易居地产-2008-2009年中国房地产市场趋势研究报告-26DOC

2008-2009 年中国房地产市场趋势研究报告【 易居中国 】上海易居房地产研究院综合研究部出品课题组组长 :上海易居房地产研究院综合研究部部长 杨红旭总体来看 ,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从去年年底开始 ,中国房地产市场开始调整 ,今年以来下行速度加快 ,下滑幅度加大 ,房地产价格也随之开始回落。从区域上看 ,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整 ,接着长三角、华北、中西部也开始调整。通过分区域研究 ,我们发现 :东部地区深度调整。其中珠三角地区 :全国房价 “重灾区 ”, 今年以来 ,房价已下跌 20-40%; 长三角地区 :今年以来 ,成交量巨量萎缩 ,第三季度出现价格拐点 ;环渤海地区 :各城市分化 ,北京下跌空间较大 ,沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降 ,房价开始小幅下跌 ,武汉形势比较严峻。西部地区成交量下降 20-40%, 房价比较稳定 ,下跌空间不大。低迷市场中 ,依然有四类楼盘实现热销。我们归纳如下 :第一类 ,打折力度较大的知名企业的大盘 ,比如恒大、万科、富力等。第二类 ,超小户型单身公寓。第三类 ,近郊经济型房源。第四类 ,综合类特色产品 ,比如万达开发的综合性商业项目。今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。我们认为 :2008 年房屋成交量同比 2007 年将出现大幅下滑 ,估计萎缩 3-4 成 ,但由于全国房价拐点出现在第三季度 ,因此 2008 年全年房价同比 2007 年 ,依然呈正增长 ,不过涨幅将由 2007 年的 18% （商品房）大幅回落到 5%左右的可能性较大（预计与 2006 年 4.4% 的涨幅相近） 。至于 2009 年 ,全国房屋成交量将依然在低位徘徊 ,但全年成交价格将比 2008 年出现负增长。 2010 年全国楼市触底反弹的可能性最大。今年 9 月以来 ,随着雷曼兄弟破产、 “两房 ”被政府接管等一系列事件的发生 ,美国次贷危机进一步深化成金融风暴 ,并迅速波及全球。在此国际背景下 ,国内经济亦不容乐观 ,第三季度 GDP 增幅回落至 9%, 中央宏观调控方针正由 “一保一控 ”转向首先防止经济快速下滑 ,45 天内连续三次降息 ,频率之高历史罕见。 11 月中央力度空前出台的 “4 万亿投资计划 ”, 吹响了拯救经济的号角。在国内外经济形势不容乐观的情况下 ,我国楼市走向更加引人关注。今年以来 ,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩 ,从第三季度开始 ,房价亦开始下跌。针对这种情况 ,从 5 月份开始 ,成都、重庆、西安、南京、杭州等 18 个城市纷起救市 ,而财政部和央行亦在 10 月 22 日出台相关救市措施。那么 ,目前我国房地产市场形势到底如何 ,未来一段时间又会走向何方 ,为此 ,上海易居房地产研究院研究部特意成立了课题组 ,依托易居中国 CRIC 中国房地产决策咨询系统的信息和数据 ,对此进行了全面、深入、及时的研究。一、全国房地产市场总体形势不容乐观从去年年底开始 ,中国 房地产 市场开始调整 ,今年以来下行速度加快 ,下滑幅度加大 ,随之房地产价格也开始回落。从区域上讲 ,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整 ,接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看 ,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个指标是 “ 国房景气指数 ”,它反应的是行业景气度 ,尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知 ,2007 年 11 月达到高点 ,其后一路下滑 ,今年 10 月份为 99.68, 比 9月份回落 1.47 点 ,比去年同期回落 6.06 点 ,步入不景气区间。前三季度 ,全国完成房地产开发投资 21278 亿元 ,同比增长 26.5%, 相比 2007 年 31.8% 的增幅 ,明显回落。住宅完成投资 15508亿元 ,增长 28.7% 。其中 ,经济适用住房投资 638 亿元 ,增长 19.9%, 说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。全国房地产开发企业完成土地开发面积 1.79 亿平方米 ,同比下降 1.6% 。前三季度 ,全国房屋施工面积 24.04 亿平方米 ,增长 20.3%, 比 2007 年的 21.5% 稍稍回落。其中 ,住宅施工面积 19.07 亿平方米 ,增长 21.2%; 办公楼施工面积 8150 万平方米 ,增长 8.3%, 比 2007 年的 12.5% 明显回落 ;商业营业用房施工面积 25026 万平方米 ,增长12% 。截止到 9 月末 ,全国商品房空置面积为 1.3 亿平方米 ,同比增长 10.2% 。其中 ,空置商品住宅 6641 万平方米 ,增长 14.1% 。这是非常值得担心的一个指标 ,空置房面积的明显增长 ,意味着滞销房屋增加 ,企业资金回笼影响较大。第二个重要指标是全国 70 个大中城市房屋销售价格指数。由于我国的房地产销售均价与房屋成交结构关系较大 ,不能较好地反映房价短期演变轨迹。而拿这一房价指数做分析 ,更能反映房价真实走势。分析上图可知 ,以月度房价同比涨幅来看 ,2008 年 1 月达到高点 ,同比去年 1 月增长 11.3%, 其后增幅加速递减 ,今年 10 月已降至 1.6%, 预计 11 月或 12 月份 ,将由正增长变为负增长。由于同比的时间跨度是一年 ,并不能反映近况 ,相较而言 ,月度房价环比增长情况更能说明近期走势 ,环比增幅的高点出现在去年 9 月 ,其后递减 ,直至今年 8 月份首次由正增长变为负增长 ,价格拐点正式出现 ,也即全国房价正式开始下跌 ,9 月份继续下滑 ,这一下跌态势将会持续到明年下半年 ,甚至 2010 年。二、全国一二三线城市形势有所差异 ,但皆有比较明显的下跌接下来 ,分析一下全国主要区域 房地产 市场的情况 ,为了研究的方便性 ,在此把城市分为三类 ,一线城市、二线城市和三线城市。根据上海易居 房地产 研究院 CRIC 中国 房地产 决策咨询系统数据 ,在 30 多个大中城市中 ,半数以上城市 9 月成交量较 8 月出现了不同程度的反弹 ,但反弹力度普遍较小。而另一半城市成交量不升反跌 ,成交继续萎缩。整体来看 ,绝大部分城市遭遇了近几年来最冷的 “ 金九 ”,市场低迷程度可见一斑。价格表现方面 ,全国大部分城市房价均出现了下滑的迹象 ,打折优惠幅度有所增大。华南区域各城市更出现了新一轮的降价浪潮 ,在前期价格已下跌较大幅度的背景下 ,9 月很多楼盘再次祭起降价大旗 ,优惠幅度均在 10% 左右。1、一线城市成交量萎缩五成，房价继续下跌从商品住宅供应量上分析 ,除上海略降之外 ,北京、 深圳、广州今年前三季度供应量皆有明显增长。尤其是 9 月份 ,一线城市供应量均出现了大幅的上升 ,上海、北京、深圳供应量环比增长明显 ,深圳增长幅度较大 ,同比增加了 123.57% 。但成交情况非常不理想 ,前三季度一线城市商品住宅成交量普遍下降五成左右。 9 月广州、深圳等城市成交量出现了回暖迹象 ,主要是前期价格下降明显 ,但上海、北京两城市成交仍处于极度低迷 ,与去年同期相比成交量严重萎缩。从价格上分析 ,一线城市房价继续下跌。上海二手房价格指数 8 月份首次由涨变跌 ,9 月份上海商品住宅价格下滑迹象明显 ,全月共有 50 多个楼盘有新增推案上市 ,纷纷采取了平开或低开的策略 ,并有一定的优惠折扣。北京房价下跌势头明显 ,楼盘打折力度再度扩大。深圳和深圳延续了降价的势头 ,新上市的大部分项目优惠幅度在原有基础上再增加 5-10。2、二线城市 :成交量降幅较大 ,房价稳中有降从商品住宅供应量分析 ,前三季度和 9 月份大部分二线城市商品住宅市场新增供应量出现了较大幅度的上涨。但成交量却比较低迷 ,大部分城市成交量同比去年降五成左右 ,绝大部分是东部城市 ;少数城市降幅稍小 ,比如沈阳、西安部分中西部城市。而9 月份 ,成交表现相当不容乐观 ,大部分城市成交量仅为去年同期二三成水平 ,合肥、福州、武汉等城市同比下降幅度均超过了70%, 南京、苏州、宁波、成都等城市同比降幅均在 80% 左右。从成交价格分析 ,9 月份 ,大 部分二线城市价格松动更为明显 ,部分城市降价幅度再度扩大 ,房价下跌趋势较为明显。华东除合肥仍能保持价格一定的稳定外 ,其他二线城市基本都已进入价格下降通道 ,尤以南京下调趋势最为明显。华北区域内大部分二线城市目前房价相对仍保持平稳 ,但天津降价趋势已经较为明了。华南福州出现了新一轮降价的风潮。中西部除郑州等个别城市房价仍较为坚挺外 ,武汉、西安、成都、重庆等城市房价继续下跌 ,特别是在恒大、万科、中海等品牌开发企业大幅下调价格的带动下 ,周边项目开始跟进 ,导致各城市房价下跌幅度明显加大。3、三线城市 :市场 成交继续低迷 在经历了连续两个月成交持续走低之后 ,大部分三线城市在 9 月份并未能迎来销售大幅反弹。在易居中国跟踪的 11 个城市中 ,有 6 个城市成交量出现小幅反弹 ,而其他 5 个城市成交量继续下滑。徐州、南昌、长春等城市环比下滑幅度超过 20%, 市场低迷程度进一步加重。徐州、长春、海口等城市本月房价仍保持了相对的稳定 ,但开发商硬扛价格的结果是成交量萎缩 ,在临近年底还款高峰的压力下 ,预计在未来几个月内这些城市房价下调。三、东部地区 深度调整 ,中部地区情况分化 ,西部地区下调空间不大1、东部地区 :主要城市成交量下降 40-70%, 房价明显下降（ 1）珠三角地区 :全国房价 “ 重灾区 ”,今年以来 ,房价已下跌 20-40%珠三角是我国 房地产 市场发展较成熟的区域之一 ,2007 年以广州、深圳为代表的珠三角城市群 ,房地产 市场经历了一个快速发展期后 ,又率先进入调整的态势。由于国内外宏观经济形势的变化 ,珠三角以出口导向为主体的制造业正经历着历史上最大规模的结构调整 ,导致中小企业大量倒闭和外迁 ,劳动就业开始出现下滑 ,直接影响到该区域的 房地产 市场。2007 年珠三角区楼市几经曲折 ,经历了从沸点到冰点的转变。上半年去化良好 ,基本上项目开盘即获得较高的去化 ,购房者追涨 ,开发商惜售 ,土地竞价踊跃。从四季度开始 ,成交力度开始走弱 ,成交量逐月下降。年底受宏观调控影响 ,开发商资金压力加大 ,出于快速回笼资金的目的 ,主要城市住宅市场出