四川邛崃东城尚都商业中心项目策划方案营销推广策略

四川邛崃东城尚都商业中心项目策划方案营销推广策略邛崃东城尚都项目策划方案REALESTATEPROJECTPLANNINGREPORT第一部分、城市及项目地块认知一、城市发展背景研究二、项目地块概况三、项目SWOT分析四、项目发展研判第二部分、项目发展定位一、项目商业运作目标二、项目商业定位三、项目商业运作思路四、商业客群定位第六部分、项目开发节奏及现金流测算第四部分、项目产品业态规划核心思路一、主题业态二、主题业态二三、项目业态分布规划四、项目业态比例及面积规划五、项目租户配比第三部分、项目的产品规划核心思路一、项目建筑风格定位二、项目整体布局三、项目商业街区及广场尺度示意四、项目面积建议五、项目赠送空间示意六、项目街区动线规划七、项目商业停车位置建议八、项目商业街区灯光示意九、项目小品规划第五部分、项目商业核心运营思路一、商业多业权三大主体的关系二、商业多业权运作原则三、商业招商准入策略四、商业商源组织策略五、项目商业招商策略六、项目商业营销策略七、营销造活费用八、项目运营十大服务九、氛围营造十、节庆活动目录城市发展背景研究项目地块概况项目SWOT分析项目发展研判第一部分项目城市及项目地块认知城市概况邛崃，古称临邛，位于四川省中部，成都平原西南，总面积1384平方千米。历史上的邛崃，工商兴盛。是“南方丝绸之路”、“茶马古道”的第一站，有“天府南来第一州”的美誉。总人口约有64万人（2010年）。邛崃市辖18个镇、6个乡，25个社区委员会，485个村委会。市政府驻临邛镇“中国食品工业百强县（市）”“国家瘦肉型猪生产基地县”“中国最大白酒原酒基地”中国经典爱情故事“凤求凰”诞生地项目发展背景研究距成都市67千米。成都双流国际航空港50公里成昆铁路新津普兴站38公里乐山港160公里城市交通位于成都市半小时经济圈内，现有成温邛高速公路、成新邛高等级公路相连。邛崃是川西地区重要的交通枢纽，也是西藏、四川地区物资集散地。成蒲高铁（成都至蒲江铁路）总长度为99087公里，总投资约150亿元。东起成都西站，西至成都市蒲江县，沿途设成都西、双流北、温江、羊马、崇州、隆兴、大邑、王泗镇、邛崃、西来、蒲江、朝阳湖12个车站。成蒲高铁原预计2011年8月1日开工，计划工期3年，将于2014年7月31日竣工。项目发展背景研究2011年人均GDP达16万元，城镇人均可支配收入14万元由此可将邛崃城市处于一个商业地产项目发展转型时期。城市经济发展状况人均城市化水平主导商业形态1,100美元以下25以下庙会、地摊、集贸市场为主导形态1,1002,000美元45以下时百货商场、商业街、批发市场2,0004,400美元4570大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业4,400美元以上70以上SHOPPINGMALL、LIFESTYLESHOPPINGCENTER旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现表欧美经济发展与商业业态的对应发展关系项目发展背景研究老城为中心的主城居住生活片区兼商贸旅游中心城市向北的北部新城为新的行政中心及未来高尚生活社区北扩东进城市向南的滨河新城区城市向东的工业集中发展区城市发展规划整个城市西向和南向收西江河南河阻隔，城市规划呈北扩东进之势，项目地处城市门户要塞咽喉位置。规划中汽车站位置规划2020年形成平均市区规模3050万人口的中型城市，城市人口增长，城市消费和住房需求必然上升。项目发展背景研究凯祥摩尔国际海宁现代城天檀盛汇恒宇北城1号瑞云欣广场项目地项目竞争环境分析未来商圈呈现同质化态势，且项目定位主题不明显。项目名称商业体量（万方）主力店楼层业态分布项目点评天檀盛汇4五星级酒店商业街餐饮、娱乐裙楼皮具箱包、高档服饰临快铁出口、成温邛高速出口，项目围绕五星级酒店打造高端商业综合体。未来商业发展空间巨大，目前缺乏消费市场支撑。凯祥摩尔国际3华润万家、大地院线1F华润万家1F银行、品牌服饰、美食街、童装2F电影院、休闲娱乐36F商务酒店位于城市中心地带，引入具有国际知名品牌的主力店，未来和海宁现代城形成直接竞争。海宁现代城26人人乐、电影院1F品牌服饰、化妆品、肯德基等2F人人乐3F电影院、休闲商业商业一楼销售价格高，导致租金高，商家承租能力有限，且受制于多业权运作的法律风险，开发商的补贴和扶持不到位将面临崩盘。瑞云欣广场4家乐福步行街1F品牌服饰2F餐饮休闲3F娱乐建设未来将与项目形成板块消费的直接竞争。恒宇北城1号25五星级标准、电影院12F专业卖场3F电影院临快铁出口、成温邛高速出口，项目围绕五星级酒店打造高端商业综合体。未来商业发展空间巨大，目前缺乏消费市场支撑。项目发展背景研究项目四至西至项目西边汽车站是当地旅游集散地，同时是老城区消费者主要来向，项目此向展示性较好。北至项目北边是新建项目杰地城，沿318国道向北是城区边缘地带，项目此向展示性一般。北至项目地块西至南至项目南边毗邻阳光新城小区，居住环境相对安静，南向是未来政府规划的集中工业区。南至东至项目东边是三和汽车专卖店，东向的城市未来规划为工业集中发展区。国道108线双向四车道国道318线双向六车道至市区项目地处邛崃城市交通门户，可以快速的到达市区、新津和成都东至工业集中发展区西南航空职业学院杰地城阳光新城邛崃汽车站项目地块认知项目位于城市发展区域，处于城市交通干线，地块三面临街，具有良好商业价值地块异型，不便于商业规划，大面积的银行签约不利于商业氛围营造一、占地面积（亩）17906二、容积率5三、建筑面积（平米）59686（不含地下）四、停车位10011、住宅418602、商业17826五、密度50六、绿地率25项目地块认知项目SWOT分析优势STRENGTH城东门户，交通便利；位于城市居住区与工业集中区结合部,地段具升值潜力；项目临客运站,具有一定人流量优势；地块三面临街,具有良好商业展示面。劣势WEAKNESS远离城市传统商业区，成市立市需要时间；区域处于开发起步阶段,缺乏城市化的生活配套设施；工业区处于初始发展阶段，目前不具规模；项目地块异形，规划布局难度大。机会OPPORTUNITY城市向东发展能为项目带来发展空间；区域未来三年居住人群增加，需要就近商业配套；成温邛高速、新邛路、城北快铁站，形成便捷交通；项目周边商业凌乱，本项目形成后具有较强的影响力和号召力。传统商圈正在升级换代,抢夺品牌商家日趋激烈；核心区域国际化商业经营逐步成市，会聚合消费力，处于非核心商圈的新兴商业成市难度加剧；本项目处于传统商圈以外，市场规模有限，如果缺乏特色与主题，商业运营成功难度大。威胁THREATEN项目地块认知档次高档次低红艳购物中心大同街联华购物中心金色家园商业街海宁现代城恒宇北城一号瑞云欣广场天檀盛汇巴黎春天商业街凯祥摩尔国际发展方向研判主题商业项目的突破口可选择的发展方向商业形态传统商业（街区型商业）主题型商业（主题特色商业）综合体商业（购物中心型）富宏商业项目地块认知“无中生有”商业运作目标项目商业定位商业运作思路商业客群定位第二部分项目商业发展定位将项目打造为邛崃最时尚、最风情、最休闲、最漂亮、最品位的女性新消费中心，最具商业投资价值实现传统商圈与主题商业的完美结合联动发展，成为东区新商业中心，辐射东西，吸引南北；填补市场空白点，突出鲜明商业主题，锁定目标消费人群，形成崭新商业亮点；具有时尚建筑设计感，布局合理、视线通透、动线流畅，宜居宜商的经典建筑。项目商业运作目标建立邛崃时尚消费中心，引领区域商业文化生活方式；使项目成为吸引消费人气的巨大磁场，实现区域从“人气地气商气财气”的转换；在完善商业配套的同时，引领东区生活方式。一个“MUCHMORETHANSHOPPING“大于购物”打造东区商业新中心，引领时尚生活新方式项目商业定位一以女性消费为主题，服饰、珠宝、化妆品、美容、美发、美体、餐饮、娱乐、休闲等多功能为一体，打造时尚、休闲、风情的高端消费场所、休闲空间；追求一种生活方式、形成一个消费场所、塑造一批漂亮女人。女性时尚商业街区项目商业定位二经营思路以女性消费为主题；项目品牌立市、主力店定盘、以业态聚商、以环境促商、持续经营造活为原则，加速项目的造活及区域的成熟，展现独特的价值魅力运营思路高举高打，先声夺人打造以女性体验式消费为主题集“吃、住、行、游、购、娱”六位一体彻底区别于邛崃现有商业的无鲜明主题的商业现状,使其特点突出、业种丰富，成为推动区域快速发展的引擎开发思路打造一个精品，形成区域商业亮点商业运作思路立足大城东邛崃市区消费群体来邛崃消费群体与邛崃交界消费群体大城东及工业集中区吸引全市区核心消费区域辐射区域偶得区域辐射周边县购买目标客户群定位年龄段1845岁的女性消费者为主消费特征崇尚美、喜欢追逐时尚需求业态服装/鞋类/化妆品/饰品/美容美发等职业特征学生/职员/教师/公务员等消费群代表航空专修学校消费群/邛崃工业园消费群/航空专修学校消费群年龄段女性消费者及伴侣或是家庭消费特征一站式消费、经济实惠需求业态餐饮/休闲/娱乐/儿童教育等职业特征学生/职员/教师/公务员等消费群代表邛崃中高收入消费群年龄段来邛崃旅游消费及商务消费消费特征便捷、上档次、体现舒适性需求业态餐饮/休闲/娱乐/旅游购物等职业特征生意人/其他区域公司职员等消费群代表项目周边车站流动消费群商业目标消费群定位产品风格规划产品布局规划产品街区规划产品面积规划产品动线规划产品灯光工程街区小品规划第三部分项目产品规划核心思路新海派建筑风格现代、时尚、都市、格调、风情产品风格规划酒店道路主入口广场住宅15层金融机构13层商业街区玫瑰公园酒店塔楼住宅政府规划道路商业内街商业内街广场玫瑰主题公园住宅住宅道路金融机构项目整体布局规划示意入口广场参考内部广场参考入口广场约10001500平米内部广场400600平米项目商业街广场示意与周边建筑的尺度呼应，行走在道路上的消费者能够感觉到街、巷、广场、环路、大道之间，会让顾客对买东西有一种全新的体验，愉快的、轻松的、甚至有某种想要探询的意味，能给本就疲倦的人们带来一丝清凉与慰藉。一层内街宽10米项目商业街尺度示意二层以上走道净宽宜为3米商业二层廊道商业内街顶棚示意图廊桥连接商业单体之间用廊桥进行连接，廊桥此设计将有助于缓解街区式商业因垂直交通带来的不便而增加商业空间的交流宽度建议为35米商业单体之间的连接消防楼梯与步梯共用（宽4米）外挂电梯项目上下楼层交通方式示意外摆空间赠送公共空间除保留必要的动线通道、广场和景观外，临水、部分绿化等公共区域赠送商业做形象和经营使用项目空间赠送示意外摆空间露台空间部分商业2、3层可以做退台、阳台、楼顶平台，赠送给商家使用项目空间赠送示意二层露台送阁楼增加一层层高到6米,局部可做夹层商业楼层数部分层高要要求1层6米可改阁楼,阁楼层高28米层高6米阁楼28M1F32M项目空间赠送示意阁楼广告位设置广告位提前预留，表现大方、干净、整齐项目外街及内街广告位示意物业形态楼层面积分割区间建议占比例可售/持有备注商铺1F50以下45可售商铺可进行自由组合2F120以下40可售3F300以下25可售1、商业街一般规划要求预留空调机位，一层在本层设置、二三层在屋顶设置，一店一招统一预留、餐饮考虑烟道、排污、操作间、通风口、垂直通道、上下水、独立电梯井等1F6M2F48M3F商业42M,转换层2米步行街1516米步行街步行街1013米1516米3米125米商业街剖面图项目产品面积区间建议道路道路金融机构主入口广场人流动线项目人流动线规划示意（一层）人流动线项目人流动线规划示意（二、三层）道路住宅住宅住宅道路金融机构车流动线地面停车项目车流动线规划示意备注1、商业步梯上下楼梯塔楼的消防楼梯与商业步行上二、三楼的商业楼梯共用，宽度建议为4米2、负2层到1、2、3层的商业观光电梯3部外挂观光电梯位置商业步梯上下出入口商业步梯上下出入口商业步梯上下出入口商业步梯上下出入口外挂观光电梯位置外挂观光电梯位置垂直动线调整建议灯光体现整体的层次感,具有异域的风情标识灯光,以柔和的暖色调为主融合其草坪、建筑、景观、商业业态相结合。凸显亮丽商业气氛，创造浓郁休闲文化街区，更为商家及业主提供夜晚娱乐休闲好去处灯光工程示意商业地面青砖地面红砖地面多红大理石地面大理石地面基于整体商业布局的街区式设计，且仅以步行为主，限制机动车进入，因此，建议商业街区的路面设计可营造一种舒适的步行条件，使消费者在购物的同时，更容易感受到漫步与休闲放松的气氛。小型建筑及装置小品实现功能与景观相结全；建筑形式以开敞式为主，并可以作为日常辅助性运营场所设置小品讲求自然与唯美，重在营造婚礼的浪漫氛围项目商业小品建筑小品风情化项目商业小品科技化、时尚化、有亲切感，增加夜晚的导识效果路标及导识系统草坪婚礼中心喷泉爱情小雕塑植物景观玫瑰公园项目商业小品主题业态一主题业态二项目业态分布规划项目租户配比业态主题要点规划第四部分项目业态规划核心思路女性六大主题业态品牌女装化妆品时尚服装美容护理女性饰品休闲娱乐玫瑰公园婚姻登记婚庆魅力女鞋精品内衣时尚潮服皮具箱包金银首饰品牌珠宝潮流饰品手表眼镜美容美发彩妆美甲健身美体餐饮品牌餐饮特色餐饮洋快餐咖啡茶楼浴足SPAKTV婚纱摄影草坪婚礼主题定位方案一业态比例及面积规划以女人时尚购物为主，集休闲、娱乐、餐饮、健身等邛崃女性一站式消费圣地，体现整体形象，能吸引人气，后续运营作支撑，另一方面要考虑区域的消费支撑。商业业态面积比例业态比例业种比例细分面积女士零售42时尚服饰12154008珠宝56417精品鞋8102672精美饰品56417化妆品珠宝56417婚庆451336品牌箱包338502休闲娱乐区22会所677004健身/SPA677004茶楼/KTV1012834餐饮31洋快餐56417西餐56417中餐1519251异域风情餐吧338502特色餐饮338502超市5红旗超市56417商业小计10010012834项目商业业态规划要点漂亮女人街为主题皮具箱包银行道路道路金融机构珠宝饰品潮牌服饰超市女士品牌服装洋快餐女士品牌服装皮具箱包潮流服饰美发化妆品品牌女装珠宝皮具箱包配套超市特色餐饮洋快餐潮牌服饰化妆品饰品运动服饰美发童装运动服饰童装特色餐饮KFC、麦当劳、必胜客、韩国烧烤日本料理周大生、周生生、IDO、金至尊、戴梦得、老凤祥、六福711、步步高、德惠超市达芙妮、TATA、木林森、半坡饰族、稻草人、啄木鸟、爱华仕、沙驰、金利来、米奇哥弟、伊蕾名店、欧碧倩、淑女屋、谜底、ONIY、GOELIA、莱依罗尔、纯似唛、CANDY雾道、天意、影儿、艺之卉、季候风、城市丽人欧莱雅、美宝莲、娇兰佳人、蓝天、相宜本草、自然堂、完美、泊美零点99、BTBOY、达衣岩、秋水伊人、南梦、浪漫一身、春梦伊人渔桥奶汤面、钵钵鸡、周鸭子、张洋姜郭牛肉、李庄白肉哎呀呀、石头记、伊泰莲娜、星光灿烂、时间廊、谭木匠、施华洛世奇李宁、安踏、吉祥鸟、特步、361、匡威、乔丹、德尔惠迪士尼、小猪班纳、杰米熊、好孩子、丽婴十八坊、城市宝宝、童话故事标榜、世纪经典、上海永邦、星工场虎虎虎、一佳造型、发源地女性主题一层业态规划示意图咖啡餐饮美容美体洋快餐咖啡高档酒楼瑜伽茶楼银行婚纱摄影宾诺咖啡、碎碟音乐咖啡、良木缘、迪欧咖啡、双楠咖啡金夫人、U2、古摄影、川港影楼蒂亚婚纱摄影圣淘沙、仙迹缘、圣天露大蓉和、南宫府、红杏、文杏、红高粱、雍雅山房、潮皇阁、满庭芳柔婷国际、美丽田园SPA、玛花纤体秀域健康美容、自然美美容美体轻盈瑜伽、天逸圣菲、玛亚瑜伽静梵瑜伽KFC、麦当劳、必胜客、韩国烧烤日本料理婚纱摄影茶楼洋快餐高档酒楼美容美体瑜伽银行女性主题二层业态规划示意图商务会所银行KTV高档酒楼高档酒楼好乐迪、米乐星、月亮村、缤纷ATT、星光灿烂、天籁村美力、逸都、帝豪、塞纳河金帝、圣帝、御城商务会所金夫人、U2、古摄影、川港影楼蒂亚婚纱摄影大蓉和、南宫府、红杏、文杏潮皇阁、满庭芳银行婚纱摄影商务会所KTV女性主题三层业态规划示意图主题风情商业特色突出、个性鲜明街区式、海派式、风情化时尚、繁华、休闲、浪漫邛崃首席风情商业街顶级私人会所区域商业配套项目业态主题要点规划主题一邛崃首席风情商业街利用三面临街步行内街，建立人与时尚、风情为主题的休闲空间，营造风情化、人性化、商业性、全天候的街市景观，成为邛崃最具吸引力、最具活力的地方建筑体块设计高低错落、进退有致，层次变化多样，又互相映衬，以丰富的光影效果和虚实对比，消解玻璃立面可能带来的沉闷乏味的感觉打造邛崃独具特色，最具风情的商务商业休闲空间，美味、美景交相辉映主题二顶级私人会所主要为方便小区内部居民生活而设立的商业服务设施，遵循品质化、便利性的原则。主题三区域商业配套邛崃乐活城蓝调情韵咖啡馆、水吧、清吧、书吧、陶吧、茶吧生命如歌卡拉OK吧、电影吧、迪吧、酒吧、玩具吧、魔术吧、KTV量贩歌城动感人生健身中心、运动吧、电玩城、发泄吧网络天地吧、大型网吧、动漫吧、电话吧主题定位方案二业态比例及面积规划以满足区域商业配套商务配套为基本要求，以餐饮、休闲、娱乐、购物、配套便利性消费为主，提升整体形象，能吸引人气，后续运营作支撑，另一方面要考虑区域的消费支撑。商业业态面积比例业态面积比例酒吧5133640超市64175名烟名酒64175休闲区2566820餐饮3850230商业小计12834100项目商业业态规划要点邛崃乐活城皮具箱包银行道路道路金融机构名烟名酒水吧小酒馆超市迪吧洋快餐清吧名烟,名酒配套超市特色餐饮洋快餐咖啡馆特色餐饮主酒吧慢摇吧主题酒吧主题酒吧迪吧美高美、苏荷、88号、苏格妙思、卡卡都、焦点俱乐部BABI、慕尼黑1810、音乐房子、隔壁子、半打、菲音酒吧1919、福隆酒窖、新郎酒、水井坊慢摇吧清吧演艺吧特色吧音乐房子、空瓶子、点38、MIXCLUB雪茄吧、红酒吧木格子、M2、空心人、80后沙漏主题、深蓝休闲渔桥奶汤面、钵钵鸡、周鸭子、张洋姜郭牛肉、李庄白肉KFC、麦当劳、必胜客、韩国烧烤日本料理711、步步高、德惠超市乐活城主题一层业态规划示意图咖啡高档酒楼洋快餐餐饮美容美体洋快餐咖啡高档酒楼瑜伽美容美体茶楼茶楼银行瑜伽银行咖啡宾诺咖啡、碎碟音乐咖啡、良木缘、迪欧咖啡、双楠咖啡圣淘沙、仙迹缘、圣天露KFC、麦当劳、必胜客、韩国烧烤日本料理大蓉和、南宫府、红杏、文杏、红高粱、雍雅山房、潮皇阁、满庭芳柔婷国际、美丽田园SPA、玛花纤体秀域健康美容、自然美美容美体轻盈瑜伽、天逸圣菲、玛亚瑜伽静梵瑜伽乐活城二层业态规划示意图银行商务会所KTV高档酒楼银行高档酒楼网络天地动漫世界好乐迪、米乐星、月亮村、缤纷ATT、星光灿烂、天籁村美力、逸都、帝豪、塞纳河金帝、圣帝、御城商务会所大蓉和、南宫府、红杏、文杏、红高粱、雍雅山房、潮皇阁、满庭芳大唐网吧、时空引擎、殷商时代、千寻连锁、红星空连锁、联英帝国连锁大玩家、大世界、汤姆熊电玩、急速电玩、爱玩嘉年华、欢乐电玩城商务会所KTV乐活城三层业态规划示意图主题娱乐商业特色突出、个性鲜明街区式、风格化、乌托式魅惑、繁华、格调、轻松邛崃乐活城顶级私人会所区域商业配套项目业态主题要点规划形形色色的人，琳琅满目的酒，或温馨或嘈杂的音乐城市、灯火、烈酒、香唇、霍尔蒙谁在吟唱，谁又在倾诉乐活城一个倾听者、一个包容者利用步行内街氛围的渲染形成一个完整独立的乐活城邦，建筑的格调、灯火的柔美，吸引和感染城市的每一个不归人。主题一邛崃乐活城打造邛崃独具特色，最具风情的商务商业休闲空间，美味、美景交相辉映主题二顶级私人会所主要区域居民品质生活而设立的中高端商业服务设施，遵循品质化、便利性的原则。主题三区域商业配套商业多业权三大主体的关系商业多业权运作原则商业招商准入策略商业商源组织策略项目商业招商策略项目商业营销策略巨资的营销造活费用项目运营十大服务氛围营造灯光工程节庆活动第五部分项目商业核心运营思路多业权的三大主体的关系租赁关系委托关系服务/管理关系备注委托招商区别于“包租”、“返租”的形式，仅仅是经营管理公司接受业主的委托，对其物业进行招商，在法律关系上讲，经营管理公司是不承诺业主一定出租的。业主商家管理公司多业权三大主体的关系对多业权运作的原则1、自持30的物业引进主力店带动整体造活原则2、无论商家或者投资自营者其业态统一规划，符合整体规划原则3、统一管理、统一规划、统一营销、统一形象、统一服务4、公共资源业主、商家、管理公司共享原则5、由于商家代表、经营管理公司联合建立促销商业委员会共管原则6、对特色商家租金补贴7、对不同商家进行“稳、补、提、变”策略8、制定项目业主公约，以约束业主的言论和行为9、针对极其个例采取返祖策略开发商、运营商、投资者、经营者、消费者、地方政府六方共赢方针多业权运作原则入场经营商户符合商业规划，严格按业态规划对商户进行划分严格按照品牌经营理念对品牌经营商家实行优先入场政策入场商户需具备行业一定经营年限和资金实力商家准入条件实力准入业态准入品牌准入商业招商准入策略商源品牌结构类别品牌层次形象租金价值贡献档次淘汰率面积比例一类主力客户高低中端低30二类品牌客户中平均值中高端中40三类一般客户一般高中端、大众高30品牌区域结构面积比例国际知名品牌5国内知名品牌65本地知名特色品牌25商业商源组织策略主力店定盘，品牌立市，大户优先；严格商家准入制度，精选商源质量；商源储备量确保商铺商源配比达到15；动员品牌商家异地开店；策动本地商家提档升级；周边近距离商家“移巢换穴”；联盟连锁经营商家区域布局。对口岸差、存在瑕疵的商铺横纵向整合招租；优势口岸树立标杆，吸纳具影响力的“头羊”商家；专业商管公司委托招租；合理引导业主，严控自营业态；充分发挥业委会、促销联系会作用；提高行业合作深度，树立口碑，形成联动；合理规划利用公共资源。联横合纵，旺点兴