收益还原法在医疗用地地价格评估中的应用

收益还原法在医疗卫生用地地价评估中的应用张 静（张静 江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司 南京 210029）摘要 随着我国医疗改革的深入，我省特别是苏南地区以营利性医疗卫生用地进行联营、股份合作、转让等交易方式较为活跃，为了准确测算营利性医疗卫生用地价格，本文在对医疗卫生企业财务数据和相关政策分析的基础上，采用收益还原法对此类用地评估进行探索。关键词 收益还原法 营利性 医疗用地 土地评估1概述在我国市场土地价格评估中，常用的方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，前三者为国际上公认的市场价格评估方法。收益还原法是在估算土地在未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率将评估对象在未来每年的预期收益折算为评估日收益总和的一种方法， 【1】 它适用于有收益和潜在收益的土地评估。众所周知，公益性医疗卫生用地不适用于采用收益还原法测算，但是随着医疗改革的深入、我国医疗市场作为世界最大的潜在医疗市场，给营利性医院的发展提供了很大的市场空间。目前我省特别的苏南地区的营利性医疗卫生机构涉及到联营、股份合作、港澳台投资、中外合资的评估时有发生，针对这种情况，本文采用收益还原法对营利性医疗用地评估进行探索。2计算公式及分项讨论2.1 收益还原法最常用的公式 为： nraP1上述公式是在客观收益每年不变，土地使用年期为 n 年的条件下地价测算公式。仔细分析医疗机构的收益状况，排除政策、人员经营状况等其他因素的影响，医疗机构的经营状况在建成前几年收益状况可能出现较大波动，应按照收益还原法最基本的公式测算；从长远的角度看，考虑到随着经济的持续发展，人口老龄化，农村城镇化不断提高等因素，医疗服务业将面临很大的需求，经营状况将呈现出逐年递增的态势，测算公式如下： tntiti rssraP1)1(式中 p地价a总收益r还原利率s纯收益逐年递增的比率t可以预测收益的年限n土地使用年限2.2 总收益医疗卫生机构总收益主要分门诊收入和住院收入两方面，影响门诊收入的因素是门诊人次和人次收费，影响住院收入的因素是住院床日和床日收入。2.3 总费用2.3.1 劳务费用根据笔者调查，医疗人员与床位数的比例在 1.5：1 和 2.0：1 之间，一般取 1.8 测算医疗人员的数目，工资按照当地的公布中上级别的薪酬水平，补助和福利按照工资的 10-15确定。2.3.2 药品材料费用药品材料费用包括中、西药品、试剂及卫生材料的消耗，一般占总收入的 30%。2.3.3 设备折旧费用考虑到医疗设备的特点，折旧年限一般定位 5-20 年。对于单机单价在 1 万元以上的设备，采用加速折旧法。对于单机价格在 20 万元以上的设备，采用平均年限法，分 10 年折完。像高频电刀、频谱治疗仪、微波治疗仪、激光治疗仪、手术器械、计算机、空调、电视机等，使用寿命一般不到 10 年，就已经淘汰报废，对此类设备折旧年限定为 5 年，采用平均年限法，每年折 20。 【2】2.3.4 管理费用可以分成公务费用、业务费用等，具体包括人员管理费、办公费、邮电费、煤、水、电等消耗。2.3.5 房屋折旧费：包括折旧费、维修费、保险费等，按照房屋重置价标准以及耐用年限确定，维修费、保险费占重置价的 2和 2测算。2.3.6 财务费用：流动资产包括货币资金、库存物资、药品材料、往来账款等，利息率按一年期流动资金贷款利率计算。2.3.7 税费我国针对营利性医院的基本税收政策为“营利性医疗机构取得的收入，应按规定缴纳各项税收，包括营业税、增值税、企业所得税及相关的附加、基金等。 税收优惠：对营利性医疗机构将取得的收入直接用于改善医疗卫生条件的（指医疗机构在原有的医疗卫生条件的基础上进行改善，如扩大门面，添置设备等情形） ，自取得执业登记之日起，3 年内给予下列优惠：对取得的医疗服务收免征营业税；对自产自用的制剂免征增值税；对营利性医疗机构自用的房产、土地、车船免征房产税、城镇土地使用税和车船使用税。3 年免税期满后恢复征税。 ”3，因此针对新建的营利性卫生医疗机构，应该考虑政策优惠的因素。2.3.8 利润关于城镇医药卫生体制改革的指导意见明确指出， “政府举办的非营利性医疗机构由同级财政给予合理补助，并按扣除财政补助和药品差价收人后的成本制定医疗服务价格，其它非营利性医疗机构不享受政府补助，医疗服务价格执行政府指导价” ，这就是说，目前市场经济中的价格机制、供求机制在非营利性医疗机构中所起的作用是极其有限的他们只能不完全地参与市场竞争，因此在确定利润率时，应以非营利性医院通过自身的努力，至少能获得的平均利润作为参考。2.4 还原利率众所周知，收益还原率对医疗用地的影响很大，所谓“差之毫厘，失之千里” ，其实还原利率是一种资本投资的收益率，一般而言，收益率的大小与投资风险成正比，目前卫生医疗占我国 GDP 的比重相对过小，加上我国未来经济的持续发展，人口老龄化，农村城镇化等因素，医疗服务业将会有很大的发展空间。总体而言，医疗用地的还原利率应为低利率。从估价实践看，还原利率通常有三种方法，市场提取法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。笔者认为，收益还原利率以一年期定期利率为基础，考虑医疗投资风险和物价变动综合确定。3案例分析3.1 估价对象概况江苏省无锡*经济开发区发展总公司与美国*有限公司合资组建无锡*医院有限公司，宗地位于无锡市锡山区，土地用途为医疗卫生用地，土地面积 30800 平方米，在估价基准日，宗地外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯的“五通”和宗地内达到场地平整的“一平”的开发条件下，测算土地使用年期 50 年的土地使用权价格。3.2 总收益的测算表 1 总收益测算一览表第一年 第二年 第三年 第四年 第五年床位（张） 198 198 198 198 198床位使用率 40% 45% 50% 55% 60%床位年周转次数 10 10 10 10 10实际使用床日 28908.00 32521.50 36135.00 39748.50 43362.00每床日平均费用（元）500.00 520.00 540.00 560.00 580.00合计住院病人年收入（万元）1445.40 1691.12 1951.29 2225.92 2515.00可容门诊量 160000 160000 160000 160000 160000实际可容门诊利用率0.45 0.50 0.55 0.60 0.65实际门诊量 72000.00 80000.00 88000.00 96000.00 104000.00门诊病人人均费用（元）200.00 220.00 240.00 260.00 280.00合计门诊全年收入（万元）1440.00 1760.00 2112.00 2496.00 2912.00合计全年收入（万元）2885.40 3451.12 4063.29 4721.92 5427.003.3 总费用测算 表 2 总费用测算一览表 单位：万元第一年 第二年 第三年 第四年 第五年劳务费用 784.08 901.69 1036.95 1192.49 1430.99 药品材料费 865.62 1035.34 1218.99 1416.57 1736.64 设备折旧万元 650.00 650.00 650.00 650.00 650.00 房屋折旧费 120.00 120.00 120.00 120.00 120.00 利润 115.42 241.58 284.43 330.53 379.89 财务费用 161.01 192.57 226.73 263.48 302.83 税费 53.96 98.70 116.21 371.14 426.56 管理费 86.56 103.53 121.90 141.66 162.81 总费用 2836.65 3343.41 3775.21 4485.87 5209.72 3.4 年纯收益 表 3 土地纯收益测算一览表 单位：万元第一年 第二年 第三年 第四年 第五年房地总收益 48.75 107.71 288.08 236.05 217.29 房屋纯收益 36.75 36.75 36.75 36.75 36.75 土地纯收益 12.00 70.96 251.33 199.30 180.54 3.5 总地价 45551 1)(rssraPii4506.0.64827.=3778.47 万元3.6 单位地价P总地价/土地面积1226.78 元/平方米4体会收益还原法作为公认的基本估价方法,在国际上运用较广，但在国内人们普遍认为，使用收益法计算的评估值随意性太大，弹性太大，缺乏客观性和可度量性，这就需要我们评