一次性付款购房流程

一次性付款购房流程1、判断开发商的实力及楼盘的合法性业内专家分析说，国内的房地产业刚刚起步，许多开发商的实力和经验可能会比较有限，您在买房时，在考察开发商实力的同时，更要判断出您所要购买的项目的合法性。综合起来，您要看七证：(1)是开发商的营业执照，(2)是国有土地使用证，(3)是建设规划许可证，(4)是建设开工许可证，(5)是预售许可证，(6)是销售许可证，(7)是银行按揭协议书。看这些证件，一是为了了解项目的合法性，更是要留意开发商已付了多少地价款，这从有多少面积已被批准规划及准许预售上就可以看出来。一个小区的面积少则十几万平方米，多则几十万平方米，大部分开发商都是采取滚动开发，先做第一期，资金逐步回笼后再分阶段开发后续工程。有些开发商的土地款是一次性付清，有些开发商则是分期付清土地款。由此，可以判断出开发商的资金实力，以及他们对作好项目的决心。这 7 个证件中，第 2 至第 6 个证件被称为“五证”，要注意这五证的用地范围、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。现在有的开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，因而，在其领取的商品房预(销)售许可证的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，有的甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，您要着重审查您所购买的房屋是否包含在预(销)售范围内。2、选择适合自己的那一套房屋选择自己的房屋，一定要考虑周到。在选择好是住塔楼还是住板楼，是选择 TOWNHOUSE 还是别墅等品质的住宅类型之后，接下来，就是挑选某一套具体的房屋了。首先要从小区的整体规划入手，对整个项目有个通盘考虑。一般来讲，能占据最多小区绿化的楼盘位置最好，因为绿化不仅是赏心悦目的景观，它对隔离噪音、粉尘，制造良好的小气候，比如湿度、温度等十分有效。在北京，冷季多刮西北风，暖季多刮东南风。因此，专家建议，如果您选择的楼座西北向有建筑物，东南有大片景观最为理想，因为北京冬春干燥，多沙的气流会被减弱，而夏季则凉风习习，不会有憋闷的感觉，可以使小区域形成良好的微循环，提高居住舒适度。从这个角度来讲，一个占据上述区位的楼座，其最“黄金”的户型也应位于东南角上，既占据阳光、景观，又享有优良小气候。其次的朝向是纯南，然后依次是西南、东北、纯东、纯西、西北、纯北。3、考察施工现场根据一些“过来人”的经验，您在作出了购买决定之后，如果是期房，您一定要不定期地去现场考察。在查看房屋的内部时，您要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准，装修质量，房屋的附属设施是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，以及内部设计是否合理等方面进行仔细地考察。此外，在对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。买房经验丰富的人士还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。对一些无法实地考察到的情况，要向售楼人员了解，同时，也要多方面打听相关的信息。小产权与大产权的区别【发布日期】2010-5-29 【作者】 【来源】大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。房产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同解释：第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购房人的小。第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给予备案。第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。我们在这里所说的小产权正是第二种解释中的小产权房屋，这样的房子没有国家的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不予以备案，换言之，这样的小产权房子是国家所不认可的，购买此类房屋的权益也将是不受国家法律所保护的。国土部等 14部委研究制订方案 小产权房等待救赎【发布日期】2010-6-2 【作者】 【来源】小产权房成为舆论的焦点似乎是个必然，一方面是农村土地流转制度的日渐催生;另一方面则是城市居民面对高房价“铤而走险”，小产权房的前途究竟如何?随着 14 部委的高规格联合调查以及杨宋镇梭草村等公之于众的项目即将面对的命运，在地下默默发展了十多年的小产权房再次被推到了舆论的风口浪尖上。价格的诱惑据国土部门不完全统计，目前全国小产权房面积已达 66 亿平方米。据业内人士估计，北京已售和在建的小产权房很快就会超过 1000 万平方米。从 2007 年起，有关解决小产权房的法律法规逐渐出台，但还是阻挡不了小产权房的热销。“越是经济发达地区，人口越聚集，小产权与大产权之间房价的差距越大，就越有人买。”中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立博士说。调查显示，一般小产权项目的均价仅为大产权商品房售价的 40%左右。如果你有 80 万元，可以在二环内买到 20 平方米的房子;如果运气好，可以在五环内买到 40 平方米的房子，或六环内买到 45 平方米的房子。而在五环外的小产权房项目，这笔钱则可以买到近 100 平方米的房子。利益链驱使基层政府和小产权房开发商之间的利益链也是小产权项目屡禁不止的原因之一。“大多数小产权房都是以新农村建设、旧村改造等名义，由乡政府或村委会主导开发，所获利益归集体所有。”尹中立说，在城市郊区的房地产发展中，现行普遍的开发方式是，由政府向农民低价征地，然后高价卖给开发商，成为政府的财政收入和官员的寻租所得，开发商建成房屋再以更高的价格出售。但小产权房则有所不同。虽然建筑成本与商品房相差无几，但建造小产权房房屋的土地没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了层层审批关口，在销售时也没有缴纳相关税费。除去这几块费用，商品住房价格可以压低 70%左右，负责开发的村委会依然有着相当不错的利润。难以举起的“屠刀”可以说，小产权房的开发是完全处于监管之外的。目前我国农村土地的开发建设没有完善的法律规定，小产权房的建设根本谈不上立项、规划。所以市场出现了一方面警示乡镇小产权房产有风险，一方面产销两旺的怪象，而且依然有很多正规的开发商和房屋中介参与交易，且少有干预。即使是这次 14 部委督察，在很多人看来，“一案一处理”也耐人寻味。对于 14 部委正在研究的治理政策，估计如何处理和善后这种小产权房成了一个大难题。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭撰文称，14 部委小产权房整治处理领导小组将要出台的政策，主导思路是让小产权房的买卖双方补交土地款和相关税费，从而在法律上认可这些房屋。但现在很多小产权项目已经销售完了，开发商挣完钱就没影了，这些土地出让金由谁来补交?如果由购房人来承担，一是土地出让金的数目不小，二也会被指“不公平”。如果由当地村委会来出，村委会哪来那么多资金?如怀柔的水岸江南项目，就将面临开发商人间蒸发、村委会无力赔偿的境地。湘江伟业(北京)投资有限公司董事长方明理认为，之所以小产权房这么火，就是因为大家认同了“法不责众”。住房和城乡建设部政策研究中心住宅处处长文林峰认为，如果有小产权房未及时发现，应追究相关责任人的失职责任，“大规模轰轰烈烈地建房子，谁会不知道!” 观点交锋国土资源部执法监察局局长李建勤表示，对全国小产权房的处理，要等到小产权房处理政策出台后一并处理，目前国土部等 14 部委正在研究制订小产权房清理整治政策方案。观点一不必惊惶，就等着交钱了杨红旭表示，对于违法占有耕地建成的小产权房等情况恶劣的，极有可能施以严厉的处罚措施。对于绝大多数的小产权房业主而言，不必惊惶，就等着交钱了(土地款和相关税费)，“不会超过 2020 年”。观点二不认同小产权房能合法入市文林峰和方明理则并不认同小产权房能合法入市。文林峰说：“应该分不同情况分别进行处理，小产权房最多可以部分转为保障性住房。方明理提出的办法是：已经建设的小产权房分情况，分别由政府、开发商等收购，作为政府、开发商持有物业，向社会公众出租使用。 政策发布2007 年 6 月原建设部发出风险提示，提醒购房者以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。2007 年 12 月国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。2008 年 7 月国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。2009 年 9 月国土部下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。2010 年 5 月国土部执法监察局局长李建勤表示，对于各地发现的小产权房问题,将采取“一案一处理”的方式。对于全国小产权房的处理,要等到小产权房处理政策出台后一并处理。红线图红 线 图 是 规 划 局 确 定 的 项 目 建 筑 总 平 面 图 ， 或 城 市 规 范 管 理 部 门 正 式 确 定 的 项 目 建筑 的 总 用 地 面 积 的 示 意 图 ， 其 中 红 线 是 用 来 表 示 建 筑 物 的 边 界 外 沿 界 限 ， 即 实 际 可 使 用土 地 的 边 界 图 。 1 建 筑 红 线 一 般 为 建 筑 物 的 占 地 界 限 ， 用 实 红 线 表 示 ， 二 层 以 上 有 阳 台 用 虚 红 线 表 示 ，表 示 底 层 不 占 用 地 。 也 称 “建 筑 控 制 线 ”， 指 城 市 规 划 管 理 中 ， 控 制 城 市 道 路 两 侧 沿 街建 筑 物 或 构 筑 物 (如 外 墙 、 台 阶 等 )靠 临 街 面 的 界 线 。 任 何 临 街 建 筑 物 或 构 筑 物 不 得 超 过建 筑 红 线 。 投 资 方 在 取 得 某 块 地 皮 的 开 发 权 时 ,有 关 领 导 部 门 会 给 出 建 筑 红 线 ,意 思 就 是 投 资方 所 造 的 建 筑 不 得 超 过