2016年湖南省房地产估价师案例与分析：报酬率与折现率考试试卷WORD版

2016 年湖南省房地产估价师案例与分析：报酬率与折现率考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。A发明B发现C创造D隐定 2、张某购买了 A 房地产开发公司在 B 市的住房一套，经鉴定，此住房确实存在严重的主体质量问题。下列关于造成损失的界定，表述正确的是。A：给张某造成的损失，应包含直接损失，也应包含精神损失等间接性损失B：给张某造成的损失，不应包含直接损失，应包含精神损失等间接性损失C：给张某造成的损失，应包含直接损失，不应包含精神损失等间接性损失D：给张某造成的损失，不应包含直接损失，也不应包含精神损失等间接性损失E：房地产估价机构必须加盖公章3、中国现有房地产租金统计，是基于的统计。A：不同类型的房屋的中位数租金B：同类型的房屋的中位数租金C：各类物业平均租金D：同类型物业平均租金E：借款合同 4、与报酬率性质不同的名词有_。A利息率B折现率C内部收益率D资本化率5、面积误差比的计算公式为_。A面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/产权登记面积 100%B面积误差比=(合同约定面积-产权登记面积)/ 合同约定面积100%C面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/ 合同约定面积100%D面积误差比=(合同约定面积-产权登记面积)/产权登记面积 100% 6、w 市 A 房屋拆迁公司，在拆迁 w 市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。A：w 市房地产管理部门B：w 市规划管理部门C：W 市建设管理部门D：w 市房屋拆迁管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章 7、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为 50年，预计未来第一年的净收益为 50 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2%，该类房地产的报酬率为 6%，该宗房地产的价格为_万元。A833B2500C1250D1067 8、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的_。A合法原则B最高最佳使用原则C替代原则D公平原则 9、收益性物业管理的经营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费包括_。 维修与保养费；室内装修费；生活用水和污水排放费；能源费；康乐设施费；杂项费用，绿地管理费；清洁卫生费ABCD 10、房地产开发项目所需的大部分资金是以_的方式筹集的。A权益融资B房地产抵押贷款C债务融资D建设贷款11、在房地产市场不景气的情况下，成本法的测算结果(在未考虑经济折旧的情况下)_ 市场法测算的结果。A低于B等于C高于D不等于 12、某商品住宅总价为 98 万元，首付款为 30，其余为抵押贷款，贷款期限为 15 年，按月等额还本利息，贷款年利率为 7.5，自有资金资本化率为8。则其综合资本化率为。A：7.65B：8.75 C：9.42 D：10.19E：工业用地的监测点评估价格 13、投资基金属于。A：商品证券B：货币证券C：资本证券D：实物证券E：执行层的组织协调14、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。A：大于B：大于或等于C：小于D：小于或等于E：工业用地的监测点评估价格 15、某商铺的收益年限为 30 年，年有效毛收入为 6000 元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为 10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。A14140B42421C56561D60000 16、的立法目的是：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权” 。A：中华人民共和国土地管理法B： 中华人民共和国城市房地产管理法C： 中华人民共和国城乡规划法D：中华人民共和国物权法E：房地产估价机构必须加盖公章 17、下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是。A：商业用房B：住宅C：写字楼D：工业用房E：工业用地的监测点评估价格 18、假设某建筑安装工程中，工具、器具及生产家具购置费为 180 万元，建安工程费为 1800 万元，工程建设其他费用为 380 万元，基本预备费率为 5，则该建筑安装工程基本预备费为万元。A：90B：99C：118D：138E：执行层的组织协调 19、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是_。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 20、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是_。A认知价值定价法B领导定价法C目标定价法D成本加成定价法 21、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（） 。A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 22、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。A：保持现状前提B：装修改造前提C：转换用途前提D：重新利用前提E：工业用地的监测点评估价格23、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是。A：住房和城乡建设部B：住房和城乡建设部住宅与房地产业司C：住房和城乡建设部信息中心D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会E：执行层的组织协调 24、某房地产价格分两期支付，首期付款 50 万元，余款 80 万元在第 8 个月末一次付清，当时月利率为 1该房地产的实际价格为 【2003 年考题】A：87 万元B：124 万元C：130 万元D：134 万元E：工业用地的监测点评估价格25、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于_。A同一地B同一城市C同一供求范围内的类似地DA 或 C二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、收益性物业管理中的经营费用包括。A：固定资产折旧费B：企业管理费及利润C：保险费D：房产税E：大修理基金 2、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。A：1000B：5000C：10000D：30000E：执行层的组织协调3、成功的房地产租售一般包括。A：为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段B：就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段C：不毁其双方的利益，做到公平交易D：把握全过程的信息，掌握全局E：双方协商一致后的签约阶段 4、某地区某类房地产 2004 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以 2002 年 1 月 1 日为 100)。其中有一房地产在 2004 年 8 月 1 日的价格为 2000 元/m2，对其作交易日期修正到2004 年 10 月 1 日的价格为_元/m2。A2121B2200C1819D22425、按照规定，下列房地产不得设定抵押权的有。A：权属没有争议的房地产B：学校用于教学的房地产C：列入文物保护的建筑物D：已依法公告列入拆迁范围的房地产E：被依法查封的房地产 6、土地费用包括。A：土地征用拆迁费B：土地出让地价款C：土地转让费D：“三通一平”等土地开发工程费E：公共配套设施建设费 7、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有。A：净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B：可以完全衡量项目风险性高低C：净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D：净现值标准差系数大的方案为优E：可以反映项目年度净现值的离散程度 8、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为_。A被烧损前的状况B被烧损后的状况C被烧损前与被烧损后的差异状况D未来修复或重建后的状况 9、投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。A：位置固定性B：不一致性C：适应性D：相互影响性E：借款合同 10、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为 2000 元/m2，如果该宗地临街深度为 75 英尺，临街宽度为 50 英尺，那么该宗三角形土地的价格为_万元。 矩形土地平均深度价格修正率表A临街深度/英尺B25C50D75E100F125F150F175F200F平均深度价格修正率/%F160F140F120F100F87.2F78.0F70.8F65.011、编制城市分区规划的主要任务是。A：在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排B：以便与城市详细规划更好地衔接C：详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求D：强化城市规划的控制功能E：指导修建性详细规划的编制 12、销售税费包括_。A两税一费(营业税、城市维护建设税、教育费附加)B交易手续费C土地增值税D印花税E企业所得税 13、盈亏平衡分析是研究投资项目_的平衡关系的方法。A改进B产品成本C产销量D盈利E投资14、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期与静态投资回收期的关 j是。A：B：C：D：P_b” /E：借款合同 15、某票面金额为 450000 元、到期日为 2006 年 12 月 30 日的贴水债券，若贴现率为 10，则该债券于 2006 年 9 月 12 日最适宜的转让价格为元。A：436000B：436500C：436562D：436685E：执行层的组织协调 16、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涎包括。A：基准日期B：土地开发程度C：基准地价修正体系D：土地用途E：基准地价公布日期 17、实际估价中，估价对象范围的界定包括_的界定。A实物构成范围B权益范围C空间范围D时间范围E影响范围 18、保险合同的辅助人，包括。A：被保险人B：受益人C：保险代理人D：保险经纪人E：保险公估人 19、下列关于产权调换房屋和货币补偿两种拆迁补偿方式，表述正确的是。A：产权调换房屋实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋B：产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补C：产权调换房屋不存在多退少补问题D：无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则E：从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的 20、所有者权益包括四个项目。A：实收资本B：资本公积C：盈余公积D：已分配利润E：未分配利润 21、以下属于土地使用管制内容的有。A：产权B：基础设施完备程度C：建筑高度D：建筑密度E：交通出入口方位 22、某地区商品住宅价格自 19972002 年分别为 3100 元/m2、3260 元/m2、3440 元/m2、3620 元/m2、3800 元/m2、3980 元/m2，采用平均发展速度法预测 2003 年住宅价格为_元/m2。A4120B4149C4184D421623、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。A：实物构成范围B：权益范围C：空间