武汉市房地产发展现状问题及对策分析

I湖北大学知行学院本科毕业论文（设计）题 目 武汉市房地产发展现状问题及对策分析 经济与管理 系 国际经济与贸易 专业学 号 1311130064 学生姓名 谢凯焱 指导教师 张娥 起讫日期 2016.11.01 2017.04.07 工作地点 湖北大学知行学院 2目录绪论 .5一、课题综述 .5（一）本课题研究的目的和意义 .5（二）国内外的研究现状 .5二、 武汉市房地产业发展轨迹 .6（一）武汉市房地产业的发展历史 .6（二）武汉市房地产市场周期波动分析 .6三、武汉市房地产业发展情况 .7(一)武汉市房地产行业近年来房价变化 .7（二）汉商品住宅分价格段成交情况 .9（三）武汉商品住宅供求关系变化 .9（四）武汉主城区分环线成交情况 .10（五）武汉商品住宅分户型段成交情况 .10四、房地产发展过程中的问题 .11（一）房地产开发资金过多的依赖银行贷款 .11（二）供求不平衡，商品房面积大量空置 .12（三）商品房价格分析 .12五、.武汉市房地产业发展的对策 .12（一）规范土地市场 .12（二）实施稳健、积极的政府政策 .13（三）建立保证房地产业健康发展的法制环境 .13（四）建立准确、实用的信息统计和预警系统 .13六、结论 .14参考文献 .15致谢 .163武汉市房地产发展现状问题及对策分析摘 要随着城市化进程加快和中国经济的快速增长，居民的消费水平已大大提高。中国的房地产业也是快速发展，已成为推动经济增长的重要因素。房地产是一个高度性、全面性的产业，是联系国家经济和金融业、 建筑、 家电等行业的重要枢纽。目前，我国房地产业正朝着规模化、品牌化的方向发展。研究分析作为中部省会城市武汉的房地产市场发展历史、现状和存在的问题，对于研究我国房地产市场的整体发展结构具有重要意义。通过分析武汉房地产市场的房屋住宅价格发展变动情况，对于促进武汉房地产市场的健康发展具有深远影响。 【关键词】武汉房地产；增长快；承受能力4The present situation and Countermeasures of Wuhan real estate developmentAbstractWuhans real estate prices grow fast, but not high. Wuhans real estate development is hot, but. Wuhan real estate speculation funds have, but not much. Wuhan is the fulcrum of the rise of the central region, the scale of real estate investment should not be lower than the national average. Wuhan real estate regulation should not be the reduction of the total, but the structural adjustment. To correct the performance of the concept of housing units to guide the size of the full consideration of social capacity.But in view of the external markets such as Beijing, Guangzhou, Shenzhen and other places of changes in house prices, housing prices in Wuhan have high risk, in the face of this problem, the urgent need under the new situation in depth analysis of the current development of the real estate industry in Wuhan city. Opportunities and challenges co-exist, the current real estate market in Wuhan City, should make full use of the advantage of the rise of central China strategy, give full play to the value of the city, improve and optimize the real estate market, the real estate structure adjustment, rational coordination and stable development, which will also be required to study the reason of this. Therefore, this paper from the Wuhan city economy and real estate, real estate background, use the real estate market and forecast theory, analysis of the current situation of the real estate market in Wuhan, and then through the operational characteristics of the real estate market in Wuhan City, which is mature gradually, development is not balanced, the demand for self occupation and leading city the center to promote the four aspects of detailed analysis, combined with the factors affecting the development of Wuhan City real estate market, the Wuhan real estate market development prospect, grasp the development trend of the real estate industry in Wuhan City, Wuhan city housing developers and consumers to give certain referenceKeyword: Wuhan real estate fast growth Bearing capacity 5绪论一、课题综述（一）本课题研究的目的和意义作为国民经济发展组成部分的重要产业部门，房地产的市场化改革发展始于 1998 年，通过把房地产作为一项可交易的商品，赋予其独特的金融属性。这不仅极大地促进了中国经济过去二十年的快速发展，改善了人民生活的居住条件，并拉动了国民经济其他产业链的发展。从房地产的相关产业链结构看，其具有产业链长，跨度大的结构优势，能有效的带动其他产业的发展，提供更多的就业岗位。房地产的上游产业链涉及到钢铁、有色金属、建材、机械设备等建筑生产资料，房地产的下游产业链还关联到房屋租赁、装修装饰、家居家电、汽车等生活性发展需求。可见，房地产是在国民经济发展中展现出重要的意义以及对与其他产业高度关联的特性，研究房地产的发展对于研究国民经济的发展具有前瞻性的指导意义。当前我国房地产市场的发展存在着局部泡沫严重，整体发展良好的特点。关于房地产泡沫化的问题，国内外许多专家学者和产业人士都表示出一些担忧，认为中国的房地产住宅价格已经大大超过全球房地产发展规律的可比数据值，像深圳、上海、北京这样的一线城市住宅均价都是在 5 万元人民币以上，如果是核心区域地段更是翻数倍。清华毕业生买不起清华学区房成为民间关于高房价低收入的无奈表达。同时，也有部分人士表示，中国的房地产市场并没有泡沫化，因为房地产市场不仅包括住宅地产，还有工业地产、商业地产等。但是，作为普通百姓我们更关注房屋住宅价格，如果一辈子的工资还不够买一套房子，那么社会发展的稳定性和创造性就会衰退，超高的住宅价格无疑会影响中国经济长期健康的发展。因此，我们有必要研究分析房地产住宅价格的变动情况，预防像日本一样发生房地产泡沫化破裂之后经济持续低迷的现象发生。房地产是一个全国性的集中发展的产业，但是各地区由于经济发展水平的不同，房地产市场的发展存在非常显著的差异。而当前，对于房地产市场的研究多集中在一些大城市，大城市的高房价对于全国来说缺乏指导意义。因此，本文从武汉的房地产市场研究分析角度出发，通过分析中国中部省份的省会城市，来探讨中国房地产发展过程中的一些现状和对策，这比研究一线房地产市场的发展，对研究全国房地产市的情况更具有借鉴意义。同时，也能更好地促进主管部门对房地产市场的政策作出科学合理的制定，更有利于武汉的长期发展。（二）国内外的研究现状关于房地产市场的理论研究，现阶段缺乏统一的系统性理论体系。根据研究者分析的切入点不同，大致从供给和需求的层面、货币流通量与资金松紧的层面、房地产的库存结构与发展速度等不同方面分析，难免有失偏颇。国内外关于房地产市场的价格和市场供求之间的关系，大多数的理论研究是从土地供给和价格、商品房库存和开发数据、房屋售价与租赁价格、直接融资与间接融资成本差异等角度出发。为此，以下做简要的说明：J. R. Knight 于 1994 年提出，房地产市场的价格传到特性反应在，房屋的市场价格主要反映是卖方的需求，而买房的价格显示相对滞后。张涨铭认为，房屋住宅价格与土地供给存在必6然联系，当住宅用地的土地出让数量增量加则会增加房屋住宅的供给，而住宅供给增加又会减缓价格的增速。包宗华通过房地产年均增速约 20%的增长数据表明，当前我国房地产市场整体发展良好。关于房地产市场是否存在“过热”现象，陈淮博士认为并不存在。因为过热是指资金投入规模高于实物承载，但是当前房地产市场所需的建筑材料并不像 90 年代海南房地产泡沫一样。另外，房地产的发展也没有对其他行业的发展产生挤出的现象发生，并且还能促进其他行业发展。而且，房地产市场的发展也没有使得银行缩紧放贷的金额，利率依然处于历史较低的位置。所以，房地产的发展不存在整体的过热现象。二、 武汉市房地产业发展轨迹（一）武汉市房地产业的发展历史从 1998 年实施房地产市场化改革以来，武汉的房地产业为武汉市的经济发展做出了重要贡献，不仅改善了居民的生活条件，拉动了相关产业的发展，而且为许多人提供了一大批就业岗位。回顾武汉房地产发展进程，基本可以概括为以下几个阶段：第一阶段：六五计划期间（1980-1985 年）。六五计划的头一年，在全国改革开放的最前沿的深圳、广州等地开展了住房改革试点工作。1984 年的政府工作报告更是首次明确了房地产作为国民经济发展的一个新产业定位，提出房地产是可以交易的商品，首次赋予了房屋的商品化属性。随着改革开放初期的政策改变，房地产作为一个新型产业正酝酿着翻天覆地的变化，也会日后房地产业的蓬勃发展埋下伏笔。第二阶段：七五计划期间（1986-1990 年）。当时，房地产市场发展的标志性事件是，1988 年的宪法修正案明确土地使用权可以依法转让，这为房地产市场的长期健康发展奠定了法律基础。房地产行业进入早期的野蛮式增长，并引发了海南的房地产泡沫。但是，由于当时我国正处于改革开放的早期探索阶段，所以局部的房地产泡沫并没有对全国造成恶劣影响，全国整体的房地产市场仍处于小散乱的局面。第三阶段：时间进入了 20 世纪 90 年代，经过十余年的政治经济的转型发展，市场经济活力和能量不断爆发，海南房地产的过热现象也逐步传导进入内地，而且 90 年代股票交易所的重新建立，全面激发了民众投机炒作的风潮，武汉的房地产在经过 1992-1993 年的快速上涨之后，由于缺乏合理的市场体制机制管理，出现了过热和混乱的局面。迫使主管部门为遏制投机炒作风潮，恢复房地产市场的长期健康稳定发展，下重拳治理宏观经济。至此，房地产业在经过短暂繁荣之后进入首个冷静期。第四阶段：本世纪初，中国加入世界贸易组织，经济增长保持了近 8%的长期发展。经济的繁荣发展，也会带动房地产市场的发展。但是，在经过海南房地产泡沫破裂后，市场的监管者、开放商、购房客都变得比以前更成熟。在 2005 年以前，虽然经济高速增长，但是房地产市场基本保持平稳。2006-2007 年，房地产住宅价格开始快速增长，2008 年的金融危机基本保持小幅波动，2009 年受四万亿刺激计划，房地产住宅价格开始大幅的上涨，2012-2014 年又保持小幅波动，2015-2016 年再次大幅上涨。（二）武汉市房地产市场周期波动分析武汉市房地产周期波动图，是根据陆菊春的扩散指数理论，以房地产五大类指标为样本得出的。这五大类指标，分别包括与房地产相关的投资、生产、交易、金融和价格因素7等。图 1：武汉市房地产周期波动图2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 201600.10.20.30.40.50.60.70.80.91上图显示了武汉市近十多年来的房地产发展波动周期，基本符合上述第四阶段的特征。三、武汉市房地产业发展情况研究分析武汉市的房地产发展情况，需要从房地产的发展周期、投资回报、银行信贷、房屋空置率，以及房价收入比等维度进行探讨。当宏观经济景气度上升，经济发展由复苏向过热的阶段，社会货币流通量规模庞大，这必然会催热土地市场的价格，从而进一步向房屋价格传到。当市场的投机者越来越多的涌入其中，会导致住宅价格达到一个非理性的高度，引发房地产泡沫化的风险爆发。当进入房地产市场的资金对其他产业发展形成挤出效应，势必会引发宏观调控收缩房地产的资金供给，比如说暂停房屋开发贷，提高房贷利率和首付比例，造成需求量的短期急剧下滑，加上房地产的流动性差，引发房价快速下跌，上世纪 90 年代的海南房地产泡沫就是非常典型的案例。可见，房地产泡沫的现象级特征是新开工数量、信贷政策和成交价格。如果房价远远高于收入，或者租金的回报率很低，房屋空置率很高则可能预示着房地产泡沫化的前兆。(一)武汉市房地产行业近年来房价变化2016 武汉房地产市场可以分为两个不同的阶段 上半年的胜利房地产市场从买方市场转变为卖方市场，一夜之间排队选房，出现房不应求。下半年的迅速下降在第四季度-10 月份，有多次介绍了限制贷款和其他措施，武汉市商品住宅市场在高的调整中，迎来了第二个交易量也是略显疲惫。2016“报复式“反弹，政策和市场再一次站到转换点。与去年同期相比，整体供应武汉住宅物业在 2016 年下降，房屋短期短缺很难扭转，预计到8武汉商品住房市场供求失衡趋势短期努力改变，中期和长期供应紧张的压力。据武汉市房委会提供的数据，绘制下列表格。表一，武汉市各片区房价增幅比例片区 2016年 2015年 变化 增幅汉口中心区 17318.69 14909.78 2408.91 16.16%古田片区 12319.84 10723.99 1595.85 14.88%二七后湖片 11099.8 9943.24 1156.56 11.63%东西湖片 8285.34 6923.6 1361.74 19.67%武昌中心区 16964.33 13721.04 3243.29 23.64%青山片 11202.55 9110.45 2092.1 22.96%南湖片 11745.56 9798.92 1946.64 19.87%白沙洲片 8301.55 7069 1232.55 17.44%关山片 11416.97 9917.85 1499.12 15.12%光谷中心片 9374.72 7662.61 1712.11 22.34%光谷南 9451.67 7790.61 1661.06 21.32%汉阳中心区 11792.78 10343.49 1449.29 14.01%四新片 9823.18 8193.32 1629.86 19.89%沌口片 8170.74 6874.99 1295.75 18.85%江夏 7066.85 6125.36 941.49 15.37%黄坡 6372.11 5430.25 941.86 17.34%新洲 4400. 3826. 574.2 15.01%97 48 2蔡甸 5572.69 5037.17 535.52 10.63%汉南 4700.05 4199.68 500.37 11.91%从武汉市各地区之间的住宅价格变动发展情况看，中心城区、新兴开发区等资源优势相对其他地区比较集中的、拥有良好的产业发展基础、基础设施建设条件有保障、教育医疗资源相对丰富的地区住宅价格增速和房屋住宅的每平方米单价相对较高。比如武汉的传统三个地区中武昌、汉口的住宅价格最高，2016 年的每平方米单价都突破了 1.5 万元，增速超过 20%。在新兴城区中光谷和和四新片的增速最快， 2016 住宅单价超过 9000 元每平方米。（二）汉商品住宅分价格段成交情况图二，2016 年商品住宅按价格划分成交情况根据图表数据显示：在 2016 年，武汉均价 20000 元 / 以上高端住宅，但交易增加达 402.2%，远高于其他价格段，15000-20000 元 / 还增加 101.4%。今年更多比 20000 高价位的房地产只有 4.3%的占交易区、 营业额占 10.3%，而 6000 低价房地产，虽然交易面积占 17.5%，但营业额占只有 9.2%强烈的对比，表明高价位相对较低成本房地产有更大的利润空间。（三）武汉商品住宅供求关系变化2016 年(1