安阳聂村项目市场可行性报告（上）

潜心营造品位空间名门营销中心市场研究部内部资料谢绝外传1安阳聂村项目市场可行性报告潜心营造品位空间名门营销中心市场研究部内部资料谢绝外传21宏观环境分析411安阳市基本情况4111城市概况4112交通情况4113产业结构介绍4214城市资源特征512安阳市经济状况5121安阳三产结构5122安阳GDP增长及人均GDP5123安阳人口及投资增长62全国房地产行业发展分析621行业政策6211土地政策6212货币政策7213税费政策7214房贷政策8215销售管理政策9216其他政策9311整体格局10312城市规划11313房地产市场投资额11314房地产开竣工面积及土地供应12315商品房销售1232安阳房地产市场发展趋势13321市场划分13322各区域在售项目14333在售项目情况1433安阳房地产市场小结224板块市场分析2341区域住宅市场成长情况23411地块区域分析2342区域内市场产品特征24421户型特征24422客户特征255项目拟定方案2651项目地块26511地块指标分析26512地块四至分析27513地块现状27514地块配套2952项目SWOT分析29潜心营造品位空间名门营销中心市场研究部内部资料谢绝外传353项目定位方案30531定位关键点把握30532市场定位31532物业定位31533客户定位32534户型配比定位32535价格定位33潜心营造品位空间名门营销中心市场研究部内部资料谢绝外传41宏观环境分析11安阳市基本情况111城市概况安阳市豫北经济圈核心，地处山东省、山西省、河北省、河南省四省毗邻处。距离郑州187公里，距离石家庄225公里，全市总人口542万人，其中城镇人口2023万，市区人口102万。112交通情况继承河南交通枢纽优势，向东经310国道500公里可达连云港。经106、104国道货车9个小时到达天津港；扼守北京南向进京门户，京广铁路、京珠高速，106、107国道贯穿南北；中原经济协作区，11条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180公里半径范围内中原经济协作区，共13个城市，总人口近6000万人。113产业结构介绍中原经济协作区（长治、晋城、邢台、邯郸、临汾、荷泽、聊城、安阳、焦作、新乡、鹤壁、濮阳、济源）地处中原腹地，是中部崛起的重要基地。是继“长三角”、“珠三角”、“京津翼”三大经济区之后，于1985年中原13市联合成立的又一庞大经济区域，从该区域成立到2005年的生产总值就已经达到619087亿元。安阳市中原经济协作区的重要组成部分，目前该区域已形成冶金、煤炭、机械、化工、电力电子电器、汽摩配制造、纺织、建材、医药、烟草等工业体系。安阳市辖区产业分布表区域支柱产业安阳市（含安阳县）化工、电力、机械、纺织、医药、烟草内黄县中国红枣之乡，以农产品生加工为主汤阴县农业、旅游业林州市冶金、机械铸造、建材、轻工纺织、医药化工豫北经济圈核心河北山西山东河北山西山东潜心营造品位空间名门营销中心市场研究部内部资料谢绝外传5滑县以农业为主全国粮、棉、油百强县之一214城市资源特征安阳市是河南省重点工业城市,工业门类齐全，有钢铁、煤炭、电力、电子、机械、轻工、医药、建材等行业。工业产品1000多种，出口产品远销世界101个国家和地区，中国最大的彩色显像玻壳生产基地和河南省最大的钢铁企业成为安阳支柱产业。安阳资源丰富，主要矿产有煤、铁、矿石、大理石、石英砂、水泥灰岩等，主要农产品有小麦、玉米、棉花、大豆、花生等，是河南省的主要棉产区。红枣、蜂蜜、山楂、核桃、在国内外享有盛誉。12安阳市经济状况121安阳三产结构安阳市20052009年三大产业结构分析020406080第一产业15915214213813第二产业57658460462562第三产业2652642542372520052006200720082009（数据来源历年安阳统计公报）安阳市第三产业占比较低，在20052008年三产比重不断下滑，城市消费力逐渐减弱，2009年第三产业比重有所回升，三产比为136225。122安阳GDP增长及人均GDP20052009年安阳市GDP及增速020040060080010001200单位亿元051015202530GDP5564645280810361106同比增速1971602522826802005200620072008200920052009年安阳市人均GDP及增速0500010000150002000025000单位元05101520253035GDP1000311800155301970020309同比增速14417931626831020052006200720082009（数据来源历年安阳统计公报）安阳经济形势良好，20052009年安阳GDP持续增长，自2008年首次突破1000亿元潜心营造品位空间名门营销中心市场研究部内部资料谢绝外传6大关以来，2009年经济形势低迷的情况下依然保持着68的增速。2009人均GDP首次突破3000美元，根据世界银行公布数据，人均GDP在8004000美元之间时，当地房地产市场处于快速发展期及平稳发展期过渡阶段，从宏观经济来看，目前入市时机较好。123安阳人口及投资增长20052009年安阳市人口自然增长率44464855254单位（）人口自然增长率5135315194764752005200620072008200920052009年安阳市社会固定资产投资及增速0200400600800单位亿元05101520253035404550投资额23083102429556657406同比增速473344385318307020052006200720082009（数据来源历年安阳统计公报）20052009年安阳市人口增长持续放缓，尤其近两年人口增忙缓慢明显，由2005年513下降到2009年的475，导致该地区住房刚性需求增长缓慢。社会固定资产投资则保持着快速增长的态势，自2005年以来环比增长保持在30以上，2009年安阳市社会固定资产投资达到7406亿元，经济发展形势向好。2全国房地产行业发展分析21行业政策211土地政策关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，即“国19条”。通知要求各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。从今年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开工、竣工申报制度。开发商应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。土地出让时，竞买保证金不得低于出让最低价的20。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。潜心营造品位空间名门营销中心市场研究部内部资料谢绝外传7政策解读该通知旨在将有限的土地资源倾向于保障性住房及中小户型的开发建设，并通过申报制度，提高土地的利用效率；土地出让新的付款方式提高了拿地的门槛，旨在避免开发商盲目争夺“地王”，并逐渐淘汰实力不济的小开发商。3月22日，国土部召开国土资源系统视频电话会议，再次强调要加强房地产供应和监管。首次提出要制定保障性住房供地计划，用地计划公布前不得出让住房用地，并且还将在部分城市开展试点，坚持和完善土地招拍挂制度。政策解读将保障性住房的建设提升到新的高度，期望通过此途径平抑房价过快上涨；同时提出了土地出让制度的新尝试，避免土地财政推高房价。但这两项措施在短期内对市场的影响较小。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知改革土地出让制度4月19日出台的“国十条”规定各地要及时制定并公布以住房为主的供地计划，并切实落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。依法加快处置闲置用地，收回的闲置土地优先用于普通住宅建设。探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式，抑制住宅地价非理性上涨。政策解读该通知将3月22日的国土部会议精神上升到法律文件的高度，通过居住用地的增加，加大商品房市场供应量；并通过探索新的土地让方式，抑制地价的非理性上涨。212货币政策存款准备金利率上调2010年1月18日和2月25日，央行连续两次上调了存款准备金率，且已达到165，距历史最高的175仅一个百分点之遥。政策解读存款准备金率的上调主要为应对通胀的压力，防范金融风险，对于房地产的影响在于,控制了银行贷款数量,增加开发商贷款压力。七折利率优惠取消四大国有银行率先将首套房的优惠利率由7折升至85折，国内各商业银行纷纷跟进，自此拉响了房地产信贷政策紧缩的号角。政策解读七折优惠利率的取消，可看成是房地产信贷政策紧缩的信号，但7折利率的优惠对象主要是以自住为主的刚性需求者，利率的调高将在一定程度上影响真实的市场需求，但力度较小。潜心营造品位空间名门营销中心市场研究部内部资料谢绝外传8213税费政策二手房营业税优惠取消2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，个人购买不足五年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税。政策解读市场事实表明，二手房营业税优惠取消并未能抑制交易量和价格的攀升，但随着新的调控措施出台，该政策的效力将得到发挥，在一定程度上扼制投机行为。关于首次购买普通住房有关契税政策的通知3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。政策解读此通知明确了首次购买普通住房有关契税优惠政策的对象，避免二套房等投资性购买者打政策擦边球。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知房产保有税4月19日，国务院出台新的“国十条”，其中要求加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，做好土地增值税征收管理工作，对定价高、涨幅快的项目进行重点清算和稽查。政策解读新的税收政策旨在调节个人合理住房消费，尽快政策尚未出台，但多方预测，将延伸至房产的持有环节，即简化版的物业税房产保有税。该税种一旦出台，将进一步打击房地产投资投机行为。而近期重庆已经出台“特别房产消费税”抑制豪宅的需求量，该税种一旦全面推行，将对豪宅市场的投资行为产生较大的影响。214房贷政策二套房贷款新政4月15日，国务院出台关于遏制高房价，二套房首付不低于50，利率执行基准利率的11倍的政策。政策解读二套房贷新政市政府调控楼市的重拳出击，旨在扼制投资投机行为，平抑房价。对投资比例日渐攀升的楼市而言，该政策一针见血，投资客的退场将恢复正常的市场供求关系。对商丘市场而言，影响同样巨大，未来项目的定位方向应更多的指向刚性需求。三套房贷及非本地人购房房贷政策潜心营造品位空间名门营销中心市场研究部内部资料谢绝外传94月17日国务院再度出拳，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政策解读该政策是对415政策的补充，通过金融手段，进一步压制投资投机需求。按照户籍统计，商丘城市外区域购房客户相对较少，但是也具有一定的影响。215销售管理政策关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知4月19日，住建部发布通知今后未取得预售许可的项目，开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处等。政策解读该通知将房地产市场调控延伸至交易的各个环节，但总体来看，该措施由于应对方式诸多，难以对市场销售行为产生真正的影响。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知按备案价格销售对取得预售许可或办理现房销售备案的项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按申报价格对外销售。对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房企，要曝光和处罚，问题严重的要取消经营资格，追究违法违规人员的责任。各省（区、市）政府要对本地区房企经营行为进行一次检查，及时纠正和处理违法违规行为，检查处理结果2010年6月底之前报国务院。政策解读该通知能在一定程度上避免捂盘惜售的行为，但具体的实施难度较大，并不能对市场产生实质性影响。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知限购令严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方政府可采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。政策解读限购令主要针对部分房价过快上涨的城市，给予了地方政府充分的权利；但对商丘而言，该政策实施的可能性较小。216其他政策关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知政府问责制潜心营造品位空间名门营销中心市场研究部内部资料谢绝外传10稳定房价和房保工作实行由省级政府负总责、城市政府抓落实的工作责任制。住建部加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进房保工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。政策解读明确了政府问责制，能在一定程度上避免地方政府利益与开发商利益的相互纠葛，敦促地方政府执行中央调控政策的力度；但中央政府与地方政府的博弈行为仍将存在。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知统计改革各地及时公布住建计划和住地供应计划。住建部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要发布能反映不同区位、不同类型房价变动的信息。政策解读个人住房信息系统的建设，将为二套房的认定及房产保有环节的认定提供更好的依据。通过统计改革，将增强信息的透明度，提供更科学的舆论引导。总结此轮调控力度空前，精确制导，直指投资投机性需求；土地供应的增加、保障性用房及普通住宅建设的要求将增加市场的有效供给量；土地出让制度的改革尝试，将一定程度上遏制地价的疯狂上涨；二套房贷新政、三套停贷、多套限购、异地停贷等政策将矛头直指投资投机性需求，市场泡沫有望挤出；销售管理政策及房产保有税、二手房交易税费等政策将房地产交易的各个环节全面覆盖，进一步打击投资投机行为；问责制明确了地市政府的职责，加大了其执行政策的力度。房地产市场未来会面临新的调整，市场风险加大3安阳房地产市场分析31安阳房地产市场现状潜心营造品位空间名门营销中心市场研究部内部资料谢绝外传11311整体格局安阳市房地产目前处于快速发展阶段，由于行政单位迁至东区，新的城市中心已经确定，大规模的行政配套和公务员小区建设，使安阳的高档住宅社区明显聚集在东区。312城市规划规划市域城镇空间结构为“一心两轴多点”，确立了中心城市县（市）域中心城市重点镇一般镇的四级市域城镇职能结构体系；城市远景规划按照“突出东部、提升北部、优化西部、协调南部”的原则，发展为“一心双城三组团”的城市结构，中心城区内人口规模预测发展为220240万人，城市建设用地控制在240260平方公里。目前安阳各区发展主要是有以下几点东区依托中心区行政功能体的建设，发展居住和商业、文化、体育等公共服务设施建设。南区加快基础设施建设，促进高新技术产业的集聚发展，建设科研基地，形成城市南部副中心。西区以钢花路的建设带动其周边用地开发，形成城市西部副中心。北区鞍钢为主的工业生产区，生活环境较差。向东潜心营造品位空间名门营销中心市场研究部内部资料谢绝外传12313房地产市场投资额20052009年安阳市房地产投资及增速01020304050607080单位亿元01020304050607080投资额1399242355543746同比增速20673146453138902005年2006年2007年2008年2009年（数据来源历年安阳统计公报）安阳房地产市场投资额不断增加，自2006年以来保持着快速增长的态势，平均年增速保持在30以上。2009年房地产市场投资达到746亿元，较2008年增长389，高于全国的161的增速。314房地产开竣工面积及土地供应安阳市205209年房地产开发数据统计表020406080100单位万平方米房屋施工面积23061346250546869145房屋竣工面积6421246167314781924205年206年207年208年209年20042008年安阳市土地供应及增速030060090012001500180021002400单位亩050100150200250土地供应440257563696502155同比增速21393061082123002004年2005年2006年2007年2008年（数据来源历年安阳统计公报）房地产施工面积和竣工面积比一般保持在35左右表示房地产市场供求基本平衡。2008年安阳市施工竣工比达到了45以上，这说明在未来23年安阳房地产市场将出现一定的供大于求。安阳市土地供应量在2004年出现了暴增，在2008年又出现了高达230的增幅，供应土地达2155亩，按照容积率2计算，2008年可以供应商品房达287万。就安阳土地市场而言，目前安阳土地供应量正在持续增加，直接导致以后的几年安阳商品房供应量将会有明显的提升，市场趋于成熟，带来了机遇的同时，也带来了挑战。潜心营造品位空间名门营销中心市场研究部内部资料谢绝外传13315商品房销售20042008年安阳市商品房均价及增速1500170019002100230025002700单位元0510152025商品房均价16501673189223342534增幅139130923368602004年2005年2006年2007年2008年20052008年安阳市房地产销售及增速050100150200250单位万051015202530354045商品房销售面积98611130115721913增幅1460391021702005年2006年2007年2008年（数据来源历年安阳统计公报）安阳市房地产销售量逐年稳步增加，考虑到统计中包含单位团购，集资房，2008年实际对外销售商品房销售量应在100120万之间，整体销量不高。2009年整体房地产市场形势较为火爆，安阳房地产市场销售量也有了大幅的提升，面对未来市场形势的发展，我们应该冷静对待。未来市场预判A）35年供应市场分析；根据安阳市住房建设规划（20082012）计划，将新建住房建筑面积1200万平方米、123万套。年均供应量住房240万，按85的商品住宅计算，年均商品住宅供应量204万。同理，2010至2012年，新建新建住房建筑面积720万平米，住宅供应量612万平米；2010至2014年，新建住房建筑面积1200万平米，住宅供应量1020万平米。B）35年需求市场分析；人口增长预测法已知条件2008年末安阳市市区人口104万，住房面积约为2808万平方米，人均住房面积27平方米。2020年市区规划人口为150万人，平均每年增长38万人。未来5年实现人均住房面积达到30平方米。由于2008年末市区人口与2010年年初相差不多，忽略人口误差，假设2010年市区人口104万，人均住房面积27平米。未来三年新增量由上面年均增长人口未来5年实现人家住房面积达到30万平米，得出2010年至2012年潜心营造品位空间名门营销中心市场研究部内部资料谢绝外传14现有人口新增住房面积需求104万（3027）312万增量人口新增住房面积需求38万330342万则未来三年住房新增需求312342654万，平均每年为6543218万未来五年新增量由上面年均增长人口未来5年实现人家住房面积达到30万平米，得出2010年至2014年现有人口新增住房面积需求104万（3027）312万增量人口新增住房面积需求38万530570万则未来三年住房新增需求312570882万，平均每年为8825176万同时，未来5年商品房新增需求980万，平均每年196万，此推算法未含投机需求，可视为未来五年安阳市商品住宅市场的刚性总需求。C）35年供需关系分析；未来三年安阳市区供求关系20102012年住房供应量720万平米，住房需求量654万平米，供求比为111，供需基本平衡。未来五年安阳市区供求关系20102014年住房供应量1200万平米，住房需求量882万平米，供求比为1361，供供略大于求。D）总体市场综述。安阳市房地产市场总体向东南发展，物业类型以高层为主，政府大力支持城中村改造，未来数年安阳楼市城中改造成为市场主流。安阳商业地产项目已经开始凸显，如大型集中项目彰德府文化广场；以及位于人民大道与东风路交叉口，浙江三联集团投资30亿元的安阳义乌小商品城；以上两个项目都已开始启动，表明安阳具备商业地产开发潜力。综合安阳市长期规划及几年来房地产市场各方面的变化，我们可以判断安阳房地产发展绝对价值向东；安阳房地产施工和竣工比超过45，在未来12年会出现一定的供过于求的状况；安阳市2008年土地供应大增，未来商品房的供应量将进一步扩大，竞争将加潜心营造品位空间名门营销中心市场研究部内部资料谢绝外传15剧；安阳市商品房年实际销售量在120万左右，消化总量较小；安阳市目前的商品住宅均价在28003000元/，价格适中。32安阳房地产市场发展趋势321市场划分根据调查，安阳市房地产市场整体可以分为五大板块，分别为铁西区、中心区、北区、南区、东区，本项目正处于中心区与东区的交汇处。房地产区域划分铁西区中心区东区南区北区京九铁路房地产区域划分铁西区中心区东区南区北区京九铁路中心城区项目交通便利，配套齐全，区域为城市成熟地区，无成片可发开地块，规模小，多集中18万之间；东区为行政力量驱动的新区，项目多而集中，是安阳房地产开发的热点区域，新区项目大盘较多，规模明显大于其他区域，普遍开发周期较长；南区环境较差，项目规模较小，相对分散，项目档次较低，户型面积大于中心区和东区；铁西区工业多污染大，项目分散，档次较低。潜心营造品位空间名门营销中心市场研究部内部资料谢绝外传16322各区域在售项目中心区项目分析11书香园22水木清华33凯悦华庭44鑫海花园55博地苑66榕树湾77鸿泰小区9皓月花园8阳光园89中心区项目分析书香园水木清华凯悦华庭鑫海花园博地苑榕树湾鸿泰小区皓月花园阳光园东区项目分析12345786华翼煌都1凯龙国际京林中央公园香格里拉国际城上城公馆华城国际城市花园御峰名苑银鹭金柏湾2345678东区项目分析华翼煌都凯龙国际京林中央公园香格里拉国际城上城公馆华城国际城市花园御峰名苑银鹭金柏湾华翼煌都凯龙国际京林中央公园香格里拉国际城上城公馆华城国际城市花园御峰名苑银鹭金柏湾南区项目分析1华强城桑堤亚纳2和园3华豫锦绣园4翰林苑南区项目分析华强城桑堤亚纳和园华豫锦绣园翰林苑铁西区项目分析1城际双座2枫林水郡3龙悦湾铁西区项目分析城际双座枫林水郡龙悦湾333在售项目情况中心城区在售项目项目名称书香园项目位置人民大道121号（六中对面）联系电话5069999发展商安阳广厦房地产有限公司开盘时间200951交房日期2010101占地面积27