最全面房地产项目成本利润测算表

聚泰花园项目成本利润测算编制人：林佩生编制时间：编制说明1、未建项目依据“*项目规划设计方案”；2、参照周边项目工程费用；3、财务费用及税费主要由财务部提供；4、销售均价及销售费用由销售提供；5、前期、规费依据*地区目前情况编制；6、主要项目成本测算详见成本汇总表所示；、整个项目销售总额为12.9亿元，总投资8.7亿元，利润4.2亿元，销售利润率32.56，单方总成本指标4064.3元，净利润2026.06元。其中：序号 费用名称 可售单方指标 备注1 土地费用 1025.312 建造费用 1774.02 含建安、管网、园林、配套3 税金费用 734.17 含流转税费、所得税4 其他费用 530.8 含设计、销售、前期、管理、财务5 合计 4064.3规 划 指 标总占地面积 113195.68 m2 建筑用地面积 113195.68 m2 总建筑面积 242,975 m2建筑物占地面积 33619.12 m2 建 筑 密 度 29.70% 绿 地 率 35.1%计容积率面积 211675.9 m2 容 积 率 1.87 可售单价 元/平米道路广场用地合计 沥青路面车行道 砼路面车行道 硬质铺装车行道 硬质铺装广场 硬质铺装人行道7500绿化用地合计 重要公共绿地 组团宅间绿化 底层私家花园 体育(游乐)设施占地 水景占地面积39732产品构成 建筑面积 可售面积 可售单价 可售总额 产品比例 平均每户面积 单元数 户数住宅小高层 53767.5 51,079 3,300 16,856 0.95高层 66493.1 63,168 3,800 24,004 0.95小计 120260.6 114,248 7,100 40,860 0.95公共配套建筑商铺 18315.7 17,583 7,000 12,308棉纺市场区 45733.5 43,904 7,000 30,733公寓酒店 22294.3 21,403 4,000 8,561会所 1168辅助用房 1660.9成本核算说明需分摊所有八大类费用小计 89172.4 82,890 51,602 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本建筑面积 车位数 可售单价 可售总额 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本半地下室 15201.3 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本地下自行车库 6881.7人防地下室 9407.4地下室 31490.4停车地下车位 446 80,000 3,033 只分摊主体建安成本，或保留定额成本地面车库 400 0 根据是否可售及收入配比原则自行确定屋顶车位 444 0小计 1,290 3,033合计 240923.4 197,137 95,495分产品类型成本汇总表序号 成本项目可售面积单位成本 总成本（万元） 分摊标准说明小高层 高层 商铺 棉纺市场区公寓酒店 地下室 平均 小高层 高层 商铺 棉纺市场区 公寓酒店 地下室 合计建筑面积 53767.50 66493.10 18315.70 45733.50 22294.30 31490.40 * 53,767.50 66,493.10 18,315.70 45,733.50 22,294.30 31,490.40 238,094.50可售面积 51079.13 63168.45 17583.07 43904.16 21402.53 31490.40 * 51,079.13 63,168.45 17,583.07 43,904.16 21,402.53 31,490.40 228,627.73一 土地获得价款 970.63 970.63 970.63 970.63 970.63 970.63 970.63 4,957.87 6,131.29 1,706.66 4,261.45 2,077.38 3,056.54 22,191.20 表中公式把地价按可售面积进行分摊。若按占地面积分摊地价，请修改公式。若地价不是在所有产品类型中分摊亦请修改公式1 政府地价及相关费用 970.63 970.63 970.63 970.63 970.63 970.63 970.63 4,957.87 6,131.29 1,706.66 4,261.45 2,077.38 3,056.54 22,191.20二 开发前期准备费 121.21 121.21 121.21 121.21 121.21 121.21 121.21 619.11 765.65 213.12 532.15 259.41 381.69 2,771.131 勘察设计费 40.40 40.40 40.40 40.40 40.40 40.40 40.40 206.35 255.19 71.03 177.37 86.46 127.22 923.62 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式2 市政配套费 51.65 51.65 51.65 51.65 51.65 51.65 51.65 263.84 326.28 90.82 226.78 110.55 162.66 1,180.923 报批报建增容费 20.41 20.41 20.41 20.41 20.41 20.41 20.41 104.27 128.94 35.89 89.62 43.69 64.28 466.694 三通一平费 7.15 7.15 7.15 7.15 7.15 7.15 7.15 36.52 45.16 12.57 31.39 15.30 22.51 163.455 临时设施费 1.59 1.59 1.59 1.59 1.59 1.59 1.59 8.14 10.07 2.80 7.00 3.41 5.02 36.45三 主体建筑工程费 757.89 821.05 833.33 1145.83 885.42 1600.00 983.57 3,871.26 5,186.46 1,465.26 5,030.69 1,895.02 5,038.46 22,487.14四 主体安装工程费 126.32 157.89 187.50 229.17 208.33 176.99 174.16 645.21 997.40 329.68 1,006.14 445.89 557.36 3,981.67五 基础设施工程费 123.01 123.01 123.01 123.01 123.01 123.01 123.01 628.34 777.06 216.30 540.08 263.28 387.38 2,812.441 室外给排水系统 42.51 42.51 42.51 42.51 42.51 42.51 42.51 217.14 268.53 74.75 186.64 90.98 133.87 971.90 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式2 室外采暖系统 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 - - - - - - -3 室外燃气系统 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 - - - - - - -4 室外高低压线路 74.39 74.39 74.39 74.39 74.39 74.39 74.39 379.99 469.93 130.81 326.62 159.22 234.27 1,700.835 室外智能化系统 6.11 6.11 6.11 6.11 6.11 6.11 6.11 31.21 38.60 10.74 26.83 13.08 19.24 139.716 其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 - - - - - - -六 园林环境费 54.96 54.96 54.96 54.96 54.96 54.96 54.96 280.73 347.17 96.64 241.29 117.63 173.07 1,256.521 绿化建设费 7.82 7.82 7.82 7.82 7.82 7.82 7.82 39.95 49.40 13.75 34.33 16.74 24.63 178.79表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式2 建筑小品 29.67 29.67 29.67 29.67 29.67 29.67 29.67 151.57 187.45 52.18 130.28 63.51 93.45 678.443 道路广场建造费 6.07 6.07 6.07 6.07 6.07 6.07 6.07 31.00 38.34 10.67 26.64 12.99 19.11 138.754 围墙建造费 6.61 6.61 6.61 6.61 6.61 6.61 6.61 33.78 41.78 11.63 29.04 14.15 20.83 151.205 室外照明 2.66 2.66 2.66 2.66 2.66 2.66 2.66 13.57 16.78 4.67 11.66 5.69 8.37 60.746 室外零星工程 2.13 2.13 2.13 2.13 2.13 2.13 2.13 10.86 13.43 3.74 9.33 4.55 6.69 48.607 其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 - - - - -七 公建配套设施费 14.63 14.63 14.63 14.63 14.63 14.63 14.63 74.74 92.43 25.73 64.24 31.32 46.08 334.541 会所 6.64 6.64 6.64 6.64 6.64 6.64 6.64 33.92 41.95 11.68 29.16 14.21 20.91 151.842 设备用房 7.99 7.99 7.99 7.99 7.99 7.99 7.99 40.82 50.48 14.05 35.08 17.10 25.16 182.703 其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 - - - - - - -八 开发间接费 93.00 93.00 93.00 93.00 93.00 93.00 93.00 475.06 587.50 163.53 408.33 199.05 292.88 2,126.351 工程管理费 5.53 5.53 5.53 5.53 5.53 5.53 5.53 28.23 34.91 9.72 24.26 11.83 17.40 126.35 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式2 资本化利息 87.48 87.48 87.48 87.48 87.48 87.48 87.48 446.83 552.59 153.81 384.07 187.23 275.47 2,000.003 营销设施建造费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 - - - - - - -4 物业完善费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 - - - - - - -5 不可预见费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 - - - - - - -开发成本 2261.65 2356.39 2398.28 2752.44 2471.19 3154.44 2535.17 11552.33 14884.95 4,216.91 12,084.37 5,288.98 9,933.45 57,960.99九 期间费用 198.21 198.21 198.21 198.21 198.21 198.21 198.21 1,012.46 1,252.09 348.52 870.24 424.23 624.18 4,531.721 管理费用 63.38 63.38 63.38 63.38 63.38 63.38 63.38 323.74 400.36 111.44 278.26 135.65 199.58 1,449.02 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式2 销售费用 107.95 107.95 107.95 107.95 107.95 107.95 107.95 551.40 681.90 189.81 473.95 231.04 339.94 2,468.043 招商费用 0.00 0.00 0.00 140.00 0.00 0.00 26.88 614.66 614.66十 流转税费 215.89 248.60 527.94 527.94 301.68 72.64 297.15 1,102.73 1,570.34 928.28 2,317.88 645.67 228.73 6,793.63营业税 165.00 190.00 350.00 350.00 200.00 48.15 208.84 842.81 1,200.20 615.41 1,536.65 428.05 151.64 4,774.75 销售额5.00%教育附加税 4.95 5.70 10.50 10.50 6.00 1.44 6.27 25.28 36.01 18.46 46.10 12.84 4.55 143.24 营业税3.00%城市建设税 11.55 13.30 24.50 24.50 14.00 3.37 14.62 59.00 84.01 43.08 107.57 29.96 10.61 334.23 营业税7.00%土地增值税 33.00 38.00 140.00 140.00 80.00 19.26 65.67 168.56 240.04 246.16 614.66 171.22 60.66 1,501.30 销售收入1(2%)印花税 1.39 1.60 2.94 2.94 1.68 0.40 1.75 7.08 10.08 5.17 12.91 3.60 1.27 40.11 销售收入1.4*0.3十一企业所得税 163.35 188.10 346.50 346.50 198.00 47.67 206.76 834.38 1,188.20 609.25 1,521.28 423.77 150.12 4,727.00 销售收入15.00%*33项目总投资 2839.10 2991.30 3470.93 3825.10 3169.09 3472.96 3237.29 14,501.89 18,895.58 6,102.96 16,793.77 6,782.65 10,936.49 74,013.34净利润 460.90 808.70 3529.07 3174.90 830.91 (2509.87) 939.59 2,354.22 5,108.43 6,205.19 13,939.14 1,778.36 -7,903.69 21,481.65六类公摊费用及期间费 金额单位：万元序号 成本项目 原始指标 系数 工作量 单价(元) 合价(万元) 可售面积单方造价 工程量及单价说明一 土地成本 1960.43 22,191.20 970.63 含因容积率调整增加的土地费5000万元1 政府地价及相关费用 22,191.20 970.63 土地出让金 113195.68 土地使用费 - 政府收益金 - 应交契税 113195.68 按土地评估价的4收取2 合作款项 -3 红线外市政设施费 -4 拆迁补偿费 -二 开发前期准备费 2,771.13 121.211 勘察设计费 923.62 40.40 勘察丈量费 66.20 2.90测绘 建筑面积 242975 1.80 43.74 1.91文物古迹勘探 占地面积 -初勘 占地面积 -详勘 栋数 - 根据每栋角点确定勘点数,深度随当地地质施工放线 建筑面积 26 2954.00 7.68 0.34 按每栋2954元，收费文件，南京竣工测量费 建筑面积 242975 9.93 0.43 建筑面积测量为0.3元/平米，高度和间距测量：300元/幢建筑物沉降观测 建筑面积 242975 0.20 4.86 0.21 规划设计费 857.41 37.50概念设计 建筑面积 242975 0.20 4.86 0.21规划设计 建筑面积 242975 5.00 121.49 5.31施工图设计 建筑面积 242975 26.00 631.74 27.63 包括总图（市政、给排水）施工图设计六类公摊费用及期间费 金额单位：万元序号 成本项目 原始指标 系数 工作量 单价(元) 合价(万元) 可售面积单方造价 工程量及单价说明环境设计 环境面积 39732 25.00 99.33 4.34其它（立面设计等） - 建筑研究用房 -2 市政配套费 242975.4 50.00 1,180.92 51.65 住宅建筑面积*50,商业建筑面积*653 报批报建费 466.69 20.41 报批报建费 466.69 20.41规划技术服务费费 建筑面积 242975 1.00 24.30 1.06 1元/m2人防易地建设费 建筑面积 242975 - 自建免收白蚁防治费 建筑面积 242975 1.00 24.30 1.06图纸审查费 建筑面积 242975 1.48 35.92 1.57 1.48元/平方，收费标准消防审查费 21 760.00 1.60 0.07 每项760元教育基金 建筑面积 - 现已取消新墙体材料保证金 建筑面积 242975 8.00 194.38 8.50 建筑面积8：可退还散装水泥保证金 建筑面积 242975 1.00 24.30 1.06 建筑面积2，可退还卫生防疫审查费 建筑面积 - 计费基础、收费单位、收费文件工程招投标管理费：1、建筑工程交易综合服务费 中标价 20000 29.40 1.29按中标价的额度收取建筑单位收取30（200万以下收取4720元/宗；201-500万，6820元；501-1000万，9970元；1001-1500万，16800元；1501-3000万，21000元；3001-5000万，36750元；招投标代理服务费 中标价 20000 0.002 40.00 1.75 合同价 已发生，按中标价0.2合同鉴证管理费 中标价 20000 30.00 1.31 合同印花税：合同价的万分之三，甲乙方各付一半项目环境影响评测费 项 1 2.50 0.11标底编制审查费 中标价 20000 0.003 60.00 2.62 标底价的3规划执照费 概算成本 - 计费基础、收费单位、收费文件劳保统筹费 主体建安费 - 含在主体取费内城市生活垃圾服务费 建筑面积 - 计费基础、收费单位、收费文件污水处理费 建筑面积 - 计费基础、收费单位、收费文件房产测绘费 建筑面积 242975 1.00 24.30 1.06 合同正在办理中,按1元/平方产权登记费 业主自理六类公摊费用及期间费 金额单位：万元序号 成本项目 原始指标 系数 工作量 单价(元) 合价(万元) 可售面积单方造价 工程量及单价说明防雷监督费、检测、设计审查费 建筑面积 242975 0.80 19.44 0.85 暂估，监督费0.8元/平米地震安全评价 建筑面积 242975 0.33 8.00 0.35 增容费 -供电贴费 建筑面积 - 收费单位及收费文件说明水增容费 建筑面积 - 收费单位及收费文件说明煤气增容费 户数 5000 2400.00 此项费用由开发商代收代缴4 三通一平费 163.45 7.15 临时道路 临时用电 临时电KVA 242975 2.00 48.60 2.13 临时用水 242975 1.00 24.30 1.06 场地平整 占地面积 113196 8.00 90.56 3.965 临时设施费 36.45 1.59 临时围墙 建筑面积 242975 1.50 36.45 1.59 包含场地平整临时道路，围墙 临时办公室 - 临时场地占用费 - 临时围板 -五 社区管网工程费 2,812.44 123.011 室外给排水系统 971.90 42.51 室外给水系统 24297540.00 971.90 42.51 雨污水系统 242975 -2 室外采暖系统 - 管道系统 - 热交换站 - 锅炉房 -3 室外燃气系统 - 管道系统 -六类公摊费用及期间费 金额单位：万元序号 成本项目 原始指标 系数 工作量 单价(元) 合价(万元) 可售面积单方造价 工程量及单价说明 调压站 -4 室外电气及高低压设备 1,700.83 74.39 双回路系统，不需发电机 高低压配电设备及安装 24297570.00 1,700.83 74.39 室外强电管道及电缆敷设 242975 - 室外弱电管道埋设 242975 -5 室外蒸汽系统 80.00 3.50 管道系统 80.00 3.50 -5 室外智能化系统 139.71 6.11 已含在室内 停车管理系统 242975 0.55 13.36 0.58 露天停车场、地下室、架空层停车场管理 小区闭路监控系统 242975 0.50 12.15 0.53 周界红外防越 242975 0.20 4.86 0.21 小区门禁系统 242975