思源2017年04月24日重庆长寿湖项目提案.ppt

香江财富旋风蜕变长寿湖,重庆思源2011.04.24,汇报内容,项目本体分析,市场研究及细分市场,项目定位,开发策略及产品建议,营销初步建议,本体。,重庆主城,本项目,长寿湖风景区,长寿区,区域位置,本项目位于长寿湖风景区内，长寿湖风景区位于重庆市长寿区长寿湖镇（原狮子滩镇），离重庆主城85公里分钟车程，离长寿区18公里分钟车程。,18KM/15分钟车程,85KM/60分钟车程,长寿湖,晏家火车站,长寿,高速公路：渝长、渝涪、渝宜三条高速公路在长寿交汇，正在修建的重庆三环路也经过长寿。高速铁路：渝怀和渝利铁路经过长寿，在晏家站停靠。渝万高铁预计年通车。水路：长江绕长寿城而过。,重庆三环高速（在建）,渝 宜 高 速,渝万城际高铁（年建成）,长寿湖旅游专用高速,渝涪高速,渝怀铁路,渝利铁路,长江,至重庆主城85公里,客运码头,区域交通,从重庆-长寿湖，渝宜高速长寿湖站下道，85公里分钟车程（目前没有直达客车）从长寿-长寿湖，旅游专用高速，18公里分钟车程 ；长寿至长寿湖目前有高速客车，全程需要20多分钟。,201年通车的渝万城际客运专线将连通火车北站、重庆机场、统景、长寿、长寿湖、万州，设计时速350公里/小时，届时重庆主城至长寿湖仅需20分钟。,地块位置,本项目,长寿湖镇,长寿区,长寿湖风景区,项目离高速公路长寿湖出口公里，离长寿湖镇公里，位于长寿湖风景区内西岸，景区公园旁。,长寿湖旅游专用高速公路,长寿湖站,渝宜高速,9公里,9公里,3公里,3公里,长寿的文化底蕴,（长寿湖寿岛）,清朝，长寿县百岁老人占全县总人口万分之二，高出世界同期水平53倍。 2010年，长寿区90-99岁106人，100岁以上22人，其中110岁以上2人。,同步世界，塑造“长寿湖21世纪世界人文休闲湖区”的崭新形象。2020年，国际精英们聚集在241平方公里的中央湖区，把一生的梦想都写在65平方公里的水世界，自由穿梭于国际游艇俱乐部、企业会所聚集区、国际高尔夫球场、高品质休闲度假区、五星级度假酒店完美呈现中央湖区生活意境。,长寿湖未来规划21世纪世界人文休闲湖区,通过对湖区的合理规划与功能分区，我们打造精品旅游地产项目，塑造风景区样板，带动区域人气。逐步形成以休闲、度假、会务为特色的度假胜地，以第二居所为主的新型高档旅游住宅区。,通过地产、休闲度假、旅游等项目良好的交互作用，经过数年的发展，重庆首席休闲、度假、会务旅游胜地，高品质人居社区，产业发展新热点逐步形成,随着湖区相关配套的逐步完善与成熟，逐步吸引智力/资金密集型企业进驻风景区，最终呈现集旅游、居住、智力资金密集型产业为一体的世界人文休闲湖区。,近期,中期,远期,针对西岸的地形地貌，将平缓的湖岸、半岛、内湾进行合理分区，通过道路交通组织，使休闲、度假、旅游、地产等各个元素有机的结合在一起。在不改变原生地貌的前提下，对整个西岸作整体景观规划，通过局部的景观的打造，创造一流的旅游景观与适宜人居的生态环境。,长寿湖西岸整体规划打造适宜人居的生态环境,本案,长寿区政府正大力改造长寿湖镇整体风貌,生态自然区,旅游休闲区,风情商业街,旅游码头,大坝红色景区,休闲广场,长寿湖镇风貌改造规划,生态资源：长寿湖风景区西岸,2、长寿湖西岸规划为休闲度假及旅游地产区，是拥有长寿湖湖面最宽阔的区域，湖岸坡度平缓，岸线宜人，土地利用率高，为长寿湖观景的最佳区域。,1、长寿湖领衔西南地区生态湖区，是重庆著名风景区之一，有65平方公里中央湖泊，203个岛屿星罗棋布。,1、 长寿湖旅游风景区以其“岛湖风光”、“长寿文化”、“乡土文化”为主要景观特色的国家级生态旅游休闲度假区和重庆市十佳旅游风景区。,2、2009年游客达到50万人次，游人由风景区观光旅游，逐步向休闲度假、商务会务游过渡，随着湖区开发的不断深入，3-5年后，预计年游客量在120万以上。,项目资源,旅游资源：被誉为重庆的中心花园,养生文化资源：长寿文化始源于养生文化 长寿文化始源于养生文化 ，是长寿的一大文脉资源。清朝，长寿县百岁老人占全县总人口万分之二，高出世界同期水平53倍，2010年，长寿区90-99岁106人，100岁以上22人，其中110岁以上2人。,本项目,生态资源、旅游资源、养生文化资源,地块资源,2个内湖泊、长寿湖、罗山半岛山脉、项目内部古树使本项目极具丰富的自然生态资源,罗山半岛山景,长寿湖湖景,项目自然坡地景观,罗山半岛山景,项目内部呈自然坡地,2 个内湖泊,项目内古树丛立,自然生态资源：拥有稀缺的长寿湖湖景、罗山半岛山景、以及山坡、湖泊与原生植被等多重生态景观资源。,N,地块图片,地块拥山环湖，西至长寿村山脉顶端，东至罗山半岛，南至长寿湖景区公园，四周高中间低，西面高差较大，往东地势更低，湖景山景尽收眼底。,此地块呈低洼状,项目整体呈坡地地势,亩的个内湖,亩罗山半岛,向东可观长寿湖,景区内沿湖道路,游艇码头,经济指标,总体规划：亩其中：一期住宅用地：亩会议中心及酒店用地：亩酒店旁个内湖：亩酒店旁湖岸绿化：亩标准高尔夫球场：亩,计容指标：会议中心及酒店、一期住宅总占地：亩项目总体容积率：.总建筑面积：140万平米政府要求：会议中心及酒店及临湖住宅部分容积率0.6，临湖限高13M此部分占地约289342平方米，434亩内湖、绿化、高尔夫球场未计容积率,国际会议中心及酒店,低密度住宅区,高尔夫球场,临湖低密度住宅区,项目已有规划,物业类型：低密度住宅酒店式公寓项目配套：五星级度假酒店国际会议中心高档会所商业街高尔夫球场及练习场老年大学养生疗养院游艇码头,景区内沿湖道路,商业街,游艇码头,国际标准高尔夫球场,景区外道路,景区内滨湖公园,景区大门,五星级度假酒店,高档会所,老年大学,养生疗养院,国际会议中心,项目价值梳理,文化底蕴,生态,旅游,酒店,GOLF,规划,品牌,规模,综述,1、项目处于生态资源极佳的主城近郊，稀缺的价值资源足以对大重庆甚至西南区域形成辐射效应。2、从项目的基本属于初步判断，项目发展方向为“旅游度假养老”的发展模式，特别是长寿本身文化特点（养老）更是属于当前的市场空白。3、香江企业进军三线市场，且项目以超大规模是比对当前重庆的房地产细分市场进行冲击，改变整个重庆以度假养老为旗帜的房地产市场格局。,汇报内容,项目本体分析,市场研究及细分市场,项目定位,开发策略及产品建议,营销初步建议,重庆。,“一圈两翼”,保税区揭牌,两江新区,2007年5月，重庆是政府确立“一圈两翼”战略，以促进统筹城乡进程。“一小时经济圈”将加快建设以重庆主城为核心的特大城市群，尽快形成强大的集聚辐射功能。,2010年6月18日，即上海浦东新区、天津滨海新区之后的全国第三个国家级开发、开放重点新区正式落户重庆，即两江新区。,2010年5月11日，全国首个内陆保税区-重庆“两路-寸滩”保税区正式揭牌，成为我国第十一个正式封关运行的保税港区。,国家5大中心城市之一，两江新区，西部第二次大开发战略，保税区，重庆发展预期增加， 助推经济快速发展,以“三北”区域为核心的两江新区，是重庆未来城市发展的重点，而位于重庆北部门户位置，并处于“一小时经济圈”的长寿区必将从中受益。,五大中心城市,在城乡建设部最新编制的全国城镇体系规划中，重庆与北京、上海、广州、天津一起被确定为国家五大中心城市。,总览2008年全国各省及直辖市GDP总值及增长率，重庆市GDP增长率居于全国第五位，证明了重庆市经济的快速发展。,重庆经济表现：国内生产总值,“一圈”的GDP保持平稳增长势头，其中二、三产业比重持续上升，且基本相当。“一圈”对“两翼”在GDP总量上的带动作用初显成效, 近年来，重庆都市圈的GDP总量快速增长，2008年突破5000亿大关。其中 “一小时经济圈” 的GDP占重庆 都市圈GDP总量的77.7%，达3959.27亿元。在“一圈”的带动下，“两翼”的GDP总量也显著增加。 近年来，“一小时经济圈”的第一产业比重持续下降，二、三产业的比重持续上升。其中第三产业的比重 自2005年开始与第二产业基本相当。,重庆经济表现：国内生产总值,对两江新区解读,9个月时间里，累计招商签约落地项目210个、合同投资总额1100亿元，达成投资意向项目352个、总投资4500亿元。计有54家世界500强企业入驻新区，内陆开放全面发力。2010年，两江新区实现地区生产总值1054.95亿元，同比增长23%，比全国高12.7个百分点，相当于重庆直辖之初的经济规模。,2010年中旬至今两江新区发展立即驶入超车道带动区域产业、经济发展,2010年两江新区=1997年重庆,经济刺激主城版图逐年扩张近年来第二产业逐步实现外迁,了解完重庆规划及经济后，我们再来了解一个与项目相关的细分市场状况。,全国老年人口现状,2009年末，我国60岁以上老年人口有1.67亿，占世界老年人口的五分之一。2010年，中国已进入人口老龄化社会11年。4个老人、1对夫妻、1个孩子，这种被称为“421”模式的家庭正越来越多。而“421”家庭引发的一个最主要的社会问题就是养老压力，据最近一项调查显示，35%的城市家庭要赡养4位老人，49%的城市家庭要赡养2到3位老人。,中国人口步入老年化,全国老年人口发展趋势,未来的十年，我国的人口老龄化速度将进一步快速发展，每年新增老龄人口将达到800万，到2020年老年人口将达到2.48亿。中国老龄问题面临的形势更为复杂，老龄工作面临的挑战更为艰巨。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。,全国未来十年老年人口情况（单位：亿人）,全国老年人口未来十年将翻番,重庆老年人口现状,重庆市于1994年进入老龄化城市的行列，比全国1999年进入老龄化国家的行列提前了5年。重庆市人口老龄化水平目前为15.05的轻度水平，2014年超过20，2031年达到30以上并趋于基本稳定，21世纪中叶将是一个重度的人口老龄化区域。截至2008年底，全市共有60岁以上老年人465万人。这一数据在四大直辖市中高居首位。,重庆老年人口数量居四大直辖市之首,重庆老年人口发展趋势,从相关根据统计数据来看，08年465万；预计2036年将增加到900万，老年人口的年均增幅为2.4%。 未来养老工作将成为一项重要的社会活动。,重庆老年人口数量未来十年仍稳步上升,重庆养老产业,从重庆老年人口未来发展趋势和目前养老产业的现状来看，福利养老机构的市场供应远远不能满足老年人口养老的需求。在未来1020年内，养老市场的空间都是非常大的。中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，主流养老模式应为社区居家养老。,小结：,而当前肩负养老使命的是部分的旅游度假类产品，特别是重庆的仙女山组团。,重庆旅游市场现状,重庆还处于粗放型区域性旅游城市，主要以自然山水资源为主，目前正处于起步阶段向发展阶段过渡,重庆旅游资源的构成较为丰富，但国内外有美誉度、有影响力的旅游大项目少，同时各旅游项目投资分散，整合力不强，呈现各自为政的局面，区域旅游资源的整体吸引力和影响力还较为有限。,目前重庆市旅游市场正处于起步阶段向发展阶段过渡，游客数量上升，新建豪华酒店，景区娱乐商业活动也进一步发展，交通正在规划和建设中，并主动吸引游客和投资。,除仙女山和长江三峡外，其他景区的总体评级均不高。项目所在的长寿湖景区获得的评级处于最低层次，如项目预争夺度假养老这块蛋糕，还需要加强整个长寿湖的竞争力。,某调查机构对重庆主要景区的综合评估,重庆旅游市场现状,重庆旅游地产现状,重庆旅游地产项目主要分布在离都市区1.5小时车程范围内，从供应量来看，仙女山板块占了绝大多数份额，与仙女山的认知度较高、配套较为成熟和休闲避暑主题有一定关系。,重庆旅游地产代表板块分析仙女山,仙女山新区房地产市场相对于其他板块，起步较早，近两年发展迅速，势头良好，得益于政府对仙女山旅游度假产业的大力扶持，产业的成熟，为其配套的旅游养老地产奠定了基础。,重庆旅游地产代表板块分析仙女山,仙女山主要房地产项目多由重庆较知名开发企业打造,重庆旅游地产代表板块分析仙女山,新区在售项目主要有7个，规划建筑面积超200万方，市场竞争较激烈，单个项目的供应量大多在10万方以上，开发呈规模化,重庆旅游地产代表板块分析仙女山,仙女山新区由于前期配套缺乏和政府的相关要求，在售项目根据自身定位配置了具有一定差异化的配套设施,重庆旅游地产代表板块分析仙女山,仙女山新区在售项目以单配、一房和两房为主，建筑面积基本控制在90平米以下，其中以40-60平米所占比例最大,在仙女山区域供应的公寓产品中，以单间配套、一房平层为主力产品，占了整体供应套数的68%，整个市场以小面积段的单间配套、一房产品为主；其次是二房平层户型占了供应量的19%;公寓产品集中在2685平米段，这一段内的供应套数占了全部供应的99%。这个段内对应的户型包括单间配套、1房和2房；其中4060平米的面积段占最大比例，这个面积段对应的是舒适性一房和二房,重庆旅游地产代表板块分析仙女山,仙女山新区在售项目资源的强势度和项目自身品质对销售速度影响巨大，在激烈的竞争中，只有良好的资源和高品质的产品才是取胜之道,花漾的山谷因其景观资源较好，同时产品品质在仙女山新区中独树一帜，价格相对较高的情况下，销售速度远远快于竞争项目，景观资源相差不大的项目，销售速度基本保持一致，说明资源的强势度和项目自身品质对销售速度影响巨大。,重庆旅游地产代表板块分析仙女山,目前仙女山旅游地产客户以重庆主城客户为主，客户看重景区独特的资源优势，置业目的主要是用于度假、养老和投资,仙女山旅游地产以重庆主城客户为主，少量重庆周边区县（长寿、涪陵）客户。客户置业看重气候条件和自然景观资源，客户置业以度假养老为主要目的，少量投资客户。,1、重庆城市的快速发展，经济水平提高的同时，逐步实现交通条件改善、产业外迁，主城扩容的局面，拉近了近郊与主城的心理距离。 2、交通条件的不断提升和消费能力的提高，市场对于“第二居所”的需求逐渐升温，且消费群体由小众逐渐向大众演变。从仙女山旅游养老地产市场的火热便可以看出这样的趋势。 3、老年人口数量的不断升高，为养老产业提供了发展契机。而重庆的养老产业处于发展阶段，养老机构在数量和模式方面均存在明显不足，市场空白点存在，养老地产面临发展机遇。 4、当前度假类产品肩负度假、养老的双重使命，养老市场虽十分庞大，当前竞争十分激烈，且当前长寿湖并不占优。,宏观市场小结：,长寿。,长寿,长寿区拟投入200亿元加快建设五大产业集群，以着力打造5000亿级重化工特色开发区 “十二五”期间，长寿工业将以重庆长寿（国家级）经济技术开区为核心平台，进一步强化和深化投入、产出强度，不断优化开发区产业功能布局，提升发展化工、钢铁两大优势产业，加快培育新材料、装备制造、电子信息三大新兴产业，形成“2+3”工业体系，加速现代大工业基地建设，最终实现产能超过5000亿级，基本建成重庆工业高地和西部重化工基地。,长寿区已成为重庆重点卫星城市城市未来发展潜力较大,随着重钢等大型工厂的入驻，政府投资力度的大力增加,2010年，长寿区按照中央、市委和市政府要求，扩内需、调结构、控通胀，经济社会发展更快更好，GDP达240亿元，按可比价计算，增长22%；工业总产值达520亿元，增长32%；完成固定资产投资310亿元，增长36%，其中工业投资190亿元；社会消费品零售总额达60亿元，增长26%；地方财政收入达41.3亿元，增长81.6%；合同引资额和实际到位资金分别突破600亿元、200亿元，增长109%、24.6%；实际利用外资1.28亿美元，增长92%；城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入分别增长15%、17%。,城市进入高速发展期GDP增长高达22%,长寿区城乡总体规划(2009-2030),国际机场、深水码头长寿湖景区紧邻规划中重庆长寿第二国际机场，距离重庆江北国际机场约50分钟车程，空中交通的便捷为长寿湖景区的长远发展奠定坚实的基础。 长寿港是重庆地区在建港口中规模最大的，规划中的长寿港万吨巨轮将可以直接停泊。 渝怀铁路渝怀铁路在长寿区附近修站建桥，预计2014年通车，将进一步加强长寿与外区域的沟通与联系。,随着长寿区交通的快迅发展将拉近与重庆主城的距离,已建快速路网长寿区周边现有渝万、渝涪两条高速路，与规划中的由南岸区、巴南区和长寿区共同修建的北面沿江公路和连接重庆、铜梁、合川、长寿、南川、綦江的外三环线连成四大高速动脉，构成长寿财富流通枢纽。,经济利好刺激房地产行业蓬勃发展,碧桂园销售经理：长寿房地产市场发展很好，房价是一年一个台阶。,碧桂园置业顾问：近几年，主城到长寿置业的人群越来越多，开发商品牌、楼盘品质、小区环境等方面为其最看重的因素。,近年来，一大批资金充裕的一线房地产企业逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市，导致了二、三线城市房地产开发和投资快速升温。房价呈现迅速向一线城市看齐的涨势。,长寿区房地产成交价逐步实现向重庆主城看齐,如重庆洋世达、广州碧桂园投资长寿区桃花新城，桃花新城2009年建筑面积销售均价3000元/平方米，现建筑面积销售均价已达到5000元/平方米。公寓已卖到建筑面积7000元/平方米，套内面积达到8500元/平方米，快接近主城销售价格。,1、长寿区整体经济的迅速发展，加速了本地房地产行业的发展势头；2、长寿区交通条件升级在即，直接拉近了长寿与主城的心理距离，对长寿区的各行业发展起到极大的刺激作用；3、长寿区房地产市场受新政影响较小，房地产市场较活跃，量价齐升势头不减；4、长寿区产业升级、经济增长同时，城市污染将伴随而升，现已埋下生活质量下降的隐患。,长寿区房地产市场小结,长寿湖。,维丰蓝湖熙岸-项目介绍,开发商：重庆维丰房地产开发有限责任公司（长寿区川维厂下属开发公司）项目位置:项目位于长寿湖镇沿湖路5号，临长寿湖风景区湖滨公园。规划：休闲度假酒店、临街商铺、三期将规划网球场、羽毛球场等运动设施。,占地面积：327亩建筑面积：平方米容积率：0.59绿化率：50%总户数：户停车位：个花园洋房4层，别墅3层 物业形态：花园洋房、别墅,项目概况：维丰蓝湖熙岸位于长寿湖风景区，自然环境优美，中式建筑风格的低密度项目。一二期主推度假休闲公寓洋房，小户型，总价较低，绝大部分可以临窗观湖。以度假、投资为主。,指标：,维丰蓝湖熙岸-产品,一期 花园洋房 已售完已交房面积：20-80平方米共四层、50平米以上户型顶层可隔阁楼一梯四户户型：单间配套、1室1厅总户数：1024户销售时间：2009年6月-2010年5月交房时间：2010年10月交房标准：清水房销售价格： 2009年6川维厂内部职工交万认购 2600- 2800元/平方米; 2009年7月在重庆观音桥步行街设外展场， 月对外销售3200- 3400元/平方米; 2010年3700-4100元/平方米,二期 精装修花园洋房 正在办卡，预计5月份开盘 面积：20-50平方米共四层、无阁楼一梯四户户型：单间配套、1室1厅总户数：240户交房标准：精装修,二期花园洋房（在建待售）,市政公园,一期花园洋房（已售完交房）,湖滨公园,长寿湖,临街商铺,酒店,三期别墅、花园洋房（规划中）,三期 别墅、花园洋房 规划中,小户型、低总价（10-30万之间）,蓝湖熙岸-资源及配套,项目临长寿湖滨湖公园，资源丰富，长寿湖湖景、湖滨公园、市政公园、但目前配套不足，仅有一个假日酒店和一条临街商铺作为项目配套,长寿湖景观,湖滨公园,自然资源丰富：拥有长寿湖自然湖景资源、临湖滨公园，项目二期原部分住宅已规划为市政公园，项目自身呈坡地地形，临湖边低，临市政公园面高。,生活配套不足：项目自身仅有蓝湖时光假日酒店和一条临街商业商铺作为配套，主要靠镇上的配套，离镇上3公里左右，走路需十多分钟。目前人气较差，一期仅50户左右在装修。交通配套欠缺：长寿有高速客车到长寿湖，但现高速需要收费；从项目到镇 上需要走十多分钟，没有公交车或其它交通 工具。,长寿-长寿湖,临街商铺,1室1厅1卫1厨55.00,1室1厅1卫1厨41.00,1室1卫1厨24.00,1室1卫1厨34.00,蓝湖熙岸-户型,户型特点：户型布局较为合理，总体为客厅阳台大，厨房卫生间较小。客厅开间3.3-3.6米，卧室开间3.0-3.3米。厨房开间1.5米，卫生间开间1.6-1.8米。小户型带大阳台，基本上都在8平米以上，增加与室外的亲近。一梯四户，厨房和卫生间采光较差。,一二期以小户型公寓式洋房为主,小户型、大阳台,二期全精装,二期精装房内部装修说明,1、玄关：铺贴300*300mm地面玻化砖；内墙面和天花涂饰力邦，多乐士或同等档次品牌乳胶漆，局部吊顶；配置鞋柜。2、厨房：地面和内墙面铺贴瓷砖，厨房墙面部分为钢化玻璃；天花为铝扣板吊顶，配嵌入式吸顶灯；配欧派厨柜，抽油烟机，冷热水笼头，不锈钢水槽及欧派单眼燃气灶；配置年代或同档次品牌热水器一台。3、卫生间：地面和内墙面铺贴瓷砖，天花铝扣板吊顶，配年代或同档次品牌浴霸；配法恩莎座便器和冷热水花洒；配有含镜前灯浴室柜；配毛巾杆、马桶刷、纸巾盒。4、阳台、露台及地院：地面铺贴地砖，外墙面为外墙涂料或外墙面砖；预留洗衣机电源插座，洗衣机供水笼头各一个。5、客厅：1A、2A、3A、4A户型地面铺装强化木地板，1B、2B、3B、4B户型地面铺贴600*600mm玻化砖;内墙面及天花涂饰立邦、多乐士或同档次品牌乳胶漆。6、卧室：除4B户型客厅、卧室一体铺贴600*600mm玻化砖外，其余户型地面均为强化木地板；内墙面及天花涂饰立邦或多乐士或同档次品牌乳胶漆； 1A、2A、3A、4A户型配置欧派双开门衣柜一个，1B、2B、3B、4B户型配置欧派三开门衣柜一个。,装修档次一般：除厨柜用一线品牌欧派外，其余采用年代、法恩莎等普通品牌。装修考虑较周到：配置了鞋柜、衣柜、毛巾杆、马桶刷、纸巾盒等，让业主入住较方便。,蓝湖熙岸项目的现状,1、项目在当地有一定品牌效应及规模效应。2、项目多为川维厂内部职工购买，其次为长寿人群，少量重庆人群在此置业。3、购买目的以纯投资为主4、项目一期现已交房，但入住率惨淡，几乎为零入住。5、二期产品定位由一期的一房两房组合模式调整为纯一房6、项目商业配套匮乏，周边缺少生活必备设施,对区域市场的理解,1、区域具备打造度假养老物业的基础，但在区域发力初期需品牌企业、精品项目的带动，以及政企合作对区域市场多元发展的推动。2、区域板块当前仅靠生态支撑短期旅游，单一资源仅能使本区域项目或得对长寿区域市场的客户认同，难以争夺重庆大板块市场份额的蛋糕。3、区域内项目已形成“第二居所”概念，配套设施的匮乏，难以吸引人群入住，从而无消费力支撑长寿湖打造旅游胜地的规划。4、长寿旅游胜地短期无法实现将导致本区域内项目面临后劲乏力的现实状况。5、区域内项目面对当前的窘境，既顾及打造居住产品影响资金回笼，又期望公寓类产品吸引业主中长期入住，以便自身实现配套升级。6、根据区域内项目自身定位及当前策略判断（仅靠精装策略不足支撑），如无外力支撑其将后期营销将面临更加艰难局面，特别是今年政策对投资市场抑制的前提下。,汇报内容,项目本体分析,市场研究及细分市场,项目定位,开发策略及产品建议,营销初步建议,定位方向,旅游&度假&养老,项目的难点不在于项目定位的方向，而在于如何结合当前的条件将项目定位植根于项目开发策略，保障项目的成功。,契机。,城市线,重庆经济向好城市规划扩容产业逐步外迁,产业刺激经济长寿发展提速居民收入增加,消费力增强地产需求旺盛房价不断提升,环境每况愈下城区面临突变,交通改善产业落地长寿,经济高速发展下的城市硬伤，特别是长寿以化工为生产基地的城市定调，都市生活环境已远离生态，与长寿的历史文化相冲突。,居民购买力增强的同时城市环境发生变化,区域线,道路交通改善快铁2014通车,资源单一规划做大旅游片区重新规划,旅游地产初现纯投资购买,长寿文化传统短时度假配套匮乏,长寿湖依托环境成为重庆传统旅游之地，而环境资源仅能支撑短时度假。区域发展的升级需来源于对旅游资源的多元化发展。,具备打造度假、养老基础短时旅游模式急需升级,生态环境佳长寿文化底蕴,规划线,初期打造第二居所,中期成为旅游胜地,远期实现人文休闲,期望以第二居所带动旅游发展实现人文休闲,旅游胜地为实现人文休闲及第二居所的必备基础。如同仙女山发展模式，第二居所为其最终目标。,无多元化旅游服务难将规划落地,思源观点：规划错位导致愿景落空,区域当前基础已存迎合市场需求的契机但在规划方面的错位将导致愿景难以落地从而失去对契机的把控除非有外力因子的强势介入打破规划错位的坚冰,因子。,项目线,香江品牌万亩规模,五星级酒店GOLF游艇码头会议中心高级会所,老年大学商业街养生疗养院,短期旅游有望实现升级,项目具备升级长寿湖区域短期度假的因素，从而扭转规划错位的问题。从某种意义上讲，项目不仅仅是成就品牌加成及盈利，而是帮助政府兑现其愿景。,项目具备外力因子能力项目成败即长寿湖成败,思源观点：中长期度假为项目成功必备前提区域共性即项目个性,项目具备外力因子效应发力的根源在于如何使长寿湖从短期度假跳跃升级到中长期度假虽此为解决区域共性之道但对项目而言区域共性即项目个性否则项目风险巨大,定位。,思源观点：无度假不养老,旅游度假与养老相辅相成生态度假资源为打造高端养老的必备前提项目在定位方面将重点考量项目自身价值与长寿文化底蕴的结合打破短期度假的命题,国际原生湖湾半岛小镇,整体定位,重庆地区商务旅游、中长期度假胜地西南地区首席养老胜地,功能定位,主要配套设施丰富长寿湖度假多元模式链,长寿湖短期旅游升级中长期度假,功能定位,住宅功能以满足客户度假“第二居所”和养老居住“第一居所”需求为主,中长期度假刺激“5+2”“养老”发展,客群定位,由此我们提出本项目客群的整体定位：,西南片区中高端度假养老人群,客群定位,项目客群演变发展模式：,项目自身对长寿湖旅游配套功能的补充和提升，将会对现有短时旅游模式形成升级，从而带来整个消费人群的升级。,客群定位,首期住宅置业客群定位,年龄阶段：30 45 岁,家庭结构：三口之家或三代同堂,来源区域：主城区和长寿本地客户为主，附近区县及乡镇为辅,置业经历：二次或二次以上置业,置业动机：大部分客户拥有较为固定的假期或较多的自由时间，对度假有一定需求，且看重度假环境和品质，希望拥有私密的度假居所,教育程度：大部分受过高等教育或职业教育，知识水平相对较高,置业目的：以度假居住为主，部分用于投资或养老,客户群体：都市白领、私营业主、政府公务员、机关及事业单位人员,首期目标客群购买因素分析,产品定位,对区域规划的补充,投资，养老，度假，自住,丰富性、集约化,生活配套、度假养老、游乐项目,整盘产品定位,满足不同客群的需求,降低市场风险,以度假养老为主题的复合产品群,产品定位,住宅,商业/商务,产品组合建议,配套,小独栋联排别墅叠拼别墅多层洋房小高层高层,五星级度假酒店酒店式服务公寓社区商业街集中式商业中心国际会议中心企业会所,疗养院社区医院幼儿园高尔夫游艇码头户外拓展场运动中心公交站,产品定位,入市高占位,特色产品，市场接受度高,面积紧凑、功能齐全、大赠送,区域标杆产品,一、二期住宅产品定位,参考借鉴案例,目标人群对产品的要求,大赠送独院MINI别墅,有特色差异化的产品才能满足当前主城需求且在竞争中占据优势地位。,一二期价格定位,定位原则：参照重庆同类产品水平定价，保持价格竞争力，以高性价比产品打开市场局面，后期拉高价格。,主力总价：40-60万/套,以主城大众物业的总价在项目购置别墅类产品且产品总价在整个度假养老板块市场中占有突出的竞争力,汇报内容,项目本体分析,市场研究及细分市场,项目定位,开发策略及产品建议,营销初步建议,他山之石。,香港愉景湾,项目背景,区位：位于大屿山东北部，距香港国际机场12公里交通：距市中心约40分钟车程，渡轮至中环也需40分钟左右规模：占地约9730亩，容积率0.8资源：大屿山、南中国海客户：多为高级白领人士及外籍人士，以居家为主,愉景湾香港富人的Resort住区,项目定位,低密度住宅，配置游艇会、高尔夫、海滩休闲区等多个体验设施，营造度假式居住生活,物业依山而建，沿海湾排布，景观资源最大化；集中建设商业、教育区；游艇会、高尔夫、海滩休闲区等体验点分散排布，价值均好； 修建海滨漫步径、康乐会、私人沙滩等大量休闲设施；举办多元化社区文化活动。,度假居住新天地,开发节奏,配套建设先行/各期产品线丰富,启动区,优势地块率先启动/展示策略充分运用,启动区设置在展示性最好的位置，临海的一线物业；沙滩广场作为首个体验点与启动区同步建设；启动区包括高层单位、多层单位、联排、独立别墅等多品种物业，产品线丰富，抗风险能力强；配套先行。,符合政府意愿实现社会效益,打造城市配套/提升区域价值,配套建设同时满足社区和城市需求；体验点、休闲设施属于城市功能，迅速提升社区形象；教育和医疗设施等基本生活配套对住宅的升值作用大。,经营模式,康乐设施五星级酒店及商场经营业务包括高尔夫球会、住客会所及游艇会渡轮服务愉景湾区内24 小时空调穿梭巴士线豪华酒店,自建持有,中信太富,嘉 华,大型配套自持/保障项目成功,案例启示,开发模式是最关键市场竞争是第二层面的因素,龙湖小院青城,规划,总规-依稀街巷院空间关系,本项目是成都城市近郊度假养老型项目的代表作，以其创新的产品设计和人造、自然景观的合理整合，受到市场的认可。,景观特点,自然景观利用,10亩竹林,有10余亩天然竹林，自成一景，融入亭台等人造景观，夏天纳凉好去处。,景观特点,其他景观,依托人造,外部景观主要望青城山，其他景观资源较少，内部景观通过人造也营造出较为自然生态的感觉，形成一定的弥补 。,产品特点,特 色 的 巷,巷,以街巷院的关系构筑整个园区。幽深错落的窄巷，体现出生活的浪漫主义，也是对中国邻里居住文化的尊重，注重友邻，从一定程度上表达了对度假或养老人群的人文关怀。,产品特点,特色的院,院,虽户型面积较小，确几乎做到了户户享有独立的院子，这种灰空间的有效利用，满足了很多中国人的院落情节，也使得居住者具有别墅居住的感受。,产品特点,已推售产品的构成,2,-1,1,A1-独栋,产权面积:94.85 实际面积：202销售价格：271-358万元占比：18.38%（面积）面积赠送：113%,案例启示,超经济性,该项目作为城市近郊度假养老型项目，决定其“第二居所”的特性，紧凑户型是正确的选择。同时在综合容积率0.5的情况下，打造的低密度居住区，更是提升了产品竞争力，另外在产品设计中加强对地下空间的利用，既保证不超过出容积率限制，同时也提升产品的溢价能力，使这种看似高性价比的产品受到市场欢迎，开发企业也获取更多利润。,龙湖小院青城的启示,小建筑 大庭院,这样的设计，使得100平米以下户型都能有足够的室外空间，别墅式的居住，是在城市中难以想象的，这样的设计使居住者的感受大大区别于住在同样面积大小的公寓里，能够享有更加私密的室外空间，度假和休闲的感觉更加突出，抓住了目标客群的心理需求。,策略。,开发策略一：把控规划落实，对项目有利资源先行,长湖湖片区处于规划前期众多对项目有利资源实际动态把控在政府手中落实实际难以得到保障建议与政府合作把控部分规划落实操作将部分工作转移到香江手中（如生态滨湖步道、滨湖公园、游艇码头等）以未来的土地款进行抵扣以保障对项目有利的规划为我所用,广州星河湾,开发策略二：政企联动，城市功能配套落地,长寿湖区域当前生活配套极度匮乏而大型城市配套（如同医院、学校）仅靠企业实力难以实现此等配套资源的实现需政企联动加速大型配套设施在片区的形成早日实现城市配套为我所用,开发策略三：中长期度假、养生两大基本配套先行,项目自身的配套设施方面同样需要支撑升级短期度假模式的配套先行（如：酒店、会议中心、GOLF练习场等、高级会所等）以及塑造项目特色的养生配套先行（如：品牌示范店、养生馆、医护中心等）后期配套逐步跟进（如：老年大学、GOLF球场等）,开发策略四：项目自身大型配套持有策略,由于项目前期配套的招商难度极大且其他企业难以保障其良好的运营建议香江自投资金保障前期配套的运营待时机成熟之后再考虑变现,开发策略五：通盘考虑平衡容积率依山就势进行布局规划,项目面积10000亩根据项目各地块的资源情况、位置属性进行容积率的平衡（临湖低、山脊高）根据不同地块属性及进度规划产品类型的组合,开发策略六：迎合市场购买力的特色产品形成亮点,在首期入市产品中以“超别墅”的概念进行突破集约化面积控制规避总价风险同时最大化的利用土地价值特色产品拉升单价提升溢价空间在后期组团中再考虑面积的突破,开发策略七：部分优质地块率先启动策略,在项目整个开发节奏中一期承载的使命为赢得口碑企业需要适度牺牲利润获取市场的认同建立项目市场价值平台,开发策略八：项目一二期产品精装策略,在项目一二期长寿湖中长期度假氛围不够成熟需要塑造提包入住的便捷条件加速长寿湖区域中长期度假的快速形成为项目后期奠定基础,布局。,2,本项目,地块价值分析外部水体及景观价值,水体分布及景观情况分析：,长寿湖位于地块以东，酒店及高尔夫区被湖水三面环绕，住宅地块与湖仅一路之隔，向南及东北可远眺宽阔湖面；罗山半岛位于住宅地块东侧，植被较丰富，规划为项目高尔夫用地，以星级酒店与住宅地块相连；住宅地块西北侧为自然山体，有一定地势高差。,4,水体及湖景资源分布在地块外围，可作主要资源点充分利用。,罗山半岛山景,长寿湖湖景,地块西北山体,地块价值分析内部条件,沿湖路,高尔夫区,高尔夫区为罗山半岛，三面环湖，可自成一体，依坡地建果岭；酒店区包含2个内湖，湖岸沿线较长，可环湖而建，资源丰富；住宅区地块从沿湖路西侧开始，地势由低到高，面向长寿湖，视野开阔。,临湖面较宽，景观资源丰富，坡地利于营造生态宜居环境，沿湖路两侧作为示范区较佳。,内部限制条件分析：,内部两条道路将地块隔断为三部分，中间较狭长，另有多条规划路分割，但在社区内可调整；内部高压线可埋地，但变电站地块对周边规划存在一定影响。,低密度住宅区,酒店区,临湖面情况分析：,坡地,洼地,内湖,项目住宅地块价值评估,根据市场上各物业类型容积率与品质形象匹配度进行合理配置,本项目地块综合容积率1.0，不利于打造纯正独栋组团为了后期产品溢价，建议本项目采取高品质的方式控制容积率为了做足容积率，各地块采取不同类型产品进行组合的方式,市场主流物业与容积率的匹配关系,项目住宅地块容积率分配及产品组合,住宅地块总容积率1.0，需在各地块间进行平衡，根据地块价值进行分配，满足定位原则。,项目整体产品规划,小高层+高层,类别墅+洋房,类别墅+独栋,主景观轴和主要节点规划,6,主景观轴打造：,轴线一：沿湖路风光带；轴线二：连接各区的道路、商业风情街；两条主景观轴将社区自然分隔，形成相对独立的组团，共同与主景观轴发生关系。,主景观节点：,节点1、2、3、4：由于规划路和主景观轴交叉形成的主要节点；节点5、7：进入主要点上，在社区内通过自我打造的三个主要节点；,轴线一,轴线二,节点1、2，是社区最易展示风情的地方，是核心展示区的最佳选择；其余各节点是连接各个组团之间的重要组成部分。,核心展示区：,5,1,2,3,4,7,产品。,项目为一个万亩大盘，当前难以对整个项目的所有产品打造进行预测，故本次产品建议着重对项目一二期产品进行阐述。,独栋别墅,类别墅,一二期产品规划及建议,拉升价值的“超别墅”,迎合市场购买力的高端产品,超别墅案例一：水晶别墅,一块水晶跌落在地上，插入土壤。那一刹那，灵感突现。山下泰裕,弱化厨房功能，面积集约处理，以特色产品形成总价竞争力。在本案的利用上，可更多考虑灰空间的利用，加强与生态的结合。,超别墅案例二：森林别墅,单面坡屋顶设计，生态色的外衣，融入森林之中。底部架空，保持地貌原有生态。杰克逊（US）,屋顶与自然融于一体，塑造出与常规低密度产品的差异化特征。,客厅大面积挑空，给予面积的赠送。坡屋顶设计，减少计容面积。,室内与生态的结合,主打类产品：类别墅,一层,二层,地下室,产权面积:94.85 /实际面积：202/面积赠送：113%,常规独栋,赠送空间,地下室,全赠送,全赠送,半赠送,半赠送,1F,全赠送,3F,约1.6米,一层,二层,类别墅,产权面积:45.82/实际面积：85/面积赠送：86%,赠送空间,1F,全赠送,2F,全赠送,全赠送,类别墅,产权面积:59.32/实际面积：98/面积赠送:65%,配比,一二期物业布局规划,类别墅,独栋别墅,配套。,三年内核心配套完善实现长寿湖中长期度假模式,品牌+预期,2011年,核心配套完善,2012年,商业配套完善,2013年,口碑效应,2015年,香江品牌+项目规划+中长期度假预期,酒店、会议中心、GOLF练习场、品牌示范店、养生馆、老年医疗中心、高级会所,商业风情街、GOLF、老年大学,拥有大量客源后，低宣传费用下以口碑效应支撑项目销售,其他配套落实,2014年,学校、医院,全社区无障碍设计,采用专业化的管家式物业管理服务，为业主提供 日常家政、商务、健康、精神需求等在内的一系列个性化服务,疗养中心,特色配套,为老年人量身定制,园林。,最大限度保持原生态适度增加小品,远离都市原生态氛围,精装。,突出与原生态的结合,紧急按钮：客厅、床头、坐便器边、淋浴房内、阳台设置紧急按钮,卫生间：地面采用电加热采暖装置,无菌材料制作的人性化扶手,门把：采用尺寸较大的门把,细节、人性化的设计,其他。,钢筋混泥土无梁空腹楼盖技术1.创造了无梁空间，为室内自由空间划分提供了条件2.梁板厚度增加到25cm，提高了分户隔音性能3.无承重墙设计，隔墙可以自由布置,创新卫浴解决方案-不降板同层排水技术卫生间布置更加灵活卫生间更加清洁美观,高效节能热回收式空气源热泵空调系统回收制冷产生的热量免费制生活热水节能冬季热泵制热高效一机多用制冷、制热、生活热水,可持续发展车库预留电动汽车充电设施升级买了电动车可以在小区车库充电了,汇报内容,项目本体分析,市场研究及细分市场,项目定位,开发策略及产品建议,营销初步建议,营销难点研判,在当下基础条件不成熟的前提下塑造长寿湖中长期度假的预期,营销关键点,物理层面：基础建设打造中长期度假基础,我们将针对物理层面、精神层面来提出解决方法：,精神层面：创造度假养老的生活方式,通过对自身独有资源的挖掘，以及旅游配套先行的开发策略，打造精品旅游养生项目，变短期旅游模式为长时度假模式，突出本体的差异化优势，弱化区域抗性。,基于物理层面之上，赋予一种新的生活理念，在精神层面与客户意识形成共鸣，引起目标客群关注。,优势提炼在精神层面里，我们将通过对现代城市人的生活现状分析，从寻找需求点，创造能与客户产生共鸣的意识，获得他们真正精神上的认同感。,我们将从物理属性之外的精神层面来创新本案的“不同于城市生活”理念优势：,现代人普遍的生活方式：,污染严重的城市生活环境,高强度的工作方式,不良的生活习惯,处于水泥森林中的居住环境,工作繁忙难以照顾的老人,频繁的应酬,家庭危机,工作忙碌，没有时间陪伴家人，感情日益疏远,心理危机,在高压纷繁的工作和交际中，内心越发焦躁,健康危机,不健康饮食，不良生活习惯，长期处于亚健康,环境危机,居住密度大，城市生活环境污染严重,现代城市人的生活其实已经暗藏危机：,现代人很多时候希望能改变现有生活状态，他们普遍需求：,“希望能有更多度假的时间”,“能去自然的环境里养生，而不是城里的SPA、保健会所”,“能去一个自然生态的地方待一段时间，呼吸新鲜空气”,“平时很忙，少有时间照顾父母，希望能送他们去一个不太远又适合养老的地方，自己老了也可以去”,“休假时能和家人去一个山清水秀的地方，待在一起”,“户外运动，健康身体”,“周末可以和朋友去近点的地方度假，但环境要好，要有特色”,我们倡导一种新的生活理念来解决他们不现有生活状态的不满，并且能够提供他们一个满足这种生活需求的场所,触手可及的原生态养生度假式生活,触手可及：离主城很近，道路通达良好，轻松到达；原生态：相对于喧嚣、嘈杂和污染严重的城市生活，“原生态”显然是都市人梦寐以求的生活环境；养生、度假：迎合了大多数都市人的深层次需求 。,项目营销关键点：,关键点1：线上以倡导“触手可及的原生态养生度假式生活”理念为主线，突出本项目不可复制的差异化价值,关键点3：线下突出本项目低密度、高性价比、配套完善的产品优势，对线上传播主线形成支撑，强化项目调性,关键点4：配合项目整体定位主题，推出特色化的服务，加强客户体验，通过对理念的认可进化为对项目的认可,鉴于上述分析，我们认为解决本项目营销难点的关键，应紧紧抓住本项目的核心差异化价值：,明确了关键点，我们该如何制定总体的营销策略？,关键点2：配合项目的开发策略做相应的推广和包装,标杆性养生度假大盘，与长寿的天合之作,营销方向定位,价值输出,倡导养生度假式的生活,完善的特色配套，原生态的环境带来不一样生活,创新规划和空间设计提升产品附加值,品牌及服务附加价值,建立城市近郊的标杆养生度假大盘形象,经过前文对本项目营销关键点的梳理以及市场角色的定位，我们对于本项目的总体营销方向提出如下建议：,精神感召，形象树立,核心价值，锁定客户,首期。,所以，2011年项目的形象策略为：以标杆型的养生度假大盘作为入市形象，以营造新生活方式为诉求，通过极具竞争力的产品优势进行落地。,回顾：报告前部分已经提出了本项目的营销方向，以独有的自然生态资源和高性价比的产品价值为锁客核心点，通过标杆性养生度假大