都市桃源乡村游景区 (综合型环保生态示范园) 项目建议书

都市桃源综合型环保生态示范园项目建议书目录前言1一、项目概况2二、项目总体规划设想7三、可行性分析论证（一）项目建设的必要性与重要意义8（二）XX旅游行业市场分析11（三）旅游房地产市场析18（四）项目选址地的资源条件分析24（五）项目定位与主题27（六）项目的优势与机遇分析29（七）目标客户市场定位及细分31（八）项目经济（投入产出）分析31（九）投资风险分析33（十）结论36前言2009年12月XX市委通过了关于推进城乡一体化发展工作纲要，明确了XX市乡村，尤其是城乡结合部发展的目标任务。而于09年制订的XX市旅游业发展总体规划（20092020年则提出了“要把XX建设成为中国中西部极具影响力的旅游胜地和中转中心；以娱乐休闲为特色、以楚汉文化和湖湘文化为内涵的世界级旅游目的地和复合型国际化旅游城市。”因此抓住长、株、潭融城建设两型社会之契机，在紧邻XX市区的周边县市选择地理条件好、生态环境优、交通便利通畅的乡村结合城乡一体化与旅游业发展的具体要求，抢占先机，进行休闲产业开发无疑是非常必要的也是刻不容缓的。XX县黄兴镇是XX市确定的“乡村游景区”具有不可多得的人文与自然景观及交通优势。带休闲产业综合开发性质的“都市桃源”即是专门为其量身打造的开发项目。项目概况（一）项目名称都市桃源（二）项目主题都市桃源国际生态休闲渡假福地（三）项目宗旨示利于民、显绩于政、和谐发展、富民强政（四）项目性质集旅游接待、居家养生、休闲、购物、教育培训、村民集中安置及现代农业开发推广于一体的综合开发项目（五）项目建设的目的与目标目的抓住机遇、不靠不等、弯道超车、赶超先进目标通过精心策划、招商引资开发及经营管理将项目地打造成A、XX市重要旅游景点与游客集散地；B、湖南省对外展示湖湘文化的窗口；C、现代服务行业创意发展（旅游开发与生态居住相结合，房地产开发与商业经营相结合，建设资金与土地使用权结合）的成功范例；D、当地农民主要的就业创收基地（五）项目建设首选地址XX县黄兴镇打卦岭村（具体位置详见策划方案）（六）项目用地面积与开发模式项目首期用地面积约1350亩；其中山坡地约1050亩（经政府立项统征，转为建设用地后对外招商引资开发），在项目地范围内夹杂的农田、水库、山塘约300亩，采用使用权流转（租赁）或参股合作的方式，发展现代生态观光农业，同时起美化环境衬托项目之作用。）（七）分项建设内容1产权式旅游度假（酒店）村，（内含主楼、综合配套楼、独立式小楼等）2农民新村（乡村式家庭旅馆群含住宿楼、小铺面、小菜园、小作坊等）3休闲产业论坛（会议酒店）4湖湘名人纪念园（湖湘文化研究中心）5休闲娱乐城（影视、演出、酒吧、KTV、网吧等）6湖南旅游商品展销中心7潇湘美食城（小吃街、茶楼、酒馆）8中华康体养生中心（中老年康体养生研究所）9职校（专业培训中心）10后勤服务中心（办公、后勤楼、职员公寓、幼儿园、诊所、超市等）11现代高效生态农庄（花果、瓜菜、养殖）12绿色能源开发（沼气、太阳能、风能）（八）计划投资规模及建设周期1计划投资总额98亿元（不含二次装修费及设备购置）。其中（1）建设用地成本费2亿元（用地面积按1000亩，单价按20万/亩计算）（2）房屋建设费48亿元（总规容积率按045，建设用地容积率按06，建设总面积按40万计算）（3）配套设施建设费2亿元（三通一平，旅游景点及现代农业开发）（4）其他费用10亿元（前期调研、策划及开办费、企管费、报建费及营销广告费）2建设周期项目建设总周期4年。其中（1）前期准备阶段1年（设计、报批、办理、用地手续，三通一平工程及园林基础设施建设）（2）主体工程建设期2年（）配套工程建设期1年（九）项目效益1、社会经济效益（1）可解决30005000人就业；（2）每年可培养专业技能人员60008000人；（3）可带动项目地周边的农民加快致富速度；（4）为城乡一体化发展起到示范推动作用。2、国民经济效益（1）建设期间，平均每年为XX县增加GDP在5亿元以上；（2）建设期间带给XX县财税收入（土地出让金，报建费，建筑税等）2亿元左右；（3）出让房屋产权可为国家带来销售税及预征所得税约2亿元；（4）建设期间带给当地农民的征地补偿及劳务收入等预计接近1亿元；（5）项目全面建成，进入正常运营期，其经营效果预计；年接待旅游集散、观光、休闲购物的人数500万人次（含长株潭城市居民节假日来此游玩），年经营收入大于30亿元；年利税10亿元。（十）项目参与单位1、土地现有权属单位XX县黄兴镇打卦岭村打卦岭村地处黄兴镇东北部，与干杉乡接壤。南隔本镇蓝田村，与浏阳河相邻。全村土地总面积15750亩，其中耕地面积6千多亩，另有山塘水库几百亩，其余都为低丘坡（林）地；现有农户1475户，总人口5478人；年人均收入11万多元，主要为农业与副业（工程承包、房屋土地租赁、打工）收入为主。2、项目策划单位XX宏业投资管理咨询有限公司，XX宏业投资管理咨询有限公司是由有着较为丰富的旅游房地产及高效农业开发经验的海南湘宁实业有限公司根据业务发展的需要，于2009年在XX市注册成立的以开展房地产投资咨询、策划、管理、营销为主营业务的服务性公司。公司成立以来，已成功策划了XX市雨花区圭塘村两安用地开发项目（用地面积200多亩、已于09年底完成调规、变性等相关手续）；韶山市“韶山红色旅游文化园”项目（用地面积1千多亩，已完成总规划设计）；参与策划了浏阳市“全国老年产业星城生态示范园”项目（用地面积控规1万亩，一期工程已立项。）3、投资主体单位湖南华剑实业有限公司湖南华剑实业有限公司创立于2003年8月，湖南省内著名的专业地产开发企业之一，是一家涵盖商业地产、节能住宅、现代农业、旅游区开发和大宗产品销售等领域的综合性民营企业。坚持以专业能力从市场获取公平回报，是华剑获得成功的基石。华剑致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。华剑旗下的湖南华剑实业有限公司被湖南省银行业协会评为“AA级信用企业”、湖南中欧房地产开发有限公司被税务部门评为“纳税二十强”、湖南华泰农林科技有限公司被质量监督部门评为“消费者信得过单位”。4、技术支持与建设参与单位上海修文生物工程有限公司（益益久集团）该公司由留美博士徐修文于1999年在上海浦东注册设立（同时在上海孙桥现代农业园区创建了占地200亩的立体种养殖生态示范园）。该公司主要从事微生物的研究和应用，2000年被认定为上海市高新技术企业并于2002年度获得上海市首批最具竞争力科技企业的称号。其研究与应用的成果先后多次获得国内外权威机构的认证与表彰。本项目有该公司的介入、可确保项目建成投入使用后，环境不受污染，现代生态农业健康可持续发展并起到示范推广作用。二、项目总体规划设想（一）、规划指导思想全面落实科学发展观，以“社会主义新农村”和“两型社会”建设要求为指导，推进城乡一体化发展战略，充分发挥黄兴镇的区位优势和资源优势，通过产业升级和转型，对项目地域空间进行科学合理的布局，开发“都市桃源”景区，建设湖南XX游客集散中心，建设以产权式度假和乡村式家庭旅馆群为核心的综合社区，打造长株潭都市圈内的“都市桃源”。（二）、规划理念以人为本，生态优先，乡村旅游，度假休闲；复合产业，城乡一体化发展（三）、总体目标1、城乡一体化发展与新农村建设综合示范加快建立农旅合一、旅游与地产结合、景区开发与旅游运营、以城带乡的长效机制，探索土地流转和整体性开发模式，提高土地利用效益，率先建立城乡产业、设施的一体化，城乡生态与文明交融的综合示范窗口。2、生态休闲度假特色宜居小区形成富有黄兴文化底蕴、典雅美观、协调统一的古村景观；建筑风格统一、环保节能、古朴与现代融合、湖湘文化和丘陵特色明显的乡村风貌。3、湖南黄金旅游带的重要节点着眼全国，打造生态山水和人文资源交融的“世外桃源文化走廊”、“湖湘名人文化名片”，使其成为长韶浏平红色旅游带上重要节点。4、XX市的重要游客集散地，利用区位优势，吸引大型旅游团队集散与休整，带进部分客流。（四）功能分区及总平面布置（详见策划方案）三、可行性分析论证（一）项目建设的必要性与重要意义1项目背景与由来美国著名的未来学家甘哈曼宣告21世纪是以休闲活动为中心世纪世界范围内的旅游休闲蓬勃兴起；尤其随着我国经济的快速发展，人民生活水平的提高，法定节假日增多（每年115天），休假制度的推行，旅游度假休闲迅猛发展，前景十分广阔。随着快速城市化与综合国力的提高，我国城市居民人口大量增加，城里人可自由支配收入和闲暇时间（每年约1/3时间）不断增加，用于旅游的时间和金钱越来越充裕。与此同时生活节奏加快，职场竞争激烈，超常工作压力等使越来越多的都市人处于亚健康状态。久居都市的人们希望通过外出旅游来放松自己，十分向往城市之外的自然风光、田园野趣。另外，随着旅游者的成熟，人们对旅游的要求不再是纯粹的观光，而是希望获得更深层次的体验。传统的观光旅游已无法满足旅游者的需求。旅游者希望到有山有水、环境幽雅、空气清新、配套服务齐全的乡野度假、疗养，在观赏自然美景的同时，放松身心、健体养生。因此，健康的休闲养生旅游已成为当代人生活的一种时尚。以“新农村、新旅游、新体验、新风尚”理念为指导，发展乡村休闲旅游是解决“三农”问题、全面建设小康社会、推进城乡一体化、建设社会主义新农村的重要突破口。以“农家乐”为代表的乡村旅游顺应旅游业由“观光型”向“体验型”转型的要求，基本顺应了“休闲时代”的社会需求，发展十分火爆，增加了农民收入，促进了农业发展，部分改变农村面貌。全国各地农民发展乡村旅游的积极性很高。XX先后荣获“中国最具幸福感城市”、“中国十佳休闲宜居生态城市”，被美国福布斯杂志公布为“中国大陆最具适合发展旅游业的城市”之一。在“中部崛起战略”、长株潭城市群为“资源节约型和环境友好型国家综合实验改革配套区”以及“XX城乡一体化”的大背景下，XX市旅游业发展总体规划（20092020年）确立了“将XX市建设世界级旅游目的地和复合型国际化旅游城市”等宏伟目标，并将“黄兴镇乡村旅游区”建设列为重点。XX县黄兴镇打卦岭村委会反应迅速积极出外招商引资，拟大力发展乡村旅游。现经“XX宏业投资管理咨询有限公司”策划与邀请，湖南华剑实业有限公司对该公司针对该地域进行量身打造的属于休闲产业综合开发性质的“都市桃源”项目之创意十分看好。在进行深入考察与探讨与论证并共同商议后，决定联手合作共同开发本项目。2、项目建设的必要性与重要意义（1）社会主义新农村建设的需要建设社会主义新农村，是党中央按照科学发展观作出的重大决策。对社会主义新农村的普遍要求“生产发展，生活富裕，乡风文明，村容整洁，管理民主”这20个字，其中“生产发展”、“生活富裕”是经济和物质层面上的要求。加快发展乡村旅游业，突出地区特色的旅游优势和品牌；有利于拓宽农民创收渠道、增加农民就业机会；以旅助农，城乡互动，促进农村的经济发展；有利于扩大农副产品的销售渠道，优化农业生产结构，增强农民的市场意识；有利于改善地方基础服务设施，提高村民文明素质，促进农村文化市场繁荣。（2）“两型社会”建设的需要2007年12月长株潭城市群获批为“资源节约型、环境友好型社会”建设综合配套改革试验区。资源节约型社会是指整个社会经济建立在节约资源的基础上，建设节约型社会。环境友好型社会是一种人与自然和谐共生的社会形态，其核心内涵是人类的生产和消费活动与自然生态系统协调可持续发展。就是要深入贯彻落实科学发展观，从各自实际出发，根据资源节约型和环境友好型社会建设的要求，全面推进各个领域的改革，在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成有利于能源资源节约和生态环境保护的体制机制，加快转变经济发展方式，推进经济又好又快发展，促进经济社会发展与人口、资源、环境相协调，切实走出一条有别于传统模式的工业化、城市化发展新路，为推动全国体制改革、实现科学发展与社会和谐发挥示范和带动作用。本项目以高科技为支撑，在项目内大力推行环保节能技术，营造优美宜人的生态环境。全面采用太阳能、生物工程技术、节能建筑技术、水处理技术、垃圾高效降解技术等；大力发展现代服务业，转变经济增长方式，促进人与环境和谐发展，起到示范带动作用。（3）推进城乡一体化的需要2009年12月XX市委通过了关于推进城乡一体化发展工作纲要，指出“城乡一体化发展”是把城市和农村作为一个有机整体，促进城市与农村资源优化配置和转化利用，推动城市与农村之间统筹协调和共同发展的过程。推进城乡一体化发展事关全局、事关根本、事关未来，既是破除城乡二元结构的根本出路、缩小城乡之间差距的根本举措、实现城乡共同繁荣的根本途径，又是加快新型工业化进程的必然要求、提高区域城市化水平的必经阶段、推进农村现代化建设的必由之路。乡村发展休闲旅游为城市居民提供了休闲消费场所，为城市居民供给了优质农副产品；城市居民在农村的消费，增加了农民的收入。城乡互补，城乡互动，加强了都市与乡村的血肉联系，真实地推动城乡一体化的进程。（二）XX旅游行业市场分析1国内旅游市场高速发展休闲度假和养老健身是21世纪两个世界性课题。许多未来学家对新世纪发展前景作了不少描述，一个共同的特点，就是强调休闲娱乐业。美国学者甘哈曼的第四次浪潮宣告21世纪进入“第四次浪潮”，这次浪潮以休闲活动为中心。因而旅游业的发展具有广阔的市场前景。中国是世界上最大的国内旅游市场，据统计2009年国内旅游人数达20亿人次，国内旅游收入已过万亿元，国内旅游业收入的增长超过了GDP的增长。2009年中国旅游业收入预计将占国内生产总值的3。京津冀、长江三角洲、珠江三角洲市场是国内主要客源产出地，出游率高，人均消费水平高出全国平均水平。旅游正在成为我国居民的日常消费项目。按世界上国际旅游收入与国内旅游收入19的比例，我国国内旅游市场目前还仅开发了1/4，随着国内旅游规模的进一步扩大和旅游消费水平的不断提高，世界旅游及旅行理事会预测，未来10年中国旅游业将保持年均104的增长速度。到2010年，国内旅游人数将达178亿人次，旅游业总收入将达12260亿元人民币，占GDP的7。到2015年国内旅游人数可达26亿人次以上，旅游业总收入可达2万亿元人民币左右。到2020年我国国内旅游人次数将达到1982亿人次，大致相当于每个国民一年出游15次，国内旅游收入将达到304366亿元，相当于2020年国内生产总值的87左右，仅国内旅游的贡献就足以确立旅游业的支柱产业地位。2XX旅游发展现状与趋势XX是首批中国历史文化名城和优秀旅游城市，素有“楚汉重镇”、“伟人故里”、“屈贾之乡”、“快乐之都”等美誉。全市共有地文景观、人文景观、水域风光、生物景观、古建筑和休闲购物等旅游资源8个大类（占国家8个大类的100）、29个亚类（占国家31个亚类的94）、91个基本类型（占国家基本类型的59）。近10多年来，XX旅游业取得了长足的进步，旅游业对国民经济贡献率逐年上升，旅游收入相当于GDP中的比重稳定在10以上，在第三产业中的比重一直保持在20以上。特别是今年，市委、市政府确定2009年为“XX市旅游业发展年”，作出“突出把旅游业培育成消费热点”的战略部署，攻坚克难，逆势而上，有效化解了金融危机对旅游业的不利影响，促使旅游经济实现了平稳增长。预计全年共接待国内外游客38933万人次，实现旅游总收入3549亿元，同比分别增长181、182。其中，入境旅游共接待游客5778万人次,实现入境旅游收入450263万美元，同比分别增长52、62，居中部六省省会城市之首。旅游产业体系更加完善。全市现有国家A级旅游景区19个，其中4A级旅游景区8个，3A级旅游景区9个；全国农业旅游示范点5个，全省农业旅游示范点4个，全省工业旅游示范点1个，全省茶业旅游示范点1个；星级饭店85家，其中五星级10家，四星级17家，日住宿接待能力超过13万人；旅行社174家，其中组团社13家；星级农庄124家，其中五星级20家，四星级24家，三星及三星级以下80家，农家乐1500多家。XX先后荣获“中国最具幸福感城市”、“中国十佳休闲宜居生态城市”，被美国福布斯杂志公布为“中国大陆最适合发展旅游业的城市”之一。XX旅游产业发展来势喜人。但是与旅游业发达城市相比，与旅游资源先天禀赋相比，与人民群众的期盼相比，仍有一定的差距，在加强规划管理、促进集约发展等方面有待进一步加强。规划的编制和实施，对于贯彻落实国务院提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业的要求，提升XX旅游业在促进国民经济和社会发展及拉动内需等方面作用，推动XX市旅游业的繁荣和可持续发展，将XX打造成为全国著名的旅游目的地和热点旅游城市具有重要的现实意义。3XX乡村休闲旅游存在的问题以“农家乐”为代表的乡村休闲旅游自上世纪90年代开始，XX县和望城县发挥邻近大城市的区位优势得到快速发展，其中黄兴镇依托现代农业发展乡村休闲旅游成为全国“农家乐”的示范点。农家乐旅游是以“吃农家饭、品农家菜、住农家屋、干农家活、享农家乐、购农家品”为主要内容的一种新兴旅游活动，它凸现了现代农业旅游自然、纯朴、宁静的主题。满足了人们走出城市、亲近自然的心理。但多年的发展也存在一些问题（1）缺乏统一规划。没有将乡村旅游纳入区域旅游开发的大系统，进行统筹安排，甚至出现了遍地开花和重复建设的现象，是导致资源开发的形式单一、水平不高、档次低下、特色不强，从而缺乏对客源市场的吸引力的主要原因。（2）基础设施落后。许多基础设施仍然适应不了游客的需要，例如，道路、停车场、洗手间、工具室、电话亭等公共设施简陋、设备不足；客房、餐厅茶楼等主要食宿设施条件差，卫生状况和设施设备条件难以让人接受，难以留住游客。（3）资金短缺，投入不足。虽说乡村旅游投资相对较少，见效较快，但并不是说不需要资金，尤其是建设上规模、上档次的乡村旅游区，既需完善基础设施建设，又需对外宣传促销，必须有一定的资金保证。但目前在我国兴办旅游景点的热潮中，人们的投资热点是开发规模较大、资源品位较高的景区以及建主题公园，很少有人去投资乡村旅游。（4）人才与管理滞后。乡村旅游景点管理滞后，服务质量不高。具体表现为一是卫生状况不好，存在“脏、乱、差”现象；二是乱搭乱建现象严重，破坏了古建筑、古村落的古朴风格，形成强烈的视觉反差；三是少数景点游览线路组织不好，标志不明显，有的还要走回头路；四是有的景点工商户太多，浓厚的乡村文化氛围或宜人的自然风光被花哨的商业气息所冲淡，让旅游者找不到“返璞归真”、“回归自然”的感觉；五是管理与经营体制不健全，从行业管理上看，管理力度不够，并缺乏相应的政策法规，大多数“农家乐”协会也形同虚设，许多开发和经营行为得不到应有的规范。出现这种现象，主要原因就是缺乏专业管理人才。没有专业管理人员的统一管理，会使本来就很松散的乡村旅游经营者更加松散；没有专业管理人员的点拨和引导，也很难加快乡村旅游向前发展的速度。（5）产品与效益问题。首先，目前我国乡村旅游产品单一，未形成系列，产品雷同，品位不高，难于满足旅游市场日趋多层次、多样化和高文化品位的旅游需求；其次，产品粗糙，深度开发不够。许多乡村旅游产品只是表层开发，缺乏创新设计和深度加工，文化品位不高，特色不明显。第三，我国乡村旅游产品参与性不足，难于提高旅游者旅游感受。由于产品单一，档次不高，经营管理不善，服务质量不高等多方面原因，导致我国乡村旅游效益不明显，而负面影响则有所加剧。4、XX旅游未来发展的目标与布局2009年末出台了XX市旅游业发展20092010年规划中，结合XX市的经济社会发展现状，确定了以下九个方面内容。（1）XX市旅游业发展中长期目标。通过规划的实施，达成以下几个目标。一是总目标。规划期内，将XX市建设成为湖南省旅游业的核心和枢纽，全国旅游热点城市，中国中西部极具影响力的旅游胜地和中转中心；建设成为以山、水、洲、城为依托，以娱乐休闲为特色，以楚汉文化和湖湘文化为内涵的世界级旅游目的地和复合型国际化旅游城市。二是经济指标。到2020年，XX市年接待旅游者突破5700万人次，全市旅游总收入达1519亿元，相当于全市GDP总量的1606，使旅游业成为XX市国民经济的重要战略性支柱产业。三是旅游区目标。到2020年，XX市5A级旅游区达到3个（岳麓山风景名胜区、刘少奇纪念馆、马王堆汉文化旅游区）；4A级旅游区达到12个（铜官窑文化园、湖南第一师范、石燕湖生态旅游区、沩山宗教文化旅游区、灰汤温泉度假旅游区、洗心禅佛教文化旅游区、黑麋峰生态旅游区、黄兴镇乡村旅游区、杨开慧故里红色文化旅游区、善化历史文化旅游区、湖湘文化园、千龙湖生态旅游区）。四是社会目标。通过规划的实施，提供80万个就业岗位，为本地人民的致富奔小康铺平道路；大力提高农村的精神面貌；为弘扬湖湘文化，提升市民素质，建设文明城市做出更大的贡献，更为促进和谐社会的形成提供积极影响。五是城市目标。创建“中国最佳娱乐旅游城市”，建设成泛珠“92”区域的重要旅游城市、中国中西部地区的中心旅游城市，建设成最适宜人居的综合性城市。六是环境目标。景区环境质量100达标；生态环境和文物古迹得到保护，生态人居环境得到改善，实现生态环境和旅游业的和谐发展。（2）XX市旅游业未来发展战略。规划期内，XX市将大力实施“六大战略”一是项目建设战略。实现以重点旅游项目建设带动区域旅游业发展。二是增长极战略。通过资金、物资、能量、信息、人才的聚集形成增长极，以增长辐射带动周边旅游业发展。三是大旅游战略。结合旅游统计、产业构成、市场促销等，建设大旅游区、构建大交通、宣传大文化、组织大旅游统计指标体系，形成以城市为核心的大旅游吸引物。四是旅游品牌战略。打好汉文化、红色文化、湖湘文化、现代农耕文化品牌，打造文化之都，其次是作好影视、歌厅、酒吧、卡通、餐饮、休闲等文化品牌，将XX市建设成为中国的“娱乐之都”。五是区域合作战略。在加强与周边旅游区合作的同时，进一步加强和中部六省区以及泛珠“92”区域旅游区的合作，实现旅游业发展的双赢。六是城市旅游战略。积极开发城市的旅游功能，进一步增加城市的影响力和辐射力，健全城市旅游体系，推动XX城市旅游的发展。（3）未来XX市旅游空间总体布局。通过对XX市旅游资源空间聚集度和XX市旅游发展现状和旅游趋势分析，确定了XX市旅游空间布局“一心，三带，四组团”格局，并明确了各区域的发展思路和发展重点。一心XX市都市区范围，总面积1450平方公里；三带浏阳河旅游带，湘江旅游带，沩水风光带；四组团文家市红色观光旅游组团、花明楼灰汤红色观光度假旅游组团、黑麋峰生态旅游组团、开慧社港历史文化观光度假旅游组团。（4）规划期内XX市旅游产品开发战略。结合XX市的主要旅游产品结构及发展现状，提出了未来XX市旅游产品结构调整的方向和内容、旅游产品开发的重点和专项产品、旅游精品线路的规划设计等。确定了在巩固和提升观光游、度假游、乡村游、会展与商务游等传统的旅游产品前提下，大力推进生态游、自驾车游、体育游、休学游等高端特色旅游产品的发展方向；规划设计了“1159旅游精品发展战略”，即“一条黄金旅游带”、“一个精品旅游目的地”、“五条特色精品旅游线”、“九条区内精品旅游线”。（5）XX旅游形象及营销策略。结合XX市的历史人文环境及旅游资源特色，确立了XX市旅游形象极具人文底蕴的历史文化名城，最具休闲特色的现代娱乐之都。进一步提出了“快乐之都，多情XX”等系列形象鲜明的XX市旅游宣传口号，确立了以旅游媒介地、客源地、目的地为主要营销目的地的“三地营销”战略，提出了“二次”营销的理念和实施办法，总体定位于跳出传统旅游目的地营销的概念，着力于城市营销，向国内外展示XX的风采和魅力，形成XX旅游的优质品牌。（三）旅游房地产市场分析1、旅游房地产总体概况随着我国经济的快速发展和人们生活水平的逐渐提高，旅游和房产两大“高温产业”催生的“度假房产”逐渐浮出水面。依托着强劲增长的房产经济，度假投资型房产正展示着休闲度假房产行业的魅力。全国各地度假投资型房产掀起了一轮新的房产热潮。据了解，深圳的“万科棠樾境界行馆”于2009年12月5日开盘，推出96套高层单位，户型90130平米，开盘即售罄，第二天临时加推36套也全部售完，现在又推出第二批仅剩的稀缺单位。从棠樾境界行馆的火热，足以看出高端度假投资型房产的市场潜力。热销的背后表现得是资源、原生态环境、配套和品质优势于一体的高端产品，这样的产品也决定了它在市场中的保值抗跌性。无论是投资者、开发者还是居住者，衡量休闲度假地产的价值，一定是从生态环境、资源优势、人文氛围、产品品质、区域配套、物业服务等几个大方面综合而言。随着候鸟式休闲方式的兴起，深圳的休闲度假地产也逐步发展。尤其在深圳，很大一部分富人早已不拘泥于满足“城市之家”和郊区装修奢华的别墅，在社会压力和工作压力日益繁重的今天，他们更重视能让身心真正得到放松的“度假之居”。度假之余还可以投资更是甚好。2009年末，海南被批准为“国际旅游岛”以来，海南省委省政府基于独特的区位、资源、环境优势，借鉴国际旅游业发达地区的成功经验，不失时机地提出把房地产业与旅游业紧密结合发展旅游房地产，海南的旅游房地产从此步入持续快速健康的发展轨道，成为旅游业发展的重要支柱，并不断推动海南旅游业转型升级。目前海南全省已建成旅游饭店多家，其中五星级及按五星级标准建设的饭店有多家，正在建设的五星级饭店家。希尔顿、喜来登、万豪等多家国外顶级管理公司已进入海南，全省四、五星级饭店外籍管理人员占到以上。博鳌、神州半岛、石梅湾、清水湾、海棠湾七八个高水准的旅游地产项目在海南东海岸靓丽呈现。此外，大量休闲度假村、高尔夫球场、旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移。据不完全统计，仅以产权酒店模式出现的旅游房产项目，已在几年内由几家发展至600多家，并遍布全国主要商务城市，如上海、北京、杭州、天津等地出现的以投资理财为主的商业经营型产权酒店，即各类产权式旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、经济型酒店等；以及在海南三亚、浙江千岛湖、安徽黄山、北戴河等著名旅游风景区出现的以异地房产投资为主的投资消费类休闲度假第二住所，如度假公寓、别墅等。2、旅游房地产概念红火，正值青春期旅游业与房地产行业相比，投资低回报稳定，风险较小。地产业是高风险行业，受金融业及土地政策的影响较大；而旅游业特别是生态旅游行业，前期投资完成后，在保护好生态环境的前提下，后期投入很少，并且可获得较长时期的投资回报。特别是在经过最初几年后，后期的增长可望几何性的爆发。有地产分析人士认为，与旅游项目的长线投资开发不同，房地产项目一般是3至5年为一个周期，投入巨额资金之后要求运转快，马上就得见效益，因而难度也越来越大。随着国家政策对房地产的打压，竞争激烈，许多地产商纷纷试水旅游业。目前，涉足旅游房地产的公司超过百家，其中既包括首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括合生地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商、旅游企业。旅游地产的经营模式已被各大郊区大盘灵活应用。这种所谓“泛地产时代的经营模式”，把旅游作为房地产开发的垫脚石，通过旅游项目把生地做成熟地乃至旺地，以此带旺房地产的生意。旅游开发如今已是房地产商手中的一张王牌，通过营造一种休闲度假的气氛来提升楼盘的品位、概念。例如，作为广州后花园的清远，一股蓬勃兴起的生态旅游热催旺了当地产权式酒店。清远的广州后花园酒店是2001年率先在珠三角推出的产权式酒店，位于清远北部石角镇一片青山绿水间，距离广州仅几十公里。最近，清远又推出5幢造型别致的产权式酒店，全部按照国际生态度假模式建设，据悉，其拥有的300多套房间业已被认购一空。值得一提的是，携手国际酒店管理公司投资度假休闲商务酒店，已在地产界日渐升温。据称，这一模式是香港大地产商们惯用的，包括香港新世界地产和新鸿基地产在内，酒店都是其重要的一块业务，地产商这几年也开始投入商务酒店的开发。旅游地产被看好，更主要的原因在于国内旅游房地产市场已经日渐成熟以及交通的改善。飞机班车化、城际高速列车公交化，交通便捷，城际距离正变短或消失，是旅游地产兴起的客观外部条件。去年，曾在海南遭遇败绩的旅游地产品种“产权式酒店”在全国各大城市悄然兴起。专家分析指出，随着国内经济增长，一方面造就了具有消费能力的族群，另一方面培育了这批人的超前消费观念，发展旅游地产已经拥有了扎实的市场基础。业内资深人士表示，目前开发商对旅游房地产的认识范畴已经超越了过去的传统认识。有开发商认为，第二居所、异地购房同样也属于旅游地产的范畴，因为现在普通住宅也可以用来度假，度假的地产也可以变成当地一些豪华住宅。据有关住宅市场的调查统计，大都市郊区高档住宅的购买者多是出于“休闲加投资”的目的而解囊的。3、旅游房产分类1、商业经营型旅游房产分布在主要商务和旅游城市的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、经济型酒店等。2、休闲度假消费类旅游房产分布在著名旅游风景区、旅游度假区以及海滨城市等地区，如各类度假公寓、别墅等。旅游房地产开发、投资价值比较旅游房产分类产品细分使用价值开发价值（开发商）投资价值（投资机构或个人）4、XX房地产市场概况2008年，受全球性金融风暴影响，XX房地产市场步入调整。市委、市政府果断出台了一系列稳定市场的产业扶持措施，将住房保障与扩大需求并举，通过强化政府对市场的引导与监管，我市房地产市场在年末开始出现回暖迹象。预计全年全市（含郊县）完成房地产开发投资约478亿元，与去年同期相比增长约14，占全市固定资产投资比例约25；全年商品房施工面积约4447万，其中新开工面积约1631万，竣工面积约687万，与去年同期比分别增长约34、48、30。全年全市（含郊县）累计批准预售1829万，同比增长29；实现商品房销售面积950万，销售金额338亿元，与去年同期相比分别减少27和17。2008年全市商品房均价为4285元/，其中，商品住宅平均售价为3906元/；商品房非住宅平均售价为6503元/。2009年商品房均价已超过4500元/。旅游休闲房产还处于空白状态，已有一些较强实力的开发商在进行初步尝试。5、产权式度假房产的客户市场分析据有关资料统计，美国人有三分之一时间用于休闲旅游，三分之一收入用于休闲消费，全美国有三分之一土地面积主要作为休闲用途。在消费类旅游房产各类分时度假酒店物业休闲度假消费保留物业产权，通过销售使用权获得经营回报和物业增值不具备投资价值投资消费类旅游房产度假公寓、度假别墅、养老公寓等度假居住销售物业产权获取房地产开发利润房产增值休闲度假投资类旅游房产旅游星级酒店、服务式公寓、经济型酒店、度假酒店等商业经营整体转让获取开发利润、持有一定时期获取经营利润和物业增值、零售获取房地产开发利润经营收益物业增值欧美发达国家，每年12次固定的长假，加上每周两天的休息，使许多中产阶级家庭在拥有第一住所的同时，还在风景优美、气候适宜的旅游度假区购置第二住所专用于休闲度假。在欧美国家，拥有休闲度假第二住所已成为中产阶级人士及家庭恢复身心健康，追求时尚消费的主流生活方式。休闲度假公寓/别墅一般分布在著名旅游风景区、旅游度假区，海滨城市等区域，要求周边生活、娱乐、休闲、健身等配套设施齐全，交通便利；使用功能上基本接近第一住所，要求有独立厨房，观景阳台等；服务管理上，一方面投资者是用于休闲度假，要求较高的服务品质；另一方面，投资者只是在较为固定的假期里使用，在物业空置的大部分时间里需要有专业的管理公司提供对外租赁服务，因此休闲度假公寓/别墅一般都由专业酒店管理公司负责经营。休闲度假公寓/别墅以酒店模式对外经营，其主要目标市场是以中产阶级人士带薪休闲度假、蜜月度假、休闲养生等中长期休闲度假客源为主。通过专业酒店管理公司的管理，其物业品质也将得到了极大的提升，使投资者在享受高品质休闲度假的同时，也将使物业的增值、保值得到保障。根据中国社科院2001年“当代中国社会结构变迁研究”课题组的研究，中国中产阶级人数在当时还只占中国内地适龄人口的41。而2006年中国社会科学文献出版社推出的中国中产阶级调查的数据显示，中国中产阶级在社会中所占比例已达到了119。从中国中产阶级目前主要集中在北京、上海、广州、深圳以及长三角和珠三角等部分城市来看，中产阶级的形成和中国区域经济的发展密不可分。2009年的统计数据显示，上海、广州和北京的人均GDP已基本达到10000美元以上，均已达到中等发达国家以上水平。相关研究数据显示，中国中产阶级年龄主要在3045岁之间，受过良好教育，文化程度以大学为主，职业构成主要包括国家公务人员、企业中高层管理人员、知识型中小企业主和专业技术人员。所谓专业技术人员主要包括律师、IT业工程师、高级职称的专家教授、传播出版业精英人士、有一定资历的演艺人员等等。中国新生中产阶级在固定住所、私家汽车等消费得到满足后，将趋向于追求更高品质的生活方式，投资休闲度假第二住所既能满足他们休闲度假的需求，也能为他们在休闲度假的同时，通过物业的增值积聚更多的财富。这也是目前中国海南三亚、浙江千岛湖、安徽黄山、北戴河等著名旅游风景区的休闲度假公寓/别墅受到广大投资者追捧的主要原因。中国虽然地大物博，自然资源极其丰富，但人均占地面积却极其有限，因此，休闲度假公寓/别墅从资源的稀缺性来看，具有极高的房产投资价值。若从现在开始，中国中产阶级人数每年增加一个1，那么，到2020年左右，中国中产阶级人数就可以占总人口的38。由此可见，随着中国中产阶级人口的快速增长，休闲度假公寓/别墅的市场需求在中国具有广阔的发展前景。（四）项目选址地的资源条件分析黄兴镇地处浏阳河畔，紧邻省会XX，北接机场高速和黄兴大道，南连黄柏大桥，与榔梨、江背、干杉接壤，美丽的浏阳河九曲回肠在这里弯过了三道湾，连绵60里。黄兴镇是距离XX市区最近的东郊乡镇之一，区位优势十分明显。浏阳河上三座大桥将把黄兴镇与XX市区连为一体。京珠高速、上瑞高速两条交通大动脉擦身而过，距黄花国际空港8公里，距雨花区新址5公里，距省政府新治8公里，距黄兴大桥东侧的武广快速铁路XX客运站咫尺之遥；镇内泉沿（泉塘至沿江山，总长14公里，黄兴大道的南延线）、树新（树木岭至新冲子，总长62公里）两线公路南北纵横，蓝田大道、古城大道、金桂大道东西交织，全镇11个村主干公路全部实现硬化提质，构成了镇域发达的交通网络；规划建设的XX市三环线从镇内纵横而过，区位、交通优势得天独厚。1、深厚的文化底蕴4600年前新石器时代，浏阳河畔先民就在鹿芝岭月亮山繁衍生息，在此出土的70余件石器均被中国历史博物馆珍藏。1050年前，被称之为“江南平遥”的龙喜县城建造于此，明朝正德皇帝曾巡游龙喜，现保存有江南地区唯一的龙喜古县衙。镇政府所在地接驾岭和鹿芝岭、打卦岭仍然印证着龙喜县城的一派繁华。近代更有王学谦、徐特立等一代宗师开坛讲学留下一段千古佳话。1983年5月23日，黄兴镇因共青团和群众文化工作成绩出色名列全国先进，受到时任团中央书记处书记的胡锦涛同志亲临视察。2、丰富的人文资源辛亥革命的元勋、伟大的民主革命家黄兴，其故居座落在我镇黄兴新村凉塘，1988年，黄兴故居被国务院认定为全国重点文物保护单位，目前，黄兴故居三期工程已经完工，不久一个占地500亩，集爱国主义教育、旅游观光、商贸休闲于一体的纪念园区将落成。共和国大将、中国人民解放军装甲兵司令员、国防部副部长许光达也出生在黄兴镇光达村萝卜冲子组，其故居接待中心不日将向世人开放，而仙人市仙人弈棋的传说，狮子山烂排湾的故事，老人们讲来依旧美丽神奇。3、舒适的生态环境，秀美的自然风光黄兴镇是XX地区无公害放心菜主要供应地，同时也是浏阳河百里花木走廊的前沿窗口，全国最大水培蔬菜观光园“绿世界”与中南五省最大的气调果蔬保鲜库华中气调果蔬保鲜公司等知名涉农企业落户于此。黄兴镇被浏阳河三面环绕，站在沿江山向东望去，30公里的浏阳河风光带如五龙捧圣，山水相映、绿色田园风景美不胜收。近年来，黄兴镇依托自然生态优势，大力发展生态农业旅游，闻名全省的黄兴农业生态旅游区已年接待游客达到38万人次，2005年黄兴镇被确定为湖南省农业旅游示范点，为创建国家级农业旅游示范区奠定了坚实的基础。4、区位交通优势作为中国第五大经济圈长株潭城市群中的黄兴新型城镇，其区位交通优势相当明显。黄兴镇与XX区仅一河之隔；与雨花区政府新治、省政府新治距离5公里左右；三座横跨浏阳河的大桥与市区相连，三环线穿镇而过；与株洲市只一乡之隔；四周有京珠高速、长永高速、机场高速、黄株高速、远大路、319和107国道。5、广阔的发展前景昔日的“化工之乡”已具备“城市东花园”的雏形，未来几年，随着黄兴大桥、长株高速、XX三环线的建设，黄兴镇交通区位更加明显，黄兴镇将迎来发展建设的高潮，以省级全面小康示范村蓝田新村和鹿芝岭村为核心的黄兴科教文化旅游产业小区已初具规模，国内外许多投资商纷至沓来，已有全国小星星幼儿英语培训中心及动画制作基地惠天科技公司、中保集团保险职业学院、XX商贸旅游学院、星沙旅游开发公司等落户小区，按照黄兴镇确定的发展目标定位全国重点镇、城市东花园、生态示范区，黄兴镇将以修好黄兴大桥，拉通光达大道，建设黄兴新城为行动纲领，通过五到十年的努力，使全镇人平收入超万元，财政税收过亿元，基本实现小康目标，打造出镇域内20平方公里由八个功能区、两条风光带组成的全省、全国一流的开放、富裕、秀美的山水园林新型城镇。（五）项目定位与主题XX既是国家批准设立的“两型社会建设试验区”又是“长株潭经济一体化”的核心主导城市，同时也是国内主要的旅游目的地与湖南旅游集散地。黄兴镇是XX城的东南门户。项目选址地东、南两个方向紧靠城市三环路（绕城高速），东南角为连通地区主干道光达路（东西走向）与黄兴大道（南北走向）的出入口，西距XX南站（武广高铁）10余公里，离东北方向的黄花机场（年旅客流量为中部五省的总和）不到10公里，车程均在10分钟内。区位优势十分明显。项目地地形为低丘山坡地，中间夹带小水库，山塘、稻田、菜地、居住人口少（几十户），生态环境与建设条件俱佳。针对以上有利条件，本项目拟从以下几个方面进行创意突破1、设计打造以接待外地旅游客源入住过夜为主，以吸引城镇居民节假日前来休闲娱乐为辅的新型旅游服务（集散）中心。2、开发方式采用产权式度假村的作法，瞄准高端人群，意在为社会的成功人士提供一条投资途径，同时也有利于开发商快速回收投资后轻装上阵搞好后期运营及扩大再投资。3、项目中旅游接待设施的开发方式中，含有“乡村式家庭旅馆群”的提法，其意在探讨一种将当地农民就地安置并帮助其创收的新拆迁模式，其设想为在项目用地范围内划定一块区域，按照度假村的要求统一设计，建设农民拆迁户的安置房，然后再按家庭旅馆的形式将他们的多余闲置房间纳入到度假村的统一经营管理之中。此举措施既能长期有效地增加农民的收入，又能加大日后运营商在节假日及旅游旺季时的接待能力。4、将现代高科技的生物工程技术应用于生活污水处理与穿插在居住环境中的生态型种养业、从而营造出一个既美化了环境又能创造很好的经济效益，最终将本开发项目建设成为一个能在全国城乡结合部起示范推广作用的现代桃源。5、针对分时度假市场，通过打造中高端的“家庭旅馆群”和产权式度假酒店等，面向大都市圈，提供分时休闲度假场所。“52”的作息时间，其中两天可以在本项目内度过，放松身心，享受田园之乐。6、挖掘项目的人文历史背景，打出“名人故里、成长福地”口号，吸引国共两党的名人雅士来此休闲养生、养老。充分利用投资商的人脉资源，重点吸引全球华人。（六）项目的优势与机遇分析1、优势（STRENGTH）1）地理位置项目地处XX市“东花园”黄兴镇，深厚的文化底蕴，优越地理区位，快速便捷的交通，优美的生态环境是旅游房产的理想之地。周边暂时没有类似本项目的大型项目，可谓独此一家。2）开发和经营理念新颖策划商、投资商等具有独到的旅游房地产开发理念，将房产投资、休闲度假、生态观光旅游与投资理财概念有机结合；未来经营上，将产权式度假物业部分出售给投资者，部分自营，并加入农民家庭旅馆群，宣传形象统一，经营运作统一。同时，大量的高端客户投资者也将为酒店带来相当规模的市场客源，并在销售的过程中扩大酒店的影响力。3）前瞻性本项目的投资商之一是华剑实业，有着丰富的旅游房地产开发经历和五星级酒店运营经验。物业在前期就引入专业的酒店投资管理公司进行项目，参与设计与投资，使得物业在今后的建设、设计过程中更符合市场及专业的需要，物业今后的经营将更加专业化，满足市场发展的需要。4）团队组合物业从前期策划、产品定位、生态环保，到后期经营管理，以及提供给投资者的售后延伸服务都由国际专业团队共同打造，并与国际酒店集团实行深度联络、客户资源共享，因此，具有极强的商业价值和市场竞争力。2、机遇（OPPORTUNITY）1）区域发展需要特色高档度假、旅游休闲酒店XX市场目前仍然以市区型商务星级酒店为主，真正能满足高档度假、休闲需求的酒店相对较少。2）区域经济发展前景持续看好中部崛起战略、长株潭一体化及融城战略和“两型社会”建设试验区，XX打造成“休闲之都”的目标，大大刺激了区域经济的快速发展。XX地区城镇居民的人均可支配收入基本上都已经达到或超过3000美元，长株潭及周边的岳阳、益阳、娄底、邵阳、衡阳等是湖南经济最发达地区，是湖南的增长极，也是中部地区的“增长极”之一。这一地区的发展前景也较为乐观，这为本项目的经营管理创造了良好的宏观经济环境。3）政府对旅游房产业的高度重视国家已将旅游业作为战略性产业，各级政府对旅游业十分重视。旅游业已经成为XX经济发展的支柱产业，制定的规划中明确指出要发展大力发展近郊的“乡村旅游”和“度假村”产业，（其中在规划目标中将黄兴镇列为4A级乡村旅游景区）。中共XX市市委关于推进城乡一体化发展工作纲要中，要跳出农村发展农村、跳出农业发展农业，就是要发展适合城乡结合与互补的复合型产业。本项目可作为城乡一体化试点项目。4）当地农民积极性较高黄兴镇农民在发展乡村旅游方面有着丰富的经验，积极性很高，但以“农家乐”性质的乡村游，经营分散，档次低，不利于节约集约使用土地、有效保护资源环境，难以做大做强、做精做优。并认识到在发展方式上，必须由单体分散经营向产业集群化发展转变。因此，黄兴镇打卦岭村委会主动出击，多方招商引资，希望引进大的战略投资商，向集约化发展，注重产业要素的整合和产品的集约化开发，才能形成具有竞争力的市场品牌。经初步协商，对本项目开发与经营理念很感兴趣，尤其是农民家庭旅馆，能带动农民致富奔小康，实行长期受益，希望项目早日落地。（七）目标客户市场定位及细分XX优美的风景历来是广大休闲度假客人的首选。XX市全力打造“休闲之都”“消费之都”，长株潭都市圈规划、湘江百里风光带及治理开发，都为XX版图的开拓创造了条件，也将使XX成为长株潭的核心区和泛珠三角州经济区最能满足休闲度假需求的后花园。本项目总体定位为高端市场。第一圈层长株潭成功人士（大中型私营业主、大型企业高管、自由职业中高知阶层）、政府中高层公务员、高薪退休人士第二圈层湖南省各地市的成功人士、政府中高层公务员、第三圈层全国的中产阶层、投资客、喜好旅游休闲的成功人士，港澳台湘籍人士。