龙港国发花园营销策划报告

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在期房销售过程中投入相当精力。以解决客户消费信心的问题。（3）针对本项目客观劣势的转换1、针对房型及期房问题可装修部分房型样板，让客户心理有所满足，避免目前状况客户只能观看我现场工地形象较乱等问题。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM2、针对现场形象问题在现场临街部分竖立大型外打灯广告板，将楼体外立面美化，将现场客户眼光吸引至此。另外建筑楼体拟定营造销售氛围之广告条幅，进一步烘托氛围。3针对地段区域问题塑造我物业的的差异性及唯一性，充分营造小区文化气氛，优化居住条件，提高居住质量，在媒体宣传、单张派发上引导消费三、竞争对手分析通过以上市调部分对该区域楼盘分析得知锦绣名园距离国发花园最近，可比性较强，目前起价格虽然未制定，但是从其规模上远超于本项目，给国发花园造成一定压力。国发花园要在市场中占优势，可以做好以下几点1树立好物业管理、发展商形象，给客户以值得信赖，可靠的感觉。2区别与其物业的特性，在价格制定、套型设计、环境设计及在以后的宣传上必须到位，塑造本物业的唯一性与差异性。四、项目整体定位（1）、产品定位1、项目综序基于本项目现状，达到物业在市场中有鲜明个性及市场立足点是我们房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM努力方向。本项目以江南园林风格为主，营造景观住宅的概念，另我物业有多样户型（平面、错层、跃层等），多样开发类型（多层、小高层等）充分增加了花园社区的附加品味，同时小区的文化氛围的营造也是项目品质、品位的保证。为达到物业在市场中有鲜明个性与共性，立足未来，建议以稳步发展、循序渐进的指导思想对物业进行定位，才能承受激烈竞争。项目商铺与小区住宅遥相呼应互为买点，互相支持，互为依存，同时改变目前自然商铺的状况，转换为主题商铺，为商铺的增值埋下伏笔。（2）、项目定位社区定位为首创龙港江南园林式风格景观住宅社区2003年龙港全新景观住宅首创龙港“三化合一”的花园式社区（园林化、智能化、人性化）（3）名称的拟定为营造良好的小区氛围，考虑项目识别性现将社区内各幢楼初拟名称顶为鸿福楼（阁）金喜楼（阁）名流苑、名人苑等（4）、国发花园的价格定位综合考虑价格因素房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM市场因素考虑整体市场形式及区域竞争楼盘状况，在客户选择面较广的情况下，价格比较是价格制定的考虑因素之一。建造成本因素土地费用、公建配套、建材品质、总体规划、配套设施、税费等。销售参考因素总价、房型面积、付款方式、付款条件、楼层朝向等。租金参考因素房型面积、装修成本、软、硬件成本及质素、回报率、市场状况等。综合以上因素，我物业如想在销售上达到迅速去化的目的，必须在价格上、在市场中占据一定优势，以弥补我物业自身缺陷。价格总趋势低开高走。当然我价格在市场中，价格的攀升在一定难度之上，只是形式上的攀升。在实际销售过程中我销售可灵活控制。如销售趋热，可攀升周期缩短，如销售平稳，可用实际价格放让形式直接让利客户，或用促销形式让利客户，让销售进一步趋热。具体价格详细拟订于本项目扩初制定后另行安排房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM营销部分一塑造住宅“物业的差异性和唯一性房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM一、塑造住宅“物业的差异性和唯一性1、从地段上塑造物业的差异性本案可以充分突出小区的高尚居住氛围来表现和强调地域的差异性概念，在全镇范围以及周边各乡镇掠夺目标客源。2、从房型上塑造物业的唯一性本案户型分平面、错层、跃层等，选择面较广，房型功能配套的齐整，是绝大多数物业所无法比拟的，是塑造物业唯一性的客观依据，提出景观住宅的概念，强调居民良好的的室外风景，尽量争取视觉最佳，每个户型通过阳台和阳光室、景观落地窗、将室外庭园、小区中心、城市景观及河流，使住户有融入风景之感受，增加生活情趣。要让客户在实际考察中发现确实是非常合理，很有必要，这就要求样板房的设计布置一定要有独创性和精典性，从而使物业既有别于城区的少量竞争物业，同时也更高于未来的物业，在龙港地区是创造性和领导性的。3、从环境景观上塑造物业的差异型房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM人车分流、绿地和中庭广场花园是物业环境的大买点，大环境的整体规划是有别于自建房的基本点，在园区塑造一种四季有绿、季季有花的概念。我们要从环境景观设计理念的更深层次上说服和引导客户，使人民产生共鸣。4、从文化理念上塑造物业的差异性我物业门楼可根据我们的整体物业包装、策划思路。从小处、精处入手设计。大门规划设计为整个小区第一道风景线。制造高档物业、园中园、绿中园的氛围。使物业溶入园林中成为园中楼、园中景。为龙港首家园林中的家居，充分发挥有文化品味园林规划的作用。采集一些“石”赋予其文化内涵，使我园中之“石”都有出处，都有缘由，都能产生文化的联想。园中可大量采用文人喜欢、文化氛围较浓之“树”。如“梅”“兰”“竹”“菊”“四君子”。园中的“花草”将尽量到四季有绿，季季开，全面营造江南园林式风格的感受。充分利用的水的灵性，贯穿整个小区，使水的功能充分得到利用。5、从建材和设备上塑造物业的差异性物业的建材和设备的选择一定部分高档，不论是建筑用材还是装饰用材，都要体现出与众不同的地方，这样特别是样板层次装饰材料上，更是要体现出不同凡响的品味文化风格来。由于客户对于桩基、结构、空调系统等建材和设备的认识和功能性不是很明确，同时必须在更深层次的理念和利房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM益上进行宣传和引导。6、从建筑风格上塑造物业的差异性，让客户从这些建材和设备感觉不同于自建房的享受，那就是尊贵身份文化的象征。7、建立会所从生活配套上塑造物业的差异性考虑到物业会所配套规模较少，因此格外要注意会所在功能配置和装修布置上的合理性和精致性，并能迎合目标客户的喜好心理，一些大的生活配套设施一定要借助外力进行联动合作。如建立小区主动性服务的健康VIP体系（与知名的大医院联动，并在小区实行定期的体检和对于老人和小孩的定期主动上门咨询等）；建立小区与外界大型休闲娱乐场所的休闲VIP体系；建立小区与外界名校的联动体系解决小区业主孩子上学问题。这里需要特别强调的是小区巴士的配备，考虑到业主的家人出行的方便，建议务必要配备小区巴士进行往返的接送服务。8、从安保和智能化体系上塑造物业的差异性目前物业的四重安保体系（周界红外报警、小区入口门禁、小区巡更、客户窗磁及红外报警、每户紧急求助）和同时建立小区内外信息交换网络的建立，在广告的推广宣传中着重强调各自的功能，并从根本上详解利益，也就是说要让客户明白我们为什么要这样做选择这些系统会给他们带来什么样的利益让差异化进一步突显。上文中所提大都却在某种程度上去化物业抗性及弱势，在此文中只罗列部分。9、从物业的管理和服务塑造物业软件上的差异性和唯一性通过的高水准管理，促成品牌概念。增加物业的附加值，并在实行的管理和服务内容上实际体现，尤其是在服务上要着重强调必须具备的是1、服务中心的设立房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM2、高素质的家政服务3、高水准的护理服务4、孩童的看护和接送服务5、代租服务6、保姆式的贴身服务7、儿童乐园8、老年活动中心（3）健身房台球室推广部分一、诉求点二、形象定位三、市场推广阶段四、媒体的选择五、推广的内容房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM六、物业销售上的工程配合一诉求点环境、人文、景观、组团等在上文中所提之差异化特点是我们广告诉求重点。（在此不一一重复罗列）二形象定位1、龙港首家瓯江杯优秀工程，2、首创龙港江南园林式风格景观住宅社区3、首创龙港“三化合一”的花园式社区4、四季有绿、季季有花的健康生态社区5、拥有国发花园身份尊贵、权威、品味的象征6、名人、名流出入的高尚生活社区7、国发花园高品质、高信誉的代言词8、国发房地产公司实力品牌公司精心打造之精致生活园区9、户户朝南、人车分流无不体现规划设计之以人为本的规划原则房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM10、保姆式全新物管理念三、市场推广阶段将国发花园推向市场，我们准备分为五个阶段推向市场第一阶段为市场认知阶段、品牌塑造品牌销售（开盘期2003年9月中旬左右暂定）推广策略（略）第二阶段市场熟知阶段、定位销售期（热销期2003年11月中下旬）推广策略（略）第三阶段了解物业阶段，策略销售期（强销售期2004年2月中旬）推广策略（略）第四阶段全面销售阶段，全面细化期。（去化期2004年5月初）推广策略（略）第五阶段盘整物业阶段，物业调整期（调整期2004年8月初）推广策略（略）具体推广策略视具体情况另定四、开盘期具体推广手段1、通过楼盘开盘前后，利用现场的相应广告如横幅、灯箱等广告形式让人们初步认识楼盘（注特别要在龙港镇、各乡、村设立刀旗、户外广告）房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM2、前期在进行软广告的炒作预热3、进行预登记积压客户、造成开盘日火暴热烈的空前气氛。4、媒体进行密集开盘5、软广告的跟进炒作（如国发花园为什么开盘就出现排队现象国发花园开盘排队抢购带来的思考等）在温州各大媒体进行软广告宣传五、媒体的选择1）温州电视台（黄金时段）电视节目2）温州都市报、温州晚报、温州商报、温州日报等3）杂志温州生活等4）网络制作网页和网址，以备客户查询5）户外大型看板（在龙港城区中心或主要交通干道设立大型看板、定期更换。五、推广的内容1）案场包装A看房动线包装及配置。B售楼处的包装（详情见第六大点）C工地现场包装做好工地现场的形象展示工作D样板房（详情见第六大点）房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM2）宣传品的设计制作A楼书、海报、DM、SP特刊等楼书设计要求极品品质，内容详尽丰富，能体现出物业的品味，并能夹附光碟、海报。B礼品包括SP活动礼品，形象礼品（日历、台历、笔等）。C销售道具名片、信封、信纸、