施工图设计合同1605、设计实施与跟进；环境专业及时将环境总平面方案图及各景观子项条件图提交各专业并交底；阶段性设计成果图检查、评审会议记要1616、设计评审；开发、营销、策划建筑专业针对消防路与园林路及市政接口的关系，建筑竖向与环境高差变化的关系，综合管线与园林景观的关系，建筑总平面及架空层平面与环境景观设计的关系等评审；结构专业对种植土厚度对地下室顶板的荷载影响，各景观子项土建做法、造价、防水、设缝，设备及电气提出预留、预埋（如灯位、泵坑）配合等评审；设备专业对泳池及水景循环系统，软硬景的雨水收集及排水方案，绿化浇灌系统，景观特殊效果用水系统等评审；电气专业对庭园照明、路灯、特殊灯光效果、泳池及环境用电、背景音乐等提出评审意见；装修专业对环境设计风格、各装修设计部位与环境道路接口与高差做出评审；总图规划景观设计阶段性设计成果图评审报告或评审会议纪要1626、设计定稿开发索引图确认、总平面图确认、定位图确认、绿化图确认、铺装图确认；景观土建施工图确认、景观给排水施工图确认、景观动力、照明施工图确认，给排水直饮水、煤气、雨水等管线调整设计确认、强弱电管线施工图调整设计并确认；1637、图纸交底；开发装修施工图设计164甄选设计单位；（包括销售中心、会所、样板房、公共空间、大堂、电梯间、商业街等）装修设计概念确定（平面功能定位，概念风格定位），方案设计确认（各立面、墙面、地面、天花方案图确认，各主要空间效果图确认），设计单位是否可以满足风格要求，性价比比选设计单位信息库、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情样板房设计工作流程建筑、环境、装修方案设计过程中部门级评审配合工作流程装修设计过程中，装修专业与建筑、结构、设备、电气专业配合工作流程装修专业概念设计工作流程装修专业方案设计工作流程装修专业施工图设计工作流程电气专业装修施工图配合设计工作流程设备专业装修施工图配合设计工作流程甄选报告PP稿、环境施工图设计单位甄选报批件165资料准备；确定样板房栋号、楼层、户型；对样板房等进行初验，包括建筑外立面验收、平面使用功能验收、水、电、空调系统验收等并形成书面报告需进行二次装修的样板房选定报批件；建筑平面图装修设计任务书装修施工图设计合同草案166签订设计合同；经批示同意装修施工图设计合同委托设计书正式签订生效的装修施工图设计合同167设计跟进、检查、优化1、材料、做法确认平面及家私设计确认，天花设计及做法确认，地面设计及做法确认，立面设计及做法确认，墙面设计及做法确认。配电线路、照明、特殊装饰灯等强弱电接口确认，通风口布置等设计确认，相关专业配套出图确认阶段性设计成果图检查、评审会议记要，经调整后的装修施工图1682、解决各专业接口问题装修专业向其他专业提交条件图并交底，建筑专业对建筑外立面及细部设计与装修设计的关系，建筑设计门窗与装修设计要求的关系，建筑设计室内地面、墙面与装修设计细部接口关系等提出评审意见；设备专业对公共空间中消火栓、各种水平、竖向给排水及通风管线、空调出风口等做出评审；电气专业对消防监控系统配置要求，烟感、温感探头，消防按纽、警铃及背景音乐对装饰墙面的影响做评审，对各装修空间内的原电气设备接口、线路进行检查经调整后的装修施工图；设备、水电配置装修施工图；装修施工图设计任务书综合图纸评审会议纪要、经再次调整后的装修施工图1693、图纸评审170图纸调整，出正式成果图；综合图纸评审会议纪要、经再次调整后的装修施工图正式装修施工图171二次装修消防报建配合完成对部分政府资料相关内容的修改，满足公司开发需要；配合复核资料清单完整性、准确性，检查图纸电子文件及报建表格的准确性和是否符合报建要求，对表格中的各项数据的准确性负责；协助报建组解决报建过程中的设计问题，对照图纸复核政府批文的准确性，有责任在满足各项法律、法规条件下将公司利益最大化；确认并据政府批文要求修改图纸设计报建配合工作流程图纸填写表格、批文等172图纸交底交底内容包括装饰材质、铺贴效果、构造做法等图纸上不易表达的问题，配合工程部专业工程师对有装饰表现效果的施工过程进行质量和效果检查，尤其饰面材料铺贴或出效果的施工环节必须到场检查，落实是否满足设计表现效果；正式装修施工图建筑、装修环境、示范单位施工交底、检查配合工作流程图纸会审管理及配合工作流程图纸交底会议纪要173样板确认要求设计方提供立面及各细部所选材料的材质、式样、颜色等样板、色卡或概念图片及做法等，设计师样板确认并在样板上签字；与采购部协商，对样板进行价格、性能比较，提出修改意见并报批；正式装修施工图、各种不同档次的装修材料样板建筑材料样板选择、确认配合工作流程材料样板确认会议纪要，经正式确认并由设计师签字的材料样板专项工程设计1741、甄选施工图设计单位；分项设计主要内容及清单拟定（包括铝合金、电梯、楼梯扶手、防火卷帘、烟道、水景、屋顶构架、泛光灯等）；分项设计工作计划调整,分项设计单位出图、盖章、签字等事宜与总包设计单位协商明确；设计单位信息库、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情各分项施工图设计单位甄选报批件1752、资料准备组织相关协调会，要求总包设计单位参加，向分项设计单位交底并说明设计意图及要求，提供图纸及电子文件，启动设计主体正式施工图、装修施工图及室外环境施工图分项设计单位选择配合工作流程（地形图制作、地勘单位选择、分项设计单位选择）建筑材料样板选择、变更配合工作流程建筑专业分项设计工作流程结构专业分项设计工作流程环境专业（室外工程施工图设计工作流程）电气专业分项设计工作流程设备专业分项设计工作流程各分项设计设计任务书各分项施工图设计合同草案1763、签订设计合同；经批示同意各分项施工图设计合同委托设计书正式签订生效的装修施工图设计合同1774、设计实施与跟进；阶段性设计成果图、正式签订生效的装修施工图设计合同检查、评审会议记要，经调整后的各分项设计施工图1785、设计评审、定稿；开发、预算、采购、策划、营销、物业图纸深度需满足招投标深度要求，节点、大样清晰完整；重点审查设计接口问题，如构件与建筑平面、立面关系协调；结点及构造做法是否符合要求，预留、预赶时髦、结点反向荷载对主体结构是否有影响，施工图中门、窗、空调尺寸及做法等是否满足分项设计要求，确认构件形状、尺寸、材质、饰面做法和材料样板，并对材料的价格性能比做出评价，管线交叉无矛盾经调整后的各分项设计施工图；各分项设计施工图分阶段检查、评审会议记要综合图纸评审会议纪要、经再次调整后的各分项设计施工图1796、图纸交底；正式的各分项设计施工图图纸交底会议纪要1807、样板确认正式的各分项设计施工图、各种不同档次的分项设计材料样板材料样板确认会议纪要，经正式确认并由设计师签字的材料样板内部认购阶段营销组合181选择广告公司策划邀请招标/开标/评标/选择/签约策划流程和操作规范签定合同策划182项目VI手册设计策划各种形象标识设计应用VI应用手册策划183拟订内部认购方案和预算策划总体目标/品牌构建目标/市场推广总要求内部认购方案和预算表策划/代理公司184拟订内部认购计划策划执行计划表执行计划时间表策划/代理公司185销售物料筹备策划楼书、户型手册、海报、模型、网站建设；各种销售报表、认购书、认购须知、法律文本（建设工程规划许可证土地使用权出让合同商品房预售许可证商品房买卖合同等）形象楼书、功能楼书、折页和宣传单张、户型图、产品品质手册、置业计划、尾数纸、认购协议书、购房须知、签合同办按揭须知、价目表等销售物料全部到销售现场策划/代理公司186拟订销售通路方案策划，客服参观路线、销售方式、销售合同物管人员招聘与培训销售通路方案和执行到位策划/代理公司187拟订媒体组合和投放方案策划电视报纸网络签约，炒作媒体组合、投放方案和执行到位策划/代理公司188拟订包装方案并设计制作策划现场、样板房、看楼车、服饰礼仪等拟订包装方案并设计制作安装策划/代理公司189拟订现场管理各项制度策划，客服认购/看楼车/样板房管理/接待流程管理/环境管理/业绩考评管理现场管理各项制度策划/代理公司/物业/客服190拟订促销方案策划产品推介会、VIP卡认购、各种目标客户维护活动、赞助公益活动促销方案和组织执行策划/代理公司191内部认购业绩总结策划物料、通路、媒体、包装、管理制度、促销等方面与客户关注度、来访量、品牌形象建立、认筹数量等方面总结内部认购业绩总结报告策划/代理公司191拟订开盘价格和销售控制方案策划整体均价/各栋均价/各户价格/价格讨论/价格修订/价格报表/制定价格表和付款方式/开盘解筹单位经批准得开盘价格表和销售控制方案策划/代理公司基础施工阶段192降水及支护工程1、施工单位进场及图纸交底；1932、基坑降水施工降水井施工深度、降水井布置、水位标高、对周边环境影响施工图降水工程质量标准1943、边坡支护施工护坡钢筋网钢筋网及焊接、锚杆长度、混凝土标号、混凝土喷射厚度、喷射遍数、混凝土养护支护工程质量标准195桩基础工程1、工程招标出正式施工图后，依据招标工作流程组织招标。招标工作内容参照145项157项；1962、施工单位进场1973、图纸交底，施工1984、基础开工许可证办理（报市建设局）报建深圳市建设工程施工发包申请表一式三份、招标公告一式两份、计划批文复印件、建设工程桩基础报建证明书（复印件）、建设单位法定代表人证明书和法人授权委托证明书、深圳市建设工程施工招标投标核准表一式两份、深圳市人防工程核准单（复印件）、监理合同、施工合同副本原件（建设局已备案）、一条龙服务登记核准表原件、反腐保廉敬业守法合约原件一份、施工单位的项目经理资格证书复印件盖公章、施工现场燃气管道及设施确认表复印件加盖公章、建筑工程施工许可申请表两份建设局相关法规建设工程施工许可证（桩基）1995、施工人工挖孔桩工程部孔的深度、持力层、扩大头（或嵌岩深度）、孔径、钢筋规格及数量、混凝土标号、浇筑方案、抽芯或超声波检查；施工图人工挖孔桩质量标准；预应力管桩质量标准200预应力管桩工程桩位、打入深度、垂直度、最后贯入度、锤击数、桩身完整度、桩与桩之间的焊接；地下室施工阶段2011、主体开工许可证办理（市建设局办理施工许可证）深圳市建设工程施工发包申请表一式三份、招标公告一式两份、计划批文复印件、建设工程规划许可证（复印件）、建设单位法定代表人证明书和法人授权委托证明书、深圳市建设工程施工招标投标核准表一式两份、深圳市人防工程核准单（复印件）、监理合同、施工合同副本原件（建设局已备案）、一条龙服务登记核准表原件、反腐保廉敬业守法合约原件一份、施工单位的项目经理资格证书复印件盖公章、施工现场燃气管道及设施确认表复印件加盖公章、建筑工程施工许可申请表两份；建设局相关法规建筑工程施工许可证202投资许可证办理（报市发改局）填报固定资产投资项目申报系统的电子申报盘、建设工程规划许可证、施工许可证、当年计划立项批文复印件发改局相关法规固定资产投资项目投资许可证2034、土方开挖工程招标出正式施工图后，依据招标工作流程组织招标。招标工作内容参照145项157项；204图纸交底205进场施工开挖基准线、坡顶线、放坡坡度、开挖深度、原土扰动土方开挖工程质量标准2065、主体施工图纸交底；（包括结构、建筑、室内给排水、电气、弱电预埋等）总包单位进场后进行。交底内容包括正式施工图图纸、变更发放管理及配合工作流程开发部工地处理卡、设计联系单及部分工程联系单配合工作流程建筑、装修环境、示范单位施工交底、检查配合工作流程图纸交底会议纪要2075、施工组织方案会审及相互确认；进度计划确认；临设确认；管理人员确认；客户关注点施工工艺确认及监理程序确认；工人培训；2086、地下室底板、地梁、承台施工标高、红线、基坑基糟、防水、后浇带、轴线、钢筋、混凝土、养护、模板、预埋件、止水带、防雷接地、预埋套管、洞口、板厚地下室结构工程质量标准2097、地下室外墙、内墙、柱施工墙厚、止水螺杆、施工缝、混凝土、养护、模板、钢筋、后浇带、柱网、柱子尺寸、电梯井道尺寸、预留预埋；2108、地下室顶板（000结构板）施工模板、标高、车道口、钢筋、混凝土、后浇带、施工缝、预留预埋；2119、地下室人防工程人防工程招标出正式施工图后，依据招标工作流程组织招标。招标工作内容参照145项157项；招标文件；施工图1、工程招标工作指引；2、采购工作流程（监理、施工）（采购）；3、招投标工作流程（预算）；212图纸交底213进场施工阶段人防墙、穿墙管、防护单元的预埋件、门槛、人防门和消防门的关系、预留预埋、临空墙检查、防爆波井、防爆地漏；人防施工图地下室人防工程质量标准21410、地下室防水工程防水工程招标215图纸交底216进场施工阶段材料、厚度、施工技术措施、基层、结构裂缝检查处理、蓄水试验、成品保护、保护层；地下室防水工程质量标准21711、土方回填密实度、回填土土质、回填土对防水层防止破坏措施土方回填工程质量标准主体施工阶段2181、混凝土施工标号、配比、坍落度、浇筑方案、浇筑钢筋较密部位措施、浇筑环境、养护、混凝土试块、降板标高、反沿板插筋等施工图纸1、凝土工程质量标准；钢筋工程质量标准；件式脚手架、模板工程质量标准；后浇带工程质量标准；混凝土砌块砌体质量标准；内、外墙抹灰质量标准；水泥砂浆地面质量标准；2、钢筋施工材料规格、数量、悬挑构件、钢筋绑扎间距、位置、锚固、搭接长度、焊接、接头位置、穿梁墙钢套管、预埋给水管3、脚手架及模板施工脚手架通道、稳定性、脚手架钢管强度、脚手板强度、脚手架支撑、密目网连接、脚手架和建筑本身间距、连接、模板平整度、垂直度、标高、留洞、强度、刚度、拼缝、垃圾清理、墙体下面模板封口等2194、地下室底板后浇带施工浇筑时间、混凝土标号、钢筋连接、锈蚀处理、施工缝处理、垃圾清理、养护2205、砌体施工砌体强度、砂浆强度、砌筑砂浆饱和度、拉结筋、垂直度、平整度、勾缝2216、墙面抹灰基层清理、基层甩浆、钉网、墙面淋水湿润、抹灰厚度、砂浆配合比、养护方案、砂浆和易性、墙面分格缝2227、地面抹灰基层清理、基层甩浆、地面淋水湿润、抹灰厚度、砂浆配合比、养护方案、砂浆和易性2238、厨房、卫生间防水防水材料2249、屋面防水结构自防水、预留穿板套管、混凝土养护、屋面小型构架基座预留预埋、柔性防水材料、施工工序、防水保护层、找坡坡度、透气管、刚性防水、分隔缝、分隔缝材料及施工、面层施工、架设在屋面上的管线支座基础建筑、结构施工图纸屋面聚氨脂涂膜防水工程质量标准22510、屋面隔热保温隔热层材料、厚度、拼接、固定、屋面排水沟位置留设处理、施工现场垃圾归整清理22611、上人屋面块料面层铺贴铺贴面基础养护、检查基础开裂、铺贴材料、砂浆厚度标号配比、标高控制、坡度控制、管线支座基础处理、透气管、成品保护、门口台阶处理、周边收口建筑装饰施工2271、铝合金门窗、玻璃幕墙工程招标出正式施工图后，依据招标工作流程组织招标。招标工作内容参照145项157项；228施工单位进场229图纸交底及施工材料厚度、三性试验、开启方向、打架、小五金、面层保护、泄水孔、限位器、垂直度、进出位、塞缝、防水铝合金门窗、玻璃幕墙安装质量标准2302、阳台栏杆工程招标出正式施工图后，依据招标工作流程组织招标。招标工作内容参照145项157项；231施工单位进场232图纸交底及施工材料、稳定、垂直度、成品保护阳台栏杆安装质量标准2333、室内乳胶漆认定价格与品牌234施工阶段管理基层清理、基层平整度、透底室内乳胶漆质量标准2354、室内墙地面砖铺贴甲供材料订货1、投标单位资格预审、考察；采购部各专业工程师营业执照；税务登记证；质量管理体系；生产规模；生产现场管理；产品生产、检验工艺；工程业绩；采购计划1、采购工作流程（材料、设备、设施）；2、材料设备供应商选择流程（采购）；3、相关法规、政策；预审资格表、考察报告2362、材料设备清单编制、合同准备采购部熟悉施工图；材料设备规格型号、设计参数确认；环保指标；相关专业施工图材料设备采购清单、合同2373、电话或传真邀请投标采购部邀请投标函起草；提供材料设备订货清单；考察报告批示投标报价书2384、投标报价审核采购部报价汇总；比价；分析；报批件；投标报价书投标报价书审核意见2395、签订供货合同法人或法人代表洽谈记录、合同、报价合同签订流程（采购）物料进场、验收、退货流程（采购）订货合同2406、备货跟踪检查采购部对供货期大于30天的材料设备，每个710天查验一次进度车辆、检查时间确认、样品检查记录2417、第一次送货协调采购部工程部供货商送货联系人、电话确认；甲方工地联系人、电话确认；施工单位通知双方；确认送货时间、联系人；确认甲方、施工单位联系人甲方、施工单位签字盖章确认的送货单242施工阶段管理水电管保护、铺贴材料、成品面高度、排砖、拼花、收口、抹灰平整度、和门下口关系施工图纸室内墙、地面贴砖质量标准2435、外墙涂料工程招标出正式施工图后，依据招标工作流程组织招标。招标工作内容参照145项157项；244施工单位进场245图纸交底及施工材料、抹灰、空鼓裂缝、墙面养护、干燥度、封闭层、腻子厚度、底漆、面漆、色差、分格缝、穿墙洞口外墙涂料质量标准2466、外墙块料面层甲供材料订货同237243流程及内容。甲供材可能包括瓷砖、大理石、花岗石等块料面层材料。247施工阶段材料、抹灰、墙面空鼓裂缝、墙面养护、排砖、砖缝、勾缝、分格缝、平整度、砖的空鼓、粘贴材料外墙贴面砖质量标准室内安装工程施工阶段248强电1、管线预埋材料、保护层厚度、PVC管接头强度、电管接地跨接电气施工图纸电气预留工程质量标准；成套配电柜、控制柜和动力、照明箱（盘）工程质量标准；电气管线安装工程质量标准；建筑物避雷施工质量标准2492、甲供材料订货同234241流程及内容。2503、三箱安装设备、箱体水平度、箱体垂直度2514、管内穿线管径大小、线芯占管径的容量、管内有无线接头2525、防雷接地系统跨接长度、接地点布局、接地电阻253给排水1、预留孔洞、套管标高、位置尺寸、数量、固定方式给排水施工图纸1、PPR管工程质量标准；2、室内排水工程质量标准2、甲供材料订货同234241流程及内容。2、给水管路安装材料、施工工艺、固定、支架、预留口检查、试压、成品保护3、排水管路安装材料、施工工艺、垂直度、坡度、支架、预留口检查、闭水及通水试验254防火门、卷帘门工程招标出正式施工图后，依据招标工作流程组织招标。招标工作内容参照145项157项；255施工单位进场256图纸交底及施工门框固定垂直度、门框方正、门扇材质、厚度、翘曲、门缝宽度、小五金、钥匙管理、门面光泽及保护、闭门器、门宽、卷帘门开启、固定、连动、规格等施工图纸、相关验收规范木质及钢质防火门安装质量标准257智能化系统工程招标出正式施工图后，依据招标工作流程组织招标。招标工作内容参照145项157项；258施工单位进场259图纸交底及施工（防盗对讲、网络、监控报警）材料、管道敷设、管内穿线、系统运行智能化工程质量标准260抄表系统（水、电、气）工程招标出正式施工图后，依据招标工作流程组织招标。招标工作内容参照145项157项；261施工单位进场262图纸交底及施工材料、管道敷设、管内穿线、系统运行263消防系统（水、电、防排烟）工程招标出正式施工图后，依据招标工作流程组织招标。招标工作内容参照145项157项；264施工单位进场265图纸交底及施工材料、管道敷设、管内穿线、消防设备调试、消防系统调试消防自动报警工程质量标准消防水工程质量标准266燃气管道（室内、室外）工程招标一般采用议标，按议标工作流程执行。267施工单位进场268图纸交底及施工材料、室外管道的埋深和回填、室外管道与种植树木的间距、立管的垂直度、预留口的标高、与电气开关插座的间距、管道防腐、预留套管的封堵燃气工程质量标准269直饮水系统工程招标出正式施工图后，依据招标工作流程组织招标。招标工作内容参照145项157项；270施工单位进场271图纸交底及施工材料、室外管道的埋深及回填、管道焊接口；室内管道垂直度、支架、管道试压直饮水管工程质量标准272电梯工程施工工程招标出正式施工图后，依据招标工作流程组织招标。招标工作内容参照145项157项；273施工单位进场274图纸交底及施工土建配合、轨道安装、轿箱安装、电梯调试、电梯运行和验收电梯安装工程质量标准27510、供配电系统工程招标一般采用议标，按议标工作流程执行。276施工单位进场277图纸交底及施工设备、设备安装、回路调试、系统调试销售和市场推广阶段2781、预售查丈（市国土局测绘大队）经批准的建筑施工图及施工设计图软盘、宗地图（复印件）、建设工程规划许可证复印件、建设用地规划许可证复印件；预售查丈报告279办理预售许可证（市国土局）房地产预售申请书、房地产开发企业资质证书副本、房地产证或土地使用权出让合同书、付清地价款证明、投资许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、施工许可证复印件、预售监管协议（正本）、批准的建筑施工图、预售查丈报告、已投入开发建设资金的验资报告、工程形象进度证明文件、深圳市的地名命名文件；预售许可证280开盘拟订开盘具体执行计划和费用预算策划总体目标/品牌构建目标/市场推广总要求策划流程和操作规范解筹量和解筹率281拟订开盘当天媒体组合和投放方案策划执行计划表282拟订包装方案策划现场、样板房、看楼车、服饰、礼仪等283拟订促销方案策划选房程序折扣优惠、现场销售气氛活动284开盘工作协调检查会策划/客服/物业/工程相关部门和代理公司，礼仪公司，标识公司参加会议，检查开盘前一切准备工作285开盘当天活动组织策划人员到岗/水电供应286开盘活动的总结策划组织开会287阶段营销组合营销环境调研策划宏观软硬环境、片区整体销售状况、竞争楼盘市场推广老客户介绍率来访客户量成交率售速度和销售率、销售量价格走势6、品牌知名度和美誉度288拟订阶段营销方案策划上一阶段的营销业绩总结、本阶段营销环境SWOT分析、阶段营销目标、品牌构建目标和市场推广总体要求、执行计划和费用预算289拟订销售通路方案策划参观路线、销售方式、销售合同物管人员招聘与培训290拟订媒体组合和投放方案策划电视/报纸/网络签约，炒作291拟订包装方案策划现场、户外、样板房、看楼车、服饰、礼仪等292拟订促销方案策划各种目标客户维护活动、赞助公益活动、折扣优惠、节假活动293拟订销售价格和销售控制方案策划上一阶段价格执行总结/本阶段增减幅度建议/报批/执行销售阶段（1）294预热期1、销售计划的实施内部认购检验市场的试金石销售计划书价格表来访客户数据分析报表成交统计分析报表竞争楼盘信息收集流程定价流程客户接待流程房屋销售控制流程房屋销售协议签署流程房屋销售合同签署流程入伙通知流程销售初期取得较好的销售业绩2952、价格策略的实施低开高走、拉开价差吸引意向客户、聚人气、创口碑2963、销控策略的实施差中好单位推盘配比532保证后期销售的良好房源、为后期销售提价提供基础297强销期1、销售计划的实施开盘效应、保持势头开盘旺销2982、价格策略的实施乘热提价、次数宜多、幅度宜小制造销售紧迫感、创造价值最大化2993、销控策略的实施差中好单位推盘配比343保证后期销售的良好房源、为后期销售提价提供基础室外工程施工阶段3001、室外给水；工程招标一般采用议标，按议标工作流程执行。301施工单位进场302图纸交底及施工材料、管道的埋深、管道的接口、管道的防腐、试压室外施工图纸3032、室外排水；工程招标一般采用议标，按议标工作流程执行。304施工单位进场305图纸交底及施工材料、管沟开挖深度、垫层、坡度、打口、闭水试验、回填3063、室外燃气；工程招标一般与室内燃气工程划分为一个标段；307施工单位进场308图纸交底及施工材料、室外管道的埋深和回填、室外管道与种植树木的间距3094、室外强电（供电电缆、照明）；材料进场、设备安装、管路敷设和穿线、绝缘电阻测试、系统调试室外照明工程质量标准3105、室外弱电工程招标一般按背景音乐、一卡通、门禁等专业工程划分标段，出正式施工图后，依据招标工作流程组织招标。招标工作内容参照145项157项；311施工单位进场312图纸交底及施工材料、管道敷设、管内穿线、系统运行3136、室外水景工程招标314施工单位进场315图纸交底及施工材料、管道敷设、管内穿线、系统运行；管道布置、试压、设备安装室外水景泳池工程质量标准3167、室外道路、硬地铺贴工程招标出正式施工图后，依据招标工作流程组织招标。招标工作内容参照145项157项；317施工单位进场318图纸交底交底内容包括装饰材质、铺贴效果、构造做法、植物配置等图纸上不易表达的问题，配合工程部专业工程师对有装饰表现效果的施工过程进行质量和效果检查，尤其饰面材料铺贴或出效果的施工环节必须到场检查，落实是否满足设计表现效果建筑、装修环境、示范单位施工交底、检查配合工作流程图纸会审管理及配合工作流程图纸交底会议纪要319施工室外道路基层、回填土质量、密实度、标高、混凝土标号厚度、伸缩缝、混凝土养护、位置与尺寸、道路面