思源经纪北京美立方项目营销竞标报告生活后花园销售推广策略

思源经纪北京美立方项目营销竞标报告生活后花园销售推广策略在房地产领域我们一直在帮助客户成功美立方项目营销竞标报告2009年06月1在房地产领域我们一直在帮助客户成功中国水电建设集团房地产有限公司（简称中国水电地产公司）是中国水利水电建设集团公司的直属企业。公司注册资本金6亿元，核心业务是房地产开发与经营。公司拥有房地产开发企业壹级资质，资信等级AAA级。中国水利水电建设集团是国务院国资委核准将房地产作为主营业务的十六家央企之一。公司理念诚实、务实、进取中国水电地产公司认识报告之前,让我们先走近中水电地产在房地产领域我们一直在帮助客户成功昙华山水园星城印象、融和园朝阳区一级开发、海赋国际美立方西岸观邸、水电大厦水岸华庭绵阳长兴太阳城观山湖1号开发项目在房地产领域我们一直在帮助客户成功本次汇报架构项目核心竞争力本体分析区域客群分析市场分析营销定位营销策略运用开盘营销工作报告要点回顾思源操作优势在房地产领域我们一直在帮助客户成功解读项目自身情况主要经济技术指标位置及交通项目四至内外部环境周边配套在房地产领域我们一直在帮助客户成功项目地理位置项目位于朝阳区北苑路大羊坊6号院，紧邻东北五环边，隶属北苑大型居住区，南临亚奥商务核心区，北接立水桥居住区，承接南北辐射，是亚奥核心区商圈的后花园。关键词生活区、后花园在房地产领域我们一直在帮助客户成功紧邻北苑路、安立路、北苑东路、北五环等多条主干道，至北四环行车约分钟；紧邻地铁5号线立水桥南站和北苑北站，一站可换乘地铁13号线，两站换乘地铁10号线；16条公交车线路环绕，立体交通路网。关键词多条主干道、紧邻地铁5号线、立体交通路网交通通达性在房地产领域我们一直在帮助客户成功北侧北侧至市政绿化带，邻北京科技创业大厦；南侧至双营路，邻安全大厦和鑫兆丽园；西侧至政府规划用地，邻号城铁和城市主干道有一定的噪音干扰；东侧至联合大学分校。地块较方正。关键词噪音干扰、方正北侧北科大厦安全大厦城铁联合大学本案项目四至范围在房地产领域我们一直在帮助客户成功项目地块已达到“七通一平”，无拆迁；园区中现存大量的成树；项目入口道路为非城市主干道；项目地块内部现状在房地产领域我们一直在帮助客户成功主要经济技术指标在房地产领域我们一直在帮助客户成功项目户型比例项目总套数1755套，2居及以下户型占90以上户型面积配比表类型零居一居一居半二居三居四居合计面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例住宅2091921658102905581631209752474公寓平层391733112385025189170226655731220672475599447572004925709LOFT212114716821708213522919671817合计73351345815162845512911261343410000户型套数配比表类型零居一居一居半二居三居四居合计套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例住宅2281299844793121778公寓平层9855840322969855839722626034210566016LOFT3692103181033872206合计985539945664144821175510000在房地产领域我们一直在帮助客户成功周边配套设施项目周边配套相对匮乏周边步行3分钟之内无大型购物中心，日常生活主要依托周边零散分布的社区配套商业；区域配套相对完善步行15分钟内，在北苑家园内分布一些中型的超市，餐饮店（麦当劳）、美容美发店等，车程5分钟内即有，苏宁超市、上品折扣、翠微商场等中大型商业配套。在房地产领域我们一直在帮助客户成功项目本体小结本项目隶属北苑大型居住区，是亚奥核心区商圈的后花园；项目地段位置，交通状况良好，周边生活配套有待完善；地块已经具备了工程施工的基本条件；项目总体量小，产品线丰富，户型配比合理；项目绿化率较高，有利于提升项目整体品质。在房地产领域我们一直在帮助客户成功本次汇报架构项目核心竞争力本体分析区域客群分析市场分析营销定位营销策略运用开盘营销工作报告要点回顾思源操作优势在房地产领域我们一直在帮助客户成功市场背景分析宏观政策环境北京房地产市场环境区域房地产市场环境分析在房地产领域我们一直在帮助客户成功房地产市场相关政策研究从土地、市场供给，融资渠道多个方面加强监管国际金融危机爆发前以加强监管的紧缩型政策为主导2008123国务院关于促进节约集约用地的通知加强对闲置土地的监管2008228关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见严格执行90/70政策，即套型建筑面积90平米以下住房含经济适用住房面积比重，必须达到开发建设总面积的70以上。土地政策20081200812利率上调6次行业政策金融政策2008125土地增值税清算鉴证业务准则加强对土地增值税的清算在房地产领域我们一直在帮助客户成功金融危机来势汹汹，从打压到松绑，政府显露救市决心国际金融危要爆发后以刺激消费宽松政策为主导20081023继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活税收个人首次购买90平米及以下住房,契税税率下调到1对个人销售或购买住房暂免征收印花税、暂免征收土地增值税利率居民首次购房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的07倍，最低首付款比例调整为2020089至今存款准备金率上调4次利率下调5次综合政策金融政策2009123关于贯彻国办发2008131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见根据市场需求确定套型面积和比例（90/70政策结构性放开）200935政府工作报告税收对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策利率二套房比照执行首次贷款购买的优惠政策房地产市场相关政策研究在房地产领域我们一直在帮助客户成功发改委5月26日公布了关于2009年深化经济体制改革工作的意见，明确提出，今年研究开征物业税，该项工作将由财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共同负责。国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35调低至20。5月21日广渠门外10号地最终被富力地产以1022亿元的价格竞得，楼面地价为15141元/平方米。房地产市场相关政策研究近期政策对房地产的扶持力度及政策支持相对薄弱近期不打压也不支持，没有明确的政策导向在房地产领域我们一直在帮助客户成功尽管目前政策环境相对宽松，但由于经济形势尚未回暖，房地产后市仍面临诸多不确定因素宏观政策环境总结房地产市场相关政策研究08年9月金融危机的蔓延，成为政府政策的分界点，房地产行业经历从打压到松绑的过程；近期虽然政府也出台了相关政策，但对房地产的扶持力度及政策支持相对薄弱,；目前经济形式尚未复苏，实体经济的规模持续萎缩，失业率不断上升，工资水平有所下降情况下，房地产后市仍面临诸多不确定因素。在房地产领域我们一直在帮助客户成功市场背景分析宏观政策环境北京房地产市场环境区域房地产市场环境分析在房地产领域我们一直在帮助客户成功商品住宅土地成交情况08年受大势影响，开发商拿地信心降低，土地交易量大幅下降，09年上半年，由于市场出现“小阳春”，开发商拿地信心开始回升，土地成交量明显上涨。在房地产领域我们一直在帮助客户成功住宅预售许可情况上表可以看出，09年上半年同比08年上半年基本持平，09年15月整体住宅预售许可面积呈上升态势。一定程度上表明，市场信心正在逐步恢复。在房地产领域我们一直在帮助客户成功商品住宅销售情况（200915）楼市刚性需求3月开始集中释放，4月达到顶峰，5月开始放缓，随着销量的增长，开发商开始纷纷提价，抑制了部分自住需求，使购房者再度陷入观望，从而出现了目前楼价上涨，销量开始出现下跌的迹象。在房地产领域我们一直在帮助客户成功土地成交面积，住宅预售许可面积均呈现上涨态势表明开发商信心在逐步恢复；销售面积和销售套数均上涨表明市场经过一段时间调整和观望后，刚性需求开始在上半年逐步释放；近期楼价上涨，销量下跌表明开发商的提价，抑制了部分自住需求，使购房者再度陷入观望，从而出现了目前楼价上涨，销量开始出现下跌的迹象。“小阳春”的旺销局面会随着经济形势变化而发生变化，回暖现象是否持续持续周期有多长都将是一个疑问。分析小结在房地产领域我们一直在帮助客户成功市场背景分析宏观政策环境北京房地产市场环境区域房地产市场环境分析在房地产领域我们一直在帮助客户成功龙德紫金4号地城建项目本项目位于北苑居住区，选取与北苑居住区同质同区、同质异区的13个项目进行重点对比分析1号地中铁项目2号地天润项目3号地国华项目东方郁金香华发颐园媒体村悦溪巢东家园城建立水桥项目公园2008在售项目潜在项目区域房地产市场环境分析区域市场分析说明招商嘉铭项目在房地产领域我们一直在帮助客户成功本项目位于亚奥板块核心区的北苑居住区域内，北侧与立水桥、天通苑、来广营等三大居住区相邻。北苑居住区位于海淀、昌平、朝阳三大区县交汇处，交通便利，人流密集，是亚奥板块地理位置最为优越的区域。区域房地产市场环境分析区域市场特点1、媒体村2，公园20083，巢东家园4、悦溪5，华发颐园6，东方郁金香7，龙德紫金8城建立水桥项目91号地中铁项目102号地天润项目113号地国华项目124号地城建项目13招商嘉铭项目123567894101112立水桥居住区北苑居住区来广营居住区天通苑居住区本项目周边重点项目分布13在房地产领域我们一直在帮助客户成功区域在售项目基本情况产品分析区域在售项目以住宅和公寓为主；住宅项目体量较大，一般在4060万平方米，公寓项目体量一般在3555万平方米区域内产品建筑类型以高层和小高层为主；主力户型以3060平方米的零居、5070平方米的一居、80110平方米的二居为主，同时，辅助少量三居；住宅产品多为毛坯交房，公寓产品多为精装修交房，装修标准一般在8001000元/平米左右，其中，华发颐园精装3500元/平米含家电）。楼盘名称开发商项目地址容积率总建面（万）产品类型建筑类型主力户型（）装修情况（元/）媒体村北辰北苑大羊坊4362住宅高层、小高层84110二居毛坯公园2008城建立水桥东南240住宅高层90100二居毛坯悦溪润泽顾家庄桥正北3000米1637住宅小高层88二居毛坯巢东凯奥来广营北苑东路2328住宅高层150三居毛坯东方郁金香祥业13号线立水桥站东南角3534公寓小高层3147零居精装800华发颐园珠江北苑路18号245112（住宅61、公寓51）公寓小高层59零居精装3500龙德紫金龙德置地立汤路186号3253公寓小高层5070一居精装1000在房地产领域我们一直在帮助客户成功产品分析建筑规划除悦溪为低密产品外，其他项目容积率均超过2，媒体村容积率最高；区域内建筑形态多为板楼或塔楼。项目名称容积率建筑形态几梯几户媒体村4332层塔楼、11层板楼4梯11户公园2008214层板楼、25层塔楼3梯9户悦溪16711层板楼塔楼1梯2户2梯4户巢东2314层塔楼2梯6户东方郁金香3514层L型板塔楼6梯41户华发颐园24510层19层板楼8梯38户龙德紫金3212层塔楼4梯24户在房地产领域我们一直在帮助客户成功产品分析数据来源北京房地产交易网户型配比区域内主力户型为二居，比例占到44；其次，为一居和三居，分别占到38和13。说明本区域一居和二居产品供应比例较高。CHART228821392468737824在售项目户型面积SHEET1龙德一居880二居40三居20媒体村一居371二居598三居79零居288悦溪二居1484一居2139三居293二居2468四居8三居737四居8巢东二居72复式24三居325664复式24公园2008一居144二居238三居313郁金香零居288一居168二居36华发一居576零居一居二居28816836058536585370341463414600731707317SHEET1在售项目户型面积SHEET2SHEET3在房地产领域我们一直在帮助客户成功产品分析本案周边项目一居集中在4060，二居集中在70110，三居集中在110180；区域内四居产品较少。项目名称零居一居二居三居四室复式面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例媒体村/64833584110571401808/公园2008/65702170903411015045/悦溪/8789831401751621004/巢东/1001102511015056/170/27019东方郁金香424859687134841017/华发颐园/59100/龙德紫金/3760949410441162/在房地产领域我们一直在帮助客户成功供应量分析当前，区域市场存量不足15万平，预计09年下半年市场总供应量约10万平方米，而09年下半年总需求量预计在37万平方米左右，故竞品已取得销售许可证的在售项目后续供给不足。基于当前市场月均去化速度测定）区域在售项目整体供应分析单位万项目名称总规模住宅上市量已售体量当前存量预计09年下半年供应月均去化量媒体村626261901017公园20084040389110056悦溪372721555三期占地10万平米23巢东28280523001东方郁金香34341240004华发颐园51512724002龙德紫金53535102004合计156614561316141053在房地产领域我们一直在帮助客户成功区域住宅产品当前市场存量9万平米，预计09年下半年市场需求总量约32万平方米，故竞品已取得销售许可证的在售项目后续供给不足。供应量分析区域住宅供应分析项目名称物业形态当前供应量（万）已售体量（万）当前存量（万）月均去化媒体村塔楼、板楼626190117公园2008塔楼、板楼、板塔楼119711056悦溪板楼272155523巢东塔楼28052301合计10289369466在房地产领域我们一直在帮助客户成功/93供应量分析区域公寓供应分析区域市场目前公寓存量约为49万平米，预计09年下半年市场需求总量在45万平方米，故竞品取得销售许可证的在售公寓项目后期供应相对充足；项目名称物业形态当前供应量（万）已售体量（万）当前存量（万）月均去化量（万）东方郁金香L型高层公寓34124004华发颐园东西向高层公寓51272402龙德紫金围合式高层公寓535101204合计1388849064在房地产领域我们一直在帮助客户成功/93供应量分析近期潜在供应项目区域周边潜在供应量约260万平方米，集中来自来广营乡，以住宅产品为主；城建立水桥项目与本项目规划相似，为多功能用地，招商项目以公建产品为主；预计在09年下半年上市量为5060万平方米，未来市场竞争激烈。宗地位置开发商土地用途容积率规划建筑面积（）建筑形式主力户型预计上市时间来广营乡清河营村（1号地）项目用地中铁住宅及居住公共服务设施、商业金融业23466221928层高塔、18层、6层板楼7590两居，110140三居09年9月来广营乡清河营村（2号地）项目用地天润置地住宅及居住公共服务设施26349819228层高塔、445层花园洋房、21层高板100两居，140180三居09年10月来广营乡清河营村（3号地）项目用地国华置业2857738128层高板高塔、4层花园洋房零居50左右，90舒适两居，120160三居09年7月来广营乡清河营村（4号地）项目用地城建住宅及居住公共服务设施2430670128层及21层高塔两居89，三居11816509年11月昌平区东小口镇陈营村地招商居住、教育、公共交通用地2515540公建产品为主09年11月昌平区东小口（原北京第二汽车制造厂）城建多功能用地及居住区配套教育用地39294511层、21层高板单层54LOFT，112137三居09年9月合计2660730在房地产领域我们一直在帮助客户成功/93销售情况分析月均去化速度比较月均去化速度走势图公寓项目月均去化量不足5000；住宅项目月均去化量超过5000，悦溪、媒体村月均去化量分别达到23000、17000。说明区域内住宅产品更能得到市场认可。项目名称月均去化量（）媒体村16535公园20087404悦溪21353巢东959东方郁金香616华发颐园1744龙德紫金4012CHART31653523076923087404230769230821352875959261584615384621743923076923140118333333333月均去化量平米代表项目月均去化量SHEET1项目名称位置电话商业情况车位说明第一次开盘时间最近一次开盘时间销售进度建筑面积（）已售面积（）已售情况说明（）在售存量未推售面积（）2009年4月成交均价（元/）09年月均销售速度容积率户型比例装修类型主力客群营销策略媒体村849099983万平米底商推售形式未定未定39,356RESERVED39943X1F基本售罄62万1000南区3万底商124054047开间2070一居20100二居6021层以下简装21层以上毛坯80后IT人大北邮北航工作者网络短信公园2008朝阳立水桥东南侧,北苑家园的西北部84962008未定10万/个39,02239,904一期二期已经结案三期在售中39万387万一期二期三期387万20000100034149102二居悦溪朝阳区北五环,轻轨13号线北苑站向北一公里,顾家庄桥正北3000米84959988无330元/月10万以内未定39,692RESERVED39965X1F一期在售37万16万1148716巢东北京市朝阳区来广营北苑东路849011667300平米未推售未推售39,69239,69228万1063616东方郁金香13号线立水桥站东南角599199996000平米商业未推售地上41个地下114个只租不售价格未定39,53939,845一期在售34万097万一期34万24万其中4000商业09618353147开间605880一居3380100二居78001000元/精装上地、中关村、国贸等地铁沿线区域工作年轻白领，自住为主。年收入812万元，过渡型居住需求网络（搜房、新浪）报纸（信报、精品）华发颐园8492556614万平米14层整层销售地上150元/月/平米地下450元/月/平米16万/个（50年使用权）已售3039,32639,692二期在售总建面112万，酒店式公寓46万普通住宅6万酒店式公寓22万一期二期82万22万酒店式公寓01190424559开间10030004000元/精装2530岁年轻白领，过渡型居住需求，自住为主，年收入10万左右网络、车体龙德紫金东小口龙德广场北6411558816万平米地上2层推售形式未定927个未定60009776投资50自住50短信、网络项目名称项目名称媒体村3万平米底商推售形式未定公园2008本期无悦溪本期无巢东7300平米未推售东方郁金香6000平米商业未推售华发颐园14万平米14层整层销售龙德紫金16万平米地上2层推售形式未定项目名称媒体村公园2008悦溪巢东东方郁金香华发颐园龙德紫金商业情况3万平米底商推售形式未定本期无本期无7300平米未推售6000平米商业未推售14万平米14层整层销售16万平米地上2层推售形式未定未来供应项目名称物业类型预计开盘时间位置预计开盘价格（元/）容积率建筑面积万总户数建筑形式产品类型宗地位置土地面积规划建筑面积（）规划用途开发程度受让单位目前进展楼面价山水LAVIE三期公寓不确定朝阳区红军营东路不确定1365230314栋板楼，7栋塔楼（三期912层板楼）三期以大户型为主，146204三居、四居2号地住宅不确定朝阳区北苑城铁站北300米不确定263315不确定28层2梯4户高塔；445层花园洋房、21层高板二居8090平米，小三居90平米，三居140180平米，四居173平米朝阳区来广营乡清河营村3055799649819213住宅及居住公共服务设施六通一平春光房地产、四川大地房地产开发有限责任公司投标联合体已整体转让天润地产，现场已部分开工4600元/平方米华贸城（3号地）公寓2009年下半年朝阳区北苑城铁站北300米不确定2860不确定朝阳区来广营乡清河营村4315552157738105住宅及居住公共服务设施六通一平北京国华置业有限公司现场已部分开工4690元/平方米4号地住宅不确定北苑城铁站北300米不确定24307不确定20或21层高塔二居89平米三居118165平米朝阳区来广营乡清河营村3199582730670186住宅及居住公共服务设施六通一平中鸿房地产、城建投资发展股份有限公司投标联合体突破限高，已初步完成前期规划5803元/平方米宗地名称宗地位置土地面积规划建筑面积（）规划用途开发程度受让单位目前进展朝阳区来广营乡清河营村（1号地）项目用地朝阳区来广营乡清河营村4179778666221981住宅及居住公共服务设施、商业金融业六通一平中联亚房地产有限公司70/90突破后，正在调整产品，130平米三居室将是其调整的主要方向之一昌平区东小口镇陈营村地昌平区东小口镇3800578752329294居住、教育、公共交通用地六通一平招商地产、嘉铭地产联合体两限房部分已取得规证朝阳区来广营乡清河营村4号地）项目用地朝阳区来广营乡清河营村3199582730670186住宅及居住公共服务设施六通一平中鸿房地产、城建投资发展股份有限公司投标联合体突破限高，已初步完成前期规划朝阳区来广营乡清河营村（2号地）项目用地朝阳区来广营乡清河营村3055799649819213住宅及居住公共服务设施、六通一平春光房地产、四川大地房地产开发有限责任公司投标联合体已整体转让天润地产，现场已部分开工朝阳区来广营乡清河营村（3号地）项目用地朝阳区来广营乡清河营村4315552157738105住宅及居住公共服务设施六通一平北京国华置业有限公司现场已部分开工朝阳区北苑南区居住项目用地朝阳区立水桥10138448209340住宅及居住公共服务设施七通一平城建兴华地产无具体消息朝阳区来广营乡清河营村3055799649819213住宅及居住公共服务设施、六通一平春光房地产、四川大地房地产开发有限责任公司投标联合体已整体转让天润地产，现场已部分开工朝阳区大羊坊居住、商业金融、文化娱乐、教育科研等项目用地朝阳区大羊坊6号院4387433514083129居住、居住公共服务设施、商业金融、文化娱乐、教育科研等三通一平中国水电建设集团房地产有限公司成交价格为47489万元，楼面价3372元/昌平区东小口镇中滩村商业金融项目用地昌平区东小口镇中滩村5970082115103商业金融用地三通一平北京世纪今创房地产开发有限公司成交价格为5970万元，楼面价为2822元/293911011昌平区东小口镇商业金融项目用地昌平区东小口镇29609857072353商业金融用地三通一平挂牌暂无报价规划建面（平方米）成交价（万元）楼面价（元/平米）1号地6622198132100596631722号地49819212623310046793号地57738105327060046864号地3067018611780005803本项目1408314748933722000年3015供应2001年80812002年1779442003年169472004年286292005年22052006年170982007年132962008年147522009年前5月14072000年8922成交2001年112752002年160442003年177112004年228582005年25662006年220532007年18782008年87722009年前5月58282000年6439价格2001年61672002年59402003年62672004年67262005年67432006年78312007年112652008年112172009年前5月117755未来供应单位万平米20002009年5月北京住宅市场供应情况SHEET2单位万平米20002009年前5月北京住宅市场成交面积情况二手房市场单位元/平米20002009年前5月北京住宅市场成交均价项目名称09年前4月月均销售面积09年前4月月均套数09年前4月成交均价媒体村公园2008悦溪巢东东方郁金香华发颐园龙德紫金5月6月7月8月9月10月11月12月1、2月3月4月5月面积月均15月15成交面积15月均价项目名称月均销售面积月均销售套数价格项目名称月均销售面积价格媒体村7077934898164278758002715281816594120321512315014214958165352307692308243619194258853753748763120693463691733媒体村165352307692308162462515365384615115628841346154媒体村16662121843713339735公园20089567135669858257633422644766521844301312860596255740423076923086619391048768108168824599360962774095公园20087404230769230855452113公园20085637597847613303769悦溪70234040321116220582692139769135331708232135287516382021961142730933102281111724653943548悦溪21352875227悦溪22470104151706783648巢东1186136713838604796959241790769513634294796107096390742285巢东95928巢东9841061757342479674868321014233333333334778124011000项目名称月均销售面积月均销售套数项目名称月均销售面积毛坯均价东方郁金香430238383113155155024327068423193016800661584615384624857909660196050628995716409604071东方郁金香61588东方郁金香41583333333339000华发颐园70726675832566441393662226711743923076923122222380522613581019297117187029071876华发颐园1743926华发颐园158408333333339190龙德紫金171378846531710022874796345007707411848142401183333333334237913621171413321182599062437209302龙德紫金4011871龙德紫金400218181818188826788191642062569459426323458035714296371610535212386752136755月6月7月8月9月10月11月12月1、2月3月4月5月套数月均项目名称月均销售套数媒体村726353148850026962611071351756713566985825763342264476652184430131悦溪0000070234040321116220582692139769巢东00000000118613671383东方郁金香43023838311315515502432706842319华发颐园7072667583256644139龙德紫金017137884653171002287479634500770704206403201717024056015230301224004020453636月均去化量媒体村165352307692308公园200874042307692308悦溪21352875巢东9592东方郁金香6158461538462华发颐园17439230769231龙德紫金40118333333333成交量5月6月7月8月9月10月11月12月1、2月3月4月5月巢东118613671383860成交套数5月6月7月8月9月10月11月12月1、2月3月4月5月巢东911118成交价5月6月7月8月9月10月11月12月1、2月3月4月5月巢东1057610635106361113116535230769230874042307692308213528759592061584615384621743923076923140118333333333月均销售面积单位平米竞品2009年前4月月均销售面积16216666666675458333333332271428571429975076666666667261666666667708181818182月均销售套数单位套2009年前4月月均销售套数113333392662753687693214897939590056350725687136716013344060678361229078980211746283888029446637032均价单位元/平米2009年前4月销售均价70239784694040396934312111610003228220581042221226921103982823976911487368APAGEP成交面积成交均价套数成交套数悦溪销售情况分析707165161226671133944583211151965664116539441391190468APAGEP成交面积成交均价套数成交套数华发颐园销售情况75758437251442514910215522187775984152581825645390875335192675APAGEP月均销售套数月均销售面积月均套数月均面积2009年前4月区域竞品销售情况34区域竞品产品类型分析16535230769230816274042307692308552135287522795928APAGEP月均销售面积月均销售套数销售面积销售套数区域内住宅产品月均销售面积及套数分析2008年5月2009年4月6158461538462817439230769231264011833333333371APAGEP月均销售面积月均销售套数销售面积销售套数区域类住宅产品月均销售面积及套数分析2008年5月2009年4月113333392662753687693214897939590056350725687136716013344均价销售均价（元/平米）区域内住宅产品均价分析2008年5月2009年4月000000精装均价毛坯均价成交均价（元/平米）类住宅产品均价分析（2008年5月2009年4月）101126151101069568296632948829374004940158964139397439618APAGEPREFREF套数成交均价东方郁金香成交套数与均价对比分析16662121843713339735563759784761330376922470104151706783648984106175734247967APAGEP成交面积均价住宅产品月均量价对照表41583333333339000158408333333339190400218181818188826APAGEP成交面积均价类住宅产品月均量价对照表70779348981642787580027152818165941203215123媒体村媒体村月均去化量媒体村公园2008悦溪巢东东方郁金香华发颐园龙德紫金区域典型项目月均去化量月均去化量平米代表项目月均去化量旭辉奥都2007年一居5052万10400西南2006年两居899010112东南两居808010000西2005年一居344513235东496513265西两居656810462东799111519南829511585南9110010989西南2001年一居606010000南北两居79759494南北1998年两居92869348南北92839022南北1996年两居64609375东95838737东户型统计项目名称一居两居三居或四居一居二居三居及四居媒体村328815316313144347719432公园2008451717726141446551277367133悦溪0283850253290160520696166巢东056010104501912媒体村3163131541276343公园20082614144一居二居三居及四居悦溪0253291541276343巢东010114434项目名称一居两居三居或四居一居二居三居及四居东方郁金香421012105005920华发颐园68009400960025800龙德紫金1228400011012394440114一居及零居二居三居及四居440114000住宅产品成交户型比例000类住宅产品成交户型比例在房地产领域我们一直在帮助客户成功/93价格分析在售项目整体价格对比区域住宅项目均价集中在950011000元/，公寓项目剔除精装修标准后，均价集中在9000元/左右。项目名称开盘时间开盘起价（元/）后期调整价（元/）目前销售均价（元/）累计均价（元/）是否精装修装修标准（元/）媒体村2008年4月1100008年10月130001195811960部分简装800公园20082006年11月800007年6月10000102369518否悦溪2008年9月980009年2月110001189010409否巢东家园2008年9月110001113110708否华发颐园2007年9月1600008年12月110001249812253是2500东方郁金香2008年4月1080008年5月9800972210024是800龙德紫金2008年6月970009年12月1050097959649是800在房地产领域我们一直在帮助客户成功/93价格分析住宅项目近期价格走势区域住宅项目因品质差异较大，故价格差距较大。媒体村，基本维持在12000元/左右，悦溪至3月起均价以10的涨幅拉升，近期已接近13000元/，巢东家园、公园2008价格较为平稳，分别维持在10500、10000元/左右。在房地产领域我们一直在帮助客户成功/93价格分析公寓项目近期价格走势区域公寓项目价格09年以来呈持续小幅增长态势，截止09年5月份，东方郁金香涨至9800元/、华发颐园涨至12500元/；龙德紫金因尾盘销房源位置、户型结构较差等因素，故近期成交价格降至9800元/。（以上价格含精装修）在房地产领域我们一直在帮助客户成功地理位置13号线北苑站向北一公里,顾家庄桥正北3000米用地性质70年产权建筑面积37万容积率16开盘时间2008年10月规划29栋，711层、其中板式住宅20栋（一梯两户）点式塔楼9栋（四户两部电梯）当前报价11800元/平米入住时间2010年9月项目概况区域典型住宅个案分析悦溪在房地产领域我们一直在帮助客户成功产品情况9栋塔楼、20栋板楼；主力户型为88平米两居；三居主要位于水源景观带，面积分为150、170平方米两种；一梯两户的板楼设计，格局方整，南北通透，得房率高，品质好，产品具有较好的市场竞争力。在房地产领域我们一直在帮助客户成功销售价格与销售速度走势图08年10月低价入市、低开高走，开盘热销，当月成交均价9800元/平米；09年4月新推三栋楼、当月售罄，成交均价11400元/平米；09年6月1日再次推出三栋楼，已全部认购，目前存量仅剩两栋塔楼、两栋板楼。在房地产领域我们一直在帮助客户成功推广分析推广渠道较多有平面报纸，户外围挡、道旗，地铁灯箱广告，短信等方式；推广主题以居住舒适度为主，阶段性以销售动态为配合。在房地产领域我们一直在帮助客户成功项目位置朝阳区北苑路18号，地铁5号线立水桥南站旁产权年限70年总建筑面积48848，其中公寓面积约33960，共570套建筑形式19层东西向塔楼开盘时间2007年11月销售报价均价17000元/入住时间2008年5月装修标准精装修报价4000元/，包括全套家具电器水、电收费标准民用水、电收费项目概况区域典型平层公寓个案分析华发颐园在房地产领域我们一直在帮助客户成功产品情况楼体呈东西向，共2个单元；四梯18户；户型为东西向一居；户型面积为6070；精装修，现房；无南北向户型，不通天然气，厨房与卫生间相对，户型整体布局较差。在房地产领域我们一直在帮助客户成功07年11月以17000元/平米的高价入市，开盘销售不理想，当月销售不到20套，此后几月成交仅几套；08年6月至11月，在17000元/平方米的均价情况下近两季度无成交；08年12月均价降至12000元/平方米，成交有所提升；目前尚有100套左右存量。销售价格与销售速度走势图在房地产领域我们一直在帮助客户成功推广分析主要选择地铁广告资源，采用地铁灯箱与地铁移动电视广告方式；07年11月开盘前，选择地铁灯箱广告，主要诉求为交通优势、产品信息；08年11月降价后，选择地铁、公交移动电视广告，直接发布降价、保质信息。在房地产领域我们一直在帮助客户成功地理位置回龙观北3公里用地性质50年产权占地面积49万建筑面积15万容积率3开盘时间2008年11月规划9栋11层LOFT公寓，3梯18户层高54米总套数1782套当前报价12000元/平米入住时间2010年5月项目概况区域LOFT产品典型个案分析尚城在房地产领域我们一直在帮助客户成功产品情况9栋11层LOFT公寓，3梯18户主力户型为单层3966平米LOFT公寓使用率74户型设计紧凑，封闭式阳台、明厨；由于户型进深长开间短，户型整体略显狭长在房地产领域我们一直在帮助客户成功08年7月底开盘，销售情况较好，月均销售5307平米，是区域内唯一个LOFT产品；项目销售工作很不透明，有暗箱操作的可能性，08年12月产品以极低价格被团购，之后又出现集体退房现象；销售价格与销售速度走势图在房地产领域我们一直在帮助客户成功推广分析项目推广力度大，覆盖范围广，报纸、网络、地铁均有发布。针对上地区域的目标客群行业特征，加大了网络广告的推广力度，推广效果良好。推广主题突出“LOFT”产品双层空间的特点，强调高性价比和地理位置，吸引了北部区域年轻客群的广泛关注。在房地产领域我们一直在帮助客户成功区域内主力户型为二居，其次，为一居和三居。其中，一居面积在4060，二居面积在70110，三居面积在110180；四居产品较少；区域竞品已取得销售许可证的在售项目后续供给不足。区域周边潜在供应量以住宅产品为主；预计在09年下半年上市量为5060万平方米，未来市场竞争激烈；公寓项目月均去化量不足5000；住宅项目月均去化量超过5000，住宅产品市场认可度高；区域住宅项目均价集中在950011000元/，公寓项目剔除精装修标准后，均价集中在9000元/左右；区域楼盘悦溪，由于产品品质、低价入市策略、大量媒体推广等因素的有力支撑，销售速度较快。综上，提升产品品质、制定合理的入市场价格策略、有效媒体推广手段的综合运用，是保障项目快速出货、快速回现、提升项目形象和品牌影响力的关键；区域市场分析小结在房地产领域我们一直在帮助客户成功本次汇报架构项目核心竞争力本体分析区域客群分析市场分析营销定位营销策略运用开盘营销工作报告要点回顾思源操作优势在房地产领域我们一直在帮助客户成功区域客群分析调研客户选取原则调研客户分析区域主力客群特征在房地产领域我们一直在帮助客户成功区域调研客户选取原则时间09年5月2628日地点选取本区域各在售项目售楼处及商业广场调研对象进出竞品售楼处的意向客户拦截及业内访谈、同行调研成果收集到有效问卷87份。针对87份有效问卷，我们做了以下归纳分析在房地产领域我们一直在帮助客户成功客户年龄主要集中在2535岁；家庭结构主要为二人世界及三口之家。区域调研客户分析年龄层与家庭构成在房地产领域我们一直在帮助客户成功居住地点集中在立水桥、回龙观；工作地点集中在在立水桥、回龙观、亚运村、中关村。区域调研客户分析工作居住区域在房地产领域我们一直在帮助客户成功从事行业以服务行业、金融业、IT相关行业为主；工作职位以普通员工、中层管理为主。区域调研客户分析从事行业及职位在房地产领域我们一直在帮助客户成功家庭年收入方面，主要集中在1025万之间；多数尚未置业、其次为首次置业。区域调研客户分析家庭年收入与置业次数CHART11641137区域调研客户家庭年收入SHEET11预计购买房产3个月以内151年以内21有意向、关注中31准备购买102购买某项目，考虑因素价格或贷款成数48公共交通便利45产品28物业服务13其他53开发商品牌对您购买决策有影响有57没有204您希望购买房屋面积是多少60平米以下166090平米4090120平米15120平米以上65您希望购买的房屋面积零居10一居22二居45三居或以上86价格9000元以下23900010000元291000011000元191100012000元412000万元以上27付款方式商业贷款9公积金贷款6一次性付款1分期付款08房屋装修吗装修28不装修499购房目的自己或家人居住39投资获取租金收益14自住兼投资23不明确110翻阅报纸信报22北京晚报24京华时报16新京报27其他10不看报411浏览网站、引擎搜房29焦点房地产19SINA34163邮箱12GOOGLE6百度43其他51年龄是多大25岁以下72535岁483540岁114150岁650岁以上52家庭年收入10万元及以下161020万412025万1325万以上73从事行业IT及相关19金融银行3建筑建材7服务行业27其他214职位普通职员50中层管理19老板或企业高官0私营业主85名下的房产目前没有301处352处93处03处以上36居住房产性质单位房3租借房4个人购房8父母房产17居住面积50平米以下155080平米2880100平米17100150平米11150平米以上68居住区域回龙观3立水桥25上地6中关村0亚运村5朝阳其他8海淀其他14其他169工作区域回龙观1立水桥22上地7中关村11亚运村11朝阳其他7海淀其他5其他13SHEET10000客户预计购房时间SHEET200000客户关注因素SHEET300开发品牌对购买有无影响0000希望购买面积0000希望购买居室00000价格预期0000付款方式00是否希望装修0000购房目的000000翻阅报纸类型浏览网站引擎客户年龄区域调研客户家庭年收入从事行业客户工作职位名下房产居住房产性质居住面积居住区域工作区域在房地产领域我们一直在帮助客户成功区域调研客户分析购买因素客户关注度最高因素为价格与交通；购买目的以自住为主。在房地产领域我们一直在帮助客户成功区域调研客户分析购买偏好客户多数选择毛坯房；付款方式以商业贷款为主。在房地产领域我们一直在帮助客户成功调研客群特征描述年龄特征2635岁职业特征白领阶层，多为IT人士，部分自由职业者家庭特征多为两口之家或准三口之家收入特征家庭年收入在1025万