[经管营销]欧洲城可行性分析

欧洲城可行性研究报告中国深圳2009年6月中原地产代理（深圳）有限公司目录一、项目总论411项目背景4111项目名称4112开发公司4113承担可行性研究工作的单位4114研究工作依据4115项目建设规模和内容412可行性研究结论5121市场预测5122项目建设进度5123投资估算和资金筹措5124项目综合评价结论6二、项目投资环境和房地产市场研究821区域价值8211沈阳市概况8212抚顺市概况9213沈抚交通1022区域房地产市场分析11221总体发展情况11222典型物业调查沈抚大道在售物业11三、项目分析及评价1331地块解析13311地理位置13312项目概况14333项目价值最大化策略及具体措施15四、项目开发建设进度安排1741开发顺序与节奏1742施工周期1743有关工程计划说明18431前期工程阶段18432工程施工阶段18433项目销售（经营）阶段19五、投资估算与资金筹措2151项目总投资估算2152资金筹措2353投资使用计划24531投资使用计划24532借款偿还计划24六、销售及经营收入测定2561各类物业销售（经营）收入估算2562项目销售回款计划2563资金来源与运用分析2564销售（经营）利润25七、财务与敏感性分析2671赢利能力分析2672项目不确定性分析2673社会效益和影响分析27八、可行性研究结论与建议2881拟建方案的结论性意见2882项目主要问题的解决办法和建议2883项目风险及防范建议29九、附表3191项目工程计划横道图3192项目开发成本估算表3393项目销售收入与经营税金及附加估算表3494项目投资计划估算表3695资金来源与运用表3796损益及利润分配表3897现金流量表（全部投资）3998借款偿还期测算表4099敏感性分析表41一、项目总论11项目背景111项目名称欧亚春城可行性研究报告112开发公司深圳市宁发投资有限公司113承担可行性研究工作的单位中原地产代理（深圳）有限公司114研究工作依据房地产开发项目经济评价方法（建设部建标2000205号）建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部计投资1993530号）关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司咨经199811号）开发公司提供的相关资料国家经济建设的方针、政策115项目建设规模和内容根据开发公司提供的相关资料，项目的规划设计指标见下表。项目规划设计指标表序号名称单位数据1项目总占地面积1120056002项目总建筑面售物业153453400211住宅建筑面积94133300212商业建筑面积38064800213办公建筑面店建筑面积350000022配套物业31114800221会展中心建筑面积3000000222会所建筑面积2286400223中小学建筑面积1250000223幼儿园建筑面积400000224会展专用车库建筑面积3060400225其他建筑面积211180003建筑容积率20224土地使用年限年705开发建设期年1012可行性研究结论121市场预测伴随政府“沈抚同城”的大背景促进之下，驱动抚顺房地产长远、快速发展，项目所在地现有居住条件、居住环境等相对不完善，但项目作为抚顺市180万航母级综合物业，发展潜力可以预见，未来将形成成熟的居住环境、繁华的商业氛围加上便捷的交通条件等众多有利因素下，相信项目的开发将可实现较高的收益和回报。122项目建设进度项目整体开发建筑面积184568200平方米，建设开发期约10年。123投资估算和资金筹措本项目开发建设总投资额合计为592176万元，含财务费用为1646万元，其中各项成本费用的估算额详见下表。序号项目单价元面积（）总投资万元开发建设总投资32081845682005921761开发成本294318456820054314611土地成本4121845682007611012前期工程费1091845682002003513区内配套工程费3451120056003864214建筑安装工程费205918456820037998115开发期间税费681845682001255916不可预见费861650000158202开发费用2661845682004903121管理费用881845682001629422财务费用9184568200164623销售费用16818456820031090本项目的资金来源主要包括自筹资金（含借款，开发资金中开发商自有资金按比例20计）和销售（经营）回款等。项目资金筹措方案数据汇总见下表。筹措资金来源筹措资金万元筹措资金比例开发建设总投资592176100自有资金118435200银行贷款4514376销售经营收入再投入428598724124项目综合评价结论本项目符合国家城镇商品房开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。本项目规模较大，地段优越，设计合理，售价适中，符合市场客户需求。从财务分析结果表明，本项目在计算期内预计销售（经营）收入1103080万元，可获利润288409万元，扣除所得税后净利润为216306万元；项目全部投资内部收益率（所得税后）为365，在预期可接受的年基准收益率为12时，季度基准收益率为287时，本项目所得税后财务净现值为169104万元，动态投资回收期为396年，项目盈利能力较强。本项目的开发将推进沈抚新城的发展，且缴纳销售税金及附加58034万元，企业所得税72102万元，土地增值税135691万元，具有明显的社会效益；此外本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面也充分具备可行性。项目综合评价结论本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。二、项目投资环境和房地产市场研究21区域价值211沈阳市概况沈阳位于中国的东北地区，是东北三省中辽宁省的省会，同时也是东北地区经济、文化、交通、金融和商业的中心。沈阳素有“一朝发祥地，两代帝王城”之称。1625年，清太祖努尔哈赤建立的后金迁都于此，更名盛京。1636年，皇太极在此改国号为“清”，建立清王朝。1644年，清军入关定都北京后，以盛京为陪都。清初皇宫所在地沈阳故宫，是中国仅存的两个完整皇宫建筑群之一。面对全面实施振兴东北老工业基地的重要战略机遇,沈阳市政府确定,到2010年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。沈阳是连接东北地区与华北、华东、西北等其他地区的重要交通枢纽。依托交通的优势，沈阳还是中国与“东北亚经济圈”互动的前沿。“东北亚经济圈”已经成为沈阳经济发展的动力之一，并使沈阳获得了更大的市场发展空间。沈阳现辖九区一市三县，总面积13万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口7204万人，市区人口5066万人。212抚顺市概况沈抚同城化规划整体思路“一带、一心、两区、四轴”“一带”即浑河生态人文景观带。该景观带可细分为浑北“绿带”、浑河“蓝带”、浑南“橙带”。由三条带状区域构成的浑河生态人文景观带，通过南北向道路与生态廊道的联系将融为一体。“一心”即商务办公核心。位于核心试验区偏北，布局有服务于整个沈抚同城化的商务服务业，形成城市公共生活中心。“两区”即沈抚同城化区域分为浑河以北的生态区和浑河以南的产业区。生态区包括棋盘山国际风景旅游开发区、高湾经济技术开发区和抚顺市顺城区的部分用地。该区域以生态可持续发展为前提，促进生态建设，开发旅游休闲产业，以自然和生态资源与人文风情为发展重点，成为沈抚大都市的“绿肺”及辽宁省的生态“绿心”与休闲度假、商务旅游中心。“四轴”即四条通过生态与绿化、水体空间连通的生态轴线。沈抚同城化核心区沈抚新城2007年7月23日，在中共辽宁省委十届四次会议上，时任省委书记李克强同志明确指出，推进沈阳与抚顺的同城化发展，壮大辽宁中部城市群，打造东北亚最大的区域中心城市，成为中国经济增长第四级。沈抚新城是沈抚连接带城市功能的核心区域，规划了23平方公里，位于沈抚都市走廊的中心，横跨浑河南北，距沈抚城区各12公里。213沈抚交通沈抚城际轨道交通规划建设两条线路。北线依托沈吉铁路、利用客运线建设城际轻轨，西起沈阳轨道交通。1号线和5号线换乘站，经世博园，东止于抚顺客运北站；南线紧邻沈抚大道，西起沈阳国际奥体中心，东止于抚顺客运北站，可方便到达桃仙机场。沈抚两市之间有2条高速、2条铁路、2条快速干道和沈抚城际轻轨相连。沈抚城际轻轨全程61公里，行驶53分钟。抚顺境内24公里，设9个站点，其中在沈抚连接带设有两个站点，是小瓦店和李石寨。22区域房地产市场分析221总体发展情况房地产开发房地产开发处于低位平稳运行。2008年抚顺市房地产开发完成投资400亿元，比上年增长412。全年商品房施工面积2545万平方米，比上年下降70，其中住宅2235万平方米，下降24。商品房竣工面积591万平方米，比上年增长397，其中住宅532万平方米，增长632。商品房销售面积986万平方米，比上年下降60，其中住宅93万平方米，下降36。商品房销售额280亿元（折算商品房平均销售均价为2840元/平方米），比上年增长117，其中住宅261亿元，增长189。重点项目建设重点项目建设卓有成效。2008年开工建设超亿元项目82个，完成投资280亿元，其中千万吨炼油、百万吨乙烯等大项目建设进展顺利。投资108亿元的丰远热高乐园、东北科技城、浙商国际商贸城、3个星级酒店等项目陆续开工，投资140亿元的东北汽车贸易城、旺力商业城、中欧环保新材料产业园、明达意航商业一条街等项目稳步推进。皇家极地海洋公署室内大型沙滩冲浪馆等龙头旅游项目顺利实施。222典型物业调查沈抚大道在售物业沈阳万科新里程占地面积5万平方米建筑面积12万平方米土地使用年限50年坐落于浑河新区核心区，接连浑南大道（沈抚大道）、长青街，出行便捷。位于浑南大学城内，是沈阳万科2007年力作。项目全为高层，最高32层。全部坐北朝南，45100米楼间距开阔。销售均价4800元/平方米（2009年3月），历史价格2007年8月22日开盘均价为5000元/平方米优惠折扣一次性付款96折，首付超过60享受98折金地滨河国际社区占地面积76万平方米总建筑面积约150万平方米项目位于浑南新区浑南大道18号，沈阳建筑大学北门对面，东面是高科技园区、西连奥体中心、南临大学城、北倚浑河自然景观，具备良好的城市感、景观资源、文化属性、生活配套、以及社交价值和宜居价值，是沈阳的唯一的RLD滨河中央生活区域。金地滨河国际社区目前推出的A组团以高层建筑形态为主，所有户型都保证南北通透、采光充分，部分户型还赠送露台，产品主要以宜居的80平、90平左右的两房和100平、130平左右的三房为主，另外还有精装的60平左右的一房和80平左右的两房。销售均价4600元/平方米（2009年3月），优惠折扣一次性付款97折，贷款99折三、项目分析及评价31地块解析311地理位置本项目紧临沈抚大道，与沈阳浑南新区近在咫尺，受沈阳辐射最强。本项目所处的位置使其直接受益于沈抚同城化的规划发展以及沈抚城际轻轨的建设。项目南临沈抚城际轻轨小瓦站100米。中兴街（原石化一街）北行6公里可到沈阳世博园。沿沈抚大道西行15分钟车程可到达沈阳奥体中心，25分钟车程可到达沈阳桃仙机场。沈抚城际轻轨全程61公里，行驶53分钟。从沈阳南站始发到小瓦站18分钟。312项目概况项目总用地面积1680亩（112005600平方米），其中会展、酒店、行政办公用地235亩；住宅用地382亩；商业（4S店）住宅综合用地1063亩，具体经济指标如下序号名称单位数据1项目总占地面积1120056002项目总建筑面售物业153453400211住宅建筑面积94133300212商业建筑面积38064800213办公建筑面店建筑面积350000022配套物业31114800221会展中心建筑面积3000000222会所建筑面积2286400223中小学建筑面积1250000223幼儿园建筑面积400000224会展专用车库建筑面积3060400225其他建筑面积211180003建筑容积率20224土地使用年限年705开发建设期年10一期用地面积235亩，总建筑面积466988平方米，其中住宅255570平方米，酒店式公寓68400平方米，商业78075平方米，会展中心29943平方米，酒店35000平方米。一期用地具体位置及指标详见一期用地总平面图333项目价值最大化策略及具体措施实现项目价值最大化需通过众多策略、各个环节、具体措施来确保。项目规划在本项目的规划开发中，不能仅仅站在房地产项目开发的角度，而是需要用城市发展的眼光，从城市建设、城市设计的角度审视我们这个大规模住宅区域地产的开发。要全面考察城市的发展阶段、城市发展战略及规划、城市意象和城市特质、区域功能定位等等这些城市发展的重大问题，同时体现在项目的整体规划上，要在市场接受度和城市特质之间找到平衡点，对一些异域文化的借鉴要结合当地的气候、文化、生活差异，不能简单的抄袭、模仿。避免在一个区域内出现雷同的规划、千篇一律的建筑。配套设施通过对同类项目的研究发现当一个大盘开始销售的时候，第一时间并不是建立产品的形象，而是要建立配套水平的形象。配套必须要先行，而且起点要高，必须优于周边区域项目的配套，只有这样，消费者才有可能会选择这个楼盘。分期策略本项目采取的是分期滚动开发的策略，如何实现项目利润最大化，对分期的划分相当重要，同时各个时期做什么产品、选择什么位置、定价策略等等都要做综合战略考察。且要把握开发节奏，控制每期供应量，小步快走。这样可以保持持续的市场热度。产品设计建筑形式应该和谐、丰富、统一。在统一的风格下，各组团应该有自己的特征。即在保持整体建筑风格和谐的基础上，应该在建筑形式及风格上有一定的差异化，在不同时段保留不断创新的空间，户型设计上要求考虑长远、适度超前。成本控制虽然本项目由于规模开发比较容易减少成本，但同时所需求的开发资金投入量也非常大，因此在开发的过程中还是应该实行严格的成本控制。在确保品质的情况，能节省就应该节省，不能盲目的追求全面的高品质。在严格控制成本的情况下，追求一个合理的利润目标。营销策略利润的实现都须通过成功实现销售为前提，因此营销策略直接关系到整个项目利润的实现。而营销的核心是客户。首先要研究客户，研究客户的来源、需求、特征等，然后设计并建造客户需要的产品；其次是寻找客户，项目开发周期长，寻求丰富的客户源是项目持续开发的关键，在项目整体定位明确的情况下，客户寻找途径要求更加广泛和精准。同时营销应该为产品设计指明方向。什么时候建造，做什么产品，包括产品创新，这些都应该由营销团队在市场及客户研究的基础上进行，包括前期的规划及产品设计必须要能经得起营销分析，营销分析的实质就是分析卖点和买点能不能结合。四、项目开发建设进度安排41开发顺序与节奏本项目根据批准预售预计分十期（批）开发和销售，可售物业类型主要为住宅、商业、办公和酒店等物业，配套物业分为会展中心、会所、中小学、幼儿园、会展专用车库和其他配套建筑等综合物业。项目规划设计指标表序号名称单位数据1项目总占地面积1120056002项目总建筑面售物业153453400211住宅建筑面积94133300212商业建筑面积38064800213办公建筑面店建筑面积350000022配套物业31114800221会展中心建筑面积3000000222会所建筑面积2286400223中小学建筑面积1250000223幼儿园建筑面积400000224会展专用车库建筑面积3060400225其他建筑面积211180003建筑容积率20224土地使用年限年705开发建设期年1042施工周期一期施工日期2009年第三季度一期完工日期2010年第四季度二期施工日期2011年第二季度二期完工日期2012年第二季度（具体见施工横道图）43有关工程计划说明431前期工程阶段包括规划设计、报批报建、勘察测量、土地平整等。前期工程预计于2009年三季度前完成。432工程施工阶段包括区内配套工程、建筑安装工程两个部分。为了体现项目的配套不完善等不利影响，本项目采取配套先行的策略，起点高，做到优于周边区域项目的配套。一期工程于2009年三季度开始，预计2010年四季度末竣工验收，历时15年。433项目销售（经营）阶段项目销售均价建筑面积起始销售价格元/最高销售价格元/实现均价元/住宅56479980350049333832公寓28239990400056384632别墅9413330600084577126商业38064800100001409411662办公楼1775530085001198010032项目销售收入销售周期序号项目合计2010三季度2010四季度2011一季度2011二季度2011三季度2011四季度2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年2015上半年2015下半年2016上半年2016下半年2017上半年2017下半年2018上半年2018下半年2019上半年销售收入（万元）10363284430129920305153691124658293508149675093764967232371083708236683958103599375953056281407572675814424107301销售回款比例10043342387777766665431111住宅销售收入（万元）21642015814998118144142511439116609169381079619817157191603018683952697154954505200000可销售面积564799804518398282399950831983953599395359945183984518398282399950831983953599395359945183982259199225919911296001129600000000000000000平均售价元/3832350035343569360436403676374938233899397640554135421743004385447245614651474348374933销售比例10085977885977844220000012公寓销售收入（万元）13081256484563460869802350474501480612582384911777800713611110384921443117769007459331220可销售面积282399901412000112960011296001694399564800112960000033887992823999847200254159916943992824002259199169439928240022591991694399847200564800000平均售价元/4632400040394079411941604201428443694456454446344726481949155012511152125316542155285638销售比例1005446240121039618618632013别墅销售收入（万元）6708100000084695552440470574580467174852776283164952944750615317810可销售面积941333000000000000000000013178668472006589331035466658933658933103546637653337653384720037653394133318826794133000平均售价元/7126600060596119617962406301642665546683681669517088722973727518766778197973813182928457销售比例100000000149711771144941021014商业销售收入（万元）443902228391537677641568079177995366922910421200302682645826982321022338419078291832976120234206341052210730可销售面积380648002283888152259276129615225927612967612963425832266453619032402664536228388822838882664536190324015225922283888228388815225921522592761296761296平均售价元/11662100001009910198102991040010502107101092311139113591158411814120481228612530127781303113289135521382114094销售比例10064242297576675466442215办公销售收入（万元）17811300000019397148361849215429122381248116364111262458317356118004011000可销售面积1775530000000000000000000021306361597977195308315979771242871124287115979771065318230818915979771065318355106000000000平均售价元/100328500858486688754884089279104928494689656984710042102411044310650108611107611296115191174711980销售比例100000000129119779613962000备注1、本项目实现100销售；其中一期推售日期在2010年三季度至2011年四季度完成。2、住宅类物业中住宅公寓别墅建筑面积比例分别为631。3、本项目销售按开售（开盘）比例为高比例，依次递减原则来实现各季（半年）度销售；4、销售均价为各期实现全部销售情况下的销售均价。考虑到价格上涨的因素，本项目按每年4的保守增长率调整销售价格。按复利计算，每季折合利率0985，每半年折合利率为1980。一期项目经营收入备注酒店经济指标和配套说明酒店经营数据酒店套房数间400酒店套房入住率802009年酒店套房租赁参考价格元/天间300酒店套房租赁价格每5年涨幅12酒店物业维护费3酒店经营成本收入比率35餐饮等其他收入占酒店总收入比率33序号项目合计2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年2015上半年2015下半年2016上半年2016下半年2017上半年2017下半年2018上半年2018下半年2019上半年2019下半年2020年2021年2078年1酒店经营收入（万元）84411262826283154315442054205420542054205473058875887588758875887588758875887229345211套房租赁收入（万元）562741752175221022102280328032803280328033154392439243924392439243924392439241528968酒店套房数（套）400400400400400400400400400400400400400400400400400400400400平均租赁价格元/间天553003003003003003003003003003003363363363363363363363361309入住率8080808080808080808080808080808080808080经营成熟度5050606080808080809010010010010010010010010010012餐饮等其他收入2813787687610511051140214021402140214021577196219621962196219621962196219627644842酒店经营成本（万元）29544920920110411041472147214721472147216562060206020602060206020602060206080273酒店经营税金及附加（万元）472714714717717723523523523523526533033033033033033033033012844酒店物业维护费（万元）2110666679791051051051051051181471471471471471471471475735酒店经营毛利润（万元）48030149514951794179423932393239323932393269233503350335033503350335033503350130506酒店管理公司顾问费用（万元）000000000000000000061管理公司基本管理费000000000000000000062管理公司承约费000000000000000000000000000000000000000000000000000000063管理公司鼓励性管理费00000000000000000000000000000000000000000000000000000007酒店经营净收入（万元）4803014951495179417942393239323932393239326923350335033503350335033503350335013050五、投资估算与资金筹措51项目总投资估算本项目开发建设总投资额合计为592176万元，其中各项成本费用的估算额详见项目总投资估算表。项目总投资估算表序号项目单价元面积（）总投资万元开发建设总投资32081845682005921761开发成本294318456820054314611土地成本4121845682007611012前期工程费1091845682002003513区内配套工程费3451120056003864214建筑安装工程费205918456820037998115开发期间税费681845682001255916不可预见费861650000158202开发费用2661845682004903121管理费用881845682001629422财务费用9184568200164623销售费用16818456820031090分项估算依据土地成本根据开发商与政府签订合同价住宅用地60万/亩，会展、酒店等用地30万/亩，折算地价为住宅用地900元/平方米（占地面积），会展、酒店等用地450元/平方米。前期工程费包括项目前期投入的可行性研究和策划费用3691万元、勘察设计费用7383万元，土地平整费用8960万元。项目前期工程费合计20035万元。建筑安装工程费根据类似工程建设经验估算确定，项目建筑安装工程费合计379981万元。区内配套工程费用本项目的公共配套有道路、供水供电、排水排污、公共绿化等设施齐全的公共配套，根据类似工程建设经验估算确定。项目建筑安装工程费合计38642万元。开发期间税费即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。以及其他包括监理及质安监费用、租售丈查费和竣工面积丈查费等费用。本项目开发期间税费按区内配套工程、建筑安装费之和的30计算，项目开发期间税费合计12559万元。不可预见费根据本项目投入资金量大的特点，但项目的可变影响因素相对较易控制，同时参照房地产开发项目的平均水平，按以上各项费用之和的30取值。项目不可预见费合计15820万元。管理费用即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照房地产开发项目的平均水平，按前述各项之和的30取值。项目管理费用合计16294万元。财务费用即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，在这里是指借款利息。本项目的银行贷款总额为45143万元，项目财务费用合计1646万元。销售费用即房地产开发企业为项目销售而发生的各项费用，按销售总收入3计，本项目销售费用预计为31090万元。52资金筹措资金来源本项目建设共需资金592176万元，根据分析各种融资渠道的可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金）、银行贷款等。由附表项目投资计划与资金筹措估算表可以看出，资金来源各渠道对于本项目建设的顺利进行均有充分保障，其中各期的金额和比例安排合理。项目筹资方案本项目开发投资的资金来源有三个渠道一是自有资金，二是银行贷款，三是销售（经营）收入再投入，本项目总投入592176万元，开发商投入自有资金118435万元作为启动资金（项目总投入20比例计算），另需向银行贷款45143万元用于投资，其余428598万元为销售收入再投入。详见详细投资计划与资金筹措表。自有资金本项目自有资金（资本金）为118435万元，项目自有资金占到项目总投资额（不含财务费用）的20以上。参照中国人民银行2003121号文的要求，已基本具备了由信贷资金解决部分投资的所需条件。银行贷款本项目银行贷款总额为45143万元，预计2009年四季度借贷，于2010年三季度还清本息，共计利息1646万元。53投资使用计划531投资使用计划本项目投资总额为592176万元，各期的详细投资计划见项目投资计划与资金筹措估算表。由项目投资计划与资金筹措估算表可看出，本项目投资使用计划的编制，针对项目中各项投资款项的付款特点、开发建设进度计划和资金来源渠道等方面进行了综合考虑，各期投资使用计划安排合理，对于本项目建设的顺利进行有充分保障。532借款偿还计划本项目预计需银行贷款总额45143万元，第一笔为2009年第四季度向银行贷款8548万元，支付利息462万元；第二笔于2010年第一季度向银行贷款14568万元，支付利息590万元；第三笔于2010年第二季度向银行贷款22028万元，支付利息595万元。一共支付利息1646万元，具体详见借款还本付息表。由以上分析可看出，本项目的负债结构和还贷方式合理，既能充分利用财务杠杆为项目解决资金来源，又能有效地将筹资成本和财务风险降至最低。六、销售及经营收入测定61各类物业销售（经营）收入估算本项目可售物业总建筑面积153453400平方米，可实现的经营收入1036328万元，扣除各项经营成本后可实现销售净收入为978294万元；酒店建筑面积为35000平方米，按照经营周期为67年（扣除3年酒店建设和筹备期，未计算酒店顾问公司费用），总经营收入775405万元，扣除酒店总管理成本后经营净收入441205万元。62项目销售回款计划按照本项目开发方案和营销计划的策划，以及根据项目建设和销售进度的初步安排，整个项目从2009年第三季度开始启动建设，销售周期从2010年三季度到2019上半年，预计销售回款共计1036328万元。63资金来源与运用分析该项目开发建设总投资592176万元，其中自有资金118435万元，占总投资额200，银行贷款45143万元，占总投资额76，销售（经营）收入再投入428598万元，占总投资额724。64销售（经营）利润该项目总体所得税后销售利润率为365，且共计贡献销售税金及附加58034万元，企业所得税72102万元，土地增值税135691万元，共计税后销售（经营）利润为216306万元（其中酒店经营期截至2019上半年）。七、财务与敏感性分析71赢利能力分析项目在计算期内预计销售（经营）收入1103080万元，扣除销售税金和附件、土地增值税、企业所得税后销售（经营）利润为216306万元（其中酒店经营期截至2019上半年），项目盈利能力较强。综上所述，代表本项目赢利能力的静态的财务效益指标可汇总如下，见下表。财务效益指标汇总表静态指标项目整体指标年度指标所得税后投资利润率36537所得税前投资利润率48749投资利税率58559资本金利润率2435244资本金净利润率1826183由以上分析数据可看出，本项目赢利能力良好。从以上经济效益指标的角度初步判断，项目具备可行性。72项目不确定性分析影响本项目效益的最为不确定的因素包括建安工程费、售价等，分析结果表明，对于项目效益最为敏感的是销售价格这个因素。财务指标基准方案销售价格变化减少20减少10增加10增加20财务净现值（税后）20101020财务净现值升降幅度16910474945124745213100257096财务内部收益率（税后）557262260520财务内部收益率升降幅度14776113179210全部投资利润率481230218425投资利润率升降幅度365210294436505财务指标基准方案建安成本变化减少20减少10增加10增加20财务净现值（税后）169104208353188728149480127244财务净现值升降幅度232116116248财务内部收益率（税后）147187167128109财务内部收益率升降幅度274134129256全部投资利润率365493424314265投资利润率升降幅度34916114027573社会效益和影响分析本项目的开发将推进沈抚新城（抚顺）的发展，且缴纳销售税金及附加58034万元，企业所得税72102万元，土地增值税135691万元，共计缴纳265827万元，具有明显的社会效益。八、可行性研究结论与建议81拟建方案的结论性意见本项目符合国家城镇商品房开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。本项目规模较大，地段优越，设计合理，售价适中，符合市场客户需求。从财务分析结果表明，本项目在计算期内预计销售（经营）收入1103080万元，可获利润288409万元，扣除所得税后净利润为216306万元；项目全部投资内部收益率（所得税后）为365，在预期可接受的年基准收益率为12时，季度基准收益率为287时，本项目所得税后财务净现值为169104万元，动态投资回收期为396年，项目盈利能力较强。本项目的开发将推进沈抚新城的发展，且缴纳销售税金及附加58034万元，企业所得税72102万元，土地增值税135691万元，具有明显的社会效益；此外本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面也充分具备可行性。项目综合评价结论本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。82项目主要问题的解决办法和建议821项目的主要问题目前的项目总体规划中开发周期长，资金压力大，同时缺乏商业配套本项目开发面积大，产品的档次中高，且具有很好的规划优势，但缺乏相应的商业配套，使项目整体上不协调，难以进一步提升档次。项目潜在客户异地客户比例较大项目以中高端综合物业为主，定价较高，本地一般居民难以承受，潜在客户多为异地特别是沈阳客户。异地潜在客户的积蓄期一般较本地客户长，异地宣传的费用也相对较大，项目营销推广的难度将会增加。822解决方法和建议优先开发一定比例的商业面积配套作好项目周边绿化和道路工作加大异地宣传推广的营销力度和费用，特别是以沈阳为主的客户群83项目风险及防范建议831市场风险及防范建议项目市场风险来自未来几年区域内外市场其他项目的激烈竞争，尤其沈阳房地产迅速发展，抚顺房地产相对滞后的情况下项目成功开发存在一定风险。通过以下措施减少项目的市场风险准确把握定位通过市场调研，准确把握市场状况，了解度假别墅住宅消费的真正需求，有助于项目定位的准确性以及其后的客户拓展和营销工作的有效进行。合理的产品设计包括地块总体规划、组团及建筑设计规划、配套功能设计等，从产品规划方案上强调其综合物业性质来赢得潜在客户的青睐。加强市场营销通过与专业代理公司的合作，争取在最短时间内以合理费用完成推广和销售工作。932经营风险及防范建议本项目所面临的经营风险主要是项目开发总体方案的组织与实施过程中可能面临的风险。另外，是否能找准市场定位也是本项目所面临的经营风险之一。可通过以下措施减少项目的经营风险明确项目开发的总体经营思路将项目开发的总体经营思路，贯彻到项目的所有业务流程中，并使之在业务流程的各个环节中得到很好的理解与执行。在项目实施中应优化设计，采取优化的工程技术措施和施工方案，既要控制各项开发建设成本费用，又要保证工程质量。开发时机的控制为达到项目在短期内销售完毕并取得合理的回报，并且防止随着时间的延长而使得市场情况发生变化，建议本项目做好开发周期的控制，力争在最佳时机开发入市。在项目未来开发过程中，须时刻监视房地产市场需求，根据客观情况适当调整项目开发时间和进度，以迎合市场供需关系，将项目开发风险降至最低。933财务风险及防范建议本项目采用自有资金和销售回款开发，所面临的财务风险主要是资金供应链的问题。可通过以下措施减少项目的财务风险资金供应的充实度本项目开发资金总量大，要保证自有资金的充足。资金供应的持续性项目资金供应将随着开发进度的不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。加快资金回笼本项目对销售回款的资金需求较大，应多渠道、多方式加快销售进度，如在项目销售过程中可采用多种付款方式，既可有效促销，又可尽量减少占用资金。务求使得资金能按期尽快回笼。九、附表91项目工程计划横道图工程计划进度表2009年2010年2011年2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年2015上半年2015下半年2016上半年2016下半年2017上半年2017下半年2018上半年2018下半年2019上半年序号一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一期1规划设计与报批报建2工程施工阶段3项目销售4竣工验收5酒店投入经营二期1规划设计与报批报建2工程施工阶段3项目销售4竣工验收三期1规划设计与报批报建2工程施工阶段3项目销售4竣工验收四期1规划设计与报批报建2工程施工阶段3项目销售4竣工验收五期1规划设计与报批报建2工程施工阶段3项目销售4竣工验收六期1规划设计与报批报建2工程施工阶段3项目销售4竣工验收七期1规划设计与报批报建2工程施工阶段3项目销售4竣工验收八期1规划设计与报批报建2工程施工阶段3项目销售4竣工验收九期1规划设计与报批报建2工程施工阶段3项目销售4竣工验收十期1规划设计与报批报建2工程施工阶段3项目销售4竣工验收92项目开发成本估算表序号项目单价元面积（）总投资万元开发建设总投资32081845682005921761开发成本294318456820054314611土地成本4121845682007611012前期工程费1091845682002003513区内配套工程费3451120056003864214建筑安装工程费205918456820037998115开发期间税费681845682001255916不可预见费861650000158202开发费用2661845682004903121管理费用881845682001629422财务费用9184568200164623销售费用1681845682003109093项目销售收入与经营税金及附加估算表项目销售收入销售周期序号项目合计2010三季度2010四季度2011一季度2011二季度2011三季度2011四季度2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年2015上半年2015下半年2016上半年2016下半年2017上半年2017下半年2018上半年2018下半年2019上半年销售收入（万元）10363284430129920305153691124658293508149675093764967232371083708236683958103599375953056281407572675814424107301销售回款比例10043342387777766665431111住宅销售收入（万元）21642015814998118144142511439116609169381079619817157191603018683952697154954505200000可销售面积564799804518398282399950831983953599395359945183984518398282399950831983953599395359945183982259199225919911296001129600000000000000000平均售价元/3832350035343569360436403676374938233899397640554135421743004385447245614651474348374933销售比例10085977885977844220000012公寓销售收入（万元）13081256484563460869802350474501480612582384911777800713611110384921443117769007459331220可销售面积282399901412000112960011296001694399564800112960000033887992823999847200254159916943992824002259199169439928240022591991694399847200564800000平均售价元/4632400040394079411941604201428443694456454446344726481949155012511152125316542155285638销售比例1005446240121039618618632013别墅销售收入（万元）6708100000084695552440470574580467174852776283164952944750615317810可销售面积941333000000000000000000013178668472006589331035466658933658933103546637653337653384720037653394133318826794133000平均售价元/7126600060596119617962406301642665546683681669517088722973727518766778197973813182928457销售比例100000000149711771144941021014商业销售收入（万元）443902228391537677641568079177995366922910421200302682645826982321022338419078291832976120234206341052210730可销售面积3806480022838