xx广场商业综合体建设项目可行性研究报告

XXXXXX广场可行性研究报告XXXXXX广场项目可行性研究报告目录第一章项目总论111项目背景112可行性研究结论5第二章项目投资环境和市场研究721宏观市场分析722XX房地产分析823XX商品住宅市场总体情况13第三章项目分析及评价3031地块分析3032项目SWOT分析33第四章项目定位3541产品定位3542客户定位3543价格定位35第五章项目开发建设进度安排3751有关工程计划说明3752项目总包单位37第六章项目经济测算3961项目可售物业销售收入测算3962项目总投资估算3963项目经济效益分析4264资金筹措与运用4565投资使用计划（现金流测算）4766财务测算结论50第七章可行性研究结论与建议5271拟建方案的结论性意见5272建议53第一章项目总论11项目背景111项目概况XXXXXX广场项目位于XX省XX市XX区XX金融高新技术服务区桂澜路与五胜河南路交汇处，项目北临金融高新区金融城项目，西邻桂澜路及保利花园。项目地块方正，呈矩形形状。XX金融高新技术服务区是XX建设金融强省战略七大基础性平台之首，也是XX省人民政府批准的唯一省级金融后台服务基地，致力吸引金融机构的数据处理中心、呼叫中心、灾备中心、培训中心、研发中心等后台机构，以服务金融业为核心业务的服务外包企业及金融机构总部、区域总部落户。项目总规划用地面积970万平方米，规划总建筑面积约6983万平方米，容积率550，建筑密度53。产品类型包含甲级写字楼、豪宅、大型商业广场、五星级酒店、室外步行街等。该项目是近年来XX区罕见大体量商业地块。项目将在2年时间建成开业，其主要经营业态包含百货、超市、酒楼、影城、KTV、商务酒店等。项目计划总投资约72亿元，计划融资额度25亿元。112开发主体本项目的开发主体为XXXXXX广场投资有限公司。公司成立于2012年5月24日，注册资本6亿元，由XXXX商业地产股份有限公司全部一次性注资。113开发商母公司概况组织架构图经营概况公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本3736亿元人民币，是XXXX集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“XX广场”命名的XX城市综合体。截至2011年底，公司已经在全国31个省、自治区和直辖市的61个重点城市投资建设了87个XX广场，其中已开业49个XX广场，正在运营26家五星级或超五星级酒店。公司计划在2012年新开业17个XX广场和XXXX中心，新运营8家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。目前公司主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。这种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理，构成了本公司的核心业务发展模式。以“XX广场”命名的城市综合体是目前国内外领先的商业地产产品，具有显著的社会经济效益为商贸、文化、娱乐、体育、餐饮等第三产业提供广阔的发展平台，从而带动所在城市的产业结构调整；全方位满足和创造新的消费需求，从而有效拉动和刺激消费；打造新的城市中心，完善城市区域功能，促进城市均衡发展；创造大量的就业岗位；汇聚了众多国内外知名企业，实现商业持续繁荣，创造持续巨额税源。公司在市场竞争中逐渐形成独有的核心竞争优势，主要体现在完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力等方面。依凭上述核心竞争力，公司在全国范围内实现了XX城市综合体产品模式的快速复制，成为目前国内唯一实现全国布局的城市综合体投资及运营企业。未来，公司将利用“XX广场”的品牌影响力，继续重点拓展一线城市市场，适当扩大在二、三线城市的布局，并力争在各区域市场占有一定的市场份额，从而巩固并进一步扩大全国性布局的长期竞争优势。公司的长期战略目标是巩固亚洲商业地产排名第一的领先优势，力争成为全球商业地产行业的领军企业，最终成为全球持有物业面积最大的商业地产企业，从而实现“国际XX，百年企业”的愿景。114XXXX集团概况XXXX集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大支柱产业截至2011年12月31日，企业资产1950亿元，2011年年收入1051亿元，纳税163亿元。已在全国开业49座XX广场、26家五星级酒店、730块电影银幕、40家百货店、45家量贩KTV。截至2011年12月31日，XX商业地产公司目前持有收租物业面积903万平方米，是亚洲排名第一的不动产企业。计划到2012年开业70个XX广场，持有收租物业面积1300万平方米（位列全球不动产行业第四），年租金总收入超过70亿元，规模排名全球行业前五。XX集团努力承担社会责任，党和国家给予极高荣誉。XX集团董事长王健林成为全国民营企业中唯一一位身兼十七大代表、全国工商联副主席、全国政协常委的企业家。王健林还担任着中国企业家协会、中国商业联合会、中国房地产业协会的副会长等一系列重要社会职务。115承担可行性研究工作的单位受托单位XXXXXX广场有限公司。116研究工作依据房地产开发项目经济评价方法（建设部建标2000205号）建设项目经济评价方法与参数关于印发经济评估方法的通知及附件XX地区建设工程材料市场信息价格本项目相关资料117项目建设规模和内容本次研究的是XXXXXX广场项目经济技术指标如下表118项目开发手续项目土地使用权取得本项目于2012年05月24日由XXXX商业地产股份有限公司通过竞拍获得。项目开发合法性手续本项目的国土证、用地规划许可证预计在2012年07月取得；本项目的工程规划许、施工许可证可证预计在2012年11月取得；结论本项目手续合法完成，开发主体具备相关资质。12可行性研究结论121市场预测XX省金融高新技术服务区位于中国信息化名城、XX“四小虎”之一、广（州）佛（山）经济圈核心区XX千灯湖畔，占地面积176平方公里，分为A、B、C三区；是XX建设金融强省战略七大基础性平台之首，也是XX省人民政府批准的唯一省级金融后台服务基地，根据国务院珠江三角洲地区改革发展规划纲要（20082020），纳入国家战略；辐射亚太地区的现代金融产业后援服务基地；中国最佳私募基金及风险投资集聚区。从项目位置看，项目位于XX市XX区千灯湖版块，属于XX金融高新技术服务区，是XX建设金融强省战略七大基础性平台之首，也是XX省人民政府批准的唯一省级金融后台服务基地，是XX省的重点项目。同时地处桂澜路和海八路交汇点，位于广佛地铁线千灯湖地铁站和金融高新区地铁站之间。从交通方面来讲，XX一环从这个地块附近经过，地面上交通网络完善，地下有地铁线经过，非常便捷。从配套方面来讲，该区域的配套正日趋成熟。区域内中小学及重点学校很多，客流量与人流量很大。从景观方面来讲，区域有千灯湖的湖景资源。海八路沿线向西走，是XX狮山，狮山是产业基地，那么千灯湖版块就是生活基地。从项目定位看，项目作为XX集团华南地区第6座XX广场，项目建筑面积达70万平方米，还将配建IMAX电影院。而地块所处位置生活配套成熟，各项市政配套完善，有较浓厚的商业氛围。XX集团将以XX广场的形式，XXXX集团准备在XX市投资200亿元，兴建4个大型城市综合体。并有意把XXXX项目打造将建成XX业态最全、规模最大，规格最高综合体。这些城市综合体包括精品购物中心、连锁影城、大型电玩、豪华KTV、连锁数码电器、高档酒楼、特色餐饮、特色精品步行街、娱乐休闲商街及高尚住宅、SOHO公寓等。按照计划，建成后，这些项目将成为各镇街地标性建筑，大幅提升XX商业经营水平和档次。从项目客户定位看，项目住宅及商业用房主要针对深圳、广州、香港等周边一线城市投资型客户群，以及本地投资及存在改善性需求的客户群。项目位于金融高新区内部，周边遍布经营成熟的优质商业物业，其作为城市最高端人群的聚集区域，商业投资价值自然不言而喻。同时，周边一线城市受房地产新政影响，大量资金寻求稳定的投资渠道，因而，看好项目未来的市场销售和经营前景。122项目综合评价结论项目建设手续正在办理之中项目具有良好的社会效益项目作为城市重点更新项目，其建设有利于改善区域环境，提升区域商业氛围，其必将成为XX人心中新的财富热点。同时，随着项目的不断投入，也将为政府增加财政税收，创造更多的就业机会。第二章项目投资环境和市场研究21宏观市场分析211XX市主要经济指标近几年，XX市GDP保持较高速度增长，2011年全年XX完成生产总值658028亿元，按可比价格计算，同比增长121。根据XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要规划显示，到2015年，地区生产总值超万亿元，年均增长约10；人均地区生产总值超过25万美元，年均增长约9。212房地产投资情况全年固定资产投资193626亿元，比上年增长162。全年房地产开发完成投资59922亿元，比上年增长234。其中商品房住宅投资45901亿元，增长310。商品房施工面积353987万平方米，增长250，其中商品住宅287224万平方米，增长220。商品房竣工面积38639万平方米，增长168；商品房销售额69946亿元，增长47。商品房销售面积87527万平方米，下降11。商品房待售面积11130万平方米，增长02。213产业分布状况2011年全市生产总值658028亿元，比上年增长121。其中第一产业增加值11862亿元，增长41；第二产业增加值418613亿元，增长137；第三产业增加值227553亿元，增长96。在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长146，批发和零售业增长142，住宿和餐饮业增长45，金融业下降10，房地产业增长32，其他服务业增长118。三次产业结构为18636346。在现代产业中，先进制造业增加值126390亿元，增长204；现代服务业增加值130840亿元，增长114。民营经济增加值399292亿元，占全市生产总值的比重为607。XX2012年政府工作报告中指出，以XX新城建设携领组团城市发展。加快推动XX新城崛起、桂城千灯湖片区拓展和禅城老城区改造提升，共同支撑“强中心”战略实施。全力做好XX新城土地利用总体规划调整，狠抓重点项目和基础设施建设，融合生态、文化、智慧等要素，突出在“水环境”和“建筑风格”上下功夫，把XX新城建成具有岭南风韵的城市精品。各区城市建设要突出重点，禅城加快祖庙东华里、东平河北岸片区建设；XX推进沥桂一体、三山新城、狮山中心城区、听音湖片区建设；顺德以建设顺德新城、滨水魅力小城和国际生态谷为重点，打造网络型城市典范；高明推进西江新城建设；三水加强三水新城建设。同时，积极推进城镇化建设，着力打造一批产业与生态相兼容、快节奏与慢生活相结合的富有岭南特色的优美镇（街）。214城乡居民收入情况年末全市常住人口72310万人，比上年末增加319万人，增长044。据户籍人口统计，年末全市总户数11337万户，总人口37477万人，比上年末增加388万人。全年城镇居民人均可支配收入30718元，比上年增长127；城镇居民人均消费支出23782元，增长81。城镇居民家庭恩格尔系数为337，与上年持平。城镇居民消费支出中，教育支出所占比重为49，较上年下降08个百分点；文化娱乐用品及服务支出所占比重为95，较上年上升09个百分点。城镇居民现住房总建筑面积人均386平方米。城镇居民最高10收入组人均可支配收入73205元，最低10收入组人均可支配收入9547元。年末每百户城镇居民家庭拥有家用汽车585辆。城镇在岗职工年人均工资41002元，增长106。22XX房地产分析221一级土地市场22112011年XX土地市场以商住为核心XX市2011年土地市场年度交易情况2011年土地市场开始降温，主要因限购政策的影响使市场销售环境变得异常低迷，发展商对于后市的悲观预期及资金链断裂的担忧而减少拍地。在高压政策影响下，中心区域土地市场交投量明显下降，发展商态度谨慎。此外，小宗商住用地及镇街土地开始吸引发展商的目光，其低总价、低风险的特点适合在逆市中的房地产开发。商业地块仍是市场关注的焦点。2212商住用地交易情况4月土地出让面积方面，共出让8宗地块，其中三块位于XX新城，一块位于XX桂城，出让面积为3951万，环比大幅上升，与去年同期一致；成交方面，共成交5宗地块，成交面积为507万，环比下跌86；成交金额为426亿元，环比下降78；传统市场销售淡季显现，4月份的土地市场量价出现大幅度跳水，小型商住用地为本月土地市场交易的焦点，但成交地块中仍不乏XX、XX新城等热点区域的土地。22122012年土地市场宏观展望2012央行放松流动性的预期不断增强，对土地市场有所利好。中央经济工作会议提出继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，但在实际操作层面上，货币政策已经微调转向，特别是北京、上海、广州、南京等城市，房贷利率已经出现不同程度的松动。XX土地资源日趋稀缺。根据XX市土地总体规划要求，城镇建设用地由粗放型向集约型转变，充分挖掘现有建设用地潜力，严格控制城镇用地规模。为加强基础设施建设，保障必要的交通、能源、水利、社会公共设施及国家、省重点工程项目的用地，城乡居民点等非农建设应充分挖掘现有用地潜力，尽量使用闲置地、非耕地和提高土地利用率。规划期末非农建设用地总规模控制在866万公顷12992万亩，占全市土地总面积的2251。未来可利用建设用地极为紧张。宏观面仍从紧，走势保持低稳。现时为市场调控的关键时期，预计2012年限购政策仍会持续，土地市场将会一直保持低调。供应量、成交价格下挫，抑制高地价政府推地的数量会适量减少而发展商拍地的热情亦不会太高，出让地块多以底价成交为主，地王再难出现。商业地产持续受重视从商用物业不限购这个特点出发，商业地产在市场中所担当的角色将会越来越重要，在土地市场中所占的比例将逐渐加大。222XX商品房市场XX商品房年度销售量在波动中保持平稳增长趋势，2011年成交总量已经可以媲美2009年的旺盛行情。与长沙、青岛等人口规模相当的二线城市相比，XX的房地产市场风险还较小，存在较大的后续动力。2011年，XX商品房住宅供应保持稳定，微涨4。据合富辉煌XX市场研究监测。2011年，在“新国八条”、“限购”、“加息”、“限贷”等政策的打压下，XX商品房的新增预售为8395万，环比2010年微涨4。2011年XX五区商品房成交56581套，合共约63389万，同比下降1887。2011年XX五区商品房成交金额5179003万元，均价约为8170元/，同比上升969。2011年，由于调控日益加码，全国楼市成交量一般，尤其是一线城市行情十分低迷。据国家统计局发布的数据，2011年前11个月，全国商品房销售面积896万，增长85，其中住宅销售面积796万米，增长75。XX市2011年一手住宅成交56581套，成交面积63389万平米，顺德区以微弱的优势，险胜XX区3个百分点，领跑XX五区，全年成交占XX总成交量的37，接近4成，XX区则占XX总成交量的34。这两大区区域面积较广，镇街和人口多，居民消费力强，对商品房住宅的需求相对较大，其次，这两个区与其他城市接壤，尤其广州，一定程度上吸引了部分广州消费。223XX非住宅市场分析XX写字楼市场。目前依然以季华板块和祖庙板块为主导，但随着项目的落实，未来桂城板块和XX新城板块将成为市场的亮点。XX公寓市场，从2004年出现传统住宅公寓产品阳光公寓后，公寓产品开始进入XX的视野。2007年，在XX房地产的高速发展下，公寓市场也进入快速发展阶段。随之，不同的公寓类型相继出现，包括商务公寓、酒店式公寓、产权式酒店公寓，也相继出现在XX市场。从单一的纯住宅公寓发展成具有商住功能的商务公寓；从不注重装修和配套设施发展成带有豪华装修与完善的配套设施的高端公寓；从基本无物业管理发展成具有星级酒店管理的专业物业管理。XX的公寓市场正逐渐走向成熟和高端化。XX商业市场。强工业弱商业，整体发展水平落后，整体工业发展水平处于中国前列，在二线城市中名列前茅，但商业发展较为落后；整个XX市高端商业数量、大型购物中心数量、高端品牌数量等，在同等城市中均排名靠后。分布较散，缺乏凝聚力强的商业中心，商业主要分为禅城祖庙和桂城两大板块，两大板块商业各自辐射周边区域为主；目前整个XX仍没有城市级别辐射力和影响力的商业中心。缺乏一站式购物中心，购物体验差，但未来有大量中高端购物中心项目供应。高端消费外流，无高端项目。224XX楼市总结土地2011年，XX市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地281宗，总供应用地面积108101万。其中工业用地供应为123宗，共552万，约占总供地面积的51；住宅用地供应95宗，共353万，约占总供地面积的33；商业用地供应36宗，共8985万，约占总供地面积的8；办公用地供应18宗，共6741万，约占总供地面积的6；其他性质的用地供应9宗，共1873万，约占总供地面积的2。XX巨大的发展潜力必将带来新一轮的供应，预计商品房市场供给量仍将呈现持续上涨态势；而成交量方面短期内虽有所下滑，但刚性需求旺盛并占据市场主导，后市看好。新增受金融危机的影响，2008年成交的土地减少，直接导致2009年的商品房住宅新增预售直接下跌14，住宅市场供不应求，良好的销售气氛，使得开发商对商住用地的投资开发热情高涨，2010年新增预售环比09年上升16。2011年，在“新国八条”、“限购”、“加息”、“限贷”等政策的打压下，XX商品房的新增预售为8395万，环比2010年微涨4。成交2005年2007年XX商品住宅的成交量呈稳步上升的态势；08年遭遇全球金融危机，商品住宅成交量与新增预售一样跌至谷底。09年房地产市场复苏，成交火爆，为2011来的最高峰，之后在国家一系列调控政策的影响下，2010年2011年的成交持续走低。2011年密集出台，多管齐下的房地产政策效力逐渐显现，直接导致2011年的成交量大幅下跌，全年成交63389万，环比2010年下跌189，成为仅次于2008年的成交低点。今年受宏观政策影响严重，市场后三季度观望气氛浓厚，同时CPI从年初一路上扬，央行为调控CPI上调6次存款准备金率和3次加息，这对房地产市场供需两方都有严重影响。这两点也是除“限购”外，造成本年度XX市场大幅下滑的主要原因。价格2005年2011年，XX楼市的成交均价一直处于快速上升的趋势。尤其是09年10年间，XX的楼市价格由5856元/直接跳升至7448元/，环比大涨44。2011年，在众多调控政策的围堵下，成交均价依然稳据“8”字头，全年成交均价为8170元/，环比上升97。23XX商品住宅市场总体情况231XX各区涨跌情况2011年度XX5区112月商品房（含住宅和别墅）成交57212套，同比2010年的69290套下跌1743；在成交面积方面，2011年XX全市成交62076万，同比2010年的78136万大降2055。2011年XX全市商品房价格约为767445元/，同比2010年744816元/上涨997。232竞争项目分析2321重点项目分析中海千灯湖一号当前供应已186大三房和258四方为主，186的大三房售比例达到9612，共258套，成交248套。招商依云天汇总体规模210000平米，主力户型90、103、140、158、260平米。2322XX住宅供给及成交情况2011年XX全市住宅成交情况XX区近年商品房住宅供求价格走势。2323项目住宅产品定位区域住宅产品可分为三种类型，资源型、区位型和区位与资源兼有型，其在产品、价格、客户等方面有所不同通过对XX市及XX区商品住宅市场供应和成交结构分析，XX区房地产市场畅销产品集中在150平方米三房、大户型四房；按本项目客群定位为参考，项目产品主要定位于首改和再改群体，并辅以部分终改客户以满足投资型需求的小户型为主。计划户型比例如下表24XX市商业用房分析241XX城区商业市场概况2411XX城区商圈格局分析祖庙商圈XX传统商业中心，目前XX人气最旺、租金最贵的商圈，辐射至整个大XX，未来岭南天地项目将给商圈带来新的契机。祖庙商圈以祖庙路、福贤路、升平路、锦华路、松风路为主体，以兴华商场、百花广场为核心，沿线卖场众多，商品高中低档次齐全，业态丰富，商业配套完善；该商圈是目前XX市辐射面最广、发展最成熟的大型商业圈，商业氛围浓郁，但其位置与交通限制了其更好的发展，停车问题较为突出；未来大型旧改项目岭南天地将通过丰富的商业业态，带动该商圈实现多元化发展。城南商圈XX极具潜力的新兴商圈，新老城区承接位置，交通位置便利，政府规划打造“四核一带”中的季华商业带。该商圈被形容为XX“新天河”，沿季华路两侧发展，具有优越的交通条件；季华路沿线大型卖场众多，但网点之间较为分散，呈带状分布，目前尚未形成核心购物区域，商圈内主要商场多为日常生活消费；新一城广场商圈经过改造，现成为印象城，改造后引入了大量时尚潮牌，定位为区域时尚家庭购物中心，辐射力将增强，未来区域还将有万科广场、王府井百货等大型项目。桂城商圈XX中心组团第二大商圈，目前主要呈两轴线发展，未来保利水城有望成为桂城商圈第三轴。桂城商圈东起平一路，西至XX大道，南起南新一路，北至海八路；目前桂城商圈呈两轴线发展一是XX大道以XX广场和凯德广场为代表的商业区域；二是桂澜路以城市广场、百花时代广场、奥特莱斯为中心区域；该商圈商业项目较为分散，以XX广场、凯德广场、城市广场、保利水城分别形成四个小型商圈，均为中档购物中心，其中保利水城朝高端发展。东平商圈XX规划的CBD区域，尚无成熟项目，保利东湾为区域第一个综合体项目，商业部分打包整售给凯德商用。东平新城为XX未来的新中心，处于XX市中南部，以东平河为界，跨禅城、顺德两区。由同济路、XX大道北滘环镇西路、XX一环南线、325国道围合而成，总规划面积886平方公里。2009年起掀起建设热潮，总投资220多亿元的公共文化综合体、交通枢纽中心、商务中心、“CBD”A区、汾江路南延、岭南大道南延、东平学校等十多项重点项目全面铺开。未来区域将成为人口超过100万的城市新区。2412XX桂城区域现有集中商业总结从现有市场现状来看，区域中低端项目同质化竞争激烈，部分购物中心开始走细分路线，未来前景不容乐观，但真正体验好、规划好、档次高的一站式休闲、娱乐、购物中心有较大的发展机会，有引领区域商业升级、自成一极的机遇。整个XX市无在售的集中商业，集中商业以持有为主，东方广场、百花时代广场、百花广场之前部分商铺分散销售。2012年以来XX在售商业一直偏少，全部为住宅底商，受调控影响，新增量并无明显规律，很多项目虽获得预售许可，但并未实际推盘。商铺投资客户特征2413重点竞争项目市场分析周边竞争区域划分金融高新区总体划分为A、B、C三个分区，本项目所在区域为C区。项目周边金融高新技术服务区A区项目周边金融高新技术服务区B区项目周边金融高新技术服务区C区2414潜在供应量分析土地成交2011年，XX各类土地共成交约286块，供应约1259万，成交面积997万，其中商住用地成交26178万，而商服用地成交6113公顷。商住、工业用地的比例依然占据主导地位，商住用地、商服用地及住宅用地成交占比则出现下降。土地供应4月土地出让面积方面，共出让8宗地块，其中三块位于XX新城，一块位于XX桂城，出让面积为3951万，环比大幅上升，与去年同期一致；成交方面，共成交5宗地块，成交面积为507万，环比下跌86；成交金额为426亿元，环比下降78；传统市场销售淡季显现，4月份的土地市场量价出现大幅度跳水，小型商住用地为本月土地市场交易的焦点，但成交地块中仍不乏XX、XX新城等热点区域的土地。2415本项目客户定位第三章项目分析及评价31地块分析311项目位置位于XX省XX市XX区XX金融高新技术服务区桂澜路与五胜河南路交汇处，项目北临金融高新区金融城项目，南接2至3层旧厂房，东靠已拆除旧厂房的规划地块，西邻桂澜路及保利花园。图31项目位置图图32XXXXXX广场项目周边照片312项目属性解读项目价值点属性界定广佛同城背景下XX金融高新技术服务区核心区位大规模地铁上盖城市综合体项目。32项目SWOT分析321优势（S）XXXXXX广场项目具备品牌开发商优势，整体起点较高、依靠其强大的招商运营能力可塑造高端商务中心形象，以购物中心和商业街区为诉求点，客户的认可度高；XXXXXX广场依托XX集团成熟的商业运作模式，高效快速推进项目，时间成本低，并拥有一支战斗力强，执行力高的精英团队，为项目的顺利开展提供了坚实的基础；项目地块位于XX省XX市XX区XX金融高新技术服务区桂澜路与五胜河南路交汇处，市政配套齐全，周边环境安定和谐，区域内私营业主、企事业单位高管人员等高端消费人群密集，不仅提供了充足的消费环境，还保证了较高的消费层级，聚集效应明显，市场需求逐渐上升；项目地块千灯湖区域处于XX市传统豪宅区，周边遍布经营成熟的优质商业物业，其作为城市最高端人群的聚集区域，商业投资价值自然不言而喻。同时，周边一线城市受房地产新政影响，大量资金寻求稳定的投资渠道，因而，看好项目未来的市场销售和经营前景。地方政府对项目认同度高，大力支持项目的开发建设工作，将项目作为省市的重点项目推进，项目的开发建设进度得到了充分的保障。322劣势（W）XXXXXX广场项目基地内部拆迁虽基本完成，但地块内剩余几栋旧厂房待拆除，需将清理建筑垃圾，对项目的施工进度有一定影响。323机会（O）项目处于金融高新区，地块周边路网发达，交通便捷、昭示性强，利于塑造高端形象；该地块周边的教育机构、医疗机构、政府机构较为齐全；周边区域商业网点中酒店、餐饮配套设施档次高，并且周边有购物、娱乐等配套的大型商业，XX的进入可以巩固XX中央商贸区和核心商圈地位，平衡老城区与高新区域发展，提升高新区首位度，并且是塑造新中心的最佳机遇。地方政府将XXXXXX广场项目作为推动XX经济社会双转型、推进城市和产业升级的省市重点项目来推进，高度重视项目的开发建设工作，集团内部也将项目作为了XX省示范性项目来管理，致力将XXXXXX广场打造为XX省旗舰店，本项目的成功将对XX集团进一步在XX乃至XX省内的扩张具有重大意义，对XX集团未来的发展创造巨大的经济效益。324威胁（T）XX房地产开发热情高涨，商住用地供需活跃，但成交重心逐渐转移至二线镇区。XX城区经营着成熟的优质商业物业，虽然XX消费力强劲，但面临着消费外溢现象，项目面临着很大的竞争和威胁；国家宏观政策的不确定性，将在未来时间给项目的销售造成一定的影响。分析结论本项目定位为居住、购物、酒店、餐饮、文化等多功能为一体的大型、高端城市综合体，符合市场需求，在集团的高度重视和地方政府的大力支持下，XXXXXX广场项目于2年半内建成开业，并且将打造成为XX成旗舰店，成为新的城市中心，为XX的经济发展和产业升级做出积极贡献，为XX集团在XX乃至XX省的进一步第四章项目定位41产品定位411商业部分根据当地的商业格局及市场需求，XXXXXX广场将建成包括大型商业中心、城市步行街、写字楼、酒楼、高级公寓等多类型业态，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体的大型城市综合体。在区域内形成独立的大型商圈，吸引社会高端消费人群，成为城市商业中心。412住宅部分项目计划建设约2200万平米（其中地下室585万平米）建筑面积的住宅，户型主要以适应XX、广州城区高端消费档次为主。42客户定位421商业客户定位本区域内投资客；看好商业未来增值收益以及信任XX品牌的区域以外的投资客；以租金收益为目标的技术性投资客；从事实体经营的业主；422住宅客户定位住宅的核心客户为XX、广州、深圳等周边城市的投资客；同时通过项目的综合品质吸引本地投资客及有改善型居住需求的本地高端客户。43价格定位大商业出租价格根据我公司估价人员对周边房产市场的调查，结合该片区的市场潜力及目前市场成交价格，综合衡量项目的推出时机、项目自身的素质及定位等因素，考虑区域租金年增长率1015，本案商铺定价以租金280元/为标准。甲级写字楼销售价格18,000元/；大商业外街商铺销售价格50,000元/；城市商业街商铺销售价格50,000元/；酒楼销售价格25,000元/；公寓销售价格15,000元/；住宅销售价格18,000元/；住宅地下车位销售价格150000元/个。第五章项目开发建设进度安排51有关工程计划说明XXXXXX广场项目地块于2012年5月24日以总价2036亿元竞拍获得；本项目的国土证、用地规划许可证预计在2012年7月取得；本项目的工程规划许可证、施工许可证预计在2012年11月取得；预计在2012年8月22日开放售楼中心；预计在2012年9月30日销售住宅底商；预计在2012年12月18日销售一期住宅；预计在2012年12月25日销售室外步行街；预计在2013年3月21日销售写字楼；预计在2013年5月13日销售二期住宅；预计在2013年7月30日销售甲级写字楼；预计在2014年8月29日试营业；预计在2015年8月25日住宅交付使用。52项目总包单位该项目的主体建筑单位为中国建筑第四工程局有限公司（简称中建四局）。中国建筑第四工程局有限公司（以下简称中建四局），世界500强企业“中国建筑工程总公司”大型直属主力公司。A股上市企业中国建筑股份有限公司（股票名称中国建筑代码601668）全资子公司。中建四局前身为1962年8月成立的建设工程部贵州工程公司，至今已有49年历史。曾先后更名为国家基本建设委员会第四工程局、国家建设工程总局第四工程局。1982年6月，中国建筑工程总公司成立后随之更名为中国建筑第四工程局。2002年9月27日获XX省人民政府入粤批准。同年12月9日，四局总部从贵阳市移至广州市正式办公，作为中央驻粤企业纳入管理。2004年底四局在中建总公司系统内率先运行国有独资企业董事会制度，2007经XX省工商行政管理局核准，正式更名为中国建筑第四工程局有限公司。中建四局现拥有建筑科研开发、勘察、设计、施工、检测为一体的国家房屋建筑工程总承包特级资质，已获国家建筑最高荣誉“鲁班奖”、省部级以上优质工程奖、国家优质工程奖、全国装饰金奖等各类荣誉260多项，并连续20年被评为“全国守合同重信用企业”、“全国建筑施工企业先进管理单位”,被中国建筑业协会评为“首批全国建筑业AAA级信用企业”。中建四局目前自有员工总数近万人，旗下有5个号码公司，1个地产公司，1个科研设计院，并在上海、北京、贵州、四川、厦门、深圳、珠海等地区都设立了直营公司，主要经营范围集中在华南、西南、华东、京津、冀、闽等几个重点经营区域。由于对XX地区的强力拓展经营，在XX建筑施工企业中名列前茅，并成为“中国建筑”在XX地区排头兵。近年来，中建四局在企业改革发展中，逐步形成了“房建主业、基础设施建设、房地产开发”三大支撑的经营格局，进入了优质高速发展通道；尤其在房建领域连续承建了大量“高、大、精、尖”项目以及多个城市第一高楼，在国内超高层建筑领域成为业界领先。在广州、深圳两地，中建四局就牵头建设了广州双地标44175米的珠江新城西塔以及5392米的珠江新城东塔；4418米的深圳新地标京基100国际金融大厦、广州太古汇广场；亚洲未来最大轻纺中心广州纺织博览城（85万平米）、广州亚运村媒体村等重、特大项目。在贵州贵阳、遵义等地，中建四局正在积极实施旧城改造及城市综合体建设项目。在基础设施领域，2009年5月，中建四局正式签约云南省石林至锁龙寺高速公路3733亿元的施工承建合同，创造了“独家施工总承包全长107公里的高速公路”的云南第一、中国第一。在XX惠州淡水，由中建四局首个自主开发的46万平米房地产项目“中建彩虹城”创下当地销售第一的奇迹。面向“十二五”未来发展，中建四局正以打造“品质企业、幸福四局”为引领，朝着“综合效益、房地产开发、承接特大型房建项目、精细化管理、解决历史遗留问题”等五个走在中建系统前列目标不断前进。该单位丰富的施工经验和良好的信誉为项目顺利进展提供了坚强的保障。也为良好的工程质量提供了技术保障。第六章项目经济测算61项目可售物业销售收入测算611项目住宅销售收入测算612项目非住宅销售收入测算62项目总投资估算根据测算，项目的总投资为7198亿元（含地价，不含销售税金）。总投资估算说明土地成本本项目的土地成本为227,003万元土地款2036亿元、市政配套费12,695万元，契税及其他相关费用10,708万元。政府行政性事业收费项目政府行政性事业收费为26,458万元包括报批报建费及增容配套费。前期工程准备费项目前期工程费为11,235万元包括勘测丈量费、规划管理费、三通一平费、临时设施费等项目前期工程准备费。主体建筑（装修）工程费项目主体建筑（装修）工程费为251,924万元包括基础、主体结构工程、室内外装修、门窗工程等，根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入；室内外水暖气电管线设备、室内设备及安装、弱电施工等，根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。主体安装工程费项目主体安装工程费为62,936万元包括室内外水暖气电管线设备、室内设备及安装、弱电施工等，根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。社区管网工程费项目社区管网工程费为17,457万元包括室外给排水系统费、室外燃气系统费、室外高低压系统费等，根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。园林环境工程费项目园林环境工程费为9,589万元包括环境工程设计费、园林设施配套、室外灯光工程灯费用，根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。其他建设工程支出其他费用为5,092万元包括监理咨询费、造价咨询费等其他与项目建设有关的费用。物业管理启动费项目物业管理启动费估算为3,748万元，包括招商推广费、促销旺场费、开业庆典费等。管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。项目管理费约为10,831万元。财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。项目财务费用估算为60,375万元。销售费用项目销售费用估算为21,546万元，包括广告及代理费等。不可预见费指在项目开发建设过程中，因市场环境因素变化、材料人工价格上涨等不可抗力因素造成的项目建设成本增加的费用。项目不可预见费用估算为11,653万。63项目经济效益分析根据项目测算，XXXXXX广场项目预计销售物业将实现销售收入861,850万元，净利润172,548万元，销售净利润率20，成本净利润率360；项目资金将采取封闭运作模式，销售实现的净现金流将全部用于满足购物中心的建设资金需求，加上前期股东投入的资本金，购物中心的建设资金能得到充分保障。同时，该项目完成销售后，公司仍将持有总建筑面积2015万平方米（地下1065万平方米）的大型购物中心，能产生持续稳定的现金流，实现项目的长期收益，项目长期综合收益较高，具有较强的可操作性。631项目住宅业态经济效益分析根据项目测算，XXXXXX广场项目预计住宅业态销售将实现收入307,500万元，净利润40,289万元，销售净利润率13，成本净利润率200；项目资金将采取封闭运作模式，销售实现的净现金流将全部用于满足住宅区域的建设资金需求，加上前期股东投入的资本金，住宅区域的建设资金能得到充分保障。该项目完成销售后，能够产生净利润40,289万元，收益较高，具有较强的可操性。631项目非住宅业态经济效益分析根据项目测算，XXXXXX广场项目预计非住宅业态销售将实现收入554,350万元，销售净利润132,259万元，销售净利润率24，成本净利润率309；项目资金将采取封闭运作模式，销售实现的净现金流将全部用于满足非住宅区域的建设资金需求，加上前期股东投入的资本金，非住宅区域的建设资金能得到充分保障。同时，非住宅业态完成销售后，能够产生净利润132,259万元，收益较高，自持物业投入可通过销售部分弥补。同时，自持购物中心总建筑面积2015万平方米（地下1065万平方米），能产生持续稳定的现金流，实现项目的长期收益，项目长期综合收益较高，具有较强的可操作性。64资金筹措与运用项目计划总投资7198亿元（含地价，不含销售税金），投资的资金来源主要包括自有资金25亿元、银行融资25亿元、销售返投2198亿元，分别约占项目总投资的3473、3472、3054；项目将最终实现净现金流258,581万元。具体见下表由上表可以看出，项目总投资额为7198亿元，项目资金可用于开发建设的资金流入共计9284亿元，主要包括自有资金投入250亿元、银行贷款投入25亿元，项目的销售回款在支付完税金及还贷后净额4284亿元，完成项目建设后可产生资金盈余2586亿元。就具体的资金来源与投放情况来看，前期自有资金投入250亿元，主要用于解决项目土地成本以及前期工程费用；银行贷款投入250亿元，主要解决项目主体工程的建设工程款；销售返投2198亿元，主要解决工程款及期间费用。项目销售回款共计8619亿元，需销售返投的资金仅占销售总额的2550，扣除税金及销售返投，可用于还贷的净额约5086亿元，销售还贷覆盖率为203。同时，由于项目建设完成后还将持有大面积的商业购物中心，持续产生的现金流以及进一步与银行合作可取得的经营贷款，都能够为项目开发贷款提供充足的还款来源，项目的贷款风险较低，可取得较高的综合收益。641住宅业态资金筹措与运用住宅项目计划总投资2147亿元（含地价，不含销售税金），投资的资金来源主要包括自有资金7亿元、银行融资6亿元、销售返投847亿元，分别约占项目总投资的326、279、395；项目将最终实现净现金流122,246万元。具体见下表由上表可以看出，住宅业态总投资额为2147亿元，项目资金可用于开发建设的资金流入共计3370亿元，主要包括自有资金投入70亿元、银行贷款投入6亿元，项目的销售回款在支付完税金及还贷后净额2070亿元，完成项目建设后可产生资金盈余1222亿元。就具体的资金来源与投放情况来看，前期自有资金投入70亿元，主要用于解决项目土地成本以及前期工程费用；银行贷款投入6亿元，主要解决项目主体工程的建设工程款；销售返投847亿元，主要解决工程款及期间费用。项目销售回款共计3075亿元，需销售返投的资金仅占销售总额的2075，扣除税金及销售返投，可用于还贷的净额约1822亿元，销售还贷覆盖率为304，为项目开发贷款提供充足的还款来源，项目的贷款风险较低，可取得较高的综合收益。642非住宅业态资金筹措与运用住宅项目计划总投资5051亿元（含地价，不含销售税金），投资的资金来源主要包括自有资金18亿元、银行融资19亿元、销售返投1351亿元，分别约占项目总投资的356、376、268；项目将最终实现净现金流136,334万元。具体见下表由上表可以看出，非住宅业态部分预计总投资额为5051亿元，项目资金可用于开发建设的资金流入共计6415亿元，主要包括自有资金投入180亿元、银行贷款投入19亿元，项目的销售回款在支付完税金及还贷后净额2714亿元，完成项目建设后可产生资金盈余1363亿元。就具体的资金来源与投放情况来看，前期自有资金投入180亿元，主要用于解决项目土地成本以及前期工程费用；银行贷款投入19亿元，主要解决项目主体工程的建设工程款；销售返投1251亿元，主要解决工程款及期间费用。项目销售回款共计5543亿元，需销售返投的资金仅占销售总额的2257，扣除税金及销售返投，可用于还贷的净额约3263亿元，销售还贷覆盖率为172。同时，由于项目建设完成后还将持有大面积的商业购物中心，持续产生的现金流以及进一步与银行合作可取得的经营贷款，都能够为项目开发贷款提供充足的还款来源，项目的贷款风险较低，可取得较高的综合收益。65投资使用计划（现金流测算）根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算。具体资金来源与运用情况见下表从上表可以看出，项目资金缺口主要存在于2012年，此段期间的资金缺口需要依靠银行贷款支持。假设以企业资金成本8作为折现率，则项目的累计净现金流量现值为230,191万元，项目现金流充裕，具备较强的可行性，贷款风险完全可控；动态回收期为13年，是比较理想及合理的回收期。因此，该项目具有较好的经济效益及可行性。651住宅业态部分具体资金来源与运用情况根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算。具体资金来源与运用情况见下表从上表可以看出，项目资金缺口主要存在于2012年，此段期间的资金缺口需要依靠银行贷款支持。假设以企业资金成本8作为折现率，则住宅项目的累计净现金流量现值为103,598万元，项目现金流充裕，具备较强的可行性，贷款风险完全可控；动态回收期为13年，是比较理想及合理的回收期。因此，该项目具有较好的经济效益及可行性。652非住宅业态部分具体资金来源与运用情况根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算。具体资金来源与运用情况见下表从上表可以看出，项目资金缺口主要存在于2012年，此段期间的资金缺口需要依靠银行贷款支持。假设以企业资金成本8作为折现率，则住宅项目的累计净现金流量现值为126,594万元，项目现金流充裕，具备较强的可行性，贷款风险完全可控；动态回收期为13年，是比较理想及合理的回收期。因此，该项目具有较好的经济效益及可行性。66财务测算结论通过以上分析不难看出，XXXXXX广场项目可完全依靠自身销售现金流满足全项目的资金需求，阶段