安徽某住宅项目可行性研究报告

1导语XX市位于淮北平原西部，是皖西北的中心城市，是中华民族史上开发较早的地区之一，有着悠久灿烂的历史文化。其文化历史遗迹、名胜古迹、革命史迹遍布全市。随着城市化、现代化建设的加速发展，XX市委、市政府抓住机遇，努力优化城市建设投资环境，坚持改革开放、解放思想、实事求是、与时具进的再创业精神，吸引国内外的投资商参加XX市的经济发展和社会建设。XX房地产项目，根据城市总体规划，以建设XX第一人居为目标，规划坚持以人为中心的设计思想、“由内向外”的设计理念，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一基准点，综合运用各种手法，创造富有特色的高品质的居住环境，引领XX居住新潮流，提升XX城市形象品味。二00五年八月三日，我公司在XX市国土资源局挂牌竞得该宗土地出让使用权，公司本着高效务实、依托市场、量力而行的原则，编写本项目可行性研究报告，开始履行实施对该项目建设的具体工作。2目录第一章项目建设开发实施企业简介一、项目投资商二、项目开发商第二章可研报告编制依据一、项目实施相关批准文件二、项目可研报告编制的相关法律法规三、其他依据第三章项目概况一、项目概况（一）、项目名称及性质（二）、项目地理位置（三）、城市区位（四）、规划道路（五）、地块功能（六）、项目建设规模（七）、项目建设时序和年限二、项目建设的背景（一）、项目的提出与确定（二）、项目设计目标与原则三、项目建设的重要意义（一）、本项目的实施将极大地改变城市形象，提高城市的承载力和综合服务能力，改善了市民的居住条件。（二）、本项目的实施具备了明显的环境效益，将对XX城市的交通环境、绿色生态环境和人文环境起到明显的改善作用。（三）、本项目的实施具有明显的经济效益，将极大地提高本区域经济水平。第四章项目所在地商品房市场调研一、XX市房地产宏观市场概况（一）、房产投资数据3（二）、均价数据（三）、市调楼盘数据二、区域市场概况（一）、XX在售/待售楼盘（二）、城西二环附近（三）、老城区（四）、南二环附近（五）、经济开发区三、项目比较（一）、竞争住宅（二）、竞争商铺四、XX楼市未来发展趋势分析（一）、房地产市场特征（二）、我司对于市场预测结论五、消费者分析（一）、区域消费者特征描述六、调研总结第五章规划设计一、规划设计依据二、规划原则（一）、确定宏观城市的设计观（二）、贯彻以人为本的居住空间设计观（三）、生态环境保护原则（四）、公共服务设施超前原则三、设计理念（一）、“都市后现代主义”的设计理念的概念（二）、引入中国古典园林的设计思想（三）、以人为本（四）、如何营造城市后现代生活空间4四、规划设计五、工程技术规划部分（一）、主要设计依据和规范（二）、结构体系（三）、抗震缝、沉降缝、温度伸缩缝（四）、其它（五）、工程管线规划设计（六）、主要技术经济指标1、规划总用地主要技术经济指标2、东西两区技术经济指标表3、用地平衡表第六章环境保护与节能一、环境保护（一）、规划设计中的环保意识与设计（二）、项目实施建设过程中和竣工后管理阶段的环境保护二、节约能源第七章项目建设时序计划一、分段实施时序二、项目建设开发前期工作实绩及计划进度第八章项目投资计划与资金回收计划一、项目总投资与分期投资二、项目资金来源及筹措三、项目投资计划表四、项目资金回收计划表第九章项目投资可行性分析一、从投入产出进行投资可行性分析（一）分析参数（附表一）说明（二）投资成本估算（附表二）说明（三）产出与利润收入计算（附表三）说明5（四）结论二、从市场供求关系进行项目投资可行性分析（一）、住宅市场需求分析（二）、商品房市场需求分析（三）、分析结论第十章项目SWOT分析一、优势分析（STRENGTHS）二、劣势分析WEAKNESSES三、机会分析OPPORTUNITIES四、危机分析THREAT第十一章可行性研究结论一、本项目的实施有利于XX市的城市化、现代化建设二、本项目具备明显的社会效益、环境效益、经济效益三、本项目基于上述十章的可行性研究分析，项目优势明显、可操作性强6第一章项目建设开发实施企业简介一、项目投资商一、浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司全资投资本项目XX市颍翔置业有限公司前身是浙江省嵊州市宏鑫房地产开发有限公司，是一家拥有良好声誉和行业口碑的房地产开发企业，企业秉承现代化企业管理理念，依靠灵活的经营体制与严格的科学管理体制相结合，独立自主地企业行为与政府宏观决策相结合，依据地域历史文化承传“品质是发展的硬道理”的开发理念和“敢为人先敢创一流”的企业精神，全力打造高品质、高品位的房地产精品。浙江嵊州宏鑫房地产开发有限公司在浙江本地开发了众多成功项目，从而获得了业界和购房者的好评。主要开发楼盘情况如下湖滨新村位于嵊州市三江街道的，总建筑面积8万平方米，该楼盘已于2000年全部售完，总投资12亿人民币；江滨西路18号商住楼位于嵊州市市中心地块，总建筑面积6000多平方米，总投资1800万元人民币，已全部售完；三江花苑位于嵊州市三江街道的商住楼，总建筑面积4万平方米，总投资8000多万元人民币，已全部售完；万都豪庭嵊州市最高档的小区，总建筑面积达9万多平方米，总投资25亿人民币，于今年5月1日开盘，销售势态良好。为促进企业的可持续发展，公司除了在嵊州本地保持相当额度的开发规模外，同时积极开拓其他省市的建设项目，于2005年8月3日参加XX市200512号地块国有土地使用权挂牌会，并以人民币捌仟伍佰染拾万元的价格竞得本地块的国有土地使用权，并将此地块项目定名为“XX”，并于当年成立XX市颍翔置业有限公司，致力于XX市阜临路“XX”开发项目的建设，由此极大地提高企业抗风险能力，使企业在原有的基础上得到跨越式发展。二、项目开发商（一）、项目开发企业名称XX市颍翔置业有限公司（二）、企业注册地址XX市颍州区颍州南路建设大厦17楼7（三）、企业主要负责人法定代表人杨宇东董事长杨宇东总经理陈耀（四）、开发企业简介XX市颍翔置业有限公司成立于2005年12月。公司注册资金3000万元人民币依托浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司，从而具备国家二级房地产开发资质条件，专业从事于房地产开发的大型企业。企业经营范围房地产开发、销售。公司拥有一批综合素质高、管理体系健全、技术力量雄厚的专业技术人才，其中80为中高级技术职称。公司自创立以来始终坚持“品质是发展的硬道理”的开发理念和“敢为人先争创一流”的企业精神，全力打造高品质、高品位的房地产精品。开发企业极力将浙江先进的居住开发理念和成功经验与XX社会共享，为XX广大市民提供环境最优、配套最好、品质最高的社区。8第二章可研报告编制依据一、项目实施相关批准文件（一）、2005年8月3日签订的XX市200512号地块国有土地使用权挂牌出让成交确认书（二）、2006年4月2日，签订的XX市200512号地块国有土地使用权出让合同（三）、2006年4月0日，市规划局提供的项目控制性规划总平面图及规划设计条件（四）、2006年3月4日，市政府颁发的市长办公会议纪要（五）、2006年4月4日，市发展和改革委员会下达的关于XX市颍翔置业有限公司“XX”建设项目予以备案的函（六）、2006年4月8日，市人民政府地名委员会下达的关于“XX”标准命名的批复（七）、2006年5月1日，市规划局颁发的建设用地规划许可证（八）、2006年6月2日，市国土资源局颁发的建设用地批准书二、项目可研报告编制的相关法律法规（一）、1997年第91号主席令公布的中华人民共和国建筑法；（二）、1998年九届人大制定的中华人民共和国土地管理法；（三）、1989年第23号主席令所公布的中华人民共和国城市规划法；（四）、1994年第29号主席令公布的中华人民共和国城市房地产管理法；（五）、1989年第22号主席令所公布的中华人民共和国环境保护法；（六）、1998年第248号国务院令发布的城市房地产开发经营管理条例；（七）、1998年第253号国务院令发布的建设项目环境保护管理条例；（八）、2000年第279号国务院令发布的建设工程质量管理条例；（九）、建设部【2000】31号文件发布的工程建设质量管理条例；9（十）、城市居住区规划设计规范（GB5018093）；（十一）、阜政发【1997】118号XX市城市规划管理办法；（十二）、（19952010）XX市城市总体规划方案；三、其他依据（一）、由于本项目投资巨大、规划范围涉及面广，且全部为市场化运作，本项目投资商、开发商曾委托宁波卓略房地产投资咨询有限公司作了两次市场调研。（二）、本报告第五章规划设计内容主要依据宁波大学建筑设计研究院与XX市城乡规划设计院的规划设计文本编写。（三）、由于投资商和开发商自筹资金进行项目投资开发建设，企业承担了全部市场经营风险，经董事会研究决定，由浙江宏鑫房地产开发有限公司和XX市颍翔置业有限公司共同负责编写本项目的可研报告。（四）、由于中介机构、项目投资咨询机构对本项目的理想局限，其可行性研究报告不能承担本项目的投资风险和建设决策失误造成的重大经济损失，所以本项目投资、开发单位没有委托专业中介机构进行本项目可行性研究工作。10第三章项目概况一、项目概况（一）、项目名称及性质本项目名称XX性质居住、商业以及其他配套建设（二）、项目地理位置1、本规划区域位于XX市中心区域，区位优势较为明显。地块南侧为文峰公园，内有古迹文峰塔，地块南临阜临路，沿阜临路西约300米为XX市又一著名古迹魁星阁；而沿阜临路往东约100米侧为XX市的主要城市道路颍州中路。地块东、北紧靠居民住宅，西至慧湖路。2、地块东、北、西三面与居民住宅相临，总体而言，地块东侧居民住宅环境相对较好，而北侧居民住宅品质相对较差。随着本地块的开发，能够迅速带动周边地块的发展。3、地块南侧是XX著名的文峰公园。公园环境优美，历史文化积淀丰厚，是市民休闲娱乐的重要场所。同时良好的生活环境为本地块的开发提供了良好的契机。由于地块南北环境的差异，使本地块的开发成了区域城市改造的排头兵。（三）、城市区位本地块在城市中的区位极佳，在以地块为圆心的生活圈内包含了较多的城市功能，既有位于东北处的城市商业中心，又有市政府、文峰公园等城市功能地块。（四）、规划道路根据城市规划的要求，南北向香港路以及东西向的金马大道把整个地块分割成三个地块。同时对地块西侧的慧湖路进行拓宽。（五）、地块功能在本次规划中要求在地块南侧设置一个同文峰公园相呼应的大型城市广场。11（六）、项目建设规模1、建筑规模范围548023（不含广场用地）；2、总建筑面积116429，规划户数为611户3、总投资估算（七）、项目建设时序和年限1、项目分为二期建设，每一期建设周期为2年2、项目可实施流水作业，滚动连续开发的方式，总建设年限约为3年。二、项目建设的背景（一）、项目的提出与确定XX市委、市政府在进入新世纪之后，提出了一系列“紧紧围绕加快发展、富民强市、建设皖西北中心城市”的主题，认真学习沿海发达地区城市的先进经验，把优化环境作为加快发展的第一要素，把招商引资作为加快发展的重中之重，吸引兄弟城市和海内外朋友来XX投资兴业。2005年中，投资商浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司来到XX，受到了XX市委市政府的热情招待，在实地考察之后，初选了一批项目作投资分析。随后，浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司于同年8月3日参加XX市200512号地块国有土地使用权挂牌会，并以人民币捌仟伍佰染拾万元的价格竞得本地块的国有土地使用权。（二）、项目设计目标与原则1、确定宏观城市的设计观将XX“XX”的规划设计作为一个提升XX市整个城市品位的重要契机。通过先进的规划理念、细致的设计手法，塑造出一个环境优美、功能完善、配套设施齐全的城市居民新区。进一步加快XX的城市化进程；进一步完善XX的城市综合构架；为XX人民提供一个以居住为主要功能，具有高质量的物质环境、高品质的文化传统、高效率的基础设施、社会化的公共生活、交通便捷、环境优美的城市空间。2、贯彻以人为本的居住空间设计观12重视创造舒适、方便、安全、优美的居住环境，塑造富有个性的小区景观。注重场所精神，宏观上实现社区形态与地域大环境的融合，微观上创造各组团的认知感，追求丰富多彩的空间与环境，以及独具的空间形态。尊重片区发展的历史轨迹和现实需求，发掘区域特色文化，居住文化与商业文化融合；充分考虑各方的利益关系，尤其是弱势群体的利益；从当地居民的实际生活出发，强调居住生活的舒适性，购物、就学等活动的便捷性。3、生态环境保护原则注重土地开发兼顾园区的生态化、环境保护的设计观念。合理用地，集约用地；规划依托城市景观与基地周边自然风貌，结合片区内部的绿地设计，共同构建环境优美的建筑、城、水、绿生态系统。结合花园式、园林式居住小区的发展目标，规划以“人自然环境”的对话为主题，强调水体和绿化的功能，结合自然的地形、地貌、规划设计的河流、水塘、公共绿地以及组团内部的绿地以形成出“点、线、面”相结合的居住与公共服务园区。在建设过程中，充分考虑节能环保，注重建筑的采暖和保温，严格控制污染的排放，积极倡导应用新型的节能环保材料，把建设与环保紧密结合。4、公共服务设施超前原则超前的、高标准的设置居住区的配套公共服务设施，完善社区的物业管理水平，通过高效灵活的住区智能化设计和配置完善的地埋式工程管线系统，确保“XX”与城市基础设施构成一个有机的整体，把“XX”建成交通便捷、功能完善的现代化的信息社区。同时也为周边社区乃至整个城市提供良好的生活、文化、就学、购物、娱乐空间和设施。三、项目建设的重要意义以XX“XX”的规划设计作为一个提升XX市整个城市品位的重要契机。通过先进的规划理念、细致的设计手法，塑造出一个环境优美、功能完善、配套设施齐全的城市居民新区。进一步加快XX的城市化进程；进一步完善XX的城市综合构架；为XX人民提供一个以居住为主要功能，具有高质量的物质环境、高品质的文化传统、高效率的基础设施、社会化的公共生活、交通便捷、环境优美的城市空间。13（一）、本项目的实施将极大地改变城市形象，提高城市的承载力和综合服务能力，改善了市民的居住条件。本项目沿阜临路建造小高层、高层住宅，面对文峰公园27000大湖而建，就居住环境而言，可谓是开创了XX第一的居所模式；同时，本项目将建设商业风情街香港路，将XX分为东西两苑，收揽各项服务配套的同时，提升XX商业档次，从而达到提高本地块乃至XX的城市承载力和综合服务功能。（二）、本项目的实施具备了明显的环境效益，将对XX城市的交通环境、绿色生态环境和人文环境起到明显的改善作用。1、临阜临路的8000广场用地，采用先进的下沉式设计，与文峰公园俩俩相望，她的建成，将为阜城市民和外地游客的休闲、娱乐创造一个全新的舒适环境。（三）、本项目的实施具有明显的经济效益，将极大地提高本区域经济水平。1、政府在付出少许代价后，通过地块改造，加快完成了本区域内的城市基础设施建设（城市道路、城市广场、城市绿地、排水、排污设施、电力、电讯设施等）和公共事业的配套建设。2、本项目提供了经营环境优雅、地理位置优越的沿街商业门面和商业街，为社会提供了许多就业机会和经商发展的场所。由于区域优势明显和规模效应，将极大提高本区域的商业繁华度，在增加本区域经商群体的经济收入的同时，也增加了本区域的政府财政、税收收入。3、本区域的多层、小高层、高层住宅作为高档商品房，购房群体为高经济收入者。大量较为富裕的居民入住，其区域消费也将具备相应得经济效益。4、本项目的投资商、开发商从长远的、动态的市场经济分析，其投资具有一定的经济回报，其经济效益是存在的。14第四章项目所在地商品房市场调研房地产市场调研是市场预测的基础，是市场营销工作的重要内容之一。有调查才有发言权。我司认为，从XX市的房地产市场现状出发，结合XX市房地产市场的特点，通过对当地房地产市场的总体分析和预测，对项目所在地竞争楼盘与可比性楼盘的缜密调查，对目标消费群的锁定分析，在此基础上进行项目定位分析，并为下一步的项目市场推广、总体策划思路及物业开发建议等打下扎实的基础和科学依据。目的在于使本项目更适合市场需求，知己知彼，不盲目开发，从而使本项目赢在起点，创造出更为可观的价值。一、XX市房地产宏观市场概况（一）、房产投资数据年份投资额（亿元）增长幅度200379148852004132667200516625小结从2003年至2005年房产投资额数据来看，房产发展迅速，每年都以较高的增长幅度增长。但从历年的增长幅度来看，房产投资呈现较快降温趋势，房产发展趋于平缓。（二）、均价数据年份均价增长幅度20031154402004143124152005年5月份160312小结从2002年开始，XX房产开始发力，房价也马不停蹄的一路飙升。从2003年至2005年上半年房价数据来看，房价增长迅速，增长幅度明显。但从增长幅度来看有急速下降态势，房产市场趋向平稳。（三）、市调楼盘数据开盘时间开盘数目（个）开盘总建（万）产品形态主力户型（）销售情况20045326F/3F/4F（以6F为主）108140，1902603010020053206F/3F（6F为主）1081406080200615（已开7个）94（已开36）6F/3F/4F/9F（6F/3F为主）89140，211390205020076（2006大盘剩余量）733F/6F/9F（三国鼎立）85140，211380小结从开盘数目与开盘总建来看，2005年量体略有下降，但2006年房市突然发力，开盘数目与开盘量均创新高，并且增长幅度惊人，这与2005年出台的宏观调控有较大关系，因此在2006年开盘的楼盘准现房、结顶的楼盘量体占有一定比例。2007数据为2006年大型楼盘未开余量，单体与总量体较大；从产品形态来看，随着房产发展，楼市产品也呈现多样化，且各自量体有所变化，从20042005以6F的独霸天下到2006年以6F/3F的平分秋色，再到2007年的3F/6F/9F的三国鼎立，说明了竞争市场日趋激烈，产品更加细分化；16从主力户型来看，户型面积也趋向多元化，单身公寓、平层住宅、复式、别墅都相不同程度出现。但依然改变不料以100140平方米左右的大户型为主的大形势，从2005年市统计局的统计来看，100140平米左右面积占上市量的60以上，但市场需求量则刚过30，产品依旧需要调整；从楼盘销售情况来看，各个楼盘销售情况不一，有好有坏。因此可以看出客户对楼盘偏好已形成分化，好的房产市场下也不一定能保证产品的快速去化，反之竞争激烈的市场也有机会突围。二、区域市场概况（一）、XX在售/待售楼盘区域楼盘数目（个）总建（万）产品形态主力户型（）均价（元/）开盘时间销售率城西二环附近67563F/6F/9F/11F（以6F为主，9F/11F其次）851401900230020042006（集中在2006）60100老城区52626F/9F（基本上为6F）901502000250020042006（集中在2006）5080颖州区南二环附近3313F/6F/11F（6F为主）8514019002200200420063060经济开发区6983F/4F/6F/9F（以3F为主，88122/2113801200288020042006（集20176F其次）中在2006）80小结从区域分布来看，以颍州区城西二环附近以及经济开发区楼盘放量最为集中，且单体量较大。大盘的出现必然导致品质的提升，突出的表现就是在价格上同一区域相差一定数值，从客户接受程度来看，品质认可度较强。从产品形态分析看，经济开发区以别墅为主，而颍州区则以多层为主，小高层在区域中零星分布，以城西二环附近放量最多。多层户型一般跨度较大，从85150之间不等，客户选择余地大，而小高层则集中于100140之间的大户型，客户选择余地小。（二）、城西二环附近区域楼盘名称位置总建面积产品形态主力户型均价开盘时间销售率明珠锦园中南大道与人民西路交汇处176F12613521002004年10月100西苑世纪名门清河西路与振兴南路交汇处126F/3F10813919002004年底85怡和庄园二期XX市西二环路与清河路交汇处116F/9F10111823002006年4月60天瑞山庄颍南路与阜九路交叉口196F9711521002006年5月60（现推出1/3）城西二环附近明园XX市人民西路（三263F/6F/9F/11F85140230020060615推出126F18优中学斜对香格里拉二期清河路与西二环路交叉口596F891202006/08全部推出小结城西二环附近楼盘规模大小不等，规模型小区注重品质的打造；产品以多层为主，间有部分小高层以及别墅；主力户型集中于100135为主的三房，小户型面积比重较小，160以上的复式以及别墅在小区中少量出现；城西二环线比较绵长，地段以及小区品质的差别形成了相差比较悬殊的价格。楼盘放量集中于2004以及2006年，去化情况良好，此地段客户认知度较佳。（三）、老城区区域楼盘名称位置总建面积产品形态主力户型均价开盘时间销售率苏州家园颍上中路36F9013020002004年12月80外滩国际新城一期胜利北路东侧326F9014025002006年7月推出76F金湾名庭滨河中路与河滨东路交汇处36F/9F97132225002006年7月全部推出新大陆阳光花园清河东路与颍上南路交汇处46F102107220020060450老城区温州街人民中路136F1201502006年198月小结老城区楼盘量体大都较小，虽有大型楼盘出现，但从地块来看，不易打造小区内部景观，楼盘品质受到影响，此地段楼盘主要以地段优越受到客户认同。产品形态比较单一，基本上以多层为主，只有一栋小高层。户型集中在100135的三房之间，只有少量复式存在。此地段楼盘价格受本身地理位置有关，人民路以及颍河路两条东西走向道路能提升周边物业价值。从现放量楼盘来看，客户认知度高，但楼盘大都未开盘，因此具体表现还有待检验。（四）、南二环附近区域楼盘名称位置总建面积产品形态主力户型均价开盘时间销售率新天地XX汽车南站旁46F/11F141,21821002003年底30万霖花苑二道河路与中清路交叉口206F/3F110140220020050465（现推出3/5）南二环附近翠玉江南南二环路（中国移动大厦对面）76F851342006年7月全部推出小结南二环楼盘不多，产品形态较丰富，但基本上是多层为主，小高层以及别墅只有极少部分存在，户型集中在85140之间，间有部分复式户型，在价格上相差不多。从楼盘开盘时间以及销售率来看，此地段客户认知度偏好较强，小高层在去化上受到阻碍，去化率不理想。多层表现尚好。（五）、经济开发区区域楼盘位置总产品形态主力户型均价开盘时销售率20名称建面积间丽晶佳苑新阳大道与纬二路交汇处256F/4F101112/19026017002004年末/2006年初4F80,6F30依心明园二期经济开发区商业街与裕安路交汇处26F7010012002005年12月60如意豪庭经济开发区223F/6F/9F88122/2113803F2000200603203F明仕豪园纬二路与经二路交汇处163F250600288020060450（一期49栋）聚隆别墅纬二路与经二路交汇处123F24039024002006年5月20经济开发区上海大花园经济开发区213F/4F2602702400200608小结经济开发区楼盘量体都较大，产品形态较为丰富，以别墅为主，其它产品少量存在。户型上由于是以别墅为主，因此面积都较大，集中于240390之间，其中此地段复式产品有一定量的分布，多层以及小高层则集中在88122之间，间有少量单身公寓。在别墅之间，价格相差较大，虽地段相差无几，但品质不一。明仕豪园别墅只有独栋，而且小区周边无店铺设计，其他诸如景观、物业等都采取高标准，因此价格自然不菲，与其他别墅比较在品质上胜出一筹。开21盘时间以及销售率来看，客户对别墅认知度较好，特别是具有出众品质的别墅，多层少量试水有一定成效，小高层留待检验。由于别墅未放量量体较大，后续竞争将更为激烈。三、项目比较根据本项目所处的区域，我们认为该项目具有较强的竞争力同时又有较强的参考意义的楼盘必须具备三个条件地理位置、景观环境、品质档次，从而来删选出如下竞争楼盘。（一）、竞争住宅确定竞争对象从分析本项目可以了解到，本项目的主要卖点集中于以下三点1、老城区的绝版地段2、优越的外部景观优势3、小区的品质高档。因此在选定竞争楼盘时要围绕这三个卖点来选择，从近段时间调查可知，XX客户的地段认知度高，因此这三点主要以第一点为主展开。从目前XX市场开盘楼盘来看，明园（优越的地理位置/高档小区）、香格里拉二期（优越的地理位置/品质佳）、新大陆阳光花园（老城区）、温州街（老城区/景观佳）、金湾名庭（老城区）、外滩国际新城一期（老城区/景观佳）。1、地理位置优越/小区品质出众楼盘名称位置总建产品形态主力户型户型配比套型均价开盘时间销售情况3F260290260290/86892房1051423房20066156F为主105142134160复式明园XX市人民西路（三优中学斜对269F/11F1231424050/123142单身/3房2300/2289922房香格里拉二期清河路与西二环路交叉口596F891201161363房24002006年8月小结明园与香格里拉二期都处于西二环线附近，都为城市主干道人民路与清河东路延伸处，交通便利，便利的生活设施几步外便有。两个楼盘于近期公开，其目标群是高收入群体。简介明园侧重于小区内部品质塑造，内部景观、楼盘细节、小区物业都下了一番功夫，在产品形态上也追求丰富多样，涵盖客户群体广泛。香格里拉二期主要侧重于小区商场建设，沿街都设立店铺，量体在25万平米，小区内部也有步行街，侧重商业化氛围。在商业于住宅配比上，跟本案有类似之处。2、老城区/景观佳楼盘名称位置总建产品形态主力户型户型配比套型均价开盘时间销售情况新大陆阳光花园清河东路与颍上南路交汇处46F1021071021073房22002006年4月501052房1151363房温州街人民中路136F1151401401604房27002006年8月882房金湾名庭滨河中路与河滨东路交汇处36F88125971253房26002006年7月23260复式9F1321323房901042房外滩国际新城一期胜利北路东侧326F1001401151403房27002006年8月小结这四个楼盘都属于老城区范围内，地段有所差别，规模除了温州街外都较小，产品形态也较为单一。现只有新大陆阳光花园开始公开发售，表现良好，其他楼盘于近期公开，此地段楼盘竞争将拉开序幕。简介新大陆阳光花园现只剩下7栋在发售，都已结顶。小区依仗优越的地段，并没投入在过多的品质上，因此在价格上也不高。由于旁边有一发电站，对去化有一定影响，但从表现来看还令人满意温州街拥有绝佳的地理位置，但由于地块为沿河狭长型，因此小区内部景观难以打造。但旁边有东城河流过，有一定景观优势，只是水质较差，应得到治理。小区沿东城墙路打造一条步行街，增添小区业主的多元化生活金湾名庭量体较小，处于老城区最为东北角，产品有小高层以及多层，除了自身的地段优势外，小高层能看到泉河的江景。小区现在正处于内部认购期，小面积户型基本被预订，剩下大户型以及复式外滩国际新城一期地理位置优越，除了占据城市商贸中心区外，还拥有几大特色景观（泉河以及清颍公园都在视线范围内）。而且整个外滩国际新城对外宣城为造城运动，其量体在100万平米左右，只是现只有部分在拆迁，其他还未启动。（二）、竞争商铺确定竞争对象本项目具有相当量的商铺，依据本地段的商铺来看，投资与自主经营这两个比重都较大。从投资来讲，XX市场上现有两种，自负盈亏与招商返租，自负盈亏投资数额不一，以本项目来看港利金茂广场、温州街步行街、锦城财富广场以及外滩国际新城一期沿街商铺与本项目在单价上近似，且地段也存在相似之处；招商返租则以大市场为主，一般返租率都在8左右，24对本项目的投资客有一定分流作用。自住经营确定的竞争商铺以经营商品在价格以及产品形式上相近为主，温州步行街以及锦城财富广场与外滩国际新城一期沿街商铺在地段上极其类似，如果经营物业与周边店铺类似的话，则这些项目应作为重要竞争对象。1、主要竞争商铺楼盘名称位置总建面积主力户型均价开盘时间销售率瑶海大市场二期XX市西二环路中南大道6号46040002006年4月50汇鑫美居城人民西路双龙桥西岸22206080002006年初100（还余一半未开。）新时代家居装饰广场二道河路与中清路交叉口以东261060002005年初60港利金茂广场人民西路与西二环路交汇处43570700020060580推出一半温州步行街人民中路340609000100002006年8月锦城财富广场清河路与西二环路交叉口25602502006年8月全部推出小结从投资来看，瑶海大市场二期、汇鑫美居城对外承诺以年返租8比重，新时代家居装饰广场则对外承诺以年返租5比重，在市场上表现不一，但得到市场的一定认可，地段临近城中心的商铺受欢迎度高；从自住经营以及投资自负盈亏来看，与项目形成竞争的开盘只有港利金25茂广场，得到市场认可，优越的地理位置、周边浓厚居住氛围深有影响。其他大型商铺还未公开，总量达到65万平米，竞争将趋向激烈，特别是位于人民路两侧的两个项目对本案构成较大竞争。四、XX楼市未来发展趋势分析（一）、房地产市场特征1市场销售周期比较合理，期房去化速度明显慢于准现房，绝大部分为自住型客户，市场无泡沫。XX房地产市场相对落后，属于刚起步阶段。就目前的市场调查情况来看，2003年2005年XX商品房开发累计总量约300万平方，其中竣工量约120万平方，平均去化率已经达到88，并且购买客户中90都是自住型客户，投资型客户占的比例很少。供需基本平衡。政府在2006年南二环至三环之间推出11万平方米的经济适用房，这将对市场上中偏下品质楼盘冲击很大。特别是对南二环及经济开发区上的中偏下楼盘影响最大。从去年月份XX房地产交易中心显示的数据来看，市场呈现供需两旺的态势。2市中心区域可供选择的楼盘少，主要集中在西二环和南二环、经济开发区近三年来土地开发主要集中在沿西二环和南二环两侧、开发区。据分析，其主要原因是由于XX老城区土地存量少，可供开发地块不多，基本上属于改造工程，如“环球国际新城”、“春益苑”等；再加上XX“西扩南拓”的城市发展规划，老城区就基本没有几个楼盘可供选择。另外，客户的购买动机与楼盘的地域性有密切联系，市区居民一般不愿意离开市区范围购房。根据调查，西二环和南二环的购买群体50来自临泉、阜南，而经济开发区楼盘的购买群体中60来自颖上，这说明市区的购买力还有很大潜力可以挖掘。3物业管理好、地段环境佳、品质好的住宅小区成为市场的首选。由于住宅其本身缺陷，大部分必要的生活所需都必须靠外部配套来完善，因此好的周边配套和环境成为消费者购房的首要参考因素，同时，物业管理的好坏直接关系到消费者生命财产的安全性、住居环境品位，它是中上阶层购房者考虑的重中之重，同时也是当前XX房地产特征的反映。据市调资料显示，XX目前推出的住宅小区中，地段环境佳、物业管理好、品质好的房源受到市场的26亲睐。“港利绿园”从2003年12月份推出到现在不到二年时间，因其地段环境周边配套齐全和优秀的物业管理，一期销售率就达到100，二期也基本售完。4产品单一，多为多层，随着城市的发展，小高层、高层产品需求潜力大。XX房地产市场相对落后，属于刚起步阶段。消费者购房心理还不成熟，对住房的要求还是以实用性这个标准去考虑。随着房地产市场的发展，城市化进程的加快，人们经济水平的提高和购房心理的成熟，预测2006年初开始XX消费者对高层的产品会逐步接受，并在2007迎来高潮，但这离不开开发商的引导。我们可以从其它几个项目如中南现代城、环球国际新城等，将陆续推出小高层产品看出今后市场的发展趋势。5、价格水平较合理，未来上升空间较大从2003年到现在，短短4年，房价已翻了一倍。现2006年上半年全市住宅房均价已达到2200元/平方米，较去年同期上涨25。目前，老城区多层住宅均价大致在2600元/平方米左右，二环一带住宅均价在2100元/平方米左右。0506年XX存量住宅和成交商品住宅价格曲线图6、整体开发水平和策划营销水平不高从目前的市场来看，XX整体开发和策划水平较差，主要表现在一、产品同质化严重，缺乏个性化设计。较多的产品为多层商住小区，其设计单一，例如中南现代城、春益苑、水岸名苑、港利绿园等，基本上属于一类产品；二、促销手段单一、主题理念不够明确和突出、产品形象包装不够等。而XX作为皖西北中心城市，城市的汇聚力将越来越强，产品的设计应该有所区隔，个性化27的产品需求将是房市发展的趋势，例如，外立面有层次感、户型设计有空间感、形象推广有时尚感等等因素。这对开发理念和策划水平提出了更高的要求，同时也是一个极大的机会。（二）、我司对于市场预测结论1、以价格为导向的传统消费形态将逐步向以品质为导向的消费形态所转变，市场呼唤较高品质或高性价比的产品出现。2、消费用途以自用为主，对于居住功能和环境品位提出了更高的要求。3、产品附加值将要有一个新的提高。由于市场的竞争加剧，产品附加值将成为各个产品竞争的卖点，产品设计方面也将走个性化路线，比如错层挑高产品的出现等。提高产品附加值，从而提升产品竞争力将成为今后楼盘旺销的一个重要因素。4、高层住宅将是市场发展一大趋势。综观各地房地产市场，市中心用地越来越缺，当周边开发量达到一定程度时，必然要向高处发展。而且高层住宅的出现对当地房价的上扬将起到一定作用。五、消费者分析消费者调研是房地产开发中的一项重要的基础性工作。通过对消费者特征、行为模式以及心理解析，发现并锁定目标客户群，将对项目的销售起到至关重要的作用。我们通过一系列的市场调研，针对项目周边以及市中心的人群，以公务员、企事业单位职员、教师、医生、私营业主等为身份背景的人群中得到了结论，并以此作为我们锁定目标消费群的依据。（一）、区域消费者特征描述1、XX消费者的购房观XX本地居民在置业时主要考虑三点地段、配套和交通，至于房产的投资意识正在不断上升，但受于阶段因素，尚未完全成熟。在地段选择上，具有较强的区域情结，且对环境和物业的要求也越来越高。需求的建筑类型受到当地开发水平所限，XX市民对于住宅的需求仍以多层为主，但小高层、高层也正在被一部份客户所追求。28底层复式与顶层带阁楼被越来越多的XX人所接受，尤其对底层复式的追捧尤为明显，销售抢手。购房群体据了解，XX一般公务员年收入在3万左右，教师收入普遍不高，企事业单位中以电力局、财税、银行系统的职员收入较高，由于企事业单位职员收入稳定，并通过按揭、公积金贷款，对房产品有较大的消费力。近几年XX私营经济的发展，使一部份私营业主的个人资本积累到了相当的阶段，因而这几部分人群目前是XX本地购房者的主力市场。2、目标客户锁定（1）、多层目标客户群（认同市中心区域）有相当经济基础的普通公务员有一定的经济基础，因结婚或改善住宅而购房的人群，且认可多层住宅的家庭；文峰小学、XX一中的教职员工；附近商业、生活、公建配套以及自有商业等设施的从业人员有相当的经济实力，希望通过入住XX市中心高档住宅来提升自己身份的周边县区居民；少量二次或多次购房者，具有明晰或不明晰的投资意向。（2）、高层和小高层住宅目标客户群当地的政府官员、私营业主等社会中上阶层为主要的目标客户群有一定的经济基础，因结婚或改善住宅而购房的人群，且认可高层住宅的中青年家庭；文峰小学、XX一中的教职员工；附近商业、生活、公建配套以及自有商业等设施的从业人员有相当的经济实力，希望通过入住XX市中心高档住宅来提升自己身份的周边县区居民。（3）、单身公寓目标客户群自由职业者为代表的年轻、时尚人士；29具有一定前瞻性并打算投资置业者；从事新兴行业的中小型企业（如广告、IT、装修、咨询行业）3、目标消费群心理特质分析（1）、多层住宅目标消费群心理分析本案地处XX市中心，临近文峰公园和教育设施、商业圈，符合传统居住健康和生活便利的理念，加之首席中央生活社区和景观住宅的定位，赋予了本案高尚住宅的内涵。希望改善住宅条件，追逐身份地位的普通公务员；购置住宅用以婚房的年轻人（年龄在22岁左右），追求住宅舒适和地段的优越。但由于房款一部分出自老一辈，很可能对于多层的认可度较高。这部分人群由于思想相对保守，对多层住宅保有情结（当然也有价格和实用率因素影响），因而侧重价格和多层住宅在这区域的稀缺性特征。周边生活等设施的从业人员，他们对于区域的认同度相对较高，本案在满足工作、生活便利的前提下，强调的是生活的质量和合适的住宅产品。XX本地的私营业主和政府官员（年龄在3050岁），具有良好的经济实力，追求住宅环境的美好和楼盘品质，从而体现自己身份地位。在发达城市打工，并有一定积蓄的返乡者。他们拥有相对广泛的见识，因而对住宅的要求较高。本案的外立面和景观设计上具有优越性，很大程度汲取了海派经典建筑元素，这对于他们而言，会是一个真正拥有先进住宅理念的机会。太和、临泉、阜南等周边区县的购房者，他们希望在市中心安家落户。这部分人多数是从商者，有一定的经济实力，跟风攀比的心理较重。因而向他们展示入住中央城市生活区的身份象征以及实用性即可。（2）、高层、小高层住宅目标消费群心理分析政府官员和私营业主追求的不仅仅是居住的舒适，更是追求身份和地位的象征，因而除了套型、朝向等因素外，更注重身份地位上，如物业服务、会所配套、双重景观、原生水景住宅等卖点。选择本案购置婚房的年轻人除了考虑自身的经济承受能力外，会对社区30内、外部环境比较重视，对高层或小高层住宅的认可程度也相对较高。（3）、SOHO目标消费群心理分析自由职业者为代表的年轻、时尚人士选择SOHO主要出于居家与工作一体，相互融合又能相对分离的目的，因而本案SOHO的套型成为吸引这部分群体的关键。从事新兴行业的中小型企业（如广告、IT、装修、咨询行业）群体主要从公司所处的地段考虑。作为中小企业，资金有限，但公司的所在就代表着公司的形象，加之本案所处的地理位置拥有规模化的文化、商业广场，拥有相对集中的客户。本案在地段上所拥有的优势说明了巨大的升值前景能够吸引周边区县的投资者。（4）、商业广场目标消费群心理分析这部分客户最为关心的是这里能否汇聚起足够的人气或是是否拥有足够的人流，从而盈利。毕竟购买商铺的行为是纯投资行为，因而在宣传中侧重商业广场的造势，营造浓厚的中心商业街区的氛围。而在本案的商业广场动线安排上，还是占据一定的优势，尤其是依靠交通干道和文峰公园游客所带来的先天优势。六、调研总结（一）、以价格为导向的传统消费形态将逐步向以品质为导向的消费形态所转变，市场呼唤较高品质或高性价比的产品出现。（二）、消费用途以自用为主，对于居住功能和环境品位提出了更高的要求。（三）、产品附加值将要有一个新的提高。由于市场的竞争加剧，产品附加值将成为各个产品竞争的卖点，产品设计方面也将走个性化路线，比如错层挑高产品的出现等。提高产品附加值，从而提升产品竞争力将成为今后楼盘旺销的一个重要因素。（四）、高层住宅将是市场发展一大趋势。综观各地房地产市场，市中心用地越来越缺，当周边开发量达到一定程度时，必然要向高处发展。而且高层住31宅的出现对当地房价的上扬将起到一定作用。（五）、我司对于XX销售预测结论我司开发的XX项目定位于XX市中心高尚名宅，在规划、地理位置、面积配比、景观设置采用目前国内先进的设计理念，充分适应XX市民对于住宅的生活要求，吻合现代化城市的房地产发展趋势，在XX良好的楼市环境下，展现出巨大的升值潜力。第二期建设开发调研将进一步深入，分期补充、完善。第五章规划设计一、规划设计依据（一）、XX市城市总体规划（19952010年）（二）、城市居住区规划设计规范GB5018093（2003年版）（三）、XX市测绘管理处提供的地形图（2005年11月）（四）、XX市土地勘测规划院测量队提供的XX市挂牌土地200512号地块勘测定界图（五）、建筑结构荷载GBJ987（六）、混凝土结构设计规范GBJ1089及93、96局部修订（七）、钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程JGJ391及97二、规划原则（一）、确定宏观城市的设计观将XX“XX”的规划设计作为一个提升XX市整个城市品位的重要契机。通过先进的规划理念、细致的设计手法，塑造出一个环境优美、功能完善、配套设施齐全的城市居民新区。进一步加快XX的城市化进程；进一步完善XX的城市综合构架；为XX人民提供一个以居住为主要功能，具有高质量的物质环境、高品质的文化传统、高效率的基础设施、社会化的公共生活、交通便捷、环境优美的城市空间。（二）、贯彻以人为本的居住空间设计观重视创造舒适、方便、安全、优美的居住环境，塑造富有个性的小区景观。注重场所精神，宏观上实现社区形态与地域大环境的融合，微观上创造各组团32的认知感，追求丰富多彩的空间与环境，以及独具的空间形态。尊重片区发展的历史轨迹和现实需求，发掘区域特色文化，居住文化与商业文化融合；充分考虑各方的利益关系，尤其是弱势群体的利益；从当地居民的实际生活出发，强调居住生活的舒适性，购物、就学等活动的便捷性。（三）、生态环境保护原则注重土地开发兼顾园区的生态化、环境保护的设计观念。合理用地，集约用地；规划依托城市景观与基地周边自然风貌，结合片区内部的绿地设计，共同构建环境优美的建筑、城、水、绿生态系统。结合花园式、园林式居住小区的发展目标，规划以“人自然环境”的对话为主题，强调水体和绿化的功能，结合自然的地形、地貌、规划设计的河流、水塘、公共绿地以及组团内部的绿地以形成出“点、线、面”相结合的居住与公共服务园区。在建设过程中，充分考虑节能环保，注重建筑的采暖和保温，严格控制污染的排放，积极倡导应用新型的节能环保材料，把建设与环保紧密结合。（四）、公共服务设施超前原则超前的、高标准的设置居住区的配套公共服务设施，完善社区的物业管理水平，通过高效灵活的住区智能化设计和配置完善的地埋式工程管线系统，确保“XX”与城市基础设施构成一个有机的整体，把“XX”建成交通便捷、功能完善的现代化的信息社区。同时也为周边社区乃至整个城市提供良好的生活、文化、就学、购物、娱乐空间和设施。三、设计理念（一）、“都市后现代主义”的设计理念的概念在设计中引入“都市后现代主义”的设计理念。它强调人与城市、人与居住环境、人与自然环境的和谐共处；强调生活轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、和谐的社区人文环境，全力以赴的工作、尽情地享受生活的生活方式。与以往的居住相比，“都市后现代主义”的优势是改变了以往人们对现代都市只注重物质表象而忽略人文建设的观念，把居住区的建设作为城市综合发展的载体和组织，真正使居住区成为人们生活的乐园。33（二）、引入中国古典园林的设计思想小区内的景观设计与建筑设计相结合，形成了独特的景观空间。空间景观设计强调主题多样、隔而不塞、欲扬先抑、曲折萦回、余意不尽、远借邻借的手法，使人们充分享受精神的愉悦。（三）、以人为本强调环境是住宅的院落，考虑到现代生活条件下人际关系的更趋独立，居住空间设计力求恢复中华民主良好的亲和怡乐的人际邻里关系，使户外