房地产开发课程设计

房地产开发课程设计香山怡景项目可行性研究报告学 部： 城市建设工程学部专 业： 工程管理班 级： 房地产经营与估价指导教师： 孙丰旋编制时间： 2016.11.24文华学院房地产开发课程设计分组名单及任务分工一、课程设计题目二、课程设计小组成员姓 名 班 级 学 号组长 高彤 1 140201380039王思言 1 140201380040肖雨薇 1 140201380005小组成员三、成员任务分工姓名 课程设计中所承担的主要工作 备注 成绩目录第 1 章 项目总说明和概况1.1 项目背景与概况1.2 主要技术经济指标第 2 章 投资环境研究2.1 国家政治、经济、形式及有关政策2.2 项目开发地区的经济社会情况及管理政策因素第 3 章 市场研究3.1 区位房地产市场分析3.2 需求供给分析3.3 武汉房地产特征分析3.4 2016 武汉楼市分析第 4 章 项目定位 4.1 价格定位4.2 市场定位4.3 项目介绍及 SWOT 矩阵分析第 5 章 规划方案及建设条件5.1 规划设计原则5.2 住宅物业类型和商业布局第 6 章 建设方式及进度安排6.1 建设方式6.2 项目进度安排第 7 章 投资估算及资金筹措7.1 投资估算7.2 资金筹措第 8 章 项目评估基础数据的预测和选定第 9 章 项目经济效益评价第 10 章 风险与不确定因素分析10.1 风险分析10.2 不确定因素分析第 11 章 可行性研究的结论11.1 结论 11.2 建议第一章 项目总说明与概况1.1 项目背景与概况1.项目名称：香山怡景住宅小区项目2.承办单位概况单位名称：武汉昌盛房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：RMB6 亿单位住所：武汉市武昌区文化学院一号法定代表人;王思言企业负责人：肖雨薇昌盛房地产产开发有限公司简介；昌盛房地产开发有限公司位于武汉市洪山区文华学院壹号，于 2014 年 9 月在武汉注册成立，公司注册资本 6 亿，房地产开发一级资质企业，是一家专业从事房地产开发与销售的规模企业。目前，公司正着力打造香山怡景项目，并努力使之成为本地标杆性项目。公司秉承“让更多人享受美好生活、美化城市”的企业使命，用企业的核心价值观“守诺担任 共同发展”指导各项工作，立志成为“客户满意开发商” 。自公司进入运作，标志着公司进入快速发展阶段。公司坚持以对社会、客户和企业负责的精神精雕细琢每一个项目和产品的每一个细节，为社会提供优质的产品和服务，为消费者创造最舒适的家园！公司目前拥有员工 100 人，本科以上学历者占 60%，人员总体素质高，专业能力强，具有高度的凝聚力和向心力。同时，公司重点加强人才梯队建设，使人力资源持续满足公司不断发展的需要。 3.可行性研究报告依据1) 与委托方签订的咨询协议 2）国家计委计办投资 201615 号审定的投资项目可行性研究指南3）国家发张改革委委员会、建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数 4)城市房地产开发经营管理条例5)房地产项目经济评价方法4.编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对汉水明珠居住小区项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目分析风险等方面进行全面论证和研究。5.拟建地点本项目位于华中科技大学附近，东面临近中百仓储，生活便利，购物较方便。西面坐落于关山大道，北面位于珞瑜东路，附近有轨号交通 2 号线，华中科技大学，学习氛围浓厚，南至光谷创业街。总占地面积 142214.5 平方米。土地平坦，五通一平。6.预期目标1.1 香山怡景居住小区拟占用面积 142214.5 平方米。平方米的土地上，建设总容积率为 4，建设密度 25。居住用地 60 万平方米，建筑物基层面积 35553.6 平方米，总建筑面积 71107.2 平方米。商业、服务业、设施用地 73330.5 平方米，公园、防护绿化用地33330.5 平方米。1.2 主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表序号 项 目 单位 数量一 规划用地面积 M2 142214.5二 总建筑面积 M2 711072其中： 1期 高层住宅 M2 284428.82期 高层住宅 M2 248875.23期 高层住宅内 M2 177768三 道路及停车场 15.00%四 建筑密度 25.00%五 容积率 4.00 六 绿化率 60.00%第2章 投资环境研究2.1 国家政治、经济、形式及有关政策2015年以来，面对世界经济增长速度缓慢、国内经济下行、财政金融风险加大的复杂形势，国家先后出台一系列稳增长、调结构、防风险的政策，经济运行保持在合理区间。但经济结构性问题依然突出，产能过剩矛盾不断积累、金融风险开始显性化、市场预期有所恶化、宏观调控政策边际效应下降，经济下行压力较大。应以经济结构调整为主线，兼顾稳定经济增长和防范经济风险，加大改革力度，激活市场活力，实现增加有效供给和刺激有效需求双轮驱动。2016年国民经济总体保持平稳发展加强和改善宏观调控，经济运行保持在合理区间。2016年，针对需求不足问题，不断推出重大投资工程和消费工程包，一些省市陆续推出取消房地产限购、限贷政策，降低住房首付比例和住房交易环节税，完善出口退税和贸易便利化。针对货币政策传导不畅和实体融资成本过高，自2014年11月以来，六次降息、五次降低存款准备金率，并利用其他货币政策工具，引导利率下降。针对地方政府负债率高和财政政策有效性下降的问题，开展了存量债务置换，出台融资平台在建项目的续贷政策，积极推进政府企业合作模式。对地方政府懒政进行问责，加强督导检查和简政放权，财政支出进度明显加快。初步遏制了经济持续下行的趋势，经济保持了总体稳定，2016年国内生产总值同比增长6.9%，规模以上工业生产同比增长6.1%。消费需求基本平稳，社会消费品零售额名义增长10.7%。基础设施建设投资增长17.0%，保持了较快增长。进口、出口分别下降14.1%和2.8%，但剔除价格因素，实际增速分别为-2.8%和-1.8%。就业形势基本稳定，城镇新增就业1313万人。物价温和回升，CPI 上涨1.4%，商品房价格同比上涨7.4%，比去年同期提高6个百分点。经济结构调整亮点纷呈，新的增长动力正在逐步形成。一是服务业主导趋势进一步显现。2016年第三产业占 GDP 的比重达到50.5%，同比提高2.4个百分点。工业内部结构加快调整，高技术产业增长10.2%，比整体工业增速高出4.1个百分点，占规模以上工业比重为11.8%。新能源汽车、工业机器人、智能终端、轨道交通设备等产品的产量实现两位数甚至成倍增长。二是需求结构继续改善，消费拉动作用进一步增强。最终消费支出对经济增长的贡献达到66.4%，比上年提高15.4个百分点。网络零售等新型消费模式实现迅猛增长，旅游、信息、文化、健康等服务消费持续升温。三是收入分配结构有所改善，经济发展进一步惠及居民。居民人均可支配收入名义增长8.9%，居民在国民收入分配中的占比提高，农村居民人均可支配收入实际增长明显快于城镇居民，城乡居民收入差距缩小。四是节能减排取得新成效。单位国内生产总值能耗同比下降5.6%。改革开放步伐加快，微观主体活力有所释放。行政审批制度改革继续推进，取消、下放了部分行政审批事项，商事制度不断完善。财政金融体制改革深化，加大结构性减税力度，降低社会保险缴费费率，减轻企业的税收负担。降低民间资本准入门槛，5家民营银行获批营业。利率、汇率市场化改革取得进展，市场决定资金价格的机制初步形成。价格改革迈出重大步伐，政府定价目录大幅度减少。服务业和制造业开放进一步扩大，外商投资产业目录限制类条目大幅度减少50%，90%以上的境外投资项目实现网上备案。这些改革举措，有利于促进生产要素的自由流动，有利于创造公平竞争的市场环境，有利于我国走出去战略的实施，有利于形成大众创业、万众创新的局面。总体来看，2016年国民经济仍运行在合理区间，经济结构进一步优化，转型升级进一步加快，新兴动力进一步积聚，人民生活进一步改善，为经济增长奠定了较好的基础。2.2项目开发地区的经济社会情况及管理政策因素武汉经济技术开发区（以下简称“开发区” ）位于武汉西南，1991年5月动工兴建，1993年4月经国务院批准为国家级开发区，2000年4月经国务院批准在开发区设立湖北武汉出口加工区。经过二十多年的发展，开发区规划控制面积已达489.7平方公里，辖区人口近40万，形成了以汽车及零部件、电子电器产业为主导的产业结构，注册企业逾15000家，是武汉市重要的经济增长极，综合实力位居全国经济技术开发区前列。近年来，按照“以产兴城、以城促产、产城融合”的总体思路，武汉开发区在坚持做好产业的同时，更加注重城市建设、民生社会事业发展和生态文明建设，逐步由单纯的工业园区向生产、生活和生态功能三位一体同步发展的现代化新城转变。根据产业发展规划，开发区设立了商务城、智慧生态城、先进制造业园区、湖北武汉出口加工区、港口物流区、汽车及零部件园区、通用航空及卫星产业园、武汉经开农业发展投资公司等八大园区，承担招商引资、项目落地、服务企业等职能。2016年，开发区共实现规模以上工业总产值2844亿元，占全市比重达到1/4；其中，高新技术产业产值1388亿，增长21%。实现固定资产投资622亿元，增长30%。实现全口径财政总收入346亿元，占全市比重超过1/7；实现地方公共财政预算收入77亿元，增长14.5%。第 3 章 市场研究3.1 区位房地产市场分析戴德梁行 12 日发布的武汉 2016 年上半年 房地产市场分析报告显示，受多项利好政策刺激，武汉上半年商品住宅成交量再创奇迹，同比增一倍;商品房可售面积同比下降 43.7%，出清周期已跌至 6.0 个月。土地市场亦是地王频出，部分片区的楼面地价两个月内增长一倍，总体成交面积、成交金额同比分别增长 62.4%、39.2%。住宅市场火爆，但商铺市场却面临多面“围城”的竞争压力。2016 年上半年，武汉多个商业项目因故延期入市。下半年，又将有52.5 万平方米的商业项目投入使用，短时间的供应井喷意味着品牌资源争夺将更加激烈。住宅成交量同比翻倍2016 年上半年，武汉主城区商品住宅累计供应达 645.7 万平方米，相比去年同期上升 12.0%;从区域上看，除武昌和二七后湖片区供应量有所下降外，其它区域均呈现同比上涨态势，青山片区增幅达69.8%。在全国楼市去库存的主基调下，多项利好政策于一季度集中出台，掀起了武汉新一波置业热潮。2016 上半年，武汉主城区成交量达112,486 套，同比增长 95.4%。其中三月和四月连续刷新武汉单月成交量历史记录。成交价虽一再创新高，但涨幅相对理性，今年 16 月武汉主城区住宅成交均价为每平方米 11,127 元，同比去年上涨9.3%。从片区来看，各片区成交量相比去年同期均有所上升，其中关山片区以 28,411 套居成交量首位，古田片区涨幅最为明显达208.9%，青山及二七后湖分别增长 165.6%和 150.9%。成交价方面，武昌中心以 16.2%的涨幅领涨各主城区，青山及汉口中心分别以 14.6%和11.8%名列二三名。武汉楼市在经历持续的火爆成交后，去库存效果明显。截止 2016年 5 月，武汉全市商品房可售面积为 1585.2