板式小高层户型设计和产品研究 (2)

板式小高层户型设计和产品研究,户型研发专题之一：,2008-06-28,1,前 言,当前，国内三、四线城市的房地产开发进入蓬勃发展时期，其市场上的住宅产品大多数处于多层向小高层转化阶段。如果说，多层住宅的户型可以原样照搬书本或其它项目的设计图，而从小高层开始，户型设计应更多考虑南北不同区域特点和各地（市）的报建审批、消防审核差异。此时做产品研发，单个户型图是不够的，我们需要根据项目和地块尺寸，研究不同户型的单元组合平面。 本报告以华中某地一个楼座进深12.5m的项目地块为案例，从专业角度出发，通过分析小高层户型设计的建筑规范和基本要点，结合项目地块条件、当地房地产市场的消费者需求，提出小高层户型设计和产品研究的操作思路和创新方案。 针对特定的项目地块进深（12.5m 在小高层中最常见），报告列举了41种不同面积的户型设计草图及其套型调整建议，同时配有一些可借鉴的其它项目户型，供投资方决策参考。,2,目 录,一、小高层户型中常见交通核布局 3二、项目地块及户型设计限制条件 11三、90m2左右2室户型方案（9种）15四、108m2左右小三室方案（8种）22五、126m2左右大三室方案（8种）29六、140m2以上大户型方案（5种）39七、户型创新：电梯直接入户（2种）55八、户型创新：1+2 组合户型（9种）60,3,汇报提纲 第一部分,小高层户型中常见交通核布局,4,1-1 小高层户型中常见交通核布局 竖向,这是交通核面积最小的三种布局形式。根据进深和消防需要，侯梯厅与楼梯之间的面积应考虑适当调大。如层数低，可用小型号的住宅电梯。,5,1-2 小高层户型中常见交通核布局 竖向,通过扩展交通走廊，可设计一梯多户，如右图。这三种户型的交通核面积约2628平米，实际设计中需根据地块和户型情况做必要尺寸调整。,6,1-3 小高层户型中常见交通核布局 并排,并排式布局可形成相对独立的电梯前室。调整管道井的位置，即可设计一梯多户。,7,1-4 小高层户型中常见交通核布局 横向,横向布局主要应用于一些特殊地块，如设计短进深、宽面户型。右侧的也是基于特定需求的布局形式，宽敞侯梯厅彰显品质，便于设计一梯多户。,8,1-5 小高层户型中常见交通核布局 电梯入户,这四种布局主要在高档品质楼盘中见到，均是在电梯上做文章，包括电梯直接入户 (双开门)和观光电梯等。其中，上图两种布局适用于南向单元入口、下图两种布局适用于北向单元入口。电梯直接入户采用卡式或密码门禁系统，有利于后期物业管理。右下角的布局形式可考虑在1+2组合“两代居”户型中使用。,9,小常识：住宅电梯的常用参数和尺寸,备注：、此类电梯只允许运送人。、此类电梯还允许运送残疾人乘坐轮椅及童车。如服务于残疾人乘坐 轮椅，其候梯厅深度不应小于1.50。、此类电梯还能运送把手可拆卸的担架和家具。,电梯主要参数及轿厢、井道、机房的型式与尺寸（GBT7025.17025.31997）规定：,10,小常识：不同品牌电梯的尺寸略有不同,下表为某品牌住宅电梯的相关技术参数和尺寸：,提示：设计带电梯住宅的户型，一定要考虑配套电梯的选型问题，提前了解拟用电梯的参数。一般而言，做小高层户型的产品研发时，电梯井道轴线可按2.2m2.4m通用尺寸设计。,11,汇报提纲 第二部分,项目地块及户型设计限制条件,12,2-1 小高层楼座在项目地块中的位置,拟建的小高层位于项目三期地块北部，紧邻城市外环绿化带。规划四栋11.5F小高层，进深12.5米，楼长分别为51.8、82.5和75.5米。,提示：单元户型组合变化，将影响楼座的具体长度。82.5米长的楼座，需考虑伸缩缝，是否适合有待斟酌。从建筑风水角度看，楼长需微调。,13,2-2 本案小高层户型设计的相关限制条件,根据楼座所在地块位置，结合市房地产市场的需求特点，本报告中所提出的小高层户型建议方案，均把握了以下限制条件，这也是后期建筑设计需遵循的设计要点：, 板式小高层，以一梯两户为主，进深控制在12.5米内，尽量用足，保证多出建筑面积。, 因楼座位处地块北部，需考虑南向单元门，或者通过转换，在一层设置单元公共大堂。, 主力户型：二室面积90m2左右，小三室面积105118m2；普通三室面积120136m2 。, 三室户型，以2个阳面卧室为主；应考虑设计一些3阳面卧室的三室、2阳面卧室的二室。, 关于户型配比、户型创新问题，有待各方进一步沟通讨论，报告中的一些思路仅供参考。, 应考虑适当配置150 m2以上的四室户型或跃层户型，顶层可设180 m2以上复式户型。,14,小常识：住宅户型设计的“风水宜忌”,好户型宜“格局方正、分区合理”，不缺角，尽量避免异型；不宜开门见厨房、餐厅，或户门正对厨房门（有退财之象）；房子忌直冲，入户门不能正对卫生间门、或对阳台、窗户；厨房不能设在楼座西北角和西方；厨房、卫生间不能设置在户型中央（室内中心十字线上）；楼梯、电梯不能设在室内中心（一梯一户、跃层户型需注意）；室内不能有三门相对的情况，或出现两门相对咬合交错；不能出现横梁压顶（入户见横梁或床、沙发顶有梁）现象；门窗大小和个数比例要合理（一间房不可有三个以上门窗）；主卧不能有超过两面的落地玻璃门窗，主卧卫的门不能对床。,15,90m2 左右2室户型方案（9种）,汇报提纲 第三部分,16,3-1 90m2左右两室户型方案基本型,设计说明：这是板式小高层中一梯两户最常用的布局方式。南北方向的凹槽处理一是考虑楼座进深限制，二是为了让建筑外立面更显丰富。E1户型突出餐厅能容纳多人聚餐。E2户型突出进门玄关和北侧露台。南向阳台可按不同地域消费者的喜好，选择与卧室或客厅相连；阳台造型也可根据建筑立面风格调整。,产品细节：建议预留洗手盆的上下水管道；另E2户型卫生间可考虑干湿分区。,17,3-2 90m2左右两室户型方案明厨明卫型,设计说明：设计明卫户型有三种方式：一是利用楼端头；二是退凹槽；三是巧妙排列组合。E3户型以凹槽实现一明一暗两卫，满足现代家庭生活需要，入口玄关开阔。E4户型则是单元错位组合，形成大2室2厅2卫，方正大气的餐厅，使用舒适。,产品细节：管道井位置,18,3-3 90m2左右两室户型方案全阳卧户型,设计说明：延续单元错位组合思路，E5户型为全阳面卧室的2室2厅，北向客厅宽大。E5、X7户型的卫生间区域，可根据实际需要调整为干、湿分区或两个卫生间。调整开间尺寸，可适当压缩前面提到的E1、E4户型面积，如图中右侧所示。,产品细节：如不喜欢多个卫生间（后期装修需花费较多），可考虑改为储藏室。设一个卫生间的，考虑做干湿分区布局，,19,3-4 90m2左右两室户型方案并排式交通核,设计说明：调整交通核为并排布局，能适应短进深地块，有利于根据户型需要调整管道井位置，且使入户门开口方向更合理，便于各户室内空间分割，减少面积浪费。这种布局更多在 2+3室组合单元中使用，一层设南向入楼通道。E6户型大、小各得其所（大客厅大主卧），更符合年轻小家庭。,产品细节：E6户型的客厅分隔，可变小三室一厅一卫，满足家庭成长需要；并在闪烁光标处考虑设洗手盆。,20,3-5 90m2左右两室户型方案自由变化户型,设计说明：本方案最大限度利用地块条件，多出面积无浪费；可充分满足区域消费者的个性需求，客厅在南或在北自由选择（可变区域均预留电话和电视接口），餐厅也可随机安排。K1、K2户型为同外形尺寸条件下，不同的布局方式。其中，K1的卫生间更大些；K2后期分隔更省事。阳台可选择与主卧相连。,产品细节：如K2户型选择南向设客厅，应考虑在此处设入户门。,卧,厅,厅,卧,21,户型借鉴：根据家庭人口变化调整的户型,说明：此方案为天津市90/70 大赛的优秀作品。该方案借鉴之处在于：户型 B1、C1和C2由 一室到二室，可根据家庭人口变化进行个性组合。,22,108m2 左右小三室方案（8种）,汇报提纲 第四部分,23,4-1 关于本案小三室户型设计的思考,由于项目地块进深（12.5m）受限制，不好设计大进深板式户型，建议：小三室户型作为产品补充，主要在楼端头布置，或与二室搭配组合，是否专门做小三室单元，需根据户型配比定。,24,4-2 108m2左右小三室方案楼端头基本型,设计说明：这两种户型可在楼端头布置，通过北向凹槽处理，也能在中间拼合。X1户型为3室2厅1卫，面积较小。X2户型为3室2厅2卫，面积适中。为多出面积，在楼头布置时，图中两户型北向的凹槽处均可补齐。,调整思路1：入户门也可设在此处，餐厅下移。,餐厅,调整思路2：X2户型书房调整为3.0m、客厅开间调整为4.2m、主卧开间调整为3.6m，如图所示，可变成小四室户型，销售面积约132平米。,25,4-3 108m2左右小三室方案楼端头突出型,设计说明：当地块尺寸受限制，或为了让建筑外立面造型更显丰富，对于楼端头的户型，可考虑局部突出。对局部突出的房间，可通过开角窗使其实现南面采光（这在一梯多户设计中经常采用，从而使主要房间北面的户型通过规划审核）。右图所示的端头户型仅供示意，实际设计中应分开与其它户型组合。,产品创新：阳台进深适当扩大，设计阳光室和露台组合，阳光室可做多功能房。,26,户型借鉴：楼端头户型的三种变型调整思路,27,4-4 108m2左右小三室方案交通核竖向布局,设计说明：这是两种交通竖向布置的小三室户型，即可在楼端头布置，也能在中间单元拼合。X5户型销售面积可控制到100m2，经济实惠。X6户型有两间卧室朝南向，且全明厨明卫，3室2厅2卫，分区合理。两种户型可自由组合。,产品细节：户型平面不一样，管道井的位置也需适当调整，以便空间合理布局。,28,4-5 108m2左右小三室方案不同单元交错组合,设计说明：此方案主要与二室组合使用。根据地块尺寸和建筑造型的需要，具体进深可适当调整。X7户型为三阳面卧室，客厅开间达 4.5 m，方正大气；卫生间也可根据需要改造为双卫。X8户型为3室2厅2卫。,产品细节：为了减少内墙的凹凸拐角，电梯井调为：宽2.6m深2.2m。,29,126m2 左右大三室方案（8种）,汇报提纲 第五部分,30,5-1 126m2左右大三室户型设计提示,、注意户型细节，避免不必要的空间浪费；、交通流线合理，2个阳面卧室、1个明卫；、给业主留下适当改造空间，如把12.5m进 深用足，能考虑变4室（增加保姆房）;、可考虑引入“电梯入户”、“空中庭院” 等产品创新概念，以提升产品品质。,31,5-2 126m2左右大三室方案交通核竖向、基本型,设计说明：这是两种最常见的小高层3室户型布局。S1户型考虑地块用足；S2户型考虑空间紧凑，餐厅独立。,阳光室,产品细节：此处可改为保姆间,产品细节：储藏室、家政厅洗手盆等，形成创意第三厅。,产品细节：阳台进深扩大至2.4m的阳光室。,保姆间,产品细节：入户门开向和玄关,产品细节：衣帽间和书房相连,32,5-3 126m2左右大三室方案交通核竖向、客厅正中,设计说明：本方案与前面不同的是客厅在正中，两阳面卧室分列左右，入户门方向、管道井可根据地块和单元尺寸适当调整。S3户型适合单元宽较小地块，厨房区域可增改工作阳台。S4户型适合较宽地块，能形成独立的大餐厅，错层布局彰显生活品质。,产品细节：卫生间采用集中布局，有利于节省上下水管线，降低成本。,33,户型借鉴：楼端头户型调整思路,说明：这是北京华侨城的3室2厅2卫户型方案，可借鉴之处见图中彩色区域。,借鉴1：卫生间另一种集中布局，减少室内交通面积，主卧增加衣帽间。,借鉴2：交通核电梯外置，入户缓冲空间，实现电梯直接入户。,34,户型借鉴：竖向交通核、非对称式户型布局,说明：这是广州星河湾 的户型方案。该方案借鉴之处在于：非对称布局使交通动线更简洁，浪费面积少；而且可交错组合，建筑立面更生动，避免兵营式小区规划。,35,5-4 126m2左右大三室方案并排交通核、标准型,设计说明：如前所述，并排式交通核便于设计23室组合单元，且3室面积能控制126m2。该布局容易实现南向入楼。,产品细节：预留门洞，让客户自由选择入户门的开向。,产品细节：此处开门，便于客厅摆放家具，可使卧室床靠北放置，藏风纳气，顺应地球磁场。,36,5-5 126m2左右大三室方案竖向交通核、楼端头,设计说明：请关注一个细节：项目地块进深 10.5m，如全部用足，标准3室2厅2卫 户型面积往往会达到135m2左右，偏大。如需设计126m2左右的三室，要么压进深或退凹槽 (浪费土地)，要么利用楼两端头。这是两种端头户型，面积可控制到126m2以下，且能宽大方正的客厅（4.54.8m）和 超宽的大主卧（3.73.9m）。,产品细节：利用楼端头，进深可突破12.5米限制（南外墙与阳台平齐）。,37,户型借鉴：大进深的楼端头户型 ,说明：这是北京文峻景苑的户型方案。北观景餐厅可改造为工人房餐厅。该方案借鉴之处在于：朝南阳面全部设为卧室，当端头进深可突破12.5m时可考虑采用。,38,户型借鉴：大进深的楼端头户型 ,方案借鉴： 270圆弧观景餐厅。跃层布局。既可用于楼端头，也可在中间单元拼接。,39,140m2 以上大户型方案（5种）,汇报提纲 第六部分,40,6-1 140m2以上大户型方案竖向交通核,设计说明：140m2以上面积，一般宜设计四室或五室户型，考虑配北向工作阳台，右图是常用的竖向交通核、一梯两户布局形式。D1为4室2厅2卫，南向客厅，南、北各两个卧室。D2为5室2厅3卫，南向客厅，南向三个卧室。,产品细节：大户型应有相对独立、宽敞餐厅，此时需根据面宽考虑合适的入户门开向。,41,户型借鉴：大面积、三室户型、景观餐厅,42,户型借鉴：北向入户、观光电梯,43,户型借鉴：南向入户、错层设计,44,6-2 140m2以上大户型方案 并排式交通核,设计说明：这是采用并排式交通核的常用大户型布局形式，可根据地块尺寸，选择合适的入户门开口方向。D3为4室2厅2卫，书房区域可改为带卫生间的保姆房。D4为5室2厅3卫，三阳面卧室工人房。,产品细节：五室及以上大户型应考虑设计带卫生间的工人房。,45,户型借鉴：楼端头、四室大户型,46,户型借鉴：楼端头、南北面宽不同的大户型,47,6-3 140m2以上大户型方案豪华型（一梯一户）,设计说明：如果项目拟考虑200m2以上大户型，建议本案采用一梯一户方案或做复式住宅。D5户型采用“双流线”设计思路：入户有正门和侧门，正门进客厅，侧门进厨房（注意避免两门相对）；进入客厅后向两侧分向，东侧为私密区，西侧为就餐起居区（老人房）。,方案调整：书房区域可调为一个明卫，客房更大更方正，使东侧形成三房两卫，更私密的家庭空间。,48,户型借鉴：大户型、顶跃层复式住宅 ,49,户型借鉴：大户型、顶跃层复式住宅 ,50,户型借鉴：大户型、顶跃层复式住宅 ,51,户型借鉴：大户型、顶跃层复式住宅 ,52,户型借鉴：大户型、顶跃层复式住宅 ,53,户型借鉴：大户型、顶跃层复式住宅 ,54,户型借鉴：大户型、顶跃层复式住宅 ,55,户型创新：电梯直接入户（2种）,汇报提纲 第七部分,56,7-1 户型方案创新：电梯直接入户（南向入户）,设计说明：这两种设计符合项目地块条件，能实现南向入楼，且每户7m2的空中花园。R1户型适合楼端头，能确保全明卫。R2户型可用于单元拼接，面积适中。,产品细节：此处可改为真正的电梯直接入户或观光电梯。,57,户型借鉴：南向电梯入户 4室2厅2卫,58,户型借鉴：南向电梯入户 3室2厅2卫,59,户型借鉴：北向电梯入户 2室2厅1卫,60,户型创新：1+2 组合户型（9种）,汇报提纲 第八部分,61,8-1 户型创新：1+2组合户型一梯三户,设计说明：本方案是较常见的小高层1室、2室和 3室组合单元布局，适合三代人居住，也适合投资。两侧的Z2、Z3户型可参照前面已介绍的户型自由变化为不同风格的二