金桥中一街坊项目营销推广策划

委托单位：金桥出口加工区房地产开发有限公司报告单位：上海天启企业策划有限公司报告日期：二 00 一年六月上海天启企业策划有限公司地址：上海市徐虹北路 31号电话传真桥中一街坊项目营销推广策划书项目：金桥中一街坊 上海天启企业策划有限公司内容：营销策划报告 地址：上海市徐虹北路 31 号客户：金桥出口加工区房地产开发有限公司 电话 2 页 / 共 75 页 目录第一部分：市场篇第 4 页1.1背景分析1.2竞争分析第二部分：产品篇.第 20页2.1产品分析2.2 SWOT分析2.3产品建议第三部分：营销战略篇.第 31页3.1产品定位3.2案名建议3.3营销战略项目：金桥中一街坊 上海天启企业策划有限公司内容：营销策划报告 地址：上海市徐虹北路 31 号客户：金桥出口加工区房地产开发有限公司 电话 3 页 / 共 75 页 第四部分：推广策略篇第 45页4.1二大战役构架.4.2广告组团4.3广告计划第五部分：销售篇第 59页4.1定价策略4.2推案策略4.3现场营销人员培训4.4现场售楼处布置4.5销售模式4.6销售道具建议项目：金桥中一街坊 上海天启企业策划有限公司内容：营销策划报告 地址：上海市徐虹北路 31 号客户：金桥出口加工区房地产开发有限公司 电话 4 页 / 共 75 页 第一部分：市场篇项目：金桥中一街坊 上海天启企业策划有限公司内容：营销策划报告 地址：上海市徐虹北路 31 号客户：金桥出口加工区房地产开发有限公司 电话 5 页 / 共 75 页 市场篇 背景分析金桥地区市场背景分析基本结论： 相关数据分析表明，目前金桥地区区域房产市场供需情况呈现“求大于供”的特点，大批外企白领需要购房，目前房产开发时机相当有利。 区域市场去年全年综合均价为 2963 元/平方米，区域房产均价短期内不会有太大波动，但总体呈上升态势；今年第一季度区域集中成交单价为 2500-3500 元/平方米，集中成交总价为 30-40 万元/套。 多层物业为区域市场的绝对主力，其它物业形态比例在今后将有所上扬。 2001 年第一季度，受去年新预售标准出台政策的强烈影响，金桥地区新登记预售项目仅 1 个，低于浦东其它区域。项目：金桥中一街坊 上海天启企业策划有限公司内容：营销策划报告 地址：上海市徐虹北路 31 号客户：金桥出口加工区房地产开发有限公司 电话 6 页 / 共 75 页 A、 供需情况分析：求大于供2000年浦东新区全市批准预售面积 258.09万平方米，已登记预售面积 260.22万平方米，两者之比为 1：1.01；2000年金桥地区批准预售面积 56.70万平方米，已登记预售面积 68.21万平方米，两者之比为 1：1.20原因有三：1、19982000 大动迁，大量动迁居民向金桥地区转移。2、上海浦东 10年开发，一批外企白领逐渐成熟，逐步进入大购房高潮。并且作为最大的人口导入区，外来人口还将不断涌入浦东。附：金桥出口加工区基本情况外企 228家人数 3.5万人主要年龄段 2535岁白领资料年平均收入 3.5万元（不同层次相差较大）项目：金桥中一街坊 上海天启企业策划有限公司内容：营销策划报告 地址：上海市徐虹北路 31 号客户：金桥出口加工区房地产开发有限公司 电话 7 页 / 共 75 页 购房优惠政策 1、退税政策适用期可能有所延长。2、各公司购房优惠政策差异较大。上表说明：大批外企白领需要购房！3、利好政策：为刺激居民的购房消费，政府出台了相关的退税等利好政策（19982003 年）B、 市场份额2000年金桥地区登记预售楼盘 62个，总预售交易量 68.21万平方米，拥有整个浦东房产市场份额的 26.2%。C、 2000 年价格浮动分析 区域全年综合均价：2963 元/平方米 由于区域楼盘数量众多，全年月度交易均价走势平稳，全年除了 8月份受金泽苑低价位的大额交易量（24000 多平方米）影响略微偏低为 2769元/平方米外，其余各月均维持在 3000元/平方米的均价。 （具体见下表）项目：金桥中一街坊 上海天启企业策划有限公司内容：营销策划报告 地址：上海市徐虹北路 31 号客户：金桥出口加工区房地产开发有限公司 电话 8 页 / 共 75 页 D、 物业综合分析： 月间交易量最大值为 11月份的 7.53万平方米，最小值为 5月份的 4.08万平方米，月间交易量最高差值达 3.65万平方米。 区域内登记预售的 62个楼盘中，多层为 50个，交易量占整个区域的 65%； 小高层、高层为 10个，交易量占区域总量 28%；别墅为 2 个，交易量占区域总量的 7%。 结论：多层仍为该区的绝对主力，但其它物业形态比例在今后会有所上扬。E、 2000 年 11 月2001 年 1 月预售面积及市场份额对比项目：金桥中一街坊 上海天启企业策划有限公司内容：营销策划报告 地址：上海市徐虹北路 31 号客户：金桥出口加工区房地产开发有限公司 电话 9 页 / 共 75 页 时间段 预售面积（M 2） 所占份额 2000年 11月 75271 24.86% 2000年 12月 63165 22.9% 2001年 1月 35523 20.8% 金桥区域商品房上市预售交易量远高于浦东新区其他区域。但一月份区域交易量大幅下跌，降至 35523平方米，降幅高达 44%，预计是受到了去年新预售许可标准出台政策的强烈影响。 2001年第一季度，金桥地区新登记预售项目仅 1个，远低于浦东其它区域（陆家嘴地区 2个；浦东外环地区 4个；中央公园地区 7个；上南地区 8个） 。 金桥地区跨度较大，金桥东区和西区的物业价差悬殊明显，区域均价总体上决定于东、西区内的物业上市量。就目前区域现状而论，楼盘的分散性开发，使得区域均价短期内不会有太大的波动。 F、 2001 年第一季度区域成交特征集中成交单价：25003500 元/平方米集中成交面积：90 平方米；100140 平方米集中成交总价：3040 万/套，峰值为 30万/套，总价超过 50万交易量骤减。项目：金桥中一街坊 上海天启企业策划有限公司内容：营销策划报告 地址：上海市徐虹北路 31 号客户：金桥出口加工区房地产开发有限公司 电话 10 页 / 共 75 页 市场篇 竞争分析基本结论： 本案竞争集中在周边区域及其外延范围之内的现时竞争及待开发项目的潜在竞争。 以张扬路环外段