xx区农房建设审批管理办法

xx 区农房建设审批管理办法 第一章 总 则第一条 为进一步规范我区农房建设审批管理,合理集约用地，切实保护耕地，改善农村人居环境，推进美丽乡村建设，促进城乡统筹发展，依据中华人民共和国土地管理法 、 中华人民共和国城乡规划法等法律法规及政策规定，结合我区农村实际，制定本办法。xx 区行政区域内（不包括灵昆街道）的村庄（包括存在农村集体经济组织的社区）村（居）民使用宅基地新建、拆扩建、原址拆建、加楼扩建、修缮住房等，所涉及的规划、用地、建设审批及其监督管理，适用本办法。 第二条 本办法所称新建是指新批宅基地进行农房建设。拆扩建是指原房屋拆除（包括部分拆除）后，进行大于原宅基地建设规模的扩大建设。 原址拆建是指原房屋拆除（包括部分拆除）后，不新增加宅基地，进行重新建设。 原拆原建是指按原宅基地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度进行拆建。 加楼扩建是指在原宅基地基础上，不增加占地面积，进行加楼扩大建设。 修缮是指房屋从建成到报废的整个使用过程中，对房屋进行 维修、更新等修葺活动。 农房建设应坚持“规划引领、严控规模、保护耕地、合理疏导、体现特色、服务群众”的原则。 农房建设应符合土地利用总体规划、城乡规划、其他专项规划和相关技术规范。 第二章 建设标准第三条 农房建设应当依法办理规划建设和用地审批手续，涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续，必须符合“一户一宅”等建房条件。农村建房应充分利用原有的宅基地和村内空闲地，确需占用新增建设用地的，尽量利用废弃地和荒坡等未利用地，不占或少占耕地；引导农房建设向中心城（镇）区集聚，鼓励统建、联建公寓式住宅。 第四条 农房建设应严格控制新增建设用地，实行总量控制。根据省下达的年度新增建设用地指标，结合各街道、乡镇建房需求，分街道、乡镇下达年度农村建房新增建设用地计划。 街道办事处（乡镇人民政府）负责组织本辖区农村建房对象初核，优先保障危房户和无房户建房需求，并按规定提供农转用报批相关资料，报区国土资源部门审查后统一组件上报审批，涉及占用耕地的，由区政府负责落实耕地占补平衡。对在规定期限内未使用新增建设用地计划指标的，可在全区 范围内统筹调剂。本办法所称的“户” ，是指以公安机关出具的户口簿为基础，依据分户前户口册，实行如下认定： （一）子女均未达到法定结婚年龄应与父母认定为一户； （二）有一个及以上子女已达到法定结婚年龄（包括独生子女） ，需认定一子女与父母同户，具体对象由其家庭内部自行协商确定。 第八条 申请建房户人口按照本户常住在册人口计算（寄户除外） 。同时，符合下列情形的人员也可计入申请建房人口： （一）配偶、子女为非本村（居）集体经济组织成员，原户口未迁移或回乡落户的国家机关、事业单位及国有企业或国有控股企业人员（包括已离退休人员） ，高校、大中专毕业生和复退军人，归国华侨、港、澳、台同胞，且未享受过保障性住房政策、福利性住房政策的可计入申请建房人口; （二）原户口在本村，现户口已迁移的在校学生、应征入伍的义务兵及服刑人员,且未享受过保障性住房政策、福利性住房政策的可计入申请建房人口； （三）已婚未育家庭，可增计 1 人； （四）农村村民持有独生子女父母光荣证的独生子女家庭，可增计 1 人。 第五条 农村村民申请宅基地建房的，需对现有房屋进行如下处置: （一）根据宅基地“一户一宅”的原则，在户口所在行政村拥有两处及以上宅基地的，符合审批条件的，可对其中一处申请拆、扩建，其余宅基地由村集体收回；申请异地“拆旧建新” （即拆除旧房在异地建设新房）的，其原有宅基地全部由村集体收回。 （二）符合本办法规定户的认定条件，其父母原有宅基地使用权面积超过规定标准面积的，建房户应申请对该宅基地使用权进行分割登记，并取得分割登记的使用权面积。 申请审批宅基地导致原宅基地由村集体收回的，申请人需与村（居）委会签订建房户原有住房处理协议书 ，注销原土地使用权证和房屋所有权证；申请人在申领建设用地批准书前须拆除旧房。如拆除确会影响邻里房屋安全的，经村（居）委会、街道办事处（乡镇人民政府）认定后，可与村（居）委会签订暂缓拆除协议书 。 第六条 农村村民申请农房建设应符合下列条件之一： （一）无房户； （二）现有房屋（宅基地）未达到宅基地规定标准面积的，可申请原址拆建、拆扩建或异地“拆旧建新” ； （三）现有房屋（宅基地）因受地质灾害威胁或村镇规划以及公共设施和公益事业建设等原因可申请异地“拆旧建新” ； （四）现有房屋（宅基地）已列入风景名胜区、文物保护、水利、道路、高压走廊等控制范围的可申请异地“拆旧建新” ； （五）法律、法规规定的其他情形。 第七条 有下列情形之一的，申请宅基地不予批准： （一）已有住房，其住房用地面积已达到规定标准面积的，不得新建和增加用地面积拆扩建； （二）出租、出售或者以其他形式转让地上建筑物，再申请建房的； （三）以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由再申请宅基地的； （四）已按农房集聚、农村土地综合整治搬迁安置政策取得住房的对象； （五）已列入政府或村集体经济组织统一实施安置的农村土地综合整治、旧村改造、工程建设项目拆迁范围的房屋，不得新建、拆扩建和原址拆建； （六）违法占地或违法建房未处理到位的； （七）在禁止建设区、地质灾害点、风景名胜区、文物保护、水利、道路、高压走廊等控制范围内，不得新建、拆扩建和原址拆建； （八）法律、法规规定不予批准的其他情形。第八条 下列人员户籍不在本村（居）的，通过继承、法院拍卖、户口迁出前建设等方式拥有村（居）集体土地上房屋，不得新增宅基地建房。在符合本办法规定的前提下，经村（居）民委员会或者农村集体经济组织审核，原旧房宅基地面积大于 80 平方米的控制在 80 平方米（含）以内，可申请原旧房原址拆 建或加楼扩建，但加楼扩建基底面积控制在 80 平方米（含）以内；小于 80 平方米（含）的按实际宅基地使用权登记面积建造，可申请原旧房原址拆建或加楼扩建。 （一）回乡定居的国家机关、事业单位、国有企业工作人员，复退军人； （二）回乡定居的华侨、港澳台同胞、外籍华人； （三）烈士直系家属（父母、配偶和子女） ； （四）其他通过合法方式取得村（居）集体土地上房屋的人员。 农房建设一户宅基地面积按以下标准执行： （一）人口 6 人及 6 人以上为大户，使用耕地的，不得超过 100 平方米；使用其他土地的，不得超过 120 平方米； （二）人口 4 至 5 人为中户，使用耕地的，不得超过 80 平方米；使用其他土地的，不得超过 100 平方米； （三）人口 3 人及 3 人以下为小户，使用耕地的，不得超过 60 平方米；使用其他土地的，不得超过 80 平方米。 农房建设非公寓式的住宅不超过 3 层，一层层高不得超过 3.3 米，二、三层层高不得超过 3 米，屋顶按照农房样板房设计规定执行。 新建、拆扩建、原址拆建和加楼扩建非公寓式农房的，按户计算农房建筑面积标准如下： （一）建筑面积不得超过 200 平方米； （二）3 人的建筑面积不得超过 240 平方米； （三）4 人的建筑面积不得超过 270 平方米； （四）5 人的建筑面积不得超过 300 平方米； （五）6 人（含）以上的建筑面积不得超过 360 平方米。 街道办事处（乡镇人民政府）要引导村民建房向中心集聚建设，村民集聚建设选址应符合城乡规划、土地利用规划、城乡设计导则等规划。科学安排以村（居）委会或者农村集体经济组织名义开展村民公寓式住宅建设。 村民公寓式住宅建设规模一般按照 5+1 模式建设，层数不得超过 5 层，底层层高为 2.1 米以下的生活辅助用房（不计算层数） ，每套建筑面积不得超过 144 平方米，参与公寓式住宅建设的户数每幢不得少于 10 户。 第九条 符合规定的人员，无法并入父母家庭户的独立户，可纳入村（居）委会或者农村集体经济组织名义开展的村民集聚房建设。 农村建房按照村庄建设规划实行精细管理，对村庄（本条所指的村庄均为自然村）按照发展模式进行分类管理。 （一） “集聚型村庄” ，指自身发展潜力较好的村庄，在规划建成区外的用地规模较大，通过发展产业、完善配套等措施，提升村庄服务能力,村庄建设用地适度增长。随着人口规模增长，适度增加村庄建设用地，新建房屋需具有海岛特色，整体控制层高，增加开放空间。允许有条件的进行新建、拆扩建、原址拆建、 加楼扩建；允许危旧房进行修缮。确实不能建房审批的，按照疏导安置政策规定进行疏导。 （二） “特色型村庄” ，指村庄具有某种特色资源（历史文化、自然风光、民俗风情、产业发展、传统民居） ，村庄景观资源较好，具有旅游等开发潜力，整体保留原有村庄风貌，提升优化村庄环境，注重村景融合，实现村庄景区化。要按照产业发展、风貌引导需要，编制专项规划或村庄设计。原则上用地不增长，不新增农房，部分居住用地置换为旅游设施用地或其他用地，整体保留原有村庄风貌，优化村庄环境。属于历史文化、自然风光、民俗风情、产业发展特色村的，允许有条件的进行拆扩建、原址拆建和加楼扩建；允许危旧房进行修缮。属于传统民居特色村庄的，需保持原有村庄风貌，仅允许有条件的危旧房进行修缮。确实不能建房审批的，按照疏导安置政策规定进行疏导。 （三） “限制型村庄” ，指景观资源一般，发展限制因素较多，综合发展潜力较弱，或列入中、远期其他发展用途规划的村庄，维持村庄现有功能不变，严格控制村庄规模，逐步减少空间用地，保留原有风貌。不得新增宅基地建房；允许有条件的危旧房进行原址拆建和加楼扩建；允许危旧房进行修缮。确实不能建房审批的，按照疏导安置政策规定进行疏导。 （四） “搬迁型村庄” ，指位于矿区、港区、重点工程区域等规划整体搬迁、禁止建设的地区，一部分村庄建设用地功能转换为其他用地，一部分村庄建设用地再开发，按照搬迁推进进度， 逐步缩小村庄规模。村庄不安排新增宅基地，村（居）民需要建房的，按照疏导安置政策规定进行疏