房屋设施检修保养作业标准(doc 5)

1房屋及其设施检修保养作业标准WUYE/HEXIONG/0600/20091范围11本标准规定了设备员工对房屋各类设施运行管理与巡视保养的内容，包括质量标准、周期。12适用于物业所管辖的房屋及设施巡视检查和维护保养管理。2引用文件21房屋完损等级评定标准22危险房屋鉴定标准23房屋修缮工程质量检验评定标准3术语和定义31结构广义地是指房屋建筑和土木工程的建筑物、构筑物及其相关组成部分的实体，狭义地指各种工程实体的承重骨架。32构件组成结构的单元。33围护构件不参与承受上部结构和外界传递的作用，仅对房屋结构起间隔和围护作用，其本身失效时不会导致其它构件失效的构件。34损坏结构或构件的预定功能受到影响的状况称为损坏，按影响程度的不同，可分为轻微损坏、损坏、严重损坏。35变形作用引起的结构或构件中各点间的相对位移。36倾斜作用引起的结构或构件的垂直度偏差。37腐蚀构件表面因发生化学或电化学反应而受到破坏的现象。4管理目标通过对房屋公共部位及其设施与室外公共设施的日常与定期的检查、维修、养护，保持其使用功能及外貌，延长其使用寿命，确保其正常运作状态，为业户提供一个安全、舒适、幽雅的生活环境。5管理职责物业管理部负责巡视检查日常房屋的使用状况，提出维修项目，工程部土建专业维修工实施。土建工程师制订年度预检修计划，监督管理员/维修工实施保养。6管理内容与要求61日常巡视规定611维修工在清洁工清洗大厦幕墙的前后，需对幕墙的完好状况进行确认。612维修工在雨季、台风到来前，按预定巡视路线进行检查，做好防水防漏工作。613由客户报修或客户服务部在日常工作中检查房屋设施的状况，填写派工单，土建专业维修工接单及时进行修复工程。614主管人员每周将派工单整理一次，以检查服务的及时性和业户的反映，对服务过程中2发现不合格和安全隐患应立即查找原因，并采取纠正措施。62预检修保养程序621工程师根据房屋设备的保养要求，每月底制定下一月度的月预防性检修计划。622根据预定路线（见下图）逐项检查保养，记录于房屋及公共设施检查表。623在检查中发现房屋设施异常，填写派工单，指派员工进行维修，直至恢复正常。624工程师对保养完成进度、施工质量、施工效率应作全过程监督检查。功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差、高低不平现象。625检查保养要求如下房屋设施检查保养标准序号系统项目巡检内容检测方法周期维修、养护内容质量标准基础聘请专业人员测量数据五年一次加固沉降值达到规定要求，无不均匀沉降柱目测年检修补，加固混凝土柱无倾斜、裂缝、变形，无钢筋外露梁目测年检修补混凝土表面无倾斜、裂缝、变形，无钢筋外露一结构板目测年检修补表面无剥落、裂缝、变形，无受腐蚀风化，无钢筋外露大理石季检修补更换无裂缝，无污渍残留，无起壳，无缺棱缺角，无下沉，表面平整耐磨砖季检修补更换无裂缝，无污渍残留，无起壳，无缺棱缺角，无下沉，表面平整木地板季检修补更换平整完好，无空鼓、裂缝、隆起二楼地面水泥砂目测和用小锤敲打，用靠尺和楔形塞尺检查季检修补平整完好，无碎裂、空鼓平屋面目测月检堵漏，重做防水层防水层基本完好，无渗水，不积水，隔热层无损坏女儿墙目测月检修补墙面无裂缝，不倾斜三屋面排水沟目测月检清理表面无裂缝，不积水，无杂物玻璃幕墙目测，聘请专业公司保养评估季检加固支点，更换玻璃固定支点牢固；玻璃无松动、爆裂和破损；密封胶和密封条无脱落和损坏；五金件无脱落；无渗水干挂石目测，聘请专业公司保养评估季检修补，更换结构无损坏和变型，石表面没有碎裂，不渗水四外墙瓷砖目测和小锤敲打季检更换无松动、脱落、空鼓、弯凸，表面平整，不渗水，表面洁净，色泽协调。3序号系统项目巡检内容检测方法周期维修、养护内容质量标准瓷砖目测和小锤敲打季检更换无松动、脱落、空鼓、弯凸，不渗水，表面平整，表面洁净，色泽协调。粉刷目测和用手接触季检修补，重刷无起壳、裂缝、剥落、抹纹，色泽均匀。石材目测和小锤敲打季检修补，重刷安装牢固，表面没有碎裂、缺棱掉角，无空鼓。五内墙墙纸目测季检修补，更换粘贴牢固，表面平整，无空鼓、裂缝、翅边、皱折。活动天花目测季检加固吊点，更换天花板龙骨牢固，表面平整，无污染、折裂、缺棱掉角。固定天花目测季检加固吊点，修补裂缝龙骨牢固，表面平整，无污染、折裂、缺棱掉角。六吊顶抹灰目测季检修补表面平整，无裂纹、霉点、脱落。玻璃门目测，用手开启季检更换烂玻璃，修理五金、门锁玻璃平整牢固，开关灵活，五金配件齐全。木门目测，用手开启季检修补表面油漆，修理五金、门锁涂膜大面平整光滑，开关灵活，五金配件齐全，门牌齐全。防火门目测，用手开启每两个月检一次修补表面饰面，修理五金、门锁正常自动关闭，外观洁净。七门窗铝合金窗目测，用手开启季检紧固框边，更换烂玻璃，修理五金框安装牢固，玻璃无裂缝，开关灵活，五金配件齐全。隔断和门目测，用手开启季检紧固隔断，修补表面饰面，修理五金安装牢固，门开启灵活，五金配件齐全。玻璃镜目测月检更换烂镜，补打玻璃胶镜表面平整，光洁，胶缝饱满密实。台面目测月检更换破损台面，补打玻璃胶台面表面平整，无裂缝，掉角，胶缝饱满密实。八卫生间柜目测月检修补饰面，修理五金饰面平整光滑，开关灵活，五金配件齐全。九外围广场砖目测半年一次修补更换无裂缝，无污渍残留，无起壳，下沉。4序号系统项目巡检内容检测方法周期维修、养护内容质量标准水池砖目测半年一次修补更换无损坏，松动，裂缝。游泳池砖目测半年一次修补更换无损坏，松动，裂缝。道路目测半年一次修补无空壳，裂缝，路面平整。木扶手目测半年一次修补、油漆油漆色泽均匀，表面平滑，不扎手，无脱漆、龟裂，安装牢固。十楼梯铁扶手目测半年一次除锈、油漆表面无锈迹，油漆色泽均匀，安装牢固。十一围护构件非承重墙目测半年一次修补无倾斜、弓凸，与承重构件连接处裂缝宽度小于15MM。63巡检路线流程图631检查房屋漏水632检查外围633检查玻璃幕墙各方向幕墙按由上而下，由左至右顺序逐件检查。634检查外墙贴面按照房屋平面形状每隔2米为一段，分为若干段，然后各段由上而下，由左至右逐一检查。635检查楼地面、内墙、门、窗、吊顶、楼梯扶手、卫生间、家具其中，每层楼面依次从走廓、冼手间、楼梯巡视至下一层。64房屋破损应急处理641发生异常事故后，立即报告工程部监控中心值班室，值班主管判断现场的事故类型，迅速通知相关专业人员赶往现场；视伤亡情况拨打120救护热线；及时通知工程部经理。地下室外墙地下室顶部为露天的楼板面综合楼屋面公寓屋面裙楼顶层广场砖地下室道路人行道路首层水池砖首层广场砖感染楼砖东面幕墙南面幕墙西面幕墙北面幕墙逐层肿瘤楼顶层医技楼底层住院楼顶层多功能楼顶层门诊底层逐层公寓顶层公寓底层逐层商场空置房公寓空置房5642工程专业维修人员到达现场后立即封闭事故现场的周围道路，避免伤害路人。643维修处理6431外墙玻璃爆裂A）维修人员拆下破损玻璃后，更换备件玻璃。B）若暂时没有备件玻璃，则用夹板或以前换下的有划花痕迹的玻璃临时换上，待购回新的玻璃后再更换。6432钢化玻璃门和间隔爆裂维修人员拆下破损玻璃，由于钢化玻璃需要按尺寸订造，故临时用夹板封闭破损处，待新的玻璃购回后再更换。6433外墙瓷砖脱落A维修人员利用吊篮检查脱落瓷砖位置的周边是否还存在脱落的危险，若有则先拆除危险部分，然后再用的瓷砖铺贴；B若无是直接用新的瓷砖铺贴。6434吊顶下坠A维修工检查龙骨吊点是否牢固，若吊点不牢固则巩固吊点和增加吊点；B若吊点牢固，龙骨或天花板变形而引起的下坠，则修整或更换龙骨、天花板。6435房屋渗水A）对于裂缝明显，容易确定漏点的简单堵漏工作由维修人员使用防水材料对裂缝进行修补处理。B）对于裂缝不明显，难于确定漏点的大面积堵漏工作，由专业的防水堵漏公司出方案，审批后进行修补工作。644维修完毕，通知清洁人员清扫现场的碎玻璃。645专业主管工程师分析事故原因，将事件经过及处