delphi物业管理系统论 文.doc

2003级本科毕业设计论文第1页共34页1引言物业管理作为一个新兴行业，逐渐成为一个涉及社会方方面面，与千家万户息息相关的朝阳产业，目前正处于物业管理成长过程的关键阶段。随着住房制度改革的不断深化，住宅产权多元化格局已经形成，物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济条件下的新兴服务产业，经历了从无到有、从小到大的发展过程，形成了多类别、多层次、多形式的物业管理局面，初步确立了社会化、专业化、市场化、经营性的物业管理新体制。我国加入WTO后，物业管理标准化、科学化、规范化、国际化已是物业公司迫在眉睫的首要任务。通过提高日常物业管理工作中的科技含量，促进当前管理方式、管理手段的现代化，使物业管理能够适应现代科技和现代建筑技术的发展潮流，保持物业管理的高水平。因此对于整个物业管理行业来讲，仅靠简单的单向、手工管理已经不能适应物业管理需求水平的提高，必须走规模化，网络化的计算机综合管理道路。在此前提下，我国各地涌现出了一些运用现代的计算机、控制与通信技术的智能化住宅小区。但是许多智能化住宅小区都存在搭好了平台却没有智能化的软件在上面运行的情况，或者说缺少现代化的管理手段。智能化住宅小区开始建设的同时应该遵循“管理是保障”的原则，没有高质量的住宅小区智能化管理，就不可能充分发挥住宅小区智能化的功能效果。科学高效的管理是智能化的真正内涵，简单的硬件拼凑对于智能小区的实际应用是缺少实际意义的。为此，作为智能化住宅小区的实际管理者物业管理公司应该运用现代化的计算机管理手段，使物业的硬件管理结合软件管理，为物业管理走向现代化、制度化与规范化创造条件。阳光小区物业管理系统正是在这种背景下应运而生的行业软件，是企业降低管理成本、提高管理效率的关键和原动力。2系统需求分析2.1物业管理业务描述物业管理是房地产开发经营活动的延续，属房地产开发的售后服务环节。通过各种形式向用户提供物业管理服务，既是开发商实现对用户做出的服务承诺，2003级本科毕业设计论文第2页共34页也是开发商承担的一项义务。物业管理基本上可以分为管理、服务、和经营三个方面：管理和服务的主要内容：1.掌握物业的变动和正常使用情况，对房屋、设备及周围环境进行及时维修、养护（包括预防性维护和更正性维护），保持房屋使用功能完好，并及时准确记录房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况及其变动情况等。2.对物业日常事务的管理，包括对小区道路、车辆行驶及停泊的管理，社区活动的组织，公共秩序的维护以及与有关单位协调关系等。3.对物业管理单位内部财务、人事的综合管理，以保证企业的正常高效运转。4.一般性服务（如清洁卫生、园林绿化、保安服务等）和特需服务（如接送小孩、为住户打扫室内卫生等）。经营的主要内容：1.根据市场需求进行销售策划，制订并实施销售或出租方案，以使物业保值增值。2.对住房、停车场地、货仓及各种娱乐设施的租赁经营和管理。3.室内装修设计及工程施工，家电、车辆及各类生活用品的有偿维修服务及其他经营项目。4.代购、代缴各种税费及其他有偿服务。2.2物业管理中存在的主要问题物业管理作为房地产综合开发的最后一个环节，也是延时最长的、与社会各个方面接触最多的阶段。它承担着楼宇验收与接管、物业及设备的保养与维修、保安、消防、清洁卫生、环境美化、住户各种费用的收缴等烦琐的事务，而且还要与设计单位、发展商、环保部门以及供气、供电、供水等部门相互联系。而现行的物业管理往往是用手工方法进行管理，不但耗费很大的人力物力和时间，而且会出现很多的问题，很难达到规范化管理的效果。比如：房产资料、业主资料、住户资料等各项数据采集难，统计汇总工作量非常大、准确率低。查询某房产或业主资料往往需要较长时间。合同编号、资料编号的划分不清，统计分析时内容易冲突、遗漏，且工作量2003级本科毕业设计论文第3页共34页大。大量水、电、气、暖气费、管理工作费、临时维修费等费用计算、统计、汇总烦琐，不但复杂，且容易出差错，很难及时把握客户欠费情况。对各作业过程（如报修、投诉）控制不到位，作业人员的实际工作进度很难全面的监控和考核。对客户类型、客户比例不能及时掌握，对公司未来收入及发展很难做出科学预测。而要改变中国物业管理这方面的落后状况，实行物业系统化、规范化管理，就必须让计算机参与管理。通用物业管理系统能够提高物业管理的质量，实现物业管理决策的科学化，给物业管理带来明显的效果。2.3用户功能需求分析广义的物业管理软件设计应该覆盖物业管理公司的整个办公自动化系统，它除了包含传统的资料维护、财产管理、入住装修管理、维修管理、人事管理、费用管理等功能以外，还应该包括物业管理公司下属的保安部门的安防监控系统软件和应用于社区内部局域网上的Web网站软件。狭义的管理包含传统的资料维护、物业财产管理、入住装修管理、维修管理、人事管理、费用管理等功能。具体功能的需求如下：2.3.1资料维护初始化物业管理的必需基本数据，如物业基本资料，房屋基本资料，业主资料，管理员资料，操作员资料等。这些是运行此物业管理软件的前提条件。可以在此项目中查找、添加、修改、浏览和打印相应的基本资料。2.3.2物业财产管理包括房产、设备、道路、卫生绿化、停车管理等。房产管理：其中提供了房产住户明细表，可以方便地查找打印房号所对应的住户详细信息，包括户主的照片，并可加以编辑修改和统计查询。使本来工作量相当大且繁琐的资料登记和存档工作变得极为方便，并可对大量资料及时进行分类、加工处理、保存和传递。设备管理：包括对安全防范设备、卫生绿化设备、水、电、燃气设备和通讯网络设备等的资料维护及维护记录的管理。2003级本科毕业设计论文第4页共34页卫生绿化：小区内卫生绿化情况的安排和管理。停车管理：小区内停车场车位管理和进出车量的登记及停车收费的管理统计等。2.3.3入住管理住户家庭资料录入、房产资料查询。2.3.4人事管理小区管理人员、居住人员、保安纠察的人事档案及相关资料的管理。2.3.5财务管理提供水电费、物业管理费的单价设置，水电费抄表输入、收费管理，物业管理费的收取和查询管理。只需输入相应的数据既可自动计算出用户的应缴费用，并自动打印出收费单据。对财务数据可进行统计对比，通过财务核算、财务分析为管理者提供公司的资金运营状况，使管理者及时了解小区物业管理中各项有关业务的收支状况，为其科学决策提供重要依据。并使得收费管理和查询非常方便，免除了管理人员的大量重复繁琐的手工查找和计算过程。2.3.6保卫治安对小区内保安的巡逻巡更、投拆上访、事件处理进行管理。2.3.7维修管理包括房屋建筑设备和小区公共设施的维修管理。房屋建筑设备管理中根据住户维修委托书填写维修项目，并登记维修所用的材料及相应费用的收取。公共设施管理中对电梯等公共设施的维修保养记录进行资料管理。对设备和公共设施的检测维修定期查询统计，对比各种数据，可