深圳昊创南硅谷项目定位报告

昊创南硅谷项目1昊创南硅谷项目定位报告第一部分高新技术产业园区概况一、高新区介绍二、高新区功能定位三、高新区产业发展规划四、高新区建设成果第二部分高新技术产业园区土地利用规划一、土地现状二、土地利用规划第三部分南硅谷地产市场分析一、有关南硅谷二、南硅谷项目分布三、南硅谷各项目分析四、南硅谷地产市场情况小结第四部分项目定位一、项目概况简析二、项目景观、道路及四至三、项目SWOT分析四、综合评价及发展战略五、项目住宅定位昊创南硅谷项目2第一部分高新技术产业园区概况一、高新技术产业园区介绍区域范围深圳市高新技术产业园区（以下简称深圳高新区）成立于1996年9月，位于深圳经济特区西部，北起广深高速公路，南到滨海大道，西临麒麟路、南油大道，东至沙河西路，面积115平方公里，是深圳高新技术产业带的重要组成部分，国家重点支持的五大科技园区之一。北环大道和深南大道横贯其中，将高新区自然分割为南、中、北三个区域。管理模式及发展规划深圳高新区由市政府统一领导、统一政策、统一规划、统一管理。在高新区建设中，基本原则是政府引导，市场主导，集中发展优势产业，重点发展计算机、网络与通讯、集成电路、软件、光电子、生物工程、新材料和光机电一体化等主导产业，形成规模效应和配套产业群。努力把高新区建成辐射周边的区域性高新技术研发、孵化、产业化、出口、国际经济技术合作和高级人才培养基地，建成“国内一流、国际水平”的高新技术产业园区。昊创南硅谷项目3二、高新区功能定位大规模、高效益的高新技术产业区企业运行机制的试验区科技成果的转化区国内、国际经济技术的合作区三、高新区产业发展规划1、重点发展产业高新区的重点发展产业是电子信息、生物工程、新材料、光机电一体化等四大产业，其中电子信息产业是高新区的重点支柱产业。2、技术开发体系规划目标在高新区建立一个以自主开发为主导，自主开发与引进相结合的技术开发体系，使之成为推动高新区和全市高新技术产业发展的一支生力军。1以企业为主体的技术开发中心以企业的主导产品和经济实力为依托，对企业进行新产品、新项目的研究开发，是企业创立名牌、形成自主知识产权的保证。以企业为主体的技术开发中心是高新区技术开发体系的主要形式。应鼓励境外大型企业的研究开发机构进驻高新区。2以政府为主导的行业开发机构由市政府牵头，稳妥地、逐步地组织实施微电子设计中心、软件开发昊创南硅谷项目4中心、生物工程研究开发中心等三个中心的建设。3以“官、产、学、研”相结合的产业化开发机制健全机制，充分发挥深圳科技工业园、中国科技开发院、深圳国家电子工试中心、深圳清华大学研究院在高新区的开发转化作用。4网络式、开发式的合作与交流体系争取使高新区成为中国APEC科技园之一，成为一个国际性、开放式的合作与交流基地。四、高新区建设成果发展情况2003年高新区工业总产值8956亿元，是96年建区之初的897倍；高新技术产品产值8677亿元，是96年的1377倍；出口523亿美元，是96年的3486倍。高新区被国家认定为“高新技术产品出口基地”，“亚太经合组织（APEC）科技工业园区”、“先进国家高新技术产业开发区”、“中国青年科技创新行动示范基地”和“国家火炬计划软件产业基地”等。高新区和美国、法国、加拿大、意大利、韩国、埃及、奥地利等十几个国家的政府部门、科研机构和大企业建立了长期稳定的合作关系，市政府在高新区设立了“深圳国际科技商务平台”，为跨国公司在深投资、设立机构牵线搭桥，为海外科技商务机构和技术转移机构服务。园区企业在积极开拓国际市场的同时也把自己的研发中心建到国外，使我们的技术进步融入到国际技术发展的大平台上。招商引资情况随着投资环境的日益完善，高新区招商引资的磁场效应愈加明显，大批国内外企业竟相入驻，逐渐形成了电子信息产业群、生物工程产业群和新材料产业群。国内大企业有中兴、联想、长城、TCL、创维、海王、东昊创南硅谷项目5大阿尔派、创智等；跨国公司有IBM、菲利浦、康柏、奥林巴斯、爱普生、哈里斯、汤姆逊等。19962003年累计引进企业（项目）超过1500个。自主知识产权深圳高新区具有自主知识产权的高新技术产品已占“半壁江山”。中兴的程控交换、移动通讯和接入设备；长城的计算机系统；金蝶、创智的软件产品；飞通的光器件；迈迪特、迈瑞的医疗器械；科兴、匹基、赛百诺的基因工程产品；海王、海普瑞的医药产品；长园的新材料等，都在国内外占有相当的市场份额。高新区聚集了一批拥有核心技术的高水平集成电路设计中心。研发基地许多企业都在高新区设立研发中心，相当一部分企业的研发经费已超过销售收入的10，高新区已形成了以市场为导向、以产品为核心、以企业为主体、以大学、科研院所为依托，辐射周边地区，拓展国内外，“官产学研资”相结合的研究开发体系。两院院士活动基地、大学研究院、企业博士后工作站、工程技术开发中心和国家重点实验室共同构成了服务中小科技企业的公共技术平台。深圳虚拟大学园“名校在深圳，汇聚高新区”。由43所海内外著名院校组成的深圳虚拟大学园经过五年的发展，已形成了高层次人才培养、大学成果转化和产业化基地。各院校在深圳共设立各类实验室、研发中心、工程中心63个；获准专利49项；培养硕士以上研究生1万余名；在深创办企业120余家；成果产业化项目100多个。国家科技部、教育部批准的“深圳虚拟大学园国家大学科技园”正在建设中。虚拟大学园利用大学的有效人才、有效技术，在有效环境下，形成有效贡献。深圳软件园深圳软件园是经国家科技部正式认定的“国家火炬计划软件产业基地”。软件园包括位于高新区的深圳软件园主园、硅峰软件园、蛇口火炬昊创南硅谷项目6创业园等。目前有软件企业150多家，2003年软件企业销售收入超过45亿元，其中超亿元企业9家，软件从业人员超过10000人。第二部分高新技术产业园区土地利用规划一、土地现状高新区总占地面积115平方公里，其中规划工业用地28平方公里含白石路以南填海区，交通道路用地33平方公里，生活配套及其他用地54平方公里。二、土地利用规划1、功能分区根据高新区的功能定位，土地利用规划将整个高新区划分为以下几个功能区块（1）高新技术工业区主要作为高新技术产业项目的生产用地。（2）科技教育、培训、孵化区主要用于大专院校、科研院所、企业的人才技术培训，产品的开发试制、科技成果的产业化孵化等功能。（3）综合功能区重点安排行政管理、办公、金融、科展贸易、会议、信息交流、医院、宾馆等内容。（4）居住生活区建立较高档次的住宅区，并配置完善的公共配套生活设施。昊创南硅谷项目72、地域布局在地域布局上，本着“大分散、小集中，分清层次、区别对待”的原则。北环大道和深南大道横贯其中，将高新区自然分割为南、中、北三个区域，根据市政府对高新区产业发展的要求和规划区域的实际情况，本着“建设南区，发展中区，改造北区，留有发展空间”的指导思想，对高新区进行产业布局调整。北区大型生产型高新技术企业电子信息、光机电一体中区电子信息产业、生物工程产业、新材料产业、软件开发南区电子信息产业；科技教育、培训、孵化区；综合功能区；居住生活区昊创南硅谷项目8（1）北区稳妥改造位于广深高速公路和北环大道之间，包括第五工业区和松坪山生活区。总面积257平方公里。配合市府高新办与国土局对北区西片第五工业区的清理，进行局部的功能调整。该区地势宽阔平坦，交通便利，适宜大工业在此发展，规划该区工业用地以安置大型生产型高新技术企业为主，该区东片则安排生活居住与综合服务功能地块。第五工业区该区面积132平方公里，区内已进驻或在建企业18家，1996年实现工业总值278亿元。区内从事食品、饮料生产的企业占区内企业总数的60以上。近几年有泰丰电子公司、海王药业公司等几家高新技术企业进驻该区。生产著名品牌“奥林巴斯”照相机的奥林巴斯深圳工业有限公司也位于该区内。从整体上看，该区大部分企业的产业结构和产品档次不符合高新区产业发展要求，亟需调整和改造升级。松坪山生活区松坪山生活区总面积125平方公里，该区包括两个区块，一块为市住宅局开发的松坪村住宅区，一块为市东部集团开发的第五工业区生活配套区。（2）中区积极发展位于北环大道和深南大道之间，包括科技工业园，麻雀岭工业区、大冲村、正大康地四个区块，占地面积371平方公里。该区产业发展已初具规模，电子信息产业、生物工程产业、新材料产业的开发生产已具备一定的基础。因此应充分利用其现有优势，大力发展生物工程产业、新材料产业。保留科技工业园原有的用地格局，重点在于改造一部分传统产业，提高高新技术产业的用地比例。同时加快科技工业园和麻雀岭昊创南硅谷项目9工业区的传统工业的改造。并对正大康地的用地改性，作为中远期生物工程和新材料产业发展用地。科技工业园科技工业园占地面积102平方公里，是我国最早进行建设和开发的高新技术产业开发区。它成立于1985年，由中国科学院、深圳市政府、广东国际信托投资公司共同创办。园内现有企业150余家，1996年实现工业总产值63亿元。目前科技工业园已形成了以电子信息、新材料、生物工程产业为主的产业体系。拥有长城、粤海、海曼、康泰、科兴、长园、金科等一批著名企业和金长城微机、CC08程控交换机、基因工程乙肝疫苗等一批名牌产品。由于历史原因，科技工业园大部分企业规模偏小，部分企业产业类别与产品档次不符合产业发展方向，需进行部分调整和升级改造。正大康地片区正大康地片区总面积16平方公里，其中正大康地公司占地059平方公里，由泰国正大国际投资有限公司和美国大陆谷物有限公司共同投资建设。用地租期30年1981年2011年。目前从事畜牧业饲料加工、家畜饲养生产，1996年实现产值79亿元。其产业与高新区产业发展方向相背离，亟需进行产业改造或迁移。麻雀岭工业区该区占地02平方公里，始建于80年代初，原系用于扶持南山区工业发展的划拨用地，并建有深海排污设施。区内企业以印染、印刷电路板生产等企业为主，1996年工业总产值11亿元。该区企业规模小、产品档次低，改造任务十分艰巨。同时由于历史原因，区内用地产权关系复杂，管理较为混乱。昊创南硅谷项目10大冲村大冲村占地09平方公里，主要为村民居住区。缺乏统一规划，建筑布局零乱。村内虽有个别企业，但工业基础薄弱。（3）南区重点发展位于深南大道和滨海大道之间，包括南区北片、深圳大学和填海区三个区块，占地面积523平方公里。是未来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理、会展、金融等综合功能服务中心，包括深圳大学、南区北片及白石路以南的填海区三部分。深圳大学为培养人才、从事科研开发的基地，与其他科研机构含技术培训、研究开发、产品试制一道，共同构成对高新区的强大技术服务支撑体系。南区北片南区北片规划面积124平方公里，目前，该区正处于开发建设阶段，现已完成建筑面积147万平方米的厂房建设，市政基础设施于1997年7月完成。现已进区的开发单位和企业有深圳市高新技术工业村、中国科技开发院、国家电子工试中心、深圳清华大学研究院、京山民间科技工业村等。从产业结构看，区内企业大多属电子信息产业。区内生活配套区占地18万平方米。深圳大学深圳大学成立于1983年，是深圳市目前唯一一所综合大学。现拥有校办工业企业近10家，年工业产值近5000万元，并预留有4万平方米的高新技术产业用地。深圳大学作为该区的一个组成部分，应充分发挥其优势，使其成为高新区人才培训及科研成果转化的基地。昊创南硅谷项目11填海区填海区规划面积226平方公里，位于白石路与滨海大道之间，目前填海工程已经基本完成。填海区规划为综合功能区及居住生活区，建立较高档次的住宅区并配置完善的公共配套生活设施。考虑到目前南区新建区科研、生产用地仅为124平方公里，无法满足产业发展需要，因此本规划将填海区规划为中远期电子信息产业用地。（4）为长远发展留有空间高新技术产业发展迅猛，必须保留有一定的发展空间。其中，最主要的是保证土地，保证配套设施的容量有发展的空间。规划中将正大康地用地59万平方米、深圳大学产业用地4万平方米和南区中的部分填海区作为预留工业用地。大冲村农村用地也应在三至五年内进行有计划的调整。3、人口规模与居住用地高新区生活配套及其他用地54平方公里。据测算，高新区可安排的就业人口可达1203万人，若将深圳大学的师生未来以1万人计作为就业人口计算在内，则整个高新区可安排的就业人口数为1303万人，可容纳的居住人口为1018万人。4、交通规划在理顺区内外交通联系，合理组织物流与人流运输的前提下，本次规划立足现有条件，结合未来发展需求，对各等级交通道路进行了全面细致昊创南硅谷项目12的安排广深高速公路承担市际、大型交通设施对外远距离运输，由皇岗经本区北缘直达广州。一类干线道路承担城市组团与组团之间及相邻地域间的长距离交通联系。经过本区有北环快速路、麒麟路、沙河西路、滨海大道四条。二类干线道路主要承担城市组团间客运中距离交通联系，主要用来提供公交服务，现已建成经过本区的有深南大道、南油大道。主干道用来承担组团内部功能区之间的交通联系。本区规划的有白石路、科苑路、玉泉路。次干道用来承担组团内部相邻小区间的短距离出行。本区规划的有郎山路、科技南路、铜鼓路、新元路、宝深路、第五工业区中的二号路、麻雀路、南区的纬四路、学府路、后海滨路。支路承担小区南部及大型建筑出入交通。昊创南硅谷项目13第三部分南硅谷地产市场分析一、有关南硅谷（高新技术产业园南区）1、南硅谷规划规划用地汇总表类目面积（万平方米）比例南硅谷高新技术产业园南区规划图昊创南硅谷项目14居住及配套用地6241193商业及服务业用地851163行政文化科研用地145122776高新技术园区用地118632268发展备用地847162道路广场用地113112162设施用地35067绿地面积63181209合计52312100功能定位园林式、安全、高效的集教育、科研、产品试制、孵化于一体的电子、信息产业区及管理、办公、展览、金融贸易、居住综合区。2、南硅谷的由来“南硅谷”泛指高新技术产业园南区，地产市场角度上特指填海区（白石路以南）中的居住生活配套区。2003年招商阳光带海滨城及中信海阔天空推出市场，为推动片区地产市场的发展提出“南硅谷”的区域概念。“南硅谷”的概念源于美国西岸的硅谷，意在诉求高新技术产业园南区发展高新科技、清新及滨海的气质形象。目前区内的深圳虚拟大学园、深圳软件园及部分企业（如TCL、创维、联想等）已投入运转使用。规划中的住宅及商住项目共有16个，占地面积约30万，总建筑面积约100万，规划居住人口36万。区内规划配套有市政公园、地铁、公交总站、1所中学、2所小学、9所幼儿园等，是一个崭新规划档次较高的新居住区。从南硅谷的发展历程来看，从规划阶段开始，它就站在了一个全新的高度，因此，无论是在产业布局、市政配套、自然生态的保护和建设昊创南硅谷项目15上，还是人文环境的营造方面，它都构成了一个高标准的运行体系。3、南硅谷地产市场发展及现状简介2002年8月招商阳光带海滨城1期正式发售，揭开了南硅谷地产市场的序幕，南硅谷的开发热度及关注度与日俱增。2003年底阳光带海滨城2期及中信海阔天空几乎同步推出市场，初次提出了“南硅谷”的区域概念，并得到市场的认同及广泛使用，自此南硅谷的市场热度再次强烈升温。2004年中，鸿威海怡东方及东海万豪商业广场亦承接大势推出市场，熙湾、滨福庭院、滨福世纪等项目亦即将推出市场。其余项目地块三九、祺悦、卓越等正处于施工或规划设计阶段，预计20052006年南硅谷市场将迎来第二波开发、销售高潮。南硅谷16个项目情况在售项目招商阳光带海滨城1、2期（已入伙）；中信海阔天空；鸿威海怡东方；东海万豪商业广场（已入伙）即将发售项目熙湾、滨福庭园、滨福世纪待建或在建项目昊创项目、三九项目、祺悦项目、世博项目、卓越项目、伟鸿项目、东方雅香项目及澜涛项目目前制约南硅谷地产市场发展的配套及交通问题，将随着片区地产市场的开发以及部分项目的入伙逐渐完善，同时相关市政工程亦逐步开展。配套设施配套昊创南硅谷项目16交通地铁2号线（未来规划）西部通道（建设当中）目前开通公交线路K204、K113、K105、20、19、209、442、455、437等。教育规划中学1所、小学2所、幼儿园9所。目前南山外国语学校分校（含中、小学）及阳光带海滨城幼儿园已投入使用。商业除阳光带海滨城1期裙楼商业投入使用外，其余商业均未投入使用。其它市政配套行政管理、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园等均未运转使用。相关市政工程建设中的滨海长廊、西部通道口岸等二、南硅谷项目分布在售项目在售项目即将发售项目即将发售项目待建或在建项目待建或在建项目目目昊创南硅谷项目17三、南硅谷各项目分析1、在售项目阳光带海滨城1期区域南硅谷地理位置高新南十道与沙河西路交汇处环境配套南硅谷完善的规划配套。包括深圳大学，南山外国语学校（含中小学），幼儿园等教育配套设施。医院、文化活动中心，老年人活动中心，邮政支局，综合市场，肉菜市场，大型商场等生活设施。硅谷公园，滨海公园，滨海长廊及沙河高尔夫等休闲配套景观。交通片区拥有优质便捷的交通网络，主干道有深南大道，滨海大道，两条大动脉南北呼应，次干道有南油大道，沙河西路，科苑路，科技路，形成发达的网状系统。规划有地铁2号线及深港西部通道。目前片区仍处于开发阶段，公交设施有待进一步完善。目前开通线路有K204、K113、K105、20、19、209、442、455、437等。发展商/投资商招商地产设计单位招商设计院施工单位深圳越众集团、中建二局园林设计招商设计院代理商发展商广告公司BOB尽致广告物业管理招商物业管理费32元/平米月占地面积总建面积容积率绿化覆盖率规划户数栋数规模42394M2175000M2345091612栋1833层昊创南硅谷项目18设施配套会所、幼儿园、裙楼商业；招商会童子军、但昭义钢琴艺术中心等车户比710916实用率80平面布置2梯2至4户工程形象已入伙户型建筑面积户数比例2房9193M271783房138139M21071174房143178M26457045房180M2556户型说明复式239337M23841外部装修围合式布局，墙身为米黄色及白色磁片。小区以大面积玻璃窗、大出挑弧线阳台、通透的阳台拦板，清新淡雅。内部装修毛坯房开盘时间2002年8月入伙时间2003年7月底销售进度已入伙销售率95均价7000元/平米宣传主题家在情在核心卖点招商品牌、产品、片区规划客户来源高新技术企业中高层人员、高级技术人员；金融业及建筑业等专业人士；公务员；南山、福田企业中高层等置业目的自住二次置业以上客户简评畅销户型3房、4房项目综合评价本项目为南硅谷片区第一个项目，肩负开拓新片区市场并建立形象的重任。本项目为招商走出蛇口的第一个项目，以美国西岸“阳光带”命名，诉求科技园南区高科技、清新及滨海的气质形象。小区90以上的住宅具有南向采光面，85以上的住宅拥有深圳湾海景、西侧永久公园景、沙河高夫景观及社区园林景观。项目整体素质较高，立面及园林富有特色，景观资源丰富。该片区虽有完善的规划前景，但配套设施及交通有待发展改善。昊创南硅谷项目19阳光带海滨城2期区域南硅谷地理位置高新南十道与科苑南路交汇处环境配套南硅谷完善的规划配套。包括深圳大学，南山外国语学校（含中小学），幼儿园等教育配套设施。医院、文化活动中心，老年人活动中心，邮政支局，综合市场，肉菜市场，大型商场等生活设施。硅谷公园，滨海公园，滨海长廊及沙河高尔夫等休闲配套景观。交通片区拥有优质便捷的交通网络，主干道有深南大道，滨海大道，两条大动脉南北呼应，次干道有南油大道，沙河西路，科苑路，科技路，形成发达的网状系统。规划有地铁2号线及深港西部通道。目前片区仍处于开发阶段，公交设施有待进一步完善。目前开通线路有K204、K113、K105、20、19、209、442、455、437等。发展商/投资商招商地产设计单位招商设计院施工单位深圳越众集团、中建二局园林设计招商设计院代理商发展商广告公司BOB尽致广告物业管理招商物业管理费3元/平米月用地面积总建面积容积率绿化覆盖率规划户数栋数规模4260612859231351104814栋2230层设施配套会所、幼儿园、裙楼商业；招商会童子军、但昭义钢琴艺术中心等车户比8001048实用率81平面布置2梯2至4户工程形象已入伙户型建筑面积户数比例2房8288M2189183房109122M25204964房146151M22792665房181M2313户型说明复式218296M22928外部装修“彩虹”主题的创新建筑规划小区以大面积玻璃窗、大出挑弧线阳台、通透的阳台拦板，屋顶构架，以彩虹的七彩颜色组成。内部装修毛坯房开盘时间2003年10月入伙时间2004年8月入伙销售进度已入伙销售率70均价7000元/平米宣传主题家在情在核心卖点招商品牌、产品、片区规划客户来源高新技术企业中高层人员、高级技术人员；金融业及建筑业等专业人士；公务员；南山、福田企业中高层等置业目的自住二次置业以上客户简评畅销户型3房、4房昊创南硅谷项目20项目综合评价2期的造势结合海阔天空的推出提出“南硅谷”的片区概念，同时承接1期的推广提出“南硅谷33万滨海双城”的主题，整合两项目资源。建筑形式及立面与1期保持一致，但景观资源及视线并不如1期，户均面积较1期有所减少，与1期形成互补。在园林及建筑上有一定的创新亮点，如水族馆式泳池、巨型入口拱门等。中信海阔天空区域南硅谷地理位置科苑南路与高新南十道交汇处环境配套南硅谷完善的规划配套。包括深圳大学，南山外国语学校（含中小学），幼儿园等教育配套设施。医院、文化活动中心，老年人活动中心，邮政支局，综合市场，肉菜市场，大型商场等生活设施。硅谷公园，滨海公园，滨海长廊及沙河高尔夫等休闲配套景观。交通片区拥有优质便捷的交通网络，主干道有深南大道，滨海大道，两条大动脉南北呼应，次干道有南油大道，沙河西路，科苑路，科技路，形成发达的网状系统。规划有地铁2号线及深港西部通道。目前片区仍处于开发阶段，公交设施有待进一步完善。目前开通线路有K204、K113、K105、20、19、209、442、455、437等。发展商/投资商中信深圳（集团）公司设计单位澳大利亚柏涛、香港华艺设计院施工单位中国华西建设股份有限公司园林设计澳大利亚柏涛、香港华艺设计院代理商世联地产广告公司鲤工作室物业管理中信物业管理费29/平米月用地面积总建面积容积率绿化覆盖率规划户数栋数规模1895697012512456527栋2332层设施配套会所、园林、裙楼商业等车户比403652实用率82平面布置2梯14户工程形象完全脱外装户型建筑面积户数比例户型说明2房7679M29114昊创南硅谷项目213房111135M2508784/2（2）143147M24675/2（2）花园工人房191M271外部装修建筑形体的参差错落，半围合式布局、白色外立面配以典雅清淡的绿玻、挑板的变化、错层大阳台的设计内部装修毛坯房开盘时间2003年12月开盘时间2004年12月31日入伙销售进度销售率90以上均价6800元/平米宣传主题南硅谷精粹所在核心卖点中信品牌、建筑设计概念、片区规划客户来源高新技术企业中高层人员、高级技术人员；金融业及建筑业等专业人士；公务员；南山、福田企业中高层等置业目的自住一次或二次置业以上客户简评畅销户型2房、3房项目综合评价前期宣传着重在片区及项目形象，提出“尺度”的概念，强调产品空间尺度的舒适性及前景配套。后期推广强调实卖点比邻硅谷公园，但离中心配套区较远。产品、品牌的优势和概念的推广规避了高容积率带来的负影响。鸿威海怡东方区域南硅谷地理位置高新南十道环境配套南硅谷完善的规划配套。包括深圳大学，南山外国语学校（含中小学），幼儿园等教育配套设施。医院、文化活动中心，老年人活动中心，邮政支局，综合市场，肉菜市场，大型商场等生活设施。硅谷公园，滨海公园，滨海长廊及沙河高尔夫等休闲配套景观。交通片区拥有优质便捷的交通网络，主干道有深南大道，滨海大道，两条大动脉南北呼应，次干道有南油大道，沙河西路，科苑路，科技路，形成发达的网状系统。规划有地铁2号线及深昊创南硅谷项目22港西部通道。目前片区仍处于开发阶段，公交设施有待进一步完善。目前开通线路有K204、K113、K105、20、19、209、442、455、437等。发展商/投资商鸿威房地产开发有限公司鸿瑞通房地产开发有限公司设计单位深圳电子设计院施工单位南京三建园林设计澳大利亚柏涛代理商世联地产广告公司APPLE创意庄园物业管理鸿威物管管理费28元/平米月用地面积总建面积容积率规划户数栋数规模29987860002774614设施配套国际标准篮球场、标准室内羽毛球馆、900余平米阳光泳池、阳光高尔夫练习场、咖啡吧、书吧、棋牌室、乒乓球室、健身馆、SPA中心等车户比45实用率80188918平面布置1梯2户、3梯6工程形象完全脱外装户型建筑面积户数比例2房7582M2269363房110130M243358户型说明4房146156M2446外部装修外立面铺设白色磁片，整体建筑分割简洁、现代内部装修毛坯房开盘时间2004年5月入伙时间2005年3月底销售进度销售率90均价高层、小高层6600元/平方米；多层7500元/平米宣传主题BOHO社区纯静小镇，中心生活核心卖点产品（多层、小高层）、片区规划前景客户来源高新技术企业中高层人员、高级技术人员；福田、南山企业中高层；教师、公务员等置业目的自住一次或多次置业客户简评畅销户型3房、4房项目综合评价建筑形式多元化，多层、小高层、高层；户型面积放小集中在中大2、3房；与周边项目形成差异，同时容积率较小，具备较强的相对竞争优势。承接前几个项目对南硅谷的宣传造势，将建筑、户型及宣传形象进行更细化定位。针对中产阶层提出BOHOTOWN的概念。昊创南硅谷项目23东海万豪商业广场区域南硅谷地理位置高新南十道与科技南路交汇处东侧环境配套南硅谷完善的规划配套。包括深圳大学，南山外国语学校（含中小学），幼儿园等教育配套设施。医院、文化活动中心，老年人活动中心，邮政支局，综合市场，肉菜市场，大型商场等生活设施。硅谷公园，滨海公园，滨海长廊及沙河高尔夫等休闲配套景观。交通片区拥有优质便捷的交通网络，主干道有深南大道，滨海大道，两条大动脉南北呼应，次干道有南油大道，沙河西路，科苑路，科技路，形成发达的网状系统。规划有地铁2号线及深港西部通道。目前片区仍处于开发阶段，公交设施有待进一步完善。目前开通线路有K204、K113、K105、20、19、209、442、455、437等。发展商/投资商深圳海民实业有限公司东海地产设计单位清华苑施工单位中建一局园林设计清华苑代理商发展商广告公司雅臻广告物业管理戴德梁行管理费49/平米月用地面积总建面积住宅面积商铺面积容积率绿化覆盖率规划户数栋数规模14000107007000700016345586设施配套商业广场、会所、园林车户比20058实用率85平面布置1梯2户工程形象完全脱外装，已入伙户型建筑面积户数比例平层2房8184M22441平层3房131M2815户型说明复式4房149195M22644内部装修毛坯房开盘时间2004年5月入伙时间2004年9月30日入伙销售进度85均价12000元/平方米宣传主题金领地、别墅式APARTMENT核心卖点低层、超低密度小洋房；东海地产品牌客户来源高新技术企业高层人员、高级技术人员；私营企业主等置业目的自住客户为主客户简评畅销户型复式4房昊创南硅谷项目24项目综合评价项目秉承东海一贯开发豪宅的作风，建筑立面及风格体现相当的品质感。项目的建筑形式较为特别，在商业裙楼上建筑6栋多层复式花园，打破片区全为高层平面住宅的局面。但在该片区开发此类低密度豪宅物业未能迎合目标客户的需求，销售情况并不够理想。“华侨城深圳湾科技园”，“金领地别墅式APARTMENT”基本上没有大众宣传，主要靠人际传播在售项目情况汇总表2、即将发售项目587466521048912套数套数03年年12月销售月销售销售率销售率9066001111353房房785129701218956中信中信海阔天空海阔天空04年年5月销售月销售已入伙已入伙6004年年5月销售月销售销售率销售率8503年年10月销售月销售销售率销售率7002年年8月销售月销售已入伙已入伙95销售状况销售状况1632731334容积率容积率1200081841491952房房414房复式房复式442300014000东海东海万豪商业万豪商业广场广场700075821101302房房363房房588600029987鸿威鸿威海怡东方海怡东方70001091223房房504房房2712859242606阳光带海阳光带海滨城滨城2期期70001431784房房7017500042394阳光带海阳光带海滨城滨城1期期均价均价（元（元/）面积面积（）主力户型主力户型建面（建面（）占地占地（）项目名称项目名称昊创南硅谷项目25即将发售项目情况汇总表未定未定未定未定7000均价均价（元（元/）138301211套套数数04年年11月接受月接受认筹认筹2栋栋7层层1梯梯8户户1梯梯20户户404652691房房2房房177241189553滨福世纪滨福世纪04年年11月接受月接受认筹认筹04年年9月月接受认接受认筹预计筹预计11月解月解筹筹状况状况28283容积率容积率9栋栋916层层2梯梯3户户871091311121401411602房房53房房604房房255房房103834913689滨福庭园滨福庭园2栋栋1316层层2梯梯2户户841131321462房房103房房804房房10338129553熙湾熙湾栋数栋数面积面积（）主力户型主力户型建面建面（）占地占地（）项目名称项目名称昊创南硅谷项目263、待建或在建项目待建或在建项目汇总表已开挖已开挖1栋栋32270443万万9276祺悦项目祺悦项目（北岸长滩）（北岸长滩）滨福庭园工地所用2773872013980澜涛项目海怡东方工地所用31632万11万东方雅香东方雅香未动工未动工低于19层295780019540伟鸿项目伟鸿项目已围外墙已围外墙准备动工准备动工3栋36万2万卓越项目卓越项目300套数套数未动工未动工2548万19万世博项目世博项目已开挖已开挖未动工未动工状况状况436容积率容积率42万万11万万三九项目三九项目（碧海湾城）（碧海湾城）3831510643昊创项目昊创项目栋数栋数建面（建面（）占地（占地（）项目名称项目名称昊创南硅谷项目27四、南硅谷地产市场情况小结市场背景02年阳光带海滨城1期推出市场揭开科技园南区的市场序幕，客户逐渐关注该区域。03年阳光带海滨城2期及中信海阔天空推出市场，并命名片区为“南硅谷”，自此南硅谷的规划及发展前景备受注目。04年海怡东方加入“战团”，熙湾、滨福庭园、滨福世纪等亦紧随其后。随着片区交通状况、配套等逐渐完善，其余项目亦将随应南硅谷开发大势积极准备启动。产品目前供应产品以中大户型为主，主力为3、4房，其次为2房。2房面积在7590；3房面积在110140；4房面积在140160；昊创东方雅香项目东方雅香项目地块地块澜涛项目地块澜涛项目地块昊创南硅谷项目28预计该片区未来的供应仍然以中大户型为主，其中亦有少量小户型（滨福世纪）及低密复式豪宅（万豪广场）出现。整体密度较适中介于275，以中高层为主。价格集中在66007000元/平方米，随着片区配套的逐渐完善，片区整体价格呈现出稳定增长的趋势。客户高新技术企业中高层人员、高级技术人员；金融业及建筑业等专业人士；教师、公务员；南山、福田企业中高层人员；私营企业主等推广主要针对高新技术企业人员、中产阶层作形象推广；诉求片区的规划及清新的气质形象。第四部分项目定位一、项目概况简析1、地理位置项目地处高新科技产业园区的南区，东侧毗邻滨海沙河立交，是连接华侨城豪宅片区与南山大众生活片区的纽带。位于城市走廊的关键位置，拥有一线的海域景观资源和人工滨海长廊，属新兴的纯粹安静居住片区，地铁2号线穿过该片区，未来区域发展前景巨大。昊创南硅谷项目292、技术指标地块经济指标列表用地面积（）106431平米覆盖率25容积率36建筑面积（）38315车位数（个）172I项目整体规模不大，容积率相对南硅谷中区偏高。II与南硅谷中区相比，本项目容积率略高，与硅谷西区及东区基本相当，建筑形式为中高及高层。二、项目景观、道路及四至项目周边环境图昊创南硅谷项目30项目地处高新南的东片区，东隔沙河与豪宅红树湾片区遥相对望，拥有多重景观体系，东南可观深圳湾海域景观及香港夜景，而且可以饱览未来的滨海长廊绿化景观；东北向远眺沙河高尔夫景观；西向为南外中学，视野开阔。目前项目南侧祺悦及三九地块正在桩基启动阶段。1、地块地貌现状昊创地块昊创南硅谷项目31项目目前尚未平整，分布有杂草及乱石，东北方向为尚未动工，设有围板及临建的变电站。2、地块周边道路项目西侧高新南环路（二车道）项目东侧滨海沙河立交项目东侧滨海沙河立交西区间路项目北侧高新区间路昊创南硅谷项目323、周边景观、配套及四至景观资源配套资源南向深圳湾景观东北向沙河高尔夫景观昊创南硅谷项目33四至三、项目SWOT分析1、优势（S）及利用区位城市走廊上的新生纯粹安静小城南硅谷片区是新生的规划居住片区，是深圳不可多得的没有农民房和旧房干扰的湾区物业，高起点规划带来高标准的居住氛围。区内西侧南外中学西侧熙湾对面南外小学北侧阳光带海滨城1期南侧祺悦及三九项目昊创南硅谷项目34交通线路多为双向两车道区间路，环境静幽，是一处难觅的纯粹居所。同时项目毗邻红树湾、华侨城豪宅区，往来南山福田非常便利，是城市走廊上的稀缺物业。景观多重自然景观体系衍生稀缺价值项目拥有270度的多重景观体系，东北远眺高尔夫绿海，南揽浩淼的海域资源，未来还可观赏深圳重资打造的滨海长廊，西向视野开阔。多重丰富的景观体系塑造出项目的核心价值体系。教育资源丰富2、劣势（W）及规避变电站变电站辐射产生的消费负面影响交通目前交通配套不够成熟，公交线路稀少。生活配套属新生小区，生活配套欠缺，尤其是商业配套。3、机会（O）昊创南硅谷项目35南硅谷规划前景地铁交通体系及生活配套完善为该区域带来极大的升值前景和居住舒适档次。高新产业规划高新科技产业及研发基地催生中高端的消费需求。滨海长廊及填海区规划前景为项目带来高附加值，增强项目竞争力。片区的知名度随着大量项目的启动，目前该片区已经赢得消费者的关注和认可，尤其是项目南侧祺悦、三九的启动在一定程度上预热该片区，并可整合资源借助群体力量吸引消费者。4、威胁（T）区域内竞争面