辽宁锦阳湖语城公园住项目产品定位规划修改建议方案前期策划

辽宁锦阳湖语城公园住项目产品定位规划修改建议方案前期策划锦阳湖语城（建议名）产品定位规划修改建议方案湖南平衡堂智业联盟投资顾问/全程策划/整合推广/营销代理合同【锦阳策案10707年以前的发展方式主要是单核心发展模式，房产消费客户主要为公务员及事业单位员工。多元发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，汉寿主要表现为向西南片区发展第一阶段单核心扩张第二阶段多元化发展主城核心核心核心核心主城产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案汉寿商品房开发量进入快速增长阶段，2011年放量可能达到90万方，而价格涨幅较2010年仅8出头。2010年汉寿全年销售量不到20万方，市场竞争激烈程度可见一斑。市场关键词2增量市场市场逐渐进入快速发展期，但价格和成交量增长缓慢产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案市场关键词0亩，建面56万清华园多层已售完小高层在售多层、小高层占地15亩，建面24万云鼎新贵多层已售完小高层在售多层、小高层占地0亩，建面48万格林积家多层已售完小高层在售电梯多层、小高层占地48亩，建面8万金色世家珑园（二期）多层最快，高层走势缓慢多层、小高层、高层占地120亩，建面18万芙蓉世纪城产品走势产品类型规模（）项目产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案多层已售完小高层在售多层、小高层基本无芙蓉路西段建面约0亩，建面7万天湖御景产品走势产品类型规模（）项目楼盘参照分析结合在售楼盘产品及销售状况，定义产品发展方向产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案大面积户型走势慢多层210012510三房40亩，建面56万清华园小面积00酒店公寓00140三房10多平米0套均为大户型220094两房110亩，建面48万格林积家2房和小0088两房119125三房占地48万建面8万金色世家珑园（二期）中等面积000在售240026、2710三房、148和155的三、四房占地120万，建面18万芙蓉世纪城户型走势价格（元/）户型分布规模（）项目楼盘参照分析结合在售楼盘产品及销售状况，定义产品发展方向产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案多层售完小高层大面积产品在售中，市场反应慢。多层1900电梯房2250两房105三房10、100两房9294三房116、10、100平复式1900三房1020平复式占地40亩，建面7万天湖御景户型走势价格（元/）户型分布规模（）项目楼盘参照分析结合在售楼盘产品及销售状况，定义产品发展方向产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案待定2011年下半年或2012年规划待定（预计多层和小高层）芙蓉路占地约80亩，建面待定芙蓉西路8011年下半年初定多层高层占地100亩，建面22万本项目巴厘岛园林，楼间距大，板式建筑2011年4月底高层占地55亩，建面9万蓝湾美树高密度、高容积率2011年下半年高层点式占地84亩，建面21万银水湖B地块规划特点上市时间产品类型规模（）项目楼盘参照分析结合待上市楼盘产品及销售状况，定义产品发展方向产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案从竞争市场观测，汉寿市场多层产品需求旺盛，存量极少；小高层产品处于市场培育期，接受度中等；高层产品市场接受度较低。汉寿市场中等面积三房产品最旺销；90平米左右两房供应量少，有一定潜在需求；大面积三房、四房产品滞销。未来市场竞争压力大，本项目最大的优势在于资源。楼盘参照多层产品销售速度快，市场稀缺；电梯高层产品销售速度慢；中小面积三房、二房走势快，10，洋房（6层以下）占10，小高层占42，高层占8。市场需求调查产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案从调研数据上显示，受调客户偏向于购买舒适型00120平米以及120100120平米的客户占010平米者占15，其次为10160平米的，各占6，选择160平米以上者占4，60平米以下面积选择人数极少。市场需求调查产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案从调研数据上显示，受调客户偏向于购买4080平米以及40平米以下面积商铺产品市场需求调查产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案从调研数据上显示，受调客户普遍只能承受0万以下总价的商铺产品综合客户对商铺面积的选择与实际承受的总价分析，二者形成矛盾，关键还在于客户过于保守以及事实上的喜好与实际承受能力之间的差别，在商铺面积的定位上适宜以16万元/平米的价格去推算得出能够承受6080万客户的真实需求，即控制在50平米左右的单铺。实际未来销售可达18万元/平米以上。市场需求调查产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案从客户需求住宅户型和选择面积对比分析看，对户型的选择偏舒适0010平米面积段次之，10分钟车程；星沙城市发展较快，整体房价约4000元/平米，项目房价与周边房价拉开差距约800元/平米。0项目经济指标2008至今，分0容积率120万建筑面积净用地600亩占地面积产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案案例研究长沙华润凤凰城产品风格为欧陆风情，采用浅咖啡色作为主色调，采用陶土劈开砖作为外墙主材，品质感强同时又具有现代气息。常德公园世家追随之；衡阳、郴州、岳阳此类产品市场反响均不俗。产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案案例研究华润凤凰城的创新户型在建筑面积与舒适度上找到了很好的平衡，满足了部分群体既追求舒适度，又想控制总价的需求90平米21户型，实际使用相当于0万平米，并将温州炒房团、株洲、湘潭、常德、岳阳、娄底等地客户吸引至此，在市场上制造了良好的口碑，后期产品的销售基本不用做广告，每次开盘必旺销价并高走。产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案案例研究通过对华润凤凰城和本土项目的研究，我们总结了华润项目旺销的关键因素。、用城市中心区良好的交通条件主动城市化放大城市核心价值、区域开发，成为焦点区域，前景看好，融入文化附加值。0万方体量，项目所在地为全城热点，有洞庭湖文化及银水湖历史脉络、和城市中心区良好的交通互动（车行时间2分钟），主动城市化并中心化、区域开发，成为焦点区域，并有明显的区域特征，前景看好，融入凤凰属性文化0128平米，下限在88平米，上限在170平米左右（极少）（具体参见可供终极决策讨论的户型配比表）。产品定位方向一打造富有异域特色的风情社区（立面与单体建筑风格）产品定位方向四明星和优质现金流产品实现享受型创新；现金流产品实现享受；实用型实现创新。产品定位方向二打造具有较高品质的情景化类洋房多层和景观高层建筑群产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案为顶级或关系客户2总150170楼王及平复式5/4/0舒适灵动0120实用060多功能1房1/1/1备注权重（）面积（M2）户型产品定位楼盘市场、需求分析、适度前瞻后的户型配比锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案住宅产品户型全面创新提升不能忽视的利润户型舒适性提升客餐厅、主卧南北通透宽厅设计全明设计增值挖掘落地凸窗入户花园双层露台花园挑高层高户型功能弹性功能空间预留可变空间户型组合2/011227规划局协调会上局长讲“空间层次丰富，虽原来整体限高50米，但个别可以调至28层左右，腾龙广场地标建筑不要超过0层”调整依据产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案调整依据如上调整后从投资效率上讲更加适合市场需求，降低开发风险；在建筑形态上有利于形成高低错落，增强空间美观度；从景观利于上讲更利于景观资源最大化和社区生活均好性；从风水上讲北高南低、东西临水，符合风水常识整体上乘呈卧龙状多层布局在东侧的理由此位置景观资源相对较弱，且地形及振兴路商业街视野利于布置多层，同时不影响其他楼栋景观价值，还利于汉寿城市【核心价值区】设计原则；临近拟建低层集中式商业与售楼中心，利于销售动线和建设资金链组织；此处未规划地下室，利于开发施工的节点组织。产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案商业布局调整沿街商业布局不大变，建议设计成景观式商业街，增加层高至6米，减少进深控制在10平复式带多露台该户型设4卧房，主卧约达0平米，客厅面宽达7米，可谓超舒适，附赠5露台，可改造多间阳光房。（仅靠近湖景的多层西侧单元配备）全赠送露台（可改房）全赠送露台（可改房）全赠送露台（可改房）全赠送露台（可改房）全赠送露台（可改房）阳台住宅户型调整多层户型产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案住宅户型调整首层（100米弧形运动道休闲小广场园林景观与配套的表现取消内部主题水景，以主题景观和配套适应区域和文化，降低后期维护成本产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案园林景观表现园林坡地处理产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案公共花园休闲小广场园林景观表现园林营造互动氛围休憩空间产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案打造老幼公共活动场所设备设施品味更新，成本可控预算公共配套整合产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案公共配套整合夏威夷沙滩浅水异域风情表现手法设立景观式健身设施产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案公共配套整合设立羽毛球场楼栋侧面公共生态修养天地锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案园林景观表现棕榈树小品猫石等异域主题呼应简欧建筑风格锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案园林景观表现不造水景但造过渡和棕榈间灵动元素产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案科技配套设施配置公共广播音乐系统；闭路电视监控系统；可视对讲门禁系统；停车管理备案系统；火灾自动报警系统；网络数字服务系统；小区无线网络系统。产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案商业补充一层半的首层化产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案商业补充标示指示产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案营销中心长沙阳光100营销中心前广场和内部装修。阔绰、大气。展示先行产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案深圳香蜜湖1号以及其他项目销售中心及示范单位标牌，均显档次。给人以信赖感。营销中心展示先行产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案样板房建议设置样板房样板房样板房产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案分期开发的原则1每期具有标杆产品拉高的实现，同时有相对地段的产品补充，降低风险2每期有关键的产品卖点和体验点的支撑，让产品具备抗后来者复制的战略竞争力产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案分期开发推售策略通过一期的多层销售实现市场高价的占位关键条件一期部分园林展示和主入口展示；销售中心的文化与服务展示；样板房展示推售策略通过前期小高层的高价，实现高收益；通过高层湖景楼王巩固价格，带动商业产品；全面实现创新产品销售关键条件高层样板房商业性物管人员产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案分期开发推售策略通过多层补充，重新吸引注意力，拉动整体均价，实现品牌建立和商业高价占位。关键条件会所展示，湖景展示，道路拉通，开街齐全。一期二期三期推售策略通过小高层和高层继续补充，继续拉动整体均价。关键条件会所展示，湖景展示，道路拉通。四期三期产品规划修改建议方案锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案分期开发推售策略集中精力开发拟建地块。关键条件团队夯实、招商先行、湖景展示、道路拉通。一期二期三期四期五期三期锦阳湖语城（建议名）产品规划修改建议方案【建议案名简释】锦阳湖语城鉴湖鉴园鉴未来给私享家一片宁静的天空（副推广语）【目的】追求一种与泛汉寿的有产阶层、BOBO、小资洞庭湖新时代精英