yecc-096江扬天乐湖生态旅游项目

第一章申报单位及项目概况项目名称江扬天乐湖生态旅游项目建设单位仪征江扬投资置业有限公司单位地址仪征市月塘镇四庄村法定代表人张福海联系人杜超建设地点仪征市月塘镇四庄村，邵冲水库北侧、江扬路南侧电编211400第一节项目申报单位概况仪征江扬投资置业有限公司位于仪征市月塘镇四庄村俗有“邵冲聚宝盘”之称的邵冲水库上游，以房地产综合开发为主，兼营房屋销售为业务的置业公司，公司成立于2011年，注册资金5000万元。公司现有各类管理及技术人员18人，设有工程部、财务部、行政部、投资发展部等职能部门，各部门分工明晰、责任明确。公司自成立以来，本着“打造精品物业，引领住宅潮流”的产品理念和市场定位，凭借在仪征市月塘镇邵冲水库绿色环保地段的自然独特资源优势，进行房地产开发，将建成总建筑面积达到20多万平高端绿色生态环保社区，仪征第一个崭新的高档绿色生态环保社区将呈现于全市人民面前。公司资金、技术力量雄厚，拥有一批高素质的房地产开发经营专业人才，同时拥有一批技术过硬、信誉至上的施工建设技术人才，具有从规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销等全过程综合开发的能力，可独立承揽大中小型住宅小区及公共设施的开发建设任务。新时期，为适应市场竞争、公司发展的需要，公司将按照“诚信为本，用户至上，创建精品、服务大众”的经营原则，全体员工齐心协力、奋力拼搏，以“管理创品牌，品牌促发展，诚信赢顾客”的工作思路，和“追求卓越，力臻完美”的经营方针，积极开展各项生产经营工作,“开发一个楼盘，造福一方人民，树立一座丰碑”是公司永远不懈的追求。公司竭诚希望与社会各界携手并进，共谋发展，同创美好未来。第二节项目概况一、项目建设背景生态旅游是近年来旅游业新兴的领域，其实质为都市现代人提供回归自然，到生态环境中去观赏、旅行、探索，目的在于享受清新、轻松、舒畅的自然与人的和谐气氛，探索和认识自然，增进健康，陶冶情操，接受环境教育，享受自然和文化熏陶。本项目主要旅游项目包含农业观光旅游、温泉度假，以及相关特色游乐项目。1、农业观光旅游农业观光旅游是旅游市场中的一种新产品，游为主题，巧妙利用城乡各种差异来规划、设计是以农业资源为基础，以生态旅、组合旅游产品，以引起旅游消费欲望，满足旅游者食、住、行、游、购、娱的需求以及参与新型农业技术与生态农业活动、感受大自然情趣的一种旅游形式。作为一种新型的旅游开发项目，观光农园这一旅游新产品不仅日趋活跃，而且日渐显示出良好的旅游开发前景。在我国发达地区的一些大中城市周边交通便利的农业地带开展的”当一天农民”、”插队落户”等观光农业旅游（或乡村旅游）已搞得红红火火。游历了名山大川的都市旅游者，在农业旅游中找到了一种真正接近自我、回归自然的乡土感觉。观光农园以其山清水秀，花果满山，鱼跃禽鸣，荷塘万里，凉亭竹棚，蕉林蔗林成片的农耕景观，从另一方面圆了许多都市人的绿色梦，亦以农业生态的独特魅力丰富了我国生态旅游的内容。2、温泉度假旅游温泉旅馆或温泉酒店最早起源于日本，是一个温泉与住宿相结合的休闲度假场所。温泉旅店的核心和主要设施一般是具有一定规模的天然温泉，围绕其建立起客房群。住客可以随时体验泡汤的舒适，一些高级客房内甚至有自带的小型温泉。日本温泉酒店多采用传统的合式布局，榻榻米、小矮桌、清酒以及穿着和服的服务员是起特点，日系风格非常突出。台湾由于天然温泉资源丰富，近年来也新建了许多温泉旅馆。这些旅馆逐渐摆脱日系温泉酒店单一的风格，尝试各种创新大胆的设计模式，容易被更多人接受。温泉旅馆从原本的“一座温泉一间店”的模式逐渐向以温泉为中心，集住宿、餐饮、休闲、运动为一体的度假中心。内地的温泉旅游在近几年逐渐红火起来，黄山醉温泉、武艺清水湾温泉等广告越来越多，2011年春节，三亚好汉坡的温泉酒店10天的营业额就超过400万，一些新建的温泉酒店日均营业额也可达到4万元左右。温泉酒店的兴起，说明这项主打健康、放松、舒适的休闲活动正被越来越大生活压力下的人们所接受，成为被追逐的新目标。值得一提的是，日本、台湾的温泉旅馆往往在设施和服务上比较简陋，而大陆的温泉酒店不断向综合的大型温泉度假中心发展。我国许多省份都有天然温泉，且温泉的种类丰富完整，是发展温泉旅馆难能可贵的优势条件。健康养生的温泉被都市人所接受和喜欢，使得温泉酒店的目标客户广泛而稳定。每年入冬后，温泉旅游的市场需求就会居高不下，尽管旅游人数多，酒店价格不断攀升，仍然抵挡不住人们对温泉的热爱与需求。据相关统计数据表明，2007年我国温泉企业接待总人数2100多万人次，年销售收入近40亿元，产业链产值500多亿元。在2008年，我国温泉企业接待总人数2400多万人次，产业链价值高达500多亿元。中国温泉城武义2010年接待国内外游客28953万人次，实现旅游总收入2186亿元，同比增长分别达到3008和3050。海南温泉企业2010年一共接待游客280多万人次，销售收入近37亿元，其产业链产值为30多亿元。3、项目建设推进仪征市旅游板块串联融合本项目建设地点位于仪征市枣林湾生态园枣林水库与月塘真登月湖之间的邵冲水库北侧，位于仪征市两个旅游板块之间，本项目有利于做好仪征市旅游板块衔接和融合工作，串联各景点，形成循环旅游路线，推动旅游产业发展。21仪征市枣林湾生态园现为江苏省旅游度假区、江苏省首批现代农业科技园、江苏省现代农业产业园、江苏省环境教育基地和江苏省重点打造的10万亩丘陵山区农业综合开发示范基地之一。园区规划面积68平方公里，现有2个场圃、8个村、28万人口。园区山清水秀，林木葱茏，飞鸟翔集，花香怡人，拥有“三山”、“五湖”、“两泉”等自然禀赋，还有6000亩经济林果、15万亩花卉苗木、2万亩生态林等优质资源点缀其中,是苏中地区生态保存最好的区域之一。园区将按照“生态立园、文化铸魂、项目推动、效益优先、和谐发展”的原则，瞄准打造长三角都市圈“后花园”和沿江工业走廊“绿肺”的目标，大力发展生态旅游、生态种植、生态养殖、生态住宅四大产业，努力建设国家级生态示范区、国家级旅游度假区、国家级农业科技园区、全国绿色农业示范区和全国新农村建设示范区。目前园区内枣林山庄、枣林渔村农家乐一条街等旅游设施建设。已招引40多个注册资本1000万元以上的生态旅游、生态农业和高端商务服务业项目落户，如红山体育公园、扬州芍药园等，相继承办了四届“中国芍药节”、两届“枣林湾金秋采摘节”、第二届“江苏省自驾游基地创建工作年会”和“2012枣林湾之夏”主题活动。22月塘镇地处仪征生态板块核心区，是扬州市重点中心镇之一。西接省会南京六合区金牛湖度假区，东连名城扬州，南临仪征城区，北与安徽省天长市接壤。南离宁通高速、宁启铁路20公里、沪陕高速5公里，距扬州、南京城区分别为20分钟、50分钟车程。月塘镇境内生态环境优良，林业面积55万亩，森林覆盖率达到32，绿化覆盖率45，是扬州市“绿化模范乡镇”。月塘镇旅游资源丰富，拥有石柱山、登月湖两个风景区，山清水秀；雨花石产销量占全国2/3，是全国闻名的“雨花石之乡”。目前月塘镇规划形成“两环两带三区多点”的生态旅游业格局。“两环”是指旅游内环和旅游外环。旅游内环将月塘镇的“一山、一水、一个中心镇区、一个旅游社区”串联起来，构筑整个镇域的旅游核心区，其中包括花卉主题园、康体疗养区、红色体验区、禅茶文化园、品尚度假区、地质科普区、野营度假区、七彩谷等旅游项目和配套的旅游接待和旅游商业设施；旅游外环是依托长山路、三咏线、谢樊线、文昌西路形成的串联整个镇域内部各个旅游片区和节点的旅游环路。“两带”是指依托扬冶线和扬冶林线形成的两条区域性旅游轴线，将月塘镇串联在整个宁镇扬的区域旅游体系之中。“三区”是指依托资源环境条件形成的旅游核心区、自然休闲区和农业体验区，其中，旅游核心区就是旅游内环串联的区域；自然休闲区位于镇域西侧，依托明显的山水形态进行策划；农业体验区位于镇域的东北侧，依托丰富的生态农业类型进行策划。“多点”是指依托休闲农庄形成的具有游憩和服务功能的旅游接待点。随着经济的持续增长，温泉旅游迅速升温，成为度假旅游的主要类型之一。本项目建设生态旅游项目，以温群度假为主题，突出项目区域“生态环境”的地域特色，不仅可以改变传统的温泉利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地旅游市场的形成，提高全市第三产业的快速增长。二、建设地点本项目位于仪征市月塘镇四庄村，邵冲水库北侧、江扬路南侧，基地总用地面积4485平方米，符合城市建设、土地利用规划。鉴于项目建设所在地拥有的区位优势，作为旅游开发项目所应具备的外围环境基础完善，尤其充分考虑到在未来城市化发展中所处地位和重要作用，项目拟在201194幅宗地建设温泉旅游度假会所项目。三、主要建设内容及规模根据用地地形、地貌等分布特征及未来发展要求，本项目空间总体布局为“三区”。即温泉度假区、主题游乐区、生态种植观光区。本项目规划总面积为120673亩，总建筑面积约12300平方米（装修现有建筑面积约8000平方米、新建农业设施用房4300平方米），各分区建设内容和规模如下1、温泉度假区，利用公司现有土地4485平方米（673亩）、建筑约8000平方米，建设温泉度假会所。会所主要建设室内温泉泳池、更衣室、休息区、观演厅、足疗室、棋牌室、健身房、餐厅、客房，以及室外泡池、泵房、管道、回注机等地下热水处理设备和戏水、水疗设备等。2、生态种植观光区。租用农用地面积约1180亩，建设农业管理用房4000平方米、附属用房300平方米以及100亩大棚，配套地下管网、内部道路（长约12000米、宽2米），主要种植蔬菜、水稻、葡萄、梨桃、枇杷、桑葚、茶叶、苗木以及特种养殖等。3、主题游乐区。租用土地面积约20亩。主要建设骑马观光、拓展基地、滑草场、真人CS等游乐设施。四、规划建设方案1、温泉会所本项目温泉会所利用公司原有土地4485平方米、建筑物8000平方米装修改造而成，主要功能为温泉洗浴、休闲、餐饮、住宿为主。会所建筑物为主体二层，局部四层，地下一层。建筑装修采用托斯卡纳建筑风格，简谱、优雅的风格元素，与自然的有机组成。建筑采用上等天然石材，经过精雕细琢，营造高低错落的层面，凹凸有致的墙体，以及天然材料勾勒的外墙，斑驳不均的墙壁，深绿色的百叶窗，褐红色的陶瓦屋顶，形成保留哥特式和文艺复兴室的建筑特征。此外，建筑的收放有致使自然环境要素与建筑空间相互融合，形成多层次丰富的空间组合形态。会所内部装修按照按照四星级酒店标准建设，内部主要为地下一层主要是2510米室内温泉泳池、桑拿间、80个车位机械车库、辅助办公区、储存室。一层主要是门厅、接待区、休息区、男女更衣室、化妆间、淋浴间、特色商品售卖区、多功能厅、大餐厅、厨房、备餐间。二层主要是健身房、观演厅、棋牌室、足疗室、网吧、休息大厅、11个餐饮包间局部三层、四层均为客房，共22间客房。会所室外充分考虑“以人为本”的原则，努力创造优雅的休闲环境，在中心区域设计核心景观区，布置22个露台泡池，主要为水疗床浴、水吧、石板廊、沐足廊、冲击浴、涌泉浴、泡泡浴、牡丹浴、芙蓉浴、补肾壮阳汤药浴、加料汤泉浸泡浴等等，沿水库边种植大量景观树，保证一定的私密性，让来宾能有一个放松心情的过程。2、生态观光区。本区域租用农用地面积约1180亩，主要建设内容为农业管理用房面积约4000平方米，四层框架混凝土结构；附属用房面积约300平方米，单层框架混凝土结构；农业大棚面积约100亩；附属设施主要为地下管网、内部道路（长12000米，宽2米，砂石路面）。区域内种植蔬菜165亩、水稻90亩、葡萄50亩、梨桃150亩、枇杷30亩、桑葚20亩、茶叶30亩、苗木600亩。特种养殖约10亩，主要养殖梅花鹿70只、大雁30只、孔雀5只、珍珠鸡30只、草鸡600只、野猪20只、野鸭30只、山羊30只、鸵鸟7只、水牛4头。3、主题游乐区。租用土地面积约20亩。主要建设骑马观光、拓展基地、滑草场、真人CS、射箭场、斗牛机、滑索、晃桥、充气攀岩、真人炮战、水上冲浪、篝火广场、健身区、水上娱乐、沙滩浴场、飞碟打靶等。五、工程建设方案（一）装修工程1、设计依据11建设单位提供的建筑蓝图、设计方案图纸以及该工程所涉及的建筑工程消防设计审核意见书，本施工图所参照的有关标准及规范。12建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210200112建筑内部装修设计防火规范GB502229513城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ502001、J114200114民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB503252001）15建筑材料放射性核素限量GB65662001人造板及其制品忠甲醛释放限量GB185802001内墙涂料中有害物质限量GB185822001溶剂型木器涂料中有害物质限量GB185812001胶粘剂中有害物质限量GB185832001壁纸中有害物质的限量GB185852001聚氯乙烯卷材地板中有害物质的限量GB185862001水性处理剂有害物质的限量GB503252001木家具中有害物质的限量G家或行业有关的设计规范、标准及工程建设标准强制性条文。17其他与本工程设计有关的设计规范。2防火设计建筑内部各部位装修材料的燃烧等级顶棚、墙面、地面为A级，墙面局部装饰、装饰织物为B1级。防火门等位置，除注明外以原建筑设计为准。固定家具、其它装修材料为B2级。所有隐蔽木基层均刷防火涂料、防腐剂3度，所有木饰面均刷防火剂、防腐剂3度。所有的建筑变形缝内均采用不燃材料严密填实。所有建筑墙面上开洞、开孔后均采用不燃材料严密填实。3门窗工程设计图所示门窗尺寸为门窗实际加工尺寸,门窗洞以建筑设计尺寸为准。4地面工程41民用建筑工程所使用的无机非金属建筑材料，包括砂、石、砖、水泥、商品混凝土预制构建和新型墙体材料等其放射性指标限量为内照指数和外照指数均不大于10。使用的人造木板及饰面人造木板、涂料、胶粘剂及水性处理剂污染物控制标准应符合GB503252001第311等条规定。42复合地板地面均做防水处理。5、顶面工程本工程吊顶材料无专门标明时，均采用轻钢龙骨纸面石膏板。屋面做防水处理。6消防设计消防设计需由专业消防单位设计施工。（二）电气设计1、设计依据11供配电系统设计规范GB500529512低压配电设计规范GB500549513通用用电设备配电设计规范GB500559314建筑设计防火规范GB50016200615民用建筑照明设计标准GB50034200416民用建筑电气设计规范JGJ16200817装修专业提供的有关资料及平面图18甲方提供的有关资料及设计要求2电源（供电电源）电源采用进线电缆穿钢管由业主变电所引来。低压供电电压为380/220V。四负荷等级一般照明负荷等级为三级负荷。应急照明负荷等级为二级负荷。3导线规格31电缆规格的均为YJV型电缆，应急照明电源电缆规格的均为NHYJV型电缆。电缆绝缘耐压等级均为10KV。32照明回路导线型号的均为BV电线，动力回路导线型号的均为BV电线，应急照明回路导线型号的均为NHBV电线。所有型号的电线绝缘耐压等级均为75V/450V。33所有带金属外壳的灯具,均应加设PE线。34照明线路均采用BV25MM型导线。35插座线路均采用BV25MM型导线。36应急照明线路均采用NHBV25MM型导线。4、管线敷设方式41各层照明总配电箱至各层照明分配电箱均采用金属线槽及钢管穿电缆敷设。42各层照明分配电箱至照明及插座回路出线均采用BV25MM,4根以内穿JDG20电管,58根穿JDG25电管。43应急照明配电箱至应急照明回路及防火卷帘门出线均采用NHBV25MM,4根以内穿JDG20电管,58根穿JDG25电管。44由接线盒引至灯具的管线均采用15MM金属软管穿BV25MM电线敷设,且电线不得外露。金属软管接地采用专用接地卡箍与金属电线管作可靠连接。45由接线盒引至灯具的管线均采用15MM金属软管穿BV25MM电线敷设,且电线不得外露。金属软管接地采用专用接地卡箍与金属电线管作可靠连接。5设备安装51电气井中照明配电总箱安装高度为下沿距地均为150M,安装在其他部位的照明配电分箱安装高度为下沿距地均为150M，开水器电源箱距地安装高度均为150M。所有配电箱均不应直接安装于低于B1级的装修材料上。52安装高度的插座及各种弱电终端除图中注明者外均为下沿距地030M。安装高度的卫生间插座均为下沿距地150M。53照明跷板开关、延时照明开关及空调风机盘管调温开关安装高度均为底边距地130M，距门框外侧02M。54灯具重量超过3KG的应预埋吊钩或螺栓。功率发热较大的灯具其灯具镇流器，应做好防火隔散热处理和防止绝缘油膏溢流。照明灯具内单个照明灯泡功率超过60W的，其灯座应采用瓷质灯座。55所有安装的照明灯具均应选用高效率的节能照明灯具。56所有安装的荧光灯具的外镇流均采用符合国家能效标准的电子节能镇流器，自镇流荧光灯均应配用电子镇流器，其类型和效率须符合GB500342004的335条及表3321条的规定其功率因素均应大于090。所有暗藏光带均采用T5荧光灯。57装饰用灯具需与装修设计及甲方商定，功能性灯具如荧光灯、出口标志灯、疏散指示类需有国家主管部门的检测报告，达到设计要求的方可投入使用。58所有应急诱导灯均自带蓄电池，其蓄电池应急连续供电时间应大于60分钟。应急诱导灯及应急照明灯具应采用玻璃或难燃材料制作的灯罩。应急诱导灯均自带蓄电池，其蓄电池应急连续供电时间应大于60分钟。应急诱导灯及应急照明灯具的样式和颜色等均应符合国家有关标准规定。59所有开关及插座靠近可燃装饰材料须采取隔热散热等防火保护措施。510所有电气设备的金属外壳及各种金属电气管道均应作可靠电气接地连接，并做等电位连接。其接地电阻不得大于10欧姆，否则补打接地极，直至合格。511所有有洗浴设备的卫生间的金属外壳及各种金属管道、管道支架均应作局部等电位连接。512建筑物内部装修不应遮挡消防设施和疏散指示及出口，并不应防碍消防设施及疏散走道的正常使用。（三）给水工程输配水管网布置。本项目饮用水水源需要从临近道路水网提取，管道采用PVC管，DN200，沿道路一侧埋地铺设至用水单位。温泉洗浴用水水源应采用管道与温泉蓄水池相连，在满足水量、水压要求的前提下，尽可能缩短给水管线的长度，并尽可能依据地形铺设。（四）排水工程1、排水体制采用雨污分流的排水体制。污水管网设臵采用自流形排水系统。雨水随地形以无组织自流的方式排入附近水体。2、污水处理本项目区内的污水主要是温泉洗浴、温泉度假休闲会所、餐饮内产生，分为生活用水和洗浴用水。本项目采用自建600吨/D处理能力的污水处理设施，所有污水经处理达标后作为中水回用，用作草地灌溉和绿化用水。同时，雨水的处理可以在游步道里侧设立雨水沟管，纳入雨水系统，以便用来作为灌溉和绿化用水。（五）绿地与景观系统1、规划将温泉区、主题游乐区进行改造适当增加四季开花的植物和秋叶树种，改变原有单一的常绿阔叶林，给游人在视觉上呈现色彩斑斓的感觉。遍植秋景树种，如槭树、榉树、枫树、乌桕、山杜英、银杏等色叶树种。为不使冬季景色过于凋零，保留常绿杂木林，并在主要游览区域配臵各类花灌木，丰富季相色彩，2、在温泉度假、主题游乐区周围种植大量观赏性植物，配合木兰科及蔷薇科李属苹果属的开花灌木，形成以春花植物为特色的四季如画的植物景观。乔木香樟、雪松、红楠、紫楠、木荷、广玉兰；小乔木垂丝海棠、红叶李、樱花、木瓜、四照花、早樱、晚樱；灌木贴梗海棠、日本海棠、紫玉兰、含笑、迎春、云南黄馨、金种花、紫荆、春鹃、朱砂根、紫金牛、山麻杆；地被鸢尾、洋水仙、二月兰、雏菊、三色堇。3、旅游区道路两侧种植行道树，考虑到树木的观花、观叶等不同的造景特色，可以选择香樟、银杏、鹅掌楸、复羽叶栾树、合欢、无患子等树种。五、投资规模本次项目投资约113502万元。六、资金筹措方案本次项目总投资113502万元，项目建设资金全部由企业自筹。七、项目实施进度计划该项目2013年7月前完成项目申请报告以及有关前期准备工作，包括平整场地，完成施工图设计，报批办理有关手续，该项目2013年10月工程开工，2014年9月底工程项目竣工。本项目具体实施计划参见下表项目实施总进度计划2012年2013年序号工作内容91012156781可行性研究编制及审批2其它前期准备工作3初步设计及审查4施工图设计5建安工程施工6竣工并交付使用第二章发展规划和产业政策分析第一节发展规划分析中国共产党第十七届中央委员会第五次全体会议通过了中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议，对“两大战略基点”和“两大战略重点”做出了系统部署，并明确提出“积极发展旅游业”。两大战略基点是科学发展和转变经济发展方式，两大战略重点是把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点。旅游业是国民经济的战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。从当前和今后一个时期的国际国内环境来看，我国的经济社会发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化的深入发展，高速交通体系的快速完善，特别伴随着人均国民收入的稳步增加而持续增长的大众化和多样性消费需求，都为我国旅游业发展提供了新的机遇。我国旅游业“十二五”发展规划纲要中明确，面向国民消费为主体的大众旅游市场，深化旅游资源，特别是都市和乡村休闲生活资源的开发力度，进一步扩大与第一、第二和第三产业的融合，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业；始终把游客的满意和社区居民的满意作为新时期旅游发展的根本指导思想，进一步发挥信息化为主体的现代科技、现代商业模式和专业人才在产业转型升级战略中的主导作用，把旅游业培育成人民群众更加满意的现代服务业。我国旅游业“十二五”发展规划纲要还明确提出，“鼓励有条件的地区积极开发户外运动、滑雪登山、森林康体、滨海度假、温泉养生、民俗体验等不同类型的休闲度假产品”。“以国家旅游度假区为抓手，引导一批山岳、湖泊、滨海、温泉等不同类型的休闲度假产品聚集区的开发和建设。”仪征市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中明确“做优做强优势服务业。充分利用资源优势，重点发展现代物流业、旅游业、商务商贸业和房地产业。”，其中关于旅游业提出“充分发挥中部丘陵区域山水资源丰富、生态环境良好的优势，重点发展生态观光旅游、休闲度假旅游、娱乐体验旅游、养生保健等，鼓励发展工业景点旅游。以争创国家3A、4A级景区为目标，重点建设红山体育公园、登月湖风景区、西郊森林公园等一批旅游精品、名品。围绕旅游六要素，进一步增强旅游配套能力，完善旅游市场，提升综合服务水平。推动仪征旅游业整体包装、整体宣传、整体营销，加快融入宁镇扬旅游圈。”并且对于本项目度假旅游的发展方向，规划中也指出以枣林湾生态园、月塘“一园一镇”为依托，发挥区域内山水资源不可复制和“十二五”期间交通便捷通达的两大优势，建设一个集森林生态、高效农业、体育休闲、养老保健、旅游观光等多功能于一体的生态功能区，全力打造长三角都市“后花园”。枣林湾生态园片区。按照“精品旅游区”的定位，依托“铜山、枣林湖”等自然资源，加强重点生态节点的森林生态和森林景观的打造，进一步放大红山体育公园、星河生态园等主题公园和中国芍药节、金秋采摘节等节庆活动的带动效应，走“自然生态立区、休闲旅游兴园”之路，重点发展运动休闲、体育健身、生态旅游、种植养殖等产业。月塘片区。围绕打造“疗养保健区”目标，以“登月湖”为核心，推动月塘镇加快人口集中居住、产业退工还农、生态退耕还林，重点对湖泊等水源保护地上游进行退耕还林，大力发展水土保持林。合理利用区域内的山、水、森林、湿地等自然资源，进行保护性开发，重点发展老年养生、休闲保健、生态住宅等产业，加快发展休闲养老、参与体验、娱乐度假等生态旅游和康体养生项目，努力将该区域建设成为都市人在近郊的生态居所、老年人的养老居所、青年人的周末度假居所、富豪精英的体检疗养居所。本项目位于仪征市月塘镇邵冲水库北侧，位于仪征市枣林湾、登月湖旅游板块中心位置，距离市中心约15公里。本工程规划用地约4485平方米，是仪征市规划建设预留用地，是较为理想的建设地点。该项目地块符合仪征市总体发展规划以及用地规划，符合仪征市“十二五”规划、旅游业发展规划的发展方向。第二节产业政策分析国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中指出房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。根据国家发展和改革委员会令第9号产业结构调整指导目录（2011年本），本项目属于鼓励类“三十四、旅游业”“2、乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务”，符合国家产业政策。第三节行业准入分析本项目行业准入应符合江苏省旅游管理条例有关内容1、地方各级人民政府应当鼓励国内外的企业、团体和个人依法投资旅游业，按照谁投资、谁受益的原则，开发旅游资源，进行旅游设施建设，兴办旅游企业。2、开发旅游资源，应当遵循统一规划、合理开发、保护环境、永续利用的方针，坚持自然景观、人文景观、历史文化与现代科学技术相结合。任何组织和个人不得破坏旅游资源；不得违反旅游规划进行旅游资源开发。3、旅游项目建设和区域性旅游资源开发，应当充分调查研究和科学论证，避免重复建设；应当符合本地旅游规划和城乡建设规划，布局合理，特色鲜明，建筑风格与周围环境相协调。4、鼓励开发特色旅游项目；鼓励开发具有知识性、趣味性、参与性的娱乐项目；鼓励开发具有地方特色和文化内涵的旅游商品、纪念品。5、旅游经营者应当依法取得经营资格，遵守诚实信用、公平竞争、规范服务的原则和公认的商业道德。6、旅游经营者应当完善内部管理制度，加强对从业人员的职业技能培训、职业道德教育和法制教育，不断提高服务质量。本项目建设单位为仪征江扬投资置业有限公司，2011年2月注册成立。注册资本5000万元，经营范围房地产开发、销售；实业投资；农作物、果树、林木种植、销售；茶叶种植；鲜茶叶销售。公司将按江苏省旅游管理条例及相关部门要求进行工商、旅游等注册登记手续，符合旅游业开发行业准入。第三章资源开发及综合利用分析第一节资源开发和利用方案根据国家发展和改革委员会发改投资20071169号“关于发布项目申请报告通用文本的通知”要求，资源开发类项目，包括对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等资源的开发，应分析拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，评价是否符合资源综合利用的要求。本项目为旅游业开发项目，主要涉及地下水资源利用。该公司委托江苏省水文水资源勘测局扬州分局编制本项目水资源论证报告书，项目申请年取水总量5万M3，目前已取得相关部门水资源利用的批准。第二节资源节约措施本项目位于仪征市市区北部月塘镇，项目建设满足当前节约、集约土地资源、综合利用土地资源的要求。按照国家有关节约能源和合理利用能源的要求，对整个工程设计中的能耗进行控制，从而降低成本，达到提高经济效益的目的。“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代化生活中已显得越来越重要。节能措施应严格按民用建筑节能管理规定和民用建筑热工设计规范（GB5017693）的要求采用，本项目建议采用以下节能措施1、优化结构设计，减轻墙体自重，减少钢材、木材、水泥等材料的耗用量。2、注意控制体形系数，增加外墙保温隔热措施，提高墙体热阻。3、减少太阳辐射引起顶层房间过热，围护结构采用浅色外表层，减少外墙面吸收热量。5、积极推广使用节能材料，选用保温隔热、隔声性能好的粘土多孔砖和密闭性能好的塑钢窗。6、尽充分利用自然光满足室内采光要求，采用高效照明光源及灯具，室外可采用节能型钠光源照明。7、选用节能的设备，降低能源消耗。8、项目建设采用墙体和窗户采用恒温、隔热材料，从而使该楼盘有着更好的保温性能。第四章节能方案分析“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现在生活中，已经显得越来越重要。新建建筑要贯彻节约用地、节约能源的方针。对于项目区内建筑物得节能措施，严格按民用建筑节能管理规定和江苏省民用建筑热环境与节能设计标准的要求，使用具有市场准入许可的产品，采用节能型建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能和采暖、制冷、照明、动力、炊事等设备的能源利用率，积极应用太阳能技术，预设相应管道等设施。根据建设地区气候特点，本项目从建筑物隔热、保温、通风等方面来综合考虑。一、墙体所有的建筑物均采用框架结构形式，外墙填充材料采用自保温的砂加气砼砌块，并且在冷桥部位加铺挤塑保温板，确保墙体有良好的隔热效果。二、门窗建筑物得外门窗采用彩色塑钢门窗，玻璃亦采用双层中空玻璃，在保证建筑立面效果的同时，又可以有效的降低建筑外门窗处的热流失。三、屋面1、本项目将在坡屋面中增加挤塑板保温隔热层，并在空气间内贴热反射材料。四、建筑材料本项目使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好的力学性能、使用寿命长的节能型双玻真空塑钢窗，提高门窗的气密性，使房屋的建筑保温效果更好。五、采光1、尽可能充分利用自然光，保证建筑物内部有足够的日照。所有建筑物的东、南、西向外窗全部采用活动式外遮阳系统，苦有效的阻止夏季太阳光的直射与辐射，明显消弱进入室内的热量。2、采用控制照明线路。照明线路加装稳压装置，起稳定电压作用；照明线路加装节电器，可相应降低灯具的端电压；在公共场所照明线路加装智能控制装置，不但可控制电压，而且可控制灯的亮度、开关时间等；加装声控、光控、触摸开关等。注意三相负荷的平衡，减少零序电流。3、选择节能灯具。选择3C标志和有关节能认证标志的节能灯，光效、使用寿命、安全、谐波等各项性能有保障，在使用寿命短期内才能真正省电省钱。4、光源以荧光灯为主，梯间采用节能光效亮点灯，除正常照明之外，按防火规范要求设置应急照明、疏散指示灯照明。六、电子系统1、本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能。2、采用S11型以上低损耗环保节能型变压器或SC10型以上干式变压器及其它节能型设备，严禁采用国家颁布的淘汰电器产品。变压器设计负荷载控制在80左右，利于降低能耗。3、在下一步的深化设计中确定变压器位置、数量、容量负荷中心，降低配电系统的电能损耗。七、用水1、本项目全部采用水冲式卫生设施，卫生洁具及五金配件采用节水型产品，以节约用水，节约资源。2、建议空地设置雨水收集池，雨水经收集沉淀后，用于绿化浇灌洒水和清扫地面，以减少绿化及卫生新鲜水使用量。九、项目建成后能耗指标1、项目用水本项目用水量采用人均综合用水量指标法进行测算，人均综合用水量按100L/人D；主题游乐区暂按日用水10吨计算；生态种植观光区暂按日用水20吨计算；未预见水量和管网漏失水量按以上用水的15。经测算详见下表。项目日用水量预测序号用水名称用水量标准最高日用水量（吨/日）备注1温泉度假区100（L/人天）72按600人,/日考虑2主题游乐区10暂按10吨/日考虑3生态种植观光区20暂按20吨/日考虑4未预见用水量102按以上12项用水量的10计合计1122项目日最大耗用水量为1122吨，年耗用水量预计为41万吨。2、项目供电本项目总建筑面积为12300平方米。用电指标测算为会所按照100W平方米天，农业设施用房按照50W平方米天计算。项目日用电量估算序号工程名称用电指标面积（M2）用电负荷（KW）1温泉会所100W/M280008002农业设施50W/M243002153水泵等农业设备200合计1215经过计算本项目建成后最大能耗负荷为1215KW，年总能耗按照总符合的08使用系数计算，121508365/100003548万KWH3、项目折算标准煤计量单位年耗量序号主要能源和耗能工质名称实物单位折标煤系数（吨）实物量年耗量折标煤量吨1电万KWH12293548万度43602水万吨085741万吨351合计4711第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、选址方案项目选址于仪征市市区北部月塘镇四庄村，距离市中心约15公里。用地位于邵冲水库北侧，江扬路南侧，规划总用地面积4485平方米。项目已通过公开投标取得该宗地国有土地使用权。二、占用耕地情况本项目使用范围内的土地全部为农田，已取得土地使用权，不存在占有耕地的问题，能保证项目顺利实施。项目建设将有利于该区社会经济的发展，不影响自然河流水系。三、土地利用合理性分析国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）中指出“我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地工序矛盾十分突出。大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针”。本项目所在地块，符合土地利用规划要求，符合集约和有效使用土地的要求，对促进社会经济协调发展和全面实现小康社会、构建和谐社会具有积极作用。四、移民安置分析本项目温泉会所建筑用地已取得土地使用权的宗地，不涉及移民安置问题。第六章环境和生态影响分析第一节环境和生态现状一、大气环境现状根据本项目所在地环境功能区划及扬州市仪征环境监测中心环境质量监测资料表明，该区环境空气主要污染物S02、N02三项指标一次均值、日均浓度，TSP日均浓度均符合环境空气质量标准（GB30951996）二级标准的要求。评价区域内的环境空气质量较好，满足环境空气质量二类功能区要求。二、水环境现状在仪征市河流COD降解系数的估值问题中，确定了附近河流的COD降解系数；在降水量P型曲线的多参数估值问题中，预测值与实测值之间相对偏差在此10以内。项目建设地所在地附近紧邻邵冲水库。三、噪声环境现状根据中华人民共和国环境噪声污染防治法、城市区域环境噪声标准（GB3096）及城市区域环境噪声适用区划分技术规范（GB/T1519094），为防治噪声污染，保护人民身体健康,仪征市制定了适用区域划分方案,本项目属二类区域标准，项目建设过程中和建成后不会对周边居民生活造成影响。四、生态环境现状项目选址位于长江下游平原，属亚热带湿润性季风气候，四季分明，雨量充沛，日照充足，无霜期长，平均年降水量为10397毫米，十分有利于植物生产。由于本地区人类开发活动历史悠久，经济发达，自然植被已转化为人工植被。原址所在地属农田生态类型，主要植被是农作物，及道路两旁种植的各种乔、灌木和花卉等。第二节生态环境影响分析及环境保护措施一、排放污染物类型本项目主要排放污染物是污水、垃圾。项目建成后，主要是居民生活和商业经营中产生的废弃物、生活垃圾等。固体垃圾集中收集后送垃圾处理，污水由市政污水管道送至污水处理厂处理，因此，本项目不影响该区域环境质量。二、建设期主要污染因子及治理措施本项目在施工期可能产生的环境污染包括噪声、废水、扬尘和固体弃物。1、施工噪声本次环境影响评价的重点为施工期产生的环境噪声，主要的噪声源为施工作业机械和施工车辆，不同施工机械噪声水平相差很大。重型和中型载重车在加速状态下的噪声级范围分别可达8893DB，影响到项目附近居民，为最大程度的减轻噪声污染，施工单位应做到选用先进的低噪声设备，在高噪声设备周围适当设置屏障减轻噪声对周围环境的影响，控制施工场界噪声不超过建筑施工场界噪声标准限值（GB1252390）要求。尽心安排，加强施工现场管理，尽量不在夜间施工，需要夜间施工的要申请施工证并严格控制施工时间。加强对施工机械的维护保养，避免由于设备性能差而增加机械噪声的现象发生。对于必须使用的高噪声设备，必须在地方环境保护行政主管部门登记备案如果因施工必要，必须连续施工（如连续灌浆），则需要先申报地方环境保护行政主管部门，经审批后方可施工。2、施工废水建筑施工期间的废水包括建筑废水和生活污水。建筑废水主要包括冲洗施工机械、工具、地面等产生的废水以及水泥砂浆、石灰浆废液。为最大程度的减轻废水污染，施工单位应做到施工现场因地制宜，建造沉淀池、隔油池等汗水临时处理设施，对含油量较高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其它施工废水需经处理后排入。砂浆和石灰浆等废液应集中沉淀处理，干燥后与固体废物一起处置。3、施工扬尘房屋建设、场地平整、施工材料装卸和运输等施工过程会产生大量的粉尘，施工场地道路与砂石堆遇风亦会产生扬尘。为最大程度的减轻扬尘污染，施工单位将贯彻“清洁生产”的要求，做到装运土方时控制车内土方。土方低于车厢挡板，减少途中撒落，对施工现场抛洒的砂石、水泥等物料应及时清扫，砂石堆场、施工道路应定时洒水抑尘。限制车速。施工场地的扬尘，大部分来自施工车辆，在同样的清洁程度的条件下，车速越慢，扬尘量越小。本场地施工车辆在进入施工场地时，将减速行驶，以减少施工场地扬尘，建议行驶速度不大于5KM/H，此时的扬尘量可减少为一般行驶速度（15KM/H）情况下的1/3。禁止现场搅拌水泥砂浆，采用商品混凝土。避免大风天气作业。尽量避免在大风天气下进行水泥、黄砂等的装卸作业，对水泥类物资尽可能不要露天堆放，即使必须露天堆放，也要注意加盖防雨布，减少大风造成的施工扬尘。4、建筑垃圾在施工期间，其原拆除的建筑废物都将作为土方填塘或抬高地基，认真核算土石方量，避免多余弃土，且及时清运，以免影响周围环境。施工人员在此生活期间产生的生活垃圾要集中定点收集，纳入生活垃圾清运系统，不得任意堆放和丢弃，以减少对环境的影响。三、运营期主要污染因了及治理措施1、废水项目产生生活污水拟经项目配套建设600吨/D污水处理设施处理，确保该部分生活污水达到污水综合排入标准（GB89781996）中的标准后排放，因此对当地水环境影响较小。2、固体废弃物本项目的固体废弃物为生活垃圾及餐饮经营产生的废弃物等。根据环境统计经验，可以将能利用的废弃物集中处理，进行可再生资源的利用。易糜烂的垃圾，可将区域设置多个收集点，定点收集后，由环卫部门统一及时清运，送至垃圾处理场处理，确保不对当地环境造成影响。3、噪声本项目建成后，噪声源主要为过往车辆或出入车辆的噪声和人群噪声，项目方在项目建设中应合理布局，限制进区车辆的型号、速度以及鸣号，重视区域绿化，确保营运期噪声不对周围居民点居民生活造成影响。第三节地质灾害影响分析项目位于江苏省仪征市，地处长江三角洲，为冲积平原区，地震基本烈度7度，不存在火山、海啸、滑坡、泥石流等地质灾害，项目建设不会诱发地质灾害。第四节特殊环境影响本项目周边无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等特殊环境。第七章经济影响分析第一节经济费用分析一、投资估算依据1、江苏省建筑工程计价表（2004）2、江苏省建设工程费用定额（2009）3、建筑工程手册、工程建设投资估算及概预算4、建设工程投资估算手册5、建设项目经济评价方法与参数（第三版）6、扬州市类似工程造价指标二、投资估算根据国家概算指标及仪征市有关部门规定的收费标准，对本项目进行初步估算。固定资产投资总估算表序号分部分项工程单位数量单位造价（元）合价万元备注一建安工程费10074001温泉度假区M2800075000011温泉会所改造装修M28000600048000012室外泡池3000013景观、绿化、道路2000014温泉打井等工程费用12000015配套设备、设施、用品、用具1000002生态种植观光区17740021农业设施用房M2430018007740022道路管网20000400亩管网、12KM道路23大棚20000100亩大棚24苗木、种禽等农资5000025农具设备100003主题游乐区600004配套污水处理设施及管线20000二工程建设其他费用450001前期工作及勘察设计费20015000基数为一、12标底代理可行性研究等1007500基数为一、13临时水电M210004工程监理质监安监费22016500基数为一、15建设单位管理费M25000三不可预见费50052620基数为（一二）之和四铺底流动资金30000六固定资产投资总额1135020三、资金筹措本次项目投资总额为113502万元，建设资金全部由仪征市江扬投资置业有限公司自筹。第二节行业影响分析旅游包含“食、住、行、游、购、娱”六大要素的活动，它涉及多个产业，关联度高，波及效应明显。根据2002年中国投入产出表可知旅游业对交通运输、住宿业和餐饮业的直接拉动能力最大。2002年我国旅游业对各产业的直接消耗产业名称直接消耗系数铁路旅客运输业010209旅游业007699餐饮业006538住宿业004569航空旅客运输业003907环境资源与公共设施管理业001909保险业001600城市公共交通运输业001101信息传输服务业001045商务服务业000859本项目旅游业的发展对运输业、住宿业的发展具有很强的拉动作用。凡是到目的地旅游都牵涉到吃、住、行的问题。本旅游业每生产1万元的服务产品，对各产业的直接消耗分别是运输业14116元、餐饮业6538元、住宿业4569元、环境资源与公共设施管理业1909元、保险业160元、城市公共交通运输业1101元、信息传输服务业1045元、商务服务业859元。本项目建设期需要大量建筑材料及建筑工人，为周边建材生产、经营、运输及建筑安装业创造了有力条件，将有效地带动当地建材市场（特别是当地砖、沙、石）和运输等相关产业的发展。本项目的建设可直接推动建筑业的增长，带动商业、装饰装修、房地产经济、餐饮业的发展。同时，本项目的建设对建材、家具、家电、化工、机电等行业发展也有巨大的促进作用。本项目为旅游业开发项目，其建设、营业将严格按照相关部门规定进行，因此不存在行业垄断问题。第八章社会影响分析一、带动区域经济增长本旅游产业存在着很强产业关联性、消费互补性和产业影响力。旅游业增加1万元增加值，能推动GDP相应增加444万元。旅游业增加值增加10个百分点，会推动GDP增长08个百分点。旅游业三个人就业，可给三大产业提供62个就业机会。旅游业每消费1万元,可带动GDP增长22万元，能带动2人就业。旅游产业不仅是一个比重日趋增长的产业，在国民经济中占有重要地位，具有成为新经济增长点的基础，而且是产业关联性很强的、对国民经济有强大辐射和波及作用的、可以带动相关产业部门发展的产业，具有成为新经济增长点的条件。二、增加财政收入本项目为休闲度假类的旅游区，游客的停留时间长，旅游投资收益可通过门票、食宿、交通、休闲、娱乐等多种途径来获得。据估算本项目远期年接待游客将达到6余万人次，如此大的游客量会获得巨大的直接经济效益，加上间接效益，居民和财政收入将相当可观，可大力推动区域社会经济的发展。三、增加当地居民就业、收入旅游业是劳动密集型产业，可为当地居民创造诸多的就业机会。国际上公认的统计数据是，旅游业直接就业增加1人，社会间接就业可增加5人。本旅游区食、住、行、游、购、娱等服务可大量安置待业人员，工程的建设和维护能为本地施工队伍和劳动力提供广阔的就业渠道，还将带动相关产业和间接服务就业。本项目可增加直接就业约450人。在旅游经济的带动下，当地居民面对更为活跃的社会经济环境，可以自主寻找致富途径，创造多种形式的产业，这对于解决