山东泰安市房地产市场调研报告

0第0页共21页山东省泰安市房地产市场调研报告投资管理中心2010年04月1第1页共21页目录一、泰安城市发展概况21、泰安城市概况22、泰安交通区位33、房地产投资运行情况34、全市商品房销售情况4二、泰安土地市场51、市区近期土地出让52、泰西片区土地情况7三、泰安预售商品房市场81、预售商品房市场情况82、预售商品房板块分析93、泰安主要项目分析114、泰安市场总结202第2页共21页一、泰安城市发展概况1、泰安城市概况泰安泰山脚下的一座文化名城、历史名城、旅游名城。泰安市位于山东省中部地区，东西长约1766公里，南北宽约935公里。占全省面积的62。城区位于泰山脚下，城区依山而建，山城一体，北距省会济南市66公里，南至三孔圣地曲阜市746公里，同时也是山东省“一山、一水、一圣人”旅游热线的中轴带，旅游资源得天独厚。泰安北临济南，以泰山为界；南与济宁市相连，东与莱芜和临沂地区毗邻，西隔黄河与聊城市相望。同时也是处于我国东部最重要的发展带京沪发展带上，是济南向南联系的门户。2004年2009年泰安经济实现较快发展，GDP总量整体上稳步增长，2009年泰安GDP值达到1716亿元。尽管近年GDP稳步增长，但是GDP增长率整体上呈现下滑趋势，主要是因为泰安城市长期以来主要依靠以旅游为主的第三产业。泰安工业制造业等第二产业底子薄，近年开始起步，有望为城市发展带来新的产业支柱。泰安近年GDP情况及增速732856101212261513171613613416116517216405001000150020002004年2005年2006年2007年2008年2009年05101520GDP（亿元）GDP增长率数据来源泰安统计局统计公报3第3页共21页2、泰安交通区位泰安市位处山东济南南面，距离济南市区仅66公里。泰安处于国务院的黄河三角洲高效生态经济区发展规划区域，往北紧邻泰安可辐射的经济圈有京津唐经济圈，距离约为4小时高速车程，往南距离长三角经济圈约6小时高速车程。泰安城际交通发达，目前已有G104等多条国道、列车轨道线，同时泰安城西经过的有京沪高速和京福高速。预计2012年初即将通车的京沪高铁也将通车，京沪高铁设计时速为350公里/小时，届时泰安到达京津唐和长三角经济圈的交通时间将大大缩短至少一半。3、房地产投资运行情况从下表可看出，泰安市20042009年房地产开发投资及增长速度出现一定的震荡，但整体保持强劲的上涨势头。尤其是从2007年开始，上涨势头更加迅猛，全市的房地产开发投资额从2007年的339亿元，增长到2009年的522亿元，三年平均年增长达到3237。其中2007年增长最快，较2006年上涨513。这主要和2007年全国房地产市场泰山西站（京沪高铁）泰安到北京预计15小时泰安到上海预计35小时4第4页共21页上涨、开发商对市场乐观的预期有很大的关系，加大了房地产市场投资的力度。房地产开发投资及增速19930422433943152231905310339251302690189001020304050602004年2005年2006年2007年2008年2009年40200204060房地产开发投资（亿元）增长率数据来源泰安统计局统计公报4、全市商品房销售情况从泰安全市近年来商品房销售情况看，商品房销售量由2004年的803万平方米，上涨到2009年的2082万平方米。全市商品房销售面积整体呈增长态势，尽管2008年泰安全市商品房销售量微涨，但与全国房地产市场剧烈萎缩形成鲜明对比，说明泰安房地产市场较为稳健、健康。全市含下属县市商品房销售面积及增速80310811214154315782082502270233191852470501001502002502004年2005年2006年2007年2008年2009年0102030405060商品房销售面积（万平方米）增长率数据来源泰安统计局统计公报从泰安市区商品房（含市区预售商品房及二手房）成交情况来看，2009年实际成交各类商品住宅8903套、115万平方米、32亿元，分别较2008年增长61、36、96。5第5页共21页泰安市区商品房（含预售商品房及二手房）成交情况比较年份2009年2008年商品房成交套数（套）89035530商品房成交面积（万）11585商品房成交金额（亿元）3216初步估计，泰安市场上未来3年内在售项目、在建项目和已拍卖土地待建项目总待推量预计在200万平方米左右。这些项目都会在未来3年内推向市场，可以预见未来几年泰安房地产市场竞争将日益激烈。二、泰安土地市场1、市区近期土地出让泰安房地产市场总体规模较小，公开挂牌出让土地较少，了解到从2009年下半年到2010年，泰安城区（含郊区）公开挂牌出让土地约25幅（含工业及旧城改造土地），其中规模成功出让的商业、居住用地为7幅，总计土地约1200亩。具体土地信息总表如下表所示土地编号土地位置土地性质使用年限土地面积容积率成交单价成交总价竞得公司成交时间200920号泰肥路北侧，南至岩庄村土地、东至韩刘冯村居住70年358305375亩）136万元/亩193482万元山东泰安鹏程置业2009年11月1日200921号泰肥路北侧，南至岩庄村土地、东至岩庄村居住70年544438166亩1236万元/亩2939922万元山东泰安鹏程置业2009年11月1日200924号上高办事处佛光路以西，北上高路以南，居住70年16148624223亩14140万元/亩3391206万元山东泰安恒基置业2009年11月23日20103号粥店街道办事处小堰堤村居住70233万元/亩88337205万元泰安天润人和置业2010年3月6日20101号岱岳区紧邻京沪高速铁路泰山站，北至灵山大街，南至大河路,商业金融居住商业、金融40年，居住70商业金融25居住18120万元/亩2640132万元济南玫德铸造和济南天义置业2010年3月18日6第6页共21页20104号高新区西天门大街以南、凤凰支路以西、凤祥路居住7018517元/62万元/亩13232784万元泰安海普地产2010年3月6日20108号旅游开发区内大河路以东，环湖路以南，天平湖北岸，滨湖路绿带霞湾区以北商服40年7478511218亩不大于101155元/77万元/亩86376675万元泰山德美置业2010年4月18日合计1191亩备注201001号地为商业、金融和居住用地，容积率按平均容积率22计算；201008号地为商业服务用地；其他地块均为居住用地。从上表成交土地数据显示，泰安的土地拍卖以亩为单位，土地拍卖时加价方式为按亩加价，加价最低单位为1万元/亩。从公开显示的信息来看，大部分地块竞拍公司较少，一般每块土地竞拍公司数为24家，部分地块仅有一家公司竞拍，基本以挂牌底价成交。2、泰西片区土地情况泰西片区2010年3月4月启动了三幅土地拍卖，其中3月成交两幅土地，4月18日成交一幅。短短2个月，推出3幅地块挂牌，说明泰安城市已经开始启动西部城区的建设。200920号楼面价540元/平方米200921号楼面价450元/平方米200924号楼面价1500元/平方米201003号楼面价248元/平方米201004号楼面价517元/平方米201008号楼面价1155元/平方米201001号按22平均容积率算,楼面价818元/平方米路博园7第7页共21页3月成交的两幅土地中，其中一幅为20104号地块，位于路博园东南角约5公里处的凤凰小区边，项目为70年居住地块，容积率为18，成交地价为62万元/亩，楼面价517元/平方米。另一幅为20101号地块，处于京沪高铁泰安站东侧地块，于路博园东北角约15公里处，为商业、金融和居住综合用地，成交地价为120万元/亩，如果取22平均容积率计算，楼面价为818元/平方米。已于4月18日挂牌出让的20108号地块，位于天平湖北岸，属于商业服务性质用地，使用权为40年，容积率为10，土地挂牌起价（底价成交）为77万元/亩，折合楼面价为1155元/平方米。8第8页共21页三、泰安预售商品房市场1、预售商品房市场情况从下表数据看市区（泰山区、岱岳区）商品住宅预售情况，2009年市区商品住宅预售成交均价为3974元/平方米，较2008年成交均价2757元/平方米增长4414，2010年一季度成交价格为4444元/平方米，较2009年成交价格增长1183。市区商品住宅预售情况比较年份2010一季度2009年2008年商品住宅预售套数（套）50529422256商品住宅预售面积（万）60333942800商品住宅预售金额（亿元）2681349772商品住宅预售均价（元/）444439742757预售成交价格增长率11834414从泰安市区近一年来商品（预售）住宅成交面积走势来看，2009年5月前市场成交低迷，之后至2010年1月市区商品住宅得到集中放量，从10年2月开始到3月成交面积又进入萎缩时期，且萎缩幅度较大。今年2月商品住宅成交12227平方米，较1月34437平方米萎缩645，3月份成交量较2月增长111，达到13587平方米。近期泰安市区商品住房期房签约面积走势40403653247782867555533263873958363321366074140034437122271358792896578315793752550060042213116864511101000020000300004000050000600007000009030904090509060907090809090910091109121001100210031000100200300400500600700面积成交量增幅（数据来源泰安房管局）9第9页共21页从成交量走势可看出，作为三线城市，其成交的活跃程度明显滞后于一、二线城市，而随着房价的上涨，2010年23月，成交量剧烈萎缩。从泰安近一年来市区商品住宅成交价格走势来看，价格整体走势波动较大，主要是因为泰安市场较小，容易受到个别盘集中在12个月内放量成交的影响，整体平稳性较差。但是成交价格显示，总体上价格集中在3500元/平方米到5500元/平方米之间，形成箱体震荡。近期泰安市区商品住房期房签约价格走势元/311850273991570936773112412938854062400247564622474301000200030004000500060000903090409050906090709080909091009110912100110021003（数据来源泰安房管局）2、预售商品房板块分析根据泰安房地产市场的运行情况，可以把整个泰安预售商品房市场划分为五大板块，它们分别是市中心区板块、市政府板块、泰南板块、泰东板块和泰西板块。市中心区板块是泰安高档商品房的集中开发区，也是泰安高端客户购房首选区域之一，交通、医疗和商业等配套设施完善，生活、工作方便，目前市区房价主要集中在700010000元/平方米，区域内的圣源美郡销售别墅产品，目前均价更是达到12000元/平方米。市政府板块是泰安高端商品房的另一个聚集区域，该板块是泰安的城市中心新区，围绕城市时代发展轴两侧布局。良好的居住环境和完善、高端的市政配套是吸引居民购房的主要条件。板块内起点高，规划合理，配套设施跟进较快，目前区域内商品住宅销售价格主要集中在60008000元/平方米之间。10第10页共21页泰南板块距离市中心较远，交通存在诸多不便，对本市购房者的吸引力不够，版块内在售项目主要以奥林匹克花园为代表，销售价格在3800元/平方米左右，主要客户还是以本地居住为主。泰东板块是近年泰安房地产开发的热点区域，板块内主要项目是宝龙城市广场和志高国际，两个项目都以商业SHOPPINGMALL为主打，同时方特欢乐世界即将于5月开园，可以预见城东板块将会成为泰安未来的商业综合区。泰东板块目前在售住宅项目均价在6000元/平方米左右，商业均价在800015000元/平方米。泰西板块目前还处于商品房开发的起始阶段，区域内在售项目较少，区内项目均以较高端品质的别墅和洋房产品上市为主。目前泰西板块主要有新湖绿园、龙湾别墅和御府苑三个项目，其中前两个项目前期部分均已基本售罄，期待后期开发上市，而御府苑项目也仅少量存量待售。龙湾别墅，其一期、二期别墅已经售罄，二期独栋别墅销售均价在8000元/平方米左右。根据售楼人员透露的信息，御府苑的土地成本大约在40万元/亩。得益于泰西区域开发的启动，便利的高速、国道交通及京沪高铁泰安站建设，板块房价存在较大的上涨空间，泰西板块是未来泰安房地产发展的重点区域所在。各版块分布，及主要商品住宅预售价格范围如下图所示11第11页共21页3、泰安主要项目分析（1）、龙湾别墅项目名称龙湾别墅项目位置路博园片区，泰山大街西段开发商泰安玉环府房地产开发公司占地面积260亩建筑面积10万平方米主打产品独栋别墅、双拼别墅、联体别墅、普通住宅开盘时间2004年销售单价别墅8000元/平方米，住宅4700元/平方米主力总价独栋别墅240400万元，联体别墅160220万元去化情况别墅平均每月销售24栋，目前剩余10栋左右客户群体主要以本市人员为主、部分为下属县市人群项目特征龙湾别墅是路博园片区最早开发的项目之一，项目沉淀时间较长，品质较高，主打别墅的概念。项目成功地吸引了市中心区和下属县市人员前来购房，与市区项目进行客户竞争，起到分流中高端客户群体的作用。12第12页共21页（2）、御府苑项目名称御府苑项目位置路博园片区，卧虎山路尽头开发商泰安市时代房地产开发有限公司主打产品联排别墅、叠加别墅开盘时间2010年3月销售单价联排别墅4860元/平方米，叠加别墅3600元/平方米主打户型93106平方米两房，118121三房和131139四房去化情况平均每月销售9套，目前剩余40套左右客户群体主要以泰安下属县市购房者为主项目特征本项目是路博园片区又一别墅项目，相对龙湾别墅而言，其品质稍低。项目的主要卖点是“低总价别墅”，主要针对那些难以承担市区高房价的需求者。（3）、新湖绿园项目名称新湖中宝项目位置天平湖片区，岱岳区财政局旁开发商新湖地产开发有限公司主打产品普通住宅开盘时间一期2010年1月31日13第13页共21页销售单价4000元/平方米主打户型130平方米三房去化情况一期已经售完，二期预计在2010年6月开盘（4）、新兴园项目名称新兴园项目位置市政府板块，体育场路西侧开发商山东新兴元地产占地面积12万平方米建筑面积40万平方米主打产品普通住宅开盘时间2009年11月28日销售单价二期预计五一开盘价5600元/平方米去化情况一期只剩下3套140平方米户型客户群体以本地公务员、机关事业单位为主项目特征项目靠近市政府，是市中心的大盘项目，销售均价比较适宜，主要吸引本市公务员等在项目周边上班的各类人员。14第14页共21页（5）、新城国际项目名称新城国际项目位置市政府板块，东岳大街与长城路交汇处开发商泰安市大展城市发展有限公司在售单元1号楼，33层，普通住宅开盘时间2010年1月销售单价5000元/平方米主打户型89平方米两房和115平方米三房去化情况约70客户群体主要以本市居住购房为主项目特征本项目是离泰安市政府较近的一个项目，一期已经基本落架。该项目实行每栋单独开盘，前期蓄水期较长，开盘后去划速度较快。（6）、优山美地项目名称优山美地项目位置老市区板块，天外村边上开发商山东鲁能置业集团占地面积178亩15第15页共21页建筑面积76万平方米主打产品主体酒店和产权式别墅酒店（别墅）别墅主力面积独栋别墅350370平方米，双拼别墅330平方米左右开盘时间2008年1月主力总价独栋别墅400600万元，双拼别墅280380万元去化情况剩余12栋客户群体主要是生意人，本地占六成，本省其他县市占三成项目特征该项目是泰安目前最为高端的项目。项目分为高档酒店和产权式别墅。较高的销售单价和总价都彰显了该项目的高端定位。相对于其他项目来讲，该项目销售速度比较一般，客户主要是生意人，以本地为主。（7）、御泉大院项目名称御泉大院项目位置老市区板块，解放军88医院东南侧开发商山东大安建业地产开发有限公司建筑面积3万平方米主打产品多层住宅开盘时间2009年3月销售单价9000元/平方米16第16页共21页主力户型90平方米两房，130平方米三房去化情况一期85套，目前剩余4套客户群体以周边县市购房者为主项目特征该项目是泰安市区少有的中式多层住宅，户型设计契合了泰安本地购房者的面积要求和居住习惯，因此销售进度比较快。目标客户也主要锁定为本市和周边县市的居住性购房者。（8）、圣源美郡项目名称圣源美郡项目位置老市区板块，天外村内开发商泰安圣源地产公司主打产品联排别墅开盘时间2008年中销售单价12000元/平方米主打户型130160平方米去化情况目前项目基本售罄，剩余10多套客户群体主力客户为生意人和公务员项目特征该项目是泰安市少见的销售单价过万的住宅项目。项目坐落于泰山脚下，加上老市区的成熟配套和便利的交通条件，都为项目的高端定位提供了有力支撑。17第17页共21页（9）、宝龙城市广场项目名称宝龙城市广场项目位置泰东板块，温泉路西侧开发商山东宝龙实业发展有限公司占地面积356亩建筑面积约33万平方米（其中商业26万平方米，住宅约7万平方米）主打产品商业店面，公寓楼开盘时间2007年12月销售单价内街店面80009000元/平方米，外街店面15000元/平方米，住宅3500元/平方米（已于2008年售罄）主力店银座、麦当劳、肯德基等去化情况住宅全部售罄，商业还有约3亿元未售客户群体住宅以本地为主，商业客户构成比较复杂，主要是生意人项目特征该项目是泰安的第一个大型商业SHOPPINGMALL辅以少量公寓楼的综合型项目，项目伊始曾在泰安造成不小轰动，泰安宝龙城市广场是宝龙集团SHOPPINGMALL开发理念在泰安的又一次成功复制，也奠定了泰安城东板块作为泰安市商业中心的地位。18第18页共21页（10）、志高国际项目名称志高国际项目位置泰东板块，温泉路东侧开发商山东志高集团建筑面积约42万平方米（其中商业12万平方米，住宅约30万平方米）主打产品商业店面，公寓楼开盘时间商业预计2010年下半年开盘，住宅预计明年开盘预计定价店面20000元/平方米左右，住宅6000元/平方米左右主力店特易购、四星电影院等去化情况将于近期对外公开销售项目特征该项目是继宝龙城市广场之后又一个大型商业SHOPPINGMALL项目。项目有12平方米的商业和30万平方米的住宅，不论从商业还是从住宅体量上讲都是泰安的大盘。志高国际和宝龙城市广场的强强联合无疑确定了泰安的商业之城地位。19第19页共21页（11）、奥林匹克花园项目名称奥林匹克花园项目位置泰南板块，龙潭南路开发商山东华新房地产开发有限公司、中体产业集团占地面积500亩建筑面积30万平方米主打产品目前准备推出第四期，以小高层为主开盘时间四期预计2010年5月开盘销售单价预计3800元/平方米主力户型89平方米两房和115120平方米三房去化情况预计2010年5月份开盘客户群体一期主要以内部职工认购为主，三期主要是本市居民居住购房项目特征项目分五期开发，暗合奥运五环，整个小区规划为奥运金杯造型，这些都体现了项目名称与项目规划的完美融合。由于项目距离市中心较远，一期多层主要被内部员工认购，二期别墅尚未动工，三期多层小高层主要被内部职工和本市居民所消化，目前正准备推出四期。20第20页共21页4、泰安市场总结泰安房地产投资和商品房开发